1通發(fā)展司2第一部分前言一、中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)回顧3二、中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)介紹7.第二部分中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)基本情況一、總體指數(shù)和分項(xiàng)指標(biāo)9.二、區(qū)域和城市能級(jí)指數(shù)解讀11三、不同物業(yè)類(lèi)型指數(shù)解讀13第三部分年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展展望一、總體購(gòu)物中心市場(chǎng)展望15二、區(qū)域和城市能級(jí)市場(chǎng)展望15三、不同購(gòu)物中心類(lèi)型市場(chǎng)展望173第一部分前言一、中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)回顧消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，消費(fèi)者信心企高。在經(jīng)濟(jì)回暖和消費(fèi)升級(jí)的帶動(dòng)下，2017年國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)保持較快發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步提升。全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比上漲10.2%至36.6萬(wàn)億元，快于GDP增速3.3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，消費(fèi)者普遍對(duì)前景充滿(mǎn)樂(lè)觀情緒。月消費(fèi)者信心指數(shù)和預(yù)期指數(shù)同時(shí)創(chuàng)出歷史新高。圖表1：歷年GDP增速和社會(huì)消費(fèi)品零售總額/增速0.0%社會(huì)消費(fèi)品零售總額年增速(社消零售總額)年增速(GDP)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，世邦魏理仕研究部，2018年一季度與此同時(shí)，居民收入增長(zhǎng)繼續(xù)推進(jìn)消費(fèi)升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并呈現(xiàn)出以下趨勢(shì)：；買(mǎi)決策的影響進(jìn)一步加大；4)年輕世代成為消費(fèi)升級(jí)的主流人群。1)非生存型消費(fèi)3)購(gòu)買(mǎi)體驗(yàn)對(duì)購(gòu)零售額比上年增長(zhǎng)8.4%，增速同比提升0.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，超市、百貨店和專(zhuān)業(yè)店增速分別4并催生更多的新概念、新模式的商業(yè)門(mén)店。移動(dòng)支付、物聯(lián)網(wǎng)、人臉識(shí)別等數(shù)字化新科技從各個(gè)環(huán)節(jié)推動(dòng)零售業(yè)的轉(zhuǎn)型和變革，全渠道零售蓬勃發(fā)展并利好實(shí)體商業(yè)。物中心超過(guò)500家，年末全國(guó)大中型購(gòu)物中心項(xiàng)目總數(shù)逾4500家。與此同時(shí)，我們及相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的2017年第四季度《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2017年底，全國(guó)17個(gè)主要城市的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)平均出租率接近93%，同比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。盡管整體市場(chǎng)出租率沈陽(yáng)、天津、無(wú)錫、重慶等城市部分商圈平均空置率超過(guò)20%，另有少量城市的現(xiàn)有項(xiàng)目出現(xiàn)七成以上的空置面積，階段性供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)不容忽視?？罩寐瘦^高直接影響了購(gòu)物中心的租金收益。究其原因：購(gòu)物中心項(xiàng)目的位置仍然是影響零售物的項(xiàng)目由非專(zhuān)業(yè)和沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商營(yíng)運(yùn)和管理。與此相反，2017年主要上市購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)商可圖表2：全國(guó)17個(gè)主要城市購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)得分5來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)，世邦魏理仕研究部，2018年一季度物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展可劃分為三類(lèi)：1)成熟市場(chǎng)：北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州2)成長(zhǎng)市場(chǎng)：武漢、南京、重慶3)潛力市場(chǎng)：大連、沈陽(yáng)、寧波、天津、長(zhǎng)沙、青島、蘇州、無(wú)錫盡管局部性的供應(yīng)壓力仍然存在，但不斷豐富并日趨多元化的租賃需求給市場(chǎng)持續(xù)注入新的活力，和新增的零售面積。我們看到：1)國(guó)內(nèi)大眾服飾品牌在資金及商品上累計(jì)并持續(xù)創(chuàng)新多年后，逆勢(shì)進(jìn)軍一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)商年加快15.8%，并明顯優(yōu)于國(guó)際快時(shí)尚品牌。然而，較多門(mén)店分布于三線(xiàn)及以下城市且單店銷(xiāo)售額遜于一二線(xiàn)城市的現(xiàn)狀，使得越來(lái)越多的品牌急欲布局高級(jí)次市場(chǎng)。以部分品牌為例，2017年一二線(xiàn)城市新開(kāi)門(mén)店占比約46%，較2016年增長(zhǎng)11%。與此同時(shí)，收購(gòu)國(guó)際品牌亦不失為迅速打開(kāi)一二線(xiàn)市場(chǎng)的一條捷徑。以歌力思為例，旗下2015年和2016年購(gòu)入的Laurel和EdHardy品牌在2017年錄得新開(kāi)店14家和40家，大部分位于一二線(xiàn)城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)內(nèi)。2)資本關(guān)注消費(fèi)領(lǐng)域，體驗(yàn)業(yè)態(tài)站上風(fēng)口。零售業(yè)的參與主體在數(shù)量上、類(lèi)型上不斷擴(kuò)容，風(fēng)險(xiǎn)資本成為新生力量持續(xù)推進(jìn)線(xiàn)上向線(xiàn)下融合和拓展。統(tǒng)計(jì)顯示，2017年共錄得285起零售娛樂(lè)領(lǐng)域的風(fēng)投案例，其中有86筆資金將全部或部分用于鋪設(shè)線(xiàn)下門(mén)店。由于順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)且對(duì)線(xiàn)下體驗(yàn)依賴(lài)度高，將迎來(lái)線(xiàn)下鋪店的密集期。餐飲、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和生活方式等的業(yè)態(tài)最為資本所青睞，預(yù)計(jì)此類(lèi)品牌快布局全渠道零售，生鮮電商超市發(fā)展迅速。2017年可稱(chēng)之為全渠道零售元年，線(xiàn)上布局線(xiàn)下蔚然成風(fēng)。生鮮電商超市集互聯(lián)網(wǎng)科技、生鮮食品、冷鏈物流、智能化庫(kù)存管且展店速度還在進(jìn)一步提升，2018年前四個(gè)月已開(kāi)新店35家。6中心業(yè)主亦在逐步累積經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理。但另一方面快速的變革與發(fā)展亦會(huì)帶來(lái)短期內(nèi)增量加劇、供需失衡等問(wèn)題，購(gòu)物中心市場(chǎng)階段性供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題猶存。運(yùn)營(yíng)商開(kāi)展調(diào)查，持續(xù)邀約200個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人直接參加在線(xiàn)問(wèn)卷調(diào)查。在此基礎(chǔ)上，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)再度展的階段性指標(biāo)，為各地政府和各市場(chǎng)參與主體在制定未來(lái)發(fā)展規(guī)劃時(shí)提供參考性意見(jiàn)。7二、中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)介紹 (一)定義中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)，是衡量國(guó)內(nèi)主要城市購(gòu)物中心發(fā)展的宏觀狀況、購(gòu)物中心租賃活躍度、由全國(guó)重點(diǎn)購(gòu)物中心以調(diào)查問(wèn)卷的形式針有重要參考意義的先行指標(biāo)。此前已發(fā)布的報(bào)告包括和第四季度指數(shù)，以及2018年第一季度指數(shù)。本次發(fā)布的為年第一季度、第二季度、第三季度 (二)樣本范圍中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)的樣本主要來(lái)自中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的購(gòu)物中心會(huì)員企業(yè)、各地商務(wù)主管部門(mén)推薦的樣本項(xiàng)目，我們從中甄選了101家購(gòu)物中心單位的有效問(wèn)卷，覆蓋了中國(guó)大陸地區(qū)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)的61個(gè)城市。西北(4%)和西南(9%)。在城市能級(jí)分布上，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市占比分別為13%和45%，其余 (四)指數(shù)編制方法中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)是基于各項(xiàng)指標(biāo)的一個(gè)綜合性加權(quán)指數(shù)。指數(shù)區(qū)間為榮枯線(xiàn)，高于50時(shí)為景氣區(qū)間，低于標(biāo)指數(shù)采用擴(kuò)散指數(shù)法，并經(jīng)由城市(50時(shí)為衰退區(qū)間；數(shù)值越大，市場(chǎng)景氣度越高。單項(xiàng)指2017年社會(huì)商品零售總額)和區(qū)域(2017年社會(huì)商品零售總額)兩級(jí)加權(quán)計(jì)算所得。綜合指數(shù)則由各單項(xiàng)指數(shù)按圖表1內(nèi)設(shè)定的權(quán)重綜合計(jì)算而出。8全國(guó)綜合指數(shù)現(xiàn)狀指數(shù)度預(yù)期指數(shù)來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)，世邦魏理仕研究部，2018年一季度9第二部分中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)基本情況一、總體指數(shù)和分項(xiàng)指標(biāo)1.現(xiàn)狀和預(yù)期持續(xù)向好購(gòu)物中心市場(chǎng)處于持續(xù)回暖和向好的通道內(nèi)。其中，現(xiàn)狀指數(shù)錄得榮枯線(xiàn)15.1，購(gòu)物中心業(yè)主的市場(chǎng)信心持續(xù)增強(qiáng)。預(yù)期指數(shù)錄得1.3，且高于榮枯線(xiàn)18.5，表明整體73.5，高出現(xiàn)狀指數(shù)8.4，較去年同期進(jìn)一步提升1.8，說(shuō)明大部分業(yè)主對(duì)市場(chǎng)發(fā)展和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)持樂(lè)觀、向上的預(yù)期。：全國(guó)購(gòu)物中心綜合指數(shù)情況預(yù)期指數(shù) 來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)，世邦魏理仕研究部，2018年一季度2.銷(xiāo)售額、租金收入表現(xiàn)良好，成本壓力猶存57%的業(yè)主表示旗下項(xiàng)目所在城市內(nèi)的購(gòu)物中心市場(chǎng)平均出租率有所提升，成本控制來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)，世邦魏理仕研究部，2018年一季度“租賃活躍度”指數(shù)錄得81.5，同比提升2.5，并高于榮枯線(xiàn)31.5，說(shuō)明2017年市場(chǎng)對(duì)購(gòu)物中牌如生鮮電商超市、互聯(lián)網(wǎng)健身房等亦在協(xié)同去化購(gòu)物中心內(nèi)的面積。.8。2017年有93%的購(gòu)物中心同時(shí)錄得銷(xiāo)售額年增幅和租金收入的增長(zhǎng)，較2016年錄得的83%(銷(xiāo)售額增幅)和90%(租金收入)進(jìn)一步提升?！俺杀究刂啤敝笖?shù)分值為33.4，同比下跌3.3，并低于榮枯線(xiàn)16.6，表明購(gòu)物中心企業(yè)在成本的主要原因之一。2017年僅有一家受訪(fǎng)企業(yè)減少了該項(xiàng)支出，其余99%的企業(yè)均保持甚至追加了投入。在選取部分企業(yè)進(jìn)行2018年零售新科技運(yùn)用領(lǐng)域的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，配置智能停車(chē)系統(tǒng) (69%)和搭建大數(shù)據(jù)平臺(tái)(控制”指數(shù)下滑的原因之一。67%)是購(gòu)物中心業(yè)主最關(guān)注的新科技類(lèi)目，亦有/智能導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)。此外，部分企業(yè)的雇傭成本有所上升也是“成本二、區(qū)域和城市能級(jí)指數(shù)解讀1.華東保持領(lǐng)先，東北地區(qū)轉(zhuǎn)好從區(qū)域綜合指數(shù)來(lái)看，7個(gè)區(qū)域綜合指數(shù)均位于榮枯線(xiàn)以上，說(shuō)明全國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)大體上保持健康發(fā)展。各區(qū)域指數(shù)由高到低分別錄得華東(71.0/同比上漲1.7)、東北(69.7/同比上漲14.3)、華中(69.2/同比上漲0.4)、華南(68.3/同比上漲2.2)、華北(68.1/同比下跌3.1)、西北(67.8/同比下跌1.3)和西南(62.1/同比下跌0.1)。具體來(lái)看，以上海為核心的長(zhǎng)三角發(fā)展進(jìn)程仍然滯緩。華北地區(qū)錄得3.1的同比跌幅，主要因?yàn)樯綎|省、內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)的少量項(xiàng)目出現(xiàn)客流或出租率的下跌。但北京市場(chǎng)仍然保持快速發(fā)展和領(lǐng)先地位，各項(xiàng)指標(biāo)均有提升。東北華中華南華北西北西南度2.一線(xiàn)城市租賃活躍，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)顯著從城市能級(jí)指數(shù)來(lái)看，北、上、廣、深四城繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)地位，一線(xiàn)城市綜合指數(shù)錄得70.0，分別高出二線(xiàn)和三線(xiàn)及以下城市2.2和2.1，但較去年同期小幅下降0.6，老舊物業(yè)的調(diào)改造成滬兩地萬(wàn)億級(jí)的消費(fèi)容量依舊是國(guó)內(nèi)外零售品牌扎根的主戰(zhàn)場(chǎng)。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年上海位列“全球國(guó)際品牌滲透率”榜單的第3位，領(lǐng)先紐約、香港、巴黎等城市，北京排名由2016年的第12位上升至2017年的第9位。品牌持續(xù)的進(jìn)駐和拓展意愿使得一線(xiàn)城市在“租賃活躍度”分項(xiàng)指標(biāo)上明顯高出二線(xiàn)和三線(xiàn)以及下城市6.5和8.6，錄得86.0。67.868.0三線(xiàn)及以下來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)，世邦魏理仕研究部，2018年一季度3.強(qiáng)二線(xiàn)城市表現(xiàn)突出，三線(xiàn)城市穩(wěn)定發(fā)展二線(xiàn)城市綜合指數(shù)錄得67.8，同比上升2.1。指數(shù)的上漲主要受益于成都、杭州、南京、重慶、這些城市的零售市場(chǎng)在絕對(duì)量和增速上表現(xiàn)搶眼。此外，高品質(zhì)購(gòu)物中心入市給中高端品牌的進(jìn)駐提供了物業(yè)選擇。招租困難、入駐品牌質(zhì)量下降等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。2017年多個(gè)經(jīng)驗(yàn)成熟的開(kāi)發(fā)商打造的三線(xiàn)及以下城市全年表現(xiàn)基本穩(wěn)定，綜合指數(shù)錄得68.0，同比微幅上漲0.2。國(guó)際品牌基于一二線(xiàn)市場(chǎng)相對(duì)飽和而下沉至三線(xiàn)城市的趨勢(shì)顯現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年國(guó)際快時(shí)尚品牌有49%昆明、貴陽(yáng)、太原，和緊鄰一線(xiàn)的衛(wèi)星都市如佛山頗受品牌青睞。三、不同物業(yè)類(lèi)型指數(shù)解讀1.奧特萊斯型物業(yè)繼續(xù)走俏從不同類(lèi)型來(lái)看，奧特萊斯型綜合指數(shù)錄得74.1，同比上升2.9，并繼續(xù)領(lǐng)先于都市型(67.9)，地區(qū)型(66.7)和社區(qū)型(70.3)三類(lèi)物業(yè)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年全國(guó)奧特萊斯前20強(qiáng)總計(jì)錄得408.79億元的銷(xiāo)售額，較去年同期增長(zhǎng)19%，單個(gè)項(xiàng)目突破20億元銷(xiāo)售額的奧特萊斯數(shù)經(jīng)驗(yàn)成熟運(yùn)營(yíng)商繼續(xù)領(lǐng)銜奧特萊斯市場(chǎng)。圖表8：購(gòu)物中心類(lèi)型綜合指數(shù)情況奧特萊斯型2.地區(qū)型購(gòu)物中心租賃活躍度下降地區(qū)型物業(yè)綜合指數(shù)錄得66.7，同比下滑1.7，并低于其他三個(gè)類(lèi)型購(gòu)物中心。該類(lèi)型綜合指數(shù)的下跌主要受“租賃活躍度”分項(xiàng)指數(shù)下降的影響。從物業(yè)體量上看，地區(qū)型購(gòu)物中心物業(yè)擁有消費(fèi)者一部分的日常消費(fèi)需求，使得地區(qū)型購(gòu)物中心物業(yè)處于較為尷尬的夾縫地帶。第三部分年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展展望一、總體購(gòu)物中心市場(chǎng)展望2017年《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，截至2017年底，中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)現(xiàn)狀指數(shù)為65.1，未來(lái)6個(gè)月預(yù)期指數(shù)上升8.4至73.5，表明購(gòu)物中心業(yè)主對(duì)市場(chǎng)發(fā)展持有較強(qiáng)的信心。具體來(lái)看，有超過(guò)七成的業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的租金收入、銷(xiāo)售額和盈利狀況持增長(zhǎng)的樂(lè)觀預(yù)期。有46%的業(yè)主認(rèn)為未來(lái)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本會(huì)有所增加，但低于去年的58%，說(shuō)明業(yè)主對(duì)成本的把控能力已有物中心整體市場(chǎng)展望7 來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)，世邦魏理仕研究部，2018年一季度二、區(qū)域和城市能級(jí)市場(chǎng)展望2017年《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，全國(guó)七個(gè)主要區(qū)域未來(lái)6個(gè)月預(yù)期較現(xiàn)狀均有提升，上升幅度在4.0至17.5之間。華北華北華東西北華中華南西南東北現(xiàn)狀指數(shù)預(yù)期指數(shù)(未來(lái)6個(gè)月)10：中國(guó)購(gòu)物中心區(qū)域市場(chǎng)展望67.6來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)，世邦魏理仕研究部，2018年一季度現(xiàn)狀指數(shù)較低的三大區(qū)域：西北、西南和東北有望在2018年較多地提升市場(chǎng)景氣度，未來(lái)6個(gè)如西安SKP新光天地、西安大悅城、重慶新光天地、重慶國(guó)金中心、重慶來(lái)福士廣場(chǎng)等集中入市給觀望已久的國(guó)際中高端品牌提供了優(yōu)質(zhì)的零售場(chǎng)所和面積，亦拉升了整體商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)水平。全渠道零售業(yè)態(tài)也在持續(xù)進(jìn)駐的過(guò)程中，2018年盒馬鮮生在成都和西安分別開(kāi)出西南和西北地區(qū)首店，并逐步拓展。華北、華東、華南和華中地區(qū)的市場(chǎng)預(yù)期亦在上升通道內(nèi)，未來(lái)6個(gè)月預(yù)期指數(shù)分別錄得71.7、預(yù)期指數(shù)(未來(lái)6個(gè)月)三線(xiàn)及以下來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)，世邦魏理仕研究部，2018年一季度在不同能級(jí)的城市發(fā)展趨勢(shì)上，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)及以下城市的預(yù)期指數(shù)分別較現(xiàn)狀指數(shù)上升二線(xiàn)城市的預(yù)期指數(shù)亦有明顯提升，主要受惠于消費(fèi)市場(chǎng)快速擴(kuò)容的強(qiáng)二線(xiàn)城市。2017年，重慶社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破8000億元