商鋪銷售營銷推廣總綱萬科城.風情商業(yè)街十年造城，財富盛宴

目錄

PART1營銷目標及營銷階段劃分

PART2整體營銷策略

PART3階段性執(zhí)行策略及時間計劃表

PART1營銷目標及營銷階段劃分一．重要時間節(jié)點設計二．總體營銷目標三．一期商業(yè)銷售階段劃分及目標分解一、重要時間節(jié)點設計：1、主力商家意向簽約（主力商務酒樓/主力超市）2004年8月15日（周日）前2、商鋪VIP卡認購暨主力商戶招商成果新聞發(fā)布會2004年9月4日（周六）3、住宅開盤（解籌時間）2004年10月1日（周五）4、一期商業(yè)首批商鋪開盤（解籌時間）2004年11月6日（周六）5、一期商業(yè)第二批商鋪推出2004年11月20日（周六）6、一期商業(yè)尾盤清盤銷售階段2004年12月7、二期商業(yè)VIP卡認購階段根據(jù)二期住宅推盤節(jié)奏擬訂二、總體營銷目標目標一：商鋪爆發(fā)式銷售目標—2004年12月31日前基本消化完畢

目標二：實現(xiàn)項目年度財務目標和價值目標---12月31日前實現(xiàn)5000萬元回款

目標三：商鋪推廣促進住宅銷售與價值實現(xiàn)

目標四：品牌目標：萬科造城模式與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

三、一期商業(yè)銷售階段劃分及目標分解

銷售準備期（8.1-9.3

）

認籌階（9.4-11.5）

公開發(fā)售強銷期（11月6日-31日）

尾盤階段（2004年12月）銷售目標

釋放商業(yè)認籌消息，積累意向客戶，確保認籌日火爆勢頭（當日認籌100個以上）

350個認籌號30%解籌成功率認購套數(shù)100解籌日實現(xiàn)70%銷售率1新增認購套數(shù)25套以上，累計認購套數(shù)125套以上2、累計完成90%以上銷售率累計完成銷售面積9000平方米以上

認購套數(shù)10套以上累積完成銷售率接近100%累計完成銷售面積10000平方米左右階段性重點工作內(nèi)容

確定銷售模式、營銷策略及營銷推廣計劃；售宣傳物料設計、印刷及制作；3銷售法律文件的完備；4、認籌地點選擇及相關(guān)工作準備5第三方資源的整合（媒體、協(xié)會、旅行社等）；銷售顧問的培訓。

萬科城銷售中心及現(xiàn)場包裝設計；2全面開展認籌工作；媒體資源的有效利戶外廣告到位；5系列促銷活動全面展開；媒體廣告全面展開。1公開發(fā)售活動（解籌活動）；媒體廣告及促銷活動趁勢追擊。1、根據(jù)市場反饋適時調(diào)整營銷策略做好老業(yè)主口碑傳播。

PART2整體營銷策略一、目標客戶群定位二、商鋪銷售模式設計三、總體銷控策略四、總體價格策略五、現(xiàn)場包裝策略六、項目賣點挖掘及投資抗性分析七、總體促銷策略八、營銷通路策略九、總體廣告策略一、目標客戶群定位自營型客戶：約占20%-30%比例，面積約2000平方米

投資型客戶：約占70%-80%比例，面積約8000平方米

(一)、自營型客戶分析1、餐飲類：（約有10%左右餐飲鋪存在自營的可能性，即約有800平方米左右）2、零售類：（預計約有近1200平方米左右面積）——解決家人就業(yè)問題

——認為租鋪不如買鋪

3、自營客戶支付能力模擬分析以單鋪面積50平方米、均價15000元/平方米為例，鋪位總價為75萬元來推算：l

首期款40%：30萬元l

月供款（六成十年按揭）：4400元l

其它費用:普通加盟費用5-10（以中間值7.5萬元計算），裝修費用2.5萬元（以500元/平方米計算），流動資金5萬元計算自營型客戶至少一次性要支付40萬元以上，同時每月供款在4400元以上；可見自營客戶的資金實力一般相對比較雄厚。（二）投資型客戶分析1、客戶類型匯總分析

l

萬科品牌忠實跟隨者（主要以萬客會會員為主）l

有一定資金實力的地產(chǎn)專業(yè)人士l

政府公務員、事業(yè)單位員工l

華為基地、新天下集團等同邊高新技術(shù)企業(yè)高收入群體l

坂田村、和堪村、崗頭村及龍華本地其有投資能力的村民l

個體經(jīng)營戶l

合和地產(chǎn)創(chuàng)富俱樂部成員2、投資心態(tài)分析

l

較為熟悉坂雪崗周邊環(huán)境l

較注重投資風險，看重萬科品牌實力l之前可能投資萬科開發(fā)物業(yè)（如四季花城住宅、商鋪、特區(qū)內(nèi)萬科其它物業(yè)），從中獲得較大投資收益l

看好片區(qū)整體升值潛力l

對本項目商業(yè)的整體規(guī)劃非常認同二、商鋪銷售模式設計（一）進行返租銷售模式設計時，需解決以下幾個問題：1）租賃合同期限與返租期不同，返租期滿商家如何續(xù)簽合同2）多鋪一店（部分大鋪劃小后銷售或），租賃期滿合同及業(yè)態(tài)如何控制3）返租期滿業(yè)態(tài)的控制問題？4）針對不同業(yè)態(tài)如餐飲類、零售類，因為其租賃合同年限不同，如何設置有區(qū)別性返租年期及返租率？5）返租期內(nèi)，關(guān)于租賃而引起的相關(guān)稅金如何解決？（二）商業(yè)銷售模式設計1、針對投資型客戶返租年期返租率

返租款的返還方式

5年第1年返租率6%第2年返租率7%第3年返租率8%第4年返租率9%第5年返租率10%前三年返租款一次性在首期款中抵扣；后兩年返租款分年返還。

2、針對自營型客戶：1）降低首付投資門檻，贈送“創(chuàng)業(yè)基金”

總鋪款10%的自營創(chuàng)業(yè)基金

2）實施不同價格，直接給予額外90%者，以贈送“創(chuàng)業(yè)基金”的名義在總鋪款中扣除。

三、總體銷控策略1．銷控目的保證不同營銷階段有足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位供應，并使難銷鋪位提前消化。本次營銷預計分兩批推出

為了達到爆發(fā)式銷售的目的，需要制造限量供應的“供不應求”局面2．三大銷控原則原則一：認籌期間限量推出鋪位（如只推80套），解籌當日引起客戶的搶鋪火爆場面，再根據(jù)認籌情況加推部分鋪位，原則二：預留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，分批推出。在公開發(fā)售前預留充分的優(yōu)質(zhì)鋪位，公開發(fā)售后分批推出，確保每次活動均有優(yōu)質(zhì)鋪位放出時分批放出，每次放號均會制造一輪搶鋪高潮。原則三：按“金角銀邊”原則，可預留幾套鋪皇之皇，采用特殊的銷售方式銷售，如拍賣，以抬高價值，抹殺價格理性。四、總體價格策略1．價格定位

合同成交價格均價（返租模式）：

14800元/平米萬科整體實收均價（含自營模式，扣除返租補貼）：12000元/平米

2．付款方式設計A：返租型

一次性付款，照定價照96折；按揭付款，照定價98折，辦理6成10年按揭貸款。

B：自營型1、提供10%的創(chuàng)業(yè)籌基金，挨在總價窮中扣除一次付款浸：照定價94折按揭付款：按揭頓付款，狐照定價96折，辦臉理6成10年按揭純貸款。2、提供10%的創(chuàng)業(yè)基尸金，在首棄付款中扣裹除一次付盾款：照定價96折按揭付款：按揭宮付款，塞照定價98折，辦理6成10年按揭貸具款。3、優(yōu)惠悼策略：老客客戶寒介紹新客參戶成交，臣老客戶可注享受相當俗于成交客解戶成交金墊額0.5胡%的現(xiàn)金交獎勵；遺新客戶遙享受0.5角%優(yōu)惠。購買兩初套以上惑或超過100平方米蠻的客戶侄可享受痰額外1%的優(yōu)惠聯(lián)。萬客會冤及合和例創(chuàng)富俱勺樂部積瓣分獎勵電。4、行之有恐效的倒計咽時提價策濤略：實行額患外3%-2很%-1%倒計時提衡價策略，膜在不同銷尤售節(jié)點使怪用，以刺賢激銷售。5、定價需散考慮因素樓層差異氣性因素人流因素景觀差異準性因素面積、吐業(yè)態(tài)因添素開間、機進深比射及層高其它因膀素（督平臺因窯素）五、現(xiàn)服場包裝堅策略（一）龜銷售中選心的設緩置1、正式認尖籌地點：萬科城.四季花麥城營銷兵中心2、認籌步地點設授置要求遠：現(xiàn)場需擺竹放商業(yè)模禍型現(xiàn)場需飛設置獨陸立銷售抱區(qū)域—商鋪銷售午專區(qū)，并塞進行相應檔的包裝現(xiàn)場必須童有3-5名商鋪銷熱售人員，邀銷售人員賠的接待風搞格可改變枝萬科地產(chǎn)中傳統(tǒng)接待獵方式，采呈取較為主狼動積極銷捕售2、正式營滿銷中心設噸置位置建虹議：C區(qū)1棟銷售專塌區(qū)中，劃屯出一部分列做為商鋪宗獨立營銷祝售中心面積建規(guī)議：150烤-20撲0平方米左干右，不宜錢太大，否旦則很難形辜成商業(yè)氣伯氛其它方慕面：營畢銷中心烏內(nèi)必須繼有專門狂導示區(qū)甜分住宅般銷售專長區(qū)及商均業(yè)銷售桂專區(qū)（二）凡現(xiàn)場包帖裝1、整體勺導示系評統(tǒng)（1）內(nèi)部導胃示系統(tǒng)：項目內(nèi)部柿及地盤周漢邊的導示役系統(tǒng)設置嫁如下：坂田村仿進入坂滅雪崗大程道入口枯處華為基續(xù)地進入由項目入惹口本項目匙小區(qū)內(nèi)伶部主要會入口處小區(qū)內(nèi)各烘區(qū)域通往來營銷中心巴導示，以碌及萬科深董圳所有樓治盤內(nèi)的燈秤桿旗幟（2）外部刊導示系乏統(tǒng)：結(jié)合本千項目目喘標客戶賺群的區(qū)則域，主畏要來自鴿四大域融，特區(qū)敗內(nèi)、龍缸華、龍揪崗布吉主、觀瀾泄，所以外外部導匯示系統(tǒng)幫的設置肥要充分蘭考慮這烘部分客定戶車流鴨流向的膽路線，弓進行相禿應的導棋示：l彩田路-梅林關(guān)赴口—梅坂大穿道-吉華路-本項目沿眉線l彩田路-梅觀高速孤華為出口-華為基地-本項目沿印線l龍華——布龍與夜民治路兵口-坂田-本項目沿兇線l布吉—布龍公路——坂田——本項目黃沿線l機荷高速番布吉坂田脾的出、入桐口處備注：整搜體導示系棟統(tǒng)信息中師，商業(yè)信汁息可與住陳宅銷售信拋息進行相童應的組合增。2．其它匙包裝策戲略：（1）1200玩0平方米純文化休虛閑廣場設置具銹有西班隔牙異域敲風情的裹休閑小泊品和互葉動體育略設施，撈營造真我正意義榮的動感貧廣場。廣場的提鏟前建設和透裝飾，將廣使本項目“廣場鋪王”概念在爭銷售階頃段得到敏實現(xiàn)。（2）銷售中例心/公共商參業(yè)空間要結(jié)合頸本項目庸的核心利定位，酷將西班否牙異域領(lǐng)風情的屠元素融搖入其中煙，營造刻異域風嗽情商業(yè)捕街熱情裝、浪漫群的風格六、項目翠賣點挖掘馬及投資抗累性分析（一）午項目賣鞭點挖掘頑（項目他核心價期值分析潔）1．中國房捕地產(chǎn)領(lǐng)跑緣瑞者：萬科品葵牌具有鞭的號召總力和公她信力2．萬科蔥十年造礎(chǔ)城計劃泡：萬科城，劑深圳未來峽生活之城羊，CBD后花園際人居新灶城3．“七橫湖十三縱”樸大交通價朗值：“大深圳”格局下龍-坂商業(yè)升彈級換代，扎萬科城“新城市商輕業(yè)中心”誕生4．汽車時餡代“20+晨20”模式商圈寬效應：5．新城具市主義君商業(yè)中謙心：集美食.購物.休閑.文教與軍一體，3萬m2浪漫風狗情商業(yè)傳中心，標深圳首焰?zhèn)€西班明牙異域跌風情商希業(yè)街，笑深圳首血個“會員制集殖約化經(jīng)營”國際美食辱坊6．“5年升值雀計劃”--“城市化”和“地鐵效應”掀起投暢資熱浪7．經(jīng)營創(chuàng)滲造價值：專業(yè)商星業(yè)經(jīng)營鋒管理公焰司，確稻保未來屋收益穩(wěn)炭定8．立體吃化集約拍推廣：巨額共同瘡推廣基金棄，統(tǒng)一管晌理、統(tǒng)一的經(jīng)營、統(tǒng)滔一推廣9．充足屆停車位槍：擁有420東0多個停車箏位10．廣場街媽鋪王：120涼00平方米城老市文化休蹲閑廣場街晨鋪王11．深圳唯展一湖景街提區(qū)：坐擁5000平方米人早工湖無敵依景觀12．步行角者的天掏堂：400多米長淚體驗式教步行街垂區(qū)（二）蠢客戶投攔資抗性程分析及馳應對策趙略1．客戶投替資抗性分菠析業(yè)態(tài)無蘿法如預容期規(guī)劃豈，很難眨經(jīng)營成充功租金遞增若速度可能窗太慢，無城法達到預婆期水平核心商件圈人流替稀少，處目前商乘業(yè)環(huán)境款較為冷皇清。周邊（批如坂田乘村）新穗增商業(yè)雀會對項證目構(gòu)成膨極大威瘋脅。從坂田村嘩進入本項譽目中間路垂段商業(yè)缺娘乏，對本根項目與坂喝田村消費敢人群的有趟效連接起竹到阻礙作尼用。目前租金急水平較低越，售價租載金比明顯柏偏高2．應對涼策略：引進品牌位商業(yè)經(jīng)營翼管理公司陳，設立強乞大的共同感推廣基金秒，進行統(tǒng)抖一管統(tǒng)一墳經(jīng)營、統(tǒng)伯一推廣提前確定戶重大經(jīng)營嶼管理措施亭，增強商凍家及投資咐者信心在正式認社籌或解籌辱之前，確耕定主力商召家，以增畝強投資客歷戶信心對項目襖投資前海景進行臟充分剖待析，預挪測項目5年后、10年后的為租金水暈平尋找國內(nèi)樂可參考商參業(yè)樣板項開目，分析律其租金增慣長速度，籮讓投資者弱看到可預內(nèi)期的將來進行返悄租銷售費及設立結(jié)創(chuàng)業(yè)基限金，降泳低投資岔門檻與政府聯(lián)六動，對坂刪田村沿坂匯雪崗大道日進入本項歌目進行相忠應改造，推增設分商蜘業(yè)休閑設揭施，引導牽人流；使菜該路段成鏡為坂田甚妄至布吉最叢集人氣的迫商業(yè)旺區(qū)七、總碧體促銷紙策略1、“主力羞商家簽約圖儀式及商仆鋪正式VIP認籌”擺活動泡（認籌上日，9月4日）配合主力碑商家正式愛簽約，增之強商家及火投資者信紅心，以此喜為切入點牌正式進行嬸商鋪產(chǎn)權(quán)VIP認籌2、汽車其時代“20+2娘0”新城市中廚心商業(yè)模燈式研討會桌暨招商成施果新聞發(fā)穗布會（住館宅開盤后匙，10月16日）對萬科城剪開發(fā)模式顏和本商業(yè)未開發(fā)模式激進行理論課研討，用桑專家權(quán)威耳樹立市場低投資信心搬；配合招臟商成果新姻聞發(fā)布，灘增強商家廚及投資者臭信心。3、“龍-坂商圈歷績史機遇--萬科城喂商業(yè)投踏資價值躍論證會魯”（解夠籌前，10月23-3綠0日）解籌前可功開展“萬科城商叉業(yè)價值論塵證研討會”，類似萬落科城土地拘競拍前的捷價格論證沸，從報紙案、網(wǎng)絡媒凱體立體炒霉作，以吸閥引市場關(guān)債注，并借嬸專家結(jié)論泳抬高價值廊。推動新聞傻炒作，提扎升區(qū)域投警資價值，杰引起投資沙者對本項洽目的關(guān)注利用媒體問正面引導物，向市場站傳達萬科滔在領(lǐng)跑住坑宅的同時鈴，意欲成飛為商業(yè)地菠產(chǎn)的領(lǐng)跑燭者，增強子投資信心4、針對不啦同類型投浪資者設計虜合適的促珍消活動，巧有的放矢鍛直目標，供促成銷售癢?！敬迕瘛俊昂蟪鲎馇肝輹r代班的村民殿創(chuàng)富策怠略”主題講秋座l針對本地訊村民，從巧其投資特爭點出發(fā)進只行說服【自營】“買鋪創(chuàng)貞業(yè)，加質(zhì)盟連鎖”創(chuàng)業(yè)論綿壇。l針對自匆營用途別的商鋪強購買者睬，聯(lián)合凱連鎖商仆家、創(chuàng)課業(yè)者進梨行大型姥活動，扒吸引大終量創(chuàng)業(yè)躲者l設立一定南金額的創(chuàng)書業(yè)基金，爛以資助創(chuàng)屠業(yè)投資者衫，促進自難營客戶介刑入5、飛揚971“美味美叮眉秀”槐評選活捎動6、圍繞“屬異域風情耳商業(yè)街”挎舉辦系列拋客戶互動略參與性強綢的現(xiàn)場促燦銷活動，牌強化本商垮業(yè)街的核門心價值八、營銷縣通路策略重要通路1：萬科摔各社區(qū)德客戶資啟源萬科社鎮(zhèn)區(qū)如藍幸灣、金揮色、花商城、溫塑馨家園副、城市恒花園、松福景、睛天景、廁萬景、貴荔景、玻浚園、皆桂苑、第彩園、般東海岸其等有著隔數(shù)以萬蓋計的客表戶資源水，面對螺這部分屯客戶的冷充分挖某掘十分晝必要，域也是最荷直接、謠最經(jīng)濟價的通路拖。重要通呢路2：萬客會杜及歡笑積蹄分計劃及戰(zhàn)“萬客會升”雜志及衣網(wǎng)站善用擁扒有160披00位萬客灑會會員榆的萬客雪會，善件用萬客堡會歡笑錘積分計預劃。各及級會員溝可享受麗買鋪積泊分(原積分壁計劃未住包含商壺鋪部分腹，其積繳分點數(shù)遲可在住稈宅基礎(chǔ)典上重新礎(chǔ)制定)、老業(yè)然主買鋪尊積分、太推薦購娛鋪積分生及免費福參與各跪項理財酬活動，催調(diào)動廣框大會員妨的積極啄性與參咬與性。重要通路3：合和念創(chuàng)富俱甚樂部的課客戶資脂源及《買鋪時代》平臺《買鋪時代》是由合和鴨地產(chǎn)全力毫協(xié)辦，包蒙含專家觀娃點、市場樸聚焦、創(chuàng)煮富俱樂部瘡、投資學橋堂等4個欄目，捎已成為晚匆報地產(chǎn)版圍塊的主打病欄目，擁插有了一大啦批關(guān)注地索產(chǎn)投資的會讀者群。擾此外，合汽和地產(chǎn)擁麻有合和創(chuàng)酸富俱樂部賽數(shù)千個會顧員及所操夾作的大型幼商業(yè)項目姨及投資型伶物業(yè)的上雨萬個客戶糞資源，有浪著強大的伙、不可比態(tài)擬的客源靠優(yōu)勢。重要通路4：新聞肥推廣及翼適當?shù)暮蠹垙V構(gòu)告配合肺：主打愈晚報［逼買鋪時境代］，擱重要節(jié)欠點啟動紫特區(qū)報剝。主要以恩特區(qū)報放為主力貍媒體，曉以晚報介、晶報船、南方耍都市報怒為輔助攀媒體。重要通福路5：大型蓬戶外廣杏告本項目客栗戶群來源潔廣泛，相姓對集中于姐龍華、布探吉和福田走，同時有繭效覆蓋其謊他區(qū)域，?？稍诿妨值顷P(guān)、深南限大道、梅歪觀高速、耀水官高速破等核心區(qū)喬域樹立大鈴型廣告牌其它通以路：6、采用直鋤銷手法咬低成本愧鎖定周尾邊目標健客戶資奧源，尤曉其是富魂裕的村仆民。7、充分中利用萬高科四季頃花城、膊金色家犬園、金姓域藍灣戴三大社洲區(qū)的商聚鋪客源盡，可聯(lián)降動營銷8、網(wǎng)絡營倦銷：9、老客戶親介紹新客擁戶10、電臺廣浙告，與FM9搜71聯(lián)手舉辰辦“音朽樂創(chuàng)富鼓自駕游忘”現(xiàn)場考直播11、路過客種戶：九、總冰體廣告促策略1．總體推之廣預算200戴-30腹0萬元以物業(yè)既總銷售住金額的1.5%誦-2%左右的比父例，以一繁期商鋪銷慕售額1.5億計算。2.重要媒介體選擇PAR砍T3階段性篩執(zhí)行策滾略及時嚇間計劃匹表第一階段潤物細言無聲---銷售準備戀期（2004年8月1日-9月3日）1．階段性表銷售目標釋放商業(yè)侍認籌消息戒，積累意底向客戶，支確保認籌團日火爆勢為頭（當日斗認籌100個以上）2．階段性長營銷主題鏈：隨風潛傻入夜，潤殺物細無聲本階段主褲要為營銷屋準備階段心，公開媒旺體宣傳較卸少，但在借萬科及合夜和的內(nèi)部現(xiàn)客戶資源德中進行滲啦透式宣傳炮，利用口在碑效應進日行小眾傳裳播。3．階段蔑性重點母工作內(nèi)邊容

工作內(nèi)容

開始時間完成時間備注一、確定項目整體銷售執(zhí)行方案：銷售模式、營銷策略及營銷推廣計劃

2004/8/012004/8/13（五）確定銷售代理合同

二、認籌階段銷售資料

1、認籌相關(guān)法律文件（VIP卡、認籌需知等返租協(xié)議等）

2004/8/16（一）

2004/8/20（五）

2、商鋪部分折頁樓書

2004/8/16（一）

2004/9/1（三）

三、認籌地點選擇及現(xiàn)場包裝

1、四季花城臨時營銷中心包裝及相關(guān)導示系統(tǒng)2004/8/16（一）

2004/9/1（三）

2、條幅、路旗等外部導示2004/8/16（一）

2004/9/1（三）

四、主力商家意向簽約

2004/8/18（三）

五、萬科及合和意向客戶資源滲透

2004/8/23（日）2004/9/3（五）

六、借勢住宅宣傳及認籌前重點宣傳

2004/8/18（三）

2004/9/3（五）

七、主力商家正式簽約及商鋪VIP認籌

2004/8/18（三）

2004/9/3（五）

4．階段性繪重要營銷輛策略—如何在盈認籌首處日實現(xiàn)100套認籌量媽？（1）媒體旋宣傳：本階段很借勢住棵宅，以綢項目的哀信息滲選透為主呼，8月份以新粥聞報道的織形式結(jié)合耐招商進度像在主流媒叮體上報道陸；在萬科內(nèi)咱部媒體上滔結(jié)合招商割進度做預槐告性介紹對，積累認啦籌客戶，削同時有效思啟動萬客藥會投資客譯戶和合和湯創(chuàng)富俱樂隱部會員；時間媒體規(guī)格主題第一周：08/02-08住宅宣傳報紙在軟文及廣告中提及商業(yè)街區(qū)

第二周：08/09-15住宅宣傳報紙在軟文及廣告中提及商業(yè)街區(qū)第三周：08/16-22住宅宣傳報紙

在軟文及廣告中提及商業(yè)街區(qū)第四周：08/23-29《晚報買鋪時代》

軟文+廣告

萬科城：3萬平米新城市商業(yè)中心

住宅宣傳報紙軟文萬科城：3萬平米新城市商業(yè)中心第五周：08/30-09/05《晚報買鋪時代》

軟文+廣告

萬科城：主力商家及商鋪VIP認購

住宅宣傳報紙軟文萬科城：主力商家及商鋪VIP認購

（2）銷售好工作：本階段主舍要進行認泡籌前的準鍵備工作和產(chǎn)目標客戶聾意向摸底合和創(chuàng)科富俱樂逐部萬科躍城商業(yè)念專項推頭介：合畫和會員枕認籌50個；萬科農(nóng)前期積累羊客戶及萬談客會會員坑認籌50個5、內(nèi)部認奸籌專題（1）內(nèi)部收認籌期認籌時毫間：2004年09月4日解籌時間撥：2004年10月30日（2）認籌示地點：菊萬科四來季花城坑營銷中咽心（3）認籌態(tài)形式：發(fā)放VIP卡，客康戶只要訊交納人林民幣5000元，即可旅申購VIP卡一張（4）認籌優(yōu)義惠：優(yōu)惠一“500墾0送2000粱0”的優(yōu)惠遼，此雄優(yōu)惠在暖正式簽胞署認購熔書時，拒可一次抖直接在榴總鋪款紙中扣除紙。優(yōu)惠二凡于內(nèi)部巷認籌期內(nèi)座購買VIP卡的客戶璃，均可參臉加公開發(fā)崗售之日（真解籌日）鳴舉行大抽挺獎活動；倚一張VIP卡限一赤次抽獎絕機會優(yōu)惠三每張VIP卡內(nèi)有500元消費落額度，哭持卡客裕戶在9月底入駐徒本項目的擊休閑餐飲它場消費。（5）認籌估需知：（6）內(nèi)部探認籌補掀充說明（7）內(nèi)部認次籌期間需瘡重點考慮暑其它問題問題1、內(nèi)部攏認籌策中略（少橋認籌號擾、高成罵交率或特多認籌末號、中柿低成交腫率）問題2、內(nèi)部烤認籌推稿售單位烤策略問題3、內(nèi)部認沫籌期間策伴略調(diào)整（慈根據(jù)客戶送對價格、污產(chǎn)品的反腹應）問題4、如何保插證高解籌溉成交率（徒三關(guān)篩選單客戶）第二階張段：十年造蠶城，財報富盛宴---認籌階段（200帽4年9月4日-11月5日）1．階段性挑銷售目標n完成認冊籌號350個以上n保證解籌蹲成功率達30%以上，認橫購套數(shù)達100套左右n解籌日實記現(xiàn)70%銷售率n完成銷售坦面積達7000平米以套上2．階段汽性營銷勒主題：十年造奶城，財絕富盛宴本階段膝主要為伏認籌階炒段，需串要大量耕積累意嗚向客戶揀，為開慮盤解籌哲爆發(fā)式停銷售做歪充分的橋準備；爺與住宅舉互動，漫公共媒矮體開始納較密