2011年佛山市禪桂寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、禪桂寫(xiě)字樓市場(chǎng)容量1、佛山中心組團(tuán)寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀概述早年佛山寫(xiě)字樓的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)的需求，中低檔次的寫(xiě)字樓和商住樓長(zhǎng)期混雜在市場(chǎng)，較高的空置率也使得寫(xiě)字樓的租金始終處于“低位運(yùn)行”。高檔次寫(xiě)字樓的缺乏與佛山企業(yè)的形象、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的之間沖突，始終制約著佛山寫(xiě)字樓的整體檔次、銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格的提升。在城市不斷發(fā)展中，佛山寫(xiě)字樓得到了重新的定位。千燈湖金融服務(wù)區(qū)的啟動(dòng)、廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地11大項(xiàng)目的動(dòng)工、季華路·總部第一街的打造、三舊改造的推動(dòng)、廣佛地鐵的開(kāi)通、東平新城“強(qiáng)核心”地位的確立等規(guī)劃利好和城市建設(shè)，都為佛山中心城區(qū)寫(xiě)字樓的發(fā)展供應(yīng)了廣袤的空間。2010年是佛山寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的一年，卓遠(yuǎn)國(guó)際、金海廣場(chǎng)和九鼎金融中心這三大季華路的“明星”的亮相，佛山?jīng)]有“超甲級(jí)”寫(xiě)字樓的時(shí)代宣告終結(jié)，佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)尤其是禪桂中心組團(tuán)在住宅市場(chǎng)“調(diào)控之冬”的大環(huán)境下，展示出“炎炎夏日”的火爆，高端寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)和租賃市場(chǎng)異樣活躍（成交量、成交價(jià)格和租賃價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)走高）。佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)在這一年實(shí)現(xiàn)了由“蠶蛹”到“蝴蝶”的漂亮蛻變。2、禪桂中心組團(tuán)寫(xiě)字樓市場(chǎng)容量2007-2010年禪桂寫(xiě)字樓市場(chǎng)容量年份新增面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）20072.701.7420087.946.5020093.052.65201024.2419.17合計(jì)40.0331.31數(shù)據(jù)來(lái)源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所和南海區(qū)建設(shè)局禪桂部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目出售和自持物業(yè)的比例項(xiàng)目出售物業(yè)面積（萬(wàn)㎡）自持物業(yè)面積（萬(wàn)㎡）出售和自持的比例卓遠(yuǎn)國(guó)際14130.2716412.550.86：1金海廣場(chǎng)26044.9611236.832.32：1九鼎金融中心26448.1717425.901.52：1數(shù)據(jù)來(lái)源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所和南海區(qū)建設(shè)局從上表可以看出，2007-2009年前禪桂寫(xiě)字樓發(fā)展得很不成熟，每年新增面積不超過(guò)8萬(wàn)㎡，2007年新增供應(yīng)量甚至僅有2.7萬(wàn)㎡，而成交面積每年也只維持在1-6萬(wàn)㎡左右。2010年隨著卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈、金海廣場(chǎng)、九鼎金融中心的出現(xiàn)，干脆拉升了禪桂寫(xiě)字樓的年供需量，新增面積和成交面積接近20萬(wàn)㎡。由于部分開(kāi)發(fā)商會(huì)將寫(xiě)字樓部分樓層作為自持物業(yè)，所以才會(huì)出現(xiàn)2007-2010年之間禪桂寫(xiě)字樓新增面積的總量大于成交面積約9萬(wàn)㎡的假性“供大于求”的現(xiàn)象。總體來(lái)說(shuō)，近年來(lái)禪桂寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本供需平衡，而隨著廣佛同城化進(jìn)程的推動(dòng)、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)的“升級(jí)換代”，佛山市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓的需求將進(jìn)一步加大。3、禪桂中心組團(tuán)寫(xiě)字樓歷年租賃狀況早期佛山的寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要是集中分布在以祖廟為中心的商圈內(nèi)以及季華五路沿線，隨著百花廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、金融廣場(chǎng)、經(jīng)華大廈等一批寫(xiě)字樓產(chǎn)品接連出現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)量也急劇上升。這個(gè)時(shí)期寫(xiě)字樓以銷(xiāo)售為主，招租也都是以寫(xiě)字樓的小業(yè)主“各自為政”，加之寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)理念落后、配套匱乏、物業(yè)管理水平低、寫(xiě)字樓的替代品商住樓長(zhǎng)期充斥市場(chǎng)等一系列因素的影響，禪桂兩地的寫(xiě)字樓項(xiàng)目出租率長(zhǎng)期不足，市場(chǎng)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，租金水平始終處于20-40元/㎡·月（不含管理費(fèi)）的低水平，致使后期新的寫(xiě)字樓項(xiàng)目始終開(kāi)發(fā)較少。近年來(lái)，佛山經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的加速賜予了寫(xiě)字樓市場(chǎng)更大和更高的發(fā)展空間，天安一號(hào)、廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地、金海廣場(chǎng)、卓遠(yuǎn)國(guó)際等一批創(chuàng)新型和中高端的寫(xiě)字樓在2007年以后集體涌現(xiàn)。伴隨著寫(xiě)字樓項(xiàng)目硬件和軟件的“升級(jí)”，租金也水漲船高，目前禪桂兩地的高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目的租金已經(jīng)達(dá)到70-80元/㎡·月（不含管理費(fèi)）的水平。盡管租金水平有了較大的提高，但是寫(xiě)字樓“素養(yǎng)”的提高，卻吸引了大批本地、外地的新興中小企業(yè)以及大中型金融類(lèi)企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)總部進(jìn)駐，整體市場(chǎng)空置率不斷下降。4、禪桂中心組團(tuán)寫(xiě)字樓歷年銷(xiāo)售量?jī)r(jià)關(guān)系數(shù)據(jù)來(lái)源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所2007-2010年禪城寫(xiě)字樓的供需量總體呈現(xiàn)一個(gè)上升的趨勢(shì)。其中2007年由于佛山環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)的出現(xiàn)，使得該年的新增面積為2.7萬(wàn)㎡，2008、2009年除了嶺南大廈、卓遠(yuǎn)國(guó)際等開(kāi)盤(pán)外，鮮有寫(xiě)字樓的供應(yīng)致使供需量的“萎靡不振”；由于目前開(kāi)發(fā)商傾向于銷(xiāo)售一部分單位換取足夠的流淌資金，余下的單位自己持有出租以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，從而導(dǎo)致2007-2010年以來(lái)成交面積始終低于新增面積。其中，2008年受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，成交量為近年來(lái)的最低點(diǎn)，僅有0.55萬(wàn)㎡。2010年，金海廣場(chǎng)、九鼎金融中小、卓遠(yuǎn)國(guó)際等高端寫(xiě)字樓良好的銷(xiāo)售狀況，促使總體供需量的強(qiáng)勁反彈，成交均價(jià)也沖破“萬(wàn)”字頭，為11849元/㎡，環(huán)比上漲30.58%，漲幅水平甚至超過(guò)了住宅！數(shù)據(jù)來(lái)源：南海區(qū)建設(shè)局目前，桂城區(qū)寫(xiě)字樓板塊仍處在規(guī)劃建設(shè)中，所以個(gè)別大型寫(xiě)字樓對(duì)其市場(chǎng)的量?jī)r(jià)關(guān)系影響較大。其中，2010年天安數(shù)碼城與鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城集中推貨，使得供需兩端都上升到桂城近年最高點(diǎn)，新增面積為16.12萬(wàn)㎡，成交面積為13萬(wàn)㎡，相比于2008年上漲166.45%和135.13%。成交均價(jià)方面，2008-2010年大致維持在“5”字頭，2011年，桂城第一個(gè)高端寫(xiě)字樓金安壹號(hào)開(kāi)盤(pán)，一舉抬高了市場(chǎng)均價(jià)，達(dá)10249元/㎡，已經(jīng)追近禪城區(qū)2010年的成交均價(jià)。5、小結(jié)：禪桂中心組團(tuán)寫(xiě)字樓當(dāng)前供貨狀況推斷區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)將來(lái)供應(yīng)面積（㎡）預(yù)料上市時(shí)間禪城永新村南村舊改項(xiàng)目（萬(wàn)科廣場(chǎng)）33萬(wàn)2011-2012年山湖電器地塊舊改項(xiàng)目12萬(wàn)2013年周記地塊項(xiàng)目約10萬(wàn)（3棟高層寫(xiě)字樓）2012年后恒福國(guó)際商業(yè)中心項(xiàng)目10萬(wàn)（含商業(yè)和公寓）2011-2012年季華七路北側(cè)商業(yè)項(xiàng)目30萬(wàn)（綜合體）2012年后雅庭國(guó)際廣場(chǎng)9萬(wàn)(含商業(yè)和住宅)2011-2012年星星華園國(guó)際二期約15萬(wàn)（含酒店、公寓和商業(yè)）2011-2012年嶺南天地20萬(wàn)（7棟高層超高層寫(xiě)字樓含商業(yè)）2012-2015年新鴻基項(xiàng)目（瀾石）280萬(wàn)（城市綜合體）2012-2020年佛禪（掛）2010-021地塊1.4萬(wàn)（含商業(yè)）2011年后佛禪（掛）2010-022地塊6萬(wàn)（含商業(yè)）佛禪（掛）2010-019地塊6.4萬(wàn)（含商業(yè)和住宅）佛禪（掛）2010-017地塊約33萬(wàn)（都市型產(chǎn)業(yè)用地）佛禪（掛）2010-015地塊2萬(wàn)（含商業(yè)和住宅）佛禪（掛）2010-014地塊4.7萬(wàn)（都市型產(chǎn)業(yè)用地）佛禪（掛）2010-010地塊10.2萬(wàn)（含商業(yè)）佛禪（掛）2009-016地塊24.1萬(wàn)（含住宅）佛禪（拍）2009-001地塊5.3萬(wàn)（含商業(yè)）佛禪（掛）2009-005地塊5.6萬(wàn)（含商業(yè)和住宅）佛禪（掛）2009-004地塊35.7萬(wàn)（含住宅）佛禪（掛）2009-008地塊28萬(wàn)（含商業(yè)）佛禪（掛）2009-007地塊12.3萬(wàn)（含住宅）禪城小計(jì)——298.1萬(wàn)（不含新鴻基）——桂城天安南海數(shù)碼新城6萬(wàn)2011年中國(guó)（平洲）玉器城26萬(wàn)2013-2014年鴻暉·都市產(chǎn)業(yè)新城約12萬(wàn)2011年海逸商務(wù)大廈4.7萬(wàn)2011-2012年金百福都市廣場(chǎng)5萬(wàn)（含商業(yè)、消遣、飲食）2011年宇浩·匯金廣場(chǎng)10.5萬(wàn)（含商業(yè)、消遣、飲食）2011年南海壹號(hào)8萬(wàn)2011-2012年佛山電力科技產(chǎn)業(yè)園12萬(wàn)2011-2012年慧豐科技大廈7.2萬(wàn)2011年金谷·光電產(chǎn)業(yè)社區(qū)13萬(wàn)2011年越秀城建桂城地鐵站地塊20萬(wàn)（含住宅和商業(yè)）2011年后創(chuàng)鴻萬(wàn)業(yè)廣場(chǎng)地塊16.5萬(wàn)（含住宅和商業(yè)）2011年后承創(chuàng)大廈8.8萬(wàn)2011-2012年聯(lián)達(dá)大廈4.6萬(wàn)2011-2012年IFC華南國(guó)際金融中心35.8萬(wàn)（含公寓）2011-2012年景興環(huán)球大廈3.3萬(wàn)2011-2012年億能?chē)?guó)際6萬(wàn)2011-2012年陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)27萬(wàn)（含酒店和公寓）2011-2012年佛南（掛）2010-097地塊9.2萬(wàn)2011年以后佛南（掛）2010-098地塊2萬(wàn)佛南（掛）2010-088地塊22.9萬(wàn)（含住宿餐飲）佛南（掛）2010-059地塊44.4萬(wàn)（含科教）佛南（掛）2010-042地塊8.8萬(wàn)佛南（掛）2010-043地塊9.4萬(wàn)（含批發(fā)零售）佛南（掛）2010-044地塊9萬(wàn)（含批發(fā)零售）佛南（掛）2010-037地塊1.7萬(wàn)佛南（掛）2010-038地塊14.1萬(wàn)（含批發(fā)零售）佛南（掛）2010-001地塊11萬(wàn)（含科教）佛南（掛）2008-023地塊2.5萬(wàn)（含科教）佛南（掛）2008-027地塊3.1萬(wàn)佛南（掛）2008-036地塊2.3萬(wàn)（含科教）佛南（拍）2008-018地塊2.5萬(wàn)（含批發(fā)零售）佛南（掛）2008-050地塊9.9萬(wàn)（含住宅、批發(fā)零售、餐飲）佛南（掛）2007-061地塊9.6萬(wàn)佛南（掛）2007-072地塊14萬(wàn)（含科教）佛南(掛)2007-073地塊4.9萬(wàn)（含科教）桂城小計(jì)——407.7萬(wàn)——禪桂總計(jì)——705.8萬(wàn)——數(shù)據(jù)來(lái)源：禪城區(qū)和南海區(qū)國(guó)土分局將來(lái)的3-5年禪桂兩地的寫(xiě)字樓項(xiàng)目將迎來(lái)供應(yīng)的高潮，其中禪城區(qū)將有約300萬(wàn)㎡，桂城將有約400萬(wàn)㎡，合共約700萬(wàn)㎡（含相關(guān)兼容用地設(shè)施）。二、禪桂寫(xiě)字樓客戶(hù)需求1、佛山寫(xiě)字樓發(fā)展演化史佛山的寫(xiě)字樓起步于上世紀(jì)的90年頭初期，最初主要是以國(guó)有企業(yè)的辦公樓為主，后來(lái)隨著國(guó)有企業(yè)的轉(zhuǎn)制以及全國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱的驅(qū)動(dòng)之下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商起先涉足寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟以及對(duì)佛山寫(xiě)字樓需求市場(chǎng)的高估，一大批爛尾樓“拔地而起”。而進(jìn)入21世紀(jì)，佛山五區(qū)合并，交通路網(wǎng)不斷得到完善，城市的商業(yè)氛圍漸濃，寫(xiě)字樓的需求也與日俱增，祖廟商圈和季華路、南海大道沿線等路段的中高端寫(xiě)字樓起先涌現(xiàn)。2006年前后，佛山“三舊改造”的序幕正式拉開(kāi)，并且與“兩轉(zhuǎn)型一再造”（產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型、環(huán)境再造）緊密結(jié)合，加之在廣佛同城化進(jìn)程不斷加速的“催化”之下，創(chuàng)新型和高檔次的寫(xiě)字樓項(xiàng)目逐步占據(jù)市場(chǎng)。整體而言，佛山寫(xiě)字樓的發(fā)展主要經(jīng)驗(yàn)三個(gè)階段：階段時(shí)間城市發(fā)展寫(xiě)字樓品質(zhì)起步階段90年頭初-2000年發(fā)展緩慢國(guó)企辦公樓、爛尾樓發(fā)展階段2000-2006年發(fā)展較快商住樓和寫(xiě)字樓混雜飛躍階段2006年至今飛速發(fā)展創(chuàng)新和高端起步階段：代表寫(xiě)字樓項(xiàng)目項(xiàng)目概況圖片佛山國(guó)際商業(yè)中心（禪城區(qū)）1992年動(dòng)工；1997年封頂樓高52層，高達(dá)191米，規(guī)劃集購(gòu)物、飲食、客房、辦公等多種功能于一體郵政大廈（桂城）中國(guó)郵政自用寫(xiě)字樓，部分樓層整層對(duì)外出租此階段寫(xiě)字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門(mén)投資興建，以單位自用為主，而同時(shí)為了創(chuàng)收，部分空出的寫(xiě)字樓會(huì)對(duì)外出租。1992年跟隨全國(guó)房地產(chǎn)熱的大潮，一些設(shè)計(jì)超前的超高層寫(xiě)字樓破土而出，其中位于禪城區(qū)城門(mén)頭旁邊的佛山國(guó)際商業(yè)中心就是當(dāng)中的代表。但隨后由于各種緣由導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金斷裂，1996年大樓倉(cāng)促封頂并于一年后戛然而止，原來(lái)打算建成60層樓的大廈也被迫只建了52層，并且始終“爛尾”至2005年終被拍出，最終實(shí)現(xiàn)由“爛尾樓”到“城市地標(biāo)”的華麗蛻變。整體而言，市場(chǎng)的供應(yīng)量和需求量均不足，加之佛山經(jīng)濟(jì)依托于本土產(chǎn)業(yè)，企業(yè)品牌形象意識(shí)薄弱，很多公司選擇租住住宅或群樓的二樓來(lái)做辦公樓，有的甚至在其工廠旁邊自建整棟的辦公樓。寫(xiě)字樓市場(chǎng)特點(diǎn)：投資開(kāi)發(fā)方：國(guó)有企業(yè)，少量房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為：自用為主，少量出租地理位置：市中心繁華地段（祖廟商圈）寫(xiě)字樓配套和服務(wù)：基本安保和打掃服務(wù)，缺乏自身配套發(fā)展階段：代表寫(xiě)字樓項(xiàng)目項(xiàng)目概況圖片百花廣場(chǎng)（禪城區(qū)）1997年商場(chǎng)開(kāi)業(yè)；2000年之后推出寫(xiě)字樓；樓高54層，高達(dá)254米，是佛山集商、住、玩、購(gòu)于一體的最大型的多功能商業(yè)大廈財(cái)匯大廈（桂城）13層高，1-3層為匯潮天地購(gòu)物廣場(chǎng)，4-13層為寫(xiě)字樓南海房地產(chǎn)發(fā)展大廈（桂城）由主副兩棟樓組成，總建面約3萬(wàn)㎡，共9層；無(wú)地下停車(chē)場(chǎng)，大廈廣場(chǎng)僅有10-15地面停車(chē)位；其中臨街的首層設(shè)置為街鋪，2-9層為寫(xiě)字樓金匯大廈（桂城）中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行自用物業(yè)該階段寫(xiě)字樓呈現(xiàn)多元化發(fā)展的局面，呈現(xiàn)大型銀行自用寫(xiě)字樓、商場(chǎng)+寫(xiě)字樓、街鋪+寫(xiě)字樓等多種開(kāi)發(fā)模式，產(chǎn)品特性較第一階段的有了較大的提高。百花廣場(chǎng)為當(dāng)中做得最為勝利的典范，通過(guò)前期領(lǐng)先開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，集聚大量的人氣和人流，一舉成為佛山最旺盛的商業(yè)中心，繼而帶動(dòng)了后期寫(xiě)字樓的發(fā)展，并長(zhǎng)期成為佛山寫(xiě)字樓的標(biāo)桿。伴隨著百花廣場(chǎng)的勝利運(yùn)營(yíng)，禪城的季華路和桂城的南海大道的寫(xiě)字樓項(xiàng)目有如雨后春筍一樣不斷涌現(xiàn)，但是各寫(xiě)字樓項(xiàng)目欠缺自身特色，高端寫(xiě)字樓屈指可數(shù)。盡管一些中端甚至中高端的寫(xiě)字樓大量供應(yīng)市場(chǎng)，但是這段時(shí)期，寫(xiě)字樓的需求客戶(hù)基本是一些中小型企業(yè)，加之佛山并未實(shí)行“住宅禁商”的政策，因而過(guò)渡型辦公空間的商住樓與純寫(xiě)字樓項(xiàng)目各占半壁江山。寫(xiě)字樓市場(chǎng)特點(diǎn)：投資開(kāi)發(fā)方：大型國(guó)有企業(yè)（主要是銀行）、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為：銷(xiāo)售為主，不統(tǒng)一招租地理位置：商業(yè)路段沿線（季華路、南海大道）寫(xiě)字樓配套和服務(wù)：街鋪和商場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，多方位多功能物業(yè)服務(wù)飛躍階段：代表寫(xiě)字樓項(xiàng)目項(xiàng)目概況圖片瀚天科技城（桂城）佛山都市型工業(yè)示范性基地一期于2008年啟用，引入“南海數(shù)字創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地”二期于2009年奠基，建設(shè)兩棟科技工業(yè)大廈和生活配套區(qū)九鼎金融中心（禪城區(qū)）佛山首個(gè)城市綜合體超甲級(jí)寫(xiě)字樓2010年發(fā)售寫(xiě)字樓，17.5米高大堂，300米季華路展示面，1500個(gè)高車(chē)位配置，低碳節(jié)能LOW-E玻璃外立面，70-1900㎡靈動(dòng)自由組合空間2010年推出3座公寓型“寫(xiě)字樓”，3次開(kāi)賣(mài)，3次受到追捧“十一五”期間佛山吹響了“三舊改造”的號(hào)角，借助舊改的東風(fēng)，佛山的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得以改造升級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也得到優(yōu)化調(diào)整，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、都市型產(chǎn)業(yè)、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相繼崛起。桂城都市型產(chǎn)業(yè)基地的代表——瀚天科技城通過(guò)對(duì)原有舊鋼材市場(chǎng)、簡(jiǎn)易廠房和小作坊的改造，實(shí)現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)形態(tài)為主向創(chuàng)新研發(fā)服務(wù)形態(tài)轉(zhuǎn)型，成為集創(chuàng)新研發(fā)、辦公、總部于一體的配套完善的新型都市產(chǎn)業(yè)社區(qū)。另外，禪城區(qū)季華路上卓遠(yuǎn)國(guó)際、金海廣場(chǎng)和九鼎金融中心三大甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的落成，也推開(kāi)了禪城“東提”戰(zhàn)略和“季華路·總部第一街”的建設(shè)改造。這一階段可以說(shuō)是佛山寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍的過(guò)程，高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新型、社區(qū)型以及生態(tài)型的寫(xiě)字樓項(xiàng)目接連涌現(xiàn)，甲級(jí)寫(xiě)字樓、都市型產(chǎn)業(yè)基地和公寓型寫(xiě)字樓成為市場(chǎng)的“新寵”。佛山寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)從以往的中低檔產(chǎn)品為主向中高檔產(chǎn)品為主快速轉(zhuǎn)變，寫(xiě)字樓的硬件設(shè)施與標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，不斷超越、不斷突破。佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)步入“更新?lián)Q代”的時(shí)期。寫(xiě)字樓市場(chǎng)特點(diǎn)：投資開(kāi)發(fā)方：房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為：租售結(jié)合、開(kāi)發(fā)商自持，統(tǒng)一招商和招租地理位置：季華路、祖廟商圈（城門(mén)頭）、千燈湖金融區(qū)、佛山一環(huán)沿線寫(xiě)字樓配套和服務(wù)：世界級(jí)物業(yè)管理公司、智能化服務(wù)、VIP專(zhuān)屬服務(wù)、綜合體項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)社區(qū)配套、公寓式辦公2、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與寫(xiě)字樓需求的內(nèi)在關(guān)系產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整企業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整企業(yè)升級(jí)新興寫(xiě)字樓板塊寫(xiě)字樓需求增加高端寫(xiě)字樓新興寫(xiě)字樓板塊寫(xiě)字樓需求增加高端寫(xiě)字樓佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地公寓型寫(xiě)字樓項(xiàng)目佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地公寓型寫(xiě)字樓項(xiàng)目千燈湖金融高新區(qū)廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地東平新城CBD季華路總部第一街季華路總部第一街千燈湖金融高新區(qū)東平新城CBD企業(yè)總部大樓近年佛山“優(yōu)二進(jìn)三”，“四化融合、才智佛山”等規(guī)劃的開(kāi)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)紛紛大舉進(jìn)行轉(zhuǎn)制和升級(jí)改造，而寫(xiě)字樓作為企業(yè)形象和品牌宣揚(yáng)的重要窗口，一時(shí)間佛山傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)企業(yè)對(duì)高端寫(xiě)字樓的需求空前增大，但是較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)佛山中高端甚至超高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目嚴(yán)峻匱乏，與企業(yè)升級(jí)的需求形成較大的沖突，不少有實(shí)力的本土企業(yè)都只能“被迫”選擇建設(shè)自己的總部大樓以供辦公運(yùn)用，如禪城南莊的陶瓷企業(yè)（新明珠、新中源等總部大樓）以及順德的家電、家具企業(yè)（樂(lè)從羅浮宮家居總部大樓、北滘美的總部大樓）。另外產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將衍生出大批服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，從而刺激寫(xiě)字樓的需求，而這部份企業(yè)主要是中小型規(guī)模、學(xué)問(wèn)型、技術(shù)型、成長(zhǎng)型以及創(chuàng)新型公司。而從市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果來(lái)看，該部分企業(yè)主要流向禪城的佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（復(fù)式辦公為賣(mài)點(diǎn)）、桂城佛山一環(huán)沿線的廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地（產(chǎn)業(yè)社區(qū)為賣(mài)點(diǎn)）以及禪桂的公寓型寫(xiě)字樓項(xiàng)目。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比例逐步提升以及區(qū)域規(guī)劃和廣佛地鐵的帶動(dòng)作用，具有片區(qū)特色的新興寫(xiě)字樓板塊將會(huì)形成。其中千燈湖金融高新區(qū)將打造成以金融業(yè)為龍頭的商務(wù)服務(wù)區(qū)；廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地重點(diǎn)發(fā)呈現(xiàn)代服務(wù)、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)等都市型產(chǎn)業(yè)，形成佛山一環(huán)東西兩側(cè)的陣列布局；季華路和東平新城CBD則以總部經(jīng)濟(jì)為核心，打造多層次的產(chǎn)業(yè)集群，將形成類(lèi)似廣州的天河北和珠江新城。可見(jiàn)城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)對(duì)寫(xiě)字樓的需求具有強(qiáng)大的“催生”作用！3、寫(xiě)字樓客戶(hù)的租賃需求與租賃意向、購(gòu)買(mǎi)需求與購(gòu)買(mǎi)意向調(diào)查從位于南海大道的經(jīng)委大廈和財(cái)匯大廈進(jìn)駐企業(yè)的類(lèi)別來(lái)看金融、投資/詢(xún)問(wèn)和貿(mào)易/物流的比例最大，基本占據(jù)所在寫(xiě)字樓項(xiàng)目的60-80%的比例。其中財(cái)匯大廈依托項(xiàng)目自身1-3層的商業(yè)配套以及旁邊的南海廣場(chǎng)，吸引大批中小企業(yè)進(jìn)駐，客戶(hù)需求的面積較少（60-400㎡），很少半層甚至整層客戶(hù)；而經(jīng)委大廈進(jìn)駐企業(yè)的形態(tài)較為統(tǒng)一和接近且多為大中型企業(yè)，客戶(hù)需求面積較大，均為整層（500-600㎡）租用、甚至是多層租用，如太平洋保險(xiǎn)租用了第1、2、5層，新時(shí)代證券租用第6、8層。廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的代表之一的天安數(shù)碼新城入駐企業(yè)的類(lèi)別則與上述兩個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目形成錯(cuò)位發(fā)展。主要入駐企業(yè)為成長(zhǎng)型的科技創(chuàng)新企業(yè)和產(chǎn)研結(jié)合的制造企業(yè)，由于整體租金較低，企業(yè)租用面積較大（約為100-700㎡）。桂城寫(xiě)字樓客戶(hù)租賃需求和意向表企業(yè)類(lèi)別租賃需求面積地段要求租金接受范圍（元/㎡·月）大中型企業(yè)大商業(yè)繁華地段40-80中小企業(yè)（成熟型）小商業(yè)繁華地段30-70中小企業(yè)（成長(zhǎng)型）大近郊地區(qū)30-40禪桂寫(xiě)字樓投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求和意向表購(gòu)買(mǎi)群體購(gòu)買(mǎi)面積購(gòu)買(mǎi)確定因素一（權(quán)重）購(gòu)買(mǎi)確定因素二（權(quán)重）購(gòu)買(mǎi)確定因素三（權(quán)重）個(gè)人投資者（一般）單套/連續(xù)多套性?xún)r(jià)比（50%）地段（35%）物業(yè)品質(zhì)（15%）個(gè)人投資者（富有）半層/整層地段（45%）物業(yè)品質(zhì)（35%）管理和服務(wù)（20%）中小企業(yè)（成熟型）單套/連續(xù)多套/半層地段（40%）性?xún)r(jià)比（35%）管理和服務(wù)（25%）中小企業(yè)（成長(zhǎng)型）單套/連續(xù)多套/半層/整層/多層性?xún)r(jià)比（50%）管理和服務(wù)（30%）地段（25%）大中型企業(yè)整層/多層物業(yè)品質(zhì)（40%）地段（30%）管理和服務(wù)（30%）房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，增值的空間更大，主中心區(qū)的區(qū)位成長(zhǎng)性自不待言，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機(jī)勃發(fā)。因此地段這一因素都是各類(lèi)投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的確定因素之一，而且對(duì)于富有的個(gè)人投資者和成熟型的中小企業(yè)更是首要確定因素。個(gè)人投資者看看重的是物業(yè)的保值和增值空間以及租金回報(bào)率（地段確定價(jià)值和租金），成熟型的中小企業(yè)則須要商業(yè)繁華地段。一般個(gè)人投資者由于資金有限，其購(gòu)買(mǎi)的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及富有的個(gè)人投資者，而且其對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的敏感度較高，只要資金適合且具有肯定的升值潛力，他們便會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)。性?xún)r(jià)比便成為這類(lèi)群體投資寫(xiě)字樓的首選因素。同樣以性?xún)r(jià)比作為首選因素的還有成長(zhǎng)型的中小企業(yè)，由于處于企業(yè)的起步和成長(zhǎng)階段，資金流較為驚慌，總價(jià)是他們最看重的因素，地段對(duì)其影響不大，只要價(jià)格低廉、物業(yè)的管理和服務(wù)水平相當(dāng)便可。另外由于這類(lèi)企業(yè)來(lái)自個(gè)行個(gè)業(yè)，因此對(duì)產(chǎn)品面積的需求差異性較大，一般新興產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的企業(yè)規(guī)模較小，需求的面積不大，而由其次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的企業(yè)往往需求面積較大。對(duì)于大中型企業(yè)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓辦公的首要目的，就是為了提升企業(yè)形象，寫(xiě)字樓的品質(zhì)就是當(dāng)中至關(guān)重要的因素。停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等都是這類(lèi)群體購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓首要考慮的因素。4、小結(jié)：禪桂組團(tuán)客戶(hù)需求的發(fā)展趨勢(shì)①高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品受青睞隨著寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格和租金的不斷走高，高性?xún)r(jià)比和附加值以及高投資回報(bào)的產(chǎn)品將會(huì)受到投資客戶(hù)的青睞。②戶(hù)型敏捷多變便于改動(dòng)可拼合戶(hù)型是寫(xiě)字樓發(fā)展的大勢(shì)，投資客戶(hù)或者企業(yè)可以依據(jù)各自不同的實(shí)際狀況，購(gòu)買(mǎi)或租用單套、多套甚至半層、整層的單元，以滿(mǎn)意其對(duì)運(yùn)用空間的不同需求。③高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目需求大禪桂城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)都將激活林林總總的“新”企業(yè)，這部分企業(yè)極度渴求高品位的寫(xiě)字樓項(xiàng)目以展示企業(yè)的實(shí)力和形象。④多功能配套全天候服務(wù)廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地引領(lǐng)出產(chǎn)業(yè)社區(qū)化發(fā)展的理念，徹底打破了寫(xiě)字樓必需建在城市繁華中心地區(qū)的“定律”。通過(guò)產(chǎn)業(yè)社區(qū)內(nèi)供應(yīng)的餐飲、消遣、休閑等一系列生活配套，使得辦公與生活的高度融合。而位于城市中心區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目則通過(guò)“城市綜合體”或者公寓型“寫(xiě)字樓”的開(kāi)發(fā)模式以迎合寫(xiě)字樓客戶(hù)對(duì)多功能配套的需求。傳統(tǒng)簡(jiǎn)潔的朝九晚五式的服務(wù)將會(huì)擴(kuò)大到24小時(shí)全天候的服務(wù)，為辦公人士供應(yīng)更貼心更具人性化的物業(yè)服務(wù)。三、禪桂寫(xiě)字樓系列重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析1、禪桂寫(xiě)字樓組團(tuán)格局圖從禪桂寫(xiě)字樓分布狀況來(lái)看，主要分布在舊城區(qū)（祖廟）商業(yè)中心一帶，同時(shí)隨著季華路沿線金融商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，“季華路總部一條街”將漸漸顯現(xiàn)，而桂城的寫(xiě)字樓則主要分布在南北向的南海大道交通大動(dòng)脈上，并隨著金安壹號(hào)投入運(yùn)用，創(chuàng)鴻地塊、越秀城建地塊的施工，該片區(qū)由線狀集聚漸漸發(fā)展為環(huán)千燈湖擴(kuò)散，而另一方面，隨著桂城打造廣東都市型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的推動(dòng)，該區(qū)域?qū)?huì)漸漸發(fā)展為沿佛一環(huán)分布的集辦公、商業(yè)、休閑的產(chǎn)業(yè)核心。從目前禪桂的城市發(fā)展軌跡看，舊城區(qū)則主要通過(guò)加強(qiáng)三舊改造力度，提高自身的核心輻射力，季華路沿線片區(qū)將會(huì)漸漸向東發(fā)展，漸與佛一環(huán)片區(qū)相連，千燈湖片區(qū)則向東延長(zhǎng)至桂瀾路、往季華路方向發(fā)展。2、重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析代表項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)/劣勢(shì)區(qū)位配套產(chǎn)品物管服務(wù)金安壹號(hào)優(yōu)勢(shì)千燈湖金融高新區(qū)輻射區(qū)域桂城兩大商圈LOFT立體空間空中花園高力國(guó)際國(guó)際物業(yè)管理劣勢(shì)——項(xiàng)目自身配套缺乏——尊貴服務(wù)不足瀚天科技城優(yōu)勢(shì)廣東都市產(chǎn)業(yè)型基地、佛山一環(huán)毗鄰桂城東生活配套服務(wù)區(qū)/產(chǎn)業(yè)社區(qū)配套人性化百搭布局國(guó)賓警衛(wèi)式安防、深度禮賓式服務(wù)、有預(yù)見(jiàn)性的園區(qū)專(zhuān)屬服務(wù)劣勢(shì)城市近郊地帶受佛山一環(huán)阻隔戶(hù)型面積偏大——環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)祖廟、地鐵口祖廟商圈繁華配套/星級(jí)酒店集商業(yè)、餐飲、休閑、辦公于一體的綜合體廣州珠江酒店物管服務(wù)劣勢(shì)————塔樓設(shè)計(jì)理念落后——金海廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)季華路總部第一街季華路沿線生活配套/自身商業(yè)配套集商業(yè)、餐飲、休閑、辦公于一體的綜合體高力國(guó)際VIP特性化服務(wù)專(zhuān)樓綠色通道劣勢(shì)————————從上述幾大代表性項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比來(lái)看，各項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)都特別明顯，主要集中在商業(yè)氣息深厚的區(qū)域核心或輻射范圍之內(nèi)。各大禪桂中心區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目均坐擁優(yōu)越的地段，享受周邊的繁華配套和便利交通；而且部分項(xiàng)目自身配有商業(yè)、餐飲、休閑和消遣等功能，形成綜合體的概念。與禪桂中心區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目互為錯(cuò)位發(fā)展的廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)自然就與中心區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目“互為補(bǔ)充”。處于近郊地區(qū)，尤其是受佛山一環(huán)的“阻擊”，與禪桂中心區(qū)的商圈“與世隔絕”，因此只能通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目自身的內(nèi)部配套以滿(mǎn)意工作人群的須要。3、重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目體量（㎡）層高（m）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）單套面積（㎡）建筑結(jié)構(gòu)金安壹號(hào)2萬(wàn)5.5（大堂11m）10層約200031-206板樓承業(yè)大廈4.5萬(wàn)4.5（大堂9.5m）15層約2700——板樓天安數(shù)碼新城25萬(wàn)3.9（大堂10m）1棟16層2、3棟18層2500-3000126-261板樓瀚天科技城25萬(wàn)1、2層4.5m3-15層3.8m16層5.5m16層3300242-698板樓鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城17.8萬(wàn)3-4m12層3000-4000110-347板樓卓遠(yuǎn)國(guó)際3.6萬(wàn)3.8m（大堂11.5m）23層130070-250板樓金海廣場(chǎng)6萬(wàn)3.6m（大堂11.5m）26層1600100-250板樓九鼎金融中心4.8萬(wàn)2.9m（大堂17m）31層約200072-97、162板樓環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)12萬(wàn)3.5總高52層8-22層寫(xiě)字樓約200083-406塔樓ICC國(guó)際商業(yè)中心6.7萬(wàn)（一期2.5萬(wàn)）3（凈高）總高31層5-20層寫(xiě)字樓170087-432塔樓從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量來(lái)看，主要集中在2-7萬(wàn)㎡之間，而廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的則以“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的開(kāi)放模式為主，體量比中心城區(qū)的鞋子項(xiàng)目要大，普遍都是在20萬(wàn)㎡上下。過(guò)去以塔樓為主的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)由于通風(fēng)采光差、產(chǎn)品的敏捷性不足、好用率低較低（一般只有70-75%），設(shè)計(jì)理念落后，難以迎合當(dāng)前企業(yè)的運(yùn)用需求，于是最近幾年新建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目都已經(jīng)摒棄了塔樓的方式，統(tǒng)一采納板樓的設(shè)計(jì)。從各板樓結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目來(lái)看，其特點(diǎn)主要包括：南北通透、便于通風(fēng)采光，單套戶(hù)型的均好性強(qiáng)，產(chǎn)品敏捷、簡(jiǎn)潔改動(dòng)，樓棟的展示面寬敞。正是由于板樓的設(shè)計(jì)，擴(kuò)大了寫(xiě)字樓項(xiàng)目單層的面積，而同一層內(nèi)的各單元面積的敏捷性較大，迎合更多客戶(hù)對(duì)不同運(yùn)用面積的須要。寫(xiě)字樓的入戶(hù)大堂作為展示項(xiàng)目的氣派的重要“窗口”，縱觀目前禪桂地區(qū)各大中高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目，普遍的入戶(hù)大堂高度均在10m以上，盡顯名貴與氣度。而標(biāo)準(zhǔn)層的層高除了金安壹號(hào)之外，基本都是限制在4.5m的建筑“紅線”之內(nèi)（辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高原則上不應(yīng)大于4.5m）。4、重點(diǎn)項(xiàng)目配套分析項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目自身配套項(xiàng)目周邊配套金安壹號(hào)純寫(xiě)字樓、300個(gè)車(chē)位、七部電梯興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、公交車(chē)站、南海廣場(chǎng)、保利水城承業(yè)大廈純寫(xiě)字樓、223個(gè)車(chē)位、六部電梯旺角酒樓、海云軒酒店、百富露水牛奶工廠、千燈湖地鐵站、保利水城天安數(shù)碼新城3000㎡多功能園區(qū)會(huì)所、7-11便利店、農(nóng)行商業(yè)、多媒體會(huì)議中心、238個(gè)車(chē)位、十部電梯毗鄰地鐵、巴士站瀚天科技城球場(chǎng)、游泳池、健身俱樂(lè)部、咖啡廳、商務(wù)休閑俱樂(lè)部、十四部電梯城市廣場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、南海其次醫(yī)院鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城五部電梯城市廣場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、南海其次醫(yī)院卓遠(yuǎn)國(guó)際首層銀行、約400個(gè)車(chē)位、七部電梯季華園，農(nóng)行、建行、工行，順聯(lián)國(guó)際、東建世紀(jì)廣場(chǎng)金海廣場(chǎng)首4層商業(yè)配套（1、2層金融配套；3、4層餐飲）、約400個(gè)車(chē)位、十一部電梯季華園，農(nóng)行、建行、工行、廣發(fā)、順聯(lián)國(guó)際、東建世紀(jì)廣場(chǎng)九鼎金融中心3層商業(yè)配套、超1000個(gè)車(chē)位三部電梯東建世紀(jì)廣場(chǎng)、流行前線、順聯(lián)國(guó)際、嘉信茂廣場(chǎng)、市一醫(yī)院環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)咖啡廳、高檔首飾店、酒樓、SPA會(huì)所、健身房、游泳池、桑拿、商場(chǎng)、休閑消遣、國(guó)際會(huì)議中心、高級(jí)公寓、五星級(jí)酒店十二部電梯佛山賓館、金城酒店、百花廣場(chǎng)、祖廟商業(yè)步行街、祖廟地鐵站ICC國(guó)際商業(yè)中心國(guó)際會(huì)議中心、商場(chǎng)、200多車(chē)位、五部電梯佛山賓館、金城酒店、百花廣場(chǎng)、祖廟商業(yè)步行街、祖廟地鐵站寫(xiě)字樓有兩個(gè)重要的硬件配套是提高效率運(yùn)營(yíng)的保證，一是停車(chē)場(chǎng)，二是電梯。沒(méi)有足夠停車(chē)場(chǎng)的寫(xiě)字樓也就意味著沒(méi)有足夠的業(yè)主入駐，大量的地面停車(chē)場(chǎng)將為寫(xiě)字樓銷(xiāo)售給以巨大的促進(jìn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這種作用將更加凸顯。停車(chē)場(chǎng)不僅關(guān)系到業(yè)主經(jīng)營(yíng)效率，同時(shí)也影響著外來(lái)辦事人員的便利性。從目前禪桂寫(xiě)字樓項(xiàng)目來(lái)看，有獨(dú)立地下停車(chē)位和地下+地面（或立體停車(chē)場(chǎng)）多種方式，而且普遍的車(chē)位數(shù)量都比較足夠。而一些早年的寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)H在地面廣場(chǎng)劃出少量車(chē)位甚至不設(shè)置車(chē)位（借助旁邊免費(fèi)停車(chē)廣場(chǎng)或項(xiàng)目沿街停車(chē)），導(dǎo)致這部份寫(xiě)字樓項(xiàng)目周邊停車(chē)特別驚慌，其中南桂東路南海房地產(chǎn)發(fā)展大廈、佛平路的東駿大廈、南海大道的財(cái)匯大廈就是當(dāng)中的“典型”。關(guān)于電梯，每天早上等電梯就像上班要遲到了等公車(chē)一樣。早上上班上不來(lái)，晚上下班下不去是最令業(yè)主苦惱的事情。電梯的運(yùn)行時(shí)間也特別重要，很多寫(xiě)字樓電梯的運(yùn)行時(shí)間不是24小時(shí)，樓內(nèi)業(yè)主每次要加夜班都要向物業(yè)部門(mén)“申請(qǐng)”。假如下班后遺忘了東西在辦公室，就只好爬樓去取。而禪城的ICC國(guó)際商業(yè)中心則是首個(gè)提出24小時(shí)無(wú)時(shí)差辦公服務(wù)，信任24小時(shí)辦公服務(wù)將是將來(lái)寫(xiě)字樓服務(wù)的大趨勢(shì)。樓內(nèi)餐廳、超市、美容院、健身房、書(shū)店及樓內(nèi)銀行也是提高寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)效率的重要保證。樓內(nèi)餐廳不僅保證了飲食的質(zhì)量，還運(yùn)用餐時(shí)間限制在最短的時(shí)間內(nèi)。超市將極大地“增加”了上班族更是如此。美容院、健身房削減奢侈時(shí)間的同時(shí)，還能提高工作質(zhì)量。樓內(nèi)銀行的便利性和平安性對(duì)財(cái)務(wù)人員的工作不言而喻。禪城的由爛尾樓“激活”而來(lái)的環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)是目前禪桂地區(qū)配套最為完善的項(xiàng)目之一，另外桂城的都市型產(chǎn)業(yè)基地則利用“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的模式在項(xiàng)目?jī)?nèi)供應(yīng)足夠的生活、消遣配套，而一些純寫(xiě)字樓項(xiàng)目只能依托項(xiàng)目周邊的配套來(lái)支撐其辦公人士。5、重點(diǎn)項(xiàng)目裝修狀況分析項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分室內(nèi)金安壹號(hào)大堂：地面鋪設(shè)高級(jí)石材、吊頂天花。外墻：節(jié)能LOW—E中空玻璃幕墻及高級(jí)石材。信箱：設(shè)置在首層后樓梯裝置。照明：每層均設(shè)有公共照明裝置。消防：走廊配置特級(jí)防火卷簾隔離裝置、設(shè)計(jì)耐火等級(jí)3小時(shí)。樓梯：地面鋪設(shè)防滑磚、墻體油刷高級(jí)乳膠漆。走廊：鋪設(shè)高級(jí)拋光磚。欄桿：高級(jí)不銹鋼配平安玻璃欄桿。內(nèi)墻：毛坯。天花：毛坯。入戶(hù)門(mén)：統(tǒng)一鋼化玻璃門(mén)。地面：水泥砂漿找平。門(mén)窗：節(jié)能LOW—E中空玻璃窗。給排水：預(yù)留給排水管道接入口。衛(wèi)生間：預(yù)留排污管及自來(lái)水接口。消防：消防自動(dòng)噴淋裝置?？照{(diào)：水源熱泵冷卻水管接入口。電梯：7部日立品牌電梯。供電：220V到戶(hù)。網(wǎng)絡(luò)：預(yù)留寬帶接入口。瀚天科技城外墻:采納LOW-E低輻射中空玻璃幕墻。大堂：首層墻身及地面貼PP板，二層至十五層室內(nèi)公共走道裝飾標(biāo)準(zhǔn)：地面貼PVC地板膠，墻身刮白油ICI，（天花配有照明系統(tǒng)）層高：首、二層4.5m；三至十五層3.8m；十六層5.5m。柱距：標(biāo)準(zhǔn)柱距8.6m。大門(mén)：落地鋼化玻璃大門(mén)。衛(wèi)生間：公共間設(shè)備設(shè)施布局齊全，已含內(nèi)裝修。電梯：設(shè)置客梯11臺(tái)，載重1000KG（速率為2m/s）；貨梯2臺(tái)，載重2000KG（速率為1m/s）；雙面開(kāi)門(mén)消防電梯2臺(tái)，栽種1000KG（速率為2m/s）。用電負(fù)荷：用電負(fù)荷80W/m2,配電箱到層間管井。荷載：①主樓二層板荷載為600公斤/m2；②3-6層防火墻以西荷載為400公斤/m2；③其余皆按寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)250公斤/m2；裙樓二層荷載為300公斤/m2。。消防：設(shè)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)及消防報(bào)警系統(tǒng)。監(jiān)視裝置：停車(chē)場(chǎng)入口，公共通道及園林等安防區(qū)域布置監(jiān)視裝置。地臺(tái)：毛坯。墻體：毛坯。天花：水泥砂漿批蕩抹平。衛(wèi)生間：預(yù)留衛(wèi)生間排水管及通風(fēng)口，無(wú)間墻?？照{(diào)：不設(shè)空調(diào)系統(tǒng)，適用分體空調(diào)機(jī)，每個(gè)單元預(yù)留室外機(jī)擺放位。（每臺(tái)飄臺(tái)上布置，適用高1.2m縱寬0.8m的主力機(jī)）弱電系統(tǒng)：寬帶網(wǎng)絡(luò)采納光纖做系統(tǒng)干線，安裝可經(jīng)樓層配線器引出。入戶(hù)線材用超大規(guī)模5類(lèi)對(duì)絞電纜（電纜由客戶(hù)自行設(shè)置）。電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的干線線路敷設(shè)至每層弱電井內(nèi)。6、重點(diǎn)項(xiàng)目租售狀況分析項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）銷(xiāo)售率租賃價(jià)格（元/㎡·月）出租率物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡?月）年租金（不含管理費(fèi)）收益率金安壹號(hào)1024965%——待招商13——承業(yè)大廈——只租不售75約80%15——天安數(shù)碼新城561288%30-35約75%36.4%-7.5%瀚天科技城——只租不售28-32（含管理費(fèi)）招商中3.5——鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城5100-580094%只售不租——————卓遠(yuǎn)國(guó)際13500售罄70-80招商中106.2%-7.1%金海廣場(chǎng)15000-18000售罄70招商中134.6%-5.6%九鼎金融中心1700070%——待招商7——環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)9000-10000售罄50——226.0%-6.7%ICC國(guó)際商業(yè)中心——只租不售70——20——從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，大致可以劃分為三個(gè)檔次：第一檔的是季華路的卓遠(yuǎn)國(guó)際、金海廣場(chǎng)和九鼎金融中心，價(jià)格在13000-18000元/㎡之間；其次檔是祖廟商圈和千燈湖金融高新區(qū)輻射區(qū)的環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)和金安壹號(hào)，價(jià)格在10000元/㎡上下；第三檔是廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的天安數(shù)碼新城和鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城，價(jià)格在5000-6000元/㎡之間。在寫(xiě)字樓項(xiàng)目檔次相當(dāng)?shù)那疤嶂拢滗N(xiāo)售價(jià)格會(huì)隨區(qū)域的商業(yè)氛圍、配套設(shè)施以及寫(xiě)字樓的密集程度成正比。近年禪桂每年推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目并不多，也許在2-3個(gè)左右，而且部分項(xiàng)目是自持一大部份或者是只租不售，導(dǎo)致市場(chǎng)上可售的寫(xiě)字樓數(shù)量并不多；加之寫(xiě)字樓作為商業(yè)地產(chǎn)與商鋪相比仍舊是“價(jià)格凹地”，基本上每有新寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)必將受到個(gè)人和企業(yè)的“搶購(gòu)”，從當(dāng)前各大寫(xiě)字樓項(xiàng)目的銷(xiāo)售率可見(jiàn)一斑！從租賃狀況來(lái)看，租金可分為兩個(gè)檔次：第一檔的是禪桂中心區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，租金在70-80元/㎡?月（不含管理費(fèi)）之間；其次檔是廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的項(xiàng)目，租金在25-35元/㎡?月（不含管理費(fèi)）之間。按這一租金水平，各寫(xiě)字樓項(xiàng)目的年租金收益率都比較高，基本達(dá)到5%以上，部分甚至超過(guò)7%。7、重點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)分析寫(xiě)字樓物業(yè)管理天安數(shù)碼新城天安物管，服務(wù)細(xì)致入微。國(guó)家一級(jí)資質(zhì)管理企業(yè)，為園區(qū)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)管理、包括24小時(shí)保安、清潔、平安不間斷的設(shè)備運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，“以人為本，以客為尊”的理念，將令您在倍加呵護(hù)中更專(zhuān)注于企業(yè)的發(fā)展。瀚天科技城優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，確保正常運(yùn)作的護(hù)航隊(duì)伍。瀚天科技城特引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，用頂級(jí)物業(yè)服務(wù)為園區(qū)物業(yè)帶來(lái)保值，一流的管理理念為瀚天科技城增值效應(yīng)，以“國(guó)賓警衛(wèi)式安防”、“深度禮賓式服務(wù)”、“有預(yù)見(jiàn)性的園區(qū)專(zhuān)屬服務(wù)”等先進(jìn)管理理念，給園區(qū)廠企帶來(lái)全新的物業(yè)管理服務(wù)體驗(yàn)。金安壹號(hào)攜手高力國(guó)際，體驗(yàn)國(guó)際商務(wù)尊崇，全球5大行物管企業(yè)之一，屬于跨國(guó)聯(lián)盟機(jī)構(gòu)最大的成員；20年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)和顧問(wèn)閱歷。在國(guó)外，很多公司入駐寫(xiě)字間的另外一個(gè)目的是增加商業(yè)機(jī)會(huì)，這個(gè)商業(yè)機(jī)會(huì)由物業(yè)管理去體現(xiàn)。寫(xiě)字樓的物業(yè)管理不僅是服務(wù)的概念，更是經(jīng)營(yíng)的概念。一個(gè)高品質(zhì)的寫(xiě)字樓必需有高品質(zhì)的物業(yè)管理相配套。寫(xiě)字樓的物業(yè)管理是為業(yè)主提高效率，24小時(shí)服務(wù)就彰顯重要。寫(xiě)字樓的物業(yè)管理在某種程度上也是一個(gè)項(xiàng)目的“文化”。8、系列項(xiàng)目個(gè)案對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的啟示①區(qū)位選擇世界頂尖寫(xiě)字樓的一個(gè)要素就是對(duì)城市優(yōu)勢(shì)資源的占有，在地理位置上勢(shì)必位于黃金商圈的重要節(jié)點(diǎn)。立足城市的中心是寫(xiě)字樓項(xiàng)目顯赫地位的體現(xiàn)，更是寫(xiě)字樓項(xiàng)目最有力的競(jìng)爭(zhēng)力。但是在城市中心區(qū)用地寸土寸金的背景之下，并非全部的開(kāi)發(fā)商都可以“搶到”核心地帶土地，因此適當(dāng)拓展城市近郊，開(kāi)發(fā)有規(guī)模、有特色、企業(yè)性質(zhì)相近的“產(chǎn)業(yè)社區(qū)型”寫(xiě)字樓。②開(kāi)發(fā)體量在城市中心區(qū)域，單體獨(dú)棟寫(xiě)字樓的項(xiàng)目的總建筑面積為2-7萬(wàn)㎡，3-5萬(wàn)㎡最為相宜。在城市近郊地區(qū)，適合開(kāi)發(fā)有特色的規(guī)模較大的多棟項(xiàng)目，總建筑面積在20萬(wàn)㎡左右為宜，集居住、辦公、研發(fā)、休閑和消遣于一體的“大城”。③建筑結(jié)構(gòu)板式設(shè)計(jì)是目前市場(chǎng)的主流，落后的塔式設(shè)計(jì)在新的寫(xiě)字樓項(xiàng)目基本已經(jīng)絕跡。外立面主要是以現(xiàn)代時(shí)尚的玻璃幕墻為主。入戶(hù)大堂盡量做得闊綽、有氣概、有氣派，10-15m的高度較為相宜，并采納大幅玻璃幕墻設(shè)計(jì)，大堂外圍不設(shè)置商鋪，商業(yè)集中設(shè)置于附樓；標(biāo)準(zhǔn)層層高，盡量不要觸碰4.5m的“紅線”，3-4m的高度市場(chǎng)接受度較高；標(biāo)準(zhǔn)層單層面積在1500-2000㎡（都市型產(chǎn)業(yè)基地可為2500-4000㎡）為宜；單套面積可以敏捷處理，建議以70-100㎡的中小面積為主，配以少量150-300㎡的大面積單元，柱網(wǎng)的間隔盡量拉寬，便利業(yè)主進(jìn)行多套、半層甚至整層的合并運(yùn)用。④硬件設(shè)施電梯和停車(chē)場(chǎng)是客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目最為看重的兩大硬件設(shè)施。以甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)為例，電梯內(nèi)應(yīng)有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計(jì)算，每部客梯服務(wù)面積不超過(guò)5000㎡；等候時(shí)間不超過(guò)40秒；客貨分別，貨梯至少1部；有完善先進(jìn)的智能限制系統(tǒng)。按大廈總建筑面積計(jì)算，每150-200㎡配置一個(gè)停車(chē)位；配備專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)；地下停車(chē)場(chǎng)應(yīng)設(shè)有自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和防盜平安系統(tǒng)。從目前禪桂重點(diǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的硬件設(shè)施來(lái)看，不少已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，號(hào)稱(chēng)“超甲級(jí)寫(xiě)字樓”。此外，禪桂寫(xiě)字樓項(xiàng)目將更加注意對(duì)辦公舒適度的打造，尤其是綠色環(huán)保和公共活動(dòng)空間方面，最大限度地降低項(xiàng)目的能耗和增加項(xiàng)目環(huán)境的生態(tài)性、互動(dòng)性和人文性。最大體現(xiàn)5A智能化即通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BA）、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）、安保自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）和消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA），5A系統(tǒng)代表著目前最為先進(jìn)的寫(xiě)字樓智能化水平。⑤軟件服務(wù)寫(xiě)字間項(xiàng)目的增值、保值主要依靠物業(yè)管理服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)?？梢哉f(shuō)，假如寫(xiě)字樓沒(méi)有特別精彩的物業(yè)公司進(jìn)行管理，其必短命，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司干脆確定著寫(xiě)字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、商業(yè)服務(wù)、車(chē)位管理等方方面面的問(wèn)題。高效的物業(yè)管理和專(zhuān)業(yè)化的商務(wù)服務(wù)是保證寫(xiě)字樓許久不衰的“法寶”。9、小結(jié)：如何樹(shù)立寫(xiě)字樓項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力人文特性人文特性外觀綠色硬件文化硬件支撐項(xiàng)目特色文化體系寫(xiě)字樓核心競(jìng)爭(zhēng)力體系①硬件支撐建筑高度：世界標(biāo)記性建筑的重要前提條件，同時(shí)也是高端寫(xiě)字樓不斷沖擊、超越的目標(biāo)。成為區(qū)域的第一高度將是寫(xiě)字樓項(xiàng)目最洪亮的名片，區(qū)域的第一高樓將是城市核心的核心，具有強(qiáng)大的集聚效力。外立面：獨(dú)特且與其他項(xiàng)目差異劇烈的幕墻顏色、獨(dú)特的紋路機(jī)理、與大面積的綠化結(jié)合、融入地區(qū)獨(dú)特建筑元素建筑外立面，可以再立體空間上做出較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力，從而成為地標(biāo)性建筑物，提升項(xiàng)目的價(jià)值。入戶(hù)大堂：大尺度、通透強(qiáng)和舒適性的大堂能夠讓人由外到內(nèi)都可以直觀地感受到大堂的雄偉、氣派，是寫(xiě)字樓對(duì)外的重要窗口。硬件配套：滿(mǎn)意企業(yè)效率及成本要求的空調(diào)、電梯、停車(chē)等硬件配置是支撐整個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目正常運(yùn)作的必要條件。而且相關(guān)的硬件配置的是否能夠做到人性化設(shè)計(jì)和智能化操作、管理是體現(xiàn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目級(jí)別的重要參考指標(biāo)。燈光或煙火系統(tǒng)：當(dāng)夜幕駕臨 的時(shí)候，寫(xiě)字樓將會(huì)沉沒(méi)在夜色之中，而燈光系統(tǒng)可以在晚上極大的增加寫(xiě)字樓項(xiàng)目的昭示性，同時(shí)會(huì)成為城市一道亮麗的風(fēng)景。有實(shí)力的寫(xiě)字樓項(xiàng)目還可以加入煙火系統(tǒng)，在重要節(jié)慶日進(jìn)行表演，是增加寫(xiě)字樓項(xiàng)目在民眾心目中親和度和影響力的重要工具。此外，建筑結(jié)構(gòu)、公共空間和裝修材質(zhì)等都是展示寫(xiě)字樓項(xiàng)目形象以及支撐和服務(wù)整個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的重要元素。②項(xiàng)目特色寫(xiě)字樓項(xiàng)目特色由低碳節(jié)能體系、綠色生態(tài)體系和特性體系等寫(xiě)字樓特有的體系構(gòu)成，形成寫(xiě)字樓獨(dú)特的“賣(mài)點(diǎn)”和“亮點(diǎn)”。低碳節(jié)能系統(tǒng)：以LOW-E玻璃、日光感應(yīng)照明、外遮陽(yáng)系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)等可以保持、調(diào)整室內(nèi)溫度、亮度或?qū)崿F(xiàn)節(jié)約資源從而達(dá)到降低能耗的系統(tǒng)。可以有效幫助客戶(hù)節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本。節(jié)能系統(tǒng)最好能夠讓客戶(hù)可以直觀感知，使客戶(hù)發(fā)覺(jué)建筑的全部科技應(yīng)用均是為了幫助其節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本，從而提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知。綠色生態(tài)系統(tǒng)：不僅是在建筑的綠植上增加建筑的生態(tài)性，而且通過(guò)環(huán)保材質(zhì)、結(jié)構(gòu)自然采光通風(fēng)、新風(fēng)系統(tǒng)、垃圾分類(lèi)處理系統(tǒng)等各方面綜合打造綠色、生態(tài)的健康辦公環(huán)境，為辦公人群供應(yīng)最自然、最舒適的工作環(huán)境。特性體系：獨(dú)特的建筑外形和特性化的頂部設(shè)計(jì)可增加項(xiàng)目的特性，給人以深刻的印象；獨(dú)特、特性的內(nèi)部空間造型、極具藝術(shù)感的雕塑等方式營(yíng)造出完全不同與其他寫(xiě)字樓的氛圍，從外部到內(nèi)部打造項(xiàng)目顯明的風(fēng)格。③文化體系寫(xiě)字樓在硬件配置方面終究會(huì)接近“極限”，特色功能也僅為樹(shù)立差異性的選項(xiàng)，而且簡(jiǎn)潔被“仿照”甚至“克隆”；建立寫(xiě)字樓自身的精神文化價(jià)值體系才是拉開(kāi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目之間差異的關(guān)鍵。產(chǎn)品系出名門(mén)：邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)師（設(shè)計(jì)公司）對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)，此設(shè)計(jì)師須要有足夠的知名度和號(hào)召力，設(shè)計(jì)師本人若還是富有爭(zhēng)議，屬于社會(huì)話題級(jí)的人物，通過(guò)適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)炒作，對(duì)項(xiàng)目的知名度又將有更大的提升作用。人文關(guān)懷細(xì)微環(huán)節(jié)：在大樓內(nèi)部如對(duì)殘疾人的無(wú)障礙設(shè)計(jì)（如樓梯坡道、殘疾人停車(chē)位、殘疾人廁所位、殘疾人電梯按鈕）可體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷；對(duì)員工辦公空間的優(yōu)化（如設(shè)計(jì)空中花園、休息室、茶水間、寬敞建筑空間尺度設(shè)計(jì)）可體現(xiàn)對(duì)在長(zhǎng)期封閉辦公環(huán)境的員工的關(guān)懷。在建筑設(shè)計(jì)階段就充分的考慮運(yùn)用者的感受，注入更多敬重、關(guān)懷理念，以此理念設(shè)計(jì)出的產(chǎn)品無(wú)疑是具有較強(qiáng)的文化內(nèi)涵的。地方文化植入：通過(guò)將傳統(tǒng)建筑風(fēng)格和歷史文化元素和現(xiàn)代建筑風(fēng)格融合的方式創(chuàng)建出了令區(qū)域民眾特別認(rèn)同的建筑。四、寫(xiě)字樓政策法規(guī)、規(guī)劃前景分析1、宏觀環(huán)境與寫(xiě)字樓發(fā)展關(guān)系分析廣州市（中心十區(qū)）2007-2010年寫(xiě)字樓和商品住宅市場(chǎng)成交狀況表年份寫(xiě)字樓市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）200778.9211762801.578598200841.5212091553.049338200945.5314095978.329346201082.0417643740.5413124數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州國(guó)土資源和房屋管理局佛山市禪城區(qū)2007-2010年寫(xiě)字樓和商品住宅市場(chǎng)成交狀況表年份寫(xiě)字樓市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）20071.74888470.11657820080.55858066.06770920092.659074134.81786420105.1811849100.519909數(shù)據(jù)來(lái)源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所從2007-2010年的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展主要受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策兩大因素影響。2007年住宅市場(chǎng)一度出現(xiàn)空前的旺盛景象，從而間接帶動(dòng)了寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售，但是9·27“新政”加上2008年全球金融危機(jī)的雙重打擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)起先步入“寒冬”，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也未能“幸免”，在宏觀經(jīng)濟(jì)蕭條的背景之下，住宅市場(chǎng)的投資資金并沒(méi)有流向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。進(jìn)入2009年“樓市”調(diào)控政策起先全面放開(kāi)，住宅市場(chǎng)快速回暖，但是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展卻“大相徑庭”，這一年主要是宏觀經(jīng)濟(jì)并未完全走出金融海嘯的“陰影”，直至2009年下半年經(jīng)濟(jì)才起先復(fù)蘇；而伴隨經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也走出低迷，重回向上發(fā)展的軌道。2010年被稱(chēng)為房地產(chǎn)調(diào)控政策年，各種手段的政策接踵而來(lái)，新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的震蕩，但是新政主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，作為商業(yè)地產(chǎn)的寫(xiě)字樓基本不受影響。雖然從廣州和禪城兩地歷年成交均價(jià)來(lái)看，寫(xiě)字樓都高于住宅，但是在局部的中心城區(qū)，尤其是商業(yè)繁華區(qū)域“商住倒掛”的現(xiàn)象顯著，寫(xiě)字樓的價(jià)格凹地價(jià)值凸顯；在房地產(chǎn)調(diào)控“重壓”之下寫(xiě)字樓一舉成為房地產(chǎn)投資資金的“避難所”?？傮w而言，寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的必要前提是良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢(shì)和投資者信念較強(qiáng)，而住宅市場(chǎng)的調(diào)控只能作為寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展“催化劑”。在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，即使住宅市場(chǎng)受到巨大抑制，房地產(chǎn)的投資者也不會(huì)輕易轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。2、禪桂寫(xiě)字樓發(fā)展規(guī)劃及前景分析時(shí)間規(guī)劃信息2007年6月廣東省工作會(huì)議提出建設(shè)廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)（千燈湖金融高新區(qū)）2009年4月廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地正式啟動(dòng)建設(shè)，11個(gè)大型孵化平臺(tái)項(xiàng)目全面啟動(dòng)2010年1月禪城區(qū)區(qū)委會(huì)議提出“西進(jìn)、東提、中貫穿”的發(fā)展戰(zhàn)略2010年6月《“四化融合才智佛山”發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2015）》公布2010年6月“季華路·總部第一街”祖廟街道投資環(huán)境推介會(huì)一舉推出6大招商項(xiàng)目2010年10月東平新城中心商務(wù)區(qū)最終實(shí)施方案落實(shí)，招商工作啟動(dòng)2010年11月廣佛地鐵（首通段）正式開(kāi)通2011年1月佛山“十二五”規(guī)劃確定“1+2+5”組團(tuán)城市發(fā)展新格局2011年1月南海明確“中樞兩翼、核心帶動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略一系列的城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及城市基建項(xiàng)目都將推動(dòng)佛山由分散型的制造業(yè)城市向集中化的國(guó)際化大都市邁進(jìn)。盡管佛山“十二五”規(guī)劃提出的“1+2+5”的東平新城強(qiáng)心戰(zhàn)略，肯定程度上減弱了禪桂組團(tuán)在佛山的中心地位；但是在東平新城這個(gè)“帶頭大哥”的引領(lǐng)和輻射之下，佛山的高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目依舊會(huì)向“禪桂新”這個(gè)佛山的“大核心”商圈集聚。此外，廣佛地鐵的正式開(kāi)通也為禪桂中心組團(tuán)寫(xiě)字樓的發(fā)展注入一針“強(qiáng)心劑”，人流、物流以及商流都將向地鐵口集聚。禪城的魁奇路站、季華園站和祖廟站以及桂城的桂城站、千燈湖站和金融高新區(qū)站都將憑借各自當(dāng)前的地段優(yōu)勢(shì)以及所屬片區(qū)的規(guī)劃利好，誕生出首批佛山的地鐵站寫(xiě)字樓物業(yè)。3、佛山地方房地產(chǎn)（寫(xiě)字樓）政策2007年8月頒布執(zhí)行《關(guān)于加快推動(dòng)廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)建設(shè)的扶持方法》：為了扶持金融高新區(qū)發(fā)展建設(shè)，區(qū)政府每年支配不少于1億元作為“廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金”。①對(duì)金融機(jī)構(gòu)總部按注冊(cè)資本額賜予嘉獎(jiǎng)：其中銀行、保險(xiǎn)、證券類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，按注冊(cè)資本額給最高可賜予2500萬(wàn)元嘉獎(jiǎng)；其他類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，按注冊(cè)資本額最高可賜予1000萬(wàn)元嘉獎(jiǎng)；②對(duì)金融機(jī)構(gòu)后臺(tái)業(yè)務(wù)總部賜予嘉獎(jiǎng)：金融機(jī)構(gòu)后臺(tái)業(yè)務(wù)總部為獨(dú)立法人的,按注冊(cè)資本額給最高可賜予1000萬(wàn)元嘉獎(jiǎng)；金融機(jī)構(gòu)后臺(tái)業(yè)務(wù)總部為非獨(dú)立法人的,按注冊(cè)資本額最高賜予1000萬(wàn)元嘉獎(jiǎng)。③對(duì)服務(wù)外包企業(yè)，按注冊(cè)資本額最高可賜予1000萬(wàn)元嘉獎(jiǎng)。④對(duì)技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)，企業(yè)所得稅減按15%征收，免征離岸服務(wù)外包業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅。⑤對(duì)金融機(jī)構(gòu)及服務(wù)外包企業(yè)自建或購(gòu)買(mǎi)辦公用房賜予每平方米1000元補(bǔ)貼。對(duì)租賃辦公用房的，前三年內(nèi)，賜予30%的租金補(bǔ)貼。⑥對(duì)進(jìn)入金融創(chuàng)新發(fā)展基地的中小金融機(jī)構(gòu)及中小型服務(wù)外包企業(yè)，在其初創(chuàng)階段可向金融創(chuàng)新發(fā)展基地申請(qǐng)周轉(zhuǎn)辦公用房租金補(bǔ)貼，前三年內(nèi)賜予當(dāng)時(shí)、當(dāng)區(qū)域、當(dāng)路段的房屋租金參考價(jià)50%的租金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼面積不超過(guò)500㎡。2009年12月3日，南海區(qū)人民政府頒布了《佛山市南海區(qū)都市型產(chǎn)業(yè)載體規(guī)劃建設(shè)管理暫行方法》，該《方法》的制定頒布，為我區(qū)都市型產(chǎn)業(yè)活化土地奠定了重要的政策基礎(chǔ)。該《方法》共十條政策，從政策實(shí)惠、規(guī)劃布局、村鎮(zhèn)集體土地的活化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套的提高等方面充分體現(xiàn)了南海式的創(chuàng)新獨(dú)創(chuàng)，為我區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展指明白方向。預(yù)料在將來(lái)的5-10年內(nèi)，在“都市型產(chǎn)業(yè)”大旗下，南海大地可活化土地10萬(wàn)畝以上，盤(pán)活社會(huì)資產(chǎn)1000億元以上，成就地位無(wú)可替代的都市產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)。4、寫(xiě)字樓相關(guān)建筑規(guī)范①總則辦公建筑設(shè)計(jì)應(yīng)依據(jù)運(yùn)用要求分類(lèi)，并應(yīng)符合表1.1的規(guī)定：表1.1辦公建筑分類(lèi)類(lèi)別示例設(shè)計(jì)運(yùn)用年限耐火等級(jí)一類(lèi)特殊重要的辦公建筑100年或50年一級(jí)二類(lèi)重要辦公建筑50年不低于二級(jí)三類(lèi)一般辦公建筑25年或50年不低于二級(jí)②建筑設(shè)計(jì)2.1一般規(guī)定2.1.2.1.2電梯數(shù)量應(yīng)滿(mǎn)意運(yùn)用要求，按辦公建筑面積每50002.1.32.1.1、門(mén)廳內(nèi)可附設(shè)傳達(dá)、收發(fā)、會(huì)客、服務(wù)、問(wèn)訊、展示等功能房間(場(chǎng)所)。依據(jù)運(yùn)用要求也可設(shè)商務(wù)中心、咖啡廳、警衛(wèi)室、衣帽間、電話間等；2、樓梯、電梯廳宜與門(mén)廳鄰近，并應(yīng)滿(mǎn)意防火疏散的要求；3、寒冷和寒冷地區(qū)的門(mén)廳應(yīng)設(shè)門(mén)斗或其他防寒設(shè)施；4、有中庭空間的門(mén)廳應(yīng)組織好人流交通，并應(yīng)滿(mǎn)意現(xiàn)行國(guó)家防火規(guī)范規(guī)定的防火疏散要求。2.1.1、寬度應(yīng)滿(mǎn)意防火疏散要求，最小凈寬應(yīng)符合表2.1的規(guī)定：表2.1走道最小凈寬走道長(zhǎng)度走道凈寬(m)(m)單面布房雙面布房≤401.301.50＞401.501.80注：高層內(nèi)筒結(jié)構(gòu)的回廊式走道凈寬最小值同單面布房走道。2、高差不足兩級(jí)踏步時(shí)，不應(yīng)設(shè)置臺(tái)階，應(yīng)設(shè)坡道，其坡度不宜大于1:8。2.1.一類(lèi)辦公建筑不應(yīng)低于2.70m；二類(lèi)辦公建筑不應(yīng)低于2.60m；三類(lèi)辦公建筑不應(yīng)低于2.50m。辦公建筑的走道凈高不應(yīng)低于2.20m，貯藏間凈高不應(yīng)低于2.OOm。2.1.2.1.2.2辦公室用房2.2.12.3公共用房2.3.12.4服務(wù)用房2.4.1服務(wù)用房應(yīng)包括一般性服務(wù)用房和技術(shù)性服2.5設(shè)備用房2.5.1③防火設(shè)計(jì)3.0.13.0.2辦公建筑的開(kāi)放式、半開(kāi)放式辦公室，其室內(nèi)任何一點(diǎn)至最近的平安出口3.0.33.0.43.0.5④計(jì)算規(guī)則辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高原則上不應(yīng)大于4.5m；當(dāng)其建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.5m小于等于6.0m時(shí)，其建筑面積計(jì)算值按該層水平投影面積的1.5倍計(jì)算；當(dāng)其建筑標(biāo)準(zhǔn)層層超群過(guò)6.0m時(shí)，其建筑面積計(jì)算值在1.5倍的基礎(chǔ)上按層高每增加2.2米即增加1層計(jì)算，若層高增加不足2.2m時(shí)，按增加0.5層計(jì)算，依此類(lèi)推；但局部設(shè)置（開(kāi)洞率小于樓層建筑面積的50%）的門(mén)廳、中庭等共享空間可不計(jì)入超高范圍。注：以上僅為較重點(diǎn)辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，具體規(guī)范請(qǐng)參考《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ67—2006》。5、小結(jié)：禪桂寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)和可利用的相關(guān)法規(guī)和應(yīng)避開(kāi)的風(fēng)險(xiǎn)提示將來(lái)幾年隨著城市化進(jìn)程的推動(dòng)，廣佛同城化的融合，三舊改造的加速以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)的提速，禪桂寫(xiě)字樓的需求量將大增。與此同時(shí)，在各項(xiàng)規(guī)劃利好以及相關(guān)扶持政策的協(xié)助之下，寫(xiě)字樓的供應(yīng)量也會(huì)出現(xiàn)“井噴”，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。另外，在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和住宅市場(chǎng)不斷被“打壓”的大環(huán)境下，投資和開(kāi)發(fā)資金將會(huì)向?qū)懽謽沁@塊商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格凹地傾斜，禪桂兩地寫(xiě)字樓項(xiàng)目將會(huì)向高端高品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)社區(qū)兩個(gè)方向互補(bǔ)式地發(fā)展。而銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格也將是平穩(wěn)向上地發(fā)展，市場(chǎng)形勢(shì)較為樂(lè)觀。禪桂寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)飛躍發(fā)展的背后也隱藏著產(chǎn)品同質(zhì)化和片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈的憂患。因此須要開(kāi)發(fā)企業(yè)審時(shí)度勢(shì)，深挖項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，充分利用相關(guān)的法規(guī)，盡量避開(kāi)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。如以下幾點(diǎn)：①主動(dòng)參加千燈湖金融高新區(qū)和廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的改造與建設(shè)當(dāng)中，政府對(duì)這兩片區(qū)域均出臺(tái)了相關(guān)的扶持政策，充分體現(xiàn)政府發(fā)展這兩大區(qū)域的信念與決心。②在建筑設(shè)計(jì)中，加入符合建筑規(guī)范（不計(jì)入超高范圍）而又具有生態(tài)性的中庭，增加了寫(xiě)字樓項(xiàng)目環(huán)境舒適度的同時(shí)也增加了公共溝通活動(dòng)的空間。③標(biāo)準(zhǔn)層層高建議限制在4.5m的規(guī)范范圍之內(nèi)，避開(kāi)產(chǎn)生“不必要”的建筑面積。④其他相關(guān)建筑規(guī)范詳見(jiàn)上面介紹部分。五、一線城市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)勝利案例參考北京:①住邦2000住邦2000位于東四環(huán)路與朝陽(yáng)路口，項(xiàng)目占地5.4公頃，總建筑面積25萬(wàn)㎡，分兩期開(kāi)發(fā)，是集辦公、酒店、公寓、休閑及購(gòu)物于一體的國(guó)際化商務(wù)社區(qū)，其中1號(hào)樓為一期，2、3、4、5號(hào)樓為二期，是目前北京商務(wù)樓盤(pán)中屈指可數(shù)的旗艦項(xiàng)目之一。完善的配套設(shè)施以及規(guī)模開(kāi)發(fā)在為項(xiàng)目本身帶來(lái)種種優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，更為周邊的商業(yè)氛圍凝合人氣。代表性租戶(hù)：入駐企業(yè)以成長(zhǎng)性中小企業(yè)為主，入住率在96%以上。本項(xiàng)目勝利點(diǎn)：銷(xiāo)售策略A深刻挖掘賣(mài)點(diǎn)1）超越年限的產(chǎn)權(quán)。一般寫(xiě)字樓僅有50產(chǎn)權(quán)，而住邦作為原住宅項(xiàng)目立項(xiàng)，擁有70年產(chǎn)權(quán)，較一般寫(xiě)字樓投資多收益20年；2）八成二十年貸款，相比寫(xiě)字樓6成10年的按揭，同樣的初始投資，在住邦2000可擁有兩倍的面積，還款時(shí)間可延長(zhǎng)一倍；3）超高運(yùn)用率。運(yùn)用率高達(dá)73.5%4）敏捷好用的分隔面積。最小面積107㎡，最大分隔超過(guò)2000㎡，擁有最大的分隔比例，也最敏捷好用5）分戶(hù)計(jì)量及可延時(shí)中心空調(diào)系統(tǒng)?？朔?xiě)字樓平均分?jǐn)傎M(fèi)用及六點(diǎn)以后、節(jié)假日無(wú)空調(diào)；6）超高回報(bào)率。按住邦2000所在區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓最低租金水平每天每平方米3元，八成貸款回報(bào)時(shí)間約為7.5年，購(gòu)房全款回報(bào)約為9年；7）性?xún)r(jià)比優(yōu)越。住邦2000售價(jià)保持在10700元/㎡左右，考慮其位置、檔次、配套、準(zhǔn)現(xiàn)房、運(yùn)用率和服務(wù)等方面優(yōu)勢(shì)，并參考CBD區(qū)域的12000元/㎡以上的公寓式商住樓，住邦2000可謂性?xún)r(jià)比優(yōu)越；8）全程代租代售服務(wù)。簽約之日起，即可享受開(kāi)發(fā)商免費(fèi)供應(yīng)的全程代租代售服務(wù)。9）強(qiáng)大公寓樓配套。有高檔酒店式公寓可供選擇外，還有大型中檔住宅項(xiàng)目。B.創(chuàng)新海外營(yíng)銷(xiāo)C．篩選客戶(hù)，限制銷(xiāo)售節(jié)奏，不過(guò)度炒作；D．強(qiáng)化軟文廣告，弱化硬廣的投放。E．活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：新款?yuàn)W迪試駕活動(dòng)等。②華遠(yuǎn)·首府華遠(yuǎn)·首府大廈位于京城不行復(fù)制的北二環(huán)稀缺地段—東城區(qū)中軸路與濱河北岸交匯處，是北京首旅華遠(yuǎn)公司在京城塑造的府院式獨(dú)棟寫(xiě)字樓的新典范。首府大廈擁有五座錯(cuò)落有致的低層建筑單體，占地面積10135㎡，總建面積38700㎡，容積率僅為2.54，綠化率高達(dá)30%，具有庭院與花園特征的寫(xiě)字樓。整體規(guī)劃風(fēng)格借鑒了中國(guó)傳統(tǒng)東方庭院式的靜宜，通透，完備的人性和諧等特性。本項(xiàng)目勝利點(diǎn)：府院式設(shè)計(jì)A.多維景觀的生態(tài)中庭一座近20米高的玻璃中庭起到了連接4棟建筑單體的作用。在其中心南北朝向布置有淺水池，上架木橋，配以各種淡水植物，使大堂呈現(xiàn)出一派寧和的生態(tài)氣氛。進(jìn)入四棟建筑的人們，可以從通透的觀光電梯內(nèi)觀賞著這座多維景觀的中庭。B.人車(chē)分流。每棟建筑單體的外沿都設(shè)置了人行雨檐，這些沿著建筑外體設(shè)置