西安ABC置業(yè)DEF項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告創(chuàng)典地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)西安策劃中心目錄一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)31.本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)32．項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3二、建設(shè)方式4三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度5四、項(xiàng)目投資估算6五、靜態(tài)銷(xiāo)售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算7爽1喊．銷(xiāo)售收入體測(cè)算錄章7毫2峽．成本利潤(rùn)芽率計(jì)算副捐7博六、銷(xiāo)售計(jì)價(jià)劃與銷(xiāo)售收村入繭位8磚七、項(xiàng)目經(jīng)才濟(jì)效益評(píng)價(jià)俗煌9銳1.尋盈利能力分春析崗征9仰1吊）財(cái)務(wù)內(nèi)部戴收益率（抖FIRR冊(cè)）香寒9雞2堆）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)全值（喉FNPV巨）灶熄10饒3艦）資本金利石潤(rùn)率疫腔10劃4捐）靜態(tài)投資圍回收期：僻番10誓5礦）動(dòng)態(tài)投資遵回收期：廊郊10繭2.芬資金來(lái)源與尾運(yùn)用分析躲焦10載1槍?zhuān)┵Y金來(lái)源縣與運(yùn)用表（昨財(cái)務(wù)平衡表趴）巡蝴11哨2鳴）借款還本戲付息表全坡12妙八、項(xiàng)目的騾不確定性分次析論走13顧1.屢盈虧平衡分版析蠟脂13產(chǎn)1聽(tīng)）動(dòng)態(tài)考慮然固定成本墨需13尖2皆）靜態(tài)計(jì)算云循14叔2.杠敏感性分析寨泉15壯1舍）單因素敏黨感性分析僅傾15朝2侍）雙因素敏歸感性分析座別16仿附件一：投欺資估算表瘋晶18搖附件二：銷(xiāo)往售進(jìn)度與收伸入表貿(mào)懂20濤附件三：全庭投資現(xiàn)金流汽量表凱鉆21盛附件四：資際金來(lái)源與運(yùn)悼作表乒攀22褲附件五：自擦有資金現(xiàn)金宰流量表蓬巴23困附件六：損距益表溪絞24進(jìn)一、吉主要技術(shù)經(jīng)淡濟(jì)指標(biāo)友1.齊本項(xiàng)目主要退基礎(chǔ)參數(shù)指將標(biāo)禁項(xiàng)目臉指標(biāo)倒備注灰1.占地面照積體25.85兩慈畝導(dǎo)認(rèn)2.總建筑眨面積歲11094辮6睬㎡叔含地下人防矩及設(shè)備用房成地卻上建筑面積顧99946污㎡披谷地?cái)U(kuò)下建筑面積波11000生㎡業(yè)15%為設(shè)沖備用房約1怒650㎡可關(guān)公攤銷(xiāo)售，列其余為人防衰部分季3.容積率梢5.80今豈4.綠化率嫌35%臺(tái)姜5.總戶(hù)數(shù)銀999侵戶(hù)功平均每戶(hù)面悉積為100申㎡岡6.商業(yè)面應(yīng)積何4000較㎡癥沿償ABC存路兩層小開(kāi)蒼間商業(yè),進(jìn)噸深陳15m駛7.會(huì)所面興積族2000欄㎡麥侵8.住宅可硬售建筑面積冬95596龍㎡良人防部分為探不可公攤，店設(shè)備用房按習(xí)15％考慮棗可公攤頭9.車(chē)位假286桃個(gè)坡按3.5：演1配置停車(chē)溫位，共28仁6個(gè)，每個(gè)羨車(chē)位占用建貨筑面積35贏㎡計(jì)算，地戶(hù)下室除去設(shè)啊備用房，可穴全部設(shè)置下白地下停車(chē)，陜做到小區(qū)內(nèi)虛地面人車(chē)分李流。悟2．法項(xiàng)目主要技館術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍項(xiàng)目總投資食28771痕.95咐萬(wàn)元怪建設(shè)周期、筆施工周期璃24個(gè)月/挖18個(gè)月旋銷(xiāo)售單價(jià)巾住宅3炕28撫0元/㎡簽銷(xiāo)售收入（氏扣除兩稅一受費(fèi)后）怎33531顏.79軟萬(wàn)元宰底商800桐0元/㎡顫稅前利潤(rùn)祖4909.災(zāi)76終萬(wàn)元善所得稅后利由潤(rùn)嘗3317域萬(wàn)元湖成本利潤(rùn)率磚18.96靠％奪基準(zhǔn)收益率役（年）之8％貝稅前資本金邀利潤(rùn)率硬53.94題％勁稅后資本金拜利潤(rùn)率拉49.48死％抄財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值艘抗3223外萬(wàn)元（稅前著）匯靜態(tài)投資回山收期晝18.21榆個(gè)月（稅前不）直1749言萬(wàn)元（稅后吹）刷忙18.15撲個(gè)月（稅后造）籃全投資內(nèi)部廊收益率（季廚度）蔥6.29業(yè)％（稅前）死動(dòng)態(tài)投資回惜收期騙厲18.94乖個(gè)月（稅前睡）齊4.46夜％（稅后）誼姜18.37言個(gè)月（稅后干）踢二、戶(hù)建設(shè)方式嬸ABC路憑項(xiàng)目建設(shè)，桿擬采取面向塘省內(nèi)外忠具有承擔(dān)該耽建設(shè)項(xiàng)目工竟程能力的建色筑企業(yè)商，漁以公開(kāi)招標(biāo)足的方式進(jìn)行仔招標(biāo)。擇優(yōu)寄選擇具備一位流技術(shù)裝備倦和管理水平喪，且業(yè)績(jī)特率別突出、信編譽(yù)與質(zhì)量放良庸好的建筑承皺包商承擔(dān)該夕項(xiàng)目的工程銷(xiāo)建設(shè)。去切實(shí)暈貫徹辣“洋百年大計(jì)、有質(zhì)量第一裳”驢的方針，落爬實(shí)國(guó)家《質(zhì)茅量振興綱要俊》和《建設(shè)叉工程質(zhì)量管朋理?xiàng)l列》，聰促進(jìn)建筑施送工企業(yè)加強(qiáng)苗質(zhì)量管理，螺使建設(shè)工程艙質(zhì)量水平過(guò)央硬，執(zhí)業(yè)績(jī)卓著稠。晨此項(xiàng)目建設(shè)凱的工程質(zhì)量越監(jiān)理，面向額國(guó)內(nèi)外知名制的監(jiān)理公司排實(shí)施公開(kāi)招蒙標(biāo)，擇優(yōu)選己擇。同時(shí)聘摔請(qǐng)知名資深樂(lè)的監(jiān)理專(zhuān)家銷(xiāo)實(shí)施工程全牧過(guò)程的監(jiān)督陷，以保證科鈴學(xué)有效、合霜理公正的控勤制項(xiàng)目建設(shè)舊工期、成本臨、質(zhì)量。州三、困項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)份施都進(jìn)度貞充分考慮到請(qǐng)項(xiàng)目的市場(chǎng)寇推廣計(jì)劃、贈(zèng)市場(chǎng)需要及退項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)教能力，擬逢將以我以快制慢的精開(kāi)發(fā)速度填按計(jì)劃快速花完成眉整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)輕發(fā)運(yùn)作。持具體進(jìn)度計(jì)茂劃如下頁(yè)橫燥道圖所示：猶四、鉛項(xiàng)目投資估以算齊敵總投資估算悶及構(gòu)成隸=羅土匙地費(fèi)用君+箏前期費(fèi)用+胸基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑼+建筑安裝啄工程費(fèi)+公探共配套費(fèi)+夕管理費(fèi)+銷(xiāo)托售及推廣費(fèi)溉+財(cái)務(wù)費(fèi)+堆不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)凱注：銷(xiāo)售收治入來(lái)源詳見(jiàn)旨“加著銷(xiāo)售收入估敢算婚表妨”必項(xiàng)目投資估仆算表抽序號(hào)情項(xiàng)目秘單價(jià)鏟數(shù)量縱小計(jì)（萬(wàn)元廁）汗取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及桐備注候1桌土地費(fèi)用單238菌萬(wàn)元航25.84挖8閱畝天6160.屋43扁分?jǐn)偟降厣衔萁ㄖ娣e樓稈面地價(jià)為6聽(tīng)16.38袋元艇2責(zé)前期費(fèi)用蔽山盲桿夠2733.筒68叫雙2.1喇城建費(fèi)用時(shí)晨澆詞紫2364.駝01肆分?jǐn)偟浇ㄖl(wèi)面積213浪元/㎡愈2.2神前期工程費(fèi)炎直夢(mèng)負(fù)典369.6啞7階筋3懸建筑安裝工血程費(fèi)浪1510聯(lián)元魄靈析16752蛙.79約包括土數(shù)ABC畫(huà)程、簡(jiǎn)單裝狡飾工程、水觸電安裝、弱使電、設(shè)備、虜配電箱等內(nèi)境容蠅4.1奶土建費(fèi)用別1240翅元轎11094僚6腎㎡漲13757爽.26環(huán)1240晉×境規(guī)劃建筑面迎積報(bào)4.2蛋安裝費(fèi)用標(biāo)270潔元煌11094免6們㎡貌2995.索53標(biāo)270衰×灌規(guī)劃建筑面峰積渠4螞公共配套費(fèi)扇及綠化嚼岡刊掛吼929.4缸2岸寫(xiě)5缺其他費(fèi)用微鹽腎動(dòng)565.9蝶5浩朋6.1搶管理費(fèi)夫1.50%頓26576據(jù).32歌萬(wàn)元來(lái)398.6岸4胞取1-5項(xiàng)顫之和的1.倘5％（同時(shí)鋪運(yùn)作兩個(gè)項(xiàng)挺目）財(cái)6.2影監(jiān)理費(fèi)嘗0.80%職16752肆.79拋萬(wàn)元連134.0害2尖按市場(chǎng)取低緞?dòng)趪?guó)家標(biāo)準(zhǔn)然6.3蹄沉降觀測(cè)費(fèi)府1軟元乳11094蜻6坡㎡臟11.09著智市場(chǎng)價(jià)醉6.4秤決算費(fèi)宜2駝元節(jié)11094認(rèn)6絞㎡喇22.19席倦市場(chǎng)價(jià)槳6私銷(xiāo)售及推廣睛費(fèi)用鼓3.00%誠(chéng)34555浮.37鼓售萬(wàn)元咸10望36.66襪陽(yáng)市場(chǎng)推廣、軋宣傳、代理恨等為銷(xiāo)售收怖入3％犁7奸財(cái)務(wù)費(fèi)用撈挎攤對(duì)糟319.3打0盈詳見(jiàn)還本付污息表剖8恰不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)牛1.50%倒18248最.16涌萬(wàn)元挑273.7元2瞎取3-6項(xiàng)勉之和的1.芬5％敏穿合計(jì)便谷毅鐵斬287醬71.95石睛總投資分?jǐn)偟V到總建筑面麗積單方成本事為2592厲元/M恨2報(bào)詳細(xì)刃見(jiàn)附件一饒五姜、籮靜態(tài)銷(xiāo)售收幫入及成本利糖潤(rùn)率計(jì)算拆經(jīng)過(guò)詳細(xì)市刷場(chǎng)調(diào)查，本描項(xiàng)目與同一藝供求圈內(nèi)的征相似項(xiàng)目對(duì)藍(lán)比分析，確盯定本項(xiàng)目脅住宅狂銷(xiāo)售均價(jià)為嗚3280輸元/㎡土，側(cè)芳底商后銷(xiāo)售均價(jià)為壩8000參元/㎡腦，盾具體銷(xiāo)售收贊入計(jì)算見(jiàn)下姥表。冬1．銷(xiāo)售收段入測(cè)算瓣異面積賽單價(jià)栽小計(jì)(萬(wàn)元敘）鋸可售住宅詞95596術(shù)壞㎡圣3280彼元/㎡乏31355籮.37申商業(yè)面積毒4000額㎡紡8000頑元/㎡嚼3200.助00燙車(chē)庫(kù)丙116危個(gè)腥80000脈元/個(gè)句928.0翻0慨銷(xiāo)售合計(jì)載35483衛(wèi).37剩宅握腰訪注：濱因車(chē)位銷(xiāo)售咱速度較慢，調(diào)所以保守按謹(jǐn)40％可銷(xiāo)甲售，8萬(wàn)一眨個(gè)車(chē)位計(jì)算肚收入?？?．成本利拼潤(rùn)率計(jì)算收1繭項(xiàng)目全部銷(xiāo)喉售收入宰35483梁.37闊萬(wàn)元須船2左與轉(zhuǎn)讓房地譜產(chǎn)有關(guān)稅金圍1951.料59灶萬(wàn)元哥兩稅一費(fèi)5肉.5％排3稅項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)支開(kāi)發(fā)價(jià)值捎33531截.79騎萬(wàn)元期攀4壟項(xiàng)目總投資賺28622走.03元萬(wàn)元逼扣除挽墊付的耀天然氣入網(wǎng)欠費(fèi)村5旁實(shí)現(xiàn)稅前利這潤(rùn)恥4909.酸76映萬(wàn)元遲誕6特成本利潤(rùn)率辱17.15砍%創(chuàng)扣除兩稅一航費(fèi)后梁可以看出本保項(xiàng)目全部銷(xiāo)紡售完畢軟（車(chē)庫(kù)按4伏0％計(jì)算銷(xiāo)極售收入）跟銷(xiāo)售收入為丑35483軍.37市萬(wàn)元，扣除圍營(yíng)業(yè)稅金及沸附加后為蚊33531垂.79董萬(wàn)元，稅前您利潤(rùn)為插4909.加76竊萬(wàn)元，成本傘利潤(rùn)率為粘17.15獅％唇，高于西安客目前房地產(chǎn)跟行業(yè)水平燃。糕六、銷(xiāo)售計(jì)剩劃與銷(xiāo)售收哄入尾本項(xiàng)目銷(xiāo)售發(fā)周期定騰為13關(guān)個(gè)紛月忠，2006象年膀12月彈開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，筑2007年渴年底銷(xiāo)售完列畢。吸具體各期銷(xiāo)廢售比例及銷(xiāo)舊售收入詳見(jiàn)噴附莫表號(hào)二界。羨本項(xiàng)目為高只層住宅，建銷(xiāo)設(shè)周期稍長(zhǎng)板，為了增強(qiáng)廳客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目旬的信心，宜留把項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)鐵時(shí)間稍往后芝壓，使客戶(hù)手真正看到入蜓住在即，達(dá)劍到熱銷(xiāo)場(chǎng)面聰，烘托人氣忌，帶動(dòng)銷(xiāo)售爬。前期通過(guò)妥營(yíng)銷(xiāo)推廣，議內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，住聚集大量人紅氣，在開(kāi)盤(pán)懷日形成旺銷(xiāo)避場(chǎng)面。根據(jù)邁ABC路項(xiàng)職目自身特點(diǎn)座及代理公司統(tǒng)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，呢預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)日余可實(shí)現(xiàn)前期琴積蓄客戶(hù)及仔現(xiàn)場(chǎng)新客戶(hù)杜簽約達(dá)到總總銷(xiāo)售量的1禽0％，以后說(shuō)銷(xiāo)售量穩(wěn)定趕在每月9％慣左右，在項(xiàng)魔目竣工后，陵用半年時(shí)間閱完成全部銷(xiāo)椒售任務(wù)。倍詳見(jiàn)附表二挽：銷(xiāo)售計(jì)劃潔及銷(xiāo)售收入報(bào)表氏七、獸項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效障益評(píng)價(jià)所對(duì)筑本項(xiàng)目苦實(shí)行經(jīng)濟(jì)效前益評(píng)價(jià)的主歡要依據(jù)是國(guó)部家計(jì)委、建翁設(shè)部頒發(fā)的頸建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)蛋濟(jì)評(píng)價(jià)方法紋與參數(shù)第二唉版以及由建港設(shè)部發(fā)布的花《房地產(chǎn)開(kāi)枝發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)叢評(píng)價(jià)方法》協(xié)，建標(biāo)［罰2000匯］看205天號(hào)，并參照化我國(guó)新的財(cái)射會(huì)制度，結(jié)革合房地產(chǎn)開(kāi)候發(fā)的實(shí)際情爐況，洋為了更客觀姿的評(píng)價(jià)項(xiàng)目句經(jīng)濟(jì)效益，饞我們靜只計(jì)算爪全部投資現(xiàn)徒金流量，從斜而計(jì)算項(xiàng)目血的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)撈指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)看效益。占計(jì)算設(shè)定前刺提條件：糊1.土地費(fèi)痛、前期費(fèi)用陸年初一次性鄉(xiāng)投入，其他確費(fèi)用施工期潑按比例均勻齒投入；洞2穴.會(huì)所及配短套在開(kāi)盤(pán)前屆投入，集中智供熱入網(wǎng)費(fèi)拼、天然氣入貌網(wǎng)費(fèi)在竣工弟后投入；形3億.建安投資楊及管理費(fèi)按剖比例投入，熟設(shè)定建設(shè)期憐間各季度資汽金投入比例圖分別為18脖％、21％藥、21％、鋪21％、1蓋9％；脾4帆.本表為項(xiàng)朵目融資前財(cái)讓務(wù)分析，建張?jiān)O(shè)投資不含飾建設(shè)期利息領(lǐng)；灣5灣.結(jié)合銀行附貸款利率及皇行業(yè)特點(diǎn)，氧設(shè)定項(xiàng)目年企基準(zhǔn)收益率梁為8％，則寸計(jì)算用季度夸折現(xiàn)率＝8黑％/4＝2爆％。襲1.史盈利能力分寶析滴財(cái)務(wù)內(nèi)部收極益（府FIRR酸）、財(cái)務(wù)凈私現(xiàn)值（幅FNPV再）及投資利姥潤(rùn)率。由于缸本項(xiàng)目并非啊長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)彼目，因此計(jì)耐算其年利潤(rùn)?quán)嵚蕸](méi)有實(shí)際喂意義，故沒(méi)食有選取卡這鋒項(xiàng)指標(biāo)。剛評(píng)價(jià)指標(biāo)的癢計(jì)算過(guò)程詳叉見(jiàn)觸附表。憂(yōu)1蛾）直財(cái)務(wù)內(nèi)部收嗓益率（點(diǎn)FIRR正）房是指項(xiàng)目在澤整個(gè)計(jì)算期肚內(nèi)年凈現(xiàn)金鄭流量現(xiàn)值累狠計(jì)等于零時(shí)平的折現(xiàn)率。腸它反映項(xiàng)目丟所占用資金遮的盈利率，劃是考察項(xiàng)目練盈利能力的限主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)善價(jià)指標(biāo)。當(dāng)飛FIRR抱大于基礎(chǔ)收惑益率時(shí)，則鄉(xiāng)認(rèn)為其盈利滅能力已滿(mǎn)足趟最低要求。輛由項(xiàng)目現(xiàn)金呈流量表計(jì)算脊可得：差全部投資的背財(cái)務(wù)內(nèi)部收脆益率為：鐵所得稅后斷：墾4.46齒%；廟州所得稅前：炕6.29吊%。法自有資金的征財(cái)務(wù)內(nèi)部收轎益率為：是所得稅后：植計(jì)22.61鈴%；所得稅雁前：岸28.8淹6多%。知可見(jiàn)項(xiàng)目稅享前、稅后財(cái)遇務(wù)內(nèi)部收益嚷率均大于設(shè)喂定的基準(zhǔn)季錫度收益率2歪％，項(xiàng)目風(fēng)狠險(xiǎn)較小。用2）墳財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值嗓（鐵FNPV遮）獎(jiǎng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值鴿（解FNPV清）按事先規(guī)氣定的基準(zhǔn)貼傍現(xiàn)率蛙I倡c枯將項(xiàng)目計(jì)算輕期內(nèi)各年凈哈現(xiàn)金流量折賞現(xiàn)到建設(shè)期宅的現(xiàn)值之和膛。它是考察縫項(xiàng)目在計(jì)算鎮(zhèn)期內(nèi)盈利能婦力的動(dòng)態(tài)評(píng)沸價(jià)指標(biāo)，凈株現(xiàn)值大于或辰等于誼0捧的項(xiàng)目是可續(xù)以考慮接受詞的。迫本項(xiàng)目選取登的牲年余基準(zhǔn)閣收益率診為8榨%洲，低則季度基準(zhǔn)找收益率為2撒％，眉由此可計(jì)算陡得：榴全部投資的姻稅前娃財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值紀(jì)為：潛3223久萬(wàn)元；楊稅后為17奶49萬(wàn)元；紐可見(jiàn)項(xiàng)目稅誓前、稅后財(cái)膜務(wù)凈現(xiàn)值均玩大于零且較約高，經(jīng)濟(jì)效秤益顯著。充3以）資本金毯利潤(rùn)率效資本金利潤(rùn)探率是利潤(rùn)與刑企業(yè)真正投伙入自由資金水的比例，法是靜態(tài)指標(biāo)賢。屆稅前成本利漏潤(rùn)率為：4階9.49％祥稅后成本利調(diào)潤(rùn)率為：3鞭2.02％歸4倡）蹦靜態(tài)投資回類(lèi)收期：濃全投資稅前丙18.21銳月；稅后珠18.15膽月?；?）動(dòng)爺態(tài)投資回收喪期：禮全投資扭稅前肯19弟.37狼月；稅后妻18.94寨月扯自有資金稅稅前13.4叫8慕月；稅后棗13.19麗月男項(xiàng)目靜態(tài)、耕動(dòng)態(tài)投資回再收期均小于希設(shè)定的項(xiàng)目插建設(shè)周期2供4個(gè)月，所誦以風(fēng)險(xiǎn)較小警。頂2.理資金來(lái)源與撒運(yùn)用分析愁資金來(lái)源與如運(yùn)用表集中栗體現(xiàn)了項(xiàng)目聚資金山平衡的生存畫(huà)能力，是財(cái)衣務(wù)評(píng)價(jià)的重耕要依據(jù)。本碰項(xiàng)目資金來(lái)正源與運(yùn)用為堡下表所示。永從表中可以財(cái)看出，本項(xiàng)里目具有較強(qiáng)鎖的貸款償還濕能力和自身納平衡能力。（接下頁(yè)）短1嫁）積資金來(lái)源與攔運(yùn)用表（財(cái)駛務(wù)平衡表）堤稈揪時(shí)段間項(xiàng)目描2006年銷(xiāo)2007年川合計(jì)樓2伸3簽4漂1拼2曲3廚4候一、資金來(lái)證源痰12247旱拿3912喪4580脊8698條9642霞8233司5695唉53006獵.37蛇1.銷(xiāo)售收喘入怠0彈0惑3216訊8698再9642銳8233著5695割35483殲.37銀2.自有資蝴金貸7247外1912純564腥0漏0丑0明0折9723.燥00晝3.銀行借榮款乖5000鉛2000理800竿0收0抖0惠0升7800.但00大二、資金運(yùn)北作努12247局待3912鳥(niǎo)4580善7578表8977枕876倉(cāng)1996棋40165斗.45產(chǎn)1.建設(shè)投悶資盯12247權(quán)擇3912貪4407分3912鳳3540使434透0我28452桃.65服2.銷(xiāo)售稅山金及附加莊0練0準(zhǔn)172犧466亮518胡441荷303準(zhǔn)1900.酸55香3.所得稅景0工0腫0寒0蘇0仆0浙1693放1692.兆96兄4.還本付博息姓0屋0釘0督3200愉4919率0麥0厘8119.課30兇三、盈余資該金靈0圣0蠟0廢1120域665獵7357澆3700戲12841晌扁四、累計(jì)盈圖余資金癥0挑0籍0幸形1119釋1784蘋(píng)9141宗12841艘塘3118候從資金平衡牌表可以看出堵，在項(xiàng)目開(kāi)豪工的前兩個(gè)球季度因?yàn)闆](méi)勤有銷(xiāo)售收入敗，需靠自有形資金及銀行篩貸款作為資浙金投入，支撒付地價(jià)款，習(xí)前期費(fèi)用及冊(cè)本期建設(shè)投杜資，其中自戴有資金共需賴(lài)9723萬(wàn)衫元，占項(xiàng)目跡總投資的3籃4％，需借綱助銀行貸款誰(shuí)7800萬(wàn)顫元。從20腎06年12鉆月開(kāi)始有銷(xiāo)戒售收入，此肚時(shí)可實(shí)現(xiàn)滾張動(dòng)開(kāi)發(fā)，用幫銷(xiāo)售收入償也還借款本息餃及投入下期礙建設(shè)。伸項(xiàng)目最終實(shí)藍(lán)現(xiàn)累計(jì)盈余祝資金128短41萬(wàn)元，傍扣除投入的花9723萬(wàn)牢元的自有資潮金，項(xiàng)目可泉實(shí)現(xiàn)稅后利宗潤(rùn)為311撲8萬(wàn)元。爽2陶）州借款還本付撫息表殲還本付息表斷斧錘懼阿時(shí)間項(xiàng)目理2006年第2007年例合計(jì)吧2負(fù)3厲4驚1睜2龜3遭4呢季初本息累濕計(jì)蜻5000病5072跑7146匪4849您0稠0摘剩窩季末本息累冠計(jì)洪5072肺7146析8049侮4919丈0講0辦等旬本季借款亮5000靈2000糠800搏0簽0普0邊0佳7800夢(mèng)本季應(yīng)計(jì)利珠息臉72.35躬燥73.39完幣103.3薯9引70.16葡弱0.00桃0.00碎捆319.3額陽(yáng)本息償還割0.00州0.00繁0模3200能4919功驕閱8119漁其柿中：還本現(xiàn)書(shū)腐惠3200蔽4600率圓急7800嗽圣付轉(zhuǎn)息召步府釣0.00棟319花0.00有0.00蒼319.3服墾季末借款余忍額腳5072敞7146義8049盛4919裕0奸0梯0順凝歸還借款本而息來(lái)源妥0神0娛0纏4320永5584鷹7357吐3700竭相注：1.貸健款年利率取尚5.76％辯；趣2彩.利息按月系付息計(jì)算；孝3屋.到期一次原還本付息；昨在本韻項(xiàng)目暈建設(shè)周期內(nèi)僑共需濃借助銀行貌借款畝7800原萬(wàn)元，在2墊00丙7剩年第輛二抄季度末可用樓銷(xiāo)售收入躲全部彎償還乎完畢某，馬其中植利息共計(jì)本319.3漂萬(wàn)元。癥八、共項(xiàng)目的不確費(fèi)定性分析影通過(guò)以上財(cái)羅務(wù)分析可知深本項(xiàng)目的開(kāi)襯發(fā)風(fēng)險(xiǎn)礎(chǔ)很小密，影響其利疾潤(rùn)總的因素除存在以下幾迷個(gè)方面：建牧造成本、售家價(jià)、開(kāi)發(fā)周帆期、貸款利鉛率、可建面弊積等。這些袍因素受?chē)?guó)家濟(jì)西部?jī)?nèi)地政脆治、經(jīng)濟(jì)、挎社會(huì)條件的培影響，有可傷能發(fā)生變化孩，影響本項(xiàng)弦目測(cè)算效益后的實(shí)現(xiàn)。娛1.范盈虧平衡分晉析磚1鋪）左動(dòng)態(tài)考慮固程定成本晉盈虧平衡分桌析是在一定予的生產(chǎn)能力詢(xún)條件下，研投究分析項(xiàng)目洋成本費(fèi)用與景收益平衡關(guān)惰系的一種方制法。隨著某氏些因素的變編化，企業(yè)的企盈利與虧損谷會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)朽折點(diǎn)，稱(chēng)為擦盈虧平衡點(diǎn)叛BEP。在泄這一點(diǎn)上，迎銷(xiāo)售收入等右于總成本費(fèi)欺用，剛好盈亦虧平衡，盈臉虧平衡分析艘就是要找出剝盈虧平衡點(diǎn)閑，考察項(xiàng)目受對(duì)市場(chǎng)的適潤(rùn)應(yīng)能力和抗親風(fēng)險(xiǎn)能力。塔①尚假設(shè)條件：厚產(chǎn)量等于銷(xiāo)傍售量；兄產(chǎn)量變化，狀單位可變成復(fù)本不變，從生而總成本費(fèi)柳用是產(chǎn)量的想線(xiàn)性函數(shù)；庭產(chǎn)量變化，磨單位售價(jià)不要變，從而銷(xiāo)喘售收入是銷(xiāo)逗售量的線(xiàn)性蒜函數(shù)；愉多種產(chǎn)品換臥算為單一產(chǎn)劣品計(jì)算。蕩②薄計(jì)算公式：垂利潤(rùn)缺=總固定成樓本伙-動(dòng)（單位價(jià)格盒-單位可變航成本－單位封產(chǎn)品銷(xiāo)售稅無(wú)金及附加）篇×須BEP末＝0扒BEP=總語(yǔ)固定成本/筐（單位價(jià)格利-單位可變億成本－單位然產(chǎn)品銷(xiāo)售稅團(tuán)金及附加）女固定成懲本＝土地費(fèi)迫用+前期費(fèi)素用+基礎(chǔ)設(shè)威施費(fèi)+配套翻費(fèi)+綠化費(fèi)兄＝鞭9823.戀53慈萬(wàn)元傭可變成懷本＝總投資芝-固定成本途＝扭18948旦.42占萬(wàn)元坊單位變動(dòng)成皮本＝變動(dòng)成佩本/銷(xiāo)售量凱＝溫1707.弦90城元/M塘2吵BEP（產(chǎn)愚量）＝絕9823.劈53詳×石10000御/[滅3280搜×喊（1-5.苗5％）-住1707.額90席]＝流70587坑M困2肺盈虧銷(xiāo)售率棉＝BEP/叨銷(xiāo)售面積＝立73.84群％蛾本項(xiàng)目盈虧估平衡點(diǎn)的銷(xiāo)洞售率楊為寺73.84供％，育等同于于行惜業(yè)基準(zhǔn)水平洲，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)習(xí)較小清。步2漁）樓靜態(tài)計(jì)算太由于房地產(chǎn)卵商品的特殊樹(shù)性，不可能校使產(chǎn)量等于孩銷(xiāo)售量，所嗓以此處考慮催了靜態(tài)盈虧窗平衡方法。貢不考慮建設(shè)純過(guò)程，在項(xiàng)陡目竣工后以蕩一定銷(xiāo)售面閑積的銷(xiāo)售收液入可達(dá)到總逮投資時(shí)的面肆積百分比來(lái)清表示盈虧平截衡點(diǎn)。墳務(wù)準(zhǔn)螞槐總掛成本費(fèi)用濃銷(xiāo)售率的平預(yù)衡點(diǎn)稿=樓食箭拆把柔銷(xiāo)售收入異—駱營(yíng)業(yè)稅及附竊加矮孤瑞鞠厲=28燭633.0載3/35科483.3急7纏×拐（嶄1軍—瘦5.5泉%刺）妻方鉆惑醬腦=部85.飲35騎%魄此方法表明河，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)歸售85.3唇5％時(shí)凈銷(xiāo)賀售收入剛好宰與投資持平悶，余下的1馬4.65％梁面積為本項(xiàng)千目稅前利潤(rùn)榜部分。讓即：110輕946叔×紐14.65朝％籮×沈3280＝疑5328