房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課件XX公司學(xué)習(xí)課件第1章概述教學(xué)目標(biāo)學(xué)習(xí)本章后，你應(yīng)該能夠：

1．理解房地產(chǎn)的含義、性質(zhì)和特征；

2．了解房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用；

3．了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本概念，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的區(qū)別與聯(lián)系。1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念

1.1.1房地產(chǎn)的概念對(duì)于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)理解：房地產(chǎn)既是一種客觀(guān)存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。

1.1.2房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個(gè)：1.不可移動(dòng)性（又稱(chēng)位置固定性）2.獨(dú)一無(wú)二性

3.壽命長(zhǎng)久性4.供給有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.價(jià)值量大9.流動(dòng)性差10.保值增值性1.1.3房地產(chǎn)的分類(lèi)1．土地的分類(lèi)（1）按土地的開(kāi)發(fā)程度，土地可分為：①過(guò)生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否與城市經(jīng)濟(jì)緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。根據(jù)我國(guó)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市用地分為：①居住用地；②公共設(shè)施用地；③工業(yè)用地；④倉(cāng)儲(chǔ)用地；⑤對(duì)外交通用地；⑥道路廣場(chǎng)用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。2．房屋的分類(lèi)（1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：①鋼結(jié)構(gòu)房屋；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；③磚混結(jié)構(gòu)房屋；④磚木結(jié)構(gòu)房屋；⑤其他結(jié)構(gòu)房屋等5類(lèi)。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠(chǎng)房和倉(cāng)庫(kù)；③商場(chǎng)和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂(lè)設(shè)施；⑦政府和公用設(shè)施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等8類(lèi)。（3）按價(jià)格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價(jià)房和優(yōu)惠價(jià)房等，這是我國(guó)特有的分類(lèi)方法。（4）按所有權(quán)的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。

1.2房地產(chǎn)業(yè)

1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的基本概念房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)包括如下子行業(yè)：1.房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)2.房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)3.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)5.物業(yè)管理業(yè)

1.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門(mén)，具有十分重要的地位。1．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門(mén)。2．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。3．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。4．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。5．房地產(chǎn)業(yè)是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。6．房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動(dòng)點(diǎn)。

1.2.3房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用

1．有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益。2．有利于帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。3．有利于推進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程。

4．有利于健全和完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系。

1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

1.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念、任務(wù)和分類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類(lèi)型（1）按開(kāi)發(fā)的規(guī)模和復(fù)雜程度來(lái)劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以劃分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)、成片集中開(kāi)發(fā)（后兩類(lèi)開(kāi)發(fā)也稱(chēng)綜合開(kāi)發(fā)）

（2）按開(kāi)發(fā)的地域劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以劃分為新城區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)開(kāi)發(fā)（一般也稱(chēng)為舊城改造或再開(kāi)發(fā)）（3）按開(kāi)發(fā)的階段劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以劃分為土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)

1.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從廣義上講，就是指一切通過(guò)從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營(yíng)和城市土地經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為。

1．房屋經(jīng)營(yíng)

2．城市土地經(jīng)營(yíng)

3．城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1.3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩個(gè)概念是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過(guò)程中被廣泛運(yùn)用的兩個(gè)基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，有兩種看法：一種是從廣義的角度來(lái)看，另一種是從狹義的角度來(lái)看。從廣義的角度來(lái)看，特別是站在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在本質(zhì)上是相同的。

如果從狹義的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有著如下重大的差別。

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同。2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體并不完全相同。3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)主體的資格要求不一樣。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所指向的行為對(duì)象是不同的。5．隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的作用就會(huì)發(fā)生根本性的變化。

第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律

教學(xué)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)：了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能、房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系；掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律和運(yùn)行過(guò)程；了解政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控政策。

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述2.1.1市場(chǎng)的一般概念市場(chǎng)是社會(huì)分工和商品交換的必然產(chǎn)物，它是一種以商品交換為內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系形式。由于市場(chǎng)的基本經(jīng)濟(jì)內(nèi)容是商品供求和商品買(mǎi)賣(mài)，因此市場(chǎng)的形成必須具備下列3個(gè)基本條件：其一是存在著可供交換的產(chǎn)品(包括有形的實(shí)物產(chǎn)品和可供出售的無(wú)形產(chǎn)品)，這是市場(chǎng)的客體；其二是存在欲出售產(chǎn)品的賣(mài)主和具有購(gòu)買(mǎi)力、購(gòu)買(mǎi)欲望的買(mǎi)主，這是市場(chǎng)的主體；其三是具有買(mǎi)賣(mài)雙方都能夠接受的交易價(jià)格及其條件。只有滿(mǎn)足以上3個(gè)基本條件，商品的交換才能成為現(xiàn)實(shí)，市場(chǎng)也才具有實(shí)際意義。

2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)是開(kāi)展房地產(chǎn)活動(dòng)的場(chǎng)所，是社會(huì)統(tǒng)一大市場(chǎng)中的一個(gè)重要組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)有狹義和廣義之分。從狹義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價(jià)格達(dá)成一致并進(jìn)行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域，換句話(huà)來(lái)說(shuō)是指以房地產(chǎn)作為對(duì)象進(jìn)行交易的場(chǎng)所；從廣義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方以房地產(chǎn)作為交易對(duì)象在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一待定的時(shí)間段內(nèi)達(dá)成所有交易的總和，即進(jìn)行交易所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，是買(mǎi)賣(mài)雙方相互作用的一種機(jī)制。2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)1．按地域來(lái)劃分2．按房地產(chǎn)類(lèi)型、檔次來(lái)劃分3．按土地和房地產(chǎn)層次來(lái)劃分2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的分析，就可以回答市場(chǎng)是如何有效地通過(guò)改變價(jià)格來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)的供需變化這個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1．房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)2．房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)3．需要專(zhuān)業(yè)人員提供服務(wù)4．易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷5．供給具有稀缺性，而需求具有較大的彈性

2.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供需狀況。但市場(chǎng)不僅自身會(huì)發(fā)生變化，還可以通過(guò)價(jià)格信號(hào)來(lái)指導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方的行為。簡(jiǎn)言之，價(jià)格機(jī)制是通過(guò)市場(chǎng)發(fā)揮作用的。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，可以歸納為以下幾個(gè)方面。1．配置存量房地產(chǎn)資源和利益2．顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化3．指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化4．能指導(dǎo)政府科學(xué)地制訂土地供給計(jì)劃5．引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給2.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求1．房地產(chǎn)需求及影響因素2．房地產(chǎn)商品的需求的特征房地產(chǎn)商品的需求形態(tài)多種多樣，但總的來(lái)看有一定的規(guī)律性和發(fā)展趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為以下的特征。(1)必要性(2)多樣性(3)發(fā)展性(層次性)(4)可誘導(dǎo)性(5)相對(duì)理性(6)可替代性2.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給及其影響因素2．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的特征(1)短期供給特征。短期之內(nèi)，房地產(chǎn)商品的供給無(wú)法一下子大量增加，這是由于在受到需要符合城市規(guī)劃和政府有關(guān)政策措施限制的條件下，改變土地用途、建筑整修或重新開(kāi)發(fā)，都需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。(2)長(zhǎng)期供給特征。由于長(zhǎng)期時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商能夠在符合城市規(guī)劃和有關(guān)政策的前提下，通過(guò)改變?cè)型恋氐挠猛?，以及開(kāi)發(fā)新的土地等方法來(lái)增加市場(chǎng)供給，因此房地產(chǎn)的價(jià)格變化相對(duì)短期而言要平緩得多。2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律2.4.1房地產(chǎn)使用市場(chǎng)與房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

1．房地產(chǎn)使用市場(chǎng)

2．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

3．房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)2.4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程的分析

1．經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)使用需求

2．長(zhǎng)期利率與房地產(chǎn)投資的需求

3．短期信貸、開(kāi)發(fā)成本和新增供應(yīng)2.4.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)2.5政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控2.5.1建立房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的原則政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。由于房地產(chǎn)特殊的空間固定性、價(jià)值昂貴性和使用耐久性，對(duì)其發(fā)展政策的建立也應(yīng)具有相應(yīng)的特殊原則。1．目標(biāo)的確定性2．政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性3．政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性4．政策的公平性和效率2.5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的原則1．統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、相互協(xié)調(diào)的原則2．多種調(diào)控手段相結(jié)合的原則3．管而不死，活而有序的原則

2.5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的內(nèi)容1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控

1)土地供應(yīng)政策和地價(jià)政策2)金融政策

3)住房政策4)城市規(guī)劃

5)稅收政策6)租金和價(jià)格控制2．房地產(chǎn)投資規(guī)模的調(diào)控3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)控4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局的調(diào)控5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為和房地產(chǎn)投資品的調(diào)控2.5.4房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控手段1．計(jì)劃手段2．經(jīng)濟(jì)手段3．行政手段4．法制手段第3章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序教學(xué)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)：了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序；熟悉投資分析、前期準(zhǔn)備、建設(shè)與租售服務(wù)等階段的主要工作任務(wù)與要求，從而對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程有一個(gè)總體認(rèn)識(shí)和把握。3.1房地產(chǎn)開(kāi)箱發(fā)程序概墊述隨著社親會(huì)經(jīng)濟(jì)悼的發(fā)展否，房地首產(chǎn)開(kāi)發(fā)航活動(dòng)變敞得越來(lái)躲越復(fù)雜端。然而拳，不論桐開(kāi)發(fā)活稈動(dòng)變得絡(luò)多么復(fù)貸雜，開(kāi)功發(fā)商變拍得多么啦能干，睡房地產(chǎn)宅開(kāi)發(fā)專(zhuān)蠢業(yè)服務(wù)后隊(duì)伍發(fā)坡展得多侵么完善揉，房地孤產(chǎn)開(kāi)發(fā)湖過(guò)程都瞎必須遵楚循基本之的步驟洞。一般說(shuō)來(lái)哈，這個(gè)程蹦序分為4個(gè)階段：廊投資分析傷階段、前畜期準(zhǔn)備階赤段、建設(shè)蜘階段與租艙售服務(wù)階運(yùn)段。3.2房地產(chǎn)開(kāi)廊發(fā)投資機(jī)繁會(huì)選擇與纖風(fēng)險(xiǎn)分析3.2拿.1房地產(chǎn)嫁投資的曬種類(lèi)房地產(chǎn)據(jù)投資可姜分為直炭接投資財(cái)與間接香投資兩抱種，其中房致地產(chǎn)直加接投資獸是指直具接與房影地產(chǎn)產(chǎn)曲品相關(guān)窩的投資罵，它包零含房地底產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)投資與捉房地產(chǎn)侮置業(yè)投蘭資兩種泡形式，粉房地產(chǎn)請(qǐng)間接投漁資是指字不直接禮與房地堅(jiān)產(chǎn)產(chǎn)品鬧發(fā)生關(guān)沙系的投弓資。主趣要有投頭資房地粒產(chǎn)企業(yè)闖股票或喇債券、麗投資房鏟地產(chǎn)投誘資信托狐基金、倚購(gòu)買(mǎi)住僚房抵押供貸款支獅持證券劃等形式垂。它們幣具體的謹(jǐn)關(guān)系如興圖所示3.2熄.2房地產(chǎn)灣開(kāi)發(fā)投惹資機(jī)會(huì)揚(yáng)選擇房地產(chǎn)投赴資機(jī)會(huì)選香擇，也就旺是通常所輝說(shuō)的項(xiàng)目榆可行性研勉究，是指暴房地產(chǎn)開(kāi)說(shuō)發(fā)投資過(guò)依程中，把協(xié)握機(jī)會(huì)、畢機(jī)遇的過(guò)皮程。房地?cái)禺a(chǎn)投資機(jī)獻(xiàn)會(huì)選擇，慎主要包括嬌投資機(jī)會(huì)妹尋找、篩揀選與決策購(gòu)分析3個(gè)步驟杠。3.2模.3房地產(chǎn)借開(kāi)發(fā)投俊資風(fēng)險(xiǎn)草分析1．房地產(chǎn)暖投資風(fēng)險(xiǎn)并的基本概騎念從房地產(chǎn)笛投資的角依度來(lái)說(shuō)，南風(fēng)險(xiǎn)可以請(qǐng)定義為未給獲得預(yù)期賴(lài)收益可能石性的大小難。完成投際資過(guò)程進(jìn)器入經(jīng)營(yíng)階涂段后，人發(fā)們就可以寺計(jì)算實(shí)際守獲得的收持益與預(yù)期德收益之間戒的差別，利進(jìn)而也就泥可以計(jì)算稻獲取預(yù)期經(jīng)收益可能粘性的大小睛。2．房地遭產(chǎn)投資血風(fēng)險(xiǎn)預(yù)卡測(cè)與控漿制分析1)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)上的方法(1)財(cái)務(wù)報(bào)表蒙法。(2)問(wèn)詢(xún)法督。(3)索賠記強(qiáng)錄統(tǒng)計(jì)賠法。(4)環(huán)境分醋析法。2)房地產(chǎn)投嘉資風(fēng)險(xiǎn)的漏規(guī)避與控僵制(1)通過(guò)項(xiàng)目紫投資組合銳及多種經(jīng)臣營(yíng)分散風(fēng)披險(xiǎn)。(2)通過(guò)加強(qiáng)笛資產(chǎn)管理白來(lái)控制風(fēng)酸險(xiǎn)。(3)通過(guò)合棄理改變累經(jīng)營(yíng)形潮式轉(zhuǎn)移桶風(fēng)險(xiǎn)。(4)通過(guò)市場(chǎng)毀調(diào)查實(shí)行隔正確的決垂策來(lái)控制歌風(fēng)險(xiǎn)。此外，依有一部遞分可保炮風(fēng)險(xiǎn)，位可通過(guò)返商業(yè)保香險(xiǎn)等方列式轉(zhuǎn)移壁。3.3房地產(chǎn)開(kāi)另發(fā)前期工慕作房地產(chǎn)開(kāi)亡發(fā)前期工國(guó)作包括：走獲取土地斤使用權(quán)；止項(xiàng)目規(guī)劃汽設(shè)計(jì)與許鋼可；建設(shè)驚工程招標(biāo)燈；開(kāi)工申虧請(qǐng)與審批腹等環(huán)節(jié)的蓮工作，以少上部分的陶具體內(nèi)容辛將在第4章與第6章講述。3.4建設(shè)麗階輩段3.4.跌1質(zhì)量控猛制質(zhì)量控制俗是指項(xiàng)目秘管理機(jī)構(gòu)吐以設(shè)計(jì)文忠件、工程典合同、國(guó)糞家標(biāo)準(zhǔn)、亂施工規(guī)范禁等為目標(biāo)擱對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)帥目所進(jìn)行滴的監(jiān)督與末管理活動(dòng)架。1．質(zhì)量控塌制的任務(wù)質(zhì)量控制贏的任務(wù)主迷要是在施幣工過(guò)程中游及時(shí)發(fā)現(xiàn)廣施工工藝島規(guī)程是否唇滿(mǎn)足設(shè)計(jì)差要求和合敗同規(guī)定，爐對(duì)所選用皇的材料和正設(shè)備進(jìn)行惜質(zhì)量評(píng)價(jià)與、對(duì)整個(gè)斬施工過(guò)程瞎中的工程究質(zhì)量進(jìn)行伍評(píng)估，將黃取得的質(zhì)蒼量數(shù)據(jù)和慶承包商履與行職責(zé)的竟程序，與鄉(xiāng)豐國(guó)家有關(guān)紛規(guī)范、技瞞術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、距規(guī)定進(jìn)行續(xù)比較，并扎作出評(píng)判喬。2．質(zhì)量控袖制的手段1)米“旁站”監(jiān)沿督2)測(cè)量3)指令文窗件4)利用質(zhì)量?jī)|控制工作俊程序5)支付控冬制3.4眠.2進(jìn)度控用制1．影響進(jìn)籃度的因素由于房地架產(chǎn)項(xiàng)目具暴有資金龐餐大、業(yè)務(wù)蔥復(fù)雜、建蠶設(shè)周期長(zhǎng)饒、涉及相碼關(guān)單位多曬等特點(diǎn)，末造成影響頭進(jìn)度的因罷素很多，嘉如人的因倚素，技術(shù)賢因素，材見(jiàn)料設(shè)備與耐構(gòu)配件因紹素，天文賭、地理與并氣象自然寄因素，政痰治、經(jīng)濟(jì)毅、文化等爛社會(huì)因素塔，還有其施他不確定震的因素等袍。2．進(jìn)度障控制的粱方法1)關(guān)鍵線(xiàn)承路法2)計(jì)劃評(píng)審網(wǎng)技術(shù)3)管理技術(shù)3．進(jìn)度衣控制的宅措施1)組織措糞施2)技術(shù)措施3)合同措施4)經(jīng)濟(jì)措翠施5)信息管唱理措施3.4撇.3成本控制1．成本控睬制的主要腫工作除項(xiàng)目投永資決策、毀設(shè)計(jì)和工歇程發(fā)包階抄段的成本占控制外，籃項(xiàng)目施工浙階段的工累程成本控約制主要包副括如下幾夢(mèng)個(gè)方面的勿工作。1)編制成量本計(jì)劃謠，確定不成本控南制的目調(diào)標(biāo)2)審查施鑰工組織揭設(shè)計(jì)和奴施工方刺案3)控制工程替款的動(dòng)態(tài)筑結(jié)算4)控制工程菌變更2．成本丈超支的靈原因與李處理措糟施在房地翻產(chǎn)項(xiàng)目展成本控橫制的過(guò)狠程中，堤經(jīng)過(guò)對(duì)棕比分析織，發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)某一方液面已經(jīng)饅出現(xiàn)成仿本超支墓，或是皺預(yù)計(jì)到孔最終將擁會(huì)出現(xiàn)窄成本超猾支，則解應(yīng)將該狀部分成搏本超支策問(wèn)題單嗓獨(dú)提出粥，作進(jìn)榜一步的問(wèn)原因分鏡析。然湊后再在膽分析的偵基礎(chǔ)上慌分清責(zé)桿任，提塵出成本朱控制的玻相應(yīng)措府施。3.4.脅4合同管理1．房地嘆產(chǎn)開(kāi)發(fā)守項(xiàng)目的損主要合裹同1)開(kāi)發(fā)商的爛主要合同所關(guān)系開(kāi)發(fā)商為鄭了順利地弊組織實(shí)施臉其所承擔(dān)宮的開(kāi)發(fā)項(xiàng)襯目，需要麻在開(kāi)發(fā)過(guò)搬程中簽署會(huì)一系列的凍合同。這些合震同通常宋包括：免土地使欄用權(quán)出殺讓或轉(zhuǎn)醉讓合同疾、勘察喉設(shè)計(jì)合席同、融洲資合同張、咨詢(xún)稼合同、現(xiàn)工程施倉(cāng)工合同群、采購(gòu)釘合同、調(diào)銷(xiāo)售合癥同、聯(lián)次合開(kāi)發(fā)宣合同與糖房地產(chǎn)河轉(zhuǎn)讓合統(tǒng)同等。2)承包商碑的主要到合同關(guān)勸系承包商誤的主要塵合同包鈔括：工逐程承包醒合同、甜分包合鴉同、供關(guān)應(yīng)(采購(gòu))合同、盯運(yùn)輸合顛同、加弦工合同騰、租賃鬧合同、似勞務(wù)供盒應(yīng)合同眼、保險(xiǎn)員合同、登融資合花同、聯(lián)懂合承包悲合同等罩。2．開(kāi)發(fā)堵項(xiàng)目合導(dǎo)同管理項(xiàng)目合同淚管理通常引包括兩個(gè)祖階段：合犧同策劃及漆管理階段妙、合同分襖析與控制善階段。3.4招.5開(kāi)發(fā)項(xiàng)蘭目信息仁管理在房地產(chǎn)哄開(kāi)發(fā)過(guò)程貼中，無(wú)論飛項(xiàng)目組織汗、計(jì)劃，縣還是管理忙、控制、用協(xié)調(diào)都離蟲(chóng)不開(kāi)信息移，可以說(shuō)雙信息是經(jīng)泛營(yíng)管理活耍動(dòng)的基礎(chǔ)皂。3.4割.6竣工驗(yàn)收1．竣工兔驗(yàn)收的用依據(jù)2．竣工達(dá)驗(yàn)收的匆工作程午序開(kāi)發(fā)項(xiàng)目倘竣工驗(yàn)收帶的工作程憑序一般分煙為單體驗(yàn)光收、綜合戚驗(yàn)收以及喪驗(yàn)收備案3個(gè)階段灶。1)單體驗(yàn)收2)綜合驗(yàn)收3)驗(yàn)收備燒案3.5租售翠階段租售階色段的工第作這部屈分內(nèi)容門(mén)見(jiàn)第8章房地產(chǎn)棉市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)顫。第4章辮房地產(chǎn)富開(kāi)發(fā)用糖地的獲麗取教學(xué)目傷標(biāo)通過(guò)本章單的學(xué)習(xí):了解建設(shè)朗用地使用那權(quán)的概念舉、集體土高地征收與爆城市房屋投拆遷的內(nèi)物涵；熟悉房地墓產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)辭目建設(shè)用符地使用權(quán)左取得的主輪要方式、躺集體土地咳征收與城套市房屋拆磁遷補(bǔ)償。4.1土地使用屢權(quán)的獲取4.1裹.1土地所有欲權(quán)和土地券使用權(quán)1．土地所罵有權(quán)土地所有蜂權(quán)是指土專(zhuān)地所有者買(mǎi)在法律規(guī)辱定的范圍母內(nèi)，對(duì)其持擁有的土療地享有的燙占有、使感用、收益庸和處置的舌權(quán)利，它哥是土地所喇有制的法蛙律體現(xiàn)。簡(jiǎn)土地所有架權(quán)包括土差地占有權(quán)李、土地使忽用權(quán)、土馬地收益權(quán)繞和土地處約分權(quán)4項(xiàng)權(quán)能耐。2．土地使腫用權(quán)土地使腫用權(quán)是暴指土地港使用者間依法取奏得的在筒法律規(guī)計(jì)定的范瞇圍內(nèi)對(duì)喜土地享期有的占叛有、使臺(tái)用、收遞益和在妻特定的服條件下烤依法處屑分的權(quán)無(wú)利，它握是土地酸使用制早度在法窩律上的督表現(xiàn)，莖也是我憑國(guó)地權(quán)圾制度的冷重要組保成部分摩。4.1謹(jǐn).2土地使哄用權(quán)的鬧取得方殼式4.1.騾3土地使用貞權(quán)出讓1．土地呢使用權(quán)用出讓的粘概念土地使用艦權(quán)出讓是夢(mèng)指國(guó)家將鼓國(guó)有土地伸使用權(quán)在鎖一定年限努內(nèi)出讓給局土地使用趁者，由土爽地使用者穿向國(guó)家支戲付土地使羞用權(quán)出讓淋金的行為恢。(1)經(jīng)出讓取狂得土地使孝用權(quán)的單終位和個(gè)人古，在土地梳使用期限僻內(nèi)沒(méi)有所笛有權(quán)，只射有使用權(quán)忙，在使用疑土地期限鍛內(nèi)對(duì)土地吹擁有使用堡、占有、淚收益和處膝分權(quán)；土碧地使用權(quán)高可以進(jìn)入憤市場(chǎng)，可海以進(jìn)行轉(zhuǎn)蹄讓、出租扛、抵押等說(shuō)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)繡。(2)出讓的土兔地使用權(quán)棟是有一定奔年限的土肌地使用權(quán)冷。(3)土地使招用權(quán)出革讓是有歌償?shù)模櫟茏屓嘶谋仨氈\付“出檔讓金”點(diǎn)。(4)土地使用蠟權(quán)出讓是蘿國(guó)家以土認(rèn)地所有者走的身份與謝使用單位普之間關(guān)于看權(quán)利和義順務(wù)的經(jīng)濟(jì)辨關(guān)系，因愚此具有平伸等、自愿炭、有償、卡有限期的頭特點(diǎn)。2．土地叉使用權(quán)假出讓的隨范圍1)主體范圍(1)土地使用消權(quán)出讓的舍主體必須息是國(guó)家，墳其他任何行單位和個(gè)秋人不得出側(cè)讓土地使艦用權(quán)。(2)土地使用擱權(quán)出讓對(duì)卷象是中華朵人民共和館國(guó)境內(nèi)的緊公司、企遠(yuǎn)業(yè)以及其勻他組織和雙個(gè)人。2)客體范姜圍(1)土地使用陽(yáng)權(quán)出讓的先客體必須辣是國(guó)有土代地，集體神土地不經(jīng)謹(jǐn)征收不得嚴(yán)出讓。(2)地下埋焦藏物不曠屬于出鴉讓范圍腹，它歸融國(guó)家所綱有。3．土地使珠用權(quán)的出宣讓年限根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有泡土地使用潛權(quán)出讓和葬轉(zhuǎn)讓暫行搜條例》的規(guī)定，剖不同用途懶的國(guó)有土遷地，其土栗地使用權(quán)娃的最高出截讓年限如聚下：①仍居住用地70年；②兩工業(yè)用地50年；③寶教育賴(lài)、科技搞、文化吊衛(wèi)生、鑰體育用片地50年；④預(yù)商業(yè)、旅拐游、娛樂(lè)回用地40年；⑤雅綜合或其若他用地50年。4．國(guó)有土膠地使用權(quán)講出讓的方慈式根據(jù)相監(jiān)關(guān)規(guī)定謝，國(guó)有驢土地使希用權(quán)出竄讓?zhuān)磸酵恋匾粍蚣?jí)市場(chǎng)肉，一般巡壽有4種交易方庭式：協(xié)議腔、招標(biāo)、塵拍賣(mài)及掛從牌。其中意后三者是褲通過(guò)市場(chǎng)艱公開(kāi)交易昌的方式來(lái)百出讓土地掀使用權(quán)。4.1伏.4土地使用嚷權(quán)劃撥1．劃撥土避地使用權(quán)貓的概念土地使用胞權(quán)劃撥是壟指經(jīng)縣級(jí)恐以上人民法政府批準(zhǔn)紋，在土地院使用者繳拘納補(bǔ)償、蝕安置等費(fèi)襖用后將該寫(xiě)土地交付吼給其使用熔，或者將淡土地使用家權(quán)無(wú)償交疾付給土地裕使用者的階行為。劃撥土徐地使用窮權(quán)具有類(lèi)以下特奶點(diǎn)。(1)通過(guò)劃撥農(nóng)方式取得噴的土地使思用權(quán)時(shí)，割除了法律珠、法規(guī)另框有規(guī)定外壩，沒(méi)有使斷用期限的巷限制。(2)通過(guò)劃鴿撥方式幣取得土饑地使用猜權(quán)時(shí)，皺雖然土澇地使用椅者要繳廈納補(bǔ)償謙、安置虎等費(fèi)用犁，但不譽(yù)必向國(guó)暫家支付臨地租性令質(zhì)的費(fèi)鞋用。(3)通過(guò)劃海撥方式電取得土捏地使用那權(quán)時(shí)，朱必須經(jīng)奔縣級(jí)以餃上人民向政府核序準(zhǔn)，并椒按法定遙的程序喂辦理手痕續(xù)后才曉能取得岸劃撥土矮地使用叔權(quán)。(4)通過(guò)劃喪撥方式忌取得的掏土地用屋途，未淘經(jīng)批準(zhǔn)斤，不得桿改變。(5)土地使絨用權(quán)人汁在行使趙權(quán)利時(shí)值，若遇鬼社會(huì)公妹共利益揀需要，冠有義務(wù)裁服從人面民政府幸收回土東地使用碎權(quán)的決傭定。(6)依照行政月劃撥方式努取得的土種地使用權(quán)鐵，一般不超得進(jìn)行轉(zhuǎn)墨讓?zhuān)?jīng)膠市、縣人衡民政府土雜地管理部搶門(mén)和房產(chǎn)鴿管理部門(mén)榆的批準(zhǔn)，慌并符合下淺列條件時(shí)框，可依法嗓進(jìn)行轉(zhuǎn)讓見(jiàn)：①土墨地使用者省為公司、壓企業(yè)及其喊他經(jīng)濟(jì)組設(shè)織和個(gè)人默；②領(lǐng)殲取了國(guó)有汁土地使用杠證；③雪具有地上旗建筑物、狂其他附著步物合法的睡產(chǎn)權(quán)證明倡；④依袍照《城鎮(zhèn)國(guó)有椅土地使用睜權(quán)出讓和照轉(zhuǎn)讓暫行瓣條例》中的規(guī)望定簽訂蒙土地使雙用權(quán)出貴讓合同鍛，并向兵當(dāng)?shù)厥斜獭⒖h人漫民政府搬補(bǔ)交土餓地使用債權(quán)出讓殊金，或脾者以轉(zhuǎn)侍讓、出渣租、抵撒押所獲左收益抵航交土地爬使用權(quán)狹出讓金討。2．劃撥市土地使婦用權(quán)的朽范圍《中華人天民共和咸國(guó)土地漿管理法》第54條對(duì)劃撥趨土地使用阿權(quán)適用的旦范圍作了怪明確的規(guī)泳定。(1)國(guó)家機(jī)關(guān)格用地和軍貿(mào)事用地。(2)城市基輛礎(chǔ)設(shè)施融用地和纖公益事怖業(yè)用地構(gòu)。(3)國(guó)家重郊點(diǎn)扶持移的能源緞、交通呈、水利班等基礎(chǔ)炭設(shè)施用閃地。(4)法律、行冷政法規(guī)規(guī)矮定的其他警用地。通過(guò)劃凱撥方式鉛取得土你地使用槐權(quán)，是浸國(guó)家為得了支持護(hù)和照顧捕某些公桿益性事被業(yè)和特告殊行業(yè)孔的發(fā)展?fàn)C，而對(duì)客其建設(shè)洞項(xiàng)目用臘地采用移的特殊勤的供地充方式。4.1.且5土地使用大權(quán)轉(zhuǎn)讓1．土地使調(diào)用權(quán)轉(zhuǎn)讓夠的概念土地使疲用權(quán)轉(zhuǎn)堵讓?zhuān)菉A指通過(guò)露出讓方倡式獲得鳴國(guó)家土陰地使用怎權(quán)的土棕地使用歪者，通覽過(guò)買(mǎi)賣(mài)區(qū)、贈(zèng)與膚或者其辯他合法戶(hù)方式將旱土地使號(hào)用權(quán)再遞轉(zhuǎn)移的擊行為。土地使用東權(quán)轉(zhuǎn)讓具膏有以下特糕征。(1)土地使用囑權(quán)的轉(zhuǎn)讓燦必須以出匹讓合同規(guī)薦定的期限揉和條件投環(huán)資、開(kāi)發(fā)厭、利用土鋪地為前提早。(2)土地使用浙權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)射，土地使秒用權(quán)出讓雄合同和登慎記文件所澆載明的權(quán)烘利、義務(wù)越隨之轉(zhuǎn)移哭。(3)土地使用史者通過(guò)轉(zhuǎn)曠讓方式取疼得的土地朋使用權(quán)，匙其使用年田限為土地棋使用權(quán)出哈讓合同規(guī)裂定的使用凳年限減去羅原土地使來(lái)用者已使互用年限后紗的剩余年鹿限。(4)土地使用政權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)煉，其地上肝建筑物和蹲其他附著渣物的所有搞權(quán)隨之轉(zhuǎn)每讓。2．土地使急用權(quán)轉(zhuǎn)讓總的條件土地使用胡權(quán)轉(zhuǎn)讓是知土地使用堂權(quán)在不同侄使用者之澡間的流動(dòng)跟，是土地野市場(chǎng)最活討躍的二級(jí)繞市場(chǎng)。為蓄規(guī)范市場(chǎng)悔行為，土箭地使用權(quán)公轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具鋸備以下條丙件。(1)轉(zhuǎn)讓土地忌使用權(quán)的郊公民、法癢人，必須惜是土地合板法的使用勇權(quán)享有人凱，必須持搶有土地使嗽用權(quán)的法面律文書(shū)，旱即《國(guó)有土塑地使用細(xì)權(quán)證》，其權(quán)利痕在國(guó)家土眾地管理部娃門(mén)應(yīng)有具晉體的登記戰(zhàn)。(2)接受轉(zhuǎn)擊讓的公梅民、法迎人，必帳須是我望國(guó)法律暗允許的掩能夠享渾有國(guó)有揪土地使師用權(quán)的茅單位或客個(gè)人，朗即受讓踢者應(yīng)符脖合受讓券的條件覺(jué)。(3)使用權(quán)露人必須靠對(duì)土地盈進(jìn)行一紫定開(kāi)發(fā)環(huán)之后才標(biāo)能轉(zhuǎn)讓沃其權(quán)利話(huà)，即我刃國(guó)法律科禁止進(jìn)革行“炒浸地皮”劇式的轉(zhuǎn)采讓。3．土地使呼用權(quán)轉(zhuǎn)讓炸的形式1)土地使益用權(quán)出趣售2)土地使溝用權(quán)交舊換3)土地使用挑權(quán)贈(zèng)與4.2房地產(chǎn)開(kāi)盜發(fā)用地的演征用拆遷4.2勞.1集體土地度征收1．土地治征收的豬內(nèi)涵土地征倒收是國(guó)格家為了謠社會(huì)公浙共利益架的需要徒，將集氏體所有吧土地轉(zhuǎn)流變?yōu)閲?guó)宇有土地婆的強(qiáng)制劍手段。2．土地征因收的原則汗與批準(zhǔn)權(quán)仆限1)土地征收判的原則(1)珍惜耕外地，合脖理利用悟和保護(hù)紋土地的譽(yù)原則。(2)保證國(guó)家老建設(shè)用地良的原則。(3)妥善安置邀被征地單點(diǎn)位和農(nóng)民吩的原則。(4)有償使用列土地的原性則。(5)依法征亮地的原駛則。2)土地征服收批準(zhǔn)影權(quán)限《土地管貫理法》第45條規(guī)定獨(dú)，“征仍收下列獲土地的盆，由國(guó)萬(wàn)務(wù)院批銷(xiāo)準(zhǔn)：①殼基本晝農(nóng)田；斤②基母本農(nóng)田宵以外的送耕地超齊過(guò)35公頃的滴；③鼓其他土揀地超過(guò)70公頃的。聞”征收前糠款規(guī)定以繳外的土地沉的，由省彎、自治區(qū)莊、直轄市疼人民政府車(chē)批準(zhǔn)，并芒報(bào)國(guó)務(wù)院膏備案。3．土地土征收的忙工作程耽序根據(jù)《土地管理迎法實(shí)施條據(jù)例》和《建設(shè)用地戚審查報(bào)批余管理辦法》，土地夜征收一掏般按照孤下列工愁作程序?yàn)侈k理。1)申請(qǐng)用地2)受理申請(qǐng)檔并審查有巧關(guān)文件3)審批用地4)征地實(shí)跌施5)簽發(fā)用覆地證書(shū)4．征收慨集體土亭地補(bǔ)償能的范圍招和標(biāo)準(zhǔn)4.2.執(zhí)2城市房墻屋拆遷1．房屋哲拆遷的擁概念房屋拆遷賢是指建設(shè)餐單位或個(gè)構(gòu)人(即拆遷人)根據(jù)城市屯建設(shè)規(guī)劃柴要求和政慘府批準(zhǔn)的夠用地文件伍，在取得妙拆遷許可冒證后，依投照有關(guān)法錦規(guī)拆除城庫(kù)市規(guī)劃區(qū)掩范圍內(nèi)國(guó)逃有土地上珍的房屋及挎附屬物，固并對(duì)被拆波除房屋的宋所有人和蜜使用人進(jìn)貧行補(bǔ)償和噸安置的活蘆動(dòng)。2．房屋拆直遷的工作葛程序1)拆遷許可談階段拆遷許可傘階段的工鄙作主要有移拆遷申請(qǐng)桐、拆遷審寒批、拆遷欲公告等環(huán)樓節(jié)2)拆遷協(xié)議逢階段3)實(shí)施拆遷邪階段3．拆遷薪補(bǔ)償方絹式及安顛置1)拆遷補(bǔ)償泛方式根據(jù)《城市房屋畝拆遷管理甘條例》的規(guī)定，惠拆遷人應(yīng)臨當(dāng)對(duì)被拆驢遷人給予偏補(bǔ)償。拆關(guān)遷補(bǔ)償方友式有兩種彩：房屋產(chǎn)尖權(quán)調(diào)換、故貨幣補(bǔ)償酒。2)拆遷安置4．拆遷榴爭(zhēng)議的散處理第5章房地縱產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)限目可行性趟研究教學(xué)目跪標(biāo)通過(guò)本章閱的學(xué)習(xí):熟悉房倍地產(chǎn)開(kāi)遼發(fā)項(xiàng)目津投資估第算及項(xiàng)能目方案鋤的財(cái)務(wù)擱評(píng)價(jià)指濟(jì)標(biāo)，能夕獨(dú)立地民進(jìn)行房紙地產(chǎn)項(xiàng)檔目可行聰性分析帆并撰寫(xiě)醫(yī)可行性吵研究報(bào)罷告。5.1可行性研患究概述5.1魔.1可行性前研究的艙概念和鉛目的1．可行課性研究奪的概念可行性研衡究就是在穗工程項(xiàng)目仔投資決策針前，對(duì)與除項(xiàng)目有關(guān)捧的社會(huì)、慌經(jīng)濟(jì)和技專(zhuān)術(shù)等方面快情況進(jìn)行懂深入細(xì)致銅的研究；芳對(duì)各種可沒(méi)能擬定的預(yù)建設(shè)方案杰或技術(shù)方手案進(jìn)行認(rèn)物真的技術(shù)睬經(jīng)濟(jì)分析逝、比較和獲論證；對(duì)淋項(xiàng)目的經(jīng)朗濟(jì)、社會(huì)狗、環(huán)境效寬益進(jìn)行科衣學(xué)的預(yù)測(cè)娛和評(píng)價(jià)。2．可行性合研究的目范的可行性嘩研究的犬根本目團(tuán)的是實(shí)漠現(xiàn)項(xiàng)目蓮決策的夾科學(xué)化咳、民主疏化、程持序化，箭減少或讀避免投奴資決策易的失誤壟，提高僚建設(shè)項(xiàng)銹目的經(jīng)扎濟(jì)、社摔會(huì)和環(huán)估境效益年。5.1.襯2可行性研誘究的特點(diǎn)1．前期性2．綜合談性3．不確定借性4．預(yù)測(cè)性5.1畢.3可行性隱研究的迎作用1．作為色項(xiàng)目投波資決策茅的依據(jù)2．作為強(qiáng)籌集建釋設(shè)資金蜘的依據(jù)3．作為開(kāi)章發(fā)商與有占關(guān)各部門(mén)際簽訂協(xié)議羅、合同的悅依據(jù)4．作為偉編制下忙階段規(guī)漲劃設(shè)計(jì)距的依據(jù)5．作為環(huán)和保部門(mén)審繼查建設(shè)項(xiàng)船目對(duì)環(huán)境納影響的依盡據(jù)5.1異.4可行性研懼究的工作區(qū)階段和具拋體步驟1．可行性昆研究的工拜作階段1)投資機(jī)會(huì)海研究2)初步可栽行性研你究3)詳細(xì)可渴行性研建究4)項(xiàng)目的評(píng)掠估和決策2．可行賠性研究土的具體泰步驟1)接受委托2)調(diào)查研摩究3)方案選鐮擇和優(yōu)楚化4)財(cái)務(wù)評(píng)橋價(jià)和國(guó)喜民經(jīng)濟(jì)菌評(píng)價(jià)5)編制可的行性研展究報(bào)告5.1.倍5可行性研笛究的內(nèi)容一般房地咽產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)頃目可行性液研究的內(nèi)匆容主要包益括以下幾河個(gè)方面。1．項(xiàng)目概妙況2．開(kāi)發(fā)項(xiàng)憐目用地的姐現(xiàn)狀調(diào)查址及拆遷安插置方案的叛制定3．市場(chǎng)分冤析和建設(shè)蛇規(guī)模的確武定4．規(guī)劃設(shè)長(zhǎng)計(jì)方案選償擇5．資源戀供給條碧件分析6．環(huán)境影遮響評(píng)價(jià)7．項(xiàng)目開(kāi)牲發(fā)組織機(jī)塘構(gòu)情理費(fèi)蔽用的研究8．開(kāi)發(fā)建迎設(shè)計(jì)劃的返編制9．項(xiàng)目經(jīng)統(tǒng)濟(jì)及社會(huì)財(cái)效益分析10．結(jié)論瘦及建議5.2房地產(chǎn)逗市場(chǎng)調(diào)脆查與研逢究5.2.佛1房地產(chǎn)暫市場(chǎng)調(diào)荷查的概途念與作雪用1．房地主產(chǎn)市場(chǎng)遍調(diào)查的那概念房地產(chǎn)市扭場(chǎng)調(diào)查是世運(yùn)用科學(xué)頌的方法，房誠(chéng)有目的、毛有計(jì)劃地嶼收集、整溫理和分析漫與房地產(chǎn)感企業(yè)有關(guān)先的各種情摟報(bào)、信息紀(jì)和資料，紅為房地產(chǎn)怠企業(yè)決策張?zhí)峁┮罁?jù)寒的信息管魄理活動(dòng)。2．房地牌產(chǎn)市場(chǎng)覽調(diào)查的崗作用5.2驢.2房地產(chǎn)市繁場(chǎng)調(diào)查的壯類(lèi)型與內(nèi)婆容1．房地產(chǎn)那市場(chǎng)調(diào)查侵的類(lèi)型1)探索性調(diào)團(tuán)查2)描述性孟調(diào)查3)因果性蔑調(diào)查4)反饋性組調(diào)查5)預(yù)測(cè)性調(diào)晨查2．房地性產(chǎn)市場(chǎng)獎(jiǎng)?wù){(diào)查的左內(nèi)容1)市場(chǎng)環(huán)境坊調(diào)查2)市場(chǎng)專(zhuān)題儲(chǔ)調(diào)查5.2島.3房地產(chǎn)朵市場(chǎng)調(diào)政查的程蕩序與方照法1．房地產(chǎn)償市場(chǎng)調(diào)查尼的程序1)確定調(diào)轟查目標(biāo)2)初步分售析3)調(diào)查設(shè)計(jì)4)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查5)資料整理混、統(tǒng)計(jì)和壁分析6)撰寫(xiě)和提候交調(diào)查報(bào)授告2．房地?fù)?dān)產(chǎn)市場(chǎng)誓調(diào)查的愁方法房地產(chǎn)市裙場(chǎng)調(diào)查方羅法很多，賄較常見(jiàn)的勢(shì)有以下幾俊種。1)詢(xún)問(wèn)調(diào)查捧法2)觀(guān)察調(diào)查夫法3)試驗(yàn)調(diào)查檔法4)統(tǒng)計(jì)分析滑法5.2采.4房地產(chǎn)市紹場(chǎng)研究的甜概念及其餓必要性1．房地產(chǎn)騾經(jīng)營(yíng)者的挨決策依賴(lài)貓于房地產(chǎn)遍市場(chǎng)研究2．房地產(chǎn)遇產(chǎn)品的銷(xiāo)貫售要求進(jìn)咐行房地產(chǎn)店市場(chǎng)研究3．市場(chǎng)作研究與禍經(jīng)營(yíng)管秘理4．市場(chǎng)研尾究與制定蘆價(jià)格策略5.2藥.5房地產(chǎn)效市場(chǎng)研偉究方法市場(chǎng)研究邁方法有定燒量分析法醋和定性分春析法兩種。5.3房地產(chǎn)黑開(kāi)發(fā)項(xiàng)喜目的投貫資估算艙與收入念估算5.3.巾1房地產(chǎn)典開(kāi)發(fā)項(xiàng)句目的投星資估算房地產(chǎn)偷開(kāi)發(fā)項(xiàng)材目投資偶估算的危范圍，發(fā)包括土既地費(fèi)用饒、前期那工程費(fèi)此、房屋炊開(kāi)發(fā)費(fèi)遲、管理烏費(fèi)、財(cái)姐務(wù)費(fèi)、順?shù)N售費(fèi)余用、其古他費(fèi)用漠及開(kāi)發(fā)科期稅費(fèi)趣等。1．土地費(fèi)澆用估算開(kāi)發(fā)項(xiàng)貍目土地喪費(fèi)用是迎指為取銳得開(kāi)發(fā)究項(xiàng)目用仗地而發(fā)徑生的費(fèi)資用。開(kāi)繩發(fā)項(xiàng)目敘取得土聯(lián)地使用姥權(quán)有多綁種方式盤(pán)，所發(fā)隊(duì)生的費(fèi)溪用各不感相同。墓主要有魂以下幾中種：劃弊撥或征替用土地坦的土地科征用拆仿遷費(fèi)、盒出讓土漸地的土襯地出讓有地價(jià)款膨、轉(zhuǎn)讓待土地的泡土地轉(zhuǎn)刻讓費(fèi)、您租用土虛地的土販地租用吵費(fèi)、股杰東投資蝦入股土粥地的投海資折價(jià)巷。2．前期工來(lái)程費(fèi)前期工程逼費(fèi)主要包叮括開(kāi)發(fā)項(xiàng)察目的可行化性研究費(fèi)勺、工程勘營(yíng)察費(fèi)、城津市規(guī)劃設(shè)題計(jì)費(fèi)、工博程設(shè)計(jì)費(fèi)務(wù)、環(huán)境影執(zhí)響咨詢(xún)?cè)u(píng)碌估費(fèi)、交行通影響咨迫詢(xún)?cè)u(píng)估費(fèi)汗、建設(shè)工齒程規(guī)劃許江可證執(zhí)照滋費(fèi)以及“嘗三通一平泉”等土地基開(kāi)發(fā)工程潔費(fèi)。3．房屋開(kāi)宰發(fā)費(fèi)4．管理假費(fèi)5．財(cái)務(wù)費(fèi)命用6．銷(xiāo)售博費(fèi)用7．開(kāi)發(fā)坡期稅費(fèi)8．其他費(fèi)置用9．不可垃預(yù)見(jiàn)費(fèi)5.3減.2房地產(chǎn)搜開(kāi)發(fā)項(xiàng)既目的收部入估算根據(jù)有關(guān)免規(guī)定，房屠地產(chǎn)項(xiàng)目暢的收入主越要包括房濱地產(chǎn)產(chǎn)品毫的銷(xiāo)售收至入、租金懂收入、土討地轉(zhuǎn)讓收底入(以上統(tǒng)稱(chēng)羊租售收入)、配套設(shè)津施銷(xiāo)售收帳入和自營(yíng)篇收入幾個(gè)為部分。1．租售址收入2．自營(yíng)收但入3．配套設(shè)辰施銷(xiāo)售收睛入4．土地出喉租收入5．房地產(chǎn)塘開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社收入的扣膚減房地產(chǎn)讀開(kāi)發(fā)項(xiàng)姥目在銷(xiāo)犬售和交制易階段兩要發(fā)生巖一些稅誦費(fèi)，這稼些費(fèi)用生不參與竟投資與預(yù)成本費(fèi)算用構(gòu)成晚，只是吉作為銷(xiāo)買(mǎi)售收入幕的扣減對(duì)。這些嘴稅費(fèi)主定要包括杯以下兩蘭大部分條。1)與房地產(chǎn)縱轉(zhuǎn)讓有關(guān)們的稅費(fèi)(1)營(yíng)業(yè)稅默。(2)城市建唯設(shè)維護(hù)唐費(fèi)。(3)教育費(fèi)貴及附加糟。(4)教育專(zhuān)項(xiàng)倡基金。(5)防洪工收程維護(hù)屢費(fèi)。(6)交易管理憑費(fèi)。(7)交易印花社稅。2)土地增畝值稅3)企業(yè)所得戒稅5.4房地產(chǎn)敢開(kāi)發(fā)項(xiàng)丙目的財(cái)吳務(wù)評(píng)價(jià)5.4.插1房地產(chǎn)開(kāi)梅發(fā)項(xiàng)目財(cái)攪務(wù)評(píng)價(jià)的蠅內(nèi)涵房地產(chǎn)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)皮目財(cái)務(wù)掀評(píng)價(jià)是恭在房地秘產(chǎn)市場(chǎng)輛調(diào)查與示預(yù)測(cè)、蘇項(xiàng)目策按劃、投蛇資估算炒、收入俊估算和驢資金籌肢措等基敗礎(chǔ)資料涌和數(shù)據(jù)消的基礎(chǔ)磨上，通神過(guò)編制沉基本財(cái)成務(wù)報(bào)表輝，計(jì)算巧財(cái)務(wù)評(píng)陵價(jià)指標(biāo)坡，對(duì)房腳地產(chǎn)開(kāi)向發(fā)項(xiàng)目絹的財(cái)務(wù)甩盈利能詢(xún)力、清粘償能力獻(xiàn)和資金僑平衡等極情況進(jìn)敗行分析療。5.4瓣.2房地產(chǎn)開(kāi)糞發(fā)項(xiàng)目財(cái)桿務(wù)評(píng)價(jià)的杠基本報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)盒價(jià)使用冰的基本適報(bào)表有老現(xiàn)金流辯量表、庫(kù)損益表鋒、資金堡來(lái)源和瞧運(yùn)用表扛、資產(chǎn)紀(jì)負(fù)債表潤(rùn)。5.4.透3房地產(chǎn)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)姥目的財(cái)飯務(wù)評(píng)價(jià)脫指標(biāo)1．房地慨產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)項(xiàng)目財(cái)貨務(wù)盈利莖能力的橫評(píng)價(jià)指筍標(biāo)盈利能烤力指標(biāo)選是用來(lái)角考察項(xiàng)屢目盈利污能力水行平的指它標(biāo)，包良括靜態(tài)底指標(biāo)和威動(dòng)態(tài)指判標(biāo)兩類(lèi)再。1)靜態(tài)指替標(biāo)靜態(tài)指其標(biāo)是在螺不考慮泊資金、岡時(shí)間、小價(jià)值因倆素影響啦的情況餃下，直么接通過(guò)適現(xiàn)金流摧量計(jì)算渴出來(lái)的暈經(jīng)濟(jì)評(píng)寫(xiě)價(jià)指標(biāo)職，這些懇指標(biāo)計(jì)祖算簡(jiǎn)便歌，通常物在概略音評(píng)價(jià)時(shí)欣采用。(1)成本利客潤(rùn)率。(2)投資利銀潤(rùn)率。(3)資本金割利潤(rùn)率蔥。(4)資本金凈嫂利潤(rùn)率。(5)靜態(tài)投散資回收皆期。2)動(dòng)態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指例標(biāo)是考皂慮了資索金時(shí)間另價(jià)值因扔素的影藍(lán)響，對(duì)滑發(fā)生在牛不同時(shí)治間的效徑益、費(fèi)狼用計(jì)算皇資金的孩時(shí)間價(jià)英值，將雪現(xiàn)金流嚼量進(jìn)行揪等值化開(kāi)處理后卵計(jì)算評(píng)蛋價(jià)指標(biāo)少。動(dòng)態(tài)亮評(píng)價(jià)指裝標(biāo)，能悲比較全嶄面地反隔映投資濟(jì)方案整通個(gè)計(jì)算忽期的經(jīng)賄濟(jì)效果唯，適用益于詳細(xì)戒可行性辭研究階尤段的經(jīng)錦濟(jì)評(píng)價(jià)零和計(jì)算雙期較長(zhǎng)萬(wàn)的投資則項(xiàng)目。(1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)然值。(2)財(cái)務(wù)內(nèi)息部收益廳率(FIR刃R)。(3)動(dòng)態(tài)投資圓回收期。2．房地甲產(chǎn)開(kāi)發(fā)摩項(xiàng)目財(cái)陳務(wù)清償遠(yuǎn)能力的易評(píng)價(jià)指策標(biāo)清償能力遮指標(biāo)是指耽考察項(xiàng)目鞋計(jì)算期內(nèi)她償債能力蛇的指標(biāo)。盒除了投資浮者重視項(xiàng)紋目的償債旬能力外，結(jié)為項(xiàng)目提魄供融資的窗金融機(jī)構(gòu)崇，更加重借視項(xiàng)目?jī)斳垈芰Φ募o(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果洞。1)借款償本還期2)利息備亭付率3)償債備付姑率5.5房地產(chǎn)腰開(kāi)發(fā)項(xiàng)塘目可行暑性研究猾報(bào)告的靜撰寫(xiě)5.5.竄1房地產(chǎn)寇開(kāi)發(fā)項(xiàng)域目可行怕性研究殃報(bào)告的廚基本構(gòu)筆成一般來(lái)說(shuō)欄，一份正堆式的可行挎性研究報(bào)型告應(yīng)包括肝封面、摘輩要、目錄醉、正文、靜附表和附懇圖6個(gè)部分。5.5.錯(cuò)2房地產(chǎn)像開(kāi)發(fā)項(xiàng)返目可行丸性研究畝報(bào)告正奸文的寫(xiě)贏作要點(diǎn)正文部分姥是可行性活研究報(bào)告球的核心，護(hù)一般包括估以下內(nèi)容轉(zhuǎn)。1．項(xiàng)目總示說(shuō)明2．項(xiàng)目慢概況3．市場(chǎng)調(diào)涉查與預(yù)測(cè)掀分析4．規(guī)劃軋?jiān)O(shè)計(jì)方筆案及建線(xiàn)設(shè)條件5．建設(shè)居方式及猛進(jìn)度安睬排6．項(xiàng)目肚投資估醫(yī)算及收養(yǎng)入估算1)項(xiàng)目投偉資估算2)項(xiàng)目收入川估算7．項(xiàng)目資弄金籌措計(jì)鉛劃8．項(xiàng)目例經(jīng)濟(jì)效悉益評(píng)價(jià)9．不確委定性分譯析10．可行障性研究跨的結(jié)論第6章房粗地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拘的前期準(zhǔn)水備教學(xué)目散標(biāo)通過(guò)本章?lián)Q的學(xué)習(xí):了解房右地產(chǎn)開(kāi)汗發(fā)項(xiàng)目溝規(guī)劃設(shè)荒計(jì)方案毯評(píng)價(jià)的襖特點(diǎn)和盲評(píng)價(jià)指燃標(biāo)體系示；掌握常用禿評(píng)價(jià)方法杏；了解房地驅(qū)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)會(huì)目報(bào)建的格含義和建魄設(shè)工程規(guī)財(cái)劃許可證祝的作用；掌握開(kāi)光發(fā)項(xiàng)目滲報(bào)建的胡流程以疊及報(bào)建乞送審應(yīng)山提交的脆資料；了解房崇地產(chǎn)開(kāi)廢發(fā)項(xiàng)目呼招投標(biāo)看概念與慎作用、陪活動(dòng)原宏則和招壤標(biāo)方式趨；掌握施昌工招投依標(biāo)中有籃關(guān)申請(qǐng)問(wèn)招標(biāo)的藍(lán)條件、膝招投標(biāo)逝的程序斷以及招獄標(biāo)文件烘的主要跡內(nèi)容等盒。6.1房地產(chǎn)開(kāi)仗發(fā)資金籌如措6.1.許1房地產(chǎn)開(kāi)去發(fā)資金籌霉措的目的房地產(chǎn)開(kāi)腳發(fā)資金籌牧措的目的謝在于以下樓幾方面。1．實(shí)現(xiàn)項(xiàng)匠目投資開(kāi)樸發(fā)目標(biāo)和課企業(yè)發(fā)展纏目標(biāo)2．償還踢債務(wù)，何改善盈霞利能力筍，調(diào)整宗資本結(jié)放構(gòu)6.1灘.2房地產(chǎn)開(kāi)任發(fā)資金籌俊措的原則房地產(chǎn)開(kāi)曠發(fā)資金的豈有效籌集餐，應(yīng)保證痕房地產(chǎn)開(kāi)左發(fā)資金投礎(chǔ)入與回收尤在時(shí)間上睜和數(shù)量上漏的協(xié)調(diào)平悅衡，從而冒保證資金哨循環(huán)運(yùn)動(dòng)塵和房地產(chǎn)雨開(kāi)發(fā)項(xiàng)目六建設(shè)的順乓利進(jìn)行。貨資金籌措撥過(guò)程中應(yīng)悠遵循以下置幾點(diǎn)原則概。1．時(shí)機(jī)逐適當(dāng)原伏則2．安全兔性原則3．經(jīng)濟(jì)價(jià)性原則4．可行馬性原則6.1.貪3房地產(chǎn)邪開(kāi)發(fā)資孔金籌措喂方式具體來(lái)講熱，房地產(chǎn)望開(kāi)發(fā)資金兼的來(lái)源主傲要有：自悠有資金、椒銀行貸款忘、社會(huì)集卡資、利用叼外資、預(yù)揚(yáng)售款等。6.2房地產(chǎn)盞開(kāi)發(fā)項(xiàng)角目規(guī)劃閉設(shè)計(jì)方菊案的評(píng)圖價(jià)6.2倒.1房地產(chǎn)駱開(kāi)發(fā)項(xiàng)淋目規(guī)劃盆設(shè)計(jì)的推基本原粘則1．符合鼻城市總麗體布局膜，完善統(tǒng)城市結(jié)闖構(gòu)2．豐富和捐創(chuàng)造最佳餓的城市空滲間環(huán)境3．房地箱產(chǎn)開(kāi)發(fā)鑄項(xiàng)目規(guī)醉劃設(shè)計(jì)鋤應(yīng)滿(mǎn)足珠的其他碎要求(1)使用要鮮求。(2)衛(wèi)生要求卵。(3)經(jīng)濟(jì)要求喪。(4)安全要求哥。(5)施工要求遮。(6)美觀(guān)要低求。(7)以人為本繳。6.2寧.2房地產(chǎn)開(kāi)澡發(fā)項(xiàng)目規(guī)猴劃設(shè)計(jì)方螺案評(píng)價(jià)的漏特點(diǎn)1．評(píng)價(jià)主具體的多元廁性房地產(chǎn)燥開(kāi)發(fā)項(xiàng)引目規(guī)劃斤設(shè)計(jì)方象案，評(píng)搜價(jià)主體違除房地軟產(chǎn)開(kāi)發(fā)攪企業(yè)本扣身外，損還涉及岡到使用鞋者(城市居拼民)、管理者(城市規(guī)怕劃管理替部門(mén))、設(shè)計(jì)桑者和施嗽工者。濤不同的隔評(píng)價(jià)主劍體，對(duì)勿方案的連評(píng)價(jià)角盟度是不煙一樣的鞠，因而鬧會(huì)出現(xiàn)娃不同的儉評(píng)價(jià)結(jié)辭果。1)使用者2)城市規(guī)初劃管理緒部門(mén)3)設(shè)計(jì)者和燒施工者2．評(píng)價(jià)卵目標(biāo)的盆多樣性3．評(píng)價(jià)畜結(jié)論的籌不確定吹性1)評(píng)價(jià)者漏的主觀(guān)虹性2)項(xiàng)目未來(lái)鈴情況的不方確定性6.2.全3房地產(chǎn)開(kāi)處發(fā)規(guī)劃設(shè)賄計(jì)方案評(píng)歪價(jià)的主要廳技術(shù)經(jīng)濟(jì)哀指標(biāo)1．居住蚊區(qū)規(guī)劃塑指標(biāo)住宅區(qū)擺規(guī)劃指巷標(biāo)通常聚分為規(guī)區(qū)劃綜合蒙技術(shù)經(jīng)網(wǎng)濟(jì)指標(biāo)梢和用地線(xiàn)指標(biāo)兩栗大類(lèi)(包括用地器平衡表)。1)用地平衡斬表2)居住區(qū)胸用地平廟衡控制圾指標(biāo)3)城市居住存區(qū)規(guī)劃設(shè)往計(jì)綜合技喂術(shù)經(jīng)濟(jì)指菜標(biāo)2．居住形區(qū)規(guī)劃港技術(shù)指啦標(biāo)的計(jì)測(cè)算(1)居住區(qū)尋總用地(百米(hm徑))：包括居籃住用地、將公共建筑刷用地、道復(fù)路用地、廳綠化用地甜。(2)居民每廈人占地(平方米/人)：包括月人均居叮住用地鍛、公共學(xué)建筑用暢地、道門(mén)路用地?fù)?、綠化傘用地。(3)居住區(qū)總震建筑面積(平方米)：包括贊居住建串筑面積侵、公共盯建筑面自積。(4)總戶(hù)數(shù)(戶(hù))、總?cè)藦澘?人)、平均蒜每戶(hù)人孕口(人/戶(hù))。(5)平均每戶(hù)刊居住面積(平方米)。(6)居住建筑咽密度(%)：指住熟宅建筑施對(duì)居住褲用地的若覆蓋率室。(7)居住面毒積密度(平方米/百米)。(8)容積率(居住建筑慘面積密度)(平方米/百米)。(9)人口毛密騙度(人/百米)：指居住廳總?cè)丝诤捅强傆玫刂弑取?10窄)人口凈墨密度(人/百米)：指居住雞總?cè)丝谂c搭居住建筑懂用地面積伙之比。(11遲)綠化覆蓋針率：綠化綠覆蓋率指廚在建設(shè)用歷地范圍內(nèi)星全部綠化干種植物水玩平投影面周積之和與虜建設(shè)用地里面積的比擁率(%)。(12捉)人均公梁共綠地保面積：鄰人均公浪共綠地欠面積指談住宅區(qū)北內(nèi)平均澇每人擁多有的公開(kāi)共綠地鄉(xiāng)豐面積。(13)平均層濫數(shù)：指群住宅總愛(ài)面積與湯住宅基搖底總面體積之比左。(14爹)高層住吉宅比例(%)：一般7層以上驚為高層戴住宅，爺即高層尊住宅占諷總建筑于面積的踩比例。(15)住宅間透距(米)。(16奇)居住區(qū)總羊造價(jià)(元)。(17)平均造價(jià)(元/平方米)。(18堅(jiān))建設(shè)周普期：指掙自工程碰開(kāi)工至延全部工呢程完工叮之間的厲時(shí)間。居住區(qū)錫規(guī)劃設(shè)連計(jì)都必肚須進(jìn)行改技術(shù)經(jīng)尿濟(jì)分析顫來(lái)衡量滋方案的偽優(yōu)劣及劍優(yōu)選方墓案，通夫過(guò)上述趁經(jīng)濟(jì)指根標(biāo)可以頓進(jìn)行居殃住區(qū)用慨地分析起、技術(shù)絲式經(jīng)濟(jì)分聽(tīng)析及綜口合造價(jià)3個(gè)主要方僵面的比較士和優(yōu)化。6.2.迎4房地產(chǎn)開(kāi)情發(fā)項(xiàng)目規(guī)雄劃設(shè)計(jì)方壟案評(píng)價(jià)方埋法對(duì)房地產(chǎn)乞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目耳規(guī)劃設(shè)計(jì)欺方案的評(píng)逃價(jià)的主要粱方法有特幟爾菲專(zhuān)家錘咨詢(xún)法、捏層次分析劉法等。6.3房地產(chǎn)開(kāi)午發(fā)項(xiàng)目報(bào)佩建管理6.3.磨1房地產(chǎn)開(kāi)甩發(fā)項(xiàng)目報(bào)亂建程序房地產(chǎn)晝開(kāi)發(fā)項(xiàng)治目報(bào)建代管理是遠(yuǎn)指在原摧規(guī)劃設(shè)翠計(jì)方案觀(guān)的基礎(chǔ)是上，房漸地產(chǎn)開(kāi)設(shè)發(fā)企業(yè)帶委托原碑規(guī)劃設(shè)彎計(jì)單位另提出各小單體建雄筑的設(shè)口計(jì)方案鹽，并對(duì)睛其布局方進(jìn)行定滑位、對(duì)嘉開(kāi)發(fā)項(xiàng)棒目用地急范圍內(nèi)鍵的道路拆和各類(lèi)陜工程管瘋線(xiàn)做更奸深入的皇設(shè)計(jì)，阿使其達(dá)尤到施工變要求，咱并提交毫有關(guān)部蠶門(mén)審批迫的過(guò)程抖。用于連報(bào)建的椅建筑設(shè)漿計(jì)方案爐經(jīng)城市叔規(guī)劃、雙消防、澤抗震辦套、人防余、環(huán)衛(wèi)擁、供水彎、供電攜等管理酸部門(mén)審栗查通過(guò)務(wù)后，可束以進(jìn)一貿(mào)步編制癥項(xiàng)目的胳施工圖挽和有關(guān)攔技術(shù)文夏件，再瘡報(bào)城市掉規(guī)劃管刪理部門(mén)園及有關(guān)躲專(zhuān)業(yè)管錄理部門(mén)冒審批。房地產(chǎn)開(kāi)催發(fā)企業(yè)在馬取得土地不使用權(quán)后幸，根據(jù)城禁市規(guī)劃管奴理部門(mén)提緞出的設(shè)計(jì)刪要求，通羽過(guò)設(shè)計(jì)、趙招投標(biāo)等躁方式，委侮托規(guī)劃設(shè)喘計(jì)院編制企設(shè)計(jì)方案(兩個(gè)或廳者兩個(gè)鹽以上)。方案矮確定以獵后，房臂地產(chǎn)開(kāi)訓(xùn)發(fā)商持卷項(xiàng)目規(guī)扇劃設(shè)計(jì)箱方案、虧規(guī)劃設(shè)育計(jì)方報(bào)撈審表、施規(guī)劃設(shè)名計(jì)書(shū)及塊其他相應(yīng)關(guān)資料鍛，再向痛城市規(guī)警劃行政界主管部樂(lè)門(mén)提出覺(jué)規(guī)劃設(shè)抗計(jì)方案工審批申攻請(qǐng)。城市規(guī)劃鑼行政主管彎部門(mén)接到港申請(qǐng)后應(yīng)承在規(guī)定的喊期限內(nèi)組擺織有關(guān)單技位審查規(guī)勉劃設(shè)計(jì)方臥案并提出懸修改和調(diào)樸整意見(jiàn)。投對(duì)于大型纖項(xiàng)目，城掙市規(guī)劃主央管部門(mén)需屬要組織消鍬防、人防站、環(huán)衛(wèi)等弟部門(mén)共同壩審查，建導(dǎo)設(shè)單位根羨據(jù)審查意剩見(jiàn)，對(duì)規(guī)鈔劃設(shè)計(jì)方隆案進(jìn)行修剩改、調(diào)整恢。送審設(shè)計(jì)偽方案時(shí)，科房地產(chǎn)開(kāi)逮發(fā)企業(yè)應(yīng)梅報(bào)送下列冶圖紙、文峰件和資料苦：填報(bào)建饑設(shè)工程設(shè)理計(jì)方案送蠢審單；總加平面設(shè)計(jì)嫩圖兩張；斗選址批復(fù)扭及規(guī)劃設(shè)嶄計(jì)要求送砌審的其他秀文件、圖諸紙；單體倒建筑物的優(yōu)平面圖、蘭剖面圖、兵立面圖兩漠套。圖紙射應(yīng)標(biāo)明建幅筑尺寸，雕平面圖應(yīng)欠寫(xiě)明設(shè)計(jì)病指標(biāo)。如懂果屬于設(shè)影計(jì)招標(biāo)工愈程，應(yīng)加嘉送設(shè)計(jì)單既位中標(biāo)通群知書(shū)復(fù)印孤件。方案審查鬧通過(guò)后，乖委托設(shè)計(jì)汪院進(jìn)行項(xiàng)瓦目的初步溝設(shè)計(jì)(對(duì)高層狐建筑)，并將初液步設(shè)計(jì)報(bào)蘭城市規(guī)劃適管理部門(mén)瘦，由城市腸規(guī)劃管理悟部門(mén)組織?？拐疝k、古人防辦、重環(huán)衛(wèi)、供相水、供電理等部門(mén)對(duì)熄初步設(shè)計(jì)應(yīng)進(jìn)行會(huì)審唐。初步設(shè)福計(jì)審查通回過(guò)后，委幻玉托設(shè)計(jì)院森進(jìn)行施工壘圖設(shè)計(jì)，最并將施工擱圖報(bào)城市滾規(guī)劃管理資部門(mén)。城狗市規(guī)劃管群理部門(mén)組拐織消防、銷(xiāo)人防、環(huán)扭衛(wèi)等部門(mén)鐵共同審查屋。房地產(chǎn)俗開(kāi)發(fā)公司備根據(jù)審查凈意見(jiàn)，對(duì)堪規(guī)劃設(shè)計(jì)鞭方案進(jìn)行缺修改、調(diào)透整，再次抄報(bào)城市規(guī)雷劃行政主識(shí)管部門(mén)審曠批。審批紛通過(guò)后由帶城市規(guī)劃膏行政主管苦部門(mén)簽發(fā)養(yǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)培方案審批格通知單。優(yōu)房地產(chǎn)開(kāi)意發(fā)公司持士該通知單威到其他指綢定的有關(guān)子部門(mén)簽署雕意見(jiàn)，如裙到自來(lái)水歪公司、市主政公司、尤電力公司蕉、煤氣公緣瑞司等部門(mén)俯進(jìn)行項(xiàng)目歪施工建設(shè)熊可行性簽踢字。送審施店工圖設(shè)適計(jì)時(shí)，共建設(shè)單模位應(yīng)報(bào)猶送下列謊圖紙、京文件：胃填報(bào)建惱筑工程暈執(zhí)照申策請(qǐng)單；去總平面饑設(shè)計(jì)圖記兩張；丑房地產(chǎn)金企業(yè)基猴地地形甚圖3張；建急筑施工溉圖兩套屑；結(jié)構(gòu)離施工圖捎一套；夕建筑工編程設(shè)計(jì)矩批準(zhǔn)文勺件；按濱建筑工演程方案挺審批意彼見(jiàn)書(shū)要和求需報(bào)紛送環(huán)保委、衛(wèi)生柿、消防完、人防淋等部門(mén)豎意見(jiàn)書(shū)甜。房地產(chǎn)開(kāi)稍發(fā)公司得豬到有關(guān)部仆門(mén)的簽署賞意見(jiàn)后，霞向城市規(guī)己劃管理部伙門(mén)提交會(huì)測(cè)簽單，并址領(lǐng)取建設(shè)派工程規(guī)劃棋許可證。建筑工程胞規(guī)劃許可同證包括的洞附圖和附壺件，按照跨建筑物、駁構(gòu)筑物、桂道路、管萌線(xiàn)等不同善要求，由蘋(píng)發(fā)證單位茂根據(jù)法律色、法規(guī)規(guī)艷定和實(shí)際匙情況制定苦。附圖和價(jià)附件是建匯筑工程規(guī)猛劃許可證釣的配套證寸件，具有抗同等法律惕效力。房地產(chǎn)開(kāi)距發(fā)企業(yè)取表得城市規(guī)逮劃管理部逗門(mén)頒發(fā)的來(lái)建設(shè)工程且規(guī)劃許可喬證，便可憐辦理開(kāi)工穿手續(xù)。至姐此，房地彩產(chǎn)開(kāi)發(fā)將建進(jìn)入建設(shè)和實(shí)施階段陵。6.3.區(qū)2房地產(chǎn)開(kāi)雨發(fā)項(xiàng)目規(guī)劫劃設(shè)計(jì)的肉審批內(nèi)容面及程序城市規(guī)跟劃法的蝴城市規(guī)算劃實(shí)施悉內(nèi)容中駛，對(duì)建屯設(shè)項(xiàng)目筆的審批嗓程序作錘出了明撇確規(guī)定教，即實(shí)刊行選址質(zhì)意見(jiàn)書(shū)杏、建設(shè)呢用地規(guī)墾劃許可賠證、建雨設(shè)工程接規(guī)劃許倦可證制塑度，也凈就是常拴說(shuō)的“慎一書(shū)兩百證”制忙度。這煮是房地級(jí)產(chǎn)開(kāi)發(fā)翅前期工襪作的重指要內(nèi)容虎之一。1．選址之意見(jiàn)書(shū)1)選址意逢見(jiàn)書(shū)的萄含義2)選址意見(jiàn)劑書(shū)的內(nèi)容(1)建設(shè)項(xiàng)患目的基污本情況悠。(2)建設(shè)項(xiàng)目女選址的依跟據(jù)。2．建設(shè)始用地規(guī)說(shuō)劃許可盈證制度1)建設(shè)用哀地規(guī)劃射許可證籌的含義2)建設(shè)用地稍規(guī)劃許可冶證的審批建設(shè)用地查的審批程揉序分為以黑下步驟。(1)現(xiàn)場(chǎng)踏緩勘。(2)征求意見(jiàn)道。(3)提供設(shè)計(jì)辜條件。(4)審查總平州面圖及用拜地面積。(5)核發(fā)建設(shè)曲用地規(guī)劃扭許可證。3．建設(shè)工鹽程規(guī)劃許凝可證制度1)建設(shè)工恐程規(guī)劃延許可證均的含義2)建設(shè)工程出規(guī)劃許可恨證的審批(1)建設(shè)工程葡規(guī)劃許可遷證申請(qǐng)。(2)初步審飾查。(3)核發(fā)規(guī)芬劃設(shè)計(jì)食要點(diǎn)意蹤蝶見(jiàn)書(shū)。(4)方案審標(biāo)查。(5)核發(fā)建宴設(shè)工程匆規(guī)劃許巨可證6.4房地產(chǎn)開(kāi)盞發(fā)項(xiàng)目招楚標(biāo)投標(biāo)6.4季.1房地產(chǎn)棗開(kāi)發(fā)項(xiàng)險(xiǎn)目招標(biāo)宵投標(biāo)的燒基本概倚念招標(biāo)是通懼過(guò)事先公姐布條件和響要求，眾捎多投標(biāo)人騰按照同等偵條件進(jìn)行附競(jìng)爭(zhēng)，招揀標(biāo)人按照君規(guī)定程序邁和標(biāo)準(zhǔn)選掙擇訂約方適的過(guò)程。鄰?fù)稑?biāo)是投曬標(biāo)人按照?qǐng)D招標(biāo)文件蜻的要求并民在規(guī)定的是時(shí)間內(nèi)提跡交投標(biāo)文怪件的活動(dòng)啊。招標(biāo)投究標(biāo)是市場(chǎng)康經(jīng)濟(jì)條件中下進(jìn)行大皆宗貨物的外買(mǎi)賣(mài)、工獄程建設(shè)項(xiàng)須目的發(fā)包輕與承包以似及服務(wù)項(xiàng)膠目的采購(gòu)瓣與提供時(shí)習(xí)，所采用融的一種交急易方式。6.4基.2房地產(chǎn)垂開(kāi)發(fā)項(xiàng)跟目招標(biāo)吼投標(biāo)的為作用與什原則1．房地涌產(chǎn)開(kāi)發(fā)軟項(xiàng)目招緣瑞標(biāo)投標(biāo)怪的作用1)有利于房咸地產(chǎn)市場(chǎng)鉗的法制化貧和規(guī)范化2)使開(kāi)發(fā)診項(xiàng)目工塘程造價(jià)謹(jǐn)更趨合患理3)有效控贏制房地蘭產(chǎn)開(kāi)發(fā)謎投資4)有助于保夜證工程質(zhì)拐量和縮短刷工期2．房地日產(chǎn)開(kāi)發(fā)嗽項(xiàng)目招春標(biāo)投標(biāo)逐原則房地產(chǎn)開(kāi)稈發(fā)項(xiàng)目招法標(biāo)投標(biāo)活故動(dòng)應(yīng)遵循冊(cè)的原則：斯公開(kāi)、公暢平、公正脆和誠(chéng)實(shí)守故信。1)公開(kāi)原卵則2)公平原旁則3)公正原亦則4)誠(chéng)實(shí)信用緣瑞原則6.4欲.3房地產(chǎn)箱開(kāi)發(fā)項(xiàng)泥目招標(biāo)模要求房地產(chǎn)競(jìng)項(xiàng)目的鐘開(kāi)發(fā)建特設(shè)應(yīng)當(dāng)鑒按照建愧設(shè)管理慕程序進(jìn)輕行。為間了保證疏房地產(chǎn)抵項(xiàng)目的托建設(shè)符俘合國(guó)家沿及地方矩的要求扎，以及冷能使招旨標(biāo)工作倘順利進(jìn)遇行，不臉同標(biāo)的繪的招標(biāo)終均需滿(mǎn)鉛足相應(yīng)橡的條件你。1．前期黑準(zhǔn)備應(yīng)學(xué)滿(mǎn)足的念要求(1)建設(shè)工程斧已批準(zhǔn)立題項(xiàng)。(2)向建設(shè)行爬政主管部與門(mén)履行了截報(bào)建手續(xù)桐，并取得魚(yú)批準(zhǔn)。(3)建設(shè)資金弓能滿(mǎn)足建航設(shè)工程的逗要求，符彼合規(guī)定的居資金到位股率。(4)建設(shè)用佛地已依役法取得蒙，并領(lǐng)弟取了建砌設(shè)工程潛規(guī)劃許毒可證。(5)技術(shù)資稀料能滿(mǎn)蝴足招標(biāo)夾投標(biāo)的栗要求。(6)法律、聽(tīng)法規(guī)、慣規(guī)章規(guī)甚定的其薦他條件朵。2．對(duì)招標(biāo)紅人招標(biāo)能她力的要求(1)有與招眉標(biāo)工作滋相適應(yīng)球的經(jīng)濟(jì)娃、法律室咨詢(xún)和俱技術(shù)管冰理人員奪。(2)有組織亞編制招耗標(biāo)文件繳的能力嶼。(3)有審查投讓標(biāo)單位資裝質(zhì)的能力繭。(4)有組織開(kāi)紙標(biāo)、評(píng)標(biāo)蚊、定標(biāo)的諷能力。3．招標(biāo)代卡理機(jī)構(gòu)的都資質(zhì)條件招標(biāo)代理摔機(jī)構(gòu)是依妖法設(shè)立、須從事招標(biāo)衰代理業(yè)務(wù)貴并提供相鞠關(guān)服務(wù)的低社會(huì)中介州組織。招澤標(biāo)代理機(jī)距構(gòu)應(yīng)當(dāng)具磚備下列條弄件。(1)有從事招坑標(biāo)代理業(yè)躬?jiǎng)?wù)的營(yíng)業(yè)案場(chǎng)所和相膠應(yīng)資金。(2)有能夠編連制招標(biāo)文額件和組織頂評(píng)標(biāo)的相蛾應(yīng)專(zhuān)業(yè)力賣(mài)量。(3)有可以作辣為評(píng)標(biāo)委盒員會(huì)成員請(qǐng)人選的技判術(shù)、經(jīng)濟(jì)爹方面的專(zhuān)見(jiàn)家?guī)臁?.4四.4房地產(chǎn)開(kāi)盟發(fā)項(xiàng)目招喬標(biāo)方式1．公開(kāi)招弊標(biāo)2．邀請(qǐng)善招標(biāo)3．公開(kāi)凱招標(biāo)和薯邀請(qǐng)招扭標(biāo)的主殘要區(qū)別(1)發(fā)布信努息的方響式不同桿。(2)選擇的鋪范圍不貞同。(3)競(jìng)爭(zhēng)的棵范圍不霸同。(4)公開(kāi)的程勇度不同。(5)時(shí)間和費(fèi)東用不同。6.4.觸5房地產(chǎn)關(guān)項(xiàng)目招驚標(biāo)程序按照招竄標(biāo)人與戶(hù)投標(biāo)人嬸參與程謙度，可仿將招標(biāo)勸過(guò)程粗渠略劃分廣為招標(biāo)這準(zhǔn)備階役段、資擺格預(yù)審駝階段、越招標(biāo)投雕標(biāo)階段弓和決標(biāo)耳成交階佩段。1．招標(biāo)準(zhǔn)正備招標(biāo)準(zhǔn)疲備階段獻(xiàn)的工作億由招標(biāo)嫩人單獨(dú)拜完成，仇投標(biāo)人徑不參與伍。主要告工作包候括以下齊幾個(gè)方寫(xiě)面。1)選擇招標(biāo)怪方式(1)根據(jù)工潑程特點(diǎn)雹和招標(biāo)觸人的管畫(huà)理能力尊確定發(fā)短包范圍市。(2)依據(jù)工推程建設(shè)套總進(jìn)度胞計(jì)劃確斯定開(kāi)發(fā)佩項(xiàng)目建佩設(shè)過(guò)程略的招標(biāo)則次數(shù)和頸每次招雨標(biāo)的工嶄作內(nèi)容唉。(3)按每次招贊標(biāo)前準(zhǔn)備踐工作的完圓成情況，跳選擇合同垂的計(jì)價(jià)方餐式。(4)依據(jù)工程椅項(xiàng)目的特貞點(diǎn)、招標(biāo)遇前的完成增情況、合巧同類(lèi)型等錢(qián)因素的影肺響程度，強(qiáng)最終確定絨招標(biāo)方式路。2)辦理招字標(biāo)備案3)編制招標(biāo)冒有關(guān)文件4)編制招標(biāo)三工程標(biāo)底5)確定招標(biāo)承方式，發(fā)歡布招標(biāo)公砍告或邀請(qǐng)抓投標(biāo)函2．對(duì)投標(biāo)媽人進(jìn)行資鄙格預(yù)審1)資格預(yù)審籃的程序(1)編制資格鳥(niǎo)預(yù)審文件鳳。(2)刊登資格品預(yù)審公告?zhèn)z。(3)出售資搭格預(yù)審逆文件。(4)對(duì)資格預(yù)竄審文件的厲答疑。(5)報(bào)送資格姜預(yù)審文件咳。(6)資格預(yù)畜審文件擦澄清。(7)資格預(yù)審蠢文件評(píng)審斤。(8)向參加者芹通知評(píng)審汽結(jié)果。2)資格預(yù)沈?qū)彽闹髻?gòu)要審查卵內(nèi)容(1)財(cái)務(wù)狀況蹈。(2)施工經(jīng)贏驗(yàn)與過(guò)暢去履約炭情況。(3)人員情脫況。(4)施工設(shè)摟備。3．招標(biāo)階鴉段的主要博工作內(nèi)容1)招標(biāo)文胃件的發(fā)犧售2)現(xiàn)場(chǎng)考察3)解答投跡標(biāo)人的趕質(zhì)疑4．決標(biāo)前成交階銹段的主醫(yī)要工作順內(nèi)容1