天安·逸品花園項目

復盤及營銷策略報告2020年11月1.1開盤整體情況1.2剩余貨量分析1.3回款情況開盤數(shù)據(jù)分析開盤現(xiàn)場組織情況總結(jié)開盤客戶總結(jié)開盤營銷策略總結(jié)下階段營銷策略1.1開盤整體情況項目11月8日首開，推出1#、3#、5#共210套房源戶型貨量（套）去化（套）去化率95平15714994.9%110平535196.2%合計21020095.2%2020.11.8當天共去化200套，去化率95.2%，整體戶型去化相對平穩(wěn)；1.1開盤整體情況驗資量認籌量認購量527269200開盤當天成交明細及轉(zhuǎn)籌比分析1.驗資轉(zhuǎn)認籌轉(zhuǎn)換51%左右，認籌量中老帶新推薦占認籌比15%左右；2.認籌到認購轉(zhuǎn)化率為71%，整體房源去化95.2%；首開1#、3#、5#共210套房源，開盤當天售出200套，續(xù)銷4套，剩余6套房源。1#3#5#合計剩余面積95㎡2125套477.23㎡110㎡1001套110.57㎡剩余6套房源（頂樓1套，底樓5套）；剩余房源總面積為587.8㎡，剩余總貨值約515萬元。1.2剩余貨量盤點已開房源1.2剩余貨量盤點剩余7套房源加速去化政策支持：1、增設頂、底層激勵，認購并簽約獎勵置業(yè)顧問3000元，獎勵專案1000元，主委1000元現(xiàn)金獎銷售動作：1、說辭優(yōu)化，以價格做擠壓，嘗試將新訪客戶向頂?shù)讓右龑В?、結(jié)合老帶新政策，挖掘老業(yè)主資源，力爭本月底實現(xiàn)全部去化。11月14日給團隊宣布激勵，截止目前去化3套。1.3回款情況本月底要完成1.2億的回款（含首付款及按揭回款）2020年累計認購203組，面積20200.25平，金額20057萬元；2020年累計簽約199套，面積19819.61平，金額18653.01萬；2020年累計回款10361.05萬，現(xiàn)場回款10361.05萬，按揭回款0萬。本月回款指標缺口1638.95萬元數(shù)據(jù)截至2020年11月17日開盤數(shù)據(jù)分析開盤現(xiàn)場組織情況總結(jié)開盤客戶總結(jié)開盤營銷策略總結(jié)下階段營銷策略2.1開盤現(xiàn)場情況2.2開盤現(xiàn)場包裝2.3開盤總結(jié)及未來改進建議2.1開盤現(xiàn)場情況?截止開盤當天，累積認籌客戶269組，其中開盤到場客250組，完成到場率92.9%，未到19組客戶，其中有3組客戶因為個人原因遲到未能進入會場參與搖號；?開盤前期進行了多次彩排演練，全程動線流暢未出現(xiàn)狀況；?開盤當天現(xiàn)場穿插主持人互動，緩解客戶等候情緒，調(diào)動現(xiàn)場氛圍，整體開盤順利進行；2.2部分開盤現(xiàn)場包裝展示主畫面國道注水旗公示畫面2.3開盤現(xiàn)場總結(jié)及未來建議?優(yōu)勢：現(xiàn)場氛圍包裝充足、活動現(xiàn)場人氣火爆、緊迫感較強、導視清晰、整體動線合理；?不足：至搖號結(jié)束，先后共有三名客戶未聽清自己被叫到號，搖號活動結(jié)束后才進入選房區(qū)；?改進：開盤前業(yè)務員需反復確認客戶是否被通知到位，向客戶強調(diào)時間觀念；每一輪搖號開始前需讓主持人提醒客戶注意自己的認籌號。簽到區(qū)等候區(qū)乒乓球搖號選房區(qū)簽約區(qū)3.1成交客戶交客戶分析3.2未認購客戶分析3.3客戶小結(jié)開盤數(shù)據(jù)分析開盤現(xiàn)場組織情況總結(jié)開盤客戶總結(jié)開盤營銷策略總結(jié)下階段營銷策略1、本次首開成交客戶以九華鎮(zhèn)及平潮地緣性客戶為主；2、南通市區(qū)以投資客戶為主，但占比相對較低；3、下階段工作需加強對市區(qū)的拓展，提高本案的投資客的比例。3.1開盤成交客戶分析：客戶地圖（1/9）九華鎮(zhèn)平潮新壩鎮(zhèn)南通市區(qū)3.1開盤成交客戶分析：客戶區(qū)域（2/9）開盤當天認購200套，客戶主要集中在九華鎮(zhèn)及相鄰的平潮鎮(zhèn)。首開認購客戶主要以九華鎮(zhèn)地緣性客戶為主，平潮區(qū)域客戶為輔；下階段應繼續(xù)深挖九華、平潮客戶，同時拓寬南通投資客的來訪途徑。參考標準：認購客戶身份證地址區(qū)域數(shù)量占比九華13366.50%平潮3819.00%南通136.50%如皋市區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)73.50%異地（上海、常州、昆山...）94.50%合計200100.00%3.1開盤成交客戶分析：九華區(qū)域明細（2.1/9）九華區(qū)域數(shù)量占比九華鎮(zhèn)區(qū)3526.32%郭李村86.02%郭李居86.02%四圩居86.02%云屏村86.02%二甲村75.26%趙園村75.26%九華居53.76%四圩村53.76%小馬橋村53.76%楊碼村43.01%馬橋村32.26%絲漁村32.26%鄭甸村32.26%鄭甸居32.26%耿扇村21.50%郭李小區(qū)21.50%郭洋村21.50%姜園村21.50%龍舌村21.50%如海村21.50%營房居21.50%鎮(zhèn)營房居21.50%新莊橋10.75%洋港村10.75%營房村10.75%營西村10.75%鎮(zhèn)營西村10.75%合計133100.00%九華鎮(zhèn)區(qū)數(shù)量占比九華街道2057.14%濠園38.57%明潤華府38.57%車站小區(qū)12.86%福桂園12.86%金荷家園12.86%工業(yè)園區(qū)617.14%合計35100.00%九華區(qū)域成交共計133組，主要分為：九華鎮(zhèn)區(qū)35組；郭李村、郭李居、四圩居、云屏村各8組；二甲村、趙園村各7組；九華居、四圩村、小馬橋村各5組。3.1開盤成交客戶分析：其他區(qū)域明細（2.2/9）如皋區(qū)域數(shù)量占比如皋市342.86%江安鎮(zhèn)114.29%石莊鎮(zhèn)114.29%下原鎮(zhèn)114.29%長江鎮(zhèn)114.29%合計7100.00%南通區(qū)域數(shù)量占比港閘區(qū)646.15%崇川區(qū)430.77%通州區(qū)-五接鎮(zhèn)17.69%通州區(qū)-金沙鎮(zhèn)17.69%開發(fā)區(qū)17.69%合計13100.00%平潮區(qū)域數(shù)量占比吉壩村821.05%新壩村718.42%平潮街道410.53%顏港村37.89%平東25.26%任口村25.26%平潮工業(yè)園區(qū)12.63%候橋村12.63%花壩村12.63%華豐苑12.63%老墩村12.63%牡丹村12.63%平東工業(yè)園區(qū)12.63%三港村12.63%灣子頭村12.63%新港村12.63%趙甸村12.63%趙甸居12.63%合計38100.00%異地區(qū)域數(shù)量占比上海222.22%常州222.22%昆山111.11%南京111.11%安徽111.11%黑龍江111.11%山東111.11%合計9100.00%3.1開盤成交客戶分析：客戶年齡及家庭構(gòu)成（3/9）1：本次首開認購客戶分析家庭結(jié)構(gòu)中三口之家比重較高，占比66%，單身購房者比例較少；2：針對首開認購客戶分析年齡占比中31-40歲占比較高，占比64%，40歲以上改善群體占比較少。客戶主要以三口之家為主，孩子在讀書，在后期動作上建議加強與廠企、學校對接，挖掘“領(lǐng)頭羊”。3.1開盤成交客戶分析：置業(yè)目的（4/9）1：針對首開成交客戶分析，客戶主要以九華本地自住為主，占比達77%；2：投資占比相對較低，占比23%，下階段需提高投資客戶的占比；3:由于首開小戶型偏多，地緣性改善客戶相對較少，故加推新品，可拓寬地緣性改善客戶基數(shù)。繼續(xù)深挖地緣性自住客戶，同時開拓南通市區(qū)投資客戶基礎(chǔ)。自住（用途）分析用途數(shù)量占比剛需9360.00%改善2616.77%小孩上學1710.97%婚房138.39%拆遷換房42.58%為父母養(yǎng)老21.29%合計155100.00%3.1開盤成交客戶分析：認知途徑（5/9）1：目前成交途徑中，主要以派單收客為主，占比高達46%，2：圍擋占比17%，客戶主要以地緣性客戶為主；3：屋拉推房成交12套（漲傭前推薦成交3套，漲傭后推薦成交9套）。屋拉推薦傭金由原先的0.2%提升至1%后（認籌期間），上架4天（開盤前4天），推薦55組，實際到訪16組，成交9組。認知途徑數(shù)量占比派單9246.00%圍擋3417.00%友介2512.50%九華山莊展點168.00%屋拉126.00%新壩展點52.50%安居客42.00%平潮展點31.50%高炮31.50%豪濱論談21.00%抖音自媒21.00%call客21.00%合計200100.00%3.1開盤成交客戶分析：認知途徑-派單區(qū)域分析（5.1/9）平潮區(qū)域數(shù)量占比吉壩村523.81%新壩村419.05%平潮街道314.29%顏港村14.76%平東14.76%任口村14.76%平潮工業(yè)園區(qū)14.76%花壩村14.76%華豐苑14.76%平東工業(yè)園區(qū)14.76%三港村14.76%新港村14.76%合計21100.00%九華區(qū)域數(shù)量占比九華區(qū)域數(shù)量占比九華街道1318.31%車站小區(qū)11.41%云屏村57.04%福桂園11.41%郭李村45.63%金荷家園11.41%郭李居45.63%絲漁村11.41%九華居45.63%耿扇村11.41%四圩居34.23%郭洋村11.41%二甲村34.23%姜園村11.41%四圩村34.23%龍舌村11.41%工業(yè)園區(qū)22.82%如海村11.41%趙園村22.82%營房居11.41%小馬橋村22.82%鎮(zhèn)營房居11.41%楊碼村22.82%新莊橋11.41%馬橋村22.82%洋港村11.41%鄭甸村22.82%營房村11.41%鄭甸居22.82%營西村11.41%郭李小區(qū)22.82%鎮(zhèn)營西村11.41%合計5577.46%合計1622.54%派單成交共計92組：九華區(qū)域成交71組，其中九華街道為13組；平潮區(qū)域成交21組，其中吉壩村5組、新壩村4組，平潮街道3組。參考：身份證地址3.1開盤成交客戶分析：認知途徑-圍擋區(qū)域分析（5.2/9）九華區(qū)域圍擋占比平潮區(qū)域圍擋占比九華街道514.71%吉壩村38.82%濠園25.88%新壩村25.88%明潤華府12.94%工業(yè)園區(qū)25.88%郭李村38.82%郭李居25.88%四圩居25.88%云屏村12.94%二甲村12.94%趙園村12.94%九華居12.94%四圩村12.94%小馬橋村12.94%楊碼村12.94%馬橋村12.94%絲漁村12.94%鄭甸村12.94%鄭甸居12.94%耿扇村12.94%合計2985.29%合計514.71%圍擋成交共計34組：九華區(qū)域共成交29組，其中九華街道為5組，郭里村3組，濠園、郭李居、工業(yè)園區(qū)、四圩居各2組；平潮區(qū)域共成交5組，其中吉壩村3組，新壩村2組。參考：身份證地址3.1開盤成交客戶分析：認知途徑-友介區(qū)域分析（5.3/9）友介成交共計25組：九華區(qū)域共成交16組，其中明潤華府為2組，趙園村為2組；平潮區(qū)域3組；

常州2組（九華人，父母在常州做生意）；上海1組（老家在九華）。參考：身份證地址九華區(qū)域友介明潤華府2趙園村2常州2九華街道1濠園1工業(yè)園區(qū)1郭李居1四圩居1云屏村1二甲村1小馬橋村1絲漁村1郭洋村1姜園村1龍舌村1如海村1營房居1鎮(zhèn)營房居1上海1新壩村1華豐苑1平東工業(yè)園區(qū)1合計253.1開盤成交客戶分析：認知途徑-各展點區(qū)域分析（5.4/9）參考：身份證地址九華山莊區(qū)域數(shù)量占比九華街道16.25%工業(yè)園區(qū)16.25%郭李村16.25%郭李居16.25%四圩居16.25%云屏村16.25%二甲村212.50%趙園村16.25%四圩村16.25%小馬橋村16.25%港閘區(qū)16.25%崇川區(qū)212.50%黑龍江16.25%山東16.25%合計16100.00%新壩展點區(qū)域數(shù)量占比顏港村120.00%任口村120.00%牡丹村120.00%新港村120.00%江安鎮(zhèn)120.00%合計5100.00%區(qū)域平潮展點占比顏港村133.33%趙甸村133.33%安徽133.33%合計3100.00%展點成交共計24套：九華山莊16套，新壩展點5套，平潮展點3套。3.1開盤成交客戶分析：認知途徑-其他途徑區(qū)域分析（5.5/9）參考：身份證地址屋拉成交12套：港閘區(qū)、如皋市各2組；安居客戶成交4組，3組南通市區(qū)客戶，1組是親戚在九華；高炮成交3組，港閘區(qū)1組，昆山和南京各組1組是都是老家在九華；Call客和抖音自媒體各成交2組。屋拉成交區(qū)域區(qū)域數(shù)量占比港閘區(qū)216.67%如皋市216.67%如海村18.33%絲漁村18.33%楊碼村18.33%趙園村18.33%九華工業(yè)園18.33%吉壩18.33%老墩村18.33%上海18.33%合計12100.00%安居客成交區(qū)域區(qū)域數(shù)量占比港閘區(qū)125.00%崇川區(qū)125.00%開發(fā)區(qū)125.00%上海125.00%合計4100.00%高炮成交區(qū)域區(qū)域數(shù)量占比港閘區(qū)133.33%昆山133.33%南京133.33%合計3100.00%CALL客成交區(qū)域區(qū)域數(shù)量占比趙甸居150%下原鎮(zhèn)150%合計2100%抖音成交區(qū)域區(qū)域數(shù)量占比候橋村150%如皋市150%合計2100%1、本次首開客戶群體的廠企員工占比44%（服裝廠22組，其中東潤服裝廠6組；機械廠9組，碩泰機械5組；紡織廠9組。）2、公務員7%、教師5%占比相對較少；3、后期可針對各廠企尋找“領(lǐng)頭羊”做業(yè)主維護、推介會、圈層導入，更大促進老帶新的轉(zhuǎn)化；4、針對私營業(yè)主，可做商家聯(lián)動活動，資源更大化的利用。3.1開盤成交客戶分析：職業(yè)分析（6/9）1、本次首開大多數(shù)客戶以商業(yè)貸款為主，占比高達62%；2、一次性付款客戶占比20%，后期可結(jié)合會所活動針對一次性付款客戶利用我們做私宴圈層導入，挖掘種子客戶，為下次加推做鋪墊；3、純公積金客戶占比相對較少，主要為公務員群體，可針對這部分群體我們可做單位派發(fā)高端禮品業(yè)主維護動作。3.1開盤成交客戶分析：付款方式（7/9）一次性付款職業(yè)分析職業(yè)數(shù)量占比個體戶2972.5%職員1025%公務員12.5%合計40100.00%個體戶一次性付款區(qū)域分析區(qū)域數(shù)量占比九華1965.52%九華龍舌724.14%平潮新壩310.34%合計29100.00%3.1開盤成交客戶分析：價值點認同（8/9）1、前期價值點輸出客戶認同點較高是小區(qū)環(huán)境、品牌及戶型，下階段持續(xù)輸出；2、下階段戶型亮點及升值潛力需加大宣傳力度。3.1開盤成交客戶分析：典型成交客戶描摹（9/9）客戶姓名：陳世同/李云娟媒體通路：現(xiàn)場圍擋 年齡：29歲客戶描?。盒》蚱尥獾貞艏壳白夥孔幼【湃A車站小區(qū)，路過現(xiàn)場圍擋了解到本項目開盤信息，夫妻倆都在工業(yè)園區(qū)碩泰機械上班，純自住兼顧解決子女上學，對比美利臻樾，更認可本項目的戶型和小區(qū)規(guī)劃。客戶語錄：我們第一套買哪里都一樣，但是肯定希望價格便宜點房子質(zhì)量好一點。區(qū)域：九華客戶姓名：李志峰媒體通路：單頁年齡：47歲客戶描?。嚎蛻糇【湃A鎮(zhèn)云屏村四組10號，有一兒子剛上大學，目前住農(nóng)村自建房，剛需，對學區(qū)無要求。目前手上自有資金50萬，想買一套大戶型，準備給兒子做婚房。認可天安品牌，對這邊品牌、環(huán)境、物業(yè)接受度較高?？蛻粽Z錄：從你們開始動工就關(guān)注了，雖然價格貴點，但是后期環(huán)境、物業(yè)應該不會差。區(qū)域：新壩區(qū)域：九華媒體通路：單頁年齡：34歲客戶描摹：客戶住郭李小區(qū)，九華本地土著，附近有2套拆遷房，現(xiàn)在帶著孩子跟父母一起住，想要一套戶型好一點，小區(qū)品質(zhì)好一些，物業(yè)服務口碑好的樓盤，對本項目關(guān)注很久，競品認籌未購得客戶。最后買了110平高樓層的房子?？蛻粽Z錄：雖然沒買到美利臻樾，但是你們的服務態(tài)度感覺更好。區(qū)域：市區(qū)媒體通路：中介渠道 年齡：45歲客戶描摹：李女士住南通港閘，有一定的資產(chǎn)，在南通有兩套房子，投資需求，關(guān)注環(huán)通城房價和發(fā)展。認可高鐵周邊區(qū)域發(fā)展價值，并且對學區(qū)也比較認可，覺得項目總價也不高。客戶語錄：這的區(qū)域和價格剛好適合投資，高鐵和地鐵一開通，未來絕對會升值，而且學區(qū)也不錯，不擔心未來轉(zhuǎn)手問題?？蛻粜彰豪蠲篮昕蛻粜彰禾镉顒傂?/p>

改善

投資學區(qū)3.2未成交客戶分析3組在開盤前已購買競品（美利臻樾3套）；5組臨時有事（3組出差，1組小孩生病，1組趕回來路上出事故）；6組資金問題（2組籌貨款，2組購買設備，1組家人病危，1組借錢給朋友）。19組認籌未參與搖號面積遲到已買競品臨時有事沒來資金有問題家人意見不一致合計952043212110131307合計33562193.2未成交客戶分析共有59組參與搖號未認購，除去18組雙籌（一人兩籌提高選房率），剩余41組認籌中有37組未選到合適的房源。穩(wěn)籌說辭：下批次房源加推的時候，可享受公示優(yōu)惠額外1%優(yōu)惠。59組參與搖號未認購面積沒選到合適樓層家人意見不同意買雙籌（一人認兩籌）資金有問題合計95㎡24012137110㎡1316222合計371183593.3客戶小結(jié)1、自住需求占比高達77%，在后期推廣中品質(zhì)仍將是重點；自住需求的客戶中79.64%現(xiàn)居九華，20.36%現(xiàn)居平潮，后期深拓應加大九華、平潮區(qū)域內(nèi)老小區(qū)的覆蓋面；自住需求中10.97%為孩子上學，下階段動作中針對九華“非施教區(qū)”客群加大深拓力度。2、

投資客占比23%，在推廣上建議加大南通周邊區(qū)域的廣告覆蓋；3、客戶年齡在31-40周歲占比64%，三口之家為主，孩子在讀書；在后期動作上加強與廠企、學校對接，挖掘“領(lǐng)頭羊”；4、渠道（屋拉）啟用后短期內(nèi)成交9套(4天)，占比約6%，效果顯著；

建議在后期増設外場渠道，銷拓一體+分銷，雙管齊下備戰(zhàn)加推。3.3客戶小結(jié)5、首開客戶群體的廠企員工占比44%，后期針對各廠企尋找“領(lǐng)頭羊”做業(yè)主維護、推介會、圈層導入，更大促進老帶新的轉(zhuǎn)化；6、公務員7%、教師5%占比相對較少；這部分群體在購買力上相對更高，下階段對企事業(yè)單位潛在客群以上門推介、圈層活動做導入，同時發(fā)展關(guān)鍵人；7.一次性客戶占比21%，主要以私營業(yè)主為主，該部分客群自身資源相對豐富，購買力強，可做私宴活動及商家聯(lián)動，挖掘周邊的潛在客戶。4.1開盤前整體營銷策略4.2開盤前整體營銷鋪排4.3開盤前整體營銷策略總結(jié)開盤數(shù)據(jù)分析開盤現(xiàn)場組織情況總結(jié)開盤客戶總結(jié)開盤營銷策略總結(jié)下階段營銷策略4.1開盤前整體營銷策略核心策略：立形象、強體驗、搶節(jié)點、重維系第一階段：起勢期（9.5-10.17）第二階段：強力蓄客期（10.18-11.7）第三階段：開盤熱銷期（11.8至今

）形象入市品牌價值輸出商超巡展地緣海拓產(chǎn)品釋放核心價值點滲透拓寬媒體通路屋拉啟動客戶篩選集中爆破

集中簽約口碑傳播氛圍烘托九華/平潮臨展點、市區(qū)會客廳相繼亮相，完成階段性蓄客目標；線上線下建立完整媒體矩陣；媒體行助力品牌價值完全釋放實景營銷，釋放產(chǎn)品價值系列活動，完成精準鎖客推廣目標推廣訴求媒體起勢期天安品牌推廣、挖掘地段價值天安著品盛世傳承

35載環(huán)球資本4大洲11國港派生活筑造者

95-128㎡精裝品質(zhì)住區(qū)9.5九華山莊、平潮、新壩臨展點開放9.11城市展點開放強力蓄客期產(chǎn)品價值釋放園啟盛世逸品天成

大師著品港式臻萃生活示范區(qū)傾城公開周末暖場示范區(qū)公開，并啟動驗資官方微信平臺丨自媒體大V丨網(wǎng)絡媒體矩陣丨戶外廣告開盤活動節(jié)點線下動作10.18示范區(qū)公開11.8開盤9.30-10.8集贊派發(fā)電影券認籌活動9月5日-9月30日派禮活動營銷重點廣泛的客戶引流蓄水啟動驗資、認籌，準備開盤售樓處接待，深度蓄客周末暖場4.2開盤前整體營銷鋪排9.5臨展點亮相9.11城市會客廳開放11.3認籌11.8首開10.18示范區(qū)公開9月5日11月3日9月11日10月18日11月8日【高舉高打，港派標簽】以港資房企、港派生活筑造者作為品牌標簽高調(diào)亮相起勢；借勢高鐵利好，區(qū)位上樹立滬通門戶、高鐵新城圈價值；在視覺形象塑造上，以高端綠色系VI貫穿推廣過程，塑造“港式臻萃生活范本”高品質(zhì)項目形象節(jié)點9.5臨展點亮相11.8首開10.18示范區(qū)公開4.2開盤前整體營銷策略總結(jié)|推廣本次開盤推出210套，認購目標為180套，各銷售節(jié)點目標如下：蓄客目標驗資目標認籌目標認購目標600組1260組300套180套1#、3#、5#號樓開始蓄客來訪客戶50%轉(zhuǎn)化率驗資客戶50%轉(zhuǎn)化率2020.11.32020.11.8認籌2020.9.5啟動臨展點示范區(qū)公開同時啟動驗資2020.10.18集中開盤

認籌客戶60%轉(zhuǎn)化率4.2開盤前整體營銷策略|節(jié)點指標整體推進情況與計劃基本相符實際認籌269組驗資轉(zhuǎn)籌比51%實際到訪2114組其中有效到訪1297組實際認購191組轉(zhuǎn)化比71%實際驗資527組，來訪驗資比40.6%節(jié)點目標4.3開盤前整體營銷策略總結(jié)|媒體通路在示范區(qū)開放、開盤節(jié)點投放安居客、房天下、新浪樂居、濠濱論壇、FM92.9，共計投入費用31.79萬，效果分析如下:媒體投放時間曝光量費用意向客戶認籌數(shù)認購費效比安居客9.8-10.1294832010萬120組11組4組25000/套濠濱論壇10.12-11.12106725710萬21組/2組50000/套房天下10.27-至今1638703萬5組///電臺FM92911.2-至今/3.792萬////樂居11.3-至今114505萬////媒體來人效果會與多種其他途徑存在重疊；安居客與濠濱論壇投放時間較早，效果較為顯著，安居客成交4套，濠濱曝光量顯著；房天下、電臺、樂居投放時間較短，部分投放內(nèi)容還未呈現(xiàn)，故線上數(shù)據(jù)無法與安居客與濠濱論壇進行對比。濠濱論壇10月12日-11月12日投入費用10萬廣告投放總展現(xiàn)量：1067257軟廣報道量：57147意向客戶21組，成交2組9月8日-10月12日投入費用10萬微聊客平臺點擊10442次，其中微聊221組，訂閱量88組，電話量38組，成交4組安居客4.3開盤前整體營銷策略總結(jié)|媒體通路安居客與濠濱效果良好，建議續(xù)期房天下10月27開始投放投入費用3萬廣告曝光量：163870廣告點擊量：1065意向客戶5組房天下線上資源剩余12天，延至12月進行投放投入費用3.792萬11月2日至開盤投放了7天，剩余8天將于加推前投放投入費用5萬啟用時間晚，線上效果不明顯樂線下資源——平潮、新壩組織圈層活動將于本周使用。電臺FM929樂居4.3開盤前整體營銷策略總結(jié)|媒體通路使用中效果待評估線下資源結(jié)束后不續(xù)用4.3開盤前整體營銷策略總結(jié)|媒體通路線上媒體通路：天安逸品花園視頻號及抖音號已完成，銷售個人資源在抖音等自媒體打通路，擴散媒體曝光觸點，擴大線上流量覆蓋范圍效果：29組本地客戶私信或留言詢問樓盤信息，成交2套。利用抖音、微信視頻號等媒體，抓取意向客戶，美利臻樾開盤期間，通過抖音定位搜索，獲取部分競品認籌客戶及意向客戶。本地自媒體推廣，小黃鴨傳媒是本地便民生活服務平臺，業(yè)務員找取此類本地大v，進行項目宣傳。4.3開盤前整體營銷策略總結(jié)|活動11月8日9月5日展廳開放派油活動10月1日國慶電影票發(fā)放活動10月18日來訪：689組費用：1.03萬費效比：14.9總結(jié)：結(jié)合項目進度，在未有現(xiàn)場售樓處展示面前，共制造兩次引流活動，初步達到預期展點來人目標；示范區(qū)開放后，通過抽獎、手工等暖場活動帶動項目來人，持續(xù)產(chǎn)生熱度，為現(xiàn)場驗資、認籌制造氛圍；前期活動均以增加來訪、回籠客戶目的為主；后續(xù)需以成交為目的進行項目活動規(guī)劃，降低費效比！10月24/25日暖場活動10月31日/11月1日萬圣節(jié)暖場活動示范區(qū)活動開盤來訪：346組驗資：209組費用：18.5萬費效比：534.7兩天來訪：270組費用：3.5萬費效比：129.6兩天來訪：200組費用：3萬費效比：150來訪：1340組費用：0.9萬費效比：13.4

成交客戶區(qū)域戶外投放區(qū)域

優(yōu)勢：投放媒體區(qū)域位置與成交客戶區(qū)域幾乎完全匹配，相對較為精準；不足：

僅局限于項目周邊小范圍區(qū)域，對區(qū)域外投資客覆蓋很少。4.3開盤前整體營銷策略總結(jié)|戶外已投放：204國道高炮、九華出口高炮、18塊鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體、6塊路口桁架、現(xiàn)場圍擋、育賢路道旗、平潮三面翻、天安花園廣告植入。共投入45.27萬，開盤成交客戶認知途徑中戶外成交37套，費效比12235元/套九華山莊9.5-10.1九華聯(lián)濤超市9.13-10.12平潮多潤發(fā)超市9.5-12.4新壩海盛超市9.5-11.3萬達廣場10.29-11.28成交客戶區(qū)域4.3開盤前整體營銷策略總結(jié)|展點展點名使用時間來訪成交數(shù)費用費效比九華山莊9.5-10.173316套10.64萬元6650/套九華聯(lián)濤超市9.13-10.12178/6.26萬元7825/套新壩展點9.5-11.33305套平潮展點9.5-11.34723套萬達展點10.29-11.2832/13萬元/天安花園9.11-至今144///4.4開盤前整體營銷費用總結(jié)本案截至開盤（11月8日）已產(chǎn)生營銷費用558.11萬元（其中展示區(qū)費用為150.67萬元），

首開當天銷售200套，銷售金額1.98億，整體費率為2.81%

；其中固定費用發(fā)生244.38萬元，媒體推廣費用共計發(fā)生310.73萬元。4.4開盤前整體營銷費用總結(jié)2020年實際發(fā)生固定費用共計244.38萬元，費率為1.23%，其中銷售管理費用（包含辦公費、差旅費、寬帶費、明源費用）為14.1萬元，物業(yè)費用為58.64萬元、廣告公司服務費為21萬元、展示區(qū)費用為150.67萬元。費用項目費用明細實際發(fā)生（萬）備注合計固定費用銷售管理費包含辦公費、差旅費、寬帶費、明源費14.1244.38物業(yè)費物業(yè)服務費、開辦物資、物業(yè)服裝、垃圾清運費58.64廣告服務費廣告公司費用21展示區(qū)費用售樓處及樣板間分攤費用150.674.4開盤前整體營銷費用總結(jié)2020年實際發(fā)生推廣費用共計310.73萬元，費率為1.57%，其中固定推廣費用為145.63萬元，戶外媒體推廣費用為165.10萬元；其中戶外廣告費用發(fā)生22.77萬元，線上媒體推廣發(fā)生31.79萬元，巡展費用發(fā)生34.91萬元，推廣活動費用發(fā)生49.67萬元，物料制作發(fā)生16.88萬元，禮品費用發(fā)生9.078萬元。費用項目費用明細實際發(fā)生（萬）備注合計固定推廣費用廣告宣傳費線上小程序6145.63項目宣傳片制作20售樓處定妝照2現(xiàn)場包裝現(xiàn)場圍擋（外部圍擋+示范區(qū)圍擋）43.76示范區(qū)包裝（工法間、品牌墻、示范區(qū)標識標牌）35.3沙盤制作20.0現(xiàn)場亮化包裝8.6現(xiàn)場綠植鮮花布置0.27天安花園門頭及現(xiàn)場制作9.7媒體推廣費用戶外廣告包含高炮、臨時桁架、墻體廣告22.77165.10媒體推廣包含安居客、濠濱、樂居、電臺、房天下31.79巡展費用臨時展廳（包含場地租賃及布置）10.64平潮、新壩、聯(lián)濤巡展6.26小蜜蜂拓客5.01萬達（包含場地租賃及布置）13推廣活動包含開放、開盤、周末暖場活動49.67物料印刷單頁、無紡布、紙巾盒、礦泉水、效果圖制作16.88拓客禮品高端禮、驗資禮、數(shù)據(jù)線等9.078房源去化平穩(wěn)，首開去化情況良好市場反響熱烈，項目口碑深得到認可優(yōu)惠釋放合理，簽約、回款工作進展較為順利時間緊，各節(jié)點間銜接較為倉促各部門間默契需要進一步磨合認籌前期報價相對保守部分物料準備工作相對滯后前期房源落位引導不足得失回顧總結(jié)失市場概況下階段貨量盤點下階段推盤整體思路第一階段推售計劃第二階段推售計劃開盤數(shù)據(jù)分析開盤現(xiàn)場組織情況總結(jié)開盤客戶總結(jié)開盤營銷策略總結(jié)下階段營銷策略本周南通市區(qū)新增供應，共計備案6.23萬方5.1市場概況5.1市場概況|競品競品推售時間推售房源下期均價備注戶型美利臻樾/102套/11月5日加推66套已售罄。目前剩余30#、32#未推售，共102套。70+120㎡：9套121-125㎡：72套116㎡：10套90㎡：11套如意華府預計12月底204套9000左右蓄客中，主要以老帶新為主。108㎡68套126㎡102套136㎡17套142㎡17套萬科海上明月明年//10月27日已加推414套，去化100%剩余1828套房源80㎡、95㎡、108㎡碧桂園世紀濱江預計11月底352套12000左右上期11513元/㎡下期加推5棟樓95、110、120㎡卓越華耀時代預計12月476套16000左右毛坯出售，預計3棟高層和3棟洋房。11月7日開始驗資，身份證加50萬資產(chǎn)證明，已驗360組高層117㎡、105㎡洋房128㎡、103㎡大唐&弘陽時光肇匯明年//14-18層高層，11月1日城市展廳開放95-124㎡小范圍區(qū)域內(nèi)如意華府與本案推貨節(jié)奏相近，產(chǎn)品面積段相似，品牌與品質(zhì)將成為本案的主要競爭力。5.1市場概況|競品|如意華府本案128㎡新品本案展示面、品牌、品質(zhì)均以絕對優(yōu)勢領(lǐng)先競品；競品108.35㎡戶型僅一衛(wèi)，單陽臺，本案95㎡、110㎡產(chǎn)品市場接受度更高；競品125.85㎡產(chǎn)品僅三房設計，本案128㎡四房功能性更強；競品135.6㎡與142.69㎡產(chǎn)品均為四房兩衛(wèi)，但總價與本案128㎡產(chǎn)品比沒有優(yōu)勢。競品5.2下階段貨量盤點6#060504030201總貨量總套數(shù)1-15127.1㎡127.1㎡111.34㎡95.83㎡95.83㎡111.34㎡10856.78㎡98套16-17111.3㎡95.83㎡95.95㎡111.3㎡合計（套）1515171717177#04030201總貨量總套數(shù)129.62㎡129.62㎡129.62㎡129.62㎡9332.64㎡72套合計181818188#060504030201總貨量總套數(shù)1-15127.13㎡127.13㎡111.36㎡95.85㎡95.85㎡111.36㎡10030.2㎡90套合計151515151515下階段加推6#（72套）、7#（98套）、8#（90套）共260套房源，總面積：30219.62㎡。95㎡戶型共64套，總貨量約6133.12㎡110㎡戶型64套,總貨量約7194.36㎡128㎡戶型132套，總貨量約16959.54㎡即將加推5.2下階段推盤策略此次加推6#、7#、8#共260套，總面積30219.62㎡，其中128㎡總面積16959.54㎡，占比約56%，為此次加推的主力產(chǎn)品。128㎡戶型面積大，總價高，與前期積累的大部分客戶需求不匹配，將面臨一定的去化壓力。需挖掘128㎡賣點，找準定位，精確導客，主力推薦！首開目標：（推售貨量260套）

認購目標：208套（推貨量80%）銷售目標城市屬性問題競品分流截流區(qū)位認可度低土拍關(guān)注度低客戶心理價位低5、九華鎮(zhèn)近期沒有土地掛牌，本地客戶對于區(qū)域外土拍關(guān)注低，較為麻木，客戶只關(guān)注售價，對于本案炒作價格洼地及升值空間存在一定難度。1、九華總?cè)丝?1522人，外溢型鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口老齡化嚴重，城市人口基數(shù)負增長，年輕實力客群外溢，多向南通偏移；每年都在-0.1%負增速；2、客戶心理價位較低，整體九華二手房市場成交均價在7500元/㎡，周邊競品毛坯均價在8000左右，競品分流本案客戶；3、九華以往常每年市場去化量在6萬方左右每年，本年度目前已去化5萬方左右，預計年底入市量在6萬方左右，市場供應量相對較大；4、客戶對于九華鎮(zhèn)周邊城市配套建設缺失，且商業(yè)氛圍不濃，缺乏大型商業(yè)，高鐵新城生活圈概念認知度相對較低；五大外部因素臨近加推，蓄客時間短，貨量大，為實現(xiàn)80%以上的去化，難度較大；為了保證去化，在深挖地緣性客戶的同時，需要啟用分銷延續(xù)首開清盤之勢，炒熱區(qū)位板塊，引流南通市區(qū)投資客群，為加推護航。5.3下階段指標倒排-本地導客12月20日前，本地導客1046組，有效新訪946組，目標393組驗資，目標157組認籌。

驗資393組12月15日認籌12月20日加推11月16日加推信息釋放目標認籌157組目標認籌18組+本地目標認籌200組開盤認購140套11月20日驗資老客戶回籠100組認籌期間新增有效新訪63組首開未退籌18組+目標認籌25組70%轉(zhuǎn)化驗資客戶393組有效新訪883組+有效來訪983組5.3下階段指標倒排-分銷導客12月20日前，分銷導客1000組，目標207組驗資，目標100組認籌。

驗資207組12月15日認籌12月20日加推11月20日確定分銷事宜目標認籌70組+本地目標認籌100組開盤認購68套11月25日分銷培訓、踩盤認籌期間分銷導新客150組目標認籌30組68%轉(zhuǎn)化驗資客戶207組分銷導客850組12月1日分銷上客分銷導客本案導客1000組客戶1046組客戶驗資、認籌階段地緣性客戶深挖認籌100組認籌200組5.3下階段來人指標分解認籌300組260套房源80%去化率，12月20日前，目標600組驗資，目標300組認籌，需導入2046組客戶線上線下建立完整媒體矩陣；深挖區(qū)域內(nèi)客戶引爆南通各區(qū)域，全方位導客，沖刺蓄水最大程度完成簽約回款推廣目標推廣訴求媒體蓄客期熱銷紅盤首開告罄紅冠全城

建筑面積約95-128㎡港派品質(zhì)精裝三/四房即將加推品質(zhì)活動分銷啟動強力蓄客期打品質(zhì)、打產(chǎn)品周末暖場熱銷+加推信息釋放官方微信平臺丨朋友圈|自媒體大V丨網(wǎng)絡媒體矩陣丨戶外廣告兩開兩罄紅盤仰止約95-128㎡裝修品質(zhì)住區(qū)即將加推

周末暖場認籌期11月16日節(jié)點11.16加推信息釋放12月1512.15認籌12.20加推1月線下動作分銷上客；實體板間公開業(yè)主生宴認籌活動地推深拓營銷重點前期未購業(yè)主回訪，區(qū)域深挖啟動驗資、認籌，分銷上客，準備加推售樓處接待，深度蓄客續(xù)銷實體樣板間開放5.3開盤后整體營銷推廣總綱12月盛世翹楚

熱勢再起建筑面積約95-128㎡港派品質(zhì)精裝三/四房即將加推

暖場活動、圈層活動“米芝蓮”聯(lián)動天安業(yè)主活動嫁接11.20會所體驗啟動驗資周末暖場11.20驗資包裝升級熱銷期5.3下階段整體動作鋪排暖場活動老業(yè)主答謝宴巡展+駐點圈層活動/關(guān)鍵人增加案場人氣，維系準客戶、老客戶，約訪新客戶老業(yè)主維系，宣貫老帶新，促進來訪，蓄水營造項目口碑線，下經(jīng)紀人宣講，精準導客深挖區(qū)域，拓展新客戶2020.12.152020.12.20認籌2020.11.16即將加推2020.11.20

開盤會所/樣板間體驗活動驗資天安花園嫁接活動配合認籌節(jié)點，升級客戶體驗打開市區(qū)突破口，擴大知名度，尋找投資客啟動分銷分銷踩盤培訓、認籌期間集中上客5.3下階段整體客戶策略客戶認知途徑：朋友介紹戶外、圍擋活動單頁、禮品網(wǎng)絡/朋友圈通過對成交客戶統(tǒng)計目前本案成交客戶認知途徑如下宣貫老帶新政策，加強業(yè)主維系增強對外展示、強化陣地導視系統(tǒng)暖場/私人定制，提升有效客戶到訪，促進成交深挖+海拓，擴大覆蓋面，有效導客優(yōu)化媒體網(wǎng)絡矩陣，提質(zhì)增效；業(yè)務員加大朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)頻率，增加曝光率渠道導客渠道合作（自屋拉推房11月5日提傭至1%起，上架四天新增認籌9組，開盤轉(zhuǎn)認購6套；開盤當天推薦3套成交；屋拉推薦成交共計9套。）策略：【三大問題逐一擊破】保持熱度增強客戶粘性，助力加推128㎡新品推出形象升級與輸出延續(xù)首開熱度，“紅盤”制造緊跟銷售節(jié)點，保持項目活躍度助力加推蓄勢擴大客戶基數(shù)吸引非地緣客戶的視線更大面積，更高總價偏改善定位產(chǎn)品的價值輸出提升客戶認可以板塊價值為抓手高鐵新城圈+環(huán)通樞紐+學區(qū)等輸出項目價值，吸引外地客目光5.3下階段推盤核心思路1.區(qū)域內(nèi)客戶可購買人群逐步遞減，如何提高現(xiàn)場來人？2.項目貨值量為板塊內(nèi)最高，如何快速去化？3.前期推廣以小面積為主，此次128㎡新品貨量占比56%，如何引導？5.3下階段企劃推廣工作重點營銷階段推廣—價值端推廣—活動端11.1611.2011.3012.1512.20驗資認籌加推推廣重點紅盤形象持續(xù)炒作128㎡新品釋放結(jié)合活動，進行會所概念包裝128㎡新品價值持續(xù)釋放品牌+板塊+品質(zhì)價值持續(xù)炒作“港派”氛圍提升（活動、包裝）緊跟銷售節(jié)點，渲染開盤緊張感開盤后，紅盤形象炒作結(jié)合年底返鄉(xiāng)季，推動老帶新推廣—銷售端128㎡戶型推廣（戶型解析軟文/四宮格/15秒小視頻

）港派標簽持續(xù)深化（品牌+現(xiàn)場+活動）“逸聚場”會所概念釋放（可結(jié)合設計師系列）會所體驗活動宣傳（刷屏稿+軟文）周末暖場活動配合配合銷售端，預約/認籌類信息釋放周末可增加售樓處人氣火爆稿件（九宮格配文、單圖等）增加政策、土拍、時政利好新聞熱點，區(qū)域價值炒作微信新增固定欄目《業(yè)主家書》，2周1篇開盤前密集動態(tài)輸出倒計時/認籌截止/喜報等年底感恩季，業(yè)主代言（項目價值證言）天安花園老業(yè)主VIP活動配合新品釋放時間第一階段（11.16-12.14）紅盤塑造第二階段（12.15-加推）加推預熱推廣主題首開告罄紅冠全城建面約95-128㎡港派品質(zhì)精裝三四房即將加推盛世翹首熱勢再啟建面約95-128㎡港派品質(zhì)精裝三四房載譽加推5.3下階段推廣主題方向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)深拓啟動分銷階段一：熱銷、新品、價值輸出（11.16-12.14）線上活動、會所體驗，天安花園聯(lián)動活動，老業(yè)主答謝宴打128㎡新品，線上媒體矩陣續(xù)約，戶外媒體畫面更換，展點篩選業(yè)務重點推廣重點活動重點老業(yè)主及企事業(yè)單位拜訪啟動驗資業(yè)務動作周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)深拓老業(yè)主及企事業(yè)單位拜訪巡展點拓客啟動驗資啟動分銷重點執(zhí)行：①深度挖掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶資源，挖掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)帶頭人，領(lǐng)頭羊；②對鄉(xiāng)村商超、居委會機構(gòu)進行拜訪，廣告植入，擴大傳播面，信息實時釋放；

通過派單收集意向客戶并留電，意向客戶引導到售樓處詳細了解項目;*標紅區(qū)域為九華小學非施教區(qū)，存在大量潛在購房客戶，屬重點拓客區(qū)域。區(qū)域郭李村+馬橋村+如海村+趙元村+洋港村+二甲村+四圩村楊碼村+鄭甸村+小馬橋村+云屏村+姜園村+龍舌村長江村+絲漁村+耿扇村+營四村+營房村+郭洋村思路：本案與九華初中僅一路之遙，在前期拓客中未對“學區(qū)”優(yōu)勢未深挖，從而忽視了很多周邊“非施教區(qū)”鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體為孩子上學買房的訴求。5.4階段一業(yè)務動作|周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)深拓非施教區(qū)深挖人員配置：項目專案+3名銷售時間周期：11.18-12.15目標群體：企業(yè)、學校、醫(yī)院、銀行、政府機關(guān)等資源嫁接：樂居線下資源——平潮、新壩鎮(zhèn)府資源嫁接執(zhí)行動作：拜訪關(guān)鍵人，結(jié)合項目會所體驗活動進行邀約針對企業(yè)關(guān)鍵人贈送高端禮品套盒進行深挖；收客方式關(guān)注項目公眾號，領(lǐng)取禮品并留電；索取企業(yè)花名冊，進行CALL客；發(fā)現(xiàn)種子客戶，深挖客戶資源。針對政府、醫(yī)院等事業(yè)單位發(fā)展關(guān)鍵人，擴大品牌知名度。5.4階段一業(yè)務動作|企事業(yè)單位拜訪時間區(qū)域單位動作目標留電11.18-11.25九華幼兒園、小學、初中暖場活動邀約200平潮幼兒園、小學、初中、高中11.25-11.31平潮平潮醫(yī)院、平潮鎮(zhèn)政府、平潮工業(yè)園區(qū)、新壩工業(yè)園區(qū)等企業(yè)事業(yè)單位。關(guān)鍵人邀約；企業(yè)宣講、巡展40012.1-12.10九華九華工業(yè)園區(qū)企業(yè)、龍舌工業(yè)園區(qū)企業(yè)、九華衛(wèi)生院、九華鎮(zhèn)政府等企事業(yè)單位。400合計1000詳見附件一、1、介紹有禮

——凡老業(yè)主介紹新客戶買房，提前做好新客戶報備及登記，所介紹客戶后期成功購房即可獲得5000元油卡/套獎勵；所介紹新客戶完成網(wǎng)簽合同并辦理銀行按揭手續(xù)后的一個月內(nèi)，老業(yè)主攜本人身份證前來領(lǐng)取;2、進門有禮

——凡老業(yè)主帶訪新客戶至營銷中心，雙方均可免費獲得天安·逸品花園售樓中心精美禮品一份（建議：精美碗筷、食用油、保溫杯、五谷雜糧等）；3、好禮升級

——截止到2021年1月31日，老業(yè)主介紹客戶成交前三者可分別獲得價值20000元/10000元/5000元的旅游基金老帶新獎勵政策：5.4階段一業(yè)務動作|老業(yè)主成交有禮——凡線下經(jīng)紀人介紹新客戶買房，提前做好新客戶報備及登記，所介紹客戶后期成功購房即可獲得5000元現(xiàn)金/套獎勵（稅前）；所介紹新客戶完成網(wǎng)簽合同并辦理銀行按揭手續(xù)后的一個月內(nèi)，線下經(jīng)紀人攜本人身份證至策劃部核實身份領(lǐng)取。5.4階段一業(yè)務動作|全民營銷全民營銷獎勵政策：祥見附件二上階段展點導客量主要來源為圍繞展點周邊區(qū)域進行拓客，固定的展位導客量有限；建議下階段啟動分銷后，萬達展點不續(xù)用，僅保留天安花園展點；通過加推后對分銷客戶成交情況進行分析，獲取精確的市區(qū)客戶地圖信息，為下階段市區(qū)展點做精準投放。5.4階段一業(yè)務動作|巡展點拓客分銷細則：名單錄入前提前指定微信群報備，被推薦人必須為首訪客戶；名單錄入時必須標注清楚xxx推薦xxx(推薦人必須為全名)；被推薦人首訪后第一時間填寫推薦單由甲方獎勵簽字確認。客戶簽約后貸款資料齊全，銀行審核無誤，當天即可發(fā)放推薦獎，提高推薦人積極性。人員配置：全員時間周期：2020年12月1日-2020年1月30號針對機構(gòu)：58愛房、貝殼、新房通來客要求：驗資期間來訪約40組/天，認籌期間來訪約80組/天收客方式：經(jīng)紀人推薦政策準備：推薦成交簽約，建議分銷費率3%5.4階段一業(yè)務動作|啟動分銷5.4階段一業(yè)務動作|驗資客戶每日梳理，為認籌做好轉(zhuǎn)化準備：對客戶首套二套、征信、流水等問題前置梳理，確保后續(xù)簽約及回款達成；做好每日驗資客戶來訪途徑、工作地點統(tǒng)計分析，為加大來人量及深化拓客找準方向；對意向房源進行梳理，做好后續(xù)客戶房源引導工作；驗資金額：30萬（95-110平）；40萬（128平）；驗資目標：600組。階段一各條線來人梳理階段一目標來人1883組，階段一各條線來人目標分解動作條線營銷動作階段一來人目標來人占比營銷巡展派單10055030.01%老客戶回籠100老帶新100全民營銷100企業(yè)拓客100call客50推廣戶外廣告35043323.62%線上媒體83分銷分銷導客85085046.37%合00%推廣動作微信稿刷屏線上媒體矩陣搭建戶外媒體出街氛圍包裝5.4階段一推廣主題方向|周推廣主題時間11.13-11.2211.23-11.2911.30-12.0612.07-12.1312.14-12.2012.20-12.31朋友圈推廣#首開告罄，紅冠全城#天安·逸品花園熱銷揭秘（品牌+景觀+產(chǎn)品）#首開告罄，紅冠全城#產(chǎn)品價值深度解析（戶型特色/精裝品質(zhì)）#逸品人生，美滿四房#128㎡產(chǎn)品專題推廣#時代熱土，盛世未來#區(qū)位價值再炒作（高鐵新城圈/南通大二環(huán)）#全城仰望加推在即#認籌/開盤倒計時#盛世翹首，熱勢再啟#加推熱度炒作兩開兩罄，致謝厚愛軟文《設計師X產(chǎn)品篇：家庭成長戶型，有溫度的空間美學》《設計師X建筑篇：國際視野之下，極簡尊奢建筑之美》（設計師視角，項目價值背書）《設計師X會所篇：五星社區(qū)會所，理想生活逸聚場》《盛世家書|大師匠心，為家作序第①期》《128㎡空間宣言：美滿四室，邂逅精奢有度的生活》128㎡戶型小視頻《立于時代序幕，預見城市的潮向》（利好匯總，區(qū)域+品牌+產(chǎn)品價值多維解讀）《盛世家書|家音傳來，無畏凜冬第②期》《盛世翹首，熱勢再啟|天安·逸品花園載譽加推》《紅冠2020|高鐵新城圈第一紅盤揭秘》《盛世家書|感念相逢，誠摯溫暖如火第③期》5.4階段一推廣主題當前推廣主題紅盤聲勢，促進余房去化；緊抓客戶從眾心理，增強關(guān)注度加推信息提前釋放，制造客戶期待微信推廣——區(qū)位價值：緊跟時政熱點，發(fā)布土拍、重大利好新聞，炒作“高鐵新城圈”潛力價值刷屏稿參考示意5.4階段一|價值點刷屏微信推廣——品質(zhì)感召：示范區(qū)、樣板間實景照片系列，展示大師設計、品質(zhì)細節(jié)，增強客戶購買信心刷屏稿參考示意5.4階段一|價值點刷屏新品入市：128㎡戶型，四房兩廳兩衛(wèi)

共132套5.4階段一|價值點刷屏四開間朝南可改近6.95米大橫廳主臥套房設計，尊享私密雙陽臺，奢享陽光高得房率，高贈送面積四房，匹配三代同堂、二胎家庭主臥套房在自己的天地，盡享主人尊崇主臥可設步入式衣帽間，彰顯氣派獨立衛(wèi)浴空間，私密尊享體驗建面約95-128㎡港派品質(zhì)精裝三/四房加推在即陽光飄窗清風與陽光執(zhí)筆，讓生活成詩多一處飄窗，多一處生活享法更大采光面，延伸室內(nèi)空間建面約95-128㎡港派品質(zhì)精裝三/四房加推在即闊景陽臺IMAX寬幕陽臺，風景近在眼前最大約6.95m南向闊景雙陽臺生活、觀景功能兼得，匹配大家生活建面約95-128㎡港派品質(zhì)精裝三/四房加推在即微信推廣——128㎡戶型炒作：對128㎡的戶型空間、尺度、生活舒適度、實用功能性等全維度價值解讀5.4階段一|價值點刷屏線上媒體通路：安居客、濠濱、房天下、FM92.9等媒體平臺做占位，根據(jù)項目銷售節(jié)點進行鋪排、釋放產(chǎn)品價值點，搶占市場客戶資源。項目視頻號、抖音號等自媒體打通路，擴散媒體曝光觸點，擴大線上流量覆蓋范圍。人員配置：全員時間周期：11.18——12.20獲客途徑：安居客、濠濱、微信、大V公眾號執(zhí)行日常動作：1.項目軟文推送，信息及時更新，微信朋友圈3次/人/天（分中午11：00，下午6：00，晚上9：00進行推送）；微信群3個/人/天；2.通過競品項目、熱點文章評論區(qū)進行評論獲客；3.線上售樓處咨詢采取”搶展位“模式進行客戶分配管理5.4階段一推廣策略|線上媒體已投放：204高炮、九華出口高炮、18塊鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體、6塊路口桁架、現(xiàn)場圍擋、育賢路道旗、平潮三面翻、天安花園地下軟膜燈箱廣告植入；畫面均已設計完成，11月16日完成更換。5.4階段一推廣策略|戶外售樓處1、沙盤對應樓棟“已售磬”及“即將加推”標牌;2、128㎡戶型模型擺放3、會所指引、LOGO墻及使用公約展示4、99、110實體樣板間看房通道整改外場1、育賢路兩側(cè)道旗畫面更換2、育賢路兩側(cè)增置刀旗包裝建議5.4階段一推廣策略|包裝“港派”標簽價值強化：繼續(xù)強化“港派”獨特價值標簽，通過售樓處港派氛圍包裝、服務提升以及主題活動，增強客戶對“港派”的體驗感打造“鎏金歲月”港派休閑區(qū)，放置經(jīng)典黑膠唱片機、香港作家圖書、電影海報等售樓處洽談桌上可增加港派特色裝飾品，如紅色雙層巴士模型等，景觀示范區(qū)可增加電話亭、紅色休閑椅長期擺放5.4階段一推廣策略|現(xiàn)場包裝提升現(xiàn)場服務提升，可以利用線上小程序簽到積分的形式，增加項目與客戶之間的互動性，積分可兌換不同飲品及小食；每天現(xiàn)場配備港式奶茶及菠蘿包等港式茶歇供客戶使用；5.4階段一推廣策略|現(xiàn)場服務提升活動配合線上推廣活動線下現(xiàn)場活動會所體驗包裝“港派”標簽價值強化：繼續(xù)強化“港派”獨特價值標簽，通過售樓處港派氛圍包裝、服務提升以及主題活動，增強客戶對“港派”的體驗感11月25日-12月1日可聯(lián)合“米芝蓮”等港式奶茶品牌進行“港式心”逸“，天天陪你”港式下午茶全城派送活動通過自媒體大V如濠濱等傳播，引發(fā)關(guān)注度可定制天安X米芝蓮聯(lián)名杯托及“天天陪你”特飲印刻項目logo，引發(fā)更多傳播活動宣傳懸疑刷屏圖——誰“芝”你心“逸”三張聯(lián)名活動刷屏，走情懷、暖心雞湯風格活動參與單圖，增加轉(zhuǎn)發(fā)傳播微信軟文《天安X米芝蓮：以這份心“逸”，陪你天天甜蜜》5.4階段一活動策略|“米芝蓮”派送老友新鄰鉅惠天安活動時間：審批通過日起活動對象：已認購業(yè)主老業(yè)主動作：維系老業(yè)主關(guān)系，宣貫老帶新政策，促進項目來訪業(yè)主生日趴活動時間：11月28日活動對象：已認購業(yè)主天安花園聯(lián)動活動時間：11月16-22日活動對象：天安花園業(yè)主5.4階段一活動策略|老業(yè)主從環(huán)境、服務、隨手禮等多維度建立項目的高端調(diào)性社區(qū)會所包裝推廣專題逸聚場會所包裝主題會客廳|健身中心|兒童天地|棋牌休閑銷售指標排布主題包裝推廣鋪排階段執(zhí)行臻萃生活，樂聚你我集聚運動、歡聚、成長、休閑四大維度以不同主題活動為載體，從參觀式空間向體驗式空間轉(zhuǎn)變，從規(guī)劃的“會所”功能到業(yè)主的“社群”組織轉(zhuǎn)變提前呈現(xiàn)未來的多彩生活圖景，凝聚客戶期待，提升老業(yè)主粘性，促進新客成交社區(qū)會所包裝推廣專題銷售指標排布功能區(qū)包裝推廣鋪排階段執(zhí)行四大功能空間主題集會客廳美好，云集食私宴廳私享，宴饗形健身中心自在，悅己樂兒童天地童夢，童享因棋牌室空間較小，較難單獨組織活動，可作為棋牌娛樂功能區(qū)，涵蓋進會party房的整體推廣宴會廳可單獨進行包裝，用于后期高端私宴、圈層飯局等主題活動社區(qū)會所包裝推廣專題活動建議集——家庭歡聚，友鄰同樂，名仕/太太圈層聚會年輕人的社交party先生的whisky/cigar品鑒太太的旗袍珠寶高管們的棋局對弈社區(qū)會所包裝推廣專題活動建議食——主廚私宴、高端私董飯局、定制家宴米其林、五星級主廚私宴圈層飯局營銷