紹興柯巖商業(yè)定位及建議第1頁/共34頁CONTENTPartone項(xiàng)目背景Partthree建議Parttwo項(xiàng)目發(fā)展定位第2頁/共34頁P(yáng)artone項(xiàng)目背景項(xiàng)目基本信息區(qū)域發(fā)展前景主要商圈分析第3頁/共34頁緣起柯巖歷史文化名城紹興城西，“天堂之城”杭州東郊，“絕勝之地”柯巖風(fēng)景區(qū)位于其中柯巖景區(qū)是國家首批“AAAA”級旅游區(qū)——柯巖風(fēng)景區(qū)的核心景區(qū)，面積1.2平方公里景區(qū)融觀光、休閑、娛樂、購物于一體，秀美風(fēng)光，妙不勝收；水鄉(xiāng)風(fēng)情，韻味十足，眾多參與體驗(yàn)活動，樂趣無窮

第4頁/共34頁項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目位置北市：在城市北部（柯袍線以北）以金柯橋大道為發(fā)展軸線，向北發(fā)展輕紡及延伸配套的相關(guān)市場、配套基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施中商：重點(diǎn)在城市中部（104國道-柯袍線之間）發(fā)展商貿(mào)三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，以此帶動和促進(jìn)柯北新城及“兩湖”地區(qū)的開發(fā)建設(shè)南閑：在城市南部（104國道以南）重點(diǎn)發(fā)展旅游及相關(guān)休閑設(shè)施，適度開發(fā)科技含量高、無污染的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和黃酒特色產(chǎn)業(yè)帶。第5頁/共34頁區(qū)域發(fā)展前景本項(xiàng)目周邊有越都明府、廣夏康郡、嘉華馥園、圍爐別墅等住宅，項(xiàng)目內(nèi)景觀資源豐富；同時有香林大道和柯巖大道兩條主干道，交通便利。項(xiàng)目周邊有湖山假日酒店、鑒湖大酒店等商業(yè)，同時缺乏展示紹興歷史、藝術(shù)、文化等特色的相關(guān)產(chǎn)品，所以本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。藍(lán)天玫瑰園（棋盤山地塊）廣廈·康郡風(fēng)笛洲嘉華·馥園（Q3、Q4）唯美品格圍爐別墅往柯橋市區(qū)往柯橋市區(qū)第6頁/共34頁主要商圈分析南京市市級商圈目前有兩個，即新街口商圈和湖南路商圈，本案處于兩大商圈中間，競爭較為激烈。第7頁/共34頁南京市級商圈——新街口商圈主要商圈分析新街口商圈——主要百貨商場概況第8頁/共34頁新街口區(qū)域商業(yè)特征分析新街口商圈各業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡，傳統(tǒng)百貨業(yè)所占比重高達(dá)80%左右，餐飲、休閑、娛樂業(yè)發(fā)展很不均衡，近年來開始逐步向集購物、旅游、文化、休閑、餐飲、娛樂為一體的復(fù)合型商業(yè)街區(qū)過渡，仍處于起步階段；傳統(tǒng)百貨業(yè)高度密集，競爭激烈；服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)相對分散。主要商圈分析第9頁/共34頁南京市級商圈——湖南路商圈主要商圈分析湖南路商圈

商圈地理位置：湖南路商圈西起山西路市民廣場，東至中央路。

規(guī)模及業(yè)闡述：沿街200多家商店中，名牌、精品、專賣店已達(dá)83%以上。湖南路商業(yè)圈是南京第二大商業(yè)圈。此商圈的消費(fèi)群體以本地為主，另外，湖南路商圈內(nèi)形成了成熟的配套，如以服飾為主的湖南路步行街、以美食為主的獅子橋步行街、以娛樂休閑為主的山西路廣場等。第10頁/共34頁主要商圈分析現(xiàn)有商場大多以零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)較傳統(tǒng)重復(fù)。缺乏集餐飲、娛樂、文化、創(chuàng)意、藝術(shù)于一體的創(chuàng)意文化休閑街區(qū)。第11頁/共34頁CONTENTPartone項(xiàng)目背景Partthree服務(wù)與收費(fèi)Parttwo項(xiàng)目發(fā)展定位Partfour時間節(jié)點(diǎn)第12頁/共34頁項(xiàng)目發(fā)展定位本項(xiàng)目體量小，交通不便，部分房屋結(jié)構(gòu)不合理，加上周邊商業(yè)競爭激烈等客觀因素該項(xiàng)目該如何打造？如何將項(xiàng)目價值最大化？

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value?第13頁/共34頁項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域高速發(fā)展，隸屬南京市商業(yè)的核心大交通便利，可有效擴(kuò)展項(xiàng)目輻射力度項(xiàng)目條件市場競爭地處雞鳴寺、玄武湖、明城墻等風(fēng)景區(qū)，具備以歷史文化創(chuàng)意為主題的絕天優(yōu)勢商業(yè)體量規(guī)模中等，可打造具有獨(dú)特文化藝術(shù)的創(chuàng)意園區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)單一，缺乏主題商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合需綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位、自身?xiàng)l件及市場競爭等元素突出商業(yè)主題特色，業(yè)態(tài)品牌與商圈項(xiàng)目形成差異化業(yè)態(tài)全面，打造集餐飲、娛樂、文化、創(chuàng)意、藝術(shù)于一體的創(chuàng)意文化休閑街區(qū)第14頁/共34頁南京市最純粹的創(chuàng)意文化休閑街區(qū)打造成集餐飲、娛樂、文化、創(chuàng)意、藝術(shù)于一體的創(chuàng)意文化休閑街區(qū)第15頁/共34頁項(xiàng)目發(fā)展定位集餐飲、娛樂、文化、創(chuàng)意、藝術(shù)五種體驗(yàn)為一體引領(lǐng)南京中心區(qū)從傳統(tǒng)商業(yè)向多層次、多元化商業(yè)的升級換代創(chuàng)意藝術(shù)第16頁/共34頁風(fēng)情酒吧、各色餐飲集中區(qū)生活時尚潮流區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)文化創(chuàng)作區(qū)

咖啡甜品休閑區(qū)

創(chuàng)意文化休閑街區(qū)項(xiàng)目發(fā)展定位第17頁/共34頁主題餐飲輕松的咖啡吧，繽紛的美食，美好一天的開始第18頁/共34頁時尚休閑娛樂構(gòu)筑一條創(chuàng)意風(fēng)情街區(qū)，引領(lǐng)都市生活風(fēng)尚。第19頁/共34頁時尚發(fā)布會第20頁/共34頁文化創(chuàng)意閑庭漫步，用文化創(chuàng)意打發(fā)閑散的時光第21頁/共34頁小劇場第22頁/共34頁藝術(shù)體驗(yàn)讓我們的文化、娛樂、購物及生活徜徉在藝術(shù)的海洋之中吧第23頁/共34頁CONTENTPartone項(xiàng)目背景Partthree服務(wù)與收費(fèi)Parttwo項(xiàng)目發(fā)展定位Partfour時間節(jié)點(diǎn)第24頁/共34頁服務(wù)模式合作模式：全程代理服務(wù)與收費(fèi)第25頁/共34頁項(xiàng)目服務(wù)報價服務(wù)分類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合作年限商業(yè)策劃商業(yè)策劃60萬自合同簽訂日起，共計1至2年招商代理月費(fèi)12萬/月（團(tuán)隊(duì)入駐項(xiàng)目之日起）

招商傭金：

2個月租金（按照100/㎡/月計算）銷售代理月費(fèi)10萬/月扣點(diǎn)：2-5%我方建議合作方案：商業(yè)策劃、招商代理、銷售代理。服務(wù)與收費(fèi)第26頁/共34頁商業(yè)策劃服務(wù)內(nèi)容服務(wù)與收費(fèi)項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目動線規(guī)劃建議建筑平面規(guī)劃建議項(xiàng)目立面效果建議項(xiàng)目商業(yè)平面布局及功能規(guī)劃主要商戶工程技術(shù)要求業(yè)態(tài)布局租戶組合租金評估租金收入測算（項(xiàng)目開業(yè)十年期租金收入測算）招商租金報價體系招商政策及策略方案

第27頁/共34頁招商代理服務(wù)內(nèi)容服務(wù)與收費(fèi)招商工作執(zhí)行計劃招商工作流程建議招商范本文件的擬定主力店招商工作計劃一般商戶招商工作計劃招商工具設(shè)計制作建議項(xiàng)目分期招商策略建議分期市場推廣工作建議主力商戶洽商簽署一般商戶洽商簽署第28頁/共34頁銷售代理服務(wù)內(nèi)容服務(wù)與收費(fèi)價格建議銷售政策制定營銷策略制定案場專業(yè)服務(wù)第29頁/共34頁CONTENTPartone項(xiàng)目背景Partthree服務(wù)與收費(fèi)Parttwo項(xiàng)目發(fā)展定位Partfour時間節(jié)點(diǎn)第30頁/共34頁項(xiàng)目操作時間表2014.03

2014.042015.022015.03

市場調(diào)研細(xì)化定位方案優(yōu)化設(shè)計方案招商籌備主力店招商意向一期試營業(yè)完成銷售回款目標(biāo)

營銷開盤招商收尾工程時間節(jié)點(diǎn)：2014年4月圍墻拆除、8月客戶可進(jìn)場裝修、10月一期改造工程完畢、12月一期試營業(yè)；根據(jù)項(xiàng)目工程時間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行倒推，項(xiàng)目關(guān)鍵操作時間節(jié)點(diǎn)如下：銷售目標(biāo)：預(yù)期到2015年3月一期實(shí)現(xiàn)銷售回款3億左右。招商目標(biāo)：2014年12月一期開業(yè)時，開業(yè)率60%左右，招商率