高校周邊房屋開(kāi)發(fā)對(duì)拉動(dòng)校園經(jīng)濟(jì)的作用

高校周邊房屋開(kāi)發(fā)對(duì)拉動(dòng)校園經(jīng)濟(jì)的作用

[摘要]通過(guò)對(duì)高校周邊房屋開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)的分析，提出開(kāi)發(fā)高校周邊房屋時(shí)應(yīng)考慮的相關(guān)問(wèn)題，提出采取相關(guān)措施，保證房屋開(kāi)發(fā)的有效進(jìn)展，從而帶動(dòng)和刺激校園經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。進(jìn)一步表達(dá)了房屋開(kāi)發(fā)是拉動(dòng)內(nèi)需的一種有效途徑。

[關(guān)鍵詞]房屋開(kāi)發(fā)；校園經(jīng)濟(jì)；內(nèi)需；途徑

高校周邊房屋以其特有的消費(fèi)群體，一直是學(xué)校相關(guān)部門非常關(guān)注的問(wèn)題，高校周邊房屋開(kāi)發(fā)對(duì)拉動(dòng)校園經(jīng)濟(jì)起著重要的作用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，學(xué)校周邊房屋的出售、出租(用于各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的用房)，對(duì)刺激校園經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)內(nèi)需不妨是一個(gè)好的舉措。

1高校周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯

筆者看來(lái)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要考慮的應(yīng)該是房屋消費(fèi)者群體的特征，以此對(duì)將來(lái)使用、經(jīng)營(yíng)作有效的預(yù)測(cè)。由于近年來(lái)教育開(kāi)展，高校周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)具備明顯優(yōu)勢(shì)：一是高校老師收入不斷提升，投資意識(shí)大大增強(qiáng)；二是高校老師因其文化屬性，對(duì)房屋的構(gòu)造、文化氣氛、環(huán)境要求高于其對(duì)價(jià)格的要求，地理位置有保證；三是高校福利房政策的停頓，老師的住宿條件普遍不盡如人意，購(gòu)置新房的欲望非常強(qiáng)烈；第四，高校老師對(duì)樓盤的大量購(gòu)置及其文化吸引力，有助于形成群體效應(yīng)，帶動(dòng)其他消費(fèi)者對(duì)樓盤消費(fèi)訴求；第五，高校學(xué)生租房熱潮興起，消費(fèi)者對(duì)學(xué)校周邊房產(chǎn)的投資購(gòu)置欲望普遍高于其他樓盤；最后，高校老師和學(xué)生的入住，對(duì)樓盤的后續(xù)各種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了條件，提升了一些樓盤門面銷售的價(jià)值。具備了以上優(yōu)勢(shì)，高校周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功得到了保障，高校老師、職工在此支撐起樓盤的開(kāi)發(fā)，購(gòu)置非常涌躍，同時(shí)，樓盤的各種配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)也是生意興隆。可以看出，高校教職工購(gòu)房是主要銷售對(duì)象，但，也可吸納校外人員購(gòu)置，吸納部分民間資本。利用以上優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者所產(chǎn)生的效應(yīng)卻是有目共睹的。大學(xué)周邊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更是充分考慮以上優(yōu)勢(shì)而進(jìn)展的。

中央今年方案投入保障性安居工程，是擴(kuò)大內(nèi)需實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)止滑上升，房地產(chǎn)彰顯特有的優(yōu)勢(shì)，高校周邊房屋開(kāi)發(fā)是正遇一個(gè)好的時(shí)機(jī)。

1.1市場(chǎng)主體住房消費(fèi)群體性。學(xué)校周邊房屋市場(chǎng)的消費(fèi)群體主要有：①、商人②、高級(jí)白領(lǐng)③、在校學(xué)生④、學(xué)生家長(zhǎng)⑤、進(jìn)修老師處于不同目的，他們是這個(gè)市場(chǎng)的主體主要消費(fèi)群體，大部分以租賃形式來(lái)滿足自己需求，同時(shí)，為學(xué)校周邊房屋提供了廣闊的市場(chǎng)空間。

對(duì)于收入較高的老師、白領(lǐng)、商人、醫(yī)生他們職業(yè)穩(wěn)定，收入程度相對(duì)、生活質(zhì)量需求較高、對(duì)大面積的高檔住房需求比較多，更高的收入者甚至考慮購(gòu)置別墅。對(duì)于將來(lái)的臨時(shí)居住者，如：學(xué)生家長(zhǎng)、將來(lái)務(wù)工人員、中小戶型是他們的首選，一方面，不僅總價(jià)低，再者容易出租和轉(zhuǎn)手，即使不留在當(dāng)?shù)毓ぷ鳎逊课蒉D(zhuǎn)讓也較為方便。本地人在高校周邊置放購(gòu)置，考慮更多的是高校良好的學(xué)風(fēng)和濃重的學(xué)術(shù)氣氛以及周邊的人文環(huán)境。學(xué)校周邊不僅有高尚儒雅的藝術(shù)背景，還有醫(yī)院、學(xué)校、公園陸地等配套設(shè)施。即使目前周邊不算繁榮，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房子升值潛力大，所以，相對(duì)面積、戶型、他們更看重的是房子的區(qū)別。

1.3購(gòu)房目的投資需求增多性。由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的才能，因此做為消費(fèi)品的不同時(shí)段可以做為投資品。特別是高校周邊的住房(新房或租房)市場(chǎng)存在較大的開(kāi)展空間，投資性購(gòu)房就更多。

前幾年房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展升溫，許多本來(lái)購(gòu)房自主的消費(fèi)者在看準(zhǔn)這一行情后，將新購(gòu)置的房屋出租或出售獲取利潤(rùn)。然后買價(jià)值更高的房子，但是，受世界金融危機(jī)的影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭調(diào)階段，房產(chǎn)比同期下調(diào)，購(gòu)房人數(shù)相對(duì)減少，大家都處在觀忘狀態(tài)，政府想通過(guò)降低房?jī)r(jià)，如：團(tuán)購(gòu)、降低銀行利息等方式。促進(jìn)內(nèi)需的趨勢(shì)不可阻擋，這也是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危險(xiǎn)的一種不適應(yīng)的舉措，效果不佳。拉動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，把存量房和現(xiàn)建房銷售出去。

2高校周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)考慮相關(guān)問(wèn)題，從而刺激校園經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展

宏觀來(lái)看，去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈負(fù)增長(zhǎng)，存在大量的存量房，缺乏消化經(jīng)歷。高校周邊房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)特殊優(yōu)勢(shì)，但并不意味著這些樓盤開(kāi)發(fā)、利用就可以高枕無(wú)憂，優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)的關(guān)系也是辯證的。高校周邊樓盤開(kāi)發(fā)熱的同時(shí)，也應(yīng)該進(jìn)展冷考慮，充分考慮以下問(wèn)題。

2.1由于老師的消費(fèi)程度和審美趨勢(shì)影響，高校周邊樓盤開(kāi)發(fā)必須進(jìn)展更精致的設(shè)計(jì)，進(jìn)展更人性化的銷售、效勞和管理，盡量通過(guò)樓盤的人居環(huán)境、價(jià)格優(yōu)惠、優(yōu)質(zhì)效勞去吸引消費(fèi)者。這對(duì)樓盤的設(shè)計(jì)與人員的工作素質(zhì)提出更高的要求。

2.2高校周邊樓盤因其消費(fèi)者的文化程度高，判斷力以及維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)，對(duì)樓盤的建立、構(gòu)造、價(jià)格、物管、周邊環(huán)境、交通、宣傳等方面提出質(zhì)疑的可能性更大，可能增加相關(guān)工作的復(fù)雜性。

2.3高校老師群體數(shù)量相比照較穩(wěn)定，購(gòu)房的總體數(shù)量有限并具有一定的時(shí)空限制，高校老師經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建立也不斷進(jìn)展，對(duì)于后續(xù)開(kāi)發(fā)高校周邊房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商是一個(gè)考驗(yàn)。

2.4高校周邊房產(chǎn)因其優(yōu)勢(shì)明顯，地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)更趨劇烈，地價(jià)比較高，對(duì)于房?jī)r(jià)的定位也是一個(gè)挑戰(zhàn)。

2.5學(xué)校對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)合同制，租金納入經(jīng)營(yíng)本錢核算。根據(jù)不同區(qū)位、不同類型的房地產(chǎn)資源及不同經(jīng)營(yíng)實(shí)體制訂不同的租金標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)沿街經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)資源按照市場(chǎng)需求執(zhí)行租金。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)租金全額上繳學(xué)校財(cái)務(wù)作為開(kāi)展基金。

目前各高校的后勤社會(huì)化與校辦企業(yè)改制中財(cái)產(chǎn)的清查核實(shí)與產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明晰是防止國(guó)有資產(chǎn)流失的必不可少的措施與手段。為保證清產(chǎn)核資結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性，詳細(xì)工作可聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。在產(chǎn)權(quán)明晰根底上進(jìn)展收費(fèi)管理，其本質(zhì)在于改革原來(lái)無(wú)償使用的管理體制。為積極推進(jìn)這兩項(xiàng)改革。在有償使用的原那么下，可以視這兩項(xiàng)改革的根底與改革的力度采用分步到位的施行方法。

高校周邊的房屋開(kāi)發(fā)是推動(dòng)校園經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的一種詳細(xì)措施，采用不同的經(jīng)營(yíng)方式(校內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)型、對(duì)外租賃承包型、校外獨(dú)立經(jīng)營(yíng)型、校外合作經(jīng)營(yíng)型)來(lái)刺激校內(nèi)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)開(kāi)展。

3啟示及建議

高校周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然只是住房市場(chǎng)的一個(gè)部分，但其突出的特點(diǎn)也正是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所共有的。這些特點(diǎn)啟示我們要對(duì)市場(chǎng)主體的行為加以綜合分析、合理引導(dǎo)，否那么將會(huì)產(chǎn)生一系列問(wèn)題。

3.1根據(jù)房屋開(kāi)發(fā)的地理位置考慮消費(fèi)群體，決定房屋價(jià)值。高校周邊房屋市場(chǎng)需求旺盛，必然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。而這種旺盛的需求除了有內(nèi)因的存在，還與開(kāi)發(fā)商的對(duì)樓盤的"包裝";和"定位";有關(guān)。翻開(kāi)琳瑯滿目的房產(chǎn)廣告，不難發(fā)現(xiàn)：大部分都提到了"lgl內(nèi)眾多重點(diǎn)學(xué)校";、"繁華與書香相融";、"xx高校環(huán)顧左右";借用名校效應(yīng)為樓盤貼金來(lái)進(jìn)步房?jī)r(jià)，是不少房產(chǎn)營(yíng)銷商選擇的策略。而與名校相伴正好符合了老師、白領(lǐng)等人群對(duì)高校周邊住房市場(chǎng)的需求。房?jī)r(jià)就在消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的追捧中上漲。

由此看全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也存在著不顧及低收入人群利益，開(kāi)發(fā)高價(jià)位住宅的現(xiàn)象。如大戶型、別墅等工程。目前國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)有關(guān)政策限制別墅的建造，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，宏觀調(diào)控中應(yīng)該標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商的夸大性宣傳，并限制其開(kāi)發(fā)大型高檔工程。開(kāi)發(fā)商自身也要把耳光著眼于中低收入者，開(kāi)發(fā)低價(jià)位的樓盤，解決住房供給構(gòu)造性矛盾。

3.2盲目開(kāi)發(fā)使短期內(nèi)房屋空置率較高，供需不平衡加劇。目前高校周邊地區(qū)近郊由于高校的進(jìn)入，地段漸漸升值。許多開(kāi)發(fā)商在其準(zhǔn)入門檻較低時(shí)就已經(jīng)進(jìn)入其周邊住房市場(chǎng)，迅速的占領(lǐng)了"地盤";，成片的住房在高校周邊林立。短期內(nèi)有效需求缺乏而供給過(guò)剩，導(dǎo)致大量房屋空置。雖然高校周邊住房需求高，但社會(huì)是相對(duì)大多數(shù)人的購(gòu)置力以及消費(fèi)程度，供給仍然大于需求。

綜觀宏觀調(diào)控市場(chǎng)，宏大的潛在需求與缺乏的有效需求的并存、過(guò)剩的總量供給與缺乏的有效供給的并存，造成了社會(huì)資源的宏大浪費(fèi)。從根本上來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控應(yīng)該進(jìn)一步改進(jìn)和完善土地出讓制度?？梢酝ㄟ^(guò)加大土地價(jià)格和轉(zhuǎn)讓的透明度，合理控制地價(jià)來(lái)到達(dá)控制房?jī)r(jià)的目的。地價(jià)是房?jī)r(jià)最重要的組成部分之一，只有通過(guò)控制開(kāi)發(fā)本錢，將地價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，才能有效地穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

3.3投資性需求增多，無(wú)端助長(zhǎng)房?jī)r(jià)，不公平消費(fèi)加劇。房屋投資是致富的一種途徑，殊不知正因?yàn)樗麄兊拇嬖?，無(wú)端助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的矛盾。他購(gòu)入的房子既非用于自住，那么必然要用來(lái)獲利，手中的房子越多，利潤(rùn)空間就越大，這種增大的利潤(rùn)空間又是由高房?jī)r(jià)支撐，房?jī)r(jià)越高，利潤(rùn)越豐厚。結(jié)果，將是住房分配的空間被不斷壓縮，不公平消費(fèi)加劇。

針對(duì)住房投資引起的住房?jī)r(jià)格上漲，可通過(guò)限制期房轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)名購(gòu)房、嚴(yán)格稅收征管等措施加以遏制。同時(shí)，要盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)網(wǎng)，完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，制止利用銀行