商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)分享第一頁(yè)，共93頁(yè)。商業(yè)項(xiàng)目概述項(xiàng)目概況業(yè)態(tài)配置業(yè)態(tài)技術(shù)要求商業(yè)設(shè)計(jì)管控流程設(shè)計(jì)階段劃分責(zé)任劃分設(shè)計(jì)流程商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)消防設(shè)計(jì)冷熱源比選經(jīng)驗(yàn)商業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)各階段關(guān)注重點(diǎn)問(wèn)題設(shè)計(jì)部與商管溝通機(jī)制商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)總結(jié)第二頁(yè)，共93頁(yè)。一、商業(yè)項(xiàng)目概述第三頁(yè)，共93頁(yè)。一、商業(yè)項(xiàng)目概述-----項(xiàng)目概況

蚌埠新地城市廣場(chǎng)銷售型物業(yè)持有型物業(yè)LOFT公寓SOHO公寓購(gòu)物中心情景街區(qū)智選酒店銷售型物業(yè)：出售比例一般能夠基本收回投資，很多公司采用這種模式，便于再次投資擴(kuò)張與企業(yè)運(yùn)作自持型物業(yè)：

一般擁有較高的商業(yè)價(jià)值，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采用長(zhǎng)期持有方式經(jīng)營(yíng)，以期獲得商業(yè)物業(yè)價(jià)值遞增。第四頁(yè)，共93頁(yè)。一、商業(yè)項(xiàng)目概述-----項(xiàng)目概況項(xiàng)目總圖第五頁(yè)，共93頁(yè)。一、商業(yè)項(xiàng)目概述-----項(xiàng)目概況

SOHO公寓兒玩、KTV、健身購(gòu)物中心寫(xiě)字樓情景商業(yè)街LOFT公寓文化中心智選酒店第六頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)------銀泰城業(yè)態(tài)配置

蚌埠銀泰城規(guī)模巨大總建筑面積近12萬(wàn)㎡（含地下商業(yè)），業(yè)態(tài)包含：百貨店、超市、大賣(mài)場(chǎng)、專賣(mài)店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，電影院、兒童樂(lè)園、健身中心等各種休閑娛樂(lè)設(shè)施。第七頁(yè)，共93頁(yè)。

一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)------銀泰城業(yè)態(tài)配置樓層位置設(shè)計(jì)原則業(yè)態(tài)配置低區(qū)顧客最先或最后光顧的商品，人流暢通，配置選擇時(shí)間短的輕便商品和高檔消費(fèi)品。食品、特產(chǎn)、超市、金銀首飾、快時(shí)尚、化妝品、鞋包、鐘表類、快餐等。中區(qū)穩(wěn)重氣氛，配備選擇時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格高，且出售量大的商品滿足布置多種專業(yè)柜臺(tái)。服飾、兒童玩具、教育培訓(xùn)、產(chǎn)品體驗(yàn)、旅游服務(wù)、餐飲等。高區(qū)布置需要較大存放面積的商品及娛樂(lè)休閑類，多為目的性消費(fèi)類的產(chǎn)品。家居用品、電影院、冰場(chǎng)、電玩、大中型餐飲等蚌埠銀泰城商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“4：3：3”比例分步購(gòu)物零售功能=40%餐飲功能=30%娛樂(lè)休閑功能=30%第八頁(yè)，共93頁(yè)。

一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)------商業(yè)街業(yè)態(tài)配置蚌埠情景商業(yè)街總建筑面積近3.5萬(wàn)㎡，以海派建筑風(fēng)格的多層中小型單體，通過(guò)各類連廊串聯(lián)集中而形成了室外購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲、文化于一體的綜合性商業(yè)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)布局與購(gòu)物中心形成差異。第九頁(yè)，共93頁(yè)。

一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)------商業(yè)街業(yè)態(tài)配置

情景商業(yè)街在保留了傳統(tǒng)步行街的特點(diǎn)的同時(shí)，加入更多視覺(jué)，空間和景觀元素，表達(dá)特色步行街的豐富性和多樣性，給顧客帶來(lái)更好的購(gòu)物體驗(yàn)和愉悅感。第十頁(yè)，共93頁(yè)。

一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)------商業(yè)街業(yè)態(tài)配置街區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“2：4：4”比例分步：購(gòu)物零售功能=20%餐飲功能=40%娛樂(lè)休閑功能=40%第十一頁(yè)，共93頁(yè)。

一、商業(yè)項(xiàng)目概述-----業(yè)態(tài)的技術(shù)要求蚌埠銀泰城各業(yè)態(tài)面積需求零售類精品首飾、手表：50~120平米。（如：IDO、周大福、天梭等）餐飲類西餐商家：200~300平米。（肯德基，必勝客、星巴克等）餐飲類中式餐飲：200~1000平米。（外婆家、海底撈等）餐飲類甜品商家：50~100平米。（哈根達(dá)斯，breadtalk等）健身娛樂(lè)類商家：800~4000平米。（影院、冰場(chǎng)、金仕堡等）服務(wù)類商家：150~1000平米。（優(yōu)衣庫(kù)，MJH&M等）

兒童游樂(lè)類：1000~3000平米。（樂(lè)寶、艾爾瑪?shù)龋┑谑?yè)，共93頁(yè)。

一、商業(yè)項(xiàng)目概述-----業(yè)態(tài)的技術(shù)要求各業(yè)態(tài)主力店工程技術(shù)條件考慮因素

超市主要工程技術(shù)條件——卸貨區(qū)與庫(kù)房位置與動(dòng)線——柱網(wǎng)跨距、荷載、層高、防火墻與消防疏散——超市出入口與收銀線位置——超外區(qū)域交通流線與交通設(shè)施可達(dá)性——后場(chǎng)降板區(qū)域、生鮮區(qū)排油煙——冷熱源系統(tǒng)——集水井、化糞池、污水井、隔油池與垃圾房影院主要工程技術(shù)條件——起坡、地面、樓板承重——噪聲與隔聲要求——IMAX/巨幕廳設(shè)置的專項(xiàng)工程條件——空調(diào)系統(tǒng)——柱網(wǎng)跨距與各廳凈高要求——購(gòu)票、等候、入場(chǎng)、散場(chǎng)與疏散流線——強(qiáng)弱電條件健身中心主要工程技術(shù)條件——層高、柱距、結(jié)構(gòu)荷載條件——空調(diào)系統(tǒng)——淋浴間與衛(wèi)生間給排水——各場(chǎng)館用電量——泳池更衣、淋浴、消洗流線——除濕機(jī)房、鍋爐房、水循環(huán)與過(guò)濾設(shè)備設(shè)置冰場(chǎng)主要工程技術(shù)條件——室內(nèi)條件要求，如溫度、濕度、風(fēng)速、陽(yáng)光是否直射——結(jié)構(gòu)載荷要求，靜荷載、人荷載、冰車荷載和機(jī)房荷載——地面沉降要求，冰面樓板與主管溝樓板沉降——層高要求——制冷機(jī)房主要參數(shù)：電功率、供排水量——冰車房設(shè)置、融冰池降板、內(nèi)部裝修——空調(diào)機(jī)房及除濕設(shè)置，設(shè)備管線路由與周邊影響預(yù)判——設(shè)計(jì)工作與成本、工程搭接。充分考慮進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、訂貨周期內(nèi)、外裝的影響閉合時(shí)間。第十三頁(yè)，共93頁(yè)。二、商業(yè)設(shè)計(jì)管控流程第十四頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

二、商業(yè)設(shè)計(jì)管控流程——設(shè)計(jì)階段劃分第十五頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

二、商業(yè)設(shè)計(jì)管控流程——設(shè)計(jì)階段劃分1、概念方案階段：（土地摘牌前）開(kāi)發(fā)部提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)交底單，政府協(xié)議，掛牌條件。明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件。（強(qiáng)排用地規(guī)劃要求，建筑規(guī)劃要求，其他）。進(jìn)行概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，并通過(guò)集團(tuán)簽批。移交相關(guān)部門(mén)進(jìn)行測(cè)算。為集團(tuán)決策提供相關(guān)依據(jù)。與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ敝练桨竿ㄟ^(guò)，土地摘牌。2、方案設(shè)計(jì)階段：（土地摘牌后）落實(shí)設(shè)計(jì)條件：項(xiàng)目銷售物業(yè)產(chǎn)品定位建議，市政條件等。成本控制部-提供項(xiàng)目目標(biāo)成本指標(biāo)。項(xiàng)目描述，建造標(biāo)準(zhǔn)。與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ合?、交通、環(huán)評(píng)、人防、立面等。招商中心：提供主力店、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃；商管公司-提供經(jīng)營(yíng)管理要求。召開(kāi)各專業(yè)論證會(huì)：結(jié)構(gòu)，供電方案，空調(diào)方案。進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。召開(kāi)方案評(píng)審會(huì)。獲得集團(tuán)簽批通過(guò)。移交。第十六頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

二、商業(yè)設(shè)計(jì)管控流程——責(zé)任劃分3、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段：商業(yè)主力店技術(shù)對(duì)接、談判。方案確認(rèn)，工程界面

房產(chǎn)技術(shù)條件談判，租賃區(qū)域劃分，面積確認(rèn)。初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)。專項(xiàng)外委設(shè)計(jì):內(nèi)裝，外裝，外環(huán)境，泛光照明，導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計(jì)、住宅弱電智能化設(shè)計(jì)，商業(yè)步行街室內(nèi)設(shè)計(jì)、中庭鋼結(jié)構(gòu)采光天棚設(shè)計(jì)，商業(yè)主力店二次設(shè)計(jì)等等。4、施工圖設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)、施工圖交底。第一版、第二版施工圖。施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審與優(yōu)化。機(jī)電顧問(wèn)配合、BIM設(shè)計(jì)參與、配合項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備招投標(biāo)技術(shù)參數(shù)的確定。二次專項(xiàng)設(shè)計(jì)，內(nèi)外裝、幕墻、采光頂、雨棚、廣告位、泛光照明、景觀、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、智能化等。主要建筑材料審核封樣。內(nèi)裝/外裝/外環(huán)境。如：石材，玻璃，鋁板，地磚等等裝飾材料。項(xiàng)目整改，協(xié)助處理現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)問(wèn)題。第十七頁(yè)，共93頁(yè)。二、商業(yè)設(shè)計(jì)管控流程——責(zé)任劃分

集團(tuán)研發(fā)部A:發(fā)展戰(zhàn)略部—研發(fā)—商管交接環(huán)節(jié)B:研發(fā)部—設(shè)計(jì)部交接環(huán)節(jié)概念方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初階段施工圖設(shè)計(jì)實(shí)施階段運(yùn)營(yíng)階段項(xiàng)目公司商管公司C:項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部-工程部交接環(huán)節(jié)第十八頁(yè)，共93頁(yè)。二、商業(yè)設(shè)計(jì)管控流程——責(zé)任劃分條件成果環(huán)節(jié)A戰(zhàn)略發(fā)展部-研發(fā)部-商管交接項(xiàng)目操作期Ⅰ概念規(guī)劃階段發(fā)展部:掛牌條件或合

同土地摘牌概念方案設(shè)計(jì)(強(qiáng)排用地規(guī)劃要求)

概念規(guī)劃終稿（董事長(zhǎng)簽批）

集團(tuán)研發(fā)部 建筑所

單體概念方案（董事長(zhǎng)簽批）移交 及用途發(fā)展部：技術(shù)指標(biāo)、談判溝通成本部：成本測(cè)算商管公司：租金測(cè)算項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件商管公司提供業(yè)態(tài)規(guī)劃意向設(shè)計(jì)管控的流程介紹第十九頁(yè)，共93頁(yè)。設(shè)計(jì)管控的流程介紹環(huán)節(jié)A環(huán)節(jié)B集團(tuán)研發(fā)部-項(xiàng)目公司交接環(huán)節(jié)Ⅱ、方案設(shè)計(jì)階 段Ⅲ、初步設(shè)計(jì)Ⅳ、施工圖設(shè)計(jì)階 段結(jié)構(gòu)方案論證現(xiàn)場(chǎng)踏勘總圖設(shè)計(jì)

基坑支護(hù)方案 論證會(huì)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局空調(diào)冷熱源論證

供電方案論證城市公司主責(zé)集團(tuán)研發(fā)主責(zé)商管公司主責(zé)總圖報(bào)規(guī)單體報(bào)建概念方案確認(rèn)（董事長(zhǎng)）單體方案 確認(rèn)單體方案評(píng)審會(huì)

初步設(shè)計(jì) 確認(rèn)初步設(shè)計(jì)評(píng)審

二版施工圖提供商家二次機(jī)電條件及劃鋪方案規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)地面交通組織設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)工程技術(shù)條件一版施工圖審圖、辦證、招標(biāo)綜合協(xié)調(diào)會(huì)第二十頁(yè)，共93頁(yè)。環(huán)節(jié)B20

環(huán)節(jié)C項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部-工程部交接

Ⅴ、

實(shí)施階段

設(shè)計(jì)日常巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行整改環(huán)節(jié)D項(xiàng)目系統(tǒng)-運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)交接環(huán)節(jié)

Ⅵ、運(yùn)營(yíng)階段實(shí)施中期檢查

規(guī)劃驗(yàn)收（設(shè)計(jì)落實(shí)確認(rèn)）

復(fù)盤(pán)（設(shè)計(jì)成效確認(rèn)）規(guī)劃驗(yàn)收單規(guī)劃系統(tǒng) 復(fù)盤(pán)會(huì)驗(yàn)收前，設(shè)計(jì)綜合驗(yàn)收，堅(jiān)持設(shè)計(jì)落實(shí)情況，并對(duì)不符合設(shè)計(jì)要求項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一整改設(shè)計(jì)管控的流程介紹第二十一頁(yè)，共93頁(yè)。三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控第二十二頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)蚌埠新地城市廣場(chǎng)交通概況蚌埠新地城市廣場(chǎng)項(xiàng)目B地塊位于東海大道-延安路交叉口西南側(cè)，毗鄰蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、光彩大市場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)等大型商業(yè)及娛樂(lè)中心。距蚌埠高鐵站約3km，距張公山公園約2.8km，距蚌埠市政府約1.9km，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。第二十三頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)1、外部交通系統(tǒng)A1、A3出入口雙向進(jìn)出，對(duì)應(yīng)的B1、B3地庫(kù)出入口也為雙向進(jìn)；2)基地內(nèi)部機(jī)動(dòng)車通道組織為西向東單向運(yùn)行，由西側(cè)A2口進(jìn)、東側(cè)A5口出，且A5口由于銜接主干路，只能右轉(zhuǎn)出基地；3)B2地庫(kù)出入口為單向進(jìn)，B4地庫(kù)出入口為單向出，相鄰的基地出入口組織為A6進(jìn)、A4出的形式；4)在東海大道-虎山東路交叉口處，虎山東路只允許右轉(zhuǎn)進(jìn)出；第二十四頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)1、外部交通系統(tǒng)酒店、文化中心臨時(shí)接送流線：考慮酒店前廳入口距離A2出入口較近，酒店接送流線組織為A2進(jìn)、A3出；2)為減少到達(dá)文化中心的車輛繞行，文化中心臨時(shí)接送流線組織為A4、A5均可進(jìn)出；3)文化中心在基地內(nèi)部靠近延安路側(cè)設(shè)置部分臨時(shí)小汽車停車位。第二十五頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)1、外部交通系統(tǒng)出租車停靠點(diǎn)布局：1）

北側(cè)東海大道出租車?？空局饕?wù)于寫(xiě)字樓及購(gòu)物中心的出行需求，流線組織為右進(jìn)右出。南側(cè)出租車?？空驹O(shè)置于基地內(nèi)部休閑廣場(chǎng)東西兩側(cè)，主要服務(wù)于酒店及兩棟公寓的出行需求，泊位數(shù)共8個(gè)，單排布置，流線組織為單向，經(jīng)A2口進(jìn)入，休閑廣場(chǎng)南側(cè)繞行后從東側(cè)A5口離開(kāi)；3）

東側(cè)延安路出租車?？空局饕?wù)于超市、購(gòu)物中心及街區(qū)商業(yè)的出行需求，設(shè)置于11#東北側(cè)空地上，單排布置，共8個(gè)泊位，其流線組織為經(jīng)A6口進(jìn)、A5口出。第二十六頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)2、樓層水平動(dòng)線規(guī)劃三大衡量指標(biāo)：1）可見(jiàn)性（對(duì)商鋪）

一個(gè)商鋪的可見(jiàn)性決定其租金價(jià)值，商鋪通過(guò)曝光效果，商業(yè)展示，吸引消費(fèi)客流，商鋪被看見(jiàn)的概率越大，吸引消費(fèi)客流越多，鋪位價(jià)值越大。2）可達(dá)性（對(duì)顧客）

好的動(dòng)線，清晰的動(dòng)線指引可將人流帶向各個(gè)店鋪，沒(méi)有商業(yè)死角，最少重復(fù)路徑可以逛完所有店鋪；

3）位置感（對(duì)商業(yè)項(xiàng)目）

合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)，應(yīng)提高動(dòng)線設(shè)計(jì)的次序性，提供顧客位置感，位置感不強(qiáng)，商鋪減少了被逛的機(jī)會(huì)；實(shí)現(xiàn)顧客在商業(yè)樓層區(qū)域內(nèi)均衡的分配，通過(guò)商業(yè)動(dòng)線與業(yè)態(tài)巧妙搭配和穿插，減少“死鋪”面積，針對(duì)不同業(yè)態(tài)，不同動(dòng)線分步，實(shí)現(xiàn)各業(yè)態(tài)價(jià)值體現(xiàn)，達(dá)到商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。第二十七頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)3、樓層垂直動(dòng)線規(guī)劃垂直動(dòng)線是促使顧客從低樓層到高樓層運(yùn)動(dòng)的流線設(shè)計(jì)。商業(yè)項(xiàng)目人流與租金一般呈現(xiàn)“金字塔”型分步，樓層越低越吸引消費(fèi)者，資金也越高，垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)通過(guò)目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)與布局合理的交通工具，引導(dǎo)消費(fèi)者上行。

三大衡量指標(biāo)：1）便捷性

方便快捷的拉升客戶至高樓層，減少等候時(shí)間和疲勞感。2）均衡性（對(duì)顧客）

垂直動(dòng)線與平面動(dòng)線相輔相成，平面布局上，結(jié)合水平流線，均衡的垂直拉動(dòng)人流，避免“死鋪”和“冷鋪”，提升高樓層不同層面的商業(yè)價(jià)值。3）次序性

主要指扶梯上下流線次序的排定，有效引導(dǎo)消費(fèi)者到達(dá)不同層面。第二十八頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)4、蚌埠銀泰城動(dòng)線設(shè)計(jì)立面內(nèi)凹，會(huì)影響最優(yōu)質(zhì)店鋪的展示，建議采用切角北主入口內(nèi)兩組扶梯安排對(duì)顧客視線產(chǎn)生嚴(yán)重遮擋，位置不適當(dāng)。根據(jù)商業(yè)可見(jiàn)與可達(dá)性分析，此處鋪位價(jià)值較好，雙面鋪提議要在此處設(shè)置約1,000平米的一個(gè)次主力店，為此，需要將店鋪?zhàn)赓U線向外拓張(如圖示)才可滿足面積要求，挑空區(qū)的設(shè)置亦需做相應(yīng)調(diào)整。(4)店鋪展示面應(yīng)流暢延續(xù)，不應(yīng)出現(xiàn)錯(cuò)臺(tái)。(5)客、貨運(yùn)直梯設(shè)置不盡合理，兩個(gè)中島區(qū)塊全無(wú)貨梯服務(wù)。(6)超市入口占據(jù)了首層優(yōu)質(zhì)可出租面積和櫥窗展示面，嚴(yán)重影響主力店的落位。建議改設(shè)于其他對(duì)購(gòu)物中心首層不產(chǎn)生破壞性影響的位置。(7)此處店鋪鋪形極其不合理，難以布置貨架、展柜和內(nèi)部流線，無(wú)法招商及經(jīng)營(yíng)，對(duì)疏散梯設(shè)置做出調(diào)整，為鋪形合理化創(chuàng)造條件。(8)建議購(gòu)物中心南出入口與街區(qū)開(kāi)口的中心線重合。(9)街區(qū)商業(yè)直梯的安排應(yīng)減小對(duì)商鋪展示面的遮擋，同時(shí)亦不應(yīng)凸出于整體建筑立面之外，建議改設(shè)于圖中標(biāo)示位置。(10)店鋪過(guò)于細(xì)長(zhǎng)，不便使用，不利招商，建議做出調(diào)整。原首層平面第二十九頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)4、蚌埠銀泰城動(dòng)線設(shè)計(jì)調(diào)整后首層平面第三十頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)4、蚌埠銀泰城動(dòng)線設(shè)計(jì)疏散梯出口和客用直梯安排不當(dāng)，導(dǎo)致三處店鋪展示面中斷長(zhǎng)度多達(dá)16米！建議調(diào)整垂直梯位置，優(yōu)化此處布局；建議通過(guò)對(duì)挑空區(qū)的調(diào)整，適當(dāng)加大這兩處的寬度。3）狹窄空間變成死角，建議考慮疏散梯南移或?qū)⒈眰?cè)疏散通道合并至南側(cè)的可能性。原二層平面優(yōu)化后二層平面第三十一頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)4、蚌埠銀泰城動(dòng)線設(shè)計(jì)調(diào)整后首層平面第三十二頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)4、蚌埠銀泰城動(dòng)線設(shè)計(jì)(1)超市與上部購(gòu)物中心只能靠直梯互通，互動(dòng)性差，互通便利性差，降低客流共享可能性。(2)下沉廣場(chǎng)設(shè)置不合理，破壞1/F布局。(3)客流動(dòng)線安排不合理：具吸客力的超市和美食廣場(chǎng)之出入口設(shè)置，正好“繞開(kāi)”配套區(qū)的大部分商鋪，無(wú)法很好實(shí)現(xiàn)客流共享。(4)坡道位置與地面部分不一致，超市貨梯在本層亦未體現(xiàn)，應(yīng)予修正，避免與購(gòu)物中心卸貨區(qū)產(chǎn)生矛盾。(5)物流動(dòng)線安排不合理：購(gòu)物中心只設(shè)一處卸貨區(qū)，導(dǎo)致二次水平轉(zhuǎn)運(yùn)距離過(guò)長(zhǎng)，且需要較多二次垂直運(yùn)輸，效率低下并增加營(yíng)運(yùn)成本。(6)此自動(dòng)步道嚴(yán)重影響首層主力店鋪落位，建議取消。(7)客用垂直設(shè)施安排不合理：B2層僅設(shè)一組扶梯通往超市，沒(méi)有扶梯可以將顧客由扶梯連續(xù)輸送至購(gòu)物中心上部樓層；同時(shí)東側(cè)兩組客用直梯距離過(guò)近，降低服務(wù)效率。第三十三頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)4、蚌埠銀泰城動(dòng)線設(shè)計(jì)調(diào)整后B1平面(1)超外區(qū)動(dòng)線形成環(huán)形流線，可最大化實(shí)現(xiàn)超市與配套區(qū)間的客流共享，同時(shí)無(wú)論是配套區(qū)還是超市自行外租區(qū)的店鋪價(jià)值均質(zhì)性均得以改善。(2)超外區(qū)中心位置設(shè)扶梯連通B2-B1-1F，實(shí)現(xiàn)“停車-超市-購(gòu)物中心”間的便利互通。(3)1F-B1間設(shè)兩條下行扶梯，分別直接通向購(gòu)物中心南、北兩側(cè)入口，很好地滿足顧客快速便捷進(jìn)入超市的要求。(4)經(jīng)權(quán)衡取消下層廣場(chǎng)，確保地面主入口布局完成，商業(yè)動(dòng)線順暢，保留購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線外的西南角的超市出入口，不占用購(gòu)物中心首層的面積，并避免超市人流對(duì)購(gòu)物中心產(chǎn)出干擾。(5)于購(gòu)物中心西南和東北區(qū)域設(shè)置兩處卸貨區(qū)，可以實(shí)現(xiàn)更為快捷高效的物流運(yùn)輸?shù)谌捻?yè)，共93頁(yè)。蚌埠新地城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，致力于打造城市地標(biāo)性企業(yè)形象，像市民提供充滿風(fēng)情和活力的商業(yè)綜合體，賦予商業(yè)場(chǎng)所更多的文化內(nèi)涵。本項(xiàng)目沒(méi)有使用過(guò)多的形體穿插，也沒(méi)有花哨的斑斕色彩。甲級(jí)寫(xiě)字樓在屋頂大膽采用了約15余米的玻璃幕墻，購(gòu)物中心采用面積約1000平米殼體穹頂和雙懸挑的帶狀采光頂造型，雖然給施工帶來(lái)了挑戰(zhàn)，但是完成后的建筑形體更具有沖擊力，直刺蒼穹。通過(guò)金屬和玻璃幕墻的對(duì)話，精致的施工，嶄新的新地城市廣場(chǎng)將造就一個(gè)和周圍環(huán)境和諧共處，又挺拔時(shí)尚的蚌埠城市新地標(biāo)。安徽金大地集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)35第三十五頁(yè)，共93頁(yè)。外立面篇——購(gòu)物中心兩版方案對(duì)比報(bào)規(guī)方案，強(qiáng)調(diào)塔樓豎向線條和裙樓橫向肌理，內(nèi)外雙皮，外部為開(kāi)洞鋁板+彩釉玻璃，立面設(shè)計(jì)元素過(guò)于破碎化，材質(zhì)過(guò)多觀感差異難大，且施工難度大，存在運(yùn)營(yíng)維護(hù)難以清洗問(wèn)題，整體效果差強(qiáng)人意。優(yōu)化后裙樓部分通過(guò)香檳色鋁板和藍(lán)綠色玻璃對(duì)比拼飾，輔以突出的金黃色脊線，整體色調(diào)偏暖，立面線條疏朗大氣，突出時(shí)尚感,很好的烘托熱烈的商業(yè)氣氛，具有親和力，刺激顧客購(gòu)買(mǎi)欲；同時(shí)很好的隱藏了泛光燈具，給夜景照明安裝帶來(lái)良好的前提條件，安徽金大地集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第三十六頁(yè)，共93頁(yè)。外立面篇——購(gòu)物中心兩版方案對(duì)比報(bào)規(guī)方案，內(nèi)表皮采用紅色彩度過(guò)高，刺激性較強(qiáng)，缺少親和力，失去商業(yè)建筑明快、溫馨的特質(zhì)；雨棚設(shè)置過(guò)高，失去了雨棚使用的功能性，并且距離入口豎向距離遠(yuǎn)，弧形處理手段，層次過(guò)多，且與金屬幕墻一體化設(shè)計(jì)，造成出入口在立面造型上凸顯性不夠，難以達(dá)到吸引消費(fèi)者進(jìn)入賣(mài)場(chǎng)的目的。安徽金大地集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部外立面篇——購(gòu)物中心兩版方案對(duì)比二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第三十七頁(yè)，共93頁(yè)。外立面篇——購(gòu)物中心兩版方案對(duì)比優(yōu)化方案購(gòu)物中心外立面一般由實(shí)體鋁板墻面、玻璃幕墻及廣告位等部分構(gòu)成。結(jié)合商業(yè)廣場(chǎng)及各業(yè)態(tài)的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，如購(gòu)物中心一層考慮展示、宣傳的效果以及店內(nèi)柜臺(tái)布置的需要。主入口出雨棚設(shè)置在一層頂部，滿足功能使用要求，雨棚下方出入口結(jié)合采用無(wú)框無(wú)肋高透白玻，給人較大視覺(jué)沖擊，體現(xiàn)商業(yè)氛圍以及親和力，吸引消費(fèi)者進(jìn)入賣(mài)場(chǎng)。安徽金大地集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部外立面篇——購(gòu)物中心兩版方案對(duì)比二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第三十八頁(yè)，共93頁(yè)。外立面篇——11#外立面比選11#位于購(gòu)物中心南側(cè)，建筑外立面設(shè)計(jì)此處需解決整體內(nèi)街入口視覺(jué)引導(dǎo)要求，需完成視覺(jué)張開(kāi)的設(shè)計(jì)目的，能更好的引導(dǎo)人流停留和進(jìn)入此入口（對(duì)商業(yè)街區(qū)有巨大意義），需解決購(gòu)物中心樓臨街區(qū)入口面視覺(jué)壓抑問(wèn)題，整體考慮11號(hào)樓外立面如何形成視覺(jué)漸退設(shè)計(jì)目標(biāo)；沿延安路一側(cè)三棟建筑外立面現(xiàn)階段方案均為現(xiàn)代風(fēng)格，但風(fēng)格完全迥異，視覺(jué)展開(kāi)面跨度過(guò)大，需簡(jiǎn)化項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)風(fēng)格過(guò)多達(dá)到整體商業(yè)形象統(tǒng)一，建筑間現(xiàn)代風(fēng)格需過(guò)度順暢；安徽金大地集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部11#購(gòu)物中心7#文化中心外立面篇——購(gòu)物中心兩版方案對(duì)比二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第三十九頁(yè)，共93頁(yè)。11#優(yōu)化方案，材質(zhì)漸變簡(jiǎn)化與南北相鄰的7#與購(gòu)物中心相呼應(yīng)，北側(cè)采用同購(gòu)物中心主材鋁板的材質(zhì)和造型，并對(duì)其雙表皮方案進(jìn)行簡(jiǎn)化，南側(cè)與7#主材黑色石材及模數(shù)相同，一南一北兩個(gè)風(fēng)格迥異的現(xiàn)代建筑風(fēng)格在11#得到交融和體現(xiàn)，視線連續(xù)面看過(guò)去“一黑一白”“一金屬一石材”過(guò)渡流暢自然，不會(huì)產(chǎn)生隔閡感，使三棟建筑產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，立面生動(dòng)富有趣味。11#與購(gòu)物中心直接為進(jìn)入街區(qū)主通道，在豎向上重點(diǎn)“凸出”斜向線條，匯集到出入口方向，出口視覺(jué)壓抑感消失，出入口辨識(shí)度得到加強(qiáng)。安徽金大地集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部購(gòu)物中心7#文化中心外立面篇——購(gòu)物中心兩版方案對(duì)比二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)11#第四十頁(yè)，共93頁(yè)。在考慮整體視覺(jué)效果前提下需，解決情景街區(qū)內(nèi)風(fēng)格統(tǒng)一，杜絕外圍建筑風(fēng)格干擾問(wèn)題，對(duì)11#面向街區(qū)外立面設(shè)計(jì)手段為現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合海派設(shè)計(jì)，以達(dá)到呼應(yīng)街區(qū)風(fēng)格、使整體街區(qū)形成完整的海派風(fēng)格環(huán)形動(dòng)線，達(dá)到外環(huán)線現(xiàn)代風(fēng)格，內(nèi)環(huán)線海派風(fēng)格，雙風(fēng)格并存互不干擾的立面展示效果。安徽金大地集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部11#11#西立面外立面篇——購(gòu)物中心兩版方案對(duì)比二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第四十一頁(yè)，共93頁(yè)。外立面篇——寫(xiě)字樓立面優(yōu)化原2#立面方案因成本原因，原定位的立面為大面積為窗墻體系，與緊鄰的購(gòu)物中心純幕墻圍護(hù)體系，格格不入，減弱了整體的商業(yè)品質(zhì)。后由于購(gòu)物中心方案調(diào)整，為了同步提升寫(xiě)字樓品質(zhì)作出修改方案。豎明橫隱的幕墻體系簡(jiǎn)潔明快，更顯大氣、穩(wěn)重，突出簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代感；超高寫(xiě)字樓與購(gòu)物中心統(tǒng)一設(shè)計(jì)，適當(dāng)融合，相互映襯。

安徽金大地集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部外立面篇——購(gòu)物中心兩版方案對(duì)比二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第四十二頁(yè)，共93頁(yè)。外立面篇——?jiǎng)e具一格的室外情景街室外步行街的首層采用懷舊的米黃色石材干掛，側(cè)墻采用棕紅色面磚，回味時(shí)間的味道；廣告位設(shè)置與立面結(jié)合設(shè)計(jì)，不覺(jué)得低檔和凌亂。導(dǎo)向標(biāo)識(shí)明顯清晰。立面與景觀家具和鋪裝結(jié)合營(yíng)造特色環(huán)境氛圍。安徽金大地集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部外立面篇——購(gòu)物中心兩版方案對(duì)比二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第四十三頁(yè)，共93頁(yè)。外立面篇——?jiǎng)e具一格的室外情景街一步一景，變化的聯(lián)橋串聯(lián)二層以上街區(qū)，是地上地下練成一個(gè)整體，交通便捷，距離舒適。街區(qū)內(nèi)各個(gè)商業(yè)建筑體量較小，符合人體尺度，感覺(jué)具有親和力。小型街區(qū)廣場(chǎng)的串聯(lián)給人比較豐富的外部空間感受。安徽金大地集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部外立面篇——購(gòu)物中心兩版方案對(duì)比二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第四十四頁(yè)，共93頁(yè)。一、購(gòu)物中心多元化的界面1、風(fēng)格化：項(xiàng)目地上共有6層，本次將打造1至3層以現(xiàn)代風(fēng)格為主，統(tǒng)一柔和色調(diào)，4至6層為歐式風(fēng)格，將歐洲室外風(fēng)情街效果引入室內(nèi)，給消費(fèi)者一種放松休閑式體驗(yàn)；2、生態(tài)化：隨著生態(tài)學(xué)的發(fā)展和人們對(duì)于環(huán)境保護(hù)重視，銀泰城5、6層將引入生態(tài)植物和水系的設(shè)計(jì)元素來(lái)博人眼球；3、個(gè)性化：銀泰城項(xiàng)目與萬(wàn)達(dá)商業(yè)一步之遙，萬(wàn)達(dá)作為國(guó)內(nèi)知名品牌，在人們心中也有舉足輕重的地位，怎樣將消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)是關(guān)鍵，必須做到它無(wú)我有，它有我優(yōu)的個(gè)性化體驗(yàn)。本項(xiàng)目在6層打造假二層做法，空間上更加開(kāi)闊。二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第四十五頁(yè)，共93頁(yè)。一輪方案：顏色：整體色調(diào)過(guò)于灰冷，未烘托出商業(yè)空間氛圍；材質(zhì)：地面鋪裝使用的黑白對(duì)比較強(qiáng)烈的瓷磚，拼花過(guò)于繁瑣，不僅效果未達(dá)到反而增加后期施工難度；造成材料浪費(fèi)，需廠家定制加工，現(xiàn)場(chǎng)拼接復(fù)雜，增加成本；1F入口主中庭1F門(mén)廳入口中庭二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第四十六頁(yè)，共93頁(yè)。1F入口主中庭2F手扶梯中庭分析：顏色：二輪方案整體以暖色調(diào)為主，材質(zhì)：地面鋪裝中庭區(qū)域采用大筆觸石材拼花，增加檔次，也便于施工放線，大面積還是采用米色防滑磚、局部地區(qū)（休閑休息區(qū)）增加仿木紋瓷磚進(jìn)行點(diǎn)綴，簡(jiǎn)單大方，也便于后期維護(hù)；二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第四十七頁(yè)，共93頁(yè)。一輪方案：4至6層4層

5層6層二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)1、4F水景設(shè)計(jì)過(guò)于呆板，顯得突兀，未融入到整體空間中去；2、5、6層地面綠植固定式設(shè)計(jì)不便于后期管理，且整體空間設(shè)計(jì)吊頂壓抑；3、6層假二層的未將歐式風(fēng)情街效果很好的融入室內(nèi)，色調(diào)冷灰，商業(yè)氛圍顯得冷清；4、6層增加拱門(mén)隔斷對(duì)商業(yè)動(dòng)線影響巨大，不便于人員的流動(dòng)。第四十八頁(yè)，共93頁(yè)。二輪方案：4至6層

4層5層6層分析：1、4F改為一個(gè)休息區(qū)，采用綠植景觀小品，頂棚地面采用仿葉片造型紋理，與綠化主題呼應(yīng)；2、5層生態(tài)水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，頂面采用銀鏡反射，可以彌補(bǔ)空間層高的壓抑，增加空間的層次，樓上水系、綠植景觀的增加，可以更好的吸引消費(fèi)者，利用人的親水性心里，減少顧客逛街審美的疲勞；3、6層假二層的設(shè)計(jì)也相對(duì)簡(jiǎn)單，主要考慮到后期的成本，餐飲區(qū)外擺，結(jié)合可移動(dòng)花車、景觀、街區(qū)立地式燈光，后期方便管理和維護(hù)，且假二層后期給業(yè)主方提供多鐘方案參考，由各商家自己深化施工。二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第四十九頁(yè)，共93頁(yè)。二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)目前銀泰方室內(nèi)方案已確定，進(jìn)入深化擴(kuò)初和施工圖階段，此階段主要管控以下幾點(diǎn)：1、與機(jī)電專業(yè)的配合，內(nèi)裝出具綜合天花圖紙，提給各機(jī)電專業(yè)進(jìn)行復(fù)核反饋意見(jiàn)，對(duì)于空調(diào)、噴淋、消火栓等設(shè)備調(diào)整的圖紙，在滿足規(guī)范的同時(shí)，按精裝要求進(jìn)行調(diào)整。2、防火卷簾應(yīng)高于或平與店鋪裝修標(biāo)高，卷閘收邊收口應(yīng)有美化處理；3、具體廣告位的點(diǎn)位設(shè)置、數(shù)量、尺寸大小結(jié)合商管的意見(jiàn)統(tǒng)一設(shè)計(jì)；廣告燈箱的結(jié)構(gòu)做法；4、次要通道結(jié)合不同的功能需求預(yù)留電源，以利于商管進(jìn)行后期美陳設(shè)計(jì)（需與商管溝通）；第五十頁(yè)，共93頁(yè)。銀泰城室內(nèi)方案設(shè)計(jì)管控總結(jié)：1、室內(nèi)方案設(shè)計(jì)越早介入越好，否則會(huì)影響后期方案的實(shí)施，建筑、結(jié)構(gòu)條件無(wú)法滿足內(nèi)裝設(shè)計(jì)要求。（如：①中庭挑臺(tái)的設(shè)計(jì)可以活躍平面動(dòng)線，但是因現(xiàn)場(chǎng)建筑結(jié)構(gòu)已完成澆筑，后期植筋無(wú)法滿足荷載要求；②室內(nèi)方案動(dòng)線因建筑已完成平面布局，只能按照建筑原有動(dòng)線進(jìn)行布局，局限性很大。）2、方案設(shè)計(jì)的成本不僅需要考慮前期施工的造價(jià)成本，還得綜合考慮后期維護(hù)成本；（如：盡量慎用亞光面瓷磚，時(shí)間久顯臟、顯舊，建議使用亮光面瓷磚，便于后期維護(hù)，節(jié)約成本）；3、隨著環(huán)保意識(shí)的提高，建議以綠色生態(tài)植被和水系為主題進(jìn)行空間設(shè)計(jì)，打造生態(tài)購(gòu)物中心；

4、設(shè)計(jì)需以突出商品為主，裝飾手法的運(yùn)用主要以提升商品為屬性；5、外擺景觀小品、花車設(shè)計(jì)成可移動(dòng)的，避免固定式，方便后期根據(jù)運(yùn)營(yíng)的布局來(lái)做調(diào)整。二、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——內(nèi)外裝設(shè)計(jì)第五十一頁(yè)，共93頁(yè)。VRV冷水機(jī)組+鍋爐風(fēng)冷熱泵常見(jiàn)空調(diào)冷熱源系統(tǒng)類型四、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——冷熱源比選經(jīng)驗(yàn)第五十二頁(yè)，共93頁(yè)。VRV冷水機(jī)組+鍋爐風(fēng)冷熱泵在建筑物設(shè)計(jì)初期僅需考慮室外機(jī)的擺放位置，由于室外機(jī)均為小型模塊，放置靈活，可以放置在屋頂、地面或者當(dāng)層機(jī)房。此外還需考慮管路走向、管道井位置等。

每層考慮新風(fēng)機(jī)的位置及新風(fēng)井或當(dāng)層新風(fēng)引入口位置。由于室內(nèi)機(jī)厚度較小，大大節(jié)約了層高。在建筑物設(shè)計(jì)初期必須考慮主機(jī)機(jī)房位置，冷卻塔位置及一些附件如水泵等位置。制冷機(jī)房及鍋爐房均設(shè)于地下室。適用于大規(guī)模建筑。由于是風(fēng)冷系統(tǒng)，主機(jī)需放置在室外，建筑考慮主機(jī)和水泵等位置。冬夏季均使用電能，能效比COP較小，用于大型建筑不節(jié)能，通常用于規(guī)模較小的建筑。四、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——冷熱源比選經(jīng)驗(yàn)第五十三頁(yè)，共93頁(yè)。風(fēng)機(jī)盤(pán)管+新風(fēng)變風(fēng)量全空氣系統(tǒng)空調(diào)末端系統(tǒng)系統(tǒng)四、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——冷熱源比選經(jīng)驗(yàn)第五十四頁(yè)，共93頁(yè)。項(xiàng)目風(fēng)機(jī)盤(pán)管+新風(fēng)定風(fēng)量全空氣系統(tǒng)舒適度風(fēng)機(jī)盤(pán)管由于盤(pán)管段較短，故除濕能力差，房間濕度于潮濕氣候時(shí)較高，同時(shí)風(fēng)機(jī)盤(pán)管系統(tǒng)利用兩通電磁閥控制室內(nèi)溫度，溫控的精確度一般。全空氣系統(tǒng)利用空調(diào)機(jī)進(jìn)行降溫除濕，其盤(pán)管段較長(zhǎng)，出風(fēng)溫度較低，故除濕能力明顯供優(yōu)于風(fēng)機(jī)盤(pán)管，在潮濕氣候時(shí)，

系統(tǒng)感覺(jué)更舒適。對(duì)不同租戶將來(lái)精裝修時(shí)可更改之彈性較低。房間分隔可能導(dǎo)致風(fēng)機(jī)盤(pán)管及金屬風(fēng)管的重新布置，需停止一層的冷凍水供應(yīng)，重裝接駁水管及系統(tǒng)試壓。較高。由于

末端利用軟管接駁送風(fēng)口，故可根據(jù)房間分隔情況，調(diào)整送風(fēng)口位置，系統(tǒng)靈活性好。吊頂內(nèi)樑下所需安裝空間400㎜，對(duì)吊頂凈高影響相對(duì)較少。600㎜，對(duì)吊頂凈高影響較大。漏水的機(jī)會(huì)由于有凝結(jié)水管及冷凍水管在吊頂內(nèi)，水管及冷凝水盤(pán)泄漏機(jī)會(huì)較大，將對(duì)租客做成滋擾，同時(shí)冷凝水管容易發(fā)生霉變。吊頂內(nèi)沒(méi)有設(shè)水管布置，故可免除此滋擾機(jī)會(huì)?？諝馄焚|(zhì)較低。風(fēng)機(jī)盤(pán)管只可選配較低效能的過(guò)濾器。較高?？照{(diào)機(jī)可選用較高效能之過(guò)濾器及紫外光消毒器。機(jī)房面積要求較低。而新風(fēng)機(jī)房可分散設(shè)置各樓層，亦可根據(jù)項(xiàng)目情況，設(shè)置屋頂。較大。根據(jù)業(yè)態(tài)，1000平方建筑面積，機(jī)房面積30~40平方。初投資低。相對(duì)較高四、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——冷熱源比選經(jīng)驗(yàn)第五十五頁(yè)，共93頁(yè)?？照{(diào)方案確定的依據(jù)空調(diào)方案是指作為空調(diào)系統(tǒng)中最重要的設(shè)備之一的冷熱源的確定。選擇依據(jù)包括：1.空調(diào)負(fù)荷的大小主要跟建筑物類型、規(guī)模有關(guān)，2.項(xiàng)目所在地的能源供應(yīng)狀況，能源價(jià)格（電、燃?xì)狻⑺膬r(jià)格）、政策導(dǎo)向、環(huán)境保護(hù)等。是技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的綜合比較過(guò)程，同時(shí)也是初投資和運(yùn)行管理費(fèi)用的綜合比較過(guò)程。3.運(yùn)行管理需求主要根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分，空調(diào)系統(tǒng)使用是否為一個(gè)業(yè)主或物業(yè)，如為多個(gè)是采用系統(tǒng)分設(shè)還是費(fèi)用分?jǐn)傂柙诖_定空調(diào)方案前落實(shí)；四、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——冷熱源比選經(jīng)驗(yàn)第五十六頁(yè)，共93頁(yè)。針對(duì)蚌埠新地城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)配置，既要解決供冷供熱，又要考慮整體商業(yè)布局及結(jié)構(gòu)?？照{(diào)系統(tǒng)劃分原則：

1、蚌埠新地城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體項(xiàng)目分為銷售業(yè)態(tài)和自持業(yè)態(tài)，考慮到產(chǎn)權(quán)的規(guī)屬性，原則上銷售與自持業(yè)態(tài)空調(diào)系統(tǒng)完全獨(dú)立。

2、自持業(yè)態(tài)根據(jù)招商情況包括銀泰商業(yè)、洲際品牌的智選假日酒店及底部零散商鋪，考慮后期運(yùn)營(yíng)管理的規(guī)屬性，銀泰商業(yè)、酒店及自持底商空調(diào)系統(tǒng)完全獨(dú)立。3、銀泰商業(yè)業(yè)態(tài)包括購(gòu)物中心、兒童活動(dòng)中心、健身、KTV、影院、商業(yè)內(nèi)街，超市及周邊商鋪。其中購(gòu)物中心、兒童活動(dòng)中心，使用的時(shí)間基本上一致，使用的要求也基本一致，可考慮共用空調(diào)系統(tǒng)；影院、健身、KTV因?yàn)槭褂玫臅r(shí)間上差異很大，且建筑空間布置對(duì)空調(diào)使用功能有特殊要求，如影院為大空間，高層高等特點(diǎn)，可考慮其空調(diào)系統(tǒng)獨(dú)立；超市為獨(dú)立物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，空調(diào)系統(tǒng)獨(dú)立，超市周邊小商業(yè)管理方同購(gòu)物中心，為滿足管理需求，空調(diào)一并并入購(gòu)物中心；商業(yè)內(nèi)街分散獨(dú)立，且樓層較少，招商進(jìn)度小滯后于設(shè)計(jì)進(jìn)度，后期根據(jù)招商調(diào)整劃鋪的可能較大，可考慮其空調(diào)系統(tǒng)亦獨(dú)立。四、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——冷熱源比選經(jīng)驗(yàn)第五十七頁(yè)，共93頁(yè)?？照{(diào)系統(tǒng)配置：

購(gòu)物中心、兒童活動(dòng)中心合計(jì)總建筑面積約10.8萬(wàn)平方米，空調(diào)負(fù)荷：夏季約2萬(wàn)kW，冬季1萬(wàn)kW；超市位于地下一層，總建筑面積約1.5萬(wàn)平方米，空調(diào)負(fù)荷：夏季2800kW，冬季1200kW。冷熱負(fù)荷大，考慮水冷機(jī)組的能效比高，燃?xì)忮仩t環(huán)保、清潔、方便，整個(gè)日常運(yùn)行費(fèi)用及初投資都比較低，制冷采用電制冷水冷機(jī)組，該空調(diào)方案是在地下室設(shè)集中機(jī)房，冷源采用電制冷機(jī)組，水泵和冷卻塔和主機(jī)一一對(duì)應(yīng)。采取這種方案既能滿足工藝要求，又節(jié)省投資，避免由于設(shè)備備用而產(chǎn)生的浪費(fèi)，還能使主機(jī)更好地適應(yīng)末端負(fù)荷的變化。

購(gòu)物中心熱源采用燃?xì)忮仩t，超市位于地下一層，項(xiàng)目周邊同類業(yè)態(tài)大部分不供熱，但因招商尚未確定超市經(jīng)營(yíng)方，需求不明確，方案設(shè)計(jì)階段采取預(yù)留鍋爐房的方式，以滿足招商的不同需求。風(fēng)冷熱泵機(jī)組，因?yàn)榘惭b及使用方便，還可以考慮新風(fēng)部分，整個(gè)初投資也比較低，產(chǎn)品性能穩(wěn)定；影院采用風(fēng)冷熱泵機(jī)組。健身、KTV、商業(yè)內(nèi)街分散獨(dú)立，且樓層較少，招商進(jìn)度小滯后于設(shè)計(jì)進(jìn)度，后期根據(jù)招商調(diào)整劃鋪的可能較大，VRV系統(tǒng)組合靈活，可滿足不同工況的房間要求，采用VRV系統(tǒng)。酒店采用水冷機(jī)組加燃?xì)忮仩t，即滿足制冷供暖需求，又可以解決生活熱水問(wèn)題，采用水冷機(jī)組對(duì)人體的舒適度也高。四、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——冷熱源比選經(jīng)驗(yàn)第五十八頁(yè)，共93頁(yè)。樓棟號(hào)業(yè)態(tài)冷熱源系統(tǒng)未端系統(tǒng)備注1#地下超市周邊商鋪熱源燃?xì)忮仩t風(fēng)機(jī)盤(pán)管+新風(fēng)冷熱源系統(tǒng)并入購(gòu)物中心冷源電制冷機(jī)組超市營(yíng)業(yè)區(qū)熱源燃?xì)忮仩t全空氣系統(tǒng)預(yù)留鍋爐機(jī)房及管井，待招商后確定是否需要供熱，獨(dú)立冷熱源系統(tǒng)冷源電制冷機(jī)組購(gòu)物中心公共區(qū)域熱源燃?xì)忮仩t全空氣系統(tǒng)共用冷熱源系統(tǒng)，面積大于500m2（如旗艦店）采用全空氣系統(tǒng)。冷源電制冷機(jī)組分割商鋪熱源燃?xì)忮仩t風(fēng)機(jī)盤(pán)管+新風(fēng)冷源電制冷機(jī)組冰場(chǎng)

熱源燃?xì)忮仩t全空氣系統(tǒng)

冷源電制冷機(jī)組影院

冷熱源風(fēng)冷熱泵機(jī)組全空氣系統(tǒng)獨(dú)立冷熱源系統(tǒng)2#超高層辦公樓

冷熱源VRV空調(diào)多聯(lián)機(jī)+新風(fēng)獨(dú)立冷熱源系統(tǒng)3#兒童中心

熱源燃?xì)忮仩t全空氣系統(tǒng)冷熱源系統(tǒng)并入購(gòu)物中心

冷源電制冷機(jī)組健身、KTV

冷熱源VRV空調(diào)多聯(lián)機(jī)+新風(fēng)泳池區(qū)域采用三位一體機(jī)4#酒店

熱源燃?xì)忮仩t風(fēng)機(jī)盤(pán)管+新風(fēng)獨(dú)立冷熱源系統(tǒng)

冷源電制冷機(jī)組5#LOFT

冷熱源分體空調(diào)/

6#精裝公寓

冷熱源分體空調(diào)/

7#藝術(shù)展覽館

冷熱源VRV空調(diào)多聯(lián)機(jī)+新風(fēng)

8-13#商業(yè)內(nèi)街

冷熱源VRV空調(diào)+分體式空調(diào)多聯(lián)機(jī)+新風(fēng)書(shū)店和10#樓采用VRV空調(diào)，未端采用多聯(lián)機(jī)+新風(fēng)系統(tǒng)；其余采用分體式空調(diào)。四、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——冷熱源比選經(jīng)驗(yàn)第五十九頁(yè)，共93頁(yè)?？照{(diào)整系統(tǒng)方案比選，空調(diào)系統(tǒng)的正確選擇是建筑物適用、經(jīng)濟(jì)的前提，空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備選型經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下：1、商業(yè)建筑空調(diào)系統(tǒng)劃分結(jié)合使功能、出租性質(zhì)、運(yùn)行管理水平、費(fèi)用分擔(dān)方式等考慮;2、對(duì)于大體量建筑空調(diào)系統(tǒng)分區(qū)，按其體型可以分為外區(qū)、內(nèi)區(qū)，內(nèi)外區(qū)可根據(jù)使用功能及空調(diào)使用要求采用不同的未端類型，如購(gòu)物中心公共走廊區(qū)域采用變風(fēng)量全空氣（VAV）系統(tǒng)，劃鋪區(qū)區(qū)域采用風(fēng)機(jī)盤(pán)管+新風(fēng)系統(tǒng)，以滿足大物業(yè)整理控制和管理的要求，同時(shí)在過(guò)渡季節(jié)利用室外空氣直接送入內(nèi)區(qū)，即節(jié)能又簡(jiǎn)單；亦可按樓層分區(qū)，如超高層辦公樓，個(gè)別辦公室或某一層有節(jié)假日加班的可能，為此最好不設(shè)太大的集中空調(diào)系統(tǒng)，而采用分層機(jī)組或每層再分二、三個(gè)小的空調(diào)機(jī)組，分區(qū)太多會(huì)使設(shè)備的一次性投資增加，但合理分區(qū)可以節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用；3、商業(yè)內(nèi)街分散獨(dú)立，且樓層較少，招商進(jìn)度小滯后于設(shè)計(jì)進(jìn)度，后期根據(jù)招商調(diào)整劃鋪的可能較大，采用VRV空調(diào)系統(tǒng)+分體式空調(diào)系統(tǒng)，利用其系統(tǒng)追加方便靈活對(duì)應(yīng)用戶的需求的特點(diǎn)，以滿足后期招商劃鋪需求；4、酒店等對(duì)空調(diào)要求較的場(chǎng)所應(yīng)選用噪聲及振動(dòng)較小的設(shè)備，房間應(yīng)考慮單獨(dú)調(diào)節(jié)和起停的要求。

四、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——冷熱源比選經(jīng)驗(yàn)第六十頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——消防設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目概況—蚌埠新地城市廣場(chǎng)蚌埠市中心地帶，周邊交通便利，基地周圍規(guī)劃建成大量住宅區(qū)，公共配套設(shè)施齊全。

本案為商業(yè)綜合體項(xiàng)目，含購(gòu)物中心、情景商業(yè)街、酒店、美術(shù)館、超高公寓等不同業(yè)態(tài)。第六十一頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——消防設(shè)計(jì)二、單體外消防設(shè)計(jì)本項(xiàng)目除1#（購(gòu)物中心）4#（酒店）和2#5#6#（公寓），其他單體建筑高度均超過(guò)24米，按照高層建筑進(jìn)行消防設(shè)計(jì)。1、設(shè)置環(huán)線消防車道，車道凈寬和凈高不低于4米；2、設(shè)置不低于一個(gè)長(zhǎng)邊或1/4周長(zhǎng)的長(zhǎng)度消防登高面；3、消防登高面距離建筑外墻不宜小于5米，且不大于10米；4、建筑外立面，每個(gè)分區(qū)不少于2個(gè)救援窗口；第六十二頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——消防設(shè)計(jì)二、單體內(nèi)消防設(shè)計(jì)（高層）1#樓，地上6層，建筑高度為33.90米，屬于一類高層。1.建筑防火：耐火等級(jí)為一級(jí)。商業(yè)采用剪刀梯，并設(shè)置防煙樓梯間。所有樓梯間首層均直通室外。2、防火分區(qū)：每層設(shè)有六個(gè)防火分區(qū)，商場(chǎng)每個(gè)防火分區(qū)均不大于4000平米、影院每個(gè)防火分區(qū)均不大于3000平米。防火分區(qū)的分隔方法有防火卷簾、防火墻，防火墻上開(kāi)甲級(jí)防火門(mén)。每個(gè)防火分區(qū)均保證雙向疏散，每個(gè)防火分區(qū)均滿足疏散寬度和疏散距離的要求。商場(chǎng)最遠(yuǎn)點(diǎn)至安全疏散口的距離不大于37.5米(設(shè)噴淋)。3.消防電梯：本樓設(shè)有六臺(tái)消防電梯，每個(gè)防火分區(qū)內(nèi)各有一臺(tái)，從首層運(yùn)行到頂層的時(shí)間均小于60秒。4.防火門(mén)：防火分區(qū)之間的連通門(mén)，各個(gè)設(shè)備機(jī)房，消防電梯機(jī)房門(mén)，為甲級(jí)防火門(mén)；樓梯間門(mén)，樓梯前室門(mén)，合用前室門(mén)為乙級(jí)防火門(mén)；設(shè)備管井門(mén)為丙級(jí)防火門(mén)。防火卷簾為特級(jí)復(fù)合防火卷簾，耐火極限不小于3小時(shí)。第六十三頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——消防設(shè)計(jì)二、單體內(nèi)消防設(shè)計(jì)—疏散寬度與距離計(jì)算表第六十四頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——消防設(shè)計(jì)二、單體內(nèi)消防設(shè)計(jì)（多層）8-13#情景商業(yè)街區(qū)，地上3層，建筑高度15米，耐火等級(jí)為二級(jí)。每層為一個(gè)防火分區(qū)，建筑內(nèi)部設(shè)置噴淋保護(hù)，每個(gè)防火分區(qū)面積以5000平方米進(jìn)行控制。位于二個(gè)安全出口之間的房間，房間門(mén)至最近外部出口或樓梯間的距離小于等于40米，袋形22米。消防前室面積大于6平方米；樓梯和消防電梯的合用前室面積大于10平方米。前室及樓梯間均采用向疏散方向開(kāi)啟的乙級(jí)防火門(mén)，合用前室和樓梯間設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)。第六十五頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——消防設(shè)計(jì)1、什么是消防性能化

消防性能化設(shè)計(jì)是指，通過(guò)模擬試驗(yàn)方法，模擬火宅場(chǎng)景和人員疏散情況，論證建筑物的安全性。消防性能化論證是指，在消防性能化設(shè)計(jì)之后對(duì)消防設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行評(píng)定，消防部門(mén)多采用專家論證會(huì)進(jìn)行評(píng)審論證。三、消防性能化介紹2、為什么要進(jìn)行消防性能化設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體，具有超大的體量，建筑布局和空間組合復(fù)雜，現(xiàn)行規(guī)范滯后于此類建筑的發(fā)展。如:1、單層面積大的單體，中部疏散距離；2、室內(nèi)步行街疏散；3、特殊業(yè)態(tài)對(duì)消防影響等

因此，必須通過(guò)消防性能化來(lái)解決問(wèn)題。第六十六頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——消防設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)階段操作流程建筑方案—性能化設(shè)計(jì)啟動(dòng)，選定單位深化方案—性能化設(shè)計(jì)開(kāi)始，向消防部門(mén)提起性能化設(shè)計(jì)申請(qǐng)初步設(shè)計(jì)—性能化設(shè)計(jì)交底一版施工圖設(shè)計(jì)--性能化設(shè)計(jì)中期交流，向消防部門(mén)中期匯報(bào)，向消防部門(mén)提起性能化論證申請(qǐng)，項(xiàng)目考察二版施工圖設(shè)計(jì)—消防報(bào)批協(xié)調(diào)會(huì)，完成消防性能化設(shè)計(jì)，召開(kāi)專家論證會(huì)論證階段操作流程二版施工圖設(shè)計(jì)—消防報(bào)批協(xié)調(diào)會(huì)，召開(kāi)專家評(píng)審會(huì)，出具專家意見(jiàn)，按照專家意見(jiàn)修改圖紙上報(bào)—施工圖消防審批—裝修施工圖消防審批—提起驗(yàn)收申請(qǐng)—消防竣工驗(yàn)收。第六十七頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

三、商業(yè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)管控——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)1、什么是交通動(dòng)線？動(dòng)線，是商業(yè)設(shè)計(jì)中經(jīng)常遇到的詞匯，意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連合起來(lái)就成為動(dòng)線。

在商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，動(dòng)線是需要重點(diǎn)考慮的一個(gè)方面。對(duì)于商業(yè)動(dòng)線，可以這樣簡(jiǎn)單的理解：由點(diǎn)生線，一個(gè)腳印一個(gè)點(diǎn)、一串腳印一條線，這就是動(dòng)線。2、交通動(dòng)線涵蓋內(nèi)容

商業(yè)交通動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)主要包括：1、外部動(dòng)線系統(tǒng)；2、樓層水平動(dòng)線規(guī)劃；3、樓層垂直交通規(guī)劃。第六十八頁(yè)，共93頁(yè)。四、商業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)第六十九頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——設(shè)計(jì)部與商管溝通機(jī)制與商管公司對(duì)接機(jī)制設(shè)計(jì)—商管對(duì)接機(jī)制基本原則：“業(yè)態(tài)規(guī)劃在前，建筑規(guī)劃在后”蚌埠商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)主要分為：快時(shí)尚、體驗(yàn)店、超市、兒玩、KTV、健身、書(shū)店、院線、餐飲、服飾、游樂(lè)、電器城等。1、商管公司收集獲取商家提供設(shè)計(jì)、建造需求，并形成相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及《房產(chǎn)技術(shù)條件》；2、設(shè)計(jì)部根據(jù)集團(tuán)標(biāo)化文件、目標(biāo)成本、工程計(jì)劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等設(shè)計(jì)限制因素對(duì)商管公司所提《房產(chǎn)技術(shù)條件》進(jìn)行審核并反饋；3、以共同確認(rèn)并經(jīng)董事長(zhǎng)簽批的《第一版房產(chǎn)技術(shù)條件》為依據(jù)，進(jìn)行編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)下達(dá)給設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，并將各階段設(shè)計(jì)成果提給商管公司審核；4、組織討論，并進(jìn)行修改調(diào)整（過(guò)程存在多次和反復(fù)），形成最終設(shè)計(jì)成果；5、設(shè)計(jì)部將設(shè)計(jì)成果下發(fā)工程、成本、開(kāi)發(fā)部門(mén)，完成建造過(guò)程中各項(xiàng)配合和變更工作。6、品牌落位過(guò)程中，仍存在設(shè)計(jì)條件少量修改，但須控制在設(shè)計(jì)與施工可控范圍內(nèi)，否則應(yīng)進(jìn)行帶條件招商。商管—設(shè)計(jì)對(duì)接流程：第七十頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——設(shè)計(jì)部與商管溝通機(jī)制1、明確商管、研發(fā)、城市公司協(xié)同工作機(jī)制，縮減溝通層級(jí)，提高溝通效率；2、開(kāi)發(fā)、商管運(yùn)營(yíng)在承擔(dān)其統(tǒng)籌功能：內(nèi)部溝通由開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)組織，外部溝通由商管運(yùn)營(yíng)組織；3、集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部總監(jiān)負(fù)責(zé)組織商業(yè)專家組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目相關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)對(duì)接工作；對(duì)接模式及組織第七十一頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——設(shè)計(jì)部與商管溝通機(jī)制1、專項(xiàng)會(huì)議制度：會(huì)議制度及對(duì)接機(jī)制會(huì)議目的：

及時(shí)解決項(xiàng)目招商對(duì)接、設(shè)計(jì)過(guò)程、現(xiàn)場(chǎng)反饋相關(guān)問(wèn)題，做到專項(xiàng)專會(huì)。（如：內(nèi)外裝、景觀、機(jī)電等）會(huì)議時(shí)間：

根據(jù)需要不定期召開(kāi)參會(huì)人員：

城市公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)（設(shè)計(jì)部等）、商管總部運(yùn)營(yíng)、專家組相關(guān)人員注：會(huì)議紀(jì)要抄送與會(huì)人員及開(kāi)發(fā)高管團(tuán)隊(duì)、商管公司總經(jīng)理第七十二頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——設(shè)計(jì)部與商管溝通機(jī)制2、銀泰定期對(duì)接會(huì)議：會(huì)議制度及對(duì)接機(jī)制會(huì)議內(nèi)容：

前期各項(xiàng)工作進(jìn)度回顧：金大地工作組匯報(bào)工程和設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度；銀泰工作組匯報(bào)招商的進(jìn)度。下一步的重點(diǎn)工作安排。現(xiàn)階段問(wèn)題及解決方案的討論。重大調(diào)整項(xiàng)預(yù)判，對(duì)成本、工期的影響。互相知曉，雙方認(rèn)定，尤其是對(duì)合同履約及開(kāi)業(yè)時(shí)間的影響。參會(huì)人員：

金大地蚌埠項(xiàng)目工作組：城市公司總經(jīng)理、城市公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)（設(shè)計(jì)部、工程部等）、開(kāi)發(fā)總部運(yùn)營(yíng)、商管公司總經(jīng)理、商管規(guī)劃設(shè)計(jì)部、商管總部運(yùn)營(yíng)、專家組相關(guān)人員銀泰工作組：銀泰蚌埠項(xiàng)目總經(jīng)理、招商副總、工程和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)注：會(huì)議紀(jì)要抄送與會(huì)人員及開(kāi)發(fā)高管團(tuán)隊(duì)第七十三頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

二、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——各階段關(guān)注重點(diǎn)問(wèn)題開(kāi)發(fā)前期階段1、設(shè)計(jì)部門(mén)需要提前介入，重點(diǎn)要關(guān)注市政條件調(diào)研其中

日照、面積計(jì)算、地下管線、市政條件、人防、消防。方案設(shè)計(jì)階段配合集團(tuán)研發(fā)做好以下幾點(diǎn)：1、組織好現(xiàn)場(chǎng)踏勘，做好總平面圖分析，（豎向分析，交通體系分析，確定出入口，人車動(dòng)線）2、組織好基坑論證方案（和工程部、施工單位一起，結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有條

件，支護(hù)樁，降水井）3、組織好結(jié)構(gòu)論證會(huì)（和設(shè)計(jì)院一起，對(duì)把握不準(zhǔn)的地方，

荷載留充足一些）4、組織好方案評(píng)審會(huì)和交底會(huì)（與商管公司確定業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局）第七十四頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

四、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)總結(jié)方案設(shè)計(jì)階段協(xié)調(diào)城市公司各部門(mén)工作：1、與工程部對(duì)接（施工組織計(jì)劃，先出哪部分圖紙）2、與成本部對(duì)接（各單項(xiàng)設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)成本控制）3、與營(yíng)銷部合作（樣板房，售樓處裝修設(shè)計(jì)）4、與工程部、施工總包單位對(duì)接（了解材料設(shè)備的情況，是否和設(shè)計(jì)契合）二、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——各階段關(guān)注重點(diǎn)問(wèn)題第七十五頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

四、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)總結(jié)初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)配合集團(tuán)做好以下幾點(diǎn)：1、組織好空調(diào)冷熱源論證會(huì)2、組織好供電方案論證會(huì)3、組織好初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)4、組織好初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)交底會(huì)5、與商管公司對(duì)接（荷載、降板、機(jī)電容量、業(yè)態(tài)落位，物業(yè)交付條件）二、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——各階段關(guān)注重點(diǎn)問(wèn)題第七十六頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

四、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)總結(jié)初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)配合集團(tuán)做好以下幾點(diǎn)：1、組織好空調(diào)冷熱源論證會(huì)2、組織好供電方案論證會(huì)3、組織好初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)4、組織好初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)交底會(huì)5、與商管公司對(duì)接（荷載、降板、機(jī)電容量、業(yè)態(tài)落位，物業(yè)交付條件）協(xié)調(diào)城市公司各部門(mén)工作：1、與工程部、施工單位對(duì)接（外網(wǎng)管網(wǎng)綜合，室內(nèi)機(jī)電管網(wǎng)綜合）2、與成本部對(duì)接（完成單項(xiàng)設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，制定目標(biāo)成本，土建設(shè)備招標(biāo)條件）3、與營(yíng)銷部合作（樣板房，售樓處材料樣板，采購(gòu)家具，交底房產(chǎn)技術(shù)條件，不利風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)）二、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——各階段關(guān)注重點(diǎn)問(wèn)題第七十七頁(yè)，共93頁(yè)。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

四、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)總結(jié)施工階段設(shè)計(jì)配合：1、全面參與施工管理（各專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)巡檢，各司其責(zé)，定期進(jìn)行）；2、重點(diǎn)把控效果類是施工工序（如外立面、幕墻、夜景、內(nèi)裝、導(dǎo)視、景觀等）；3、嚴(yán)控把控施工材料封樣（設(shè)計(jì)封樣、投標(biāo)封樣、施工封樣）；4、做好單項(xiàng)設(shè)計(jì)之間圖紙交底（幕墻與夜景，幕墻與景觀，景觀與市政，內(nèi)裝與標(biāo)1111識(shí)，標(biāo)識(shí)與幕墻，內(nèi)裝與施工圖）5、二版施工圖控制（與商管和商家對(duì)接，交房條件，帶條件招商）二、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——各階段關(guān)注重點(diǎn)問(wèn)題第七十八頁(yè)，共93頁(yè)。1供電驗(yàn)收2消防驗(yàn)收3供水驗(yàn)收4燃?xì)怛?yàn)收5規(guī)劃驗(yàn)收6環(huán)保驗(yàn)收7防雷驗(yàn)收8人防驗(yàn)收9白蟻驗(yàn)收10綠化驗(yàn)收11門(mén)牌號(hào)備案、驗(yàn)收12產(chǎn)權(quán)實(shí)測(cè)、產(chǎn)權(quán)證辦理驗(yàn)收階段設(shè)計(jì)配合：二、商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)問(wèn)題——各階段關(guān)注重點(diǎn)問(wèn)題第七十九頁(yè)，共93頁(yè)。供電驗(yàn)收：1、以施工單位報(bào)驗(yàn)為主，開(kāi)發(fā)公司配合材料蓋章等輔助材料；2、開(kāi)發(fā)公司預(yù)交電費(fèi)；3、開(kāi)發(fā)公司繳納高可靠性接電費(fèi)4