PAGE天津大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）天津大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）任務(wù)書題目：房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究完成期限：2014年1月3日至2014年5月5日學(xué)習(xí)中心普蘭店奧鵬年級2012級專業(yè)土木工程指導(dǎo)教師閆春霞姓名劉偉學(xué)號121701052004背瑞江聯(lián)芝套聽宜批代慮準(zhǔn)偏糞日瓜等期剩2014崇.1.1批5天津大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）PAGE4掌一、原始依據(jù)緣（資料）違[1]伸丹尼貝斯磁.j完.舊麥肯棵澤蹦.犬挎不動產(chǎn)經(jīng)濟清學(xué)咸.醬惠北京：中國人較民大學(xué)出版社貍，更2009羽[2]毒祁兆珍押.嫩把房地產(chǎn)經(jīng)濟執(zhí)學(xué)刃.艦規(guī)北京：中國建畢筑工業(yè)出版社傻，雞1997營[3]魚些劉正山虎.酷籮房地產(chǎn)投資分俱析土.切秀遼寧：悟東北財經(jīng)大學(xué)湊出版社，徒200希0盼[4]秧敵趙世胃強患.晉竊房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)雕險管哀理他.陷稻北京：中國建述筑工業(yè)出版社忍，圓2003雄[洋5魚]悶涼于九瓦如舅.日建投資項目風(fēng)險勾分刮析騎.勵妙北京：機械工此業(yè)出版社橡，繪1999隸[6]辜鞋秦壽回康葉.懷控綜合評價原理奮與應(yīng)料用避.催堡北京：電子工怕業(yè)出版社敲，鼻2003跳[7]隊確李啟穩(wěn)明釀.告麗房地產(chǎn)投資風(fēng)遮險與決網(wǎng)策今.撫糊南京：東南大購學(xué)出版社吊，兔1998沉[8]盼孩劉洪稼玉竿.額娛房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)浪營與管奸理域.晝弊北京：中國建父筑工業(yè)出版社年，梢2005慰[9]絕莊杜海灌鵬斯.淹拉房地產(chǎn)投資與屈風(fēng)險防酸范科.旁面北京：經(jīng)濟科我學(xué)出版社眨，灘1998另[10]笛李文斌魔.萄國際房地產(chǎn)投適資軍：清利益、風(fēng)險與克制度區(qū).穴魄北京：頓中國財政經(jīng)濟稅出版社，汪200幕7尺散[11冰]停余源鵬貓.惹斧房地產(chǎn)開發(fā)企房業(yè)財務(wù)管理勢.懇掙腎北京：增機械工業(yè)出版咸社，蚊2011孤[12花]士吳增勝茶.盤扎房地產(chǎn)開發(fā)企挑業(yè)內(nèi)部控制手喊冊岸.遣斷能北脊京截:野乎中國建筑工業(yè)夫出版社，排2011膚[13收]街王直民、黃衛(wèi)參華雹.濟股房地產(chǎn)策劃差.運勞恰北京：北京大旨學(xué)出版社悟，犧2011盲二、設(shè)計內(nèi)容企和要求：（說辦明書、專題、南繪圖、試驗結(jié)攝果等）獻1沸、圍繞選題搜且集、閱讀有關(guān)生中英文文獻資螺料。賀2樣、撰寫畢業(yè)論株文詳細提綱。差3妄、撰寫論文，愁反復(fù)修改。寫賞作過程中要繼光續(xù)搜集、補充恩資料，寫作要疤層次分明，條尼理清楚，觀點附明確，論證有屋理有據(jù)，具有所說服能力。文熟章的文字要簡蚊潔、通順、流粉暢、無錯別字虧。紙4鍋、按要求進行立論文排版。澤畢業(yè)設(shè)計（論自文）進度計劃丑表粥序號氣起止日期盾計劃完成內(nèi)容倦實際完成內(nèi)容予檢查日期傾檢查人簽名浴1搏14爹.1.3半~醒14壞.1.10榮查閱資料、選正題叛查閱資料、選多題躲2河14.1.1對1鮮~14.2.盡23此擬定論文大綱疑擬定論文大綱燃3建14.2.2撫4情~14.3.悲24杯完成初稿脆完成初稿監(jiān)4悠14.3.2匠7施~14.4.燙14涉論文修改殲論文修改刪5名14.4.1陜5倡~14.5.離5以論文定稿化論文定稿瘡6目7杏指導(dǎo)教師批準(zhǔn)淚日奉期道閥記眼年粘暴菠月叼崗責(zé)日間聲善簽名堅注唉：忘1案.鹽任務(wù)完成后附烈在說明書內(nèi)。艷2鏈.餅“迫檢查人簽歌名摸”英一欄迎和廉“岔指導(dǎo)教師批準(zhǔn)勿日謹(jǐn)期竭”添由教師用筆填施寫，其余各項浮均要求打印，畜打印字體和字影號按照《天津驢大學(xué)現(xiàn)代遠程郵教育畢業(yè)設(shè)計灑（論文）格式杰規(guī)定》執(zhí)行。摘要課加狹隨著抖國民經(jīng)濟的持線續(xù)健康發(fā)展和綢經(jīng)濟建設(shè)規(guī)模旁的不斷擴大，姥我國房地產(chǎn)市揉場體制正在步珍入規(guī)范階段，付房地產(chǎn)業(yè)進入障了市場競爭的深良性循環(huán)，已偷經(jīng)發(fā)展成為一伶?zhèn)€獨立的行列業(yè)免,雄并逐步成為國你民經(jīng)濟的支柱譽產(chǎn)業(yè)之一殺。植然而由于房地宵產(chǎn)市場機制的克不完善，以及嗎房地產(chǎn)投資研宇究中存在的種完種誤區(qū)，加上角房地產(chǎn)本身荷是一個高投入糊、高回報、高納風(fēng)險的行業(yè)，葬如何較為正確推地進行風(fēng)險識漏別和評價這些滅風(fēng)險是房地產(chǎn)注業(yè)面臨的迫切早需要解決的問隸題。因此，叛對當(dāng)前房地產(chǎn)晝投資風(fēng)險的研罷究具有重要的雕現(xiàn)實意義。稿關(guān)鍵詞：刪房地產(chǎn)投資；坑投資風(fēng)險；風(fēng)瓣險識別檢ABSTRA僚CT切腫Witht且hecon麗stant輔expans韻ionof清thes菌ustain統(tǒng)edand這healt套hydev床elopme蛾ntof提econom爭iccon置struct微ion,競China斜'srea揚lesta布temar負(fù)ketsy敞stemi盡smovi似ngint煎othe植specif希icatio礙nstag已e,the妻r(nóng)eal挑estate群indus燃tryh粒asent朋ereda洞virtu劍ouscy晨cleof奔compe脂tition奴inth習(xí)emark漫et,ha近sdeve廈loped壯intoa蜻ninde讓penden抵tindu械stry,堅andgr迫aduall氏ybeco掃mean摟ationa攪l秤清oneof炕thep否illar季indust黑rieso框fthe扮econom蒜y.How未ever,六dueto勒thei忘mperfe戲ctions框ofth矮ereal務(wù)estat名emark陰etmec播hanism班s,as鍋wella縫sall即theer馬rorse癥xisti冤nthe緊reale艷state局invest劈mentr止esearc參h,cou談pledw廊ithth四ereal核estat拾eitse賭lfis紙ahigh摩inves俊tment,術(shù)high夢return星,high譜risk混indust覆ry,ho宏wtom鏈oreac驗curate飛risk休identi戲ficati擋onand奮evalu普ation糠ofthe排seris旬ksis邊theur誘gentn停eedto魄addre嬸ssthe總probl膠emsfa支cedby諷ther盟eales掘tatei董ndustr諷y.The昌refore因,the巾curren豈treal竟estat沒einve雀stment剩risk椒hasim吐portan灶tprac蒼tical夠signif絡(luò)icance孔.蟲Keywo節(jié)rds:臭這r邁eales竄tatei柏n驗vestme意nt;in腐vestme吐ntris早k;ris目錄杜第蘿1駁章賀筆房地產(chǎn)投資風(fēng)汽險差HYPERL章INK\l豪"_Toc茂326562燕293"劍奇 跟1HYPERLINK\h\u僵HYPERL聚INK\l虜"_Toc販326562竭287"保犯第勞2朵章起激船房地產(chǎn)投資基洲本理論琴萬 警 額蒜甩詳變4浸HYPERL拍INK\l昏"_Toc像326562陳288"框繳2.1率蹦房地產(chǎn)投資及征其特點保 無5HYPERLINK\l"_Toc326562289"滲2.1.1赴犯房地產(chǎn)投資的敞內(nèi)涵瘦 勢5HYPERLINK\l"_Toc326562290"敬2.1.2越呢房地產(chǎn)投資的蹈特點客 竊5HYPERLINK\l"_Toc326562291"逝2.2越燦房地產(chǎn)投資的尿環(huán)境殃 柱6蔑HYPERL宵INK\l茄"_Toc燒326562欄299"屈久第蘇3礙章做蜘房地產(chǎn)投資風(fēng)佳險因素分析乓吃雹何7洗HYPERL晃INK\l減"_Toc容326562籃300"季剩3.1傾秒房地產(chǎn)投資風(fēng)鬧險分析的內(nèi)容妨及作用診 緞7恐HYPERL舍INK\l輸"_Toc絕326562舟30胖1"荒再3.2奉恒房地產(chǎn)投資風(fēng)詞險分析的方法掀 猶7HYPERLINK\l"_Toc326562302"幼3.2.1駝甜房地產(chǎn)投資風(fēng)首險識別的定義扛和方法洞 亮7糾HYPERL許INK\l唱"_Toc充326562葡303"隊站3.2.2田釣識別方法的比辨較與障礙因素才分析倘 語8HYPERLINK\l"_Toc326562283"戒第觀4柜章我國房地產(chǎn)蜻業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀共與概況披鎮(zhèn)范9HYPERLINK\l"_Toc326562284"榴4.1馬毒我國房地產(chǎn)業(yè)鹿的發(fā)展現(xiàn)狀捷 河9HYPERLINK\l"_Toc326562285"君4.2蔬革房地產(chǎn)投資風(fēng)吩險分析的概況狀 主11HYPERLINK\l"_Toc326562286"蘇4.3雜擔(dān)房地產(chǎn)投資風(fēng)描險分析的必要浮性糠 響11HYPERLINK\l"_Toc326562304"警第紀(jì)5絨章園伴總結(jié)與展望繼鼓霞館飽看12HYPERLINK\l"_Toc326562305"夾5.1撇桿總結(jié)欣 賊12HYPERLINK\l"_Toc326562306"宣5.2全妻展望突 妥1漂2烤HYPERL阻INK\l碼"_Toc席326562廉307"緒毫參考文獻總 椅13嬸HYPERL鍵INK\l桶"_Toc難326562傅308"甜寧致謝辭惕 短14埋第謙一私章左穿展房地產(chǎn)投資風(fēng)彈險袋1.1肆捉房地產(chǎn)投資風(fēng)功險概述貸房地產(chǎn)投資是唇將資金投入到棵房地產(chǎn)綜合開腫發(fā)、經(jīng)營、管旱理和服務(wù)等房厘地產(chǎn)業(yè)的基本令經(jīng)濟活動中，庭以期望將來獲刪得不確定的收塘益。房地產(chǎn)投汗資是進行房地綁產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營告的基礎(chǔ)，它的濱結(jié)果是形成新脆的可用房地產(chǎn)棕或改造原有的乎房地產(chǎn)，而在針這個投資活動歡中，收益與風(fēng)乘險是同時存在蔬的，特別是處玉在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時裝期，房地產(chǎn)投葬資風(fēng)險更是在治所難免。興1.1.1微免房地產(chǎn)投資項崖目常見的風(fēng)險籍種類飄盞豆所謂警投資HYPERLINK"/view/156901.htm"五風(fēng)險貴是指對未來投脅資HYPERLINK"/view/34358.htm"蝦收益屋的不確定性，即在投資中可能贏會遭受收益損術(shù)失甚至HYPERLINK"/view/824495.htm"餃本金沈損失的風(fēng)險。喜根據(jù)樸房地產(chǎn)投資具贈有投資周期長殖、投資金額大括、投資的物具顯有不可移動性紀(jì)、投資易受政斑策影響等特點化，對我國房地舞產(chǎn)投資項目的屯分析研究認(rèn)為更房地產(chǎn)投資項哥目常見的風(fēng)險香有如下幾類玉：裝禍（杠1膏）投資支出風(fēng)舌險；拘（課2注）經(jīng)營風(fēng)險；珠（稻3辟）商業(yè)風(fēng)險；購（膏4溜）融資風(fēng)險；頭（核5言）購買力風(fēng)險腰；溜好（孫6唯）市場風(fēng)險；脫（研7鵝）政策風(fēng)險；黨（跌8燥）法律風(fēng)險等腰。著1.1.2手違房地產(chǎn)投資各尼階段的風(fēng)險臺皮勇風(fēng)險存在于房附地產(chǎn)投資的整糖個過程中。房推地產(chǎn)投資的全己過程是指從房耐地產(chǎn)投資意向湊的產(chǎn)生開始到瞇房地產(chǎn)出售、呈資金回收一直竄到房地產(chǎn)報廢斯為止的整個過關(guān)程。這是一個姐動態(tài)的過程，理任何一個環(huán)節(jié)刻的疏忽都可能配導(dǎo)致投資的失噴敗，投資者必功須對各個環(huán)節(jié)戶的不確定因素歌進行識別并加軍以防范。房地健產(chǎn)投資過程詠一般可分為可耗行性研究、投尸資實施和房地稠產(chǎn)經(jīng)營三大階舊段，不同的階宮段各具有不同附的風(fēng)險筑[4]星。停某格（熊1隨）可行性研究縣階段的風(fēng)險程投資機會研究暈也稱投資機會捎確定，是房地高產(chǎn)投資可行性暮研究的第一階擺段，其任務(wù)是植提出建設(shè)項目織投資方向的建野議，即在一個嚼確定的地區(qū)和咱部門內(nèi)，根據(jù)禽自然資源、市屢場需求、國家悶產(chǎn)業(yè)政策和市萬場情況，通過禾調(diào)查、預(yù)測、制分析研究，選漠擇建設(shè)項目，量尋找投資的有籠利機會。暴稼宏如果投資機會遺研究證明是可身行的，就可以酒進入初步可行粥性研究階段，臂是在機會研究捐的基礎(chǔ)上進行推的，據(jù)此作出翅投資與否的初膛步?jīng)Q定，以及揪是否進行詳細過研究的決定。仿初步可行性研絕究階段估算的貌精度比投資機碑會研究要高一填些，所需要的奉費用約占總投鄉(xiāng)資額咱的宅1哪%恢左漁右蜜,棟投資估算誤差蚊在再±10陪%警以內(nèi)，羅一般灘要襯3價～手6砍個月時間。詳甘細可行性研究啞是項目可行性禍研究過程中的鷹最重要的組成脂部分，是開發(fā)獄建設(shè)項目投資屯決策的基礎(chǔ)，咳是在分析項目膊技術(shù)、經(jīng)濟可元行性后作出投縱資與否決策的武關(guān)鍵步驟。這厘一階段進行投登資估算的精度寫在疾±鞠10侍%托左右，大型項取目（商業(yè)地產(chǎn)住、旅游地產(chǎn)、直城市綜合體）掃所需費用占總鴨投資額繳的戲01尋%倍左右，所花時揮間聾是朱6啞～路1魚2甜個月；中小型靠項目所需費用橡占總投資額下的塌1紙%篩～喂3占%未，所花時間計為橋3英～雷6稱個月。甜英各（召2飲）實施階段的電風(fēng)險渾紅健房地產(chǎn)投資的赴實施階段是指餐房地產(chǎn)投資計同劃的具體實現(xiàn)頂過程，它包括誦從獲取土地、趣籌措資金到規(guī)關(guān)劃、設(shè)計、施由工、銷售等過攜程。納騙致投資者可通過萄協(xié)議、招標(biāo)或著拍賣競投等方牛式獲得所需用漏于開發(fā)的土地總，這三種獲取嚴(yán)土地方式的選諷擇就具有一定粘的風(fēng)險。協(xié)議罵地價最低但獲懷得的一般是毛秤地，前期拆遷秤等工作量大而柔復(fù)雜，不確定驟風(fēng)險因素最多爐；拍賣地價最盲高但一般為凈厭地，前期工作溝量相對較少，灌風(fēng)險因素相對趴也要小一些。巡晨暑土地購買金通吳常是投資者投市入的第一筆主期要費用。隨著并開發(fā)過程的進患行，投資者就遣要面臨融資籌橫資風(fēng)險的因素被，如開發(fā)商的僵資信程度、貸傅款期限、貸款住利率的變化等以。開發(fā)商需要匹通過財務(wù)分析炎，合理決定自也有資金和融資降的比例。以保呢證財務(wù)可持續(xù)化性，避免資金叉鏈斷裂，造成根項目中止、停分止的風(fēng)險。少（倡3瓜）房地產(chǎn)經(jīng)營味階段的風(fēng)險戴為了加快資金鋒回流，房地產(chǎn)妥項目建成后（探大都是在建時篩已經(jīng)開始銷售辭，有的是未建財已銷售），資正金投放工作基惜本結(jié)束，投資番過程就轉(zhuǎn)入到勝房地產(chǎn)銷售、友出租或物業(yè)管傷理的經(jīng)營管理糠階段。想任何HYPERLINK"/view/1062756.htm"希經(jīng)營管理質(zhì)活動都是有風(fēng)界險的。所謂經(jīng)詳營管理風(fēng)險，伸是指經(jīng)營管理形者在經(jīng)營管理較活動中由于受西到各種因素的臟影響，無法實羅現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)彼，從而造成經(jīng)祝營管理損失或旱失敗的情況。萌該階段決定著愛房地產(chǎn)投資收蜜益的實現(xiàn)，是貿(mào)房地產(chǎn)投資風(fēng)辭險較大的環(huán)節(jié)炎之一。鄙房地產(chǎn)商品銷奴售或出租過程麥中，將面臨著敵來自房地產(chǎn)市垃場的諸多風(fēng)險岸因素的威脅，桑如蠶政府調(diào)控情況請、金融政策、贏房地產(chǎn)市場需徒求類型與數(shù)量置的變化、刑需方消費傾向大、鼓其它房地產(chǎn)商助的競爭、介現(xiàn)行體制和政隆策蠻以及社會政治磨經(jīng)濟形勢的變豬化等。房地產(chǎn)間經(jīng)營還包括物洽業(yè)管理，即綠岡化、衛(wèi)生、交盆通、治安和環(huán)旅境容貌等管理姻項目進行日常轟的維護、修繕保和整治。物業(yè)炎管理需要一些孤專業(yè)的管理人猶員來進行管理宇。良好的物業(yè)拆管理可以使房墾地產(chǎn)增值，提吊高房地產(chǎn)投資三者的信譽。校1.2玻顫房地產(chǎn)投資風(fēng)宇險特征及其不竹確定性荷投資HYPERLINK"/view/156901.htm"樹風(fēng)險拍是指對未來投港資HYPERLINK"/view/34358.htm"暫收益哲的不確定性，波在投資中可能隸會遭受收益損闊失甚至HYPERLINK"/view/824495.htm"煎本金擔(dān)損失的風(fēng)險。諷它也是一種HYPERLINK"/view/160560.htm"展經(jīng)營風(fēng)險膏，通常指HYPERLINK"/view/234377.htm"剪投資毒的預(yù)期收益率煙的不確定性。縱投資風(fēng)險主要買是因為投資的冠各種不確定因證素對投資運動隆過程中各方面演的影響（如對欠籌資、管理、擋生產(chǎn)以及營銷唱等）產(chǎn)生的，央從而造成投資晃者直接或間接偶的損失，使得牙其實際投資收盯益與預(yù)期投資劉收益之間出現(xiàn)題偏差推。朗街房地產(chǎn)投資風(fēng)巷險的特征是房陷地產(chǎn)風(fēng)險的本飯質(zhì)及其規(guī)律的需表現(xiàn)。正確認(rèn)潛識房地產(chǎn)投資咱風(fēng)險的特征，玉對建立和完善岔風(fēng)險控制和管逐理機制，減少病風(fēng)險損失具有譜重要意義勻[5]創(chuàng)。露風(fēng)險發(fā)生具有歐隨機性。這種置隨機性造成了醉房地產(chǎn)風(fēng)險的擇不確定性。乘風(fēng)險存在的客愿觀性。風(fēng)險是獨不以人的意志宅為轉(zhuǎn)移而客觀診存在的。人們買只能掌握事物歐發(fā)展變化的規(guī)蒙律，從而達到繩控制、規(guī)避和丸防范風(fēng)險的目減的，而不能完屢全排除風(fēng)險。殼風(fēng)險具有相對斤性。風(fēng)險不等條同于危險，危晨險勢必造成不巷良后果，而風(fēng)繼險具有雙重性會，如果能正確心認(rèn)識并加以合陷理利用，反而住會使收益有所種增加。所以，執(zhí)對待風(fēng)險不應(yīng)慶該消極，而要蟻將風(fēng)險當(dāng)作一獵種經(jīng)營機會。餐風(fēng)險具有可測周性。我們可以牢根據(jù)過去的統(tǒng)申計資料和科學(xué)快的方法來判斷伏風(fēng)險發(fā)生的頻緞率以及風(fēng)險可筍能造成的經(jīng)濟者損失程度。風(fēng)骨險的可測性為截風(fēng)險的控制提射供了依據(jù)，以田便采取不同手喚段對風(fēng)險進行征控制。馳風(fēng)險的多元性萌。由于房地產(chǎn)滋投資整個過程梯中涉及到社會猶、經(jīng)濟、技術(shù)迅等各個方面，祝因而其風(fēng)險表紗現(xiàn)出多樣性，倉相互間的變化顛也呈現(xiàn)復(fù)雜的暗關(guān)系。棄1.2.1舟渣不確定性分析沉產(chǎn)生的原因乞在項目投資分微析的過程中，寫存在著許多內(nèi)夢在的不確定性饞，它們主要來鞏源于以下幾個牌方面鑰[6]納：區(qū)保膛第一，房地產(chǎn)潤投資項目是一思個獲益于未來鑄的投資計劃，盡未來總是不確調(diào)定的。項目建命設(shè)經(jīng)營將受到充技術(shù)進步、資買源開發(fā)及社會膝未來發(fā)展過程取的影響，特別樓是項目的社會泊經(jīng)濟環(huán)境各種地多變的影響。緣盞甚第二，許多非缸物質(zhì)的成本和陽效益的分析評啦價要靠分析者腐個人價值判斷男。主觀判斷總疊是因人而異，它難以確定的。騾苗夾第三，分析者關(guān)掌握的信息是仁有限的，并在由此基礎(chǔ)上進行超推斷、預(yù)測并療得出結(jié)論，這耗就需要做出大兆量假設(shè)，難免徹會產(chǎn)生許多不帽確定的因素。際項目的不確定踩性可以出自項蓄目的內(nèi)部，也廈可以出自它的售外部。它的內(nèi)用部結(jié)構(gòu)和組織揀成分可以與預(yù)閣期的不同；其流外部環(huán)境則隨賭著項目的進展羅而發(fā)生變化。癥由于數(shù)據(jù)和分倦析工作的弱點猾，不確定性也脈可能出現(xiàn)在項留目的分析自身毫中。綠1.2.2怪磁房地產(chǎn)投資風(fēng)膜險產(chǎn)生的原因榨房地產(chǎn)投資的頭特點是使其產(chǎn)找生風(fēng)險的主要榨原因鄭[7]發(fā)：靜除房地產(chǎn)開發(fā)秒投資隨著項目屬開發(fā)過程的結(jié)布束在三至五年撤內(nèi)就能回收投療資外，置業(yè)投盡資投資回收周替期長的回收期叨少則十年八年填，多則二三十熱年甚至更長。鍵若遇上房地產(chǎn)弦市場處于蕭條笑時期，房地產(chǎn)爭投資的回收期仿的長短更難預(yù)救料。要承受這呼么長時間的資棒金壓力和市場筆風(fēng)險對投資者府資金實力的要見求很高。邪房地產(chǎn)投資效慰果必須考慮到托組合投資的風(fēng)需險與收益之間灌的關(guān)系。不論擇是開發(fā)投資還撲是置業(yè)投資，虎大量投資使負(fù)建債經(jīng)營容易陷洞入債務(wù)危機，呆所需的資金常租常涉及到上百怠萬、上千萬甚凈至數(shù)億元人民墨幣。即使投資淋者只支仁付沾30幸%假的資金用作首亭期付款或前期秤投資，也會使逐眾多投資者望杠樓興嘆。大量倚自有資本的占衣用，即使在市遭場經(jīng)濟出現(xiàn)短拋期的危機時，秀都將使投資者望凈資產(chǎn)迅速減芒少。姜房地產(chǎn)開發(fā)受遣自然條件的影岔響明顯，其進樸度、質(zhì)量、投弦資都會產(chǎn)生偏伯差。翅變現(xiàn)性差。房網(wǎng)地產(chǎn)是一種非群流動性資金，抹一旦購買房地頓產(chǎn)或投資開發(fā)讀，巨額資金在鑼較長時間內(nèi)就沃沉淀在房地產(chǎn)難上，由于把握糠房地產(chǎn)的質(zhì)量濃和價值需要一遷定的時間，其易銷售過程復(fù)雜續(xù)且交易成本較協(xié)高，因此，很隊難迅速無損地腸將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)港金。房地產(chǎn)的念變現(xiàn)性差往往壘會使房地產(chǎn)投繳資者因無力及朝時償還債務(wù)而至破產(chǎn)。款需要專業(yè)知識站和相應(yīng)的經(jīng)驗栽。由于房地產(chǎn)熔開發(fā)涉及的程究序和領(lǐng)域相當(dāng)回復(fù)雜，要求直虛接參與房地產(chǎn)蒸開發(fā)投資的投火資者具備一定哲專業(yè)知識和相倘應(yīng)的經(jīng)驗，這傍就限制了參與扮房地產(chǎn)投資的仿人員數(shù)量。置死業(yè)投資者要想收獲得保值、增診值、收益和消秀費四個方面的眨預(yù)期投資目標(biāo)徒，同樣也對其記專業(yè)知識和經(jīng)票驗有較高的要充求。娘房地產(chǎn)投資風(fēng)耐險涉及到許多冠政府職能部門蹄如規(guī)劃、消防砌、人防、設(shè)計燃施工、居民等校各個方面。統(tǒng)滑黑由此可見，房跑地產(chǎn)投資風(fēng)險進主要體現(xiàn)在投迎資資金的安全蒸性、預(yù)期收益喉的可靠性、投講資項目的變現(xiàn)糟性和資產(chǎn)管理俯的復(fù)雜性四個驕方面甜第尺2朵章坦鐮房地產(chǎn)投資基投本理論伶河我國房地產(chǎn)業(yè)毯經(jīng)余過摟3肅0與多年的曲折發(fā)閃展，逐步進入缸了法制的、健虜康的、良性循種環(huán)的發(fā)展軌道核。但面對世界訪各國優(yōu)秀房地?fù)Мa(chǎn)公司的沖擊姓和挑戰(zhàn)，雖然糞有利于吸收國黨外的先進技術(shù)啊和決策方法，砌但也加劇房地癢產(chǎn)市場之間的密競爭。閑隨著房地產(chǎn)市川場開發(fā)的規(guī)模旅化和產(chǎn)業(yè)化，姜房地產(chǎn)開發(fā)商辣投資在考慮獲覺取最大利潤的井同時，還需考赤慮政治、政策秧、經(jīng)濟、自然舟環(huán)境等諸多潛韻在的不確定性鋪因素給其帶來就的風(fēng)險。變2.1棒宴房地產(chǎn)投資及做其特點傭2.1.1眾擱房地產(chǎn)投資的山內(nèi)涵擴筋鄭房地產(chǎn)投資就孝是將一定的資戀金投入到房地察產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和胳中介服務(wù)等活賣動中，以期望假未來獲得更大脅收益的投資行隨為。道它是房地產(chǎn)開甲發(fā)與經(jīng)營活動親的基礎(chǔ)，其結(jié)暫果是形成新的珠可用房地產(chǎn)或驚改造原有的房魄地產(chǎn)。任2.1.2刑已房地產(chǎn)投資的邊特點懂房地產(chǎn)市場是統(tǒng)一種資金量大膜、周轉(zhuǎn)期長，滋受各種因素影余響較大的特殊狠市場。同時由何于房地產(chǎn)本身尺所具有的物理夏及經(jīng)濟特征，運房地產(chǎn)投資也堆表現(xiàn)出區(qū)別于厲其他投資的固水有特性。熟悉夫房地產(chǎn)投資的恩特點，有利于渡作出正確的投體資決策。朱1悄.愁投資金額巨大莫。房地產(chǎn)業(yè)是所一個資金密集趙型的行業(yè)，其只項目的投資額拍高、工程量大葛的特點導(dǎo)致房輕地產(chǎn)投資需用祖量巨大，少則貪數(shù)十萬元，多讀則幾千萬元，爭甚至幾十億元井。葛2藥.遍流動性差。房斥地產(chǎn)被認(rèn)為是喬一種非流動性別資產(chǎn)，一旦購哄買房地產(chǎn)或投乳資開發(fā)，巨額垂資金在較長時駕間內(nèi)就沉淀在委房地產(chǎn)上，相弟對于股票、債再券等投資工具交而言，房地產(chǎn)平銷售過程復(fù)雜隆且交易成本高反。在很多時候侮，房地產(chǎn)投資湯流動性差這一餡特點會使房地秒產(chǎn)投資者因無趁力及時償還債塵務(wù)而破產(chǎn)。沾3妄.學(xué)投資回收期長約。房地產(chǎn)開發(fā)唇需要經(jīng)過項目襯的可行性研究膨、決策立項、豎規(guī)劃設(shè)計、施佩工建設(shè)、銷售階或出租等一系廁列過程，一般俘少則一兩年，稈多則數(shù)年甚至它十幾年。如果育房地產(chǎn)投資者距自行開發(fā)、自腦行經(jīng)營，則投忌資回收期更長貍；若遇上房地震產(chǎn)市場處于蕭雀條時期，房地裝產(chǎn)投資的回收物期的長短更難甜預(yù)料。退4擱.芒影響投資風(fēng)險他的因素多。房景地產(chǎn)投資數(shù)額巖巨大、回收周帖期長以及房地落產(chǎn)的不可移動臂性等特點，使職得房地產(chǎn)投資紡長期受未來宏珠觀經(jīng)濟、社會夠、政治、法律披法規(guī)，以及自縫然環(huán)境等多方巴面因素變化可做能產(chǎn)生的不利解影響。暑5游.辯投資回報率高陸。房地產(chǎn)投資夜的收益與風(fēng)險捆并存。如果項束目成功，投資剩者可獲取高額誕收益；如果項江目失敗，則獲靈得很低的收益捉甚至虧本。因感此，作為同一屈項目，其回報對率的高與低都控是可能發(fā)生的跟，這主要取決飯于投資的經(jīng)濟仁分析與風(fēng)險分碌析的準(zhǔn)確程度辦和投資者的決近策水平毀[2]弦。滋2.2泰獅房地產(chǎn)投資的捷環(huán)境榆房地產(chǎn)投資環(huán)垮境是指在一定畏投資區(qū)域內(nèi)，易在一定時期內(nèi)往對投資所要達嘗到的目標(biāo)產(chǎn)生丹有利或不利影墊響的外部條件圍。它是制約房質(zhì)地產(chǎn)投資效益姻的政治、經(jīng)濟勤、文化、政策辮、基礎(chǔ)設(shè)施等凳外界因素相互壯作用的矛盾統(tǒng)罵一體，是投資衫者無法改變、脾也無法控制的愈。房地產(chǎn)項目甚投資是一種特仇殊的經(jīng)濟活動繭，它總是在一皺定的社會政治刃、文化、經(jīng)濟瑞、技術(shù)、自然渣環(huán)境中進行的師，各種環(huán)境條訴件的好壞直接鞭影響投資效果漲。因此，投資傍環(huán)境分析是投宋資者比較關(guān)心簽的問題陶[3]門。墓1辟.腫政治環(huán)境。政漂治環(huán)境主要是填指擬投資項目綢所在國家和地姨區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定肺性和政策的連膨續(xù)性。一個國畝家發(fā)生政治沖腹突、戰(zhàn)爭、社雞會動蕩等社會榜性政治事件必乏然會導(dǎo)致經(jīng)濟在震蕩，從而使杜房地產(chǎn)價值發(fā)亡生巨變。袖2沙.旨社會文化環(huán)境侵。散社會文化環(huán)境屠通常是指在一抓定社會形態(tài)下尤的教育水平和栗道德規(guī)范、價設(shè)值觀念、宗教客信仰以及世代香相傳的風(fēng)俗習(xí)胡慣等被社會所展公認(rèn)的各種行呀為規(guī)范。祝任何波房地產(chǎn)城業(yè)都處于一定族的社會文化環(huán)太境中，培其經(jīng)營可活動必然受到寬所在社會文化只環(huán)境的影響他和制約。嶼3兆.靜經(jīng)濟環(huán)境。皂所謂載經(jīng)濟環(huán)境久是指構(gòu)成企業(yè)痰生存和發(fā)展的差社會經(jīng)濟狀況鉆和國家經(jīng)濟政羞策，是影響消維費者購買能力敘和支出模式的鉆因素，它包括府收入的變化、HYPERLINK"/view/5129596.htm"纖消費者支出模撥式輝的變化等?？康禺a(chǎn)業(yè)作為備國民經(jīng)濟的支近柱產(chǎn)業(yè)，它的姿興衰與此地經(jīng)蠶濟情況息息相讀關(guān)，經(jīng)濟環(huán)境胞是影響投資效變益的關(guān)鍵內(nèi)容筆，是房地產(chǎn)投于資環(huán)境中最重盼要、最豐富的凡子系統(tǒng)。漢4真.手法律環(huán)境。政也策法規(guī)環(huán)境起饞著調(diào)整投資關(guān)竟系、保障投資賀利益、調(diào)節(jié)投通資行為的作用泄，它的運行可侄以通過行政手摧段、經(jīng)濟杠桿礎(chǔ)、法律規(guī)范來田實現(xiàn)。辱追幻產(chǎn)業(yè)政策是對盒房地產(chǎn)投資影鉤響最大的行政森手段。目前，家我國產(chǎn)業(yè)政策煩將房地產(chǎn)定為涂國民經(jīng)濟的支肢柱產(chǎn)業(yè)，并提淚出較高的年增嘩長率，這無疑娘為房地產(chǎn)投資掛創(chuàng)造了美好前誠景。與其它產(chǎn)便業(yè)不同的是，鴨由于城市規(guī)劃權(quán)是城市建設(shè)和從房地產(chǎn)開發(fā)的翼直接依據(jù)，所蓮以房地產(chǎn)投資鋼對城市規(guī)劃這巴一行政手段特競別敏感。因此澤，投資商在進躁行房地產(chǎn)投資兆時必須對城市鳴規(guī)劃、各項土門地利用的控制虛指標(biāo)以及法律景規(guī)范等有一個性全面性的把握則才能使投資在蒼法律保護范圍竭內(nèi)運行。裂第遷3麥章皆傳房地產(chǎn)投資風(fēng)蓬險因素襪研究頃3.1減儉房地產(chǎn)投資風(fēng)較險研究的內(nèi)容暮及作用小風(fēng)險研究分析展是風(fēng)險決策的姨前提和依據(jù)。便就是要對風(fēng)險掘進行辨識、估另計和評價，并持作出全面、綜微合的分析。其辜一般組成和程淡序為衡[8]湯:圖（公1波）風(fēng)險的識別劇風(fēng)險識別也稱殃風(fēng)險辨識，即毛對風(fēng)險做出認(rèn)能定和鑒別，這壁是風(fēng)險分析的目第一步，其目養(yǎng)的是脆尋找導(dǎo)致風(fēng)險臥事故發(fā)生的條飽件因素，為擬宰定風(fēng)險處理方遙案，進行風(fēng)險西管理決策服務(wù)暮，漠并對其后果做盈出定性估計。莫風(fēng)險識別的可基靠性和準(zhǔn)確性脈將直接影響到朋后續(xù)的風(fēng)險分輔析?；危ㄊ?慕）風(fēng)險的估計雅所謂風(fēng)險估計伐是指在風(fēng)險識戶別的基礎(chǔ)上，回定量估計風(fēng)險興發(fā)生的概率分出布及其影響程叢度，并且確定箏某些風(fēng)險因素衡的變化幅度和弟范圍。另（首3丘）風(fēng)險的評價從劫腿風(fēng)險評價是評筆價風(fēng)險對預(yù)期幻目標(biāo)的影響，憂通過討論并提紫出應(yīng)采取的相網(wǎng)應(yīng)措施，以供稀決策參考。蓋進行房地產(chǎn)投騾資風(fēng)險分析，賭從根本上講，鑄是要對影響房獸地產(chǎn)投資效益恩的各個因素進炕行檢驗，并對碧項目的風(fēng)險性膚進行測定。認(rèn)廚識房地產(chǎn)投資梢的風(fēng)險，明確真導(dǎo)致投資效果例變化明顯的因蘋素，對投資者著的作用一般表冒現(xiàn)在下列三個醒方面隊[9]液:杜來側(cè)（民1層）依據(jù)作用。缺通過風(fēng)險分析冰，確定風(fēng)險報男酬或風(fēng)險損失閣，可減少投資肌的盲目性，并蹲根據(jù)主觀和客躁觀承受風(fēng)險的舉能力，作出合陡適的決策，以極提高決策的科錢學(xué)性。泊莊塵（忌2印）防范作用。耽預(yù)先制定出避授開風(fēng)險的方案御或減少風(fēng)險損俘失的防范措施病，使投資者的考投資能帶來真敢正盈利。品贊姿（迅3策）激勵作用。候使投資者了解網(wǎng)在一定風(fēng)險程屑度范圍內(nèi)可獲作得的最大風(fēng)險貼報酬，以激勵欠投資者冒風(fēng)險費的決心。淺3.2揚短房地產(chǎn)投資風(fēng)度險分析的方法偽3.2.1染島房地產(chǎn)投資風(fēng)鋼險識別的定義另和方法休每一個投資項團目本身就是一豆個復(fù)雜的系統(tǒng)見，影響它的風(fēng)妹險因素很多，謎影響關(guān)系錯綜靠復(fù)雜，而且各翁風(fēng)險因素所引輪起的后果的嚴(yán)萄重程度也不相收同。風(fēng)險識別嘴就是從系統(tǒng)的斑觀點出發(fā)，橫集觀房地產(chǎn)項目搬涉及的關(guān)鍵環(huán)勵節(jié)，縱觀項目標(biāo)建設(shè)的發(fā)展過浪程，合理縮小蠅風(fēng)險因素的不愿確定性，尋找拴影響風(fēng)險的主似要因素，為投掉資決策者提供蹈最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險侍決策。用為了能及時地黑發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到示這些風(fēng)險，并交采取有效的措里施減少它的危旁害程度，需要零掌握一些專門箏的識別方法，勺以對各種可能負(fù)發(fā)生的損失進絨行分析夕[10]避。副（極1芳）頭腦風(fēng)暴法響頭腦風(fēng)暴法的凱組織形式是小纏組會議，是一威種刺激創(chuàng)造性千、產(chǎn)生新思想洲的技術(shù)，這種驚方法的實質(zhì)是枝根據(jù)房地產(chǎn)投旋資風(fēng)險評估的辜目的和要求，現(xiàn)通過相互討論蓄，產(chǎn)生思維共望振，在相互智梨慧的補充和修貌正中，不斷激游發(fā)與會成員的謊靈感和思想，請激發(fā)大家的創(chuàng)扣建性，以獲得忘有價值的具有粗新穎的觀點、休思想和創(chuàng)意。穗（屆2掙）德爾菲法復(fù)德爾菲法實質(zhì)藝上是一種專家瞞預(yù)測意見分析診法，它通過選鄰定與預(yù)測分析尺課題有關(guān)的領(lǐng)腳域和專家，與育專家建立直接針的信函關(guān)系，躲反復(fù)征求專家百意見，以最終最取得一致意見疤的風(fēng)險識別方名法。險篩踏選角—要檢貍測沖—嚴(yán)診斷技術(shù)戰(zhàn)船唇篩選是依據(jù)某樹種程序?qū)⒕哂刑繚撛谖ｋU的影裝響因素進行分最類、選擇的風(fēng)仆險識別過程；楊檢測是對應(yīng)于缸某種險情及其頁結(jié)果進行檢測蒙、記錄和分析評顯示的過程；預(yù)而診斷則是根莖據(jù)癥狀或其結(jié)攔果與可能的起超因等關(guān)系進行四評價和判斷，坐找出可疑的起玩因并進行仔細強檢查。篩選、食檢測和診斷是榆緊密相聯(lián)的。村3.2.2饒狡識別方法的比踐較與障礙因素牛分析躺頭腦風(fēng)暴法一便般適合于問題殖簡單、目標(biāo)明漿確的情況。運慌用頭腦風(fēng)暴法匠進行有關(guān)風(fēng)險顫識別的討論時萬，騰可以排除折衷乎方案，土與會成員殊對所討論問題鴿趨于集中，鬧通過客觀、連皺續(xù)的分析，舟效果將更加突倍出，能御找到一組切實橫可行的方案亡。其缺點是紋腦風(fēng)暴法實施貫的成本（時間皆、費用等）是旬很高的，另外開，頭腦風(fēng)暴法癢要求參與者有減較好的素質(zhì)。灌德爾菲法的最宅大優(yōu)點是簡明痛直觀、操作容攏易。實踐證明紀(jì)德爾菲法默集思廣益，取仔各家之長，避坑各家之短慶，輔準(zhǔn)確性高飾，考其預(yù)測結(jié)果、浮可信度比較令暈人滿意，這種轎方法的實際應(yīng)染用率較高。都德爾菲法的主隨要缺點是過程亭比較復(fù)雜鋒、毛花費時間較長畢。賴篩阿選塵—鏡檢肌測盼—顛診斷技術(shù)應(yīng)用念花費的時間和肥精力非常多，塑過程很復(fù)雜，桌而且，技術(shù)應(yīng)否用的過程本身胞隱藏著許多主俯觀臆斷的可能瞇性岡[11]跨。達總之，每一種筑識別方法兼容擱優(yōu)點和缺點，伙在充分認(rèn)識其貞缺點的基礎(chǔ)上攪，才能準(zhǔn)確地諒劃分出其應(yīng)用嘗領(lǐng)域。一個識參別項目，本身槐是個復(fù)雜過程僅，而且在一個揉小的階段過程善中，還可能涉講及許多不同的虛方面。所以，錘在實際應(yīng)用中寨，根據(jù)各階段執(zhí)特征，各種識銹別方法合理結(jié)外合，顯得相當(dāng)烈有必要。棗隨著現(xiàn)代科學(xué)劇技術(shù)知識的進橫步，特別是計呀算機技術(shù)的發(fā)小展，關(guān)于風(fēng)險芳辨識的理論與建方法在近些年旋獲得了長足的余發(fā)展。風(fēng)險識野別從一定意義嚷上說，是一種診風(fēng)險因素分類巧整理的過程。乎要得到比較準(zhǔn)總確的分類，其釋前提是要搜索躺可能引發(fā)風(fēng)險這的因素或信號光，而在搜索引陷發(fā)風(fēng)險的因素衫過程中，必須鵝進行認(rèn)真分析喘，去粗取精、前去偽存真，才脫能得到真是有牲效的信息。因委此，在風(fēng)險識等別中，如何把友一些無效信息聾與真實有效信陸息分離出來，聚這是保證風(fēng)險鎮(zhèn)識別有效進行止的關(guān)鍵。由于娃風(fēng)險識別中要面考慮的因素很描多，且其中大參部分屬于不確才定性因素或是舌難以量化的因熄素，這就使得路風(fēng)險識別存在采以下障礙獵[12]欲：①成本指標(biāo)衣風(fēng)險識別需要莫進行大量的調(diào)經(jīng)查研究、數(shù)據(jù)衡采集、模擬運爛算或科學(xué)試驗幼，其費用有時猾是巨大的。因驅(qū)此，進行風(fēng)險弱識別必須要講挑求經(jīng)濟效益，濕最大程度降低腫費用。這就要躍求首先要有明剩確的目標(biāo)，制傾定周密的計劃蒼和細致的措施役，應(yīng)盡可能采狐用先進的分析寨方法和技術(shù)手婆段，以提高工失作效率和分析許精度。②主觀偏差華在應(yīng)用頭腦風(fēng)押暴法和德爾菲圖法進行風(fēng)險識深別時，要防止販產(chǎn)生主觀偏差額，從而導(dǎo)致風(fēng)至險識別準(zhǔn)確度鄉(xiāng)和科學(xué)性的降排低。這就要求窯在應(yīng)用專家調(diào)橋查法之前，制替定嚴(yán)格、細致純的工作守則和嶺流程。必須嚴(yán)舟格按照守則要睛求進行具體操裙作，不得隨意樹加入個人主觀漆意見，以免影墓響專家的意見鴉。專家調(diào)查工船作完畢，還應(yīng)凡對工作過程作住出全面的回顧柱與評價，以確都認(rèn)專家調(diào)查活膊動是否會受到階主觀意見的影透響。③主觀偏差廢在應(yīng)用頭腦風(fēng)焰暴法和德爾菲趟法進行風(fēng)險識謝別時，要防止門主持人的意見日影響專家的意給見，產(chǎn)生主觀萄偏差，從而導(dǎo)煌致風(fēng)險識別準(zhǔn)銀確度和科學(xué)性遠的降低。這就稿要求在應(yīng)用上尺述專家調(diào)查法較之前，制定嚴(yán)侮格、細致的工就作守則和流程瑞，供主持人使找用。主持人必坊須嚴(yán)格按照守禍則要求進行具悄體操作，不得毒隨意加入個人尊主觀意見，以霜免影響專家的慈意見。此外，總為了保證主持步人工作的守則嘆科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，鉆制定時要吸收摩有關(guān)專家參與銳討論。專家調(diào)集查工作完畢，及還應(yīng)對主持人既的工作過程作啞出全面的回顧及與評價，以確餃認(rèn)專家調(diào)查活乎動是否會受到強主持人主觀意駐見的影響頓第曲4俱章蹤選我國房地產(chǎn)業(yè)腎的發(fā)展現(xiàn)狀與倒風(fēng)險分析概況所4.1左秧我國房地產(chǎn)業(yè)辜的發(fā)展現(xiàn)狀榴隨著去推行綜合開發(fā)甩房屋商品化改鉛革制度和土地烏有償有期使用適等制度，我國罩房地產(chǎn)業(yè)迅速怨發(fā)展并壯大；職盡早達到縣人逢人技“沿居容者有其屋膊”歌。都經(jīng)過幾十年的去發(fā)展，蘇我國房地產(chǎn)業(yè)陡雖然取得了很楚大稠的發(fā)展，但仍改處于發(fā)展完善共階段，相關(guān)的庭法律制度還不擔(dān)健全、不完善估。在這種環(huán)境曉下，房地產(chǎn)企斧業(yè)很容易獲得脾高額利潤。在網(wǎng)我國從事房地匹產(chǎn)開發(fā)，既可額以為社會創(chuàng)造遇財富羨、躲為國家提供積指累，也能促進筋消費福結(jié)構(gòu)的調(diào)整，掩活躍市場經(jīng)濟杜，帶動眾多相秀關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛，作為具有高單附加仁值的綜合產(chǎn)業(yè)長，房地產(chǎn)開發(fā)灌越來越得到投長資者的青睞，方越來越顯示出餅其在國民經(jīng)濟巡和社會發(fā)展中迷的重要作用。丸我國的房地產(chǎn)佩業(yè)和發(fā)達國家咱成熟的房地產(chǎn)上業(yè)相比，僅處射于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的遙初級階段，在釀相對平穩(wěn)過渡事中，仍然暴露習(xí)出一些亟需解處決的問題。朝(伙一分)未存在的主要問缺題口:偵1.舅投資高，投資務(wù)的持續(xù)增長層；帝2.描投資結(jié)構(gòu)不合植理（商業(yè)地產(chǎn)胡、旅游地產(chǎn)投在資過熱等）受；滋3.草一線城市捷商品房價格偏夜高，價格構(gòu)成絮失調(diào)，抑制了饑市場有效需求蔽；同4.沿三、四線城市旦市場存量較大嗓，鉤銷售量較低輸，商品房空置壟量進一步加大旱；唯5.吼投資風(fēng)險增加速，投資收益下小降棗。絕(匯二成)旦存在問題的原故因分析圈我國房地產(chǎn)業(yè)資發(fā)展過程中各膀種問題產(chǎn)生及阻存在的原因，舍總體而言，來風(fēng)自于對宏觀經(jīng)畢濟形勢、經(jīng)濟討規(guī)律把握的偏蘇差，對房地產(chǎn)渴認(rèn)識的不足，渠來自于企業(yè)對僻現(xiàn)代管理觀念灣的欠缺以及房功地產(chǎn)相關(guān)法制薯的不健全、社潔會金融體系的碗不完善等原因共?；谝恍┑貐^(qū)房芹地產(chǎn)所造成的蝦消極作用也逐豐漸顯現(xiàn)。首先錄，住房消費增牢長過快占用了評過多的消費購輛買力，從而抑猾制其他消費需握求；其次，房賀地產(chǎn)泡沫破裂蘋將造成連鎖反燃應(yīng)，衰使辟投資者和消費累者信心受到巨物大沖擊；最后勵，房地產(chǎn)泡沫結(jié)持續(xù)膨脹可能珠會對金融系統(tǒng)顏和經(jīng)濟造成沖講擊。其檢具體表奇現(xiàn)草:梳資源稀缺，秀現(xiàn)行土地制度支帶來投機和膨躍脹，盯供給彈性小盛；筑住宅金融服務(wù)謙體系不健全，往價格政策不合胳理，抑制了市漆場有效需求；背房地產(chǎn)企業(yè)缺碗乏現(xiàn)代的管理練手段和正確的至經(jīng)營觀念。富產(chǎn)業(yè)發(fā)展過剩嶼。菠隨著全球金融敲危機的爆發(fā)，刑房地產(chǎn)枯受到金融風(fēng)暴持的影響更為明少顯。渡隨著房地產(chǎn)業(yè)造的高速發(fā)展，饑房地產(chǎn)投資風(fēng)林險也相應(yīng)產(chǎn)生蹈，這使得在房敬地產(chǎn)項目投資納時，決策者應(yīng)棋該更充分的考羅慮風(fēng)險因素，翼不但做定性分拖析，還要做定斯量分析，戀作出合理的決薦策。饑只有尋求合理吊的對策，解決腿現(xiàn)在及將來面凳臨的各種因素照，才能保證市尾場的健康發(fā)展坐，滿足老百姓尤的住房需求爽。滾4.2陶連房地產(chǎn)投資風(fēng)喝險分析巷房地產(chǎn)投資涉鼓及面廣，與政丑府調(diào)控情況、搞金融政策動向陸、宏觀經(jīng)濟形噸勢、供求關(guān)系喬、需方消費傾罩向、開發(fā)企業(yè)牌的經(jīng)營決策等靈息息相關(guān)，易饞受各種因素波潑動的影響，正版是這些不確定溪性因素構(gòu)成了錢房地產(chǎn)投資的宮各種風(fēng)險。朝目前部分地區(qū)歇投資增幅過大稼、土地供應(yīng)過扶量、價格上漲遲過快，出現(xiàn)了南不同程度的結(jié)稿構(gòu)性問題，房魯?shù)禺a(chǎn)業(yè)存在話市場消化系數(shù)想不高、土地控李制力度不夠、那融資渠道單一失等粘潛在的、較重箏的風(fēng)險，響投資風(fēng)險不容禾忽視，政府和扣投資者必須重咐視。扭房地產(chǎn)投資風(fēng)飄險分析的研究繁在房地產(chǎn)業(yè)的臨可行性研究中庫是一項不可缺壁少的內(nèi)容，特賣別是近年來，水得到了迅速發(fā)搞展，風(fēng)險分析孟已經(jīng)發(fā)展成為塘一門獨立的學(xué)星科。目前，定沾性分析和經(jīng)驗屋決策仍然是房劃地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營晚風(fēng)險分析中常瘡用的方法。盡幅管有少量的定另量方法應(yīng)用，講但整體上都不則系統(tǒng)，其風(fēng)險理分析還很表面茄，決策失誤大嘩量存在。特別返是在具體的房廢地產(chǎn)投資項目桐操作中，由于館我國的基本國配情和房地產(chǎn)市南場的特殊性，坑需要一種更加瘡?fù)晟频?、適合職我國的具體國瞞情和房地產(chǎn)市漠場特點的房地沿產(chǎn)投資風(fēng)險分厘析與決策理論念。戀4.3庭訴房地產(chǎn)投資風(fēng)最險分析的必要夸性標(biāo)由于房地產(chǎn)投爸資是一個高投科入、高回報和景高風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)式，蚊所以降低房地服產(chǎn)投資風(fēng)險是院決定房地產(chǎn)投曉資成敗的關(guān)鍵喊之一。房地產(chǎn)請投資風(fēng)險主要找有房地產(chǎn)市場誘供求風(fēng)險、周輪期風(fēng)險、政策鄰風(fēng)險等；收益隨現(xiàn)金流風(fēng)險、碎事件風(fēng)險以及雕持有期風(fēng)險等確。通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木就顿Y決策分析丑，選擇適當(dāng)?shù)纳渫顿Y機會，最扣大程度地降低螞風(fēng)險，投資風(fēng)壘險分析便成為井整個房地產(chǎn)開庫發(fā)過程中一個俊最重要的環(huán)節(jié)賊。絞房地產(chǎn)投資很偉易受到國家政傅策和地區(qū)經(jīng)濟姐情況的影響，獲也很難預(yù)測市盛場未來的走勢伴。訪由于我國目前傍經(jīng)濟發(fā)展尚處淚于起步階