無錫別墅市場(chǎng)分析金輪湖曉蘭庭項(xiàng)目組Contents目錄各區(qū)域別墅庫(kù)存情況

別墅成交結(jié)構(gòu)分析別墅成交走勢(shì)分析政策分析一級(jí)競(jìng)品概況周邊市場(chǎng)概況總結(jié)PART1各區(qū)域庫(kù)存情況目前，錫山區(qū)別墅供應(yīng)量較少，去化流速一般，庫(kù)存套數(shù)941套；19年1-4月，北塘區(qū)別墅沒有去化，庫(kù)存套數(shù)一直處在47套，沒有新的供應(yīng)及成交；濱湖區(qū)別墅庫(kù)存量占全市最高，每月不斷有新的供應(yīng)，去化周期縮短，為別墅置業(yè)熱門區(qū)域，目前庫(kù)存套數(shù)1779套；18年12月至19年4月，南長(zhǎng)區(qū)別墅沒有去化，庫(kù)存套數(shù)一直處在14套，沒有新的供應(yīng)及成交；目前，惠山區(qū)別墅庫(kù)存量不斷上升，去化周期不斷增長(zhǎng)；目前，崇安區(qū)別墅庫(kù)存剩余兩套，無新的供應(yīng)及成交；目前，新吳區(qū)別墅庫(kù)存量上升，去化周期不斷增長(zhǎng)；PART2別墅成交結(jié)構(gòu)分析近一年無錫別墅市場(chǎng)成交面積段主要集中在120-140㎡、140-160㎡；近一年無錫別墅市場(chǎng)成交單價(jià)段主要集中在18000-20000元/㎡、26000元/㎡以上；近一年無錫別墅市場(chǎng)成交總價(jià)段主要集中在300-350萬元、500萬元以上；PART3別墅成交走勢(shì)分析近一年無錫別墅市場(chǎng)供應(yīng)面積68.5萬方，成交面積62.1萬方，主要為19年1月大批量的別墅產(chǎn)品集中入市；整體的成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，目前4月的成交均價(jià)為21823元/㎡。近一年無錫別墅市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)2018年至今住宅用地35宗，濱湖區(qū)、惠山區(qū)均成交9宗地塊，土地市場(chǎng)最為火熱。最近一次土拍2019年4月3日成交4幅土地中，惠山區(qū)、新吳區(qū)刷新了區(qū)域地王記錄，濱湖區(qū)樓板價(jià)觸頂后搖號(hào)。錫山區(qū)地王：恒大御峰，樓面價(jià)11687元/㎡惠山區(qū)地王：張村2號(hào)地塊，樓面價(jià)10324元/㎡梁溪區(qū)地王：融僑悅府，樓面價(jià)13582元/㎡錫山區(qū)4宗新吳區(qū)5宗濱湖區(qū)9宗梁溪區(qū)8宗惠山區(qū)9宗濱湖區(qū)地王：中銳星公元，樓面價(jià)18050元/㎡新吳區(qū)地王：利源汽車城西側(cè)地塊，樓面價(jià)13637元/㎡2019年土地市場(chǎng)回暖，惠山、新吳均現(xiàn)新地王2019年濱湖區(qū)土地截止目前濱湖區(qū)掛牌兩幅地塊，均設(shè)置最高限價(jià)18000元/㎡，并且4月30日濱湖區(qū)新掛牌地塊首次提出以自持住宅建筑面積而不是以往的搖號(hào)作為限價(jià)地塊的最終手段。地塊名稱掛牌日期所在區(qū)域土地位置土地面積(㎡)土地用途總建面積(㎡)容積率起始樓板價(jià)(元/㎡）成交樓板價(jià)(元/㎡）XDG-2019-3號(hào)地塊2019/3/1濱湖區(qū)吳都路與萬順道交叉口西南側(cè)74748.3居住用地1345471.8-2.01406218022XDG-2019-8號(hào)地塊2019/4/30濱湖區(qū)經(jīng)開區(qū)信成道與和風(fēng)路交叉口東北側(cè)143853A、B：居住用地；

C：小學(xué)用地

2229721＜容積率,≤1.55-1.7（其中A、B≤1.8-2.0；C≤0.65）14728未開拍濱湖區(qū)新掛牌土地均設(shè)置最高限價(jià)，區(qū)域價(jià)值凸顯2016年下半年無錫土地市場(chǎng)穩(wěn)步升溫，土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，針對(duì)熱門地塊，無錫開啟限價(jià)+搖號(hào)模式；2017年上半年土拍規(guī)則中又提出了“現(xiàn)房銷售”的需求，土拍規(guī)則持續(xù)嚴(yán)苛，導(dǎo)致溢價(jià)率急轉(zhuǎn)直下；2018年8月無錫首次取消“最高限價(jià)”，土拍市場(chǎng)維穩(wěn)。2019年3月再現(xiàn)“最高限價(jià)”，土地市場(chǎng)逐漸回暖。2016年至今，土地?zé)o流拍。2019年4月無錫首次提出以自持住宅建筑面積而不是以往的搖號(hào)作為限價(jià)地塊的最終手段。（自持建筑面積是指以套面積為單位，在同一樓棟、同一單元、同一樓層自持，自持建筑面積70年產(chǎn)權(quán)內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，只能以單位福利房或出租形勢(shì)存在）土地?zé)o流拍，樓板價(jià)逐步升高PART4政策分析限購(gòu)限貸限價(jià)限售本地人限購(gòu)2套（含2手房）；外地人限購(gòu)1套（含2手房，3年內(nèi)交社保滿1年）。取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿2年（法人單位3年）方可轉(zhuǎn)讓。首套房3成起，二套房4成起。規(guī)定商品住房銷售前應(yīng)向價(jià)格主管部門申報(bào)備案價(jià)格，且價(jià)格備案后1年內(nèi)不得調(diào)高；預(yù)售證后10天內(nèi)，應(yīng)一次性公開。公積金政策：貸款：首次使用住房公積金貸款購(gòu)買自住住房，符合條件的，本人最高貸款額度50萬元；配偶雙方均符合條件的，最高貸款額度80萬元。首付：公積金貸款首付不低于20%，第二次公積金貸款首付不低于40%。人才政策：人才補(bǔ)貼政策：對(duì)全市教育系統(tǒng)從無錫市以外引進(jìn)的人才，以本人名義在錫購(gòu)房并經(jīng)認(rèn)定的，給予10萬元—80萬元的安家補(bǔ)貼;在錫租房并經(jīng)認(rèn)定的，在補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)據(jù)實(shí)報(bào)銷合同期內(nèi)的租房費(fèi)用，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每月800元—5000元。人才落戶政策：無錫人才落戶政策放寬，大專及其以上學(xué)歷，年齡45周歲以下人員，即可辦理人才引進(jìn)落戶。四限政策，公積金和人才政策放寬近期全國(guó)范圍內(nèi)下調(diào)房貸利率的城市范圍繼續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)行情回調(diào)明顯。無錫房貸再次出現(xiàn)了松動(dòng)，下浮5%，在首付方面，銀行首套房可以3成首付，并且外地人首套也可以拿到3成首付。首套房貸款最低利率上浮15%；二套房的貸款未結(jié)清的情況下，貸款利率最低上浮20%。無錫已被列入21個(gè)“一城一策”城市，并且將于6月30日前完成一城一策上報(bào)。該政策是對(duì)無錫樓市調(diào)整的政策支持。但在4.26日，中央媒體《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》發(fā)布關(guān)于《部分城市步入“房?jī)r(jià)過熱”區(qū)間審慎房地產(chǎn)金融基調(diào)不變》，結(jié)合央行公布的最新金融數(shù)據(jù)，明確點(diǎn)出了含無錫在內(nèi)的23座“房?jī)r(jià)過熱”的城市，并稱在貸款、土地等領(lǐng)域，二季度部分政策有收緊的可能。首付降低，貸款利率下浮，房?jī)r(jià)過熱，政策有收緊趨勢(shì)PART5競(jìng)品概況弘陽(yáng)三萬頃小別位于有“天然生態(tài)公園”之稱的無錫馬山國(guó)家旅游度假區(qū)。整個(gè)別墅區(qū)總占地面積80萬平方米，總建筑面積18萬平方米。分兩期開發(fā)，二期主推建筑面積約94-198平類獨(dú)棟產(chǎn)品。規(guī)劃總戶數(shù)332戶，容積率0.2，綠化率75%，主力戶型：89㎡雙拼別墅，成交均價(jià)：30000-33000元/㎡，優(yōu)惠情況：全款96折，分期99折，認(rèn)購(gòu)15天內(nèi)簽約付首付。近期動(dòng)態(tài)：預(yù)計(jì)5月底加推80套，建筑面積約131平、137平、138平、155平、157平毛坯類獨(dú)棟產(chǎn)品，預(yù)計(jì)均價(jià)33000元/平，項(xiàng)目現(xiàn)在售毛坯類獨(dú)棟別墅，建筑面積約131平、137平、138平、155平、157平，均價(jià)33000元/平，具體一房一價(jià)。項(xiàng)目還剩余少量一期獨(dú)棟別墅毛坯現(xiàn)房在售，建筑面積約330-1000平，總價(jià)1200萬/套起，萬澤太湖莊園位于太湖灣旅游度假區(qū)環(huán)湖路1號(hào)（環(huán)球動(dòng)漫嬉戲谷往南5公里）。整個(gè)項(xiàng)目總占地面積60萬平方米，總建筑面積21.6萬平方米，綠化率50%，容積率0.36，規(guī)劃戶數(shù)400戶，產(chǎn)品類型為公寓、洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟，高層。聯(lián)排別墅戶型面積在190—260平米之間，戶型設(shè)置從三房五廳五衛(wèi)到四房六廳五衛(wèi)不等，并額外贈(zèng)送85-120平米不等的半地下室，優(yōu)惠情況：按揭98折，一次性97折，項(xiàng)目整體去化率70-80%，首付常規(guī)三成，認(rèn)購(gòu)15天內(nèi)簽約付首付。近期動(dòng)態(tài)：萬澤太湖莊園洋房和別墅在售，洋房戶型建筑面積75、85、112㎡，均價(jià)14000元/㎡。疊加別墅戶型建筑面積121-134㎡，總價(jià)230萬元/套起，聯(lián)排別墅戶型建筑面積193-205㎡，總價(jià)350萬元/套起，獨(dú)棟別墅戶型建筑面積約496-869㎡，總價(jià)850萬元/套起PART6周邊市場(chǎng)概況

4月份樓市趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯。研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月和3月各地房地產(chǎn)調(diào)控總計(jì)不超過40次，但4月份以來，各地包括中央各部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過60次，調(diào)控頻率明顯增加。

在中央層面，重申“房住不炒”定位不動(dòng)搖；住建部對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示；自然資源部確定2019年住宅用地供應(yīng)五類調(diào)控目標(biāo)，保持住宅用地供應(yīng)穩(wěn)定，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文稱繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，控制居民杠桿率過快增長(zhǎng)。

在地方層面，近期調(diào)控政策具有很強(qiáng)的針對(duì)性，體現(xiàn)了“一城一策”甚至是“定點(diǎn)調(diào)控”的特征。以蘇州為例，此輪限售范圍僅針對(duì)蘇州房?jī)r(jià)上漲過快的工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域。

此外，多地采取了諸如下調(diào)土地最高限價(jià)、公積金貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”、契稅稅率調(diào)整等調(diào)控手段，北京等地立案查處了多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的違法違規(guī)行為。同時(shí)，一些地方出臺(tái)加大公積金支持等利好剛需和合理自住需求的政策。

“一城一策”調(diào)控定力不變PART7總結(jié)市場(chǎng)：庫(kù)存：無錫別墅市場(chǎng)整體成交中濱湖區(qū)占比最高，每月不斷有新的供應(yīng)，去化周期縮短成交結(jié)構(gòu)：主力成交面積段為120-140㎡、140-160㎡；主力成交單價(jià)段18000-20000元/㎡；主力成交總價(jià)段為300-350萬元、500萬元以上量?jī)r(jià)：無錫別墅市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定，成交均價(jià)逐步上