ByProf.LiqimingDepartmentofConstruction&RealEstateTheResearchInstituteofConstructionManagement&RealEstate(CMRE)SouthEastUniversity,Nanjing,PRC南京市房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因分析東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)研究所東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系李啟明教授TheResearchInstituteofConstructionManagement&RealEstate(CMRE),SEU0東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)研究所東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)研究所南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布可視化模型南京市房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律南京房?jī)r(jià)分布空間規(guī)律細(xì)部分析房地產(chǎn)價(jià)格空間差異的成因分析城市空間結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價(jià)格分布

南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因1建立數(shù)字房產(chǎn)模型（DHMdignityhousingmodel）的基本數(shù)據(jù)庫（共整理了158個(gè)實(shí)測(cè)房產(chǎn)點(diǎn)的數(shù)據(jù)，補(bǔ)充了20個(gè)邊界點(diǎn)）

數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的選擇

（以TIN來建立數(shù)字房?jī)r(jià)模型）

南京房?jī)r(jià)可視化模型的建立

（GMS-GroundwaterModellingSystem）

（TINModule；SolidModule）

1南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布可視化模型南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因2區(qū)屬玄武白下秦淮建鄴鼓樓下關(guān)浦口六合棲霞雨花江寧樣本數(shù)152118262086061048板塊城北城東城南城中河西江北仙林江寧

樣本數(shù)2327283776248

2004上半年寧房樣本數(shù)統(tǒng)計(jì)表

南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因3工程管理專業(yè)教育4南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因5圈層模式點(diǎn)軸模式極化與擴(kuò)散模式2

南京市房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律

南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因6圈層模式南京商品房?jī)r(jià)格從中心（新街口CBD）向周圍遞減，可以分為三個(gè)區(qū)圈層：新街口、山西路商業(yè)貿(mào)易集中區(qū)的房?jī)r(jià)最高鼓樓區(qū)、玄武區(qū)、白下區(qū)、建鄴區(qū)的商品房的價(jià)格普遍較高；秦淮、下關(guān)、雨花、棲霞區(qū)的價(jià)格處于中等水平；浦口、江寧區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較低。

南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因7點(diǎn)軸模式點(diǎn)軸模式中的點(diǎn)主要是指特殊地域具有代表性的樓盤，而軸主要是指道路沿線、通訊通信、河流等線狀設(shè)施。

南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因8極化與擴(kuò)散模式極化是指老城區(qū)內(nèi)頻繁的商貿(mào)活動(dòng)和傳統(tǒng)的文化氛圍以及優(yōu)越的居住配套設(shè)施，吸引了大量的商務(wù)活動(dòng)，使土地和房產(chǎn)的價(jià)值迅速提高，土地集約化程度的上升和市場(chǎng)需求的不斷上漲，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，成為全市商品房?jī)r(jià)格的參照標(biāo)準(zhǔn)。

南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因9極化與擴(kuò)散模式擴(kuò)散是由于中心商務(wù)區(qū)和老城區(qū)的人流過于集中，帶來了一系列的問題，如交通問題、居住環(huán)境質(zhì)量的下降等，于是人們又把新城區(qū)和近郊區(qū)作為安家的新選擇。較低的開發(fā)成本、良好的居住環(huán)境和交通條件促使城市周邊和郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)。周邊地區(qū)大規(guī)模的開發(fā)，帶來了人氣和商機(jī)，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格又起到了推動(dòng)作用。南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因10南京房?jī)r(jià)分布整體情況3

南京房?jī)r(jià)分布空間規(guī)律細(xì)部分析

序號(hào)價(jià)格范圍（元/m2）區(qū)域18000以上華僑路—洪武路—建鄴路—莫愁路圍成的半徑約1.5公里的區(qū)域內(nèi)；26000~8000主要集中在玄武湖城墻以內(nèi)，龍?bào)绰芬晕?，中華門城墻以北，到虎踞南路、西康路、福建路圍成的區(qū)域內(nèi)。此外，龍江小區(qū)以及雨花風(fēng)景區(qū)一帶也有小范圍的高價(jià)區(qū)域；34000~6000南京主城區(qū)的其余部分，除雨花區(qū)、棲霞區(qū)的部分較偏的區(qū)域；42000~4000主要集中在浦口，江寧，棲霞三個(gè)區(qū)。南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因11以金陵王府為坐標(biāo)圓點(diǎn)的剖面分析

東—西向房?jī)r(jià)較高，下降較慢

南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因12以金陵王府為坐標(biāo)圓點(diǎn)的剖面分析

南—北向房?jī)r(jià)落差較大

南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因13以金陵王府為坐標(biāo)圓點(diǎn)的剖面分析

西南—東北向房?jī)r(jià)相差不大，但西南向房?jī)r(jià)總體下降水平要慢于東北向

南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因14以金陵王府為坐標(biāo)圓點(diǎn)的剖面分析

西北向較東南向房?jī)r(jià)較高，東南向下將較快

南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因15主要干道房?jī)r(jià)分布分析南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因16地鐵沿線的房?jī)r(jià)分布分析

線路開通后0到5年線路開通后5到10年線路開通后10到15年土地所有者1301（70%）1465（73%）1515(73%)商業(yè)企業(yè)家246（13%）283（14%）312(15%)居民296（17%）262(13%)259(12%)日本軌道交通沿線各主體的收益情況億日元南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因17南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因18區(qū)際分析統(tǒng)計(jì)區(qū)均方差均方差系數(shù)（%）平均值（元/m2）最小值（元/m2）鼓樓區(qū)1402.1222.367915150玄武區(qū)854.1916.651564000白下區(qū)1456.1122.664454200建鄴區(qū)749.5214.252623900秦淮區(qū)582.1612.148043810下關(guān)區(qū)625.6712.948553800棲霞區(qū)227.765.442254000浦口區(qū)351.2214.024911800雨花區(qū)762.7315.349984100江寧區(qū)1057.8129.136302300南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因194

房地產(chǎn)價(jià)格空間差異的成因分析

影響房?jī)r(jià)的主要因素物理性因素區(qū)位因素社會(huì)因素行政及經(jīng)濟(jì)因素供求因素其他因素

南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因204

房地產(chǎn)價(jià)格空間差異的成因分析

影響房?jī)r(jià)空間差異的主要因素形成房?jī)r(jià)空間差異的主要因素包括房屋本身的物理性差異和區(qū)位差異南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因21區(qū)位因素位置或繁華程度交通條件公用基礎(chǔ)設(shè)施自然環(huán)境因素城市規(guī)劃社會(huì)聚集經(jīng)濟(jì)南京房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律及成因225

城市空間結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價(jià)格分布

城市空間結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格分布的影響城市空間結(jié)構(gòu)的層次決定著房地產(chǎn)價(jià)格的分級(jí)體系城市用地結(jié)構(gòu)影響著房地產(chǎn)的總價(jià)值量運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成與地段的價(jià)格直接相關(guān)南京房地產(chǎn)