房地產(chǎn)公司財務(wù)報表分析相關(guān)問題探討開專業(yè)：庭會計學(xué)賀（微國際會計方卡向啟）際班級：20拜09級2班號姓名：此毛媛媛目錄引言3沙1躲房地產(chǎn)公司情財務(wù)報表分乏析現(xiàn)狀勸灘4闖1.1敲房地產(chǎn)行業(yè)叔發(fā)展的現(xiàn)狀校廟4原1.2傲房地產(chǎn)公司共財務(wù)報表分陣析存在的問抵題災(zāi)痛4屠蕉大量預(yù)收賬譯款致短期負(fù)擔(dān)債劇增，影魂響對企業(yè)償噴倩能力的判粥斷宿洗5醒籍房地產(chǎn)企業(yè)擇的利潤數(shù)據(jù)恐對其盈利能拳力的反映具蛋有片面性牛畜6渣1.3野房地產(chǎn)企業(yè)剖財務(wù)報表分污析的改進(jìn)措鍋施斬財7棍鴉充分利用表撐外信息麥痕7周喜對財務(wù)報表滿的項目進(jìn)行壽具體分析并狗做出調(diào)整咐素7寨巷重視對現(xiàn)金豬流量表的分壇析讓辰8錢1.4汪房地產(chǎn)企業(yè)烈財務(wù)報表分誦析方法寄剃8泄川根據(jù)收款方蔥式分析預(yù)收慧賬款，確認(rèn)齒收入補儉8版畜分析開發(fā)成勸本的構(gòu)成，廣確認(rèn)成本乏解9滲2陡基于保利房料地產(chǎn)公司的灶財務(wù)報表常安規(guī)分析向焰10仇2.1礙保利地產(chǎn)簡騎介慢銳10燦2.2瞞保利房地產(chǎn)出公司財務(wù)報足表常規(guī)分析昌倡11卸懂資產(chǎn)狀況分或析蜻畢11秒階償債能力分秩析宗抄12匪父營運能力分聲析棗蜂17背畫盈利能力指斯標(biāo)分析倡昌18蛙恰成長性分析仇粱22浩2.3伐對保利地產(chǎn)粱財務(wù)報表分貼析的小結(jié)洽驕22瓦3盤房地產(chǎn)公司蜻財務(wù)報表分夠析未來發(fā)展令趨勢葵優(yōu)24瓦3.1雹對財務(wù)報表贊本身的改進(jìn)絹樓24裁3.2眨對財務(wù)報表旋分析指標(biāo)的伴改進(jìn)星御25瞎3.3沿對財務(wù)報表宣分析方法受的外改進(jìn)乳貼26胡結(jié)論餃獵27彈致拘粥謝擴貸28眠參考文獻(xiàn)販犯29塑附錄妹1被保利籍2009-僵2011督年資產(chǎn)負(fù)債悶表黃霧30種附錄或2腔保利奮2009-氧2011川年利潤表探榴32梳附錄仁3肯保利渣2009-蠟2011短年現(xiàn)金流莫量味表噸船3藥3摘要陷財務(wù)報表分熱析是一項重節(jié)要而細(xì)致的滔工作，目的評是通過分析叨，認(rèn)清公司晨的坐本質(zhì)，邀找出企業(yè)在歉生產(chǎn)經(jīng)營中氧存在的問題災(zāi)，以評判當(dāng)乞前企業(yè)的財返務(wù)狀況，預(yù)催測未來的發(fā)拆展趨勢。報榜表鑰解讀,要綜杯合財務(wù)管理檢、財務(wù)會計哨、審計等相快關(guān)的知識,他需要結(jié)合財灌務(wù)知識和上灣市公司公開戀的披露的消率息等非財務(wù)總知識,分析劫該家公司的旁現(xiàn)狀。沉房地產(chǎn)作為三第三產(chǎn)業(yè)的捧一個細(xì)分產(chǎn)永物，其在第擴三產(chǎn)業(yè)乃至店整個國民經(jīng)躲濟中都具有鏟舉足輕重的渠地位，房地飲產(chǎn)業(yè)發(fā)展有亦強烈的開“谷波及效應(yīng)羊”越，它的健康川穩(wěn)定發(fā)展會禽給整個國民連經(jīng)濟的穩(wěn)定怪發(fā)尊展提供重要盤基礎(chǔ)。本文蚊第一部分是紋關(guān)于房地產(chǎn)旗公司財務(wù)報踩表分析的現(xiàn)踐狀薪概述，主要墨闡述了房地租產(chǎn)行業(yè)發(fā)展牛的現(xiàn)狀和房岸地產(chǎn)公司財錦務(wù)報表分析懷存在的問題里及改進(jìn)措施絲；本文第二僑部分張主要是運用道財務(wù)報表分逃析方法并結(jié)局合房地產(chǎn)行肉業(yè)特性對保疼利地產(chǎn)的財付務(wù)報表進(jìn)行兼了全面分析臟，并針對保壘利地產(chǎn)財務(wù)四報表分析中玉體現(xiàn)的問題蝶給出相應(yīng)的擠建議。第三展部分主要闡務(wù)述了房地產(chǎn)注公司財務(wù)報彎表分析未來催的發(fā)展趨勢油，包括各方僑面的改進(jìn)措澡施。第四部察分得出結(jié)論臟。關(guān)鍵詞：紐房地產(chǎn)公司紋；財務(wù)報表利分析；隙發(fā)展趨勢罷Abstr目act滲燃F吸inanc妙ials嘗tatem佳enta賴nalys尼isis貧ani店mport件anta位ndme簽ticul莊ousw剛ork,外thep錯urpos氧e醒offi摧nanci才alan珠alys峰is債is糞to滿ident社ifyt癢hena衡ture輔ofth奉ecom止pany,氏find早out支thep隱roble禍msex朵istin板gin巾thep訪roduc吃tion攏ando聲perat祥iono賭f誤the爹enter叔prise鈔,in鎖order追toj負(fù)udge典thef班inanc揉ialp率ositi慎onof貴ane銳nte征rpris心e,an體dfor雀ecast倡sthe就打tren組dof鑄devel鬼opmen格t.In掠terpr出etati蟲onof鄰repo栽rt,c述ompre礦hensi庭vefi努nanci懸alma陪nagem雅ent,束finan單cial腐accou蒸nting邊,aud換iting道and但relat枕edkn蒜owled揮ge,c年ombin磚edwi符thfi浪nanci匪alkn燈owled議gean吧dpub尾licd邁isclo銜sure麥ofth奏elis止tedc哄ompan畢yfin唉ancia嚷lkno盯wledg莖e,an亂alyze洪sthe瘋pres贈ents明ituat江iono及fthe各comp掉any.頭Real站estat努eas解anic祝hepr齊oduct獸,the累thir熊dind畫ustry績int離hete黎rtiar級yind納ustry違and嬸even式thee睡ntire沒nati兵onal端econo溜myha瓶sap慚ivota攀lpos苗ition買int弦here緊ales縫tate撕indus情tryd壇evelo很pment甚has敲astr顏ong"姥rippl群eeff騎ect",廢its恒healt滿hyan鼠dsta電bled串evelo槐pment盤top凈rovid瞎eimp乎ortan踏tbas蠟isfo廉rthe鉛stea代dyde醫(yī)velop藍(lán)ment務(wù)ofth史ewho侵lena它tiona品leco勵nomy.料The假first戒part正oft牙hisa鐵rticl甜eis擾about就the扶overv回iewo穿fthe驟stat鍵usqu鉗oof瓜real寶estat懸ecom剃pany業(yè)finan吐cial唇state臨ment詢analy捎sis,品mainl恢yela理borat塔edth館erea薪lest墾atei葉ndust微ryde堤velop基ment雨prese狀ntsi姑tuati貌onan屯dthe否prob祖lems狐exist驢ingi交nthe起real欺esta濃teco礙mpany筋fina眨ncial浴stat驕ement場anal憐ysis注andi費mprov廁ement柳meas染ures;漁Int帶hisp使aper,晌the厚secon得dpar繪tmai涌nlyi劣sto墨usef蘆inanc莊ials羊tatem癥enta腸nalys寸isme蜂thod劈andc蔑ombin演ingt右hech屈aract貢erist半icso捎frea凡lest喉atei某ndust孟ryma港king尿acom食prehe罷nsive民anal諒ysis脈onth既efin含ancia冶lsta叢temen胞tsof登the稿poly甲real遭estat僅e,an讀dpol岸yrea哲lest慨a(chǎn)tep步roble瑞msre緣flect書edin粉the性finan稻cial顆state雹ment淘analy傲sisg扔ives很corre汁spond氣ingS曲ugges墳tions登.The魔thir強dpar褲tmai幼nlye御xpoun款dsth三edev償elopm憤entt多rend元ofth挎erea敢lest值atec亭ompan膀y旗finan枕cial消state猴ment鎮(zhèn)analy祥sisi旺nthe忽futu脹re,i市nclud墓inga胞llas蠶pects喊oft利heim察prove咳ment該measu磨res.們Thef超ourth多part守conc侵ludes催.邁Keywo綱rds:建漲T究here象ales岡tate閑compa吐ny;F宿inanc候ials勻tatem蹄enta燭nalys蘋is;倚Devel狹opmen寧tten宅dency;引言專隨才著經(jīng)濟全球厲化的不斷發(fā)功展，會計作度為世界公認(rèn)雞的買“掉商業(yè)語言絞”歉，逐漸顯示瓣出它日益強株大的功能，革而作為護(hù)“河商業(yè)語言惜”畜載體的財務(wù)裂報表，系統(tǒng)龜而全面的反返應(yīng)了公司的差基本狀況，傷進(jìn)而成為了源利益相關(guān)者偵了解公司最香重要的一種亡方式。漸對一個陌生柜公司的分析惡,利益相關(guān)毅者入手的途留徑就是報表聯(lián)，記但是單純從憂財務(wù)報表的兩簡單數(shù)字和隔文字上得不洽出實質(zhì)性的配結(jié)果，而要欺利用一定的該分析方法和渣分析技巧，暈同時結(jié)合實檔際情況，正焦確認(rèn)識財務(wù)艙報表本身的皆局限性和非美正常影響因限素，對資產(chǎn)穩(wěn)負(fù)債表、利輸潤表和現(xiàn)金碰流量表進(jìn)行表全面綜合分酸析，以便作歇出科學(xué)決策逼，這個系統(tǒng)伸的動態(tài)過程騙就是財務(wù)報鉗表分析。死隨著房價的煎不斷攀升,局政府開始使孟用宏觀調(diào)控倆的工具進(jìn)行珍調(diào)控,如人在民銀行提高濫準(zhǔn)備金率、爐部分城市開副始出臺限購葵令,從而抑類制房價上漲窩過快。房價門的下跌,一挎方面是因為逼房地產(chǎn)商資趣金緊張,若蹈不降價,很嶼可能就面臨蠶著資金鏈斷業(yè)裂的危機,錄另一方面是愿投資者對房吧價的預(yù)期是鏡下行,所以狡他們采取觀推望的態(tài)度。辱房地產(chǎn)面臨沒困境的背后溜是我國財政授緊張,貨幣劣正常的緊縮款,實體經(jīng)濟貸不佳。峰基于這樣的此背景,本文子希望通過財混務(wù)報表，分缺析房地產(chǎn)行漏業(yè)的狀況及舉其發(fā)展趨勢集，并針對房要地產(chǎn)行業(yè)的渠特殊性，對寧報表分析中芝產(chǎn)生的相關(guān)侵問題進(jìn)行探不討。澆1房地產(chǎn)公伏司財務(wù)報表癥分析現(xiàn)狀耕1.1房地沃產(chǎn)行業(yè)發(fā)展老的現(xiàn)狀款隨著我國不伴斷加大的城佳市化進(jìn)程和亞住房商品化范等重大措施之的實施，近際年來我國房熟地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)況入了高速發(fā)便展階段。目補前，由于房伴價過高帶來掩很多社會負(fù)內(nèi)面的影響。遭國家發(fā)布了灘限購令等措映施抑制房價徒，2012幸年中國15羽個最大城市錘的房產(chǎn)交易井量同比下降末39%就全丹國而言10判月房產(chǎn)交易元量同比下降櫻11.6%費，降幅超過尸了9月份的足7%。交易相量下降己經(jīng)周影響到開發(fā)倆商的現(xiàn)金流穗，在某些情幟況下，還影還響到他們償漲還銀行貸款久的能力。熔目前的一切男政策，都表風(fēng)明政府方面額對樓市的調(diào)箭控力度不會叢放松，直到極房價回歸合努理水平為止坡。2010者年一201禍1年，央行洲12次提升察準(zhǔn)備金率，稼這一目的在裳打擊通脹的浙努力卻列“捐意外姻”勤影響到了房鷹地產(chǎn)，因為暑房地產(chǎn)屬于巴典型的資金鍬密集型行業(yè)災(zāi)，陷入鳴資金鏈困境可的開發(fā)商近郵期開始被迫絲降價銷售。吳而另一方面幕，我國自凝20充13年開始伴，房產(chǎn)稅暫亂行條例不再踢暫行，征高綢額收房產(chǎn)稅私，對本來就喘慘淡的房地堵產(chǎn)行業(yè)，無乒疑是雪上加萄霜。賺1.2房地剪產(chǎn)公司財務(wù)河報表分析存職在的問題懲財務(wù)信息的蓬需求者玉了解企業(yè)財蠶務(wù)狀況和經(jīng)即營狀況最鋸有效途徑礙就是財務(wù)報竟表分析善，對財報表毛進(jìn)行全面、尚合理的分析童有助于決策倘者作出正確兄的決策。財厚務(wù)報表分析散的內(nèi)容包括味對企業(yè)償債絹能力、營運啦能力摩、盈利能力躲及發(fā)展能力錫等方面。傳裁統(tǒng)的財務(wù)分照析理論基于雪普通的企業(yè)張制定藍(lán)出了一系列稅指標(biāo)來衡量盟企業(yè)的上述抱能力，不同放的信息需求膨者基于決策門的需要，通筑過財務(wù)報表掛的分析可以翠對企業(yè)的上借述能力進(jìn)行破評價，以飾便火獲取自己采所武需要的信息至。姐但房地產(chǎn)企專業(yè)與一般的漫企業(yè)相比，予其經(jīng)營存在摔著兩個顯著筐的特點而，土即經(jīng)營周期贊的長期性和播經(jīng)營的高風(fēng)死險性。倆這兩個特點詠決定了房地艦產(chǎn)企業(yè)江的會計核算尋不同于一般賢的其他企業(yè)螞。窗由于受其經(jīng)兩營特點的影笛響，財務(wù)報輪表的數(shù)據(jù)所誠反映的信息限與其他企業(yè)伯的財務(wù)報表剛存在著差異碰，因此利用晚傳統(tǒng)財務(wù)報腫表分析方法膚對房地產(chǎn)企乏業(yè)進(jìn)行財務(wù)寧分析存在一勤定的酬問題和況局限性嫩櫻?？鄞宕罅款A(yù)收賬雪款致短期負(fù)宗債劇增，影展響保對企業(yè)償倩策能力的判斷療按照會計準(zhǔn)秀則蓮要求，貢房地產(chǎn)洲收入確認(rèn)標(biāo)找準(zhǔn)應(yīng)具備以著下羨條件：拾①山工程已經(jīng)竣給工并驗收合饞格；野②哀具有經(jīng)購買加方認(rèn)可的結(jié)羅算通知書；悼③輕履行了吊銷售揚合同晚規(guī)定輕的義務(wù)，且超價款已經(jīng)取膝得或確信可潮以取得；喚④匹成本度能夠可靠地萌計量。然而噴，篩房原地產(chǎn)掩從開始預(yù)售秩到為確認(rèn)艇收入乖，需經(jīng)過多燒個環(huán)節(jié)，少駛則數(shù)月，多屋則三五年，編其間巨額的完房款收入長武期掛在預(yù)收晨賬款，一方列面增加短期納負(fù)債，另一握方面減少了含房款收入內(nèi)決含的所有者頓權(quán)益。測收入的確認(rèn)配是以產(chǎn)權(quán)的鏈轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)詢的，因此趙一般只有等促到企業(yè)完成善了產(chǎn)品的銷膀售并實際轉(zhuǎn)啞移了產(chǎn)品的列產(chǎn)權(quán)才能確打認(rèn)篇收人，同時涂按照權(quán)責(zé)發(fā)刊生制的原則爺將產(chǎn)品成本率確認(rèn)為當(dāng)期譽的成本。這顆樣就使得房變地產(chǎn)企業(yè)的缸經(jīng)營收益只如有等到項目還建成并完成憶銷售以后才埋能夠得以確乳認(rèn)，收益的瀉確認(rèn)與企業(yè)市實際的經(jīng)營潮效益并不能呢完全相匹配待，也就使得浮企業(yè)當(dāng)期確逮認(rèn)的收益無隨法真實反映殃企業(yè)的經(jīng)營所效果。殼特別是近年苦房地產(chǎn)高株額盈利在財派務(wù)報表中無挪法體現(xiàn)，嚴(yán)綱重地影響了撈企業(yè)財務(wù)報傻表分析的結(jié)鐘果森簽房地產(chǎn)企業(yè)抵的利潤數(shù)據(jù)銅對其盈利能耗力的反映具懸有片面性室企業(yè)的盈利蓄能力應(yīng)該反口映瓦了其利用資制產(chǎn)不斷創(chuàng)造知價值的能力厲，而這種能為力是通過利匆潤轟表現(xiàn)的，對寬于經(jīng)營周期腰短的企業(yè)，測由于其收入沿的取得與其循價值的創(chuàng)造浩在各個會計犧期間保持相賤對的平衡，某利用利潤指恐標(biāo)基本可以繼反映出企業(yè)阻的缸價值創(chuàng)造能石力。但對于多房地產(chǎn)企業(yè)潮而言，由于鹽其經(jīng)營周期悉長于會計周符期紅，梳而糟企業(yè)的價值急創(chuàng)造在麻在整個經(jīng)營扮周期內(nèi)醬不制斷地進(jìn)行，辣其收入與成籌本的確認(rèn)具嬌有階段性，從因此利潤數(shù)壞據(jù)不能反映屯企業(yè)創(chuàng)造的濁真實價值。機除了收入與吳成本確認(rèn)的例階段性對利甚潤產(chǎn)生影響造外，企業(yè)的六銷售成本一慈般以單位面兄積成本平均泊計入各套房碧屋，而為整最個產(chǎn)品完工嬸和銷售支付寄的管理費用版、銷售費用毅和財務(wù)費用吹也以會計期嗽間計入各期幼，造成成本役、費用與收朽入的不配比罪，雁房地產(chǎn)蒜企業(yè)線為了持續(xù)趕發(fā)展塘往往會儲備罰大量的土地盼，由此形成幻的土地成本堅按購置時實拼際支付的價至款入賬，未搶包含貨幣時適間價值和土褲地增值部分懶。特別是近苗年來，房地逝產(chǎn)企業(yè)憑借惹其資金、平品牌擁、政府扶持丙，以協(xié)議出垮讓的方式取故得了大量廉沸價的土地，潔其實際地價授已經(jīng)是賬面令成本的數(shù)倍摟，這時夏財務(wù)蜜報表顯示的茫企業(yè)害資產(chǎn)關(guān)嚴(yán)重失實，院影響消費者細(xì)進(jìn)行法企業(yè)煩財務(wù)蔬報表分析。殼另外，房彎地產(chǎn)竿企業(yè)在粒開發(fā)康過程中有相芳當(dāng)部分工程仁款由施工單牛位墊支，比塞例高達(dá)塑30青％～腿50祝％，時間長蠅達(dá)數(shù)年，施脾工單位往往矩對墊支部分敲不開發(fā)票，姻再加上房地劫產(chǎn)企業(yè)為欠邪付工程款拖優(yōu)延工程決算厭時間，往往睬要經(jīng)過幾個約會計年度才等能完成，對負(fù)此，房地產(chǎn)掉企業(yè)就難以帶及時進(jìn)行成撈本核算，造索成賬面成本驟低于實際數(shù)四。殘這會進(jìn)一步鮮扭曲利潤指怨標(biāo)，影響報琴表使用者對凳企業(yè)盈利能摩力的判斷。營1.3周房地產(chǎn)企業(yè)詢財務(wù)報表分府析的勸改進(jìn)措施歷根據(jù)上述對決房地產(chǎn)企業(yè)借財務(wù)報表分斑析存在的局胳限性的分析撲，在對房地師產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蚊進(jìn)行財務(wù)分纖析消時應(yīng)該充分窄考慮房地產(chǎn)寫行軟業(yè)的特殊性取，徐應(yīng)先根據(jù)真婦實性和配比稍原則將財務(wù)厲報表作適當(dāng)移調(diào)整，拘對傳統(tǒng)財務(wù)刻分析方法加討以臨改進(jìn)，以正派確判斷企業(yè)象的財務(wù)狀況僅和經(jīng)營狀況訂，功而后沫才能進(jìn)行常置規(guī)的企業(yè)財鼠務(wù)報表分析構(gòu)。青遭充分利用表樂外信息幅傳統(tǒng)的財務(wù)丙分析這基于報表數(shù)軌據(jù)構(gòu)造了多刻項財務(wù)指標(biāo)河反映企業(yè)的陸各項能力，舊但對房地產(chǎn)沈企業(yè)來講，酷由于其報表艘數(shù)據(jù)存在著憐局限，其對糠企業(yè)狀況的管反映并不一賠定客觀真實娘。而包括財楊務(wù)報表附注預(yù)在內(nèi)的大量根表外信息，什可以為我們仙正確地理解擱和判斷企業(yè)想財務(wù)數(shù)據(jù)的館可靠性提供硬參考。在對災(zāi)房地產(chǎn)開發(fā)唯企業(yè)進(jìn)行財潛務(wù)分析時應(yīng)伯利用表外信啊息，充分考親慮會計方法和的選擇、期陳末資產(chǎn)公允唉價值的變動釋對企業(yè)資產(chǎn)朽和收益的計爛量產(chǎn)生的影竭響。氏此對財務(wù)報表旋的項目進(jìn)行介具體分析并領(lǐng)做出調(diào)整仿鑒于會計報敲表中的數(shù)據(jù)埋受到會計準(zhǔn)抄則約束而可重靠性受到影企響，在對房館地產(chǎn)開發(fā)企燈業(yè)進(jìn)行財務(wù)染分析時應(yīng)對騙其相應(yīng)數(shù)據(jù)爆進(jìn)行調(diào)整。販分析企業(yè)盈薪利能力時應(yīng)雅對預(yù)收賬款帶進(jìn)行詳細(xì)分燭析，結(jié)合項新目完工進(jìn)度阿調(diào)整相應(yīng)年扇度收入及成闖本，并按照青配比原則調(diào)喚整相應(yīng)期間泄費用和稅費腥項目，對企筆業(yè)的盈利能煎力做出合理攔的判斷。在搞分析企業(yè)償雪債能力時，疲對屬于已實茂現(xiàn)收入部分計的預(yù)收賬款漏進(jìn)行調(diào)整，泡合理估計企謎業(yè)的負(fù)債水切平，并結(jié)合褲資產(chǎn)公允價揉值調(diào)整資產(chǎn)織項目，正確漿判斷企業(yè)的慧償債能力。東郵重視對現(xiàn)金邪流量表的分錫析咱與資產(chǎn)負(fù)債以表和利潤表都項目的編制封基礎(chǔ)不同，膛現(xiàn)金流量表檔是以收付實訪現(xiàn)制來編制錫的，數(shù)據(jù)具樸有客觀性。劈而對房地產(chǎn)繩開發(fā)企業(yè)來康講現(xiàn)金流量恰的獲得相對英利潤指標(biāo)對竹其生存和發(fā)尼展具有更重嫌要的作用，婆因此對現(xiàn)金孤流量表的分持析就顯得更續(xù)為重要。卷1.偉4掃房地產(chǎn)企業(yè)彎財務(wù)報表分匯析方法奏挎根據(jù)收款方星式分析預(yù)收揀賬款，確認(rèn)閘收入寸房地產(chǎn)由于竊其商品價值驕很大，收款榮形式與一般悉的產(chǎn)品有很汽大的不同，貴分為漿一次性付款杠、分期付款蟻、按揭付款鷹等形式。對旱于一次性付共款的房地產(chǎn)賽銷售擊，應(yīng)以應(yīng)收內(nèi)款項蹤的足額到賬竹作為收入的示確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，禮而不論其是膝否辦理了房墳產(chǎn)證，只要拐房款足額到偵賬，即可視嗽為柔風(fēng)險擦已轉(zhuǎn)移；對梁于分期付款溜的除銷售，應(yīng)以袋合同即約定的收款冬日期確認(rèn)收勤入，但是買惰方若在合同崇約定日期有須欠付現(xiàn)象，夏應(yīng)考慮買方局的資信鍛能力燙、欠付的金轎額及欠付頻江率等因素，班如果買方的擋資信不佳，防欠付的金額輪過高，或欠往付次數(shù)過杯多，則不能圖確認(rèn)收入；如對于按揭付燕款的房地產(chǎn)繭銷售，應(yīng)待躁交足首期且度按揭窩款已到賬，釘方可確認(rèn)收末入。根據(jù)上斤述原則將預(yù)藝收賬款中應(yīng)扶予確認(rèn)的收百入進(jìn)行預(yù)結(jié)蒼轉(zhuǎn)，并計提衫銷售稅金及斤附加。崗肉分析開發(fā)成漠本的構(gòu)成，宴確認(rèn)成本捎購入尚未紗開發(fā)慎的土地應(yīng)比摘照周邊運土地價格陳進(jìn)行評估，赤剔除資金成葛本后大大高答于賬面價值戰(zhàn)的可認(rèn)同土溫地增值額，副暫估調(diào)增存肚貨和資本公余積；對應(yīng)入拖賬而未入賬殲的工程款按努預(yù)算或估算藍(lán)入賬，對尚館未完工的配煌套工程估價料預(yù)提，使開點發(fā)成本盡可漿能接近實際曲；按照收入蒙與成本配比屋原則預(yù)轉(zhuǎn)成臟本。糊同時應(yīng)該圍按照收入與去費用配比原況則紫調(diào)整夜收入結(jié)轉(zhuǎn)前逗發(fā)生的期間牽費用煩等。德2基于保利柜房地產(chǎn)公司襖的財務(wù)報表界常規(guī)分析寫根據(jù)以上問煌題的探討，白下面將結(jié)合懲房地產(chǎn)行業(yè)耽的特殊性，限以保利地產(chǎn)貌為例，對保大利地產(chǎn)的財近務(wù)報表進(jìn)行極一系列的常穩(wěn)規(guī)分析仁2.1保利饅地產(chǎn)簡介跨保利房地產(chǎn)色集團股份有成限公司(簡警稱保利)由通保利集團控詢股,成立至米今20余年奏,于200崖6年上市。鍵現(xiàn)擁有國家哨一級房地產(chǎn)專開發(fā)資質(zhì)。寒公司多元化國經(jīng)營,業(yè)務(wù)則涉及地產(chǎn)、炸酒店管理、遷貿(mào)易等,公顆司在保利集輝團的支持下謎,在激烈的株市場競爭中室,利用優(yōu)質(zhì)呈的土地儲備銅優(yōu)勢艱苦奮斷斗,迅速樹飛立起保利的劍良好聲譽,個形成了巨大類的品牌價值奔,穩(wěn)固了領(lǐng)果先的行業(yè)地鍵位。房地產(chǎn)爺項目主要遍震及國內(nèi)的北唐京、天津、配上海、重慶洞、廣州、深任圳、香港等匙50多個城姐市及地區(qū),鏡在十幾個國漫家設(shè)有子公狂司和辦事處巾。保利地產(chǎn)耐在全國的布曲局策略以北染上廣為基點禍,向全國福夠射。公司整尋體的業(yè)務(wù)從科商品房開始枝拓展到上下思游的建筑施栗工、物業(yè)、球相關(guān)經(jīng)營等彎?？偟膩碚f款,保利地產(chǎn)剝基于住宅商丟品房的開發(fā)欣,進(jìn)行有效絮的拓展,擴伐展到相關(guān)物使業(yè)。公司落懶實的發(fā)展戰(zhàn)遙略是正“眾三個中心,偵相對發(fā)散永”錯,公司以大盤型城市為中煙心,發(fā)散到亂二級甚至三腸級城市;以礦房地產(chǎn)為中你心,發(fā)散到計上下游產(chǎn)業(yè)上;以商品住命宅的開發(fā)為意中心,發(fā)散廟到相關(guān)領(lǐng)域腎。在20年企的發(fā)展中,滿努力提高效攔益,適度控里制開發(fā)規(guī)模聰,從而提高或自己收益,幸同時企業(yè)高惕管亦重視公點司的資金運我作,在公司剩領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)墨下,樹立了戚良好的行業(yè)拔形象,建立奸了卓越、務(wù)披實的行業(yè)口亡碑隔。糕2.2保利監(jiān)房地產(chǎn)公司視財務(wù)報表常脖規(guī)分析偶冤資產(chǎn)狀況分歲析館表2-1塔密泄固定亮資產(chǎn)/流動員資產(chǎn)比例撫年份型2009分2010赤2011芹固定資產(chǎn)/械流動資產(chǎn)比撇例荒0.002恒3斷0.002礎(chǔ)2嘆0.005笑0碼保利公司2另011饞年的固/們流比例比2漿010年有哄大幅度的提冷高,團主要是固加定資產(chǎn)規(guī)模灶變大,保利毒公司的固定下資產(chǎn)增加的萬比例比較大椅,主要由于準(zhǔn)房屋等建筑抗物增加的比旺重比較大。蜜表2-2迅松鵲被保利巧地產(chǎn)流動資都產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)梁構(gòu)織會計期間凳貨幣資金敵應(yīng)收賬款凈掘額思預(yù)付款項凈邁額巡其他應(yīng)收款尺凈額烏存貨凈額壁流動資產(chǎn)合調(diào)計瓶2009淋17.21蕩%稱0.53%很13.82信%娛0.53%載67.91棗%彩88,50狡4,161繞,242.詳0聰2010究13.06俘%塞0.40%吐9.12%群2.50%延74.93特%迷146,6容71,65旬6,739清.10犁2011色9.66%筐0.56%白6.67%謙2.20%優(yōu)80.91憲%查187,9捉91,38未7,510插.53秩由上表可以礎(chǔ)看出,保利蓋的貨幣資金存比例連年下贏降,保利應(yīng)醬該加強銷售棉,及時出臺艘相關(guān)銷售政申策,加強資糖金回籠速度臺,也同時看編到存貨比例倘連年上升,擁這兩項比例讓均低于行業(yè)駝平均水平,蒸應(yīng)加強銷售萬管理。仿表2-3廉挨哀膽攏應(yīng)收賬款與狂收入比例橡會計年度秘2009牛2010增2011刻應(yīng)收賬款與遭收入比例今0.020被0.016暖0.022剝保利的20稿11年12嗎月31日的慧應(yīng)收賬款的覺賬面價值為閑1,057拜,645,紹022.5蜂9,20未10年12呆月31日的東應(yīng)收賬款5披87,17挎9,871頸.06,上繭升了80.張12%。主楚要公司報告勺期內(nèi)收入增流加所致。由暢賬齡分析可組以得到,2煉011年的悲1年以內(nèi)的莊應(yīng)收賬款為下76.61當(dāng)%,而20露10年的1褲年以內(nèi)的應(yīng)政收賬款為8籌1.31%貸,說明保利末公司應(yīng)加強盛應(yīng)收賬款的交管理,提高悅應(yīng)收賬款的負(fù)周轉(zhuǎn)率。格模償債能力分房析楚償債能力決豈定企業(yè)的生鼠存,關(guān)注企漸業(yè)財務(wù)狀況禽就需要關(guān)注怕償債能力,盜償債能力分翼短期贏償債能力丹和長期碼償債能力目。例表2-4粘濫船禁短比期償債能力撈指標(biāo)駛流動比率僵速動比率請現(xiàn)金比率唐2009池2.31舌0.74予0.4同2010丑2．13禽0.53塞0.28冷2011申1.91四0.36廚0.18婚償債能力與交公司的施發(fā)展瓜密切相關(guān)筒,數(shù)如果焰公司資不抵勝債或是沒有貢足夠的回現(xiàn)金流來還踢款,那么公曲司就面臨破矮產(chǎn)的危機,場所以償債能捉力是股東、促債權(quán)人以及道任何的利益招相關(guān)者都非辜常關(guān)注的,憂影響一個企朽業(yè)是否拆能夠可持續(xù)慎經(jīng)營.對于吩流動比率的塵最佳界定,考不同的人有壇著不同的標(biāo)地準(zhǔn),對于債色權(quán)人來說,衣肯定是希望衣該指標(biāo)越大免越好,這是權(quán)公司可使用虹資金充足的部表現(xiàn),但對辜于股東來說伯,他們要權(quán)范衡公司的經(jīng)僚營性和財務(wù)反費用,他們裹就會有不同允的標(biāo)準(zhǔn)。通限過上述表可由以看出,保胖利地產(chǎn)的流籠動性比較好脆，由于20閑11年政策覆趨緊,導(dǎo)致者整個行業(yè)流居動性大幅度宰下降，保利逐地產(chǎn)的流動巷性也變差，援存貨和在建鄭工程在房地靠產(chǎn)行業(yè)中占森用了大量的孤資金,且隨粗著這兩年國賽家對房地產(chǎn)繩調(diào)控日趨嚴(yán)栽厲,存貨的競變現(xiàn)有著諸極多的不確定砍性,因此,禁在這個特殊獨的行業(yè)中,泡我認(rèn)為相比耗流動比率來御說,速動比崗率有更高的糠參考價值。陰速動比率就屠是速動資產(chǎn)捆/流動負(fù)債虹,速動資產(chǎn)況也就是流動蕩資產(chǎn)中扣除與了存貨的資構(gòu)產(chǎn),像流動聾比率一樣,呈這個指標(biāo)的顛標(biāo)準(zhǔn)也因人緒而異,參考礎(chǔ)整個行業(yè)的扯平均值后,貍這個指標(biāo)具安有更多的參撿考性。然而出，保利的速燕動比率連續(xù)救三年下降,損結(jié)合公司的依短期借款、火應(yīng)收賬款來啦看,我認(rèn)為賢公司的在擴逗大了經(jīng)營規(guī)屢模的同時也欄增加了存貨慰的儲備,導(dǎo)灣致了公司銷耗售收入的下盒降。這主要夠是房地產(chǎn)企勿業(yè)是在封頂純后開始銷售表,但是此時啟收到的現(xiàn)金冤不能直接確膛認(rèn)收入,而匹只能計入到表“戴預(yù)收斃”亮中,當(dāng)然也進(jìn)無法結(jié)轉(zhuǎn)成綿本。201追1年保利的鴨“佛預(yù)收賬款涼”瘦相比201漢0年增長了產(chǎn)154%何,公司由于捐預(yù)售商品房食,實際的償左債能力有一碰定的提高,蟲但由于會計時規(guī)定,沒有哈結(jié)轉(zhuǎn)成本導(dǎo)拍致公司的速拖動比率下降證。些如果說流動仁比率受存貨僻的影響,速拋動比率受其野他資產(chǎn)變現(xiàn)耕的影響,未那么現(xiàn)金比匯率則相對可可靠的多戰(zhàn),它是公司念現(xiàn)金類資產(chǎn)孟/流動負(fù)債飽,公司的這肢類資產(chǎn)幾乎貌沒有變現(xiàn)的雖風(fēng)險,或是落風(fēng)險很小,臨從另一個角些度上反應(yīng)了桑公司的償債柳能力,但是饞該指標(biāo)不能瘡太高,因為胃我們都知道鹽公司占用現(xiàn)怨金是有成本后的,如果公風(fēng)司現(xiàn)金過多慶,就容易造譯成資源的浪百費,成本上跳升。在慣例駁中,大家認(rèn)狗為現(xiàn)金比率胡在20%左逢右較合理?？溆捎谑苷唔斱吘o影響,宿保利地產(chǎn)的潮現(xiàn)金流動比柿率有一定幅用度的下降。掠保利的現(xiàn)金頭比率較差,乎低于20%塌,其現(xiàn)金償辦債能力較弱候,三年來連泳續(xù)下降。但均是深入分析厚保利的流動追負(fù)債,其中注“蔑預(yù)收賬款敢”鎖占了很大一弱部分,說明處其銷售連年宮增長，故總查的來看,保灑利的償債能差力不算弱。眼從保利地產(chǎn)浸的短期償債竊能力來看，間保利的各項值比率較低，椅其主要原因脊是這幾年不蒙斷開發(fā)新的樣地產(chǎn)項目，倚但可以看出閑流動負(fù)債中說預(yù)收賬款增故長較多,沒呼有太大的償仆債壓力,但似保利地產(chǎn)仍刮然應(yīng)該重視活現(xiàn)金流量，峰加強現(xiàn)金流凱量管理。龍表2-5花襪選毀蠢長期償去債能力指標(biāo)其資產(chǎn)負(fù)債率吩有形資產(chǎn)凈槐值債務(wù)率置權(quán)益負(fù)債比領(lǐng)率鬧權(quán)益系數(shù)宵債務(wù)償付比剪率仍利息保障倍依數(shù)刺2009憂0.7禮2.51蝶0.4萍3.58騎1.16食-54.9梳1雄2010令0.79寇4.05怨0.25雜5.13殿1.04黃-5.37咽2011么0.78圈4.34助0.23諒5.53莊0.99前-23.6齡9粒公司總資產(chǎn)攝的總額、結(jié)憑構(gòu)、企業(yè)經(jīng)潛營狀況、資慢產(chǎn)流轉(zhuǎn)的穩(wěn)瞇定性等都會幣影響到公司偷的長期償債購能力。一方間面公司的持柜續(xù)經(jīng)營是公勁司利潤的源絹泉,反映了居公司穩(wěn)定現(xiàn)撞金流的情況忘,另一方面鴉公司的所有技者權(quán)益總額矮反映了投資趨者對該公司師的可承受風(fēng)粥險和未來的遮預(yù)期,當(dāng)然撈負(fù)債也從另持一方面反映稱了另一類利包益相關(guān)者對傍公司的評價左。所以,我叢們通過資產(chǎn)冒負(fù)債率、權(quán)蟻益負(fù)債比率饒、利息保障齒倍數(shù)等指標(biāo)銳來分析企業(yè)恩長期償債能霞力。勸由于杠桿效活應(yīng)的存在,倉公司的投資訂者更希望通慧用負(fù)債經(jīng)營婆來獲得更多亂的好處,但廈是負(fù)債一旦專增加,債權(quán)昂人的風(fēng)險就筒會越高,他盡們又不愿意膛,他們都希漠望借出去的估錢歸還能有味所保證。所導(dǎo)有者權(quán)益比屑率是資產(chǎn)負(fù)鳴債率的變式鍛,都是對公蜻司長期償債拔能力的衡量贊,不過是從壞不同的角度同出發(fā)。保利奸地產(chǎn)的資產(chǎn)仗負(fù)債率、有滲形資產(chǎn)凈值來債務(wù)率都很吃高。這兩個埋比率,尤其穩(wěn)是有形資產(chǎn)饞負(fù)債率,排聯(lián)除了不能立請刻變現(xiàn)的無扶形資產(chǎn),遞穴延所得稅等申的影響。更設(shè)能說明企業(yè)嘗長短期資產(chǎn)娘支撐企業(yè)資底產(chǎn)的能力。聯(lián)一般來說,賢企業(yè)資產(chǎn)負(fù)獵債率不應(yīng)大軍于70%,劣否則債權(quán)人巡會承擔(dān)較大娛的風(fēng)險,近膚年來,保利浸進(jìn)行了大規(guī)晨模的融資行鉆為(包括股弓權(quán)融資和債椒券融資),欲在2011渠年末,保利先地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)灰債率達(dá)雖然抓大于70%疑,闖但低于行業(yè)蛙平均水平，嶄保持著穩(wěn)健穿的資產(chǎn)負(fù)債肢率,為公司禮進(jìn)一步利用頭財務(wù)杠桿打遮下了基礎(chǔ)。白利息保障倍亂數(shù)是衡量企碼業(yè)償付到期秒利息的能力蕩,常用于評擴價企業(yè)用效址益支付利息民費用的能力腦和債權(quán)人投稅資的安全性堪。一般來說醉,利息保障驚倍數(shù)越大,舅說明債權(quán)人施越安全,若民此比率小于慘1,說明企昨業(yè)有債務(wù)危柏機,不僅無質(zhì)法還本金,度甚至支付利爪息都存在困撕難。從表格臺上看,保利鼻的利息保障曲倍數(shù)小于1胞，而且很低西甚至出現(xiàn)負(fù)堆數(shù)，存在一字定的債務(wù)危巾機。豐資本結(jié)構(gòu)的植合理性是保苗證公司長期違負(fù)債能按時掘償還的一個宣重要條件。繼下面將從資康本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)暮的角度來分秀析保利地產(chǎn)擋。下圖均以伙萬為單位。準(zhǔn)圖2-1很紋蠶燃識剛資本結(jié)構(gòu)孫圖2-2診框譯爺資產(chǎn)居結(jié)構(gòu)宮從上圖來看陰,保利的資激產(chǎn)中流動資駐產(chǎn)比重大,子高于行業(yè)平絡(luò)均比重;籌戲資方式主要歉由短期籌資具方式構(gòu)成,震但保利地勒產(chǎn)的流動資握金大部分由貫長期借款組械成,相對穩(wěn)念定,風(fēng)險也遭不大,屬于埋穩(wěn)健型資本繞資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。悲擦營運能力分倦析寫營運能力反多映了公司對悠資產(chǎn)利用的稻效率,即用蒸多少的資產(chǎn)碑來獲得多少蠟的收益,溫以下略將從短期資辮產(chǎn)營運能力此和長期資產(chǎn)壘營運能力兩楊方面來分析箏保利地產(chǎn)的雖營運能力。熊表2-6防苗乞煤獎陸存貨周轉(zhuǎn)徒率吧會計年度俱2009斗2010嶼2011拖存貨周轉(zhuǎn)率雁0.29哄0.28菜0.23卸存貨是企業(yè)巨核心的價值塘,是企業(yè)競打爭的籌碼,挖是企業(yè)經(jīng)營院活動的基礎(chǔ)蠻,對于房地掀產(chǎn)企業(yè),存隨貨何時變現(xiàn)葉,泄如何玩變現(xiàn)受國家箱政策的影響隨巨大,所以顛存貨的管理政尤為重要。歡加快存貨的鉤周轉(zhuǎn),也是慘房地產(chǎn)企業(yè)販的經(jīng)營成敗介的關(guān)鍵.驅(qū)從2009案年欣——跨2011年綱,保利的存胳貨周轉(zhuǎn)率有擺下降的趨勢咬,這主要是術(shù)由于一方面孝公司不斷拿話地蓋房子導(dǎo)加致存貨的增擦加,另一方互面從201島1年以來,雙房地產(chǎn)行業(yè)視的銷售并不衫樂觀,銷售膨的增長沒有滲跟上。從上澆述表格可以柴看出,在2色011年保徑利地產(chǎn)的存葉貨周轉(zhuǎn)率有砍所降低,給保利地產(chǎn)的撤前三季的銷華售收入比上餓年同期增加重了26%,簽而存貨周轉(zhuǎn)蛛率的降低幅撞度較大,也述顯示了公司醫(yī)銷售狀況出湊現(xiàn)一定的困卡難,積壓在田手里的項目路較多,容易料有發(fā)生跌價縫損失的風(fēng)險老較大。隨著薯公司業(yè)務(wù)的故增加,存貨殺也相應(yīng)的增趴加,當(dāng)然公凳司的存貨量巷是公司賴以德生存和發(fā)展界的基石。存察貨的結(jié)構(gòu)也非體現(xiàn)了公司用在資源配置紡上的策略。料所以,一方滔面在建產(chǎn)品訊應(yīng)該保持合橡理的數(shù)量,飾另一方面存敘貨周轉(zhuǎn)率只俘要在一定的兔范圍內(nèi)都是訪正常的。但守是公司還是愚應(yīng)該從優(yōu)質(zhì)序資產(chǎn)入手,欄盤活資產(chǎn)、鏡提高資產(chǎn)的悉利用效率,木最大限度地數(shù)發(fā)揮公司的典規(guī)模效應(yīng),招使存貨的增褲長和銷售的謠增長都保持時在合理的水滅平。爸表2-7盾喉屢擠牽社資產(chǎn)周轉(zhuǎn)圖率張會計年度沃2009監(jiān)2010疏2011暴固定資產(chǎn)周感轉(zhuǎn)率釣116.4字2形135.6予6揉74.50鷹總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)牢率中0.32堡0．3菌0.27工保利地產(chǎn)2雪011年固唱定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)折率大幅度降瓶低,主要由餡于固定資產(chǎn)踢增加了70讓84萬。但扁總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)弦率也下降幅奮度比較大,藝這主要是由顛于保利的2浙011年存援貨周轉(zhuǎn)率和伶應(yīng)收賬款周哲轉(zhuǎn)率都下降融。存貨周轉(zhuǎn)貿(mào)率的下降導(dǎo)荒致了總資產(chǎn)后周轉(zhuǎn)率的降沈低,所以公急司需要在存士貨的管理上馳下功夫。從舌以上的分析豪看來，保利瓜地產(chǎn)應(yīng)該對捧其應(yīng)收賬款絕和固定資產(chǎn)飲的管理更細(xì)殘致,從20探10年開始德,國家從宏妨觀上開始調(diào)躺控房地產(chǎn)市談場,導(dǎo)致其悄不得不拿地襪后迅速建房濾,完工后又濾因為資金的依壓力,不得迷不讓利促銷噴。管理層應(yīng)龍該對存貨做失好精細(xì)化的丸管理。霸特盈利能力指炒標(biāo)分析否盈利是公司冶得以生存和左發(fā)展的動力矮,是投資者藍(lán)選擇投資目草標(biāo)的原因,泥是債權(quán)人回老收債權(quán)獲取忘利息的保證創(chuàng)。泡表2-8只營朋資產(chǎn)收益按率和凈資產(chǎn)撫收益率奮會計年度水2009凈2010肥2011匹資產(chǎn)收益率襯0.04躍0.03碑0.03琴凈資產(chǎn)收益嘗率攤0.14述0.17病0.19醋從上表可以碼看出,保利胞地產(chǎn)資產(chǎn)收煤益率和凈資忍產(chǎn)收益率都師很穩(wěn)定,充角分說明管理塵層對于資產(chǎn)皮營運管理能如力很卓越,岸在外界環(huán)境軌波動的情況牢下,及時調(diào)喉整發(fā)展方向怨。對于未來裙的發(fā)展趨勢斑,首先要看汽房地產(chǎn)行業(yè)策的發(fā)展趨勢良,目前調(diào)控糟政策沒有松獅動的跡象,媽交易量和房成價不斷下降捆,考慮到公也司的種種問摸題，保利地吉產(chǎn)乃至整個窄房地產(chǎn)行業(yè)蹦的未來走向浸其實并不明許朗。押表2-9罪聰沸妻脈尾經(jīng)營指有數(shù)秤會計年度僑2009偶2010抹2011炎經(jīng)營指數(shù)卻-0.28巷56隊-4.06逝34前-1.86猴83峰經(jīng)營指數(shù)等挖于經(jīng)營現(xiàn)金醉凈流量/公覽司凈利潤,落該指標(biāo)一方韻面體現(xiàn)了公斬司盈利的水吩平,另一方猶面也體現(xiàn)了晝公司盈利的徹質(zhì)量。么從表格可以向看出,保利逼地產(chǎn)的經(jīng)營毛指數(shù)變動幅暫度特別大,狗這些指標(biāo)反部映出公司資暗金有著一定姻的不確定。犧房地產(chǎn)行業(yè)巨的特殊性決駕定,十年的測黃金期導(dǎo)致腹地產(chǎn)公司前理兩年瘋狂拿車地。造成公臥司現(xiàn)金回流以的困難主要點也在于此,謹(jǐn)而在今年商巷品房存量較果高,存貨沒陶有及時銷售科,造成一定串的積壓。這越是保利面臨槽的問題,也仗向保利的管配理當(dāng)局提出支了問題哈——槳如何將存貨糧合理變現(xiàn),賢加強現(xiàn)金流賽的管理。為阻此,鷹保利地產(chǎn)在塘銷售上應(yīng)采綁取墓有效的措施膠,消化庫存預(yù),采用不同崇的策略進(jìn)行唯租售,同時緩對不同的項瘋目采用不同蜂的考核方式棟,重新擬定道項目計劃肚，賞以降低現(xiàn)金觸流出跨。剪表2-10捷趁瀉旱崖每股現(xiàn)乎金流量脾會計年度態(tài)2009妄2010歪2011恭每股現(xiàn)金流炎量活-0.33攻-4.89帽-1.33炮一家公司的益每股現(xiàn)金流以量越高,說夸明這家公司鞋的每股普通證股在一個會糊計年度內(nèi)所評賺得的現(xiàn)金濃流量越多;疾反之,則表呆示每股普通卵股所賺得的僻現(xiàn)金流量越舉少。公司現(xiàn)腔金流強勁,閣很大程度上牢表明主營業(yè)工務(wù)收入回款榜力度較大,煩產(chǎn)品競爭性陰強,公司信捐用度高,經(jīng)預(yù)營發(fā)展前景伏有潛力。從肅上述表格可貪以看出,保滴利的11年到底的現(xiàn)金流哲量均為負(fù)數(shù)澇,截至10芬月26日,尋共有70家昌房地產(chǎn)上市賣公司披露了胞第三季度財蛇報,七成房扶企經(jīng)營性現(xiàn)邀金流為負(fù),綁超過四成房按企凈利潤下籠滑甚至虧損盼,80%以暖上房企負(fù)債啊同比增加。殘整個地產(chǎn)行循業(yè)面臨的是勿中國實體經(jīng)途濟下滑,地僻方財政緊張將,政策調(diào)控促力度加強。昏保利的每股脖現(xiàn)金流量比劫較低，連續(xù)昌三年每股現(xiàn)見金流量為負(fù)果數(shù),應(yīng)加強腸現(xiàn)金流的管遼理盆。華圖2-3測齡營業(yè)門毛利率懂營業(yè)毛利率簡等于營業(yè)毛掘利額/營業(yè)掠凈收入。該盈指標(biāo)不僅反澆映了公司的撲經(jīng)營水平和卵經(jīng)營效率,尿營業(yè)毛利率魄是公司可支雞配利潤的來刻源,該指標(biāo)袖越強,能抵職消的成本越稱多,每一產(chǎn)嫩品產(chǎn)生的利嫂潤就越多。崇從上表可以漂看出，保利照三年間盈利詞的波動比較摸大,10年運底比09年真底指標(biāo)有一挑定程度的降竄低。但是我受們必須注意敬到，這一指米標(biāo)更多反映爪的以前年度匹的銷量實現(xiàn)外的收入。由沙于房地產(chǎn)行春業(yè)都是交房羞后才確認(rèn)收采入,托去年冷和前年房地皮產(chǎn)銷量的福辱,今年房地橫產(chǎn)企業(yè)可以田維持全年業(yè)徑績.維表2-11侄草飾綢溪王預(yù)收賬辰款敗會計年度鏈2009灶2010魚2011兄預(yù)收賬款荷2,983簽,043.賓30立5,154僑,432.減85猜7,092攝,822.犯63鞭從該陡表咳,可以看出妥,保利地產(chǎn)彩的預(yù)收賬款游有所增加,仍然而仔細(xì)分鋸析,可以看咬出保利地產(chǎn)但2011年遣預(yù)收賬款增罪幅由72.廣79%下降進(jìn)到37.6號0%,由于矛房地產(chǎn)的特難殊性,多銷它售期房,在堅交房的前一第年、前兩年吸都已經(jīng)收到沉了款項,直付到業(yè)主收房禿后,滿才能確認(rèn)為違收入。所以召我們要分析蘇房地產(chǎn)的現(xiàn)斤狀,不能看杠利潤,利潤容代表的是去廊年、前年交捆易實現(xiàn)的收桐入,而不是硬當(dāng)期的收入漿,要側(cè)重看給預(yù)收賬款。秘保利的預(yù)收敵賬款增幅都膏下降很大,激可以看出企篩業(yè)的銷售開夠始困難,不繩如以往年份扒的增長快,智需要調(diào)整發(fā)辨展方向,多弊元化經(jīng)營,崇開發(fā)商業(yè)地谷產(chǎn)等地產(chǎn)新喝模式。塑從盈利能力打分析上看，弟保利地產(chǎn)的按資產(chǎn)和凈資弓產(chǎn)收益率變純動較大,主救要由于公司汗的資產(chǎn)規(guī)模爛比較大,受某整個行業(yè)波輪動影響比較譯大。從經(jīng)營恰指數(shù)和每股摟現(xiàn)金流量來胳看,保利炭略顯不穩(wěn)定床。保利的毛湯利率波動相價對比較大,惜預(yù)收賬款的炊增長幅度下蒜降很快,需械要更多的推鹽進(jìn)銷售,推莫進(jìn)精確化管除理。但是目挑前保利的預(yù)叨收款金額龐坐大,可以應(yīng)撫付經(jīng)營性現(xiàn)桑金流缺口。睬披成長性分析澤表2-12灌升閉柳般制成長性分析妥指標(biāo)薦會計年度濕2009憶2010鏡2011校主營業(yè)務(wù)增辱長率礎(chǔ)0.48對0.56汪0．31睬凈資產(chǎn)增長壞率班0.78掏0.18豆0.19研總資產(chǎn)擴張噸率痰0.67勞0.7資0.28揮從表格可以支看出,保浴利的各項增舒長率有很大新的波動,1跟0年是大規(guī)軋模擴張的一箱年,依賴于脆當(dāng)時整個行汪業(yè)蓬勃發(fā)展厭,11年的濃總資產(chǎn)擴張奪率和主營業(yè)昏務(wù)增長率有叮所放緩,應(yīng)掩對行業(yè)狀況芳,適度放慢役腳步。由于玩房地產(chǎn)行業(yè)飼政策調(diào)控力戒度短期不會關(guān)降低,1里2年,保利咬再錫度兼將擴張速度蘇放緩,進(jìn)一度步調(diào)整搬了哲公司經(jīng)營業(yè)勞務(wù)的結(jié)構(gòu)。能2.3照式對保利地產(chǎn)鼠財務(wù)報表分覺析的廊小結(jié)擋綜合償債能新力、營運能播力、盈利能慧力、成長性應(yīng)分析來看,磚保利在整塞體行業(yè)處于賞大波動的狀的況慧下夾,盈利狀況工處于很大的綁波動,比上旗年下降一定掘幅度,應(yīng)調(diào)鍵整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仆,適應(yīng)消費膝群體,同時匠加強存貨、窄應(yīng)收賬款、輕現(xiàn)金流的管諒理。演在國家大力棕宏觀調(diào)控的搞政策下,對協(xié)公司的資金申更是一場考拒驗,鑒于國蟲家在201魯2年對房地匠產(chǎn)的調(diào)控并卡沒有松動的靜情況下,建奴議保利地產(chǎn)芽在銷售策略植上注意要以膜增加銷售,爭加速回款為鉗指導(dǎo)思想,帥為公司迅速道補充現(xiàn)金流潤,同時借助遞于財務(wù)杠桿唯,開拓融資堆渠道,拓寬腿思路,從金擔(dān)融、銷售上此入手。20卵11年己經(jīng)深出現(xiàn)了一批園小房地產(chǎn)企合業(yè)破產(chǎn)的案卷例,歸根到映底都是資金賺鏈斷裂,所性以保利地產(chǎn)上面臨的情況旺不是個例,同而是整個行姐業(yè)在高速擴鼓張后必然面昨臨的問題,商企業(yè)更需要扮從財務(wù)上下糞功夫,在困孔境中尋求自謀己發(fā)展的道旺路。葛從目前保利犁的管理現(xiàn)狀忠來看,建議愁進(jìn)一步優(yōu)化駁存貨結(jié)構(gòu),妨適度控制存撈貨數(shù)量。在示這一輪行業(yè)利調(diào)控中,行己業(yè)要經(jīng)歷一襲次大洗牌,今如2010占年房地產(chǎn)行籮業(yè)并購多達(dá)價84起,為猜所有行業(yè)之畏龍頭,涉及竿金額高達(dá)2女5.8億美券元。201惠1年,房地控產(chǎn)行業(yè)的并裁購速度繼續(xù)漠加快,并購內(nèi)案不斷增多湯,2011辦年上半年房勸地產(chǎn)行業(yè)并暈購數(shù)量已達(dá)建到57起,瓦相比201拌0年上半年頑增加了27程起。截止2江011年底聲,房地產(chǎn)行陜業(yè)的并購案融數(shù)量總量已舒突破100聯(lián)起,超過2瓶010年全電年的數(shù)量。栽綜上所述,動只有穩(wěn)定的迫市場占有者槐,企業(yè)豐富貝產(chǎn)品線,不局是單一的高俯端品種,薄婦利多銷、加盛快貨款回款出率,才能歷以經(jīng)數(shù)個房地參產(chǎn)調(diào)控周期督而能屹立不艘倒。歸3房地產(chǎn)公鹿司財務(wù)報表榆分析未來發(fā)隊展趨勢倆現(xiàn)行的財務(wù)幸報表分析體隆系，在整個里自身體系上訴也存在局限鋸性，尤其是轉(zhuǎn)房地產(chǎn)這樣螞的特殊行業(yè)就，在可預(yù)見緞的未來里，盯財務(wù)報表分絨析體系一定曉會更科學(xué)完庫整。傭3.1對玉財務(wù)報表本票身的改進(jìn)鋼第一，加強未對會計報表書附注的分析召。允依據(jù)《中華必人民共和國賣公司法》、幸《中華人民哀共和國證券澇法》等法律窄法規(guī)股，房地產(chǎn)公鞠司在財務(wù)報退表附注中，抱除披露一些提必要信息外偵，還必須額調(diào)外披露質(zhì)量墳保證金、維投修基金和存蘆貨核算方法教、合并開發(fā)喚項目編制報機表時采用的陽方法等一系房列內(nèi)容，因間此，房地產(chǎn)恰公司的財務(wù)腳報表附注是璃其財務(wù)報表丑分析必不可惱少的一部分網(wǎng)，蜂能夠幫助理禍解會計報表科的內(nèi)容而對津有關(guān)項目等似所作的解釋女，可以更好爹的滿足報表親使用者的需痕要。這第二，加強神物價變動會體計研究，增陽強其操作性恢和應(yīng)用性。正如何消除通史貨膨脹對會昌計信息的影爭響，增強財孫務(wù)信息的真閘實性和可比飼性，已成為泊現(xiàn)階段我國蛾會計界迫切搭需要解決的新問題。房地巡產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)爺營周期較長插，通貨膨脹輝對房地產(chǎn)公非司的影響于河是更為深刻遲。從國際上很看，多數(shù)國壺家將一般貨要幣購買力調(diào)振整的財務(wù)報層表和現(xiàn)值的墻財務(wù)報表同映時作為補充野報表。但我鹽國關(guān)于通貨嘴膨脹會計理懷論的研究還察很不成熟，娛應(yīng)加強這方薪面的研究。崇第三，嚴(yán)格堂執(zhí)行新會計化準(zhǔn)則，盡可釋能地減少同寨一類經(jīng)濟業(yè)講務(wù)采取不同斥的會計處理失方法和估計平，減少人為龍操縱空間，倡使同行業(yè)間陽統(tǒng)一口徑，鄭更具可比性爬。辛3.2對數(shù)財務(wù)報表分災(zāi)析指標(biāo)的改頂進(jìn)逮應(yīng)加入現(xiàn)金噸流量分析指徑標(biāo)及安全邊蠅際分析指標(biāo)追?，F(xiàn)金流量貢和會計利潤姥反映了不同層維度的會計勉信息，二者傘具有很強的獲互補性?，F(xiàn)鍵實環(huán)境下，幻現(xiàn)金流量信璃息的分析非占常重要。永一是補充盈廳利能力的指艇標(biāo)。補充經(jīng)順營活動現(xiàn)金抓流量／凈利脊?jié)?、?jīng)營活充動現(xiàn)金流量榜／營業(yè)利潤旁，全部活動握現(xiàn)金流量／維凈利潤，這拳三項指標(biāo)能顯從總體上反舌映出在企業(yè)恭利潤中有胡多大比例的抓現(xiàn)金支持，棕從而幫助使繡用者判斷利懲潤的現(xiàn)金保壓障程度。眉對房地產(chǎn)這捆樣現(xiàn)金為王忽的行業(yè)，現(xiàn)薄金流尤為重耳要。焰二是增加獲殿現(xiàn)能力指標(biāo)煤。增加凈資零產(chǎn)現(xiàn)金回收才率和主營業(yè)意務(wù)收現(xiàn)率。蔬凈資產(chǎn)現(xiàn)金那回收率鎖=譯經(jīng)營活動現(xiàn)易金凈流量／政平均凈資產(chǎn)神，該指標(biāo)是捎對凈資產(chǎn)收冒益率的有效璃補充，它更絲注重現(xiàn)金概未念，也更真砍實可靠，通冷過對比凈資豬產(chǎn)收益率和南凈資產(chǎn)現(xiàn)金碧回收率，就就可以暴露出果那些提前確套認(rèn)收入的問共題；主營業(yè)扇務(wù)收現(xiàn)率床=杜銷售商品、估提供勞務(wù)收帆到的現(xiàn)金／奇主營業(yè)務(wù)收偏入，該指標(biāo)敲能夠評價企粒業(yè)的銷售質(zhì)熱量，通過分沃析可以了解挽企業(yè)主營業(yè)繞務(wù)收入有多妥大比例轉(zhuǎn)換夏成了現(xiàn)金，鄙又有多少以帝應(yīng)收賬款的期形式存在。瀉三是完善償接債能力的指民標(biāo)。如現(xiàn)金跟到期債務(wù)比站=薯全部活動現(xiàn)梨金凈流量／貞流動負(fù)債、副現(xiàn)金債務(wù)總激額比預(yù)=徒全部活動現(xiàn)寸金凈流量／疑(鐘流動負(fù)債翅+村長期負(fù)債笛)央、利息保障限倍數(shù)稼=敞經(jīng)營活動現(xiàn)塞金凈流量／多財務(wù)費用，鳴前兩項指標(biāo)余能有效地反課映公司所有合活動產(chǎn)生的狡現(xiàn)金凈流量印對到期債務(wù)糟的保障程度楚，能穩(wěn)健地衫反映企業(yè)的秧償債能力，鞋避免了全部敢賬面利潤可奏以進(jìn)行全部梢及時支付的濕假象。利息慢保障倍數(shù)能法有效地反映賺經(jīng)營活動現(xiàn)趁金償還債務(wù)靈利息的能力六。疏四是增強營磚運能力的指母標(biāo)。如經(jīng)營搖活動現(xiàn)金流辨量／主營業(yè)僻務(wù)收入、經(jīng)贈營活動現(xiàn)金夜流量／資產(chǎn)嗓總額等，以嘗充分揭示正疲常的經(jīng)營活克動帶給企業(yè)雪的現(xiàn)金及其秒等價物。這遺些指標(biāo)都可箱以為信息使直用者提供真肥正可靠的信