附錄1:估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式

封面房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的全稱）委托方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名）估價(jià)方：（說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱）估價(jià)人員：（說明參加本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)人員的姓名）估價(jià)作業(yè)日期：（說明本次估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日）估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（說明本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)譏構(gòu)內(nèi)的編號(hào)）目錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）…（二）…五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（可不提供給委托方，供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱等）（一）…（二）…六、附件（一）…（二）…致委托方函致委托方函致函對(duì)象（為委托方的全稱）致函正文（說明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果）致函落款（為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函的年月日）估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1我.們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2本.估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我.們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4我.們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評(píng)估報(bào)告。5我.們已（或沒有）對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中清楚地說明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價(jià)人員沒有對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6沒.有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。7其.他需要聲明的事項(xiàng)。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章（至少有一名）。估價(jià)的假設(shè)和限制條件說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托方（說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所）估價(jià)方（說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人和住所、估價(jià)資格等）估價(jià)對(duì)象（概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)質(zhì)狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備狀況、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況）估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評(píng)估的客觀合現(xiàn)價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）（六）價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）（七）估價(jià)依據(jù)（說明本次枯價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）（八）估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）（九）估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）（十）估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）（十一）估價(jià)人員（列出所有參加本次估價(jià)的人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）（十二）估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日）（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年）估價(jià)技術(shù)術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析（詳細(xì)說明、分析估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素）（二）區(qū)域因素分析（詳細(xì)說明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素）（三）市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）（四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用）（五）估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）（六）估價(jià)測(cè)算過程（詳細(xì)說明測(cè)算過程，參數(shù)確定等）（七）估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）附件附件包括：估價(jià)對(duì)象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。附件2：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（節(jié)選）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》一 （一九九九年六月一日起執(zhí)行）1總則1.0為.了1規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0本.規(guī)2范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。1.0房.地3產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。1.0房.地4產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。2術(shù)語房地產(chǎn) ，土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)估價(jià) ，專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。估價(jià)對(duì)象一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。估價(jià)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途。估價(jià)時(shí)點(diǎn) ，估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期?？陀^合理價(jià)格或價(jià)值某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格。公開市場(chǎng)在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不具有排他性。公開市場(chǎng)價(jià)值在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值。類似房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。最高最佳使用法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。2.0.市1場(chǎng)2比較法marketcomparisonapproach將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.0.收1益3法incomeapproach,incomecapit預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法 ，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。凈收益 ，由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。建筑物重置價(jià)格采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。建筑物重建價(jià)格采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。估價(jià)結(jié)果關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。估價(jià)報(bào)告全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。3估價(jià)原則3.0房.地1產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則：1合.法原則；2最.高最佳使用原則；3替.代原則；4估.價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。3.0遵.循2合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。3.0遵.循3最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)；2轉(zhuǎn).換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià)；3裝.修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)；4重.新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià)；5上.述情形的某種組合。3.0遵.循4替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。3.0遵.循5估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。4估價(jià)程序4.0自.接1受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1．明確估價(jià)基本項(xiàng)；2．?dāng)M定估價(jià)作業(yè)方案；3．搜集估價(jià)所需資料；4．實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；5．選定估價(jià)方法計(jì)算；6．確定估價(jià)結(jié)果；7．撰寫估價(jià)報(bào)告；8估.價(jià)資料歸檔。4.0明.確2估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1．明確估價(jià)目的；2．明確估價(jià)對(duì)象；3．明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。注：1估.價(jià)目的應(yīng)由委托方提出；.明確估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀總和權(quán)益狀況；.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日；.在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。4.0在.明3確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；2.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；3.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；4.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。4.0估.價(jià)4機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面：.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；.相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。估.價(jià)5人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。完.成6并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。5估價(jià)方法5.1估價(jià)方法選用5.1估.價(jià)1人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。5.1對(duì).同2一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。5.1根.據(jù)3已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。5.1有.條4件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。5.1收.益5性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。5.1具.有6投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5.1在.無7市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。5.市2場(chǎng)比較法5.2根.據(jù)3估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；2成.交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不直超過一年；3成.交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。5.2進(jìn).行5交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：有利害關(guān)系人之間的交易；2急.于出售或購(gòu)買情況下的交易；3受.債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4交.易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；5交.易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易；6相.鄰房地產(chǎn)的合并交易；7特.殊方式的交易；8交.易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；9其.他非正常的交易。注：1.當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正；2對(duì).交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。5.2交.易9情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過2％0，綜合調(diào)整不得超過3％0。5.收3益法5.3凈.收2益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求取：出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。2商.業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。.生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。.尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可以照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。5.3估.價(jià)3中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。5.3在.求4取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每.年基本上固定不變；2每.年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減；3每.年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4其.他有規(guī)則的變動(dòng)情形。5.3對(duì).于8單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先.根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2將.未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。5.成4本法5.4同.一4宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格或重建價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。5.4求.取5土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。5.4建.筑6物的重置價(jià)格重建價(jià)格，可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具體計(jì)算。建筑物的重置價(jià)格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。建筑物的重建價(jià)格，宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。5.4成.本7法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。5.4建.筑8物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分，修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分；反之為不可修復(fù)部分。對(duì)于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。建0筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。估價(jià)采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等綜合判斷。5.4.估1價(jià)1中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)的處理應(yīng)為：1建.筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)；2建.筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊；3建.筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊；4建.筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊；5建.筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加上地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。5.4.積1算2價(jià)格應(yīng)為重置價(jià)格或重建價(jià)格扣除建筑物折舊，或?yàn)橥恋氐闹刂脙r(jià)格加上建筑的現(xiàn)值，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。5.4.新1開3發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。5.假5設(shè)開發(fā)法5.5假.設(shè)2開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，包括出售（含預(yù)售）上、租（含預(yù)租）和自營(yíng)等。5.5運(yùn).用3假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。5.5預(yù).測(cè)4開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)。5.5開.發(fā)5利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)可取侍開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。利潤(rùn)率可取同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤(rùn)率。5.5運(yùn).用6假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。.基6準(zhǔn)地價(jià)修正法5.6運(yùn).用1基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1搜.集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；2確.定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；3進(jìn).行交易日期修正；4進(jìn).行區(qū)域因素修正；5進(jìn).行個(gè)別因素修正；6求.出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。5.6進(jìn).行2交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。交易日期修正的方法，同市場(chǎng)比較法中的交易日期修正的方法。5.6區(qū).域3因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場(chǎng)比較法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。5.6運(yùn).用4基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，宜按當(dāng)?shù)貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6不同估價(jià)目的下的估價(jià).土1地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估土.地2使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價(jià)評(píng)估，參照6.1房0地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估進(jìn)行。6.1土.地3使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。6.房2地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估6.2房.地2產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。房.地3產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。以.劃4撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益價(jià)值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。6.房3地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估6.3從.事2生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。住宅的租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)走的租賃政策。6.3房.地3產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。6.3以.營(yíng)4利為目的出租劃撥土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。房4地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估6.4房.地2產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。6.4房.地3產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。6.4以.劃4撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：1首.先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。2用.成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。6.4以.具5有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮設(shè)走抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對(duì)抵押價(jià)的影響。6.4以.享6受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值。6.4以.按7份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。6.4以.共8同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。6.房5地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)6.5房.地2產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。6.5房.地4產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)比較法。6.5房.地5產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。6.5保.險(xiǎn)6事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。6.房6地產(chǎn)課稅估價(jià)房地產(chǎn)課稅估價(jià)應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)提供服務(wù)。6.6有.關(guān)2房地產(chǎn)稅的估價(jià)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。6.6房.地3產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。6.征7地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)6.7.依照4規(guī)走，拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償。6.7實(shí).行5作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，可根?jù)當(dāng)?shù)卣_定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后結(jié)合建筑物成新估價(jià)。6.7依.法6以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益需要拆遷其地上房屋時(shí)，對(duì)該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。此種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。6.房8地產(chǎn)分割、合并估價(jià)6.8房.地1產(chǎn)分割、合并估價(jià)應(yīng)注意分割、合并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價(jià)值不能簡(jiǎn)單等于各部分房地產(chǎn)價(jià)值之和。6.8分.割2估價(jià)應(yīng)對(duì)分割后的各部分分別估價(jià)。6.8合.并3估價(jià)應(yīng)對(duì)合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。6.房9地產(chǎn)糾紛估價(jià)房.地1產(chǎn)糾紛應(yīng)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。6.9房.地2產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。.地3產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據(jù)，協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益。6.1房0地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估6.10房.地2產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估，首先應(yīng)以公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價(jià)。6.1企1業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)6.11企.業(yè)1各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)；其次應(yīng)了解是否改變?cè)猛疽约斑@種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按"保持現(xiàn)狀前提"或"轉(zhuǎn)換用途前提"進(jìn)行估價(jià)。6.11企.業(yè)2合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。但應(yīng)注意資產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分、要求在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購(gòu)買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購(gòu)買者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于市場(chǎng)價(jià)值。6.11企.業(yè)3聯(lián)營(yíng)一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，企業(yè)聯(lián)營(yíng)中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。6.1其2他目的的房地產(chǎn)估價(jià)6.12其.他1目的的房地產(chǎn)估價(jià)，包括房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)等。6.12房.地2產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。7估價(jià)結(jié)果7.0對(duì).不1同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。7.0對(duì).不2同估價(jià)方法估算出的結(jié)果應(yīng)做下列檢查：計(jì)算過程是否有誤；2基.礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；3參.數(shù)選擇是否合理；4是.否符合估價(jià)原則；5公.式選用是否恰當(dāng)；6選.用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。7.0在.確3認(rèn)所選用的估價(jià)方法估算出的結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果。7.0在.計(jì)4算求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由。8估價(jià)報(bào)告8.0估.價(jià)2報(bào)告應(yīng)包括下列部分：封面；2目.錄；3致.委托方函；4估.價(jià)師聲明；5估.價(jià)的假設(shè)和限制條件；6估.價(jià)結(jié)果報(bào)告；7估.價(jià)技術(shù)報(bào)告；8附.件。8.0對(duì).于3成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式。除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說明的形式。8.0估.價(jià)4報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：估價(jià)項(xiàng)目名稱；2委.托方名稱或姓名和往所；3估.價(jià)方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）名稱和住所；4估.價(jià)對(duì)象；5估.價(jià)目的；6估.價(jià)時(shí)點(diǎn)；7價(jià).值定義；8估.價(jià)依據(jù)；9估.價(jià)原則；10估.價(jià)技術(shù)路線、方法和測(cè)算過程；11估.價(jià)結(jié)果及其確定的理由；12估.價(jià)作業(yè)日期；13估.價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期；14估.價(jià)人員；15注.冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章；16估.價(jià)的假設(shè)和限制條件；17附.件，應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。8.0估.價(jià)7報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。9職業(yè)道德9.0估.價(jià)1人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。9.0估.價(jià)2人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)。9.0.估價(jià)3人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)估價(jià)委托。9.0估.價(jià)4人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。9.0估.價(jià)5機(jī)構(gòu)應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費(fèi)用，或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。9.0估.價(jià)6人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。附件3：《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（節(jié)選）

中華人民共和國(guó)建設(shè)部令

第14號(hào)2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第三條本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評(píng)估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估。第四條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。第二十五條房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費(fèi)用。房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。第二十六條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對(duì)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。第二十七條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面估價(jià)委托合同。第二十八條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)，以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告。第二十九條委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，如實(shí)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所必需的資料，并對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。第三十條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師因估價(jià)需要向房地產(chǎn)行政主管部門查詢房地產(chǎn)交易、登記信息時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供查詢服務(wù)，但涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容除外。第三十一條房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。第三十三條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善保管房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料的保管期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)保管到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。第四十三條資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照要求提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的房地產(chǎn)估價(jià)信用檔案信息。第五十五條本辦法自200年512月1日起施行。附件4：《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》（節(jié)選）

房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法

中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第10號(hào)0《建設(shè)部關(guān)于修改〈房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法〉的決定》已經(jīng) 年月23日建設(shè)部第45次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予以發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。部長(zhǎng)俞正聲二。。一年八月十五日第一章總則第二條本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)師，是指經(jīng)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格后，按照本辦法的規(guī)定注冊(cè)，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，并從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。第三條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)制度。經(jīng)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格者，即具有申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)的資格。未經(jīng)注冊(cè)的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)、簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書。第六章執(zhí)業(yè)第二十三條房地產(chǎn)估價(jià)師必須在一個(gè)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評(píng)定、取得房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)及其業(yè)務(wù)范圍，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門另行制定。第二十四條房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。第二十五條在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價(jià)師追償。第七章權(quán)利與義務(wù)第二十六條房地產(chǎn)估價(jià)師享有以下權(quán)利：（一）使用房地產(chǎn)估價(jià)師名稱；（二）執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)及其相關(guān)業(yè)務(wù)；（三）在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書上簽字；（四）對(duì)其估價(jià)結(jié)果進(jìn)行解釋和辯護(hù)。第二十七條房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范；（二）遵守房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范和規(guī)程；（三）保證估價(jià)結(jié)果的客觀公正；（四）不準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)；（五）不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（六）保守在執(zhí)業(yè)中知悉的單位和個(gè)人的商業(yè)秘密；（七）與委托人有利害關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)回避；（八）接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。第八章法律責(zé)任第三十條房地產(chǎn)估價(jià)師違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動(dòng)，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，可處以1萬元以下的罰款：（一）在估價(jià)中故意提高或者降低評(píng)估價(jià)值額，給當(dāng)事人造成直接經(jīng)濟(jì)損失的；（二）利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，索賄、受賄或者謀取除委托評(píng)估合同約定收取的費(fèi)用外的其他利益的；（三）準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)的；（四）同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的；（五）以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，并收取費(fèi)用的。附件5：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（節(jié)選）

中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

第一章總則第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。第二條在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)的行為。本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第三條國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地第一節(jié)土地使用權(quán)出讓第七條土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第十二條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。第十四條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。第十七條土地使用者需要改變上地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。第十九條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥第二十二條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給上地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得上地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。第四章房地產(chǎn)交易第一節(jié)一般規(guī)定第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第三十三條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。第三十七條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的2％5以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書。第三十九條以劃撥方式取得上地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理上地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。第四十二條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原上地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。第三節(jié)房地產(chǎn)抵押第四十六條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占用的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。第五十條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。第五十一條房地產(chǎn)抵押合同取得后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。第四節(jié)房屋租賃第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人用，由承租人向出租人支付租金的行為。第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。第五十四條住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。第五十五條以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。第七章附則第七十一條在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有上地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)。從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行。第七十二條本法自199年51月1日起施行。附件6：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（節(jié)選）

中華人民共和國(guó)擔(dān)保法

第三章抵押

第一節(jié)抵押和抵押物第三十三條本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。第三十四條下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；（六）依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。第三十五條抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。第三十六條以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。第三十七條下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。附則第九十二條本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物。第九十三條本法所稱保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同可以是單獨(dú)訂立的書面合同，包括當(dāng)事人之間的具有擔(dān)保性質(zhì)的信函、傳真等，也可以是主合同中的擔(dān)保條款。第九十四條抵押物、質(zhì)物、留置物折價(jià)或者變賣，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。第九十五條海商法等法律對(duì)擔(dān)保有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。第九十六條本法自199年510月1日起施行。附件7：《中華人民共和國(guó)土地管理法》（節(jié)選）

中華人民共和國(guó)土地管理法根據(jù)200年48月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》修正）第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。附件8：《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（試行）

城住字（19第846）7號(hào)8為了統(tǒng)一評(píng)定各類房屋的完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)地制定房屋維修計(jì)劃，盡快地提高房屋完好率，我部委托無錫市房地產(chǎn)管理局編寫了《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)批準(zhǔn)自198年51月1日起在房地產(chǎn)管理所試行。1引言1.為1使房地產(chǎn)管理部門掌握各類房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計(jì)劃的安排以及城市規(guī)劃、改造提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.本2標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)管理部門經(jīng)營(yíng)的房屋。對(duì)單位自管房（不包括工業(yè)建筑）或私房進(jìn)行鑒定、管理時(shí)，其完損等級(jí)的評(píng)定，也可適用本標(biāo)準(zhǔn)。在評(píng)定古典建筑的完損等級(jí)時(shí)，本標(biāo)準(zhǔn)可作參考。對(duì)現(xiàn)有房屋原設(shè)計(jì)質(zhì)量和原使用功能的鑒定，不屬于標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定范圍。一般范圍2.房1屋按常用結(jié)構(gòu)分成下列各類：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一一承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造的鋼或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)參照列入）；混合結(jié)構(gòu)一一承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的；磚木結(jié)構(gòu)一一承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚木建造的；其他結(jié)構(gòu)一一承重的主要結(jié)構(gòu)是用竹木、磚石、土建造的簡(jiǎn)易房屋。2.房2屋完損狀況，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，分成下列各類：完好房；基本完好房；一般損壞房；嚴(yán)重?fù)p壞房；危險(xiǎn)房。注：危險(xiǎn)房是指承重的主要結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋。其評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)另定。2嚴(yán)各3類房屋結(jié)構(gòu)組成分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修；設(shè)備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷裝置等）。2嚴(yán)有4抗震設(shè)防要求的地區(qū)，在劃分房屋完損等級(jí)時(shí)應(yīng)結(jié)合抗震能力進(jìn)行評(píng)定。2嚴(yán)房5地產(chǎn)管理部門在統(tǒng)計(jì)房屋完好率時(shí)，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)所確定的完好房和基本完好房一并計(jì)算。2.凡6新接管和經(jīng)過修繕后的房屋應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)重新評(píng)定完損等級(jí)。結(jié)合房屋的定期普查鑒定，亦應(yīng)調(diào)整房屋的完損等級(jí)。.房7屋完損等級(jí)的評(píng)定，一般以幢為評(píng)定單位。一律以建筑面積（平方米）為計(jì)量單位。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)3.完1好標(biāo)準(zhǔn)結(jié).構(gòu)1部分：3.1.地1基.基1礎(chǔ)：有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降。承1重.構(gòu)2件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕。3.1.非1承.重3墻：預(yù)制墻板節(jié)點(diǎn)安裝牢固，拼縫處不滲漏；磚墻平直完好，無風(fēng)化破損；石墻無風(fēng)化弓凸；木、竹、蘆簾、葦箔等墻體完整無破損。3.1.屋1面.：4不滲漏（其他結(jié)構(gòu)房屋以不漏雨為標(biāo)準(zhǔn)），基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。石屋面防水層、隔熱層、保溫層完好；石瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角、裂縫瓦合理安排利用除外）瓦出線完好；青瓦屋面瓦壟順直，搭接均勻，瓦頭整齊，無碎瓦，節(jié)筒俯瓦灰梗牢固；鐵皮屋面安裝牢固，鐵皮完好，無銹蝕；石灰爐渣、青灰屋面光滑平整，油氈屋面牢固無破洞。3石1石樓1地石面5：整體面層平整完好，無空鼓、裂縫、起砂；木樓地面平整堅(jiān)固，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫；磚、混凝土塊料面層平整，無碎裂；灰土地面平整完好。3石1裝石修2部分：3石1石門2窗石：1完整無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好（允許有個(gè)別鋼門、窗輕度銹蝕，其他結(jié)構(gòu)房屋無油漆要求）3石1石外2抹石灰2：完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫（風(fēng)裂除外），勾縫砂漿密實(shí)；其他結(jié)構(gòu)房屋以完整無破損為標(biāo)準(zhǔn)。3石1石內(nèi)2抹石灰3：完整、牢固，無破損、空鼓和裂縫（風(fēng)裂除外）；其他結(jié)構(gòu)房屋以完整無破損為標(biāo)準(zhǔn)。3.1.頂2棚.：4完整、牢固，無破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好。3.1.細(xì)2木.裝5修：完整牢固，油漆完好3.1設(shè).備3部分3.1.水3衛(wèi).：1上、下水管道暢通，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損。3.1.電3照.：2電器設(shè)備、線路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好。3.1.暖3氣.：3設(shè)備、管道、煙道暢通、完好，無堵、冒、漏，使用正常。3.1.特3種.設(shè)4備：現(xiàn)狀良好，使用正常。3.基2本完好標(biāo)準(zhǔn)3.2結(jié).構(gòu)1部分：3.2.地1基.基1礎(chǔ)：有承載能力，稍有超過允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定。3.2.承1重.構(gòu)2件：有少量損壞，基本牢固。鋼筋混凝土個(gè)別構(gòu)件有輕微變形、細(xì)小裂縫，混凝土有輕度剝落、露筋;鋼屋架平直不變形，各節(jié)點(diǎn)焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點(diǎn)牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕；木屋架的各部件節(jié)點(diǎn)連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；承重磚墻柱）砌塊有少量細(xì)裂縫；木構(gòu)件稍有變形、裂縫、傾斜，個(gè)別節(jié)點(diǎn)和支撐稍有松動(dòng)，鐵件稍有銹蝕;竹結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)基本牢固，輕度蛀蝕，鐵件稍銹蝕。3鋼2鋼非1承鋼重3墻：有少量損壞，但基本牢固。預(yù)制墻板稍有裂縫、滲水，嵌縫不密實(shí)，間隔墻面層稍有破損；外磚墻面稍有風(fēng)化，磚墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；石墻稍有裂縫、弓凸；木、竹、蘆簾、葦箔等墻體基本完整，稍有破損。3鋼2鋼屋1面鋼：4局部滲漏，積塵較多，排水基本暢通。平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴(yán)，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼；平瓦屋面少量瓦片碎裂、缺角、風(fēng)化，瓦出線稍有裂縫；青瓦屋面瓦壟少量不直，少量瓦片破碎，節(jié)筒俯瓦有松動(dòng)，灰梗有裂縫，屋脊抹灰有裂縫；鐵皮屋面少量咬口或嵌縫不嚴(yán)實(shí)，部分鐵皮生銹，油漆脫皮；石灰爐渣、青灰屋面稍有裂縫，油氈屋面少量破洞。3鋼2鋼樓1地鋼面5：整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；磚墻有裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，灰縫有酥松，勒腳有部分侵蝕剝落；石墻部分開裂、弓凸、風(fēng)化、砂漿酥松，個(gè)別石塊脫落；木、竹、蘆簾等墻體部分嚴(yán)重破損，土墻稍有傾斜、硝堿。屋.面4：局部漏雨，木基層局部腐朽、變形、損壞，鋼筋混凝土屋面板局部下滑，屋面高低不平，排水設(shè)施銹蝕、斷裂。石屋面保溫層、隔熱層較多損壞，卷材防水層部分有空鼓、翹邊和封口脫開，剛性防水層部分有裂縫、起殼，塊體防水層部分有松動(dòng)、風(fēng)化、腐蝕；石瓦屋面部分瓦片有破碎、風(fēng)化，瓦出線嚴(yán)重裂縫、起殼，脊瓦局部松動(dòng)、破損；青瓦屋面部分瓦片風(fēng)化、破碎、翹角，瓦壟不順直，節(jié)筒俯瓦破碎殘缺，灰梗部分脫落，屋脊抹灰有脫落，瓦片松動(dòng)；鐵皮屋面部分咬口或嵌縫不嚴(yán)實(shí)，鐵皮嚴(yán)重銹爛；石灰爐渣、青灰屋面，局部風(fēng)化脫殼、剝落，油氈屋面有破洞。3石3石樓1地石面5：整體面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴(yán)重起砂；木樓地面部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)、稀縫，局部變形下沉，有顫動(dòng);磚、混凝土塊料面層磨損，部分破損、裂縫、脫落，高低不平；灰土地面坑洼不平3石3裝石修2部分：3石3石門2窗石：1木門窗部分翹裂、榫頭松動(dòng)、木質(zhì)腐朽、開關(guān)不靈；鋼門、窗部分鐵脹變形、銹蝕，玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化翹皮、剝落。3石3石外2抹石灰2：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部分酥松脫落。3石3石內(nèi)2抹石灰3：部分有空鼓、裂縫、剝落。3石3石頂2棚石：4有明顯變形、下垂，抹灰層局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動(dòng)，部分壓條脫落。3石3石細(xì)2木石裝5修：木質(zhì)部分腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化。3石3設(shè)石備3部分：3石3石水3衛(wèi)石：1上、下水道不夠暢通，管道有積垢、銹蝕，個(gè)別滴、漏、冒；衛(wèi)生器具零件部分損壞、殘缺。3石3石電3照石：2設(shè)備陳舊，電線部分老化，絕緣性能差，少量照明裝置有損壞、殘缺。3石3石暖3氣石：3部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零件損壞，有滴、冒、跑現(xiàn)象，供氣不正常。3.3.特3種.設(shè)4備：不能正常使用。3.嚴(yán)4重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)3.4結(jié).構(gòu)1部分：3.4.地1基.基1礎(chǔ)：承載能力不足，有明顯不均勻沉降或明顯滑動(dòng)、壓碎、折斷、凍酥、腐蝕等損壞，并且仍在繼續(xù)發(fā)展，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。3.4.承1重.構(gòu)2件：明顯損壞，強(qiáng)度不足。鋼筋混凝土構(gòu)件有明顯下垂變形、裂縫，混凝土剝落和露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂變形，裂縫值超過設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全面積的1％0以上；鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重，鋼筋混凝土屋架有傾斜，混凝土嚴(yán)重腐蝕剝落、露筋銹蝕，部分支撐損壞，連接件不齊全，鋼桿銹蝕嚴(yán)重；木屋架端節(jié)點(diǎn)腐朽、蛀蝕，節(jié)點(diǎn)連接松動(dòng)，夾板有裂縫，屋架有明顯下垂或傾斜，鐵件嚴(yán)重銹蝕，支撐松動(dòng)；承重墻體柱）砌塊強(qiáng)度和穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫嚴(yán)重酥松損壞；木構(gòu)件嚴(yán)重傾斜、下垂、側(cè)向變形、腐朽、蛀蝕、裂縫，木質(zhì)脆枯，節(jié)點(diǎn)松動(dòng)，榫頭折斷拔出、榫眼壓裂，鐵件嚴(yán)重銹蝕和部分殘缺；竹構(gòu)件節(jié)點(diǎn)松動(dòng)、變形，竹材彎曲斷裂、腐朽，整個(gè)房屋傾斜變形。3承4承非1承承重3墻：有嚴(yán)重?fù)p壞，強(qiáng)度不足。預(yù)制墻板嚴(yán)重裂縫、變形，節(jié)點(diǎn)銹蝕，拼縫嵌料脫落，嚴(yán)重漏水，間隔墻立筋松動(dòng)、斷裂，面層嚴(yán)重破損；磚墻有嚴(yán)重裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，灰縫酥松；石墻嚴(yán)重開裂、下沉、弓凸、斷裂，砂漿酥松，石塊脫落；木、竹、蘆簾、葦箔等墻體嚴(yán)重破損，土墻傾斜，硝堿。3承4承屋1面承：4嚴(yán)重漏雨。木基層腐爛、蛀蝕、變形損壞，屋面高低不平，排水設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂、殘缺不全。承屋面保溫層、隔熱層嚴(yán)重?fù)p壞，卷材防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，瀝青流淌，剛性防水層嚴(yán)重開裂、起殼、脫落，塊體防水層嚴(yán)重松動(dòng)、腐蝕、破損；承瓦屋面瓦片零亂不落槽，嚴(yán)重破碎、風(fēng)化，瓦出線破損、脫落，脊瓦嚴(yán)重松動(dòng)破損；青瓦屋面瓦片零亂、風(fēng)化、碎瓦多，瓦壟不直、脫腳，節(jié)筒俯瓦嚴(yán)重脫落殘缺，灰梗脫落，屋脊嚴(yán)重?fù)p壞；鐵皮屋面嚴(yán)重銹爛，變形下垂；石灰爐渣、青灰屋面大部?jī)龉摹⒘芽p、脫殼、剝落，油氈屋面嚴(yán)重老化，大部損壞。3.4.樓1地.面5：整體面層嚴(yán)重起砂、剝落、裂縫、沉陷、空鼓；木樓地面有嚴(yán)重磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)、稀縫、變形下沉，顫動(dòng)；磚、混凝土塊料面層嚴(yán)重脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；灰土地面嚴(yán)重坑洼不平。3.4裝.修2部分3整4整門2窗整：1木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，榫頭松動(dòng)、翹裂，鋼門窗嚴(yán)重變形銹蝕，玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆剝落見底。3整4整外2抹整灰2：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴(yán)重酥松脫落。3整4整內(nèi)2抹整灰3：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落。3整4整頂2棚整：4嚴(yán)重變形下垂，木筋彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆見底。3整4整細(xì)2木整裝5修：木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化見底。3整4設(shè)整備3部分：3整4整水3衛(wèi)整：1下水道嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺。3整4整電3照整：2設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。3整4整暖3氣整：3設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零件損壞、殘缺不齊，跑、冒、滴現(xiàn)象嚴(yán)重，基本上已無法使用。3整4整特3種整設(shè)4備：嚴(yán)重?fù)p壞，已無法使用。4房屋完損等級(jí)評(píng)定方法4整鋼1筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法。4整1凡整符1合下列條件之一者可評(píng)為完好房：4整1整結(jié)1構(gòu)整、1裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)；4整1整在1裝整修2、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合完好標(biāo)準(zhǔn)。4整1凡整符2合下列條件之一者可評(píng)為基本完好房：4整1整結(jié)2構(gòu)整、1裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)；4整1整在2裝整修2、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合一般損壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上的標(biāo)準(zhǔn)；4整1整結(jié)2構(gòu)整部3分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上標(biāo)準(zhǔn)。4整1凡整符3合下列條件之一者可評(píng)為一般損壞房：4.1.結(jié)3構(gòu).、1裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)；4.1.在3裝.修2、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上標(biāo)準(zhǔn)；4.1.結(jié)3構(gòu).部3分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上的標(biāo)準(zhǔn)。4.1凡.符4合下列條件之一者可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房：4.1.結(jié)4構(gòu).、1裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)；.在4結(jié).構(gòu)2、裝修、設(shè)備部分中有少數(shù)項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)。4.其2他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法4.2結(jié).構(gòu)1、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為完好房；結(jié).構(gòu)2、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完好程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)的，或者有少量項(xiàng)目完好程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為基本完好房。4.2結(jié).構(gòu)3、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為一般損壞房。4.2結(jié).構(gòu)4、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房。附錄9：《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》

建住房［2003號(hào)］中華人民共和國(guó)建設(shè)部二。。三年十二月一日第一條為規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，制定本意見。第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本意見。第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。第四條拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。第五條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干