第一頁，共二十七頁。天元區(qū)作為日新月異的新城區(qū)，依賴其株洲政治中心的地位，在整體規(guī)劃以及發(fā)展前景方面優(yōu)勢明顯，成為眾多實力派開發(fā)商的競爭前沿，“湘銀”、“聯(lián)誼”、“耀華”、“中房”等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛斥重資開發(fā)，“海創(chuàng)”等外地房產(chǎn)開發(fā)商也把進軍本地市場的第一站放在河西，河西也因此成為城市四區(qū)中開發(fā)成本居高難下的高端市場

荷塘區(qū)由于政府扶持以及自身區(qū)域優(yōu)勢逐漸發(fā)揮等方面的原因，房地產(chǎn)項目的開發(fā)也逐漸增多，由于前幾年房地產(chǎn)開發(fā)項目較少，開發(fā)項目在規(guī)模、檔次等方面也難以滿足消費需求，該區(qū)域的購房能力有待釋放，“西子花園”、

“玫瑰名園”等都值得關注

市調分析篇第二頁，共二十七頁。作為一個傳統(tǒng)的工業(yè)城市，株洲的大型工業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)分布在石峰區(qū)（北區(qū)），空氣污染、環(huán)境質量等問題一直是制約該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，不過眾多的企業(yè)也為該區(qū)提供了發(fā)展空間

而蘆淞區(qū)（南區(qū)）則依托輻射力強的服裝大市場，商鋪及住宅物業(yè)供需兩旺，交投活躍，大規(guī)模的舊城改造也為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了更多商機；而建設南路沿線所擁有的珍稀的城市山水生態(tài)景觀，更為開發(fā)商開發(fā)“高檔樓盤”提供了先天條件，“湘江四季花園”、“碧玉花園”等眾多項目依次排列，競爭激烈程度不言而喻

第三頁，共二十七頁?？v觀株洲整個房地產(chǎn)市場，天元區(qū)作為風起云涌的本地房地產(chǎn)市場的“始作俑者”，房價一路高走，全線飄紅，并將引領整個市場步入“大盤時代”，繼續(xù)扮演領頭羊的角色；蘆淞區(qū)商、住市場交投兩旺，蘆淞大橋的開工建設將有效改善其交通現(xiàn)狀，激活該區(qū)域內建設南路的開發(fā)熱潮；石峰區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)在近年橫空出世、先聲奪人，但仍有必要對其保持謹慎樂觀的態(tài)度；而對于荷塘區(qū)，2005年展開的一輪“補漲”行情卻是的確值得我們期待的

第四頁，共二十七頁。湘江四季花園雄跨建設南路商貿(mào)中心輻射地段，一期由15棟時尚小高層和部分多層公寓組成，總建筑面積12萬平方米。住宅單位戶型面積128—248平方米，園內會所、游泳池、四季休閑廣場、步行街等社區(qū)配套設施齊全，水景園林、山體公園點綴其間，是株洲目前最具時尚、生態(tài)、人文特色的高品質社區(qū)。

西子花園位于荷塘區(qū)西北側株洲市老干所內，總建筑面積12余萬平方米，由27棟小高層、多層住宅樓組成。小區(qū)內擁有會所、休閑廣場、人工湖、天然湖景觀等園林特色，演繹蘇杭江南文化，該案定位于豪門概念，主題推廣為行政級現(xiàn)代生態(tài)社區(qū)，銷售狀況不理想，價格在往下調，可能會定位在1500元/平方米左右。

湘銀小區(qū)·世紀花園第三期總占地面積11.3萬平方米，總建筑面積26萬平方米。由28棟12—18層的電梯小高層圍合。首創(chuàng)健康主題，將引領株洲家居健康生活新理念。主題打造湖南省首家涉外國際居住小區(qū)，起價1580元/平方米，均價1800元/平方米左右，銷售情況火爆。

海創(chuàng)·明珠花園

位于長江北路，湘江的西岸，距株洲一橋和二橋均約2公里，總占地163畝，近11萬平方米；總建筑面積近16萬平方米，容積率1．45綠化率達40％，以引導住宅居住新觀念為己任，致力于改善株洲市民居住環(huán)境，均價在2000以上，采用每戶每價的靈活定價方法，充分利用好樓層、景觀、朝向等增值因素。

第五頁，共二十七頁。項目的成功首先來自于開發(fā)商的信心與努力!做項目正是一次理性的軌跡與激情的舞步的完美結合作為開發(fā)商要向人們講述一個精彩的故事——成功的項目一定要有他的傳奇因素。而且這個故事將必須保持新鮮，不斷的給人以驚喜。仍要善于表演——一種建立在策略基礎上的市場行為藝術任何一家地產(chǎn)商都要遵從“速度、變化、控制”的法則，要懂得如何因勢而變并引導市場引言第六頁，共二十七頁。我們知道，一個產(chǎn)品系統(tǒng)是由核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品及外延產(chǎn)品（附加值）組成的，但就目前而言，株洲房地產(chǎn)市場競爭著眼點尚處在前兩類產(chǎn)品層面上，憑借地段、規(guī)劃、戶型、綠化等能看得見摸得著的“有形產(chǎn)品”進行大比拼，結果在模仿風盛行的今天，無人能獨領風騷三五月，可謂短兵相接、頭破血流?？梢?，在“有形產(chǎn)品”這一層面的競爭空間相當有限，而且易于模仿，至多能獲取個行業(yè)平均利潤而已，故若要擴大獲利空間，更快的將產(chǎn)品銷售出去，就只能是在產(chǎn)品的第三空間――“外延產(chǎn)品即產(chǎn)品附加值”上面做文章了，因為“附加值”是以無形駕馭有形、無招勝有招，超越產(chǎn)品本身，讓別人無法克隆，這就相當于進入了無競爭高利潤的美妙境界。那么，對一個樓盤而言附加值是從哪來的？從何入手才能增加其最大附加值呢？第七頁，共二十七頁。

我們可以從著名的“附加值模型”――經(jīng)濟學家關志雄的模型中得到答案：在一個產(chǎn)品的業(yè)務鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因為中間品的生產(chǎn)有技術含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務，附加值又高起來，因為它有品牌，有健全的銷售服務體系。由此可見，在組裝的上游，是技術、信息與知識；在組裝的下游是包裝、銷售及服務。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。

第八頁，共二十七頁。顯然，房地產(chǎn)利潤多寡的淵源也是如此，若光憑借在“中游組裝”階段靠“施工質量”來創(chuàng)造利潤，那是“廉價勞動力在創(chuàng)造財富”雖然這是一條不可逾越的途徑，但肯定不是最佳最有效的利潤來源，因為在同質化異常嚴重的今天，很難在“施工質量”做出差異化的文章，也許“過程精品”的提法曾驚艷業(yè)界、風靡一時，它無足以給開發(fā)商帶來快速的銷售和高額利潤率；

第九頁，共二十七頁。因此，我們在策劃本項目時，從房地產(chǎn)的“上游研發(fā)階段”開始，結合本項目的具體情況和株洲樓市得特點，在產(chǎn)品的設計定位上，創(chuàng)造“高附加值產(chǎn)品”——“SCAPHO”集成式社區(qū)！在項目的“下游銷售階段”，我們也將提供我們積累多年的資源和經(jīng)驗總結出來的“附加值實現(xiàn)體系”——精湛的包裝，快速的銷售和滿意的服務。第十頁，共二十七頁。整體定位闡述：

打造“SCAPHO”集成社區(qū)，營造株洲獨具特色的“復合社區(qū)”！

她是由APARTMENT(住宅/公寓)、SHOPPING(購物/商業(yè)街)、CONVENTION(公共集會場地)、PARK(花園綠化廣場)、HOTEL(酒店/招待所)、OFFICE（商務樓）構成的綜合社區(qū)她將倡導株洲一種新的生活，她將是一個讓人心動的地方——“SCAPHO”社區(qū)。第十一頁，共二十七頁?！癝CAPHO”APARTMENT(住宅/公寓)OFFICE（商務樓）PARK(綠化廣場)SHOPPING(購物/商業(yè)街)CONVENTION(公共場地)HOTEL(酒店/招待所)第十二頁，共二十七頁。綜述：

居住、工作辦公、購物休閑融和一體，這不是一個單調的封閉的住宅區(qū)，而是一個有住宅、有街鋪、店鋪、有辦公、有花園、有廣場的混合都市型社區(qū)。它是開放的，這里沒有圍墻，數(shù)條小街是繁華的城市中心的一部分，街上有店鋪，有餐廳，有辦公，有居家，和巴黎、東京、上海的市中心一樣…第十三頁，共二十七頁。第十四頁，共二十七頁。第十五頁，共二十七頁。第十六頁，共二十七頁。環(huán)境定位策劃（環(huán)境是一種吸引力）

需求定位策劃（需求是一種購買力）

樓盤、格局定位策劃（樓盤、格局是一種誘惑力）我們怎樣才能把它們融入項目？第十七頁，共二十七頁。

在本項目我司強調：

以住宅及商業(yè)街為主，輔以多樣化的功能組合：少量公寓、綠化休閑廣場和部分商住樓及個性化的寫字間組合而成。“SCAPHO”的核心內容——APARTMENT(住宅/公寓)和SHOPPING(購物/商業(yè)街)——一種愉悅而隨意的生活！關鍵詞：

活力的、品味的、時尚的、文化的、尊貴的、質素的、健康的、立體化第十八頁，共二十七頁?；盍ι鐓^(qū)——SCAPHO就是活力它不僅僅在居家或辦公空間上提供了靈活性，更重要的是為混合街區(qū)的創(chuàng)新提供了很好的樣板混合社區(qū)——混合就是效率

項目的SCAPHO設計，展示了一種混合的都市氛圍，在一個街區(qū)里集中了生活、工作、娛樂、休閑等多種活動的可能，不但節(jié)省了時間，提高了效率，帶來極具活力的現(xiàn)代都市生活氣息集成式社區(qū)以集成開發(fā)的理念，把社區(qū)內的每一個元素都做到極致和純粹，對社區(qū)資源進行有機的整合，整體服務業(yè)主生活。它不同于簡單地提供社區(qū)配套理念，它的真正意義在于，集成生活的理念和意識第十九頁，共二十七頁。運動的、健康的社區(qū)利用轉換層與綠化廣場平臺打造“運動泛會所”豐富了項目的功能便利的社區(qū)商業(yè)街的立體規(guī)劃是我們項目的亮點之一，讓我們的業(yè)主感到不出家門口，就能滿足日常生活所需，同時為周邊區(qū)域居民提供了綜合購物、休閑場所一站式現(xiàn)代生活“SCAPHO”所體現(xiàn)的生活方式，提高住宅目標客戶群認同感的關鍵第二十頁，共二十七頁。公園式街區(qū)：通過架空、立體、“城中街、街中街”的設計手法，把住宅、公寓、寫字樓的客流動線和活動空間巧妙地安排在商業(yè)部分的平臺上，而把住宅組團的中庭花園、廣場處理成商業(yè)街、商業(yè)廣場，形成商流動線。客流和商流既適當分流又緊密結合，這就是“公園式街區(qū)”的核心點。購物街區(qū)：公園式街區(qū)的布局是一種創(chuàng)造性的融合，既是對一般住宅組團模式的突破——變封閉/半封閉、圍合/半圍合的小區(qū)庭院為開放式、立體化、錯層式的公共空間。在基本滿足住宅住戶對庭院、景觀均好性的要求的同時，是對一般購物商城的大賣場、簡單架空結構的突破——變單調的架空和大賣場為多層次的、多街鋪的、豐富客流動線的公共空間，滿足了本項目開發(fā)對建筑面積尤其是對商業(yè)面積的現(xiàn)實要求。第二十一頁，共二十七頁。一棟樓房的同層內不是隨意出售給兩個互不相干的客戶，而是由關聯(lián)的用戶相鄰而伴，可分可合，或母女、或父子、或親友，分別購買，既可以獨立享用樓盤的生活品質，又可以相互關照、相鄰而居概念一：由一個用戶同時購買相鄰的物業(yè)，一住一租，以一養(yǎng)一。這樣可以克服大面積戶型一步到位的居住成本，待若干年后經(jīng)濟收入豐厚時再合而為一，成為自家的大戶型住宅概念二：“分合情居”第二十二頁，共二十七頁。演繹“SCAPHO”人們的思想印象：記憶（中國老式建筑的記憶片斷）想象（未來建筑的想象片斷）建筑濃縮城市的思想?。◤慕ㄖL格、產(chǎn)品設計方面著手）混合集成型社區(qū)(其在大型城市的發(fā)展、現(xiàn)狀等)第二十三頁，共二十七頁。第二十四頁，共二十七頁。第二十五頁，共二十七頁。同其心然后可以致其功是以建治之術貴在得賢而同心謝謝！第二十六頁，共二十七頁。內容總結天元區(qū)作為日新月異的新城區(qū)，依賴其株洲政治中心的地位，在整體規(guī)劃以及發(fā)展前景方面