11月份萬達廣場市場調(diào)研報告調(diào)研項目：鄭州萬達廣場調(diào)研地點：鄭州市中原路與秦嶺路交匯處調(diào)研時間：2011年11月4日調(diào)研人員：張圓圓一、萬達廣場項目概況鄭州中原萬達廣場位于鄭州市中原路與秦嶺路交匯處，所在的中原區(qū)是鄭州市委市政府所在地，屬于城市核心區(qū)。鄭州中原萬達廣場（不含安置區(qū)）總投資額50億元，總建筑面積約53萬平米，包括購物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商業(yè)面積約25萬平方米。購物中心涵蓋高級連鎖百貨、多廳連鎖影城、大型連鎖超市、國際運動品超市、電器超市、KTV、電玩消遣等多元業(yè)態(tài)，能“一站式”滿意消費者購物、休閑、餐飲、消遣等多種需求項目名稱鄭州中原萬達廣場地理位置鄭州中原西路與秦嶺路交叉口總建筑面積53.1萬平方米商業(yè)面積27萬平方米交通狀況公交：12、44、60、112、210、916、83、商業(yè)運營公司鄭州萬達廣場投資公司功能定位集大型商業(yè)中心、休閑消遣中心、高級寫字樓、精品公寓、商業(yè)步行街為一體的大型城市綜合體停車位面積萬達廣場商業(yè)有1341個地下停車位，住宅有1002個停車位步行街通道寬度8-12米層高4.95米二、萬達商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析鄭州中原萬達廣場作為亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，萬達集團的商業(yè)開發(fā)堅持“業(yè)態(tài)規(guī)劃在先，建筑規(guī)劃在后”及“商業(yè)訂單在先，建筑建立在后”的宗旨。廣場目前已經(jīng)基本完成主力店的招商，確定了主力店的品牌和規(guī)模。廣場主力店包括萬千百貨、萬達院線、大歌星KTV、大玩家電玩、超市、迪卡儂運動類產(chǎn)品超市等。次主力店和精品店的招商已經(jīng)完成90%。萬達招商的要求分類為：一個是零售類，其中又分為綜合型（如超市和百貨）和專業(yè)型；另一個是非零售類，如消遣、餐飲、休閑、健康業(yè)等。伴隨著集團城市綜合體業(yè)務的發(fā)展，要把萬達廣場中零售和非零售的比列各限制在50%左右。目前，業(yè)態(tài)比例分別是：零售業(yè)、消遣業(yè)、餐飲業(yè)的比例4：3：3，即零售業(yè)40%，消遣業(yè)30%，餐飲業(yè)30%。萬達主力店狀況說明：星巴克、沃爾瑪、萬千百貨、ZARA、H&M、優(yōu)衣庫、迪卡儂、UNIQLO、IMAX巨幕電影院……萬達影院、大歌星KTV、大玩家超樂場、永樂生活電器、華都酒樓等主力店①大歌星KTV：是全國知名的連鎖式量販KTV，主要特色是裝修豪華設備一流，深受年輕人歡迎。②大玩家超樂場：國內(nèi)室內(nèi)數(shù)一數(shù)二的電子游樂城，2008年北京奧運會電子消遣中心的獨家運營商，目前在全國有15家連鎖店。③沃爾瑪超市：全球零售業(yè)500強之首，世界最大的連鎖零售業(yè)企業(yè)，向顧客供應高品質(zhì)、快捷、便利、有品質(zhì)的購物新享受。④永樂生活電器：中國最大的家電零售連鎖企業(yè)，全國240多個城市擁有直營店近千家，年銷售實力達800億元以上。⑤迪卡儂集團：是法國大型連鎖運動用品量販店，迪卡儂在全世界18個地區(qū)擁有銷售網(wǎng)絡，包括中國大陸與臺灣分店數(shù)量超過300家以上，是歐洲最大、全球其次大的運動用品連鎖集團。2、萬達廣場外立面、導視、美陳的包裝商業(yè)區(qū)的外立面采納玻璃幕墻，石材幕墻等高檔材料，突出時尚、現(xiàn)代的特點可以長期保持干凈完整外觀。萬達廣場特殊重視內(nèi)部燈光的照明以及夜景照明的效果。利用吊頂、電梯側面、連廊等增加照明效果。無論是外部廣場還是內(nèi)部的燈光都使得不論在白天還是夜晚，都是中原區(qū)最引人注目的建筑群。室內(nèi)步行街內(nèi)部吊頂設計萬千百貨入口通道吊頂室內(nèi)步行街內(nèi)部吊頂設計室內(nèi)步行街內(nèi)部連廊燈光室內(nèi)步行街內(nèi)部電梯側面燈箱室內(nèi)步行街內(nèi)部連廊燈光走向外圍商業(yè)U型線及商場內(nèi)的規(guī)劃。步行街獨特的動線規(guī)劃連接各大主力店，使客流前后、橫縱貫穿，達成23萬平方米大商業(yè)空間的客流高度共享。完備的U型設計使得全部商鋪臨街、最大限度地規(guī)避客流死角：①商業(yè)項目的出入口與周邊的市政交通相協(xié)作，實現(xiàn)內(nèi)部交通與外部交通的一條線。另外商場的主要出入口的外部設置了肯定的緩沖空間，一般為10米×10米的廣場，可以容納從各個方向涌來的人流。在主入口內(nèi)設置了前廳，使人流能從這個聚集點分散到各個業(yè)態(tài)分區(qū)，實現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。②人車分流。③商業(yè)項目內(nèi)部的建筑與景觀的設計，有利于吸引客流進入旁邊的商鋪。③燈柱、廣告牌、導視的設計不影響人流的進入，與顧客保持肯定的距離但也不影響視覺效果。廣場外立面廣告牌室外大廣場標識造型室內(nèi)步行街走廊墻體燈箱室內(nèi)步行街衛(wèi)生間通道燈箱及裝飾通道指引導視及墻體燈箱室內(nèi)步行街內(nèi)部樓層導視室內(nèi)步行街樓層業(yè)態(tài)分布導視圖室外大廣場區(qū)域?qū)б暼f千百貨入口通道側面櫥窗展示室內(nèi)步行街內(nèi)部的休閑椅室內(nèi)步行街總服務臺三、萬達廣場優(yōu)劣勢分析1、周邊商業(yè)環(huán)境：中原區(qū)位于市區(qū)西部是市委、市政府所在地，鄭州主要的工業(yè)區(qū)、教化院校、科技場館等都分布于此。周邊配套設施齊全，新建的小區(qū)以達到20個左右。東一公里為碧沙崗商圈，交通便利，是一個特別成熟的老城區(qū)。2、商鋪租賃分析：萬達制定了20%的商鋪可銷售，下余的80%的商業(yè)為萬達自持物業(yè)。與特地的商業(yè)運營團隊進行業(yè)態(tài)組合和營銷管理。3、目標消費群及客戶群：廣場的目標消費群體為城市各個階層，特殊是城市中的中青年顧客。項目的知名度、成熟的運作模式是許多投資者、運營商戶的名片。4、項目優(yōu)勢：品牌——萬達商業(yè)地產(chǎn)的品牌影響力地段——成熟的老城區(qū)，建筑新地域商業(yè)中心招商——8家強大的不同業(yè)態(tài)的全國協(xié)議主力店合作。交通——十幾條公交線路、快速公交以及即將投入的地鐵，交通四通八達。管理——專業(yè)成熟的商業(yè)運營管理團隊5、項目劣勢：項目地處靠近西三環(huán)屬于次商圈，周邊的商業(yè)氛圍不足，須要很長一段時間的培養(yǎng)。中原區(qū)位于鄭州的西區(qū)，屬于老工業(yè)化的老城區(qū)，目前居民的消費水平與其它區(qū)相比略有不足。四、萬達廣場之“第一印象”1、吸引人的亮點：①高檔的裝修、舒適的購物環(huán)境②星巴克、大玩家超樂場的開業(yè)，沃爾瑪超市的促銷③特色餐飲開業(yè)前三天“半價惠全城”活動④鄭州首個IMAX巨幕電影的體驗活動⑤吸引人的明星見面會2、裝修——不論是外部廣場的設計、室內(nèi)步行街裝飾還是商戶的裝修檔次都比較高。導視——導視系統(tǒng)全部采納了高檔材質(zhì)時尚美觀，樓層導視指引、區(qū)域業(yè)態(tài)分布簡潔明白。照明——吊頂、走廊、連廊、電梯側面等都安裝了美觀的照明實施，三個中心廣場上方的全透亮天窗更增加了室內(nèi)的亮度，頂部的電動遮陽簾和自動吊旗升降系統(tǒng)很先進。廣告牌——外立面的廣告牌只有兩塊，全部廣告位都分布在平安通道和洗手間的走廊。均采納燈箱形式，美觀、不占用面積同時也增加了通道的照明。三個內(nèi)部中心小廣場——適合做各種展覽、營銷互動。五、萬達廣場的開業(yè)宣揚1、“萬達之夜”+歡樂男生魏晨見面會10月28日-10月30日是鄭州中原萬達廣場開業(yè)慶典。媒體投放：FM90.0電臺廣播、大河報夾報（26、27日兩期）、公交站牌（二七區(qū)中原區(qū)）萬達之夜晚會：南北舞獅表演、巨龍表演卡通人物COSPLAY秀、巴西桑巴舞、真人雕塑秀、韓國魔幻泡泡秀等等。晚會持續(xù)兩個晚上，中間穿插有獎問答，并邀請了中心電視臺的主持人朱迅。破曉-中原萬達-魏晨見面會：邀請時下當紅的偶像明星做宣揚，吸引消費者。2、開業(yè)前三天餐飲全部半價，購物贏iPad2川窩窩、誘麻誘辣、漢拿山燒烤、川鄂情調(diào)、娘惹泰國餐廳、花襲人、味食尚、韶山將軍令、等等20多家精品餐飲全部云集中原萬達廣場，并且同時推出開業(yè)前三天“半價惠全城”活動。開業(yè)期間購物的顧客（超市除外）都可以參與抽獎贏iPad2。還可以免費體驗鄭州首個IMAX巨幕電影六、萬達廣場借鑒天旺廣場走中高檔消費路途，產(chǎn)品定位是集購物、消遣、餐飲、休閑康體、文化和生活配套服務等功能為一體的“社區(qū)型”商業(yè)廣場。目標消費群體為周邊三公里之內(nèi)中