2023年估價(jià)原理與方法題庫一、單選題1、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A.獨(dú)一無二和供給有限B.獨(dú)一無二和價(jià)值量大C.流動(dòng)性差和價(jià)值量大D.不可移動(dòng)和用途多樣答案：B本題解析：一種財(cái)產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。這是因?yàn)椋孩僖环N財(cái)產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者一般人依照通常方法（如通過簡(jiǎn)單比較）便可以得知，就不需要專業(yè)估價(jià)；②一種財(cái)產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果其價(jià)值不夠大，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)估價(jià)的花費(fèi)與財(cái)產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過財(cái)產(chǎn)本身的價(jià)值，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則一般也不需要專業(yè)估價(jià)。2、某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競(jìng)買一個(gè)建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的35%；銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競(jìng)買價(jià)格為（）萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90答案：B本題解析：題中應(yīng)說明是按年等額還貸款本息，計(jì)算過程如下：①RM＝Y(jié)M＋YM/[（1＋YM）n－1]，式中YM為抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率（i）；n為抵押貸款期限。按年等額償還貸款本息，RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%。②購買者要求的稅前現(xiàn)金流量＝50×10%＝5（萬元）。③償還抵押貸款的能力＝年凈收益－稅前現(xiàn)金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（萬元）。④抵押貸款金額＝6.232/14.903%＝41.82（萬元）。⑤該投資者能接受的最高競(jìng)買價(jià)格＝41.82萬元＋50萬元＝91.82（萬元）。3、發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱答案：A本題解析：表寒里熱，如先有表寒未罷，又人里化熱，或先有里熱之人，復(fù)感風(fēng)寒之邪，主要表現(xiàn)為惡寒發(fā)熱、頭痛、身痛、口渴引飲、心煩，咳喘痰黃，舌紅苔薄等。表熱里寒，如素體陽氣不足之人，復(fù)感風(fēng)熱之邪，出現(xiàn)發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃。上熱下寒指患者在同一時(shí)間內(nèi)，上部表現(xiàn)為熱，下部表現(xiàn)為寒的證候。如既見胸中煩熱，頻欲嘔吐的上熱證，又見腹痛喜暖，大便稀薄的下寒證，即屬此類病證。上寒下熱指患者在同一時(shí)間內(nèi)，上部表現(xiàn)為寒，下部表現(xiàn)為熱的證候，例如，胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時(shí)又兼見尿頻，尿痛，小便短赤。4、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率()。A.等于報(bào)酬率B.大于報(bào)酬率C.小于報(bào)酬率D.無法知道答案：A本題解析：5、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了A.陰陽互根B.陰陽互用C.陰陽對(duì)立制約D.陰陽相互轉(zhuǎn)化答案：B本題解析：陰陽互用，是指陰陽雙方具有相互資生，促進(jìn)和助長(zhǎng)的關(guān)系。如《素問·生氣通天論》說：“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也?！币馑际遣赜隗w內(nèi)的陰精，不斷地化生為陽氣；保衛(wèi)于體表的陽氣，使陰精得以固守于內(nèi)。6、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于A.味過于酸B.味過于苦C.味過于咸D.味過于辛答案：C本題解析：“味過于咸，大骨氣勞，短肌，心氣抑”。7、下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格，表述錯(cuò)誤的是（）。A.價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)B.價(jià)值是物的真實(shí)所值C.價(jià)格是價(jià)值波動(dòng)的“中心”D.現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好等原因，可能造成高值低價(jià)的交易答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格波動(dòng)的“中心”。8、為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象2011年10月15日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670答案：B本題解析：由題意，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率），且最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，則經(jīng)修正后的價(jià)格計(jì)算如下：修正后的價(jià)格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。9、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911答案：B本題解析：運(yùn)用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時(shí)，收益現(xiàn)值V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A為凈收益，Y為報(bào)酬率，n為收益期限。根據(jù)題意，V＝[3000×（1－15%）/0.5%]×[1－1/（1＋0.5%）3]＝7574（元）。則造成的損失＝治理空氣污染的費(fèi)用＋延遲入住期間的潛在租金收入損失＝5000＋7574＝12574（元）。10、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。A.乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長(zhǎng)答案：A本題解析：均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。該估價(jià)結(jié)果說明乙地上建筑物無繼續(xù)利用價(jià)值，買者取得該有建筑物的土地后，還要花代價(jià)拆除建筑物，從而該建筑物的存在不僅不能增加土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值。11、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭(zhēng)C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽失調(diào)答案：A本題解析：中醫(yī)發(fā)病學(xué)很重視人體的正氣，認(rèn)為內(nèi)臟功能正常，正氣旺盛，氣血充盈，衛(wèi)外固密，病邪難于侵入，疾病無從發(fā)生，《素問·遺篇·刺法論》說：“正氣存內(nèi)，邪不可干。”只有在人體正氣相對(duì)虛弱，衛(wèi)外不固，抗邪無力的情況下，邪氣方能乘虛而入，使人體陰陽失調(diào)，臟腑經(jīng)絡(luò)功能紊亂才能發(fā)生疾病。12、若價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是（）。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值答案：C本題解析：快速變現(xiàn)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷情況下的價(jià)值，即在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中“適當(dāng)營(yíng)銷”下的價(jià)值。例如，賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評(píng)估的價(jià)值即為快速變現(xiàn)價(jià)值。房地產(chǎn)因難以變現(xiàn)，如果在短時(shí)間內(nèi)（如銷售期短于正常或合理的銷售期）需要將其賣出，則價(jià)格較低。因此，快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。13、“……筋骨堅(jiān)，發(fā)長(zhǎng)極，身體盛壯……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七答案：D本題解析：暫無解析14、征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照（）計(jì)算。A.農(nóng)業(yè)人口B.需要安置的農(nóng)業(yè)人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供養(yǎng)的人口答案：B本題解析：征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。15、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。A.土地成本＋建設(shè)成本B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用D.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為：土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用。16、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中不承擔(dān)法律責(zé)任答案：B本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)17、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。A.土地占有權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地所有權(quán)D.土地使用權(quán)答案：D本題解析：土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地或集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。18、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00答案：C本題解析：運(yùn)用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時(shí)，收益現(xiàn)值的計(jì)算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A為凈收益；Y為報(bào)酬率；n為收益期限。根據(jù)題意，所造成的損失＝改造照明系統(tǒng)花費(fèi)＋未來共增加的電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝30＋（5/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（萬元）。19、生產(chǎn)關(guān)系對(duì)生產(chǎn)力的反作用表現(xiàn)在A.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的性質(zhì)B.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的發(fā)展C.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的根本方向D.生產(chǎn)關(guān)系可以加速或延緩生產(chǎn)力的發(fā)展答案：D本題解析：生產(chǎn)力是人類改造物質(zhì)世界的能力，是人們生產(chǎn)物質(zhì)產(chǎn)品的能力，它反映了人與自然的關(guān)系。生產(chǎn)關(guān)系是指在物質(zhì)生產(chǎn)過程中形成的人們之間的社會(huì)關(guān)系，它集中體現(xiàn)出人們之間的物質(zhì)利益關(guān)系。生產(chǎn)關(guān)系的內(nèi)容，包括人們?cè)谝欢ǖ纳a(chǎn)資料所有制基礎(chǔ)上形成的，在社會(huì)生產(chǎn)總過程中發(fā)生的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)的關(guān)系。生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系是生產(chǎn)方式這個(gè)矛盾統(tǒng)一體中的對(duì)立雙方。它們之間既對(duì)立又統(tǒng)一，相互依存、相互作用，有著不可分割的內(nèi)在聯(lián)系。其中，生產(chǎn)力是矛盾的主要方面，對(duì)生產(chǎn)關(guān)系起著決定作用。首先，生產(chǎn)力的狀況決定生產(chǎn)關(guān)系的性質(zhì)。有什么樣的生產(chǎn)力，最終就會(huì)有什么樣的生產(chǎn)關(guān)系。其次，生產(chǎn)力的發(fā)展決定生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展和變革。另一方面，生產(chǎn)關(guān)系對(duì)生產(chǎn)力具有反作用，它會(huì)起著束縛或解放生產(chǎn)力的作用，起著阻礙或發(fā)展生產(chǎn)力的作用。當(dāng)生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)力的發(fā)展要求相適合時(shí)，它會(huì)有力地推動(dòng)生產(chǎn)力的發(fā)展；當(dāng)生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)力的發(fā)展要求不相適合時(shí)，它會(huì)阻礙甚至破壞生產(chǎn)力的發(fā)展。因此，選項(xiàng)A、B、C的說法都是錯(cuò)誤的，不能選。故本題的正確答案為D。20、某舊住宅的重置成本為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)夂凸灿秒娨曁炀€引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為4萬元。該舊住宅的折舊總額是（）萬元。A.9B.13C.10D.7答案：B本題解析：根據(jù)引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。舊住宅的折舊總額＝物質(zhì)折舊＋功能折舊＋外部折舊。本題中，該舊住宅的折舊總額＝3＋6＋4＝13（萬元）。21、有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊，一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，其土地價(jià)格會(huì)（）。A.上漲B.下降C.很難說D.沒有影響答案：A本題解析：房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。例如，位于有天然周期性災(zāi)害地區(qū)（如有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊）的房地產(chǎn)，如果一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受天然周期性災(zāi)害的影響，則其房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。22、荀子在《勸學(xué)篇》中說：“不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海?！边@里強(qiáng)調(diào)的是A.質(zhì)變和量變相互滲透B.量變是質(zhì)變的前提C.質(zhì)變體現(xiàn)量變的結(jié)果D.質(zhì)變?yōu)樾碌牧孔冮_辟道路答案：B本題解析：質(zhì)量互變規(guī)律是唯物辯證法的基本規(guī)律之一，它揭示了事物發(fā)展的量變和質(zhì)變兩種狀態(tài)，以及由于事物內(nèi)部矛盾所決定的由量變到質(zhì)變、再到新的量變的發(fā)展過程。世界上的一切事物都具有一定的質(zhì)和一定的量，都是質(zhì)和量的統(tǒng)一體。質(zhì)就是一事物區(qū)別于他事物的內(nèi)在規(guī)定性。量是事物的規(guī)模、程度和速度以及它的構(gòu)成成分在空間上的排列組合等可以用數(shù)量表示的規(guī)定性。所謂量變就是事物量的規(guī)定性的變化，是事物數(shù)量的增減、場(chǎng)所的變更以及事物內(nèi)部各個(gè)組成部分在空間排列組合上的變化。量變是一種漸進(jìn)的、不顯著的變化，是在原有度的范圍內(nèi)的變化，它不改變事物的根本性質(zhì)，因而也稱為漸變。量變體現(xiàn)了事物發(fā)展過程中的連續(xù)性和穩(wěn)定性。所謂質(zhì)變是事物根本性質(zhì)的變化，是一事物變?yōu)樗挛?。質(zhì)變是事物超出度的界限的變化，是事物的顯著變動(dòng)狀態(tài)，是事物連續(xù)性的中斷，因而又稱為飛躍、突變或革命。因此，區(qū)分量變和質(zhì)變的根本標(biāo)志，在于事物的變化是否超出度的界限。量變和質(zhì)變的辯證關(guān)系是：量變是質(zhì)變的必要準(zhǔn)備，質(zhì)變是量變的必然結(jié)果。量變和質(zhì)變相互滲透。一方面，在總的量變過程中有階段性和局部性的部分質(zhì)變；另一方面，在質(zhì)變的過程中也有舊質(zhì)在量上的擴(kuò)張和新質(zhì)在量上的擴(kuò)張。量變和質(zhì)變是相互依存、相互貫通的，量變引起質(zhì)變，在新質(zhì)的基礎(chǔ)上，事物又開始新的量變，如此交替循環(huán)，形成事物質(zhì)量互變的規(guī)律性?！安环e跬步，無以至千里；不積小流，無以成江?！币馑际牵翰环e累半步，就不能達(dá)到千里的目標(biāo)；不積累小河流，就不能成為江海。說明了量變是質(zhì)變的必要準(zhǔn)備，是質(zhì)變的前提。所以，選項(xiàng)B正確。選項(xiàng)A、C、D關(guān)于量變和質(zhì)變的辯證關(guān)系的表述本身是正確的，但不是題干想要強(qiáng)調(diào)的，故不能選。因此，正確答案是B。23、從估價(jià)的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的()分開。A.利潤(rùn)B.利息C.收入D.收益答案：A本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成24、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是（）時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成答案：C本題解析：在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來開發(fā)完成之時(shí)；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來預(yù)售之時(shí)；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來延遲銷售之時(shí)。25、估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關(guān)簽字、蓋章等手續(xù)后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定或與委托人約定的方式，及時(shí)將估價(jià)報(bào)告交給（）。A.估價(jià)師B.委托人C.地方性審查機(jī)構(gòu)D.地方級(jí)政府答案：B本題解析：交付估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序。估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成估價(jià)師簽名、估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章等手續(xù)后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同約定的方式，及時(shí)將估價(jià)報(bào)告交給委托人。26、欠債到期要還，無奈只有出售房地產(chǎn)償還，這種情況下房地產(chǎn)的成交價(jià)格往往（）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常答案：C本題解析：被迫出售或被迫購買的交易包括：①急于出售、急于購買的交易，如因還債、出國(guó)等而急于出售房地產(chǎn)；②被強(qiáng)迫出售、被強(qiáng)迫購買的交易，如司法拍賣。被迫出售的成交價(jià)格通常偏低，被迫購買的成交價(jià)格通常偏高。27、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場(chǎng)凈租金為65萬元/年，報(bào)酬率為7%，該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58答案：A本題解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。由題意，該承租人未來各期的凈運(yùn)營(yíng)收益A＝65－50＝15（萬元/年）；該承租人權(quán)益價(jià)值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（萬元）。28、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的（）。A.區(qū)位因素B.社會(huì)因素C.實(shí)物因素D.權(quán)益因素答案：C本題解析：建筑物實(shí)物因素包括：①建筑規(guī)模；②外觀；③建筑結(jié)構(gòu)；④設(shè)施設(shè)備；⑤裝飾裝修；⑥空間布局；⑦建筑功能；⑧新舊程度。住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)屬于空間布局。29、采用成本法估價(jià)時(shí)，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是（）。A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)B.從估價(jià)的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤(rùn)C(jī).投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費(fèi)用.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D.投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用或融資成本有所不同，是在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)等；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，從估價(jià)的角度看，為了使評(píng)估價(jià)值客觀合理，通常需要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的開發(fā)利潤(rùn)分開，不能把自有資金應(yīng)獲得的利息算作開發(fā)利潤(rùn)；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息；選項(xiàng)D正確，投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。30、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%答案：B本題解析：銷售利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值?？紤]時(shí)間價(jià)值，該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率＝[3000－1000×（1＋10%）1.5－1200×（1＋10%）1.5/2－3000×（2%＋5.5%）]×10000/（3000×10000）＝11.08%。31、（）一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平A.低價(jià)格政策B.高價(jià)格政策C.均價(jià)格政策D.最高價(jià)格政策答案：A本題解析：本題考查的是制度政策因素。低價(jià)格政策一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平。32、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]凈收益每年不變的公式33、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.至市中心距離答案：C本題解析：由于路況、交通擁擠、交通管制以及時(shí)間對(duì)于人們?cè)絹碓綄氋F等原因，現(xiàn)在人們?cè)絹碓街匾暯煌〞r(shí)間距離。34、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費(fèi)用為40萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6.5%，直接成本利潤(rùn)率為20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05答案：A本題解析：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)，設(shè)房地產(chǎn)的價(jià)值為V，V＝600＋500＋40＋20＋30＋1100×20%＋6.5%V，求得V＝1508.02（萬元）。35、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72答案：D本題解析：運(yùn)用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時(shí)，收益現(xiàn)值V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A為凈收益，Y為報(bào)酬率，n為收益期限。根據(jù)題意，修復(fù)缺陷后寫字樓的價(jià)值＝（40×12）×4000×90%/6%×[1－1/（1＋6%）32]＝2433.72（萬元）。36、有理性的買者在購買商品時(shí)，會(huì)選擇（）。A.效用最大而價(jià)格最低的B.效用最小而價(jià)格最低C.效用最大而價(jià)格最高的D.效用最小而價(jià)格最高的答案：A本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。一般地說，任何理性的買者在購買商品之前都會(huì)在市場(chǎng)上搜尋并“貨比三家”，然后購買其中效用最大（或質(zhì)量、性能最好）而價(jià)格最低的，即購買“性價(jià)比”高或“物美價(jià)廉”的。如果效用與價(jià)格相比，顯示價(jià)格過高或效用過小，則人們會(huì)敬而遠(yuǎn)之。具體地說，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購買價(jià)格最低的；或者反過來，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上價(jià)格相同的相似商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購買效用最大的。37、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。A.投資利潤(rùn)B.開發(fā)利潤(rùn)C(jī).投資收益D.銷售稅答案：B本題解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率）。之所以這樣處理，是為了與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。38、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作（）年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。A.1B.2C.3D.4答案：C本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)），是依法設(shè)立的從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。《資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)依法采用合伙或公司形式。合伙形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有2名以上評(píng)估師，其合伙人三分之二以上應(yīng)是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師。公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有8名以上評(píng)估師和2名以上股東，其中三分之二以上股東應(yīng)是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師。評(píng)估機(jī)構(gòu)的合伙人或股東為2名的，2名合伙人或股東都應(yīng)是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師。39、某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費(fèi)用為50萬元，銷售費(fèi)用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%答案：B本題解析：開發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設(shè)單位）的利潤(rùn)，而不是建筑施工企業(yè)的利潤(rùn)。建筑施工企業(yè)的利潤(rùn)已包含在建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用中。成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息，即：成本利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息）本題中，該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。40、估價(jià)對(duì)象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價(jià)格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為（）元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200答案：A本題解析：“四三二一法則”是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，如圖9-1所示。各等份因離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的40%、30%、20%和10%。本題中，該相鄰的臨街土地的單價(jià)計(jì)算如下：400×10000×（40%＋30%＋20%）×20/25÷（20×75）＝1920（元/m2）“四三二一法則”41、價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)方法C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象答案：C本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)過去稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，是所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間。價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。42、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價(jià)格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07答案：D本題解析：功能過剩引起的折舊額計(jì)算，用的是重建成本，折舊額包含兩部分：無效成本和超額持有成本。其中，無效成本＝5×1500×10＝7.5（萬元）；超額持有成本＝（2.5÷10%）×[1－1÷（1＋10%）30]＝23.57（萬元）；則折舊額＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。（收益年限取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限中的較小值）。43、關(guān)于估價(jià)目的的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)目的取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要B.任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的C.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常有多個(gè)估價(jià)目的D.估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途答案：C本題解析：A項(xiàng)，估價(jià)目的是估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。它取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要，即委托人將要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告做什么用。B項(xiàng)，委托人一般不會(huì)無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，因此任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。C項(xiàng)，一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)只有一個(gè)估價(jià)目的。如果委托人有多種估價(jià)目的，應(yīng)分別作為不同的估價(jià)項(xiàng)目。D項(xiàng)，估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用與其不相符的用途。44、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟一般分為（）。A.劃分路線價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格B.劃分路線價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格C.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—?jiǎng)澐致肪€價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格D.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—?jiǎng)澐致肪€價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格答案：B本題解析：運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為六個(gè)步驟：①劃分路線價(jià)區(qū)段；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；④調(diào)查評(píng)估路線價(jià)；⑤編制價(jià)格修正率表；⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)值或價(jià)格。45、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37答案：B本題解析：計(jì)算過程如下：①房地產(chǎn)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/m2）；②調(diào)整之后，賣方實(shí)得金額＝正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）＝2380.95×（1－7%）＝2214.28（元/m2）。46、整理收集到的歷史價(jià)格資料，將其轉(zhuǎn)化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照（）的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖。A.整理B.邏輯C.收集D.時(shí)間答案：D本題解析：運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格預(yù)測(cè)的步驟之一是整理收集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)，土地還有樓面地價(jià)?；癁橥粯?biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容與方法與比較法中“建立比較基礎(chǔ)”的內(nèi)容和方法相同），并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖。47、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（）。A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)侭.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)（包括為了各種需求，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值和價(jià)格進(jìn)行評(píng)估），還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：①房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)；②房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)；③房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)；④相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)；⑤房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。A項(xiàng)屬于房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)；C項(xiàng)屬于房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)；D項(xiàng)屬于相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)。48、估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第4層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700元/m2，所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第1層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見下表；6層住宅樓中第1層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第1層住宅價(jià)格的98%，買方和賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3%和6%，除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比較價(jià)值為（）元/m2。5層、6層住宅樓不同樓層的價(jià)格差異系數(shù)A.6280B.6408C.6881D.7021答案：C本題解析：具體計(jì)算如下：①將可比實(shí)例的樓層調(diào)整至估價(jià)對(duì)象樓層狀況下的價(jià)格：5700×（110%/95%）×（98%/100%）＝6468（元/m2）②本題中，所有稅費(fèi)由買家承擔(dān)，則正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為：新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實(shí)時(shí)更新，軟件，，賣方實(shí)得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）＝6468÷（1－6%）＝6881（元/m2）。49、奇經(jīng)八脈中，交于目?jī)?nèi)眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運(yùn)動(dòng)的是A.沖脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈答案：C本題解析：暫無解析50、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格()乙的價(jià)格。A.高于B.低于C.等于D.條件不足，無法確定答案：B本題解析：51、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)是（）。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.公司上市估價(jià)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.司法鑒定估價(jià)答案：A本題解析：三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。52、在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，通常價(jià)值時(shí)點(diǎn)為______，估價(jià)對(duì)象為______狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在答案：A本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)，此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。例如，投保了火災(zāi)險(xiǎn)的建筑物被燒毀后，評(píng)估其價(jià)值損失或損失程度時(shí)，通常是估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況（到實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象已不存在），在現(xiàn)行的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下的必要費(fèi)用。53、在成本法求取折舊中，采用()更符合實(shí)際情況。A.有效經(jīng)過年數(shù)B.實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)答案：A本題解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實(shí)際情況。54、某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新構(gòu)建價(jià)格每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建價(jià)格為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520答案：B本題解析：該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為：3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。土地重新購建價(jià)格是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）土地狀況下的價(jià)格，土地使用期限應(yīng)為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的土地使用權(quán)剩余年限，土地年期不用調(diào)整。55、影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境答案：D本題解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素主要有大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。56、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為（）萬元。A.30B.60C.80D.100答案：B本題解析：征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算公式為：土地補(bǔ)償費(fèi)＝被征土地前3年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)。本題中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)最低金額＝1000×100×6＝60（萬元）；最高金額＝1000×100×10＝100（萬元）。57、某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為()元/m2。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7答案：D本題解析：依題意，該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格＝?58、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。A.收租損失B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.折舊D.財(cái)務(wù)損耗答案：A本題解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。收租損失包括因承租人延遲支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入損失。59、在會(huì)計(jì)上，歷史成本與累計(jì)折舊額的差被稱（）。A.資產(chǎn)的賬面價(jià)值B.資產(chǎn)的剩余價(jià)值C.資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值D.資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值答案：A本題解析：會(huì)計(jì)上把資產(chǎn)的歷史成本與累計(jì)折舊額之差，稱為資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無需與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值一致；估價(jià)上把資產(chǎn)的重新購建成本與折舊總額之差，視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值一致。60、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價(jià)格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552答案：B本題解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該類房地產(chǎn)在2010年10月25日的價(jià)格＝1000×（1－0.5%）8×6.67＝6408（元/m2）。61、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本答案：A本題解析：威廉·阿朗索指出，任一區(qū)位的地租等于其產(chǎn)品的價(jià)值減去生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本。在任意區(qū)位處的地租可用下式來計(jì)算：Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]。式中Pc（t）指在距離市場(chǎng)t處單位土地的租金；N指單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量；Pc指市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格；C指生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本；kc（t）指在距離t處向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本。62、由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動(dòng)B.用途多樣C.相互影響D.易受限制答案：D本題解析：房地產(chǎn)易受限制特性表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來有關(guān)制度、政策等變化的影響。這一點(diǎn)既說明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，也說明了政府制定長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)制度政策的重要性。63、馬克思的地租理論不包括（）。A.級(jí)差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對(duì)地租答案：B本題解析：馬克思關(guān)于地租的計(jì)算，可以從他對(duì)級(jí)差地租、絕對(duì)地租、壟斷地租的論述中反映出來。對(duì)于任何一塊產(chǎn)生地租的土地，可以歸結(jié)為三種情況之一：①提供級(jí)差地租的土地，地租＝級(jí)差地租＋絕對(duì)地租；②僅提供絕對(duì)地租的土地，地租＝絕對(duì)地租；③壟斷土地，地租＝壟斷地租。64、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81答案：B本題解析：運(yùn)用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時(shí)，收益現(xiàn)值的計(jì)算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，式中，A為凈收益；Y為報(bào)酬率；n為收益期限。根據(jù)題意：該商場(chǎng)的凈收益為40×12×40000×95%×85%×（1－35%）＝1007.76（萬元），則該商場(chǎng)的收益價(jià)值＝1007.76÷12%×[1－（1＋12%）－38]＝8284.79（萬元）。65、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）萬元。A.78B.882C.1210D.1272答案：D本題解析：補(bǔ)地價(jià)計(jì)算如下：補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝（新樓面地價(jià)×新容積率－舊樓面地價(jià)×舊容積率）×土地面積。代入本題數(shù)據(jù)可得：補(bǔ)地價(jià)＝3000×（5×960－0.8×700）＝1272（萬元）。66、評(píng)估城市商業(yè)區(qū)內(nèi)上面有建筑物的土地的價(jià)格，沒有可參照的土地交易實(shí)例，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，這時(shí)宜采用（）評(píng)估。A.市場(chǎng)法估價(jià)B.成本法C.土地剩余技術(shù)D.假設(shè)開發(fā)法答案：C本題解析：土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（多數(shù)情況下是采用成本法）能求得其中建筑物的價(jià)值時(shí)，則可利用收益法公式求得歸因于建筑物的凈收益，然后從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再用土地資本化率或土地報(bào)酬率進(jìn)行資本化，即可求得土地的價(jià)值。這種剩余技術(shù)稱為土地剩余技術(shù)。67、某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時(shí)該類工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價(jià)為2000元/m2，工業(yè)用地報(bào)酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價(jià)為12000元/m2，商業(yè)用地報(bào)酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為（）萬元。A.4000B.4004C.4021D.4037答案：D本題解析：該類工業(yè)用地30年期使用權(quán)樓面地價(jià)為：該類商業(yè)用地30年期土地使用權(quán)土地單價(jià)為：故補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（萬元）。68、下列估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象應(yīng)為未來狀況的是（）。A.因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)B.因保險(xiǎn)理賠的需要，對(duì)投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C.因抵押貸款的需要，對(duì)作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰瑢?duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)答案：D本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則（估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則）要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。A項(xiàng)，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)，而此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的估價(jià)鑒定或復(fù)核估價(jià)、重新估價(jià)中。B項(xiàng)，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)，而此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。C項(xiàng)，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)，此種情形是目前估價(jià)中最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房屋征收評(píng)估、司法拍賣估價(jià)，包括在建工程估價(jià)等。D項(xiàng)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形，而此種情形如評(píng)估期房的價(jià)值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于這種情形。69、某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價(jià)格為2500元/m2，交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632答案：A本題解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額/（1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）＝2500/（1+3%）＝2427（元/m2）。70、市場(chǎng)狀況調(diào)整實(shí)質(zhì)上是（）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。A.政府出臺(tái)新的政策措施B.利率C.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況D.可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況答案：C本題解析：可比實(shí)例的成交價(jià)格是在其成交日期的價(jià)格，是在其成交日期的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過去，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有可能發(fā)生變化。因此應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，即市場(chǎng)狀況調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。71、當(dāng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采?。ǎ┱?。A.高地價(jià)B.低地價(jià)C.優(yōu)惠D.折中答案：B本題解析：國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)主要是指國(guó)與國(guó)之間為吸引外來投資而展開的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)這種競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，通常會(huì)采取相對(duì)低的房地產(chǎn)特別是土地價(jià)格以吸引外來投資者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格低落；但如果在稅收等其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進(jìn)入，則對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。72、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的最早頒布時(shí)間是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004答案：C本題解析：為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，保證房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，1999年2月12日原建設(shè)部、原國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。2015年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布了新修訂的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。73、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期正確的是（）。預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期A.AB.BC.CD.D答案：D本題解析：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期又可分為前期和建造期。在預(yù)售情況下，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期的關(guān)系。在銷售（含預(yù)售）情形下74、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是（）。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間B.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間C.開發(fā)完成后的時(shí)間D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間答案：B本題解析：在假設(shè)開發(fā)法中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)，可能是開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間，也可能是開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間。對(duì)于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。因此在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來判斷，可以是開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間。75、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果沒有不合理偏離（）在同等條件下的正常價(jià)格。A.同一城市房地產(chǎn)B.同樣用途房地產(chǎn)C.相同房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)答案：D本題解析：替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。76、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)的必要支出答案：C本題解析：C項(xiàng)，弄清土地的區(qū)位狀況，包括三個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的區(qū)位狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。AB兩項(xiàng)，搞清楚土地的權(quán)益狀況，包括搞清楚規(guī)劃條件（如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等）和將擁有的土地權(quán)利（如土地權(quán)利類型、使用期限、能否續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、價(jià)格等的有關(guān)規(guī)定等）。搞清楚規(guī)劃條件主要是為選擇最佳的開發(fā)利用方式、確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)，搞清楚將擁有的土地權(quán)利主要是為預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等服務(wù)。D項(xiàng)，搞清楚土地的實(shí)物狀況。包括面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、開發(fā)程度等。搞清楚這些，主要是為測(cè)算后續(xù)開發(fā)的必要支出服務(wù)。77、價(jià)格指數(shù)中如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為（）。A.固定價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)答案：B本題解析：價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，則為定基價(jià)格指數(shù)；如果是以上一時(shí)期作為基期的，則為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。78、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格______；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升答案：C本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。79、在比較法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5答案：A本題解析：選取的可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)，即：0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)對(duì)象規(guī)?！?。80、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不適用（）求取。A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：B本題解析：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法測(cè)算，否則表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，實(shí)質(zhì)上是采用成本法估價(jià)。有人據(jù)此認(rèn)為同一估價(jià)對(duì)象不能同時(shí)采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。但這種觀點(diǎn)是不正確的。許多待開發(fā)房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、商場(chǎng)、賓館等在建工程，不僅可以而且應(yīng)同時(shí)采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，只是在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法測(cè)算。81、評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為10000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/m2，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價(jià)值為（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737答案：A本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。82、某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16答案：B本題解析：凈收益等于有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。假設(shè)有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，有效毛收入為I，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為E，收益期為有限年，則根據(jù)題意得，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：83、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％答案：C本題解析：考點(diǎn):年限法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。84、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500萬m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124答案：C本題解析：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。平均發(fā)展速度法的計(jì)算公式為：在此題中，由公式{圖2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。85、某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估價(jià)值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報(bào)酬率為6%，無法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為（）萬元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59答案：A本題解析：采用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為：4.2÷6%×[1－1/（1＋6%）30]＝57.81（萬元）。86、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡(jiǎn)單的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.環(huán)境景觀D.交通答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)一般因素87、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100答案：B本題解析：考點(diǎn):計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均值為：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位數(shù)為：6700。差值為：6650－6700＝-50（元/m2）。88、“入上齒中”的經(jīng)絡(luò)是A.手陽明大腸經(jīng)B.足陽明胃經(jīng)C.手太陽小腸經(jīng)D.足太陽膀胱經(jīng)答案：B本題解析：暫無解析89、工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有（）的建筑物的估價(jià)。A.研究?jī)r(jià)值B.保存價(jià)值C.重大經(jīng)濟(jì)價(jià)值D.歷史價(jià)值答案：D本題解析：工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，并且需要其他專家（如建筑師、造價(jià)工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建成本。90、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)答案：D本題解析：可比實(shí)例選取是否合適，直接關(guān)系到比較法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：①可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的。②可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，具體包括：a．與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；b．與估價(jià)對(duì)象的用途相同；c．與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；d．與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；e．與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；f．與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。③可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)。④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。A項(xiàng)，不符合成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)的要求；B項(xiàng)，不符合與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近的要求；C項(xiàng)，交易實(shí)例的建筑面積是估價(jià)對(duì)象的8.33倍，不符合與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)?shù)囊?；D項(xiàng)，符合可比實(shí)例選取的質(zhì)量要求，可以選為可比實(shí)例。91、“用寒遠(yuǎn)寒，用涼遠(yuǎn)涼”屬于A.因時(shí)制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失答案：A本題解析：因時(shí)制宜是指根據(jù)不同季節(jié)氣候的特點(diǎn)，制定治療用藥的原則。春夏——人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫。秋冬——人體的肌膚致密，陽氣內(nèi)斂，少用苦寒傷陽藥?！端貑枴ちo(jì)大論》：“用寒遠(yuǎn)寒，用涼遠(yuǎn)涼，用溫遠(yuǎn)溫，用熱遠(yuǎn)熱。食宜同法”。92、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。A.宅基地使用權(quán)B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)C.建設(shè)用地使用權(quán)D.土地租賃權(quán)答案：C本題解析：建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用土地空間的權(quán)利，可稱為空間利用權(quán)或空間權(quán)。《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立?！币虼耍蛔谕恋氐目臻g，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。93、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理答案：D本題解析：最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。有助于把握最好最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理包括：①收益遞增遞減原理，可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理，是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。③適合原理，是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。94、評(píng)估某住宅2014年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2014年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2014年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663答案：D本題解析：根據(jù)百分比修正、調(diào)整下的公式：比較價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格＝4000×[1/（1－2%）]×（1＋1%）5×1.087＝4663（元/m2）。95、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某體育場(chǎng)館C.某待出讓土地D.某寫字樓答案：B本題解析：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法估價(jià)。對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場(chǎng)館、公園、軍隊(duì)營(yíng)房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。特殊廠房（如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠）、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也采用成本法估價(jià)。96、按房地產(chǎn)的（）來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A.實(shí)物B.用途C.開發(fā)程度D.權(quán)益狀況答案：B本題解析：房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。97、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式表示()。A.房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞減答案：A本題解析：這是收益年限為無限年時(shí)的凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增的公式。98、（）一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平A.低價(jià)格政策B.高價(jià)格政策C.均價(jià)格政策D.最高價(jià)格政策答案：A本題解析：本題考查的是制度政策因素。低價(jià)格政策一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平。99、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預(yù)計(jì)此后每年的凈收益會(huì)在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.311B.435C.322D.200答案：B本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]報(bào)酬資本化法的公式100、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為（）萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200答案：C本題解析：根據(jù)公式補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積，則該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為：P＝5000×（8×40%×3000＋8×60%×1000－1.0×800）＝6800（萬元）。101、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%答案：C本題解析：求成新率的公式：[1-(1-殘值率)]×有效經(jīng)過年數(shù)÷建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命×100%，即[1-(1-5%)×8÷(8+32)]×100%＝81%。102、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)要素估價(jià)當(dāng)事人的內(nèi)容，估價(jià)結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個(gè)人是指（）。A.估價(jià)報(bào)告使用人B.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人C.估價(jià)利害關(guān)系人D.估價(jià)委托人答案：C本題解析：C項(xiàng)，估價(jià)利害關(guān)系人是指估價(jià)結(jié)果會(huì)直接影響其合法權(quán)益的單位和個(gè)人。估價(jià)利害關(guān)系人除了估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，還有估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人等。A項(xiàng)，估價(jià)報(bào)告使用者簡(jiǎn)稱報(bào)告使用者，是指依法使用估價(jià)報(bào)告的單位和個(gè)人。估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、投資者、受讓人、債權(quán)人、政府及其有關(guān)部門和社會(huì)公眾等。B項(xiàng)，估價(jià)對(duì)象權(quán)利人是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，但可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報(bào)告使用者。D項(xiàng)，估價(jià)委托人是指委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人。估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者。103、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計(jì)息一次，則實(shí)際利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%答案：C本題解析：利率是用百分比表示的單位時(shí)間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復(fù)利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實(shí)際利率等。投資利息計(jì)算中一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。本題中，年利率為5%，則半年名義利率為2.5%，其實(shí)際利率＝（1＋2.5%）2－1＝5.06%。104、（）有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師開展有關(guān)檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價(jià)爭(zhēng)議，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績(jī)。A.交付估價(jià)報(bào)告B.保存估價(jià)資料C.確定估價(jià)結(jié)果D.選定估價(jià)方法計(jì)算答案：B本題解析：保存估價(jià)資料的目的是建立估價(jià)檔案和估價(jià)資料庫（如估價(jià)實(shí)例庫和估價(jià)參數(shù)、評(píng)估價(jià)值等數(shù)據(jù)庫），為今后的相關(guān)管理及估價(jià)工作奠定基礎(chǔ)。保存估價(jià)資料有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)爭(zhēng)議，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績(jī)，有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師開展相關(guān)監(jiān)督檢查。105、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.667B.1333C.1000D.500答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]凈收益每年不變的公式106、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血?jiǎng)友?，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風(fēng)D.火答案：D本題解析：熱內(nèi)生：其性彌漫，臨床多全身彌漫性發(fā)熱征象．易耗傷陰液，多泛及全身。