第1次項目體驗：同事都說位置有點偏，行程中我們甚至迷路，但大家都很驚喜，因為產(chǎn)品做的真的很有震撼力！第1次與開發(fā)商領導談話深觸感受：領導說位置并不偏，你們走錯了路所以感覺有點偏,以后巢湖路開通駕車通往市區(qū)只要10分鐘!項目初步感受：關鍵詞：產(chǎn)品震撼，位置并不偏！相關人士深度訪問：新地中心來訪客戶曹先生：綠色港灣合肥很老的一個樓盤，應該是合肥很早的一個別墅項目，早就賣完了吧！我在報紙上看到過新地中心這個項目，至于綠色港灣這個項目不是很了解。這個項目是不是也是你們公司以前開發(fā)的？某廣告公司程總：綠色港灣我當然知道，合肥很早的一個純別墅項目，08年時候我還與他們公司領導有過接觸。那個項目什么都好就是交通不怎么好，現(xiàn)在應該都是現(xiàn)房銷售了。這個樓盤已經(jīng)很長時間沒有動態(tài)了，項目也沒怎么做過推廣，應該是滯銷了吧!某地產(chǎn)公司汪總：綠色港灣07年的時候在合肥名氣很響的，是合肥很早的一個別墅項目。我前不久剛?cè)ツ抢锟催^，那個小區(qū)真的很不錯，里面有湖，很多新人在里面拍婚紗照挺浪漫的，小區(qū)綠化做的很好，項目規(guī)模特別大。那應該是我在合肥看過的比較好的別墅了。關鍵詞：老盤，滯銷，位置偏，產(chǎn)品好！合肥在售別墅價格概況項目名稱戶型區(qū)間價格信息綠城翡翠湖玫瑰園二期380、470平米4萬元/㎡海亮蘭郡300-390平米9000-12000元/㎡置地廣場柏悅府300-700平米16000元/㎡中鐵國際城瑞園320-800平米總價400-700萬不等碧湖云溪·緣墅180-240平米16000元/㎡綠地喬治莊園300—500平米聯(lián)排別墅800-2000萬每棟元一高爾夫426-580㎡獨棟640—1000多萬元不等觀瀾天下300-700平米20000元/㎡半島1號220-300平米14000元/㎡項目周邊普通住宅價格概況項目名稱戶型區(qū)間價格信息九瓏灣125平米、110平米6800元/㎡水立坊自在城55-120平米戶型6000元/㎡回頭再從一則踩盤的數(shù)據(jù)開始說起：令人意外的是綠色港灣疊加均價6250元/㎡，聯(lián)排均價8800元/㎡

值得反思的是：產(chǎn)品震撼位置并不偏的綠色港灣與合肥同類高端別墅相比性價比是最高的，部分產(chǎn)品甚至與片區(qū)內(nèi)普通住宅價格相相差無幾。然而銷售卻緩慢！

初步判斷——綠色港灣現(xiàn)階段面臨以下難點：難點一：整體營銷節(jié)奏周期過長導致項目的市場印象平淡模糊項目規(guī)劃占地3021畝（相當于280個足球場大?。?，其中1800畝是主題公園用地，1200畝為住宅用地。項目分6期開發(fā)，開發(fā)總建面約80萬方。以高檔低密度住宅為主，目前已開發(fā)到三期。一期2006年動工并2009年3月交付使用。目前在售2期3套剩余房源與3期聯(lián)排、疊加產(chǎn)品。難點二：長久的沉默，難免給市場帶來滯銷的負面印象銷售情況推廣概念營銷活動主要媒體2011年銷售43套，銷售面積6230.43平方2012年至今銷售12套，銷售面積3126.18平方共計55套9356.61平方徽商名媛、攜手天然婚紗攝影打造夢幻般費加羅的婚禮現(xiàn)階段投放媒體較少滯銷印象綠色港灣升級版-達利莊園

難點三：項目產(chǎn)品優(yōu)與外界環(huán)境差的錯位，影響了客戶對于項目正面的價值判斷高端產(chǎn)品形象VS惡劣外界環(huán)境外界環(huán)境總體較差，交通通達性一般，客戶心理距離比實際距離遠社區(qū)內(nèi)實景較為震撼，與高端別墅形象相匹配2012年6月1日-6月7日綠色港灣項目周報來電4組（網(wǎng)絡1組、朋友介紹2組、戶外廣告1組）來訪11組（市區(qū)銀泰中心3組，現(xiàn)場8組：網(wǎng)絡2組、業(yè)主介紹2組、朋友介紹3組、合作單位1組）2012年6月8日-6月15日綠色港灣項目周報來電11組（網(wǎng)絡1組、朋友介紹3組、報紙1組、問路1組、老業(yè)主2組、問退房搖號事項3組）來訪12組（市區(qū)銀泰中心4組，現(xiàn)場8組：網(wǎng)絡2組、業(yè)主介紹2組、朋友介紹2組、合作單位1組、拍照客戶1組）客戶量明顯“不足”難點四：客戶量不足，難以滿足項目銷售目標的實現(xiàn)難點五：項目操作和推廣缺乏整合性、系統(tǒng)性，客戶渠道有限推廣缺乏力度和系統(tǒng)性，價值體系塑造不夠鮮明1市場操作整合資源力度不夠，客戶渠道有待拓寬2造勢不夠，市場聲音微弱，市場美譽度不足3項目視覺系統(tǒng)的整合與運用缺乏系統(tǒng)性4難點六：項目通往項目售樓部的導視系統(tǒng)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃設計，交通引導不足1234項目所在片區(qū)現(xiàn)階段并不成熟，周邊道路缺乏系統(tǒng)導視系統(tǒng)難點七：銷售員缺乏豪宅銷售經(jīng)驗，殺客能力較弱銷售人員不同能力情況下效果對比1銷售人員無足輕重，任何人都可以取而代之32銷售人員是售貨員的水平，沒有辦法主動拓展客戶，也沒有能力減少客戶流失率，只是守株待兔；客戶已經(jīng)下定決心購房（通過廣告或者口碑的影響，或者因為公司正在搞促銷活動），銷售人員僅僅是幫助客戶簽定合作，不需要任何解釋和說服工作?？蛻糇约鹤哌M銷售現(xiàn)場，銷售人員僅僅作一些解釋和說明工作，回答客戶一些簡單問題，客戶是否購買只能聽天由客戶無意購買，但經(jīng)銷售人員的分析和幫助，客戶改變初衷作出購買決定，或者客戶根本就不知道本樓盤銷售，完全被銷售人員的主動工作所吸引，從而使成交成為可能。銷售人員是真正的推銷家，能夠無中生有地創(chuàng)造客戶，能夠化腐朽為神奇地大幅度提高銷售業(yè)績，能夠成為客戶親密無間、可以信賴的朋友，這是銷售人員的最高境界

項目面臨的核心問題提出：市場形象匱乏1對外推廣、面市時間長，市場老盤印象嚴重，周邊環(huán)境、交通路網(wǎng)較差降低了客戶對于項目的市場認知；在推廣過程中，項目的價值傳播未能與目標客戶形成有效的心理對位，只是在利用傳統(tǒng)的訴求方式傳播物業(yè)價值，未能與同類高端物業(yè)形成有效區(qū)隔，未能凸顯項目的差異化優(yōu)勢。缺乏有效的客戶渠道和資源平臺的支撐。項目外圍引導系統(tǒng)的不足，客戶到達率低，最終導致客戶積累速度難以滿足銷售目標的實現(xiàn)渠道不足難以支撐客戶量的需求2銷售力不足3銷售團隊缺乏豪宅項目銷售的經(jīng)驗，缺乏與高端客戶平等對話的自信；缺乏對項目的核心優(yōu)勢引導和劣勢問題的規(guī)避能力，且由于銷售時間過長已出現(xiàn)疲倦的工作精神面貌；銷售團隊缺乏狼性最終導致對有限的客戶資源無法形成高效逼定鳳凰涅槃浴火重生綠色港灣項目營銷策略報告合肥中原·深圳2012年7月謹呈：眾安房產(chǎn)鳳凰涅磐，浴火重生。傳說，鳳凰是人世間幸福的使者，火焰是鳳凰的養(yǎng)料，每500年，當鳳凰的生命快結(jié)束時，便會集梧桐枝于自焚，在烈火中重獲新生，其羽更豐，其音更清，其神更髓。綠色港灣從07年銷售至今，經(jīng)歷了4年多的銷售周期，然而如今市場印象老化，項目形象匱乏，亟需一次重新洗牌從而煥發(fā)新生。謂之鳳凰涅磐，浴火重生。一個典故的啟發(fā)：鳳凰涅磐，浴火重生1探索項目核心問題解決之路鳳之涅槃2核心價值體系重建鳳之浴火3綠色港灣營銷激活鳳之重生Thinking思路Part1鳳之涅槃—探索項目核心問題解決之路>>參考案例深圳·圣莫麗斯[圣莫麗斯與綠色港灣相似，是同樣擁有美麗的景觀資源的歐式風情別墅區(qū)]建筑面積33萬平方米，擁15000畝稀缺塘朗山原生山地的珍藏，最極致的自然風景案例借鑒：深圳·圣莫麗斯[中原進場撐前圣莫麗哥斯所面臨梁的問題]形象系統(tǒng)吊紊亂，定瓦位不清晰蜻，無明確積標簽（原定位港：香蜜湖站上游天賦剖美宅；出騾街的VI體系不哲統(tǒng)一）市場認知均程度極低（離市晴中心只受有15分鐘車旱程，但扣客戶普匪遍以為止是關外姻的郊區(qū)頌盤）推售無裝策略，末無節(jié)奏（造成房午多，客戶壞少的局面芬）陌生區(qū)域努，鮮為人糠知，客戶縱渠道少，歌上門量低（造成盆售樓部感人氣量幣嚴重不堂足）銷售力曲薄弱，屠缺乏豪吩宅銷售獵經(jīng)驗，抗對項目副信心不系足（造成絹大量目彼標客戶克流失）原代理蜓公司8個月僅銷售30余套，中原半路貞接手進場酷時面臨狀虎況：加強項耕目的通州達性引喊導第三多渠道褲開拓客洲源第四價值的挖脂掘和重組第一形象的污轉(zhuǎn)變和復升華第二圣莫麗伴斯翻盤顫之術狼性團隊寧的打造第五

價值的挖掘和重組，解決了項目賣點問題第一1500畝原生山找脈，尊貴德私享200搜0萬打造私挖家登山道3000燈0平米私援家內(nèi)湖200碼私家誼高爾夫某練習場每立方么米5萬個負噴氧離子1億元打造革私家園林距離福田CBD送15分鐘車股程價值符巨號層面原訴求新訴求區(qū)域香蜜湖上游中央別墅區(qū)形象天賦天地湖山產(chǎn)品美宅疊墅,在別墅之上賣點量化國梳理

形象的轉(zhuǎn)變和升華，解決了客戶的調(diào)性問題第二原logo新logo從具象的粉元素升華燥為奢侈符墨號（鉆石綿、金色字彈、牛皮底奧）各期廣告桿表現(xiàn)一直際堅持奢侈伍符號統(tǒng)一跡化

形象的轉(zhuǎn)變和升華，解決了客戶的調(diào)性問題第二注入純褲正血統(tǒng)蠅：瑞士就圣莫麗鼓斯全球膚唯一授務權(quán)為了提升獻項目市場鋼影響力，圣莫麗斯磁與授權(quán)方由的立體互動強化檔純正血統(tǒng)加強項目的通達性引導，解決了客戶到達現(xiàn)場的感知問題第三看樓通秀道包裝的頂噸級化：重彈新包裝看施樓通道和起園林植被峽，采用大蟻量的珍貴錄植物樹種茅（進口羅社漢松、日何本黑松撕）中原進場岸前：渠道饑為王在正式駁代理圣酸莫麗斯燒前，中憑原無法好參與策上劃工作講，只能蕩接待中集原同事筐轉(zhuǎn)介來供的客戶曉，盡管辱這樣仍偷然以39：17的成績擊核敗原代理傳公司，獲徹得獨家代輪理權(quán)，才搜得以通過涂策劃對圣還莫麗斯進鴿行改進。中原進孟場后：雷進一步療豐富客仍戶挖掘側(cè)渠道一方面針技對匹配項庸目的目標幅高端客戶翁定向渠道先深入挖掘快；另一方求面中原其街他豪宅項評目客戶資那源進行互蛋動，啟動屈轉(zhuǎn)介多渠道開拓客源，解決客戶上門量第四

狼性團隊的打造，解決了團隊戰(zhàn)斗力問題第五【“降龍十八耳掌”洗腦慣式培訓】“降龍十套八掌”何第一式勿：區(qū)域畢價值之診城市CLD價值“降龍十八說掌”第二產(chǎn)式：別墅魚豪宅的價淺值體系鏈規(guī)條“降龍十八攪掌”第三遭式：高端向商務禮儀防培訓“降龍十八把掌”第七欲式：別墅迅豪宅對于宰塔尖人群態(tài)的價值點“降龍十蠟八掌”寄第八式餃：如何焰不卑不究亢提供顏與塔尖疫人群匹需配的接找待服務近及心理械博弈“降龍十八敏掌”第六叼式：私家跪內(nèi)湖之于裙頂級豪宅飼的價值“降龍十破八掌”的第四式廈：房地瘡產(chǎn)宏觀屑調(diào)控的議深入分碌析“降龍十八暫掌”第五擦式：奢侈只品牌的歷遷史與現(xiàn)狀野賞析洗腦式培布訓，打造凝狼性團隊200枯6年4月7日中原城正式進權(quán)駐泛城前8個月銷售僅30余套，中原入案場后與泛蕩城同場PK1個月時間系中原39套VS泛城17套，一舉擊隨敗泛城阿取得項火目獨家著代理權(quán)200梁6年9月皇家候臺地別柳墅隆重棒推出200砍6年11月一期TH10高0%銷售2006年11月11日二期產(chǎn)棗品發(fā)布會200桃6年12月9日二期開晚放樣板房晉及展示區(qū)200鋸7年1月14日二期北博區(qū)開售許，當日100杜%銷售2007年1月21日二期南區(qū)妨開售，當日實現(xiàn)80%銷售。200誼7年5月21日二期壓軸咐濱水臺地壤單位開售申，實現(xiàn)100呢%銷售。2007年6月，一二期視實現(xiàn)100貝%銷售。*200嘉6年4月—200載7年1月完成銷陷售額15億2009年，3期更是實闊現(xiàn)8個月24億銷售額*完美翻盤加強項寫目的通到達性引養(yǎng)導第三多渠道開屋拓客源第四價值的礎挖掘和設重組第一形象的巡壽轉(zhuǎn)變和桌升華第二狼性團械隊的打系造第五Par柿t2鳳之浴火—核心價值主體系重建項目核心瓶價值體系品牌實力實力上市房企，長三角領先地產(chǎn)商區(qū)域升值道路交通的規(guī)劃利好，片區(qū)未來價值將曾爆發(fā)式增長規(guī)模規(guī)劃3000畝超級大盤疆域異域風情原味西班牙異域風情小鎮(zhèn)醇熟至美200畝濕地公園、10萬方內(nèi)湖、精裝庭院，醇熟實景呈現(xiàn)高端社區(qū)配套五大主題公園、異域風情商業(yè)街、星級度假酒店等，私享專屬領地核心價值風點深度解腦析···價值點1:品牌實殲力浙江省固第二家定在香港恰主板上婦市的房三產(chǎn)企業(yè)中國長零三角地窗區(qū)具領孩先地位醬的房地子產(chǎn)發(fā)展炕商入圍"201罪2中國房古地產(chǎn)上吩市公司琴百強"價值點2:區(qū)域升值十一五規(guī)俊劃發(fā)展的今核心區(qū)域未來巢婚湖路的爐開通10分鐘即竟可通達宋市區(qū)南淝河路行的改造，密將為綠色氏港灣帶來惰不可限量針的城市資潮源價值點3:規(guī)模規(guī)劃3000畝占地西，在合座肥市場堪上絕對適屬于超妥級大盤只有大瞧規(guī)模才濁可大手每筆擎劃因大疆域價值點4:異域風情原味西班踐牙風情建狠筑，明亮暴而歡快，剩統(tǒng)一又和勝諧展現(xiàn)極致命的具有濃鄉(xiāng)豐郁西班牙倡情調(diào)的別繼墅生活氛遣圍價值點5:醇熟至美10萬㎡私家責內(nèi)湖絕對祝私享，絕公無僅有200畝濕地幟公園譜架寫真善課美生活躁藝術醇熟實瞧景現(xiàn)已哪呈現(xiàn)開積放價值點6:高端社區(qū)露配套生態(tài)濕你地公園肌，馬場飾、運動凈拓展中幣心、高襲爾夫練培習中心啦五大主腐題公園刪鍍?nèi)旧萑侨A生活婚慶中心宴、教堂、賭鐘樓演繹隆異域生活債風情星級酒丘店凝聚檔高端人撲士談笑渣風生在操盤臺的過程蠢中，我否們常常激會思考牌：什么是破該項目裹最有優(yōu)鋤勢的價腳值點？我想說針的是，持我們說龜了不算略，客戶認掀可的，損就是最紗好的！

代表客戶A私營業(yè)主史先生購買物業(yè)：180平米疊加職業(yè)：濱湖前程老總年齡：38歲學歷：安大研究生居住地：合肥家庭狀況：已婚不久（愛人沒看過房）特征描述：為人低調(diào)，講究品位。親朋大多為房地產(chǎn)圈中人士?？蛻粽Z錄：我喜歡這里的異域風情氣息，這里有湖，有教堂，以后還有高爾夫，在這里仿佛生活在異國

代表客戶B私營業(yè)主唐先生購買物業(yè)：疊加職業(yè)：自營鋼材生意年齡：50歲居住地：巢湖路目前居住狀況：自建300平米別墅置業(yè)目的：為兒子（20多歲）將來成家準備婚房特征描述：注意個人形象，打扮莊重。為人謹慎，話語很少。客戶語錄：說不好的感覺，看到這里就很喜歡，第1次看完房后感覺這里仿佛是個歐洲小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)里什么都有，一應俱全代表客戶C企業(yè)高管焦女士購買物業(yè)：195㎡疊加職業(yè)：電力工程年齡：38歲家庭狀況：三口之家，兒子小學四年級特征描述：老公比較大大咧咧。本人由于工作繁忙，只去過一次現(xiàn)場，平時主要依靠電郵，短信聯(lián)系?？蛻粽Z錄：我想這里給我的感覺是異國的感覺，這里的別墅做出了自己的風情，或許這就是西班牙風情，真正純真的西班牙國家生活方式客戶這樣胖說：客戶認同舍點：原味西畏班牙風情小鎮(zhèn)那么，原味西敘班牙到底又意羨味著什么豪？SpainH·H·帝T西班牙放大客倘戶最認程同的核頭心價值摧點就是驗我們要塵做的馬場運動拓展巧中心高爾夫練艷習中心婚慶中物心教堂鐘樓星級酒衛(wèi)店垂釣中挖心具象的懲原味西池班牙原味移瘋植西班風牙風情架建筑生態(tài)濕斑地公園復制西班說牙歐洲風厘情商業(yè)街還原西班燙牙16世紀曲系折小徑精致描愚摹西班禿牙皇家互園林建筑藝術抽象的它原味西啟班牙落地項目原味西片班牙小扇鎮(zhèn)西班牙獻的生活語方式是否具服有其他差異化價茂值區(qū)域項目名稱項目地址建筑類型開發(fā)商備注包河綠色港灣312國道以北，南淝河以西別墅安徽眾安實業(yè)有限公司二期在售30套300-450㎡的聯(lián)排和雙拼別墅；三期在售220—370平米疊加別墅包河玫瑰紳城包河區(qū)南淝河路200號高層、別墅上海城開集團合肥置業(yè)有限公司正在辦理轉(zhuǎn)讓，暫不對外銷售包河海亮蘭郡廬陽區(qū)西二環(huán)與北二環(huán)交口高層、別墅安徽海亮房地產(chǎn)有限公司目前在售利茲莊園部分保留房源，300-390平米戶型包河碧湖云溪太湖路與銅陵南路交叉口住宅、別墅合肥泰峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售面積為180-240平米，30套巢湖碧桂園·濱湖城巢湖忠廟鎮(zhèn)碧桂園濱湖城小高層、別墅安徽中廟碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售雙拼別墅153-260平米；臨湖別墅170-210平米肥西觀瀾天下紫蓬山環(huán)湖路高爾夫球場旁住宅、別墅合肥康宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售一期319~757㎡的別墅，余2套，二期在售300—600平米左右的加推20套別墅肥西名流高爾夫莊園合肥中國合肥紫蓬山別墅合肥名流置業(yè)有限公司一期售完，二期未定高新萬城南山郡玉蘭大道和楓林路的交叉口西南角多層、別墅安徽萬城房地產(chǎn)有限公司在售600-700㎡的類聯(lián)排別墅，目前房源還剩20套左右經(jīng)開綠城翡翠湖玫瑰園經(jīng)開區(qū)翡翠湖北岸石門路和云外路交口高層、別墅安徽綠城玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠城翡翠湖玫瑰園二期380、470平米的別墅在售，均價4萬元/平米，總價在1400萬-2000萬/棟合肥在錘售別墅筒項目PK合肥在售士別墅項目畢較多，但劣純別墅較求少，全合哈肥以后再軍也找不到綠色港鮮灣這種今大規(guī)模應低密度趟的純粹性別墅區(qū)域項目名稱項目地址建筑類型開發(fā)商備注廬陽中鐵瑞園廬陽區(qū)清源路以南，桃源路以西公寓、商業(yè)、酒店、小高層高層、別墅中鐵房地產(chǎn)集團合肥置業(yè)有限公司在售聯(lián)排19棟117套，面積290-330㎡蜀山幸福聯(lián)盟紫郡森林大道與環(huán)山路交叉口商業(yè)、別墅合肥蜀科置業(yè)有限公司在售稀世臨湖獨院別墅，目前共有47套，戶型面積為270-870平米新站帝豪星港灣新站當涂路與新海大道交匯處以西高層、別墅合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售聯(lián)排別墅205㎡、230㎡長豐半島1號長豐縣蒙城北路梅沖湖畔東南側(cè)多層、小高層、高層、別墅安徽西湖新城置業(yè)有限公司在售二期歌德島別墅A1-A13#共計34套，220-300㎡長豐新慧金水岸雙墩鎮(zhèn)緊鄰元一高爾夫多層、高層、別墅合肥新慧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前在售原味歐洲水岸風情別墅19套，380-412平米長豐元一高爾夫合肥雙鳳湖畔獨棟別墅安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展有限公司目前在售面積為430—580平米（地上）的3層獨棟別墅政務內(nèi)森莊園翡翠路西、南二環(huán)路南高層、別墅上海綠地合肥天邑置業(yè)有限公司在售一期500㎡戶型的聯(lián)排別墅，均價約為20000元/㎡；在售二期天墅10號樓，面積為200-270㎡左右房源政務置地廣場栢悅府政務區(qū)星光西路與龍圖路交匯處高層、別墅安徽置地投資有限公司在售400-600㎡，為在售1#、10#、11#、16#、17#、18號樓，600-1200萬/套合肥在蜘售別墅木項目較圖多，但杏純別墅予較少，首全合肥思以后再可也找不叢到綠色港灣王這種大規(guī)仍模低密度撿的純粹性別墅合肥在拘售別墅奇項目PK純粹的概念是虛否表達完富整？所謂純別墅，純粹的何止兵別墅千金擇屋駛，萬金擇慨鄰，純粹遵循了“物以類俗聚，人賺以群分”的基本命虎題當項目抹步入3期時，孟也許，籍新的價袍值在誕霸生……發(fā)現(xiàn)未僅曾發(fā)現(xiàn)匯的新價妄值：圈層價值村：龐大的、居經(jīng)濟實力脹雄厚的、昆地位顯赫嶼的、高素份質(zhì)的、具蓮有豐富閱鎖歷的業(yè)主憤圈子，潛犧藏著巨大近能量的人杠際網(wǎng)絡，消營造出的瞞將會是一統(tǒng)片和諧、牌繁榮的社膀區(qū)氛圍；醇熟社糧區(qū)價值拌：一個擁扶有五年抵歷史的躁醇熟社哪區(qū)，沉女淀了深耍厚的社陳區(qū)文化鈴底蘊，肌而現(xiàn)在澡無需等丘待，即寸刻尊享80萬平米玻醇熟大值境；Ⅲ期達利莊費園推廣訴狐求：“綠色港灣升級鉅制”升級？蠶非升級魯！回顧之勤前的說獸法綠色港稱灣開發(fā)仙周期較遲長，市舟場聲音剛沉寂，將綠色港飽灣并未忘在市場膝上建立帽起較高泳的知名偶度，Ⅲ期達利莊底園以綠色曬港灣升級澆概念入市須并不能有雄效建立市汁場反應。3期共240套住宅組群成，其中禽有72套聯(lián)排公，168套疊加（劣面積在220—260粗㎡），疊淘加比列70%，無論是女物業(yè)級別女還是面積臭區(qū)間較1期、2期產(chǎn)品若都有下墻降。從產(chǎn)品特攀征方面說刑升級不合戴適。說升級不測合適思考點捕：疊墅，與倆別墅有別冤，高于別匆墅，在別評墅之上3期達利莊攜園——疊墅，像在別墅賠之上與原味西班筐牙、純別爸墅所對應甘的土壤峽，不得貨不說的地段！市場對地高段存在什習么偏見？——地段偏僑遠——周邊形象為差事實上腸果真如器此嗎？包河區(qū)合寧廣高速徽州銀大辜道馬鞍山蟻路綠色港灣濱湖新增區(qū)巢湖路巢湖路的鈔開通將極處大提升項嘩目的城市電價值，拉吃近與市中顯心的距離層，實現(xiàn)項法目于城市險的進一步找融合包河區(qū)推輛進巢湖路資的整體改稀造，分三茂步走。一是小東欺門至屯溪浮路段，以彼環(huán)城水系泄建設、軌瞞道一號線燒項目為重稍點，將科細委大院、底合肥油廠扇、汽貿(mào)宿膚舍等納入鼠城市規(guī)劃掌設計范疇去；其他沿春路門店以陷景觀整治革為主，提緩升城市整捎體形象。縱二是屯溪維路至東流員路段，以壟城中村改誓造項目為進抓手，重垃點圍繞周乘谷堆農(nóng)貿(mào)捷市場的整扒體搬遷，勞對周谷堆艱周邊地塊呆進行統(tǒng)一占規(guī)劃設計毅；現(xiàn)楊小際郢地塊和采周邊沿南足淝河綠地晝正在按照淡規(guī)劃要求鞭建設。三是東流摟路以外路布段，市建蔥委、市規(guī)虜劃部門正矛在沿南淝醉河巢湖路齡進行道路染拓寬及新啟建規(guī)劃，伸有望在近拉期開工建異設。淝河路的宗整改將極鞭大提升項凝目的周邊兼形象，改誤善客戶對瞧于區(qū)域價航值的認同一條路“負重”過大難困免傷筋碎動骨，痰南淝河蹦路上目嗽前正面售臨這種刑窘境。缸由于大叮型、重糧型超載越車輛頻毅繁出入桶，南淝蝴河路部圖分路面稠損壞程設度較重款，已經(jīng)贏影響到嶼車輛出海行安全芳。目前理這條南顧部重要悼的支路般線，正厚在積極詠展開臨辭時性修陸復手術于，明年析還有望餅整體進味行拓寬棉改造。所以，本砌案地段所鏡帶來的生沒活價值應臭該是——一個與忍城市保工持恰到寺好處距桐離的地俯方一個風景跌獨好的地員方一個出則俊繁華，入脂則寧靜的冤地方一個私驗密性強接、世外畝桃源的低地方一個城市臥別墅生存籃的絕佳土艘壤把看似存肯在若干不佳足的地段確特點，轉(zhuǎn)猜化為獨特沉的價值，并充分薦自信、孔大聲告匠訴市場論，關鍵太在于如工何推廣畜引導?！凹儎e墅”+“西班牙”+“地段”核心價天值關鍵脈詞：Ⅲ期達利莊屑園項目屬押性定位：城市之上/原味西班牙小鎮(zhèn)且看合肥畜各路別墅昌如何同中絮求異？中海原山喬治莊濕園一棟墅，巡壽影響一座罷城（訴求烤點：級別感）喬治來廣了，眾塊墅平身（訴求點沉：級別感）海亮蘭墓郡瑞園城市棲地岔院早落別墅（訴求點競：區(qū)域感、伐級別感）綠城翡蜘翠湖玫漢瑰園以綠城耳標準重征新定義饒中國頂暫級別墅（訴求點領：品牌）180既-27藏0㎡/馬鞍山路/全溪境（訴求點?。簠^(qū)域）碧湖云溪半島一鳥號合肥首個拋世界級灣席區(qū)別墅（訴求點俗：資源、級散別感）“說”Ⅲ期差異化洞形象定位韻：純西班牙

純別墅我們的客蘿戶競爭來得自哪里？半島1號帝豪星夕港灣碧湖云溪玫瑰紳鋤城碧桂園庸濱湖城綠地內(nèi)森掉莊園旭輝中央幫宮園喬治莊摟園綠城翡盆翠湖玫潔瑰園中鐵國際壯城中房蘭瘋郡高速云谷水灣城北片體區(qū)西南片區(qū)城東片玻區(qū)中心城工區(qū)環(huán)巢湖片御區(qū)置地廣芽場本案別墅競品扶圈定按照地理質(zhì)位置、區(qū)貿(mào)域?qū)傩约爸毁Y源稟賦雞，合肥別辭墅市場可弊分為城北士、紫蓬山槽、西南、姓城東、環(huán)翻巢湖五大裙片區(qū)；？項目名稱主力產(chǎn)品面積

（㎡）均價

（元/㎡）總價（萬元）綠色港灣聯(lián)排面積在330—3708800290—325疊加面積在220—2606250137—162華潤凱旋門170-2009000153-180萬科金域華府125-1759500119-166萬達廣場230-2608000184-208綠城玫瑰園150-1809000135-162綠地內(nèi)森莊園118-2648600101-227市區(qū)優(yōu)質(zhì)鳴樓盤大平牌層單位單且價普遍在800婦0-9造000之間，斥購買一廚套140-場150平米的普者通平層單濤位，總價奇大約為112-上135萬之間目。而相同130萬左右，浴在綠色港賊灣可以購秩買到的是雜有天有地判的疊加別邀墅一個意外練的發(fā)現(xiàn)：除了傳統(tǒng)故別墅塔尖朽階層，由孟于總價重膛疊原因，市區(qū)高出端大平法層客戶也將壯是我們的報主力目標茂客戶一個意外拔的發(fā)現(xiàn)：目標客戶特征30-55歲，本地人或在外地的合肥人。私營業(yè)主，企業(yè)高管為絕對購房主力。置業(yè)目的以自住為主，預備養(yǎng)老型置業(yè)及兼顧投資型也占據(jù)相當比例，純投資客戶只占及小比例。絕大多數(shù)客戶有多次置業(yè)經(jīng)歷，目前住所大多也為大戶型；決策理性，看中性價比；但比較相信親朋推薦，有圈層聚居偏好，比較看重身份認同感；相當比例客戶比較相信風水說。本項目對客戶最大吸引力主要體現(xiàn)在大規(guī)模純別墅產(chǎn)品的規(guī)劃，小區(qū)景觀及配套的高品位及由此帶來的產(chǎn)品的高附加值。

代表客戶A私營業(yè)主史先生購買物業(yè)：180平米疊加職業(yè)：濱湖前程老總年齡：38歲學歷：安大研究生居住地：合肥家庭狀況：已婚不久（愛人沒看過房）特征描述：為人低調(diào)，講究品位。親朋大多為房地產(chǎn)圈中人士。主要成交因素：1.價格便宜；2.別墅的稀缺性；3.大盤的吸引。

代表客戶B私營業(yè)主唐先生購買物業(yè)：疊加職業(yè)：自營鋼材生意年齡：50歲居住地：巢湖路目前居住狀況：自建300平米別墅置業(yè)目的：為兒子（20多歲）將來成家準備婚房特征描述：注意個人形象，打扮莊重。為人謹慎，話語很少。主要成交因素：“你們項目是純別墅，和我現(xiàn)在住的地方很近，比元一高爾夫要好，價格也很便宜”代表客戶C企業(yè)高管焦女士購買物業(yè)：195㎡疊加職業(yè)：電力工程年齡：38歲家庭狀況：三口之家，兒子小學四年級特征描述：老公比較大大咧咧。本人由于工作繁忙，只去過一次現(xiàn)場，平時主要依靠電郵，短信聯(lián)系。成交因素：老業(yè)主介紹，并幫助消除對合鋼廠的擔心。老公主張買房，認為價格將來會上漲，不買會后悔。準備將來兒子念本社區(qū)的學校。典型客擺戶共訪談炸談15位成交匯客戶。脖其中因注為價格寸便宜的早有8位，占53%，注重森純別墅鮮產(chǎn)品的潑有4位，占比27%，注重升座值前景的舉有2位，占錢比13%，其它丑因素的1位。價格便宜衡、純別墅刊產(chǎn)品是驅(qū)動客項戶購買的盆核心因素成交驅(qū)動他們?nèi)绾瘟锟创G色委港灣？>價格便宜和純別墅產(chǎn)容品是客戶巡壽選擇關抽鍵動機他們?yōu)槭残撩匆I綠奧色港灣？>以未來響自住，裙兼顧資貫產(chǎn)保值茄增值為纖主共訪談談38位未成交疼客戶。其涼中因環(huán)境撓和配套不轟滿的共約18人，對300鹽0畝大盤紡規(guī)劃不壩能落實新的客戶叫約6人，成為打影響客戶弱成交的主旅要不利因燈素對周邊作環(huán)境和慌配套的政不滿，摔對300陳0畝大規(guī)朽劃的落膊實信心何不足未成交客刺戶目標客戶氏群體界定他們代處表的是績：中堅財富外在：展樸示成功，繡耀天下內(nèi)在：到生活的肝品質(zhì)，臉不懈追汪求，性恐價比職業(yè)、收緒入穩(wěn)定，界安徽中上埋產(chǎn)階層改善自廚住需求/兼顧資鑄產(chǎn)保值客戶圈定SLOG籍O導入：中產(chǎn)階層的城市別墅夢Slo閱gan詮釋：項目主力執(zhí)購買客戶濫是城市的皇中產(chǎn)或者葬中上層階鄭層，他們章雖然不是漲最塔尖階降層，但內(nèi)潛心深處一蚊直向往著喚別墅，與宰目標客戶把心理特征蚊相吻合Part倦3鳳之重生——綠色港收灣營銷領激活計孫劃推售策翅略建議前期推雨售不足談點思考前期集蛾中推售善量過大餐，一方尤面造成婆量多客豬少的局期面，無祥法給客義戶造成翼產(chǎn)品稀鏡缺感和史購買緊獅迫心理贏。另一軌方面集加中式推士貨無法金持續(xù)保尊持市場翁熱度。推售策略盈建議推售節(jié)五點建議7,、8月天氣煙炎熱，堪為傳統(tǒng)堡銷售淡就季。建丈議7、8月份“局質(zhì)部封盤”掉，不做大格幅度推廣市動作，7,8月工作收重心旨夏在現(xiàn)場似內(nèi)部展被示提升右、團隊蠢銷售力鉛提升等評工作環(huán)奪節(jié)。目前3期產(chǎn)品唱成交量犧較少，樣建議9月份增出大推廣犁力度，眠使3期達利練莊園以意嶄新形晚象重新辦入市，侄引起市漁場關注撲，結(jié)合鏈系列推愛廣動作座引爆市梳場。推售節(jié)奏脂建議3期共72套聯(lián)排洞，168套疊加，循合計240套。建議3期分5組團小步私快跑逐步怪推售持續(xù)蓬引爆市場牽。每一組狡團聯(lián)排、陸疊加、優(yōu)竊劣單位混森合搭配以防滿足不同掀客戶階層仆需求。各陣組團集中階發(fā)力，制豎造市場稀鴨缺，造成則量少客多懇的緊迫心遵理。綠色港灣奇營銷激活宵計劃——三角模型瘋狂拓客活動策略營銷加分解決項目摸市場信心攪并實現(xiàn)客府戶有效到斥訪解決客逢戶量不冷足問題解決客戶記有效逼定三角形觸是世界尊上最穩(wěn)當定的圖既形，也腳是最牢志固的；擇通過“活動策宇略”、“蒸瘋狂拓客治”、“營扭銷加分”完整的三楊個計劃，抗就如三個劑頂點，穩(wěn)灘定而牢固走的實現(xiàn)綠的色港灣的姐產(chǎn)品激活成。激活計算劃活動組織策略主題活動大事件第二步為客戶提供充分有吸引力的到訪理由第一步大事件活動起勢，引起市場關注，建立市場熱度，重燃項目信心活動策略算組織應從址兩個維度買去思考：逆勢下倡，綠色喬港灣如哨何起勢，重新弓引起市場關注，建立市場熱度，重燃置園業(yè)信心？目前的房霸地產(chǎn)市場寨依然是一約個極度缺乏信心，缺乏置音業(yè)熱情志的冷市場UNSP蜜OKEN堂RUL共ES豪宅營銷演的潛規(guī)則和大多數(shù)嶺人無關卻壟斷大多數(shù)甚人的注蒙意力逆勢下，貢豪宅營銷咳需要大事件贏起勢去制造武話題，毒引爆市堵場，引種發(fā)熱效猜應2012綠色港灣咐大事件活基動起勢西班牙斗成牛大事件活動延展冰方向1：形式：與擺相關組織活單位合作倉，邀請若教干西班牙貓斗牛士并敏空運幾頭扁西班牙牛許在項目現(xiàn)慈場舉辦一獲場西班牙翠斗牛大賽活動地畜址：項雜目現(xiàn)場媒體造使勢：活積動前后沫話題轟書炸原味西班制牙小鎮(zhèn)授銹權(quán)儀式大事件活動延展寒方向2：形式：與辭西班牙相蠢關權(quán)威組膏織合作，認授權(quán)綠色國港灣原味名西班牙小傻鎮(zhèn)標簽，肯給項目注撈入純正西災班牙血統(tǒng)活動地址好：項目現(xiàn)沒場媒體造勢眼：活動前繩后話題轟徒炸大事件活動延翅展方向3：達利/畢加索原作展形式：大賴師原作畫亡展活動地址的：營銷中部心媒體造飼勢：活它動前后捧話題轟蒼炸達利、凳畢加索臟均是西徐班牙最的偉大的帆藝術家思，由于私三期案軌名為達礎利莊園言，所以桂活動首計選達利家原作展活動目愉的：“策馬異揚鞭”醬，零距杯離鑒賞壺一匹匹爐高大威許猛價值徑百萬人滔民幣的爆血統(tǒng)純悶正的寶友馬，并罪置身其繁上感受脂一把純蔑種良駒娘帶來馳舊騁疆場徒的感覺濱，吸引竿更多目臘標客戶貨現(xiàn)場親妖身體驗敲，感受嘩項目所聯(lián)引領的渴高品質(zhì)川的生活子方式和濕居家待列客的體奔貼服務易。操作要點復：活動前利辮用報紙媒殘體、海報板進行廣告待宣傳。聯(lián)合香港研賽馬會，抽空運幾匹衫名馬（若割香港無法戀執(zhí)行，則寧聯(lián)系北京倒、杭州癢等地）過罩來做名馬冷賞鑒，并音力邀馬會表高手現(xiàn)場夸演示。邀請主流撞媒體、業(yè)沫主、特邀店嘉賓參加味比賽。利用攝影拉機對現(xiàn)場銜進行拍攝盆，制作成DVD。會后，鄉(xiāng)豐再進行雨媒體炒待作。大賞—西班牙小牙鎮(zhèn)賞馬會大事件活動延靜展方向4：大事件蘿起勢，主題活膚動續(xù)勢緊扣達席利莊園西班牙黑主題特色，遍圍繞主籌題展開覽活動持續(xù)性稀的主題羅活動，收聚集人很氣，宣考揚產(chǎn)品恩品質(zhì)，差推動銷倆售針對性的患主題活動蛾，在有效牧的目標圈蔥層中形成設口碑宣傳主題活剛動總策勁略活動策略段：結(jié)合綠色符港灣產(chǎn)品鮮特色，主訂打西班牙誘牌，突現(xiàn)注風格活動合貢作：西班牙張駐華使哭館、西專班牙合輛肥留學痰機構(gòu)活動主題精延展方向園一：西班牙藝階術節(jié)西班牙風匆情節(jié)主題堂系列活動艙一：西班牙弗頂拉門哥歌干舞會西班牙翅風情節(jié)冬主題系燈列活動緩二：西班牙民肥族音樂會西班牙剃風情節(jié)懼主題系膠列活動唇三：西班牙摧藝術品倉展（繪地畫展、帝工藝品責展等）特邀嘉賓節(jié)：西班牙開著名廚師活動地寸址：項堆目現(xiàn)場媒體造勢雙：活動前工后話題轟貿(mào)炸活動形式課：西班牙樹海鮮飯、譽西班牙葡名萄酒等饕犧餮盛宴首男現(xiàn)合肥活動主題窗延展方向勻二：西班牙風振情美食節(jié)活動策略杜：針對目技標客戶閥群體直薦接訴求沃的活動活動合作抄：汽車俱樂裝部、高爾隸夫俱樂部浮、網(wǎng)球俱兆樂部、收鳴藏品俱樂招部等活動主題垮延展方向挎三：CLU秧B聯(lián)誼活動CLU伯B聯(lián)誼主題畫系列活動比一：新車試駕俘會CLUB聯(lián)誼主慣題系列肯活動二輕：新品發(fā)布酷會CLU充B聯(lián)誼主題鍬系列活動贊三：古董鑒廟賞會CLU怨B聯(lián)誼主縮慧題系列肺活動四名：戶外運贊動體驗活動策隸略：搞定意稻見領袖稱，這些續(xù)人往往穩(wěn)在朋友借買房中篩扮演著宿軍師的走角色活動合衰作：主流媒體冶、門戶網(wǎng)府站活動主題禍延展方向況四：豪門盛宴豪門盛宴閱主題系列寺活動一：媒體聯(lián)件誼酒會豪門盛頂宴主題醬系列活星動二：準業(yè)主縮慧客戶分豬享會豪門盛腔宴主題虹系列活流動三：業(yè)主答謝傲酒會活動策略駝：此類人洪本身就露是本案火的目標費客戶，傻他們自溜身所具醒有的關殘系網(wǎng)絡極，能夠剩有效形靠成圈層脹影響，有帶動其舍他資源賢通道高校選付擇：科大MBA、工大MBA合肥教志學機構(gòu)活動合他作：教學培沿訓機構(gòu)活動主題鍬延展方向劫五：名校MBA沙龍名校MBA沙龍主題蹤蝶系列活動鞏一：領導與執(zhí)臘行力教育雖培訓名校MBA沙龍主題蠢系列活動鉛二：中國經(jīng)濟返論壇名校MBA沙龍主順題系列稠活動三敘：精英酒稈會綠色港堪灣營銷牛激活計亭劃——三角模型瘋狂拓客活動策略營銷加分解決項進目市場鉗信心并組實現(xiàn)客斃戶有效咱到訪解決客冬戶量不臘足問題解決客戶獅有效逼定三角形棍是世界儉上最穩(wěn)膝定的圖艱形，也見是最牢吐固的；曬通過“活動中策略”扇、“瘋忘狂拓客離”、“蠶營銷加菠分”完整的三筍個計劃，病就如三個撕頂點，穩(wěn)斧定而牢固先的實現(xiàn)綠服色港灣的封產(chǎn)品激活涌。激活計骨劃逆勢下對，客戶沉拓展，渠道為王區(qū)域總部公司（華南、華北、華東）立足區(qū)域駱，布局全嘴國深圳中原北京中裂原上海中原東莞中原珠海中原中山中原廣州中壓原佛山中凈原福州中原重慶中進原更多中原血網(wǎng)絡…截至201題2年底，中榆原在內(nèi)地它已擁有34家分公靜司中原集團聽有廣大的全國網(wǎng)常絡，積累了龐大的客斤戶資源2012年深圳肌中原豪垮宅板塊司格局南山2009年南山22個豪宅銷售，中原代理20個占比91%，后海10盤同發(fā)客戶累計共計81656批福田3個在售豪宅，中原代理2個占比66.7%，客戶累計供給12895批寶安14個在售豪宅，中原代理9個占比62%，龍坂6盤同發(fā),客量累計78369批東部4個在售豪宅，中原代理3個占比75%，客戶累計8674批高端客意源總量2982偽06批201教2年深圳珍中原合勒肥區(qū)域秩高端客只戶資源估來源深圳中原弄合肥區(qū)域須代理高端閘豪宅4個，累計竹高端客戶耀資源1079財3批購買豪宅健項目客戶戀數(shù)據(jù)約2300阻0批蒙城北劍路安居苑琥珀山莊綠城百組合公寓西園新鋒村漢嘉都市低森林國軒苑金色地疲帶4柏景灣翠竹園新華學種府花園創(chuàng)景花恨園世紀陽怕光花園元一濱水合城萬振逍辯遙苑華府駿矩苑香樟雅苑金色名郡金地國飄際城文景雅居元一柏斯莊安高城市熱天地琥珀中三村奧林花握園新華學府終星座頤和花園宋都西漸湖花苑金色池誕塘夢園飛虹小區(qū)城市華庭曙光新燒村杏林花園名人御苑黃山花園江南書橋苑彩虹家夠園虹橋苑虹雨花園元一美邦席國際香樟花宏園世紀家跑園羅蘭德小銅區(qū)萬綠園光明小潮區(qū)可苑新村瑞景家端園南山新杠村溫馨家園綠波廊丁家巷天合大院聯(lián)邦花園鳳凰城深圳花妖園長春都市棕豪庭怡秀山撇莊安農(nóng)大肚宿舍白鷺苑和平家園栢果軒1、合肥市績客戶主要重來自長江允西路、合街作化路、時濉溪路、習望江路、收潛山路、銷黃山路沿樸線；包河駱區(qū)客戶主及要集中在僻徽州大道羨和馬鞍山盒路；瑤海盟區(qū)客戶主銀要來自站碰前路和勝蹄利路。2、省內(nèi)客裙戶多集中側(cè)在阜陽、殿亳州等皖虹北城市和僑緊鄰合肥爆的周邊城紅市3、省外城稈市分布較業(yè)少，目前住省外客戶舉主要來自溪南京、上益海、北京些、深圳和旬浙江。合作化故路潛山路長江西路馬鞍山劉南路徽州大霧道勝利路濉溪路1、中原薯合肥區(qū)謎域金域呈華府項相目擁有英高端客捎戶資源幅約436肅2批。2、中原合晴肥區(qū)域金矩色名郡項曠目擁有高氣端客戶資猴源5181批。3、中原航合肥區(qū)投域祥源罪廣場項竿目擁有雪高端客麻戶資源1250批。4、其他艘：購買腳豪宅項么目客戶天數(shù)據(jù)約2300尊0批。焦土策棵略：豪訓宅客戶紡全部洗鄰過執(zhí)行措路施：聘請本鳴地高校道大學生絮，通過“百人cal磨l客團隊護”集體作逢戰(zhàn)將中原深區(qū)圳區(qū)域念安徽籍灘高端客地戶及合餓肥區(qū)域考高端客薪戶全部cal近l過；按照項目們級別篩選行，集中一需周cal儀l客；瘋狂拓戒客執(zhí)行1焦土策剪略：高喇端消費藝場所全槳面覆蓋瘋狂拓競客執(zhí)行2高端客戶饒出入高端爐消費場所畜的頻率較敬高，且場攜所相對集劍中，基本映上為高端叛餐飲、酒盡店、4S勺店等等，床本項目可工直接進入隔到合肥高旦端場所內(nèi)廳部，進行在項目宣傳才和推廣針對早周期的高粒端住宅連小區(qū)設牧置移動電亂信車截市留短信；焦土策窩略：截蘆留型短男信瘋狂拓客龜執(zhí)行3通過記滔錄在售蜻豪宅、復高檔酒即店等娛高樂場所轉(zhuǎn)樓盤售鮮樓處門漢口的到訪車輛腰的車牌號，獲得剪車主（高提端目標客素戶）信息旱（聯(lián)系方道式等）；找專業(yè)公很司將車牌鑄號“轉(zhuǎn)譯”撓為車主信猾息（聯(lián)系妄方式等沖），以短信、強直郵、Call客的形式柱向其告援知本項柱目信息棉。焦土策略將：抄車牌瘋狂拓虧客執(zhí)行4瘋狂拓圓客執(zhí)行5關鍵人法碰則：項目六老業(yè)主豪宅營銷進，一個老染業(yè)主相當摔于一個渠咬道，通過冒老業(yè)主維科護讓他們省為我們賣筋房子強化“老鬼帶新”方隊案“老帶受新”對概該豪宅羽的銷售奶起到了恢巨大的袖推動作慮用，建隆議持續(xù)攔延用該使方案，膝并給予廳免5年物業(yè)費胃，贈送LV、名表刃等奢侈物物品，比贈送西相班牙5日游等缺新的獎加勵形式僅進行刺勢激提升遠該渠道劍力量。瘋狂拓欣客執(zhí)行6關鍵人夢法則：件業(yè)內(nèi)同送行業(yè)內(nèi)同總行他們壁往往在捐買房中材扮演著習軍師角縣色，往確往搞定尖了業(yè)內(nèi)驕同行可此以為項言目帶來聽實際上的門，甚弟至可以僑促成客雅戶成交同行分也享會針對人宴群：1、業(yè)內(nèi)同全行：組織諒地產(chǎn)營銷呢人參加“御綠色港灣戶同行分享吐會”，特怖制請柬派確發(fā)邀請同逆行參觀本憐項目，定早期告知項頌目動態(tài)，賺并贈送項惡目“特制農(nóng)”的精美愛禮品，以曠期獲得同誤行一致好廊評2、網(wǎng)絡吐劍客：匠網(wǎng)絡劍按客在網(wǎng)只絡平臺材中擁有堤重要話就語權(quán)，崇他們能膠夠一定吉程度的砌影響客獻戶的決們定。通紹過合肥咬著名網(wǎng)宵絡劍客辜牽頭邀路請地產(chǎn)似界同行欠做“豪辮宅產(chǎn)品搶的發(fā)展唱趨勢”暮論壇，熱將本項格目的產(chǎn)新品對于越行業(yè)的鹽深遠意閘義作為雹論點之住一選取理節(jié)由客戶的潤經(jīng)濟實忽力突出漢；身份變識別感統(tǒng)較強雙向資源內(nèi)互動，低描成本渠道仰開拓雙向資娘源互動繡，低成逃本渠道恢開拓開拓對秤象擁有自駕見車3年以上諷，品牌墳車行客淡戶資源舊、中原必大客戶此外，圾可篩選姻“無櫻車族”緊，為別月墅銷售損積累客繁戶開拓方式項目體毅驗試駕陣活動：誦“10分鐘生翁活圈”明新品車矮體驗日愿，定期脂舉行由言車行到項目余的自駕體類驗；項目選定期品牌難車展。車行選夕擇：——奧迪、寶踐馬、豐田銹系列、馬香自達系列肥；利益刺伶激“換車拍族”“班車族同”購車否激勵計呼劃購房獲盾得車貸合首付；泰車行相柔關優(yōu)惠慘禮包瘋狂拓客躍執(zhí)行7高端品牌作車行互動瘋狂拓傘客執(zhí)行8選取理由開拓方式項目作駝為純粹就西班牙心別墅典棍范，使姥之在行黨業(yè)內(nèi)成株為熱點厭，成為釣業(yè)界人輪員參觀態(tài)、研究刑、學習螺對象；現(xiàn)項目信堵息被動象傳遞在搜房撕或萬家次網(wǎng)發(fā)起“70后富豪重置業(yè)居它住模式柱探討”等研討論悉壇，引起曠業(yè)內(nèi)充分漫關注，并派認同項目甚價值開拓對象維護方式地產(chǎn)公司匙、裝修公刮司短信、郵輩政高端客麻戶資源定鮮向快遞，狂結(jié)合營銷示節(jié)點，項齒目信息傳箭遞業(yè)界精貝英通道瘋狂拓客趟執(zhí)行9啟動中原六內(nèi)部轉(zhuǎn)介我們的盯轉(zhuǎn)介大槍使——他們是中烤原精英中泛的精英，棕他們是每摘年成交成杰交量的前毛二十名，漸他們手中歡擁有大量雕的高端客兔戶資源，竿加上出神給入化的把瓣握客戶能廊力，可以舍為每個高頃端項目帶恨來非常穩(wěn)期定的成交侍。他們將棵是中原銷涂售中的一喘支奇兵。低成本聚休增客戶，爛瞬間供需謠失衡綠色港營灣營銷鳴激活計依劃——三角模纖型瘋狂拓客活動策略營銷加分解決項攜目市場阻信心并丸實現(xiàn)客樣戶有效競到訪解決客戶拳量不足問砍題解決客爐戶有效縮慧逼定三角形純是世界熔上最穩(wěn)日定的圖紡形，也三是最牢圍固的；婦通過“活動策鏡略”、“候瘋狂拓客敵”、“營里銷加分”完整的三格個計劃，舌就如三個效頂點，穩(wěn)腔定而牢固蛙的實現(xiàn)綠確色港灣的侮產(chǎn)品激活仿。激活計劃>>如何實賀現(xiàn)客戶其的有效壘逼定？逼定客戶窮成交的有紅效武器營銷加唇分展示線服務線銷售線產(chǎn)品競提爭打造敗的展示力非增值強力臨門兄一腳的銷售力藍鍛造匹配項槳目價值瞧的服務線提已升營銷加可分——現(xiàn)階段看堵房動線回技顧項目現(xiàn)有故看房動線棄如下:項目沙盤綠色港套灣1期實景小鎮(zhèn)商墓業(yè)街中心廣會場私家內(nèi)或湖售樓部區(qū)位圖售樓部內(nèi)售樓部樓外①②③④外部看膠房動線帽如圖看房動川線調(diào)整雁建議由講解式銷謊售轉(zhuǎn)化為體驗式銷販售調(diào)整建議邀：項目現(xiàn)默有區(qū)位錘圖存在北部分不丑足，建奴議重新榜制作電鴨子區(qū)位烏圖；現(xiàn)腎場沙盤僚磨損嚴紗重，建肚議重新湊制作3期沙盤模假型。在相呀關物料未研制作好之虛前，建議糧減少售樓洗部內(nèi)區(qū)位錢圖介紹、曬沙盤模型誰講解時間今，銷售員嘴直接帶領些客戶在項禁目主要實莊景區(qū)進行張體驗講解產(chǎn)，加大外泳景體驗時頌間。項目現(xiàn)階迷段僅一部骨看房電瓶碎車且處于救維修當中抱，建議后洲期增加2部看房電穴瓶車?？捶繒r間團建議控制蝕在30分鐘左至右，售福樓部講餃解時間腐建議控歡制在5分鐘以內(nèi)各?？蛻趔w嗎驗時間約嗓為25分鐘左幕右?？膳c天數(shù)然婚紗梳攝影機箏構(gòu)合作躁，來訪貫客戶均歇可免費功拍攝紀導念照片覆一張，廳讓客戶芒看房過枝程中真過正融入永到項目巴實景中行去。保安人穩(wěn)員兩名昨穿戴完曲備騎馬癢裝備騎停馬在看陰房動線榴里晃悠裹，增加曬小區(qū)動飯態(tài)氛圍狀。不同體驗鄰區(qū)域內(nèi)銷尋售員靈活慮性講解。棋比如湖景瞧區(qū)域以客趣戶自身體贏驗即可，蘿不需要太齡多銷售講遞解。營銷加鄙分展示線弱化客征戶區(qū)域且陌生認爬知1、用直摩觀形象攜的方式控制片區(qū)區(qū)域形象而的建立道碼路邊肯界標志枕物節(jié)她點營銷加分展示線弱化客招戶區(qū)域供陌生認腔知2、用特貓定的連導貫符號資詮釋代內(nèi)言片區(qū)——關鍵符號蹤蝶＼ＬＯＧ殘Ｏ不斷重李復出現(xiàn)視覺符號仍的反復運數(shù)用塑造統(tǒng)一胳的社區(qū)形汁象及鮮明呈的邊界感植被、路沾燈、鋪地栽、路牌、遣指示系統(tǒng)妥、小品、栗室外家私…等重復危的統(tǒng)一風格鍋的運用，別有利于加兩深區(qū)域整抗體氛圍的模和諧感。營銷加蓮分展示線主入口脈大門的湊改造：條件允許屈的情況下淺，社區(qū)大威門重新改乒造，打造甜成具有個掏性的西班壩牙風情莊業(yè)嚴入口，異同時可結(jié)研合馬場特碧點，每日瞞兩名保安愈佩戴完整遣騎馬裝備舉在入門處蕉騎馬展示濕?，F(xiàn)有大門大門圖昏片示意營銷加分展示線區(qū)位圖幾業(yè)點改進：綠色港灣窮項目標識長不明顯，薄不能有效柱區(qū)隔其他袖標識；區(qū)位位置懶應該中心借化，拉近瘡與周邊大雜型配套的痕距離；與項目比距離較頃遠的生瀉活配套際一概不威要標識后期改進勵可考慮設尤計電子區(qū)嘉位模型營銷加分展示線沙盤模型指的重新制平作：沙盤模拆型是為襪客戶講領解項目幟的重要許武器，叫項目沙腔盤模型籠覆蓋上票一層灰標塵，同伸時局部春部分細棵節(jié)磨損瓶嚴重，發(fā)建議重綿新制作3期沙盤混模型。西班牙枯血統(tǒng)注吵入每一漁個角落營銷加跪分展示線售樓部嬌一樓的夫包裝提責升：在條件允證許的前提括下對售樓包部一樓進糠行重新包陪裝與提升站，可在售他樓部里放蔑置西班牙褲油畫，內(nèi)烘部多布置餅西班牙元征素裝飾材表料，讓西礙班牙血統(tǒng)緒注入到每呀一個角落工。營銷加魯分展示線售樓部二能樓的有效膛利用：項目現(xiàn)有去售樓部二喝樓現(xiàn)在主連要是廢舊濃物品的儲棕藏之用，膨在與開發(fā)錄商領導的時溝通過程豆中，后期洋售樓部將頁結(jié)合馬術伍活動做些屈改造，建攤議售樓部撒二樓后期或可重新改普造成馬術拘俱樂部相鍋關功能場葬所。營銷加裳分展示線增加展示裹道具，配遮置在售別逃墅的單體娘戶型模型適當增醋加項目園林手冊償、風水手茫冊、生活痛手冊、業(yè)貌主手冊，全面、霉立體化詮押釋項目賣誼點，讓置鎖業(yè)顧問更釀多逼定工怨具營銷加暴分展示線營銷加分展示線項目現(xiàn)場夜部分位置朵堆積部分恨磚土等其禿他垃圾，鼓影響了項雞目的品質(zhì)培，建議對態(tài)小區(qū)內(nèi)細診節(jié)環(huán)境進兆行清潔營銷加分展示線部分位置歡臟亂環(huán)境踏無法清理穗，可設置伯圍擋進行庭有效區(qū)隔達利莊園遼售樓部←達利莊園蜻售樓部→營銷加悟分展示線繁華大道輔與重慶路差交匯處等抱臨近項目約主要路段咐設置項目兩售樓部導陳視系統(tǒng)營銷加分展示線達利莊園達利莊園達利莊園達利莊園繁華大道適、淝河路嘗、蘭渡路吳等臨近項幸目主要路激段布置項麻目宣傳道跑旗達利莊園達利莊園營銷加強分展示線繁華大循道與重行慶路交綢匯處等蘿臨近項跪目主要凡路段投價放項目鎖宣傳戶恰外大牌營銷加分服務線保安服務屬要點：開門：吃客戶停諒車后，坦第一時遙間為客音戶開門拿傘：雨勻天或烈日雪時必須主在動為客戶鹿撐傘直到前可以避雨鏡為止汽車保養(yǎng)褲：天氣炎旬熱時，要陡主動咨詢臭客戶是否謙需要汽車枝罩，并為立客戶罩上幫汽車停車：惠體現(xiàn)“尊貴”營銷加分服務線銷售人鈴員服務貫要點：及時接浪待：客雕戶進門岡后，不菜得超過5秒須馬邪上迎接尋，接受胞咨詢水吧服道務要點捆：咨詢：客潮戶就座后砌，先主動限去咨詢客揭戶需要喝裙什么，為繩客戶端上駕飲品。標幼準話述：您好！有盼咖啡、果作汁、檸檬汗水和清水捐。請問需自要喝點什緣瑞么嗎？添水：定渣時出來巡差查，為客撲戶添水，焰標準話述總：您好！井需要添水災么？現(xiàn)場制循作：現(xiàn)默場制作氧咖啡及故奶茶清潔：客旺戶離開售重樓處時，土必須馬上嫌收拾桌面艦遺留垃圾進門：歌體現(xiàn)“星級服棟務”營銷加分服務線保安服它務要點燥：雙人巡茂警跨立：潛保安全站崗時撞必須跨逝立安檢：饞客戶甜必須有志銷售代線表陪同制才可進嫌入小區(qū)蒸，保安腰必須嚴懂格執(zhí)行扇檢查職杰責，標凳準話述煤為：你好，燈進入小瘡區(qū)必須迫有銷售該陪同，蒜請您找穴銷售陪股同，謝哭謝！看樓-入口崗限亭：體施現(xiàn)“安全、私燭密”營銷加敏分服務線保安服輩務要點汁：流動哨崗板：一組2人，流動殊哨崗每半帶小時走一沾次小區(qū)敬禮：丑見到客塊戶時必憂須讓道償，敬禮看樓-小區(qū)內(nèi)部量展示區(qū)：播體現(xiàn)“安全、狹人性化像、無憂”“現(xiàn)場”即聰“戰(zhàn)場”策劃是率促進銷糧售，保破證銷售兄順利進蓬行的資潮源整合黃工作，如它的最淺終目的愿是要達惜到成功錯的銷售坊！銷售的儀意識在完一切策惑劃活動傲開始時依，就應蠟該存在碗于策劃灰的思想墾中，并脈指導策蓮劃的行哥為！【狙擊手】業(yè)務員【對抗者】豪宅客戶【決策者】為銷售人忽員（前線患戰(zhàn)士）提降供最“貴肅”的博弈搖意識，和惡最“貴”效的博弈武吊器，全面蒼提高其在奮博弈現(xiàn)場仆的殺傷力降。直接與對造抗方戰(zhàn)斗溪，地位非案凡!營銷加分銷售線①狼性團隊憐打造計劃銷售力不折是“順其靜自然”，睬而是“理混所當然”營銷加偏分銷售線②銷售團隊籌精英化令客戶但感受到記消費的美愉悅，倘是我們火的唯一廳目標；碰從充分嗎感受產(chǎn)率品本身液的價值郊到銷售管服務的往專業(yè)性瘡，才是攏匹配綠潔色港灣旗的成功然銷售服濁務。一個精縮慧英化的點銷售團答隊，來僚自于基茄本素質(zhì)勺的嚴格界把關和筋后期培坑訓的綜箱合塑造亦。團隊組遇建持續(xù)培訓年齡：25-3溪0歲；女性氣純質(zhì)高雅林，外形楊端莊；男性成熟苗自信；語言：語克言表達能記力強，普川通話流利武；經(jīng)驗：中原豪宅告經(jīng)營的項精目經(jīng)理中原豪宅事項目To伙psa粒les。應聘要算求銷售團隊煮精英化——應聘標些準營銷加分銷售線培訓方頂向：宏觀經(jīng)濟藝術品筋收藏奢侈品投壺資精算理幕財娛樂、價休閑、宋運動居住風抄水等等…持續(xù)培訓結(jié)合高端駁客戶溝通香特征，針大對性培訓溝通時蔥間上：傷一般較弄長，1小時甚個至更久喇。談及恒項目所諸占時間厚比重約徑占20％溝通內(nèi)容挑上：他們促的資產(chǎn)實廢力和生活躲閱歷，使紙產(chǎn)品不再陵是核心談樣論內(nèi)容，縱更多的是鄭宏觀經(jīng)濟幼、生活方牛式上，投松資理念上陳等等更高嶼層次的內(nèi)盡容銷售團隊角精英化——培訓計羊劃營銷加分銷售線第一部分啦：專業(yè)素影質(zhì)培訓第一章隊、心理揪素質(zhì)和投潛能培錦訓第二章越、針對浩客戶心起理暗示乘的五大大定律第三章、數(shù)八大素蛙質(zhì)和銷售列誤區(qū)第四章、甘房地產(chǎn)竄銷售十一架要素第二部帝分：規(guī)疤章制度第一章、據(jù)銷售部考狡勤制度第二章何、銷售騾人員禮肺儀規(guī)范第三章、藏崗位職責第四章、帥銷售部電刮話接聽規(guī)怕范第五章、沸銷售部管勇理制度第六章懸、銷售沫部衛(wèi)生徹制度第七章惕、客戶餅接待及齊業(yè)績歸蓄屬管理騾規(guī)定第八章伸、違章穴賄賂處肅罰第九章揭、違紀藏處罰制貼度營銷加耳分銷售線銷售團隊算精英化——培訓計戚劃營銷加分銷售線銷售團隊描精英化——培訓計劃第三部友分：房吧地產(chǎn)基勺礎知識第一章、聰房地產(chǎn)基算礎知識第二章查、基礎起知識的昆各種比選較第四部分:銷售流程第一章抓、建立閃和諧第二章映、引起漏興趣第三章方、提供蔑解答第四章叢、引發(fā)幸動機第五章、碧完成交易第五部洞分：洽滲談十大獅技巧附：詳搞細問題獵解答第六部分掛：客戶分促析及應對笛方法第一章、纖客戶分類第二章、損怎樣化解錘客戶的異都議第三章歪、促進俊成交策裹略高級定制昏服裝，航郵空禮儀標航準拒絕黑色哲呆板印象朱，淡雅，止高貴奢侈品偽等時尚扒元素包率裝，從淚細微處悠體現(xiàn)項痕目氣質(zhì)辜，打造確整體品旨質(zhì)感（如GUC咸CI手挽包?。└叨诵蜗罄w氣場，平綢視客戶銷售團食隊精英菜化——形象包裝營銷加壩分銷售線銷售團霜隊武裝立到牙齒建立高怕品質(zhì)的越包裝體模系，感鞭性與理笑性相結(jié)津合全套蘋災果系的召銷售道探具，能委夠很好曲的傳遞蜜項目的路高品質(zhì)兵豪宅形嶺象I-PA捉D作為展考示工具涂，能夠克帶給客倦戶新潮削的感覺轎，同時年能反應晚接待標倡準建議將妙項目價瞞值點包掃括但不刪限于區(qū)方域價值惑解析、盼景觀規(guī)傭劃、園脅林實