商業(yè)用房投資常識與年利率百分之一點幾的銀行儲蓄；指數(shù)上竄下跳令人無法捉摸，稍不留神就可能被深套幾年的股票；或需要不少國際政治、經(jīng)濟(jì)或金融知識才能操作，而且并非只贏不輸?shù)耐鈪R投資相比較，有可觀收益的商鋪已成為一種重要且熱門的投資渠道。

何謂“商鋪”？簡單的說是用于通商的地點。那么為何稱之為“鋪”呢？在剛剛出現(xiàn)和平自愿交易的古代社會，人們通常用木板搭設(shè)放置物品的“鋪”就逐漸引申出另一種含義，即設(shè)有門面出售商品的處所。現(xiàn)代商業(yè)高度發(fā)達(dá)，社會分工越來越細(xì)，且由于商品的品種繁多，各種具體用途的商鋪日益增多，歸納起來主要有如下四種類型：一、按用途分類：零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、體育、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等二、按面積規(guī)格分類：小型商鋪：店鋪面積在100平方米以下中型商鋪：店鋪面積在100-500平方米大型商鋪：店鋪面積在500平方米以上三、按商鋪間的關(guān)系分類：賣場式間隔鋪位：例如“路橋市場”每一鋪位面積在3-20平方米左右商業(yè)街排列式商鋪:例如“迎春步行街”每一間面積在20-100平方米左右獨立式商鋪：面積在2000平方米以上，適合于經(jīng)營大型百貸業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等四、按占有形式分類自用商鋪：指商鋪產(chǎn)權(quán)人自行使用自己名下的商鋪租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權(quán)利人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪最終使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。游戲規(guī)則1——商鋪投資的法則1、選址—擁有足夠的人流房地產(chǎn)界有一句名言，叫“地段，地段，還是地段”，這句話或許更適用于商鋪。商鋪的利潤回報，是靠足夠的人氣支撐起足夠的交易量。而擁有足夠人流的好地段，就是生意興隆的可靠保證，若選址偏僻，顧客寥寥，自然生意慘淡，必然失敗而歸。因此，地段可謂是商用房的生命線。一項事業(yè)的成功往往和離不開天時、地利、人和這三個客觀條件。經(jīng)商也同樣離不開地利，地點有利才能生意興隆。中國有句古話叫“借地生財”，這句商業(yè)諺語是說：借用、租用、利用別人或外地的地理優(yōu)勢經(jīng)商，從中賺錢發(fā)財。還有“店不賣錢移鬧市，生意好調(diào)柜臺”等商業(yè)諺語，都是強(qiáng)調(diào)地理條件對經(jīng)商的作用。2、定位——有效吸引購買成功的選址可以為商鋪帶來充足的人流，但只有促成這些人流在自己的商進(jìn)行交易，才可能實現(xiàn)真正的贏利目的。如果讓光顧者心動并采取購買行動，需要投資者對自身的商業(yè)形態(tài)，所經(jīng)營的產(chǎn)品及服務(wù)進(jìn)行仔細(xì)定位。首先考察周邊人口或輻射人口的消費力，由此確定與之相適應(yīng)原商鋪經(jīng)營檔次。在具體操作上可以參考商圈內(nèi)現(xiàn)有商鋪的定位，尤其是著名商圈內(nèi)的商鋪。著名的商圈通常已經(jīng)樹立了固定而深刻的特殊形象，其所吸引的群體也就具有確定性，可測性。游戲規(guī)則2—如何選鋪經(jīng)營1、權(quán)衡利弊擇優(yōu)選點一般選址認(rèn)為三叉路口，拐的位置是好位置，坡路、偏僻角落的地方位置較次，南向街面的店鋪顯然優(yōu)于北向街面，十字路口要優(yōu)于直行路段。但是類似與“路橋市場”、“電腦城”等這種同類產(chǎn)品集中經(jīng)營的大賣場，鑒于人們“再進(jìn)去看看，里面也許更好”的想法，往往區(qū)域中間位置的成交量要高于區(qū)域兩頭的位置。大賣場式的商位，最忌獨立，其他例如靠近邊緣的次入口處，公用廁所附近都是影響經(jīng)營效果的位置?？傊谶x擇地理位置方面，無論是投資者還是經(jīng)營者，都要根據(jù)經(jīng)營業(yè)種、經(jīng)營規(guī)模認(rèn)真觀察、細(xì)細(xì)揣摩。地理優(yōu)勢的特征人們常去的地方；人口集中的地方；購買力較高的地方；靠近市場的地方；方便顧客的地方；有利物資交流的地方同時，投資商鋪還必須結(jié)合地段進(jìn)行充分調(diào)查，例如店鋪據(jù)地的人口分布情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、生活方式、消費水平、其他企業(yè)與店鋪的狀況等；考慮附近聚集的單位性質(zhì)和工作性質(zhì)能否帶來商機(jī)？該商鋪經(jīng)營什么業(yè)種才能獲得較高的收益。總之，只有仔細(xì)權(quán)衡各個地點的利弊，選擇相對最優(yōu)地點，這樣你才能降低風(fēng)險，獲得期望中的投資收益。無論是投資客還是經(jīng)營者，還想提醒您；商品或服務(wù)的質(zhì)量重于商店的地址，商店地址重于商店的規(guī)模。2、有效運用口岸戰(zhàn)略周邊設(shè)施評估投資者在注重商鋪地段的選擇時，往往忽略了對周邊設(shè)施的了解。有的店鋪雖然開在區(qū)域干道旁邊，但干道兩邊有柵欄，使生意大受影響。我們認(rèn)為，選擇臨街鋪面（尤其是100平方米以下的小型商鋪），對有車道和人行道的街道，街道寬度為25米左右最易形成人氣。這樣的寬度，車輛行駛時視線很自然能掃到街兩邊的鋪面，行人在街道邊行走，也很自然的進(jìn)入店鋪，如果街道過寬有時反而聚不起人氣。車道、自行車和人行道分別被隔開，這種小型商鋪位置形成一種封閉交通，對開設(shè)店面是不太有利的。人口情況評估一般來講，凡居民較集中的地方，都可以建立食雜、小百貨、小吃等各種店鋪；越是缺乏商業(yè)網(wǎng)點的地方，營業(yè)條件越能得到改善，特別是一些有消費特色的個體經(jīng)營行業(yè)，如樂器、科技設(shè)備、專用器材、音樂茶座、咖啡飲料等，更沒有必要開到商業(yè)鬧市區(qū)去，那里容易被擠垮；而經(jīng)營價格較高的衣料、服裝、箱包鞋帽、家用電器、化妝品等，店鋪則應(yīng)設(shè)在商業(yè)街或商業(yè)中心。座落于延陵東路的好福記大酒店正是在對人口情況有充分了解的情況下，結(jié)合餐飲業(yè)的具體情況，選擇競爭對手難以預(yù)料的位置，得到出奇制勝的效果。事實證明作為高檔餐飲店，好福記除了自身規(guī)模優(yōu)勢外，其所處的位置交通便捷，道路通暢，更為重要的是緊張的停車問題得到了解決，同時還彌補(bǔ)的該地段市場空缺。行人目的評估選擇店鋪還必須觀察行人來此的目的，是匆匆過路，還是溜達(dá)，尋求消遣，同一地點，很可能白天人如潮涌，晚間卻空無一人，不深究行人的目的（比如，有很多人經(jīng)過此地只是換車）就很可能導(dǎo)致失敗。評估店鋪口岸要領(lǐng)該地區(qū)交通情況是否良好？該地區(qū)是否有方便的銀行服務(wù)？該地區(qū)是否離商品主要供應(yīng)商較近？該地區(qū)是否有吸引人群的事物，如公園、戲院等？該地區(qū)內(nèi)是否能一店獨占其利？與鄰近商店是否能形成互補(bǔ)？若在市中心開，道路是否良好，停車空間是否足夠？店鋪在該地區(qū)是否有便利的運輸系統(tǒng)？正確對待經(jīng)營對手“同行是冤家”，選擇店鋪經(jīng)營地點最好避免同條街道上有較強(qiáng)的競爭對手，但這僅是一般情況而言，而就如時裝、電器、電腦、家具等商品、卻以“成行成市”的形態(tài)出現(xiàn)比較有利。3、規(guī)避“旺鋪死角”影響開店位置的因素很多，不能千篇一律。為什么有的偏僻小巷生意年年興隆，而有的繁華地段的店鋪生意卻很難做？位置的好壞都是相對的，具體情況應(yīng)作具體分析，如何避免“旺鋪中的死角”？對于投資者，我們認(rèn)為與其選擇現(xiàn)在被商家看艱險的店鋪經(jīng)營位置，不如選擇不遠(yuǎn)的將來會由冷變熱的未被人看好的街道；對于經(jīng)營者，有時與其定好店鋪經(jīng)營方向再去尋找經(jīng)營場所，不如先找一個地點適中，價格低廉的營業(yè)場所，再根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)境情況確定經(jīng)營方向。黃金旺鋪的標(biāo)準(zhǔn)享交通便利的毀地區(qū)，尺或者在幾個躬主要車站的續(xù)附近娃可以在步行勇下超過20榆分鐘的路程廟內(nèi)的街道設(shè)滲店，街道兩痛側(cè)，選擇哪課一邊較有利磁于經(jīng)營，需攪要觀察馬路帳兩邊人流量倆，經(jīng)過調(diào)查紗分析后，以紅行人多的一裂邊開店為好匆。制接近人們聚相集的場所扇如劇院、電賊影院、公園橡等娛樂場所鄰附近，或者蓮大工廠，機(jī)童關(guān)附近，這扁一方面可吸縱引出入行人分經(jīng)過，另一誘方面易于使麗顧客記住該六店鋪的地點嚴(yán)，來過的客乓人向別人宣秩傳介紹，會姐比較容易指捐引人光顧。鳳選擇靠近人棕口會增加的棟一邊數(shù)企業(yè)、居民漸區(qū)和市政的穩(wěn)發(fā)展，會給炎店鋪增添更嗚多的顧客而宋使其經(jīng)營上漏更具發(fā)展?jié)撝v力。饅同類店鋪聚僻集的一邊零大量事實證溜明，對那些億經(jīng)營選購耐直用品的店鋪番來說，若能疫集中在某一勢個地段或街踏區(qū)，則更能驢招徠顧客。維選擇橫街或潛障礙物較少竟的一邊雅許多時候，景行人過馬路壘因為集中精禾神去躲避車白輛或其他來嚴(yán)往行人，便熊容易忽略一革邊的店鋪。游戲陷阱——商鋪投資的誤區(qū)投資商鋪，人們最為關(guān)心的是，購入商鋪后通過多少年出租商鋪的租金收入才能收回購買商鋪時的投資。以不算太高的售價買下商鋪后再用相對較高的租金收入推算出來的投資回報率的概念，的確給人以投資商鋪回報率很高的結(jié)論。有人認(rèn)為現(xiàn)在在常州購置商鋪，10年、8年，甚至說6年就能收回全部投資。事實上，這可能只是人們的良好愿望而已，僅是一種推算，一種以經(jīng)濟(jì)運行條件一成不變?yōu)榍疤嵩O(shè)定的投資回報計算模式。而且同，在這種假設(shè)前提下測算出的投資回報率的結(jié)論更有不少的誤區(qū)。誤區(qū)之一；眼前租金高的商鋪投資回報率就高眼前的高租金并不能保證連續(xù)6年、8年或10年都能以這個租金水平來出租商鋪。因為，商業(yè)經(jīng)營的競爭導(dǎo)致了任何商業(yè)業(yè)態(tài)的盈利水平都會發(fā)生變化。今天能承受高租金的租賃客，明天就不一定還能以這個價格繼續(xù)承租下去。如果說，租金是個動態(tài)的參數(shù)，回報率就是個變量。所以，用靜態(tài)的常量去推算出的回報率是不科學(xué)的。同樣，眼前承租商鋪的經(jīng)營者因業(yè)態(tài)定位，周邊人氣等條件因素的制約，商業(yè)經(jīng)營的盈利水平不高，其無法承受更高租金。但是，如果一旦周邊商業(yè)氣候變化，經(jīng)營者的盈利水平大增，此時，鋪的租金就會上升。回首看兩年以前常州延陵西路“前北岸后北岸”至“文化宮”一帶，無論是經(jīng)營者的盈利水平，還是人流量都不能和現(xiàn)在相比，隨著“文化宮改造”的竣工，以及“南大街改造規(guī)劃”的確定，原南大街的經(jīng)營者陸續(xù)在此落腳，逐漸形成中低檔服裝街的商業(yè)氛圍，人流量大增，經(jīng)營者盈利水平提高，自然租金也有了大幅的增長。誤區(qū)之二：租金低的商鋪沒有投資價值目前，不少商鋪的投資年回報率在5％左右，相比較一二年前12％、10％或8％的確有所下降。但與年利率百分之一點幾的銀行儲蓄；指數(shù)上竄下跳令人無法捉摸，稍不留神就可能被深套幾年的股票；或需要不少國際政治、經(jīng)濟(jì)或金融知識才能操作，而且并非只贏不輸?shù)耐鈪R投資相比較，5％收益的商鋪依然具有十分可觀的投資價值。值得一提的是，大多數(shù)商鋪投資者得容易忽視商鋪物業(yè)本身的升值問題。而且，這種升值有時是相當(dāng)驚人的。同是房產(chǎn)，住宅越用越舊，它會折價。同一區(qū)域的二手住宅房售價高于一手房，人們就不太認(rèn)可。但商鋪則越用越升值，老商鋪的租金一般都高于新商鋪的租金。原因很簡單，商鋪所處環(huán)境的商業(yè)氛圍被培養(yǎng)出來了。這不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的，而是由市場決定的。其實，人們平時常說的住宅是消費，商鋪是投資，也是涵蓋了這個道理。當(dāng)然，導(dǎo)致商鋪貶值的戰(zhàn)爭，地震等因素除外。所以說，僅從租金高低來判斷商鋪是否有投資價值這是誤區(qū)之二。“租金”是動態(tài)的，一般會隨著經(jīng)營氣氛的改善而逐年遞增。南大街不經(jīng)過百年商業(yè)氛圍的市場培育，能有如今的高售價和高租價嗎？“機(jī)會往往留給有眼光的人”，這句話確實有道理。我們曾經(jīng)碰見過一位業(yè)主，三年前在常州某住宅區(qū)以13萬元的價格購置35平方米的商鋪一間，以當(dāng)時的市場狀況，每年只有6600元租金收入，稅前回報率不足5％。隨著小區(qū)業(yè)主逐漸的入住，周邊菜場落成，商業(yè)氣氛慢慢形成，現(xiàn)在的租價達(dá)到每年12000元，投資回報率超過9％。只顧看到眼前的租金，不問該商鋪是否能夠越用越升值，這是既片面又狹隘的認(rèn)識。眼前低租金的商鋪隨著商業(yè)氛圍逐漸得到培育，人氣逐漸旺盛，可能不久就會變成高租金，其投資回報率往往高于目前高租金的商鋪；同樣，眼前高租金的商鋪隨著商業(yè)規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃的調(diào)整可能不久就會變成低租金，或人氣散失，甚至造成某些業(yè)態(tài)的經(jīng)營難以為繼。誤區(qū)之三，租金高低由商鋪本身來決定一般情況下，租金高低由商鋪所處經(jīng)營環(huán)境來決定。如周邊人氣，商業(yè)氛圍等。但是，這也是一種片面的認(rèn)識。同一區(qū)域，同一商業(yè)街，哪怕是門挨著門的商鋪，其租金也可以相差不少，這是由商業(yè)業(yè)態(tài)決定的。兩家商鋪連在一起，一家經(jīng)營便利店，另一家開設(shè)“網(wǎng)吧”，這兩位商鋪業(yè)主的租金收入肯定會有所不同。其投資回報率也會有差異。路橋市場適合經(jīng)營較低檔次的產(chǎn)品，常州大灑店旁適合經(jīng)營較高檔次的商品，這并不難區(qū)別，難的是在地段不變的情況下如何有效地提高商鋪租價，作為商鋪投資者首先要清楚自己的物業(yè)經(jīng)營什么業(yè)種才能獲得較高的收益。在此基礎(chǔ)上去找尋你的租賃客，只有這樣，你才能獲得相對高的回報率。誤區(qū)之四：誰出的租金高，就把商鋪租給誰很多商鋪業(yè)主習(xí)慣如此操作：誰出的租金高就把商鋪租給誰。但是，這里有很多的弊端和風(fēng)險。一種商業(yè)業(yè)態(tài)能否承受高租金并不是個很難搞清楚的問題。如果以很高的租金把商鋪租出去，但是承租客由于受經(jīng)營業(yè)態(tài)整體盈利水平的制約，而無法長期承受高租金。但業(yè)主又得重新去找尋新的租賃客。期間，商鋪就會產(chǎn)生空置期，再次裝修的免租金期等。而且，下一次也未必會獲得相同水平的高租金。一年下來平均計算一下商鋪的年租金收入可能比別人以略低價格出租的還低。此外，這一過程中，業(yè)主可能還得花去不少的時間精力，說不定還會遇到某些物業(yè)運行費用的追討和繳付等矛盾。投資者除了考慮“乙方”經(jīng)營業(yè)種的盈利水平、是否有長期經(jīng)營的能力以外，更要注重承租人經(jīng)營的業(yè)種是否有利于商鋪自身素質(zhì)的維持和提高，同一間店鋪不租給文化用品經(jīng)營者，而租給修理摩托車的經(jīng)營戶，雖然短期可能獲取了較高的租金收入，但投資者再次面臨考慮“自己的物業(yè)經(jīng)營什么業(yè)種和業(yè)態(tài)才能獲得較高收益”這一問題時，可供選擇范圍可要大打折扣哦！我們常常碰到這種情況：剛開始，投資者漫天要價，幾年內(nèi)確實得到的豐厚的收益，但承租人發(fā)現(xiàn)其人部分盈利都用于支付租金，或高額的租金已經(jīng)超過了其盈利水平，承租人被迫改變經(jīng)營地點。商鋪經(jīng)常出現(xiàn)空置，投資者又被迫降低租金，這時許多承租人潛意識認(rèn)為該商鋪的風(fēng)水不好，導(dǎo)致投資者的商鋪出現(xiàn)長時間空置。其實，我們并不主張“風(fēng)水”之說，我們認(rèn)為，投資者若能學(xué)會長期經(jīng)營商鋪的方法，不過于急功近利，上面的情形是能夠避免的。博商鋪投資收包入分析運算陰表柴購買價格：倒_____挪_隊律收購成本_翅__籍糾___桃刺貸款貼現(xiàn)率納：__阻謀____帖列首期付款_衰_壯法_配抵押貸款數(shù)替據(jù)央成本回收數(shù)氏據(jù)輪第一次拜抵駕押貸款慌第二次驢抵夫押貸款污物業(yè)增值處個人動產(chǎn)旬金額

減價值拒利率酸成本回收方湯法碼期限

池使用壽命烤每年付款次導(dǎo)數(shù)吊使用日期妹定期支付金艷額范回收金額（慶全部/超出爹）唐年度還債金撕額齊投資稅抵免永（歷￥逗或％）尋說明經(jīng)應(yīng)稅收入狠年份您1者2滲3嚇4裂5臥1背潛在租金收赴入鞏2肺+受空置率潑影響的其它助收入惑3敏－核空置或欠租單虧損傭4蔬=實際租金居收入倚5吧+不受空置柏率射影響的其它扎收入乓6采=營業(yè)總收爐入悉7卡－短營來費用需8譯=營業(yè)凈收辨入輛9忍－淚第化一柴年監(jiān)抵背押貸款利息啦10越－貪第二年陳抵樂押貸款利息撤11土－否成本回收建優(yōu)筑物部分驢12鐘－焦成本回收-曠-----彈--編個人動產(chǎn)犯13贏－倆分期___概_貸款貼息貧14做－墨其他支出家15

拘=房產(chǎn)應(yīng)稅分收入終16端納稅額__兄____％失（減免）糟現(xiàn)金收入寺年份拋17部營業(yè)掙收入弓（第8行）誓18揀－膀年度償債額龍19撫－賤其他支出曠20銜=稅前現(xiàn)金吐收入便21咽－康納稅額（減伙免）（第1芬6行）址22廊+投資稅抵季免包23天=稅后現(xiàn)金火收入游戲須知——商鋪投資考慮因素投資分析是一門專業(yè)性較強(qiáng)的知識，對待商鋪投資，無論是開發(fā)商還是投資者應(yīng)多參考專家意見，以降低效益預(yù)算偏差率和投資風(fēng)險，實現(xiàn)預(yù)期的投資效益。通常情況下，投資者總是以靜態(tài)方式去評價物業(yè)若干年內(nèi)的投資收益，并由此得出物業(yè)投資回報率，這種方法是不正確的。商鋪投資除了受經(jīng)濟(jì)，政策，區(qū)域市場氛圍變動等宏觀影響以外，一些“微觀”要素也是投資者必須考慮的，在此我們羅列一些因素，以及投資分析表格，引導(dǎo)常州投資者在投資過程中考慮問題的方式。空置或欠租：在預(yù)算投資回報率時，假設(shè)的租金收益通常是一種潛在收益，現(xiàn)實中往往會出現(xiàn)臨時空置或因承租人經(jīng)營不佳而欠租，因此實際收益與預(yù)算時的潛在收益是不一樣的。如何根據(jù)物業(yè)的不同，尋找實際收益與潛在收益之間的關(guān)系，以減少預(yù)算的偏差，是一項涉及到專業(yè)性較強(qiáng)的投資分析方法。經(jīng)營費用：例如物業(yè)管理費；保險費；中介費；律師費；換置損毀的玻璃、水管及其他配迷膛套而支付的碰維護(hù)費等等嗚，也是一筆杰不小的開兇支極。妥銀行利率：狀利率不公是勻你在購置物舍業(yè)是必須考紗慮的重要因棒素之一，也問影響承租人洋租金的支搖付能力或者歲可以說是投禁資者的收益濃期望。同時噸，利率的變?nèi)』瘜?dǎo)致復(fù)劫利、貼現(xiàn)的壇變化。（簡是單的說，每恩半年收取租麥金與每一年朝收取租金存詠在較大的收如益差距）麗折舊：我國期的土地都?xì)w毒國家所有，窩國家只出讓屯使用權(quán)，而荒商業(yè)用地的報土地使用年屑限是40勤年，因此投架資者必須考狡慮物業(yè)的折域舊，將其列窯入每年的成猜本回收。鹿稅費：投資宵者得到的回自報是“稅后城利潤”，稅箏費的變動其取直接影響是扒投資回報率富的變化。閥租金：租金弦是動態(tài)的，騰受宏觀政策非變化、市場擾供求變化、良商業(yè)氛圍變饅化等影響，早從而導(dǎo)致泛投資率也是浪個變量。稼游戲風(fēng)險—蠅—商鋪投資藥“零”風(fēng)險烏嗎？拿恨任何投資都左是有風(fēng)險的枝，而且收益射與風(fēng)險又成獄正比。也就膝是說，收益積的背后往往匙存在高風(fēng)險困。商鋪投資膛并不是零風(fēng)喂險，排除投燭資者降低“縣收益期望值規(guī)”而言，如州果對商鋪投弓資隱含的各憶種不確定性巖及其投資的害復(fù)雜性把握嘗不當(dāng)，就有膨可能導(dǎo)致投絮資失誤。嚼秋窩制約商鋪投撫資的不確定到因素攤10項容使易出租的小田型商鋪特征晉：沿商鋪的面寬乖和進(jìn)深比例祖適合，進(jìn)深壺不超過面寬韻3倍為佳；辯周邊可以停孤車

及有一緒定量停車位潛；伴凈高達(dá)到3第.5米以上醉，做夾層后旦，上面可以選堆放一定的奔貨物；優(yōu)鄰近商鋪有搶較大型的骨盛干商店或者膚是有影響力園的商業(yè)設(shè)施搏；該有展示櫥窗些，有后門的驅(qū)店鋪更易出穩(wěn)手；漠商鋪所處區(qū)呼域是高收入令人士密集區(qū)挎，且治安良級好；撕位置不一定狀在主干道，任但要容易上章主干道；休地處有歷史劇或人文氛圍本的區(qū)域；冠得房率高，賀室內(nèi)立柱少呆；融電、水設(shè)施頁齊全，易于導(dǎo)安裝空調(diào)。瓜價格變動的墻不確定性槐纖商鋪的價格鞋最終由商鋪尋的供求關(guān)系鄰決定，而市慰場上商鋪的票供應(yīng)和需求先又受各種因乳素的影響，異而處于不斷仍變化之中，賭由此也決定票了商鋪的價壽格也有下降盾的可能。申預(yù)期投資收擊益的不確定袖性總覺自營，出租搞或短期內(nèi)持柔價格上漲后郊轉(zhuǎn)手（即炒李商鋪），是虛商鋪投資的挪三種方式。赤與此相對應(yīng)奴，投資商鋪湖的收益有預(yù)聽期經(jīng)營收入國，及轉(zhuǎn)讓價偉格之分。但普這三方面的三收益都受各檢種因素的影逐響，難于把粉握。山城市規(guī)劃布帽局的不確定蘋性鉛哥商鋪預(yù)期收丸益的高低，屢與其投資用陽途有密切的已關(guān)系。同時虜，各種用途社又受城市規(guī)艘劃及周圍環(huán)單境的約束。立郵商鋪投資本鞏身的復(fù)雜性董葵相對于其他胖投資，商鋪輸投資要復(fù)雜掌得多。首先典在稅收上，部無論是購買鹽時的印花稅原和契稅，還擁是經(jīng)營、出專租或轉(zhuǎn)讓時客的有關(guān)稅收奏，都相當(dāng)復(fù)儉雜；其次，亂市場上所謂都的“坑子商姥鋪”，如共銜有產(chǎn)權(quán)商鋪蒼，“居改非崇”商鋪，外朗地投資者往面往難于識別鐵。六投資商業(yè)用交房有講究：富店鋪選址和辟品質(zhì)最重要置徐股市動蕩，艇銀行利率下雖降，脊致薄使大量閑散千資金尋求有碑效的投資項鏟目，店鋪房芒作為不動產(chǎn)永投資的一個格品種，具有徒既可出租、柳又可自營的矩兩重性，早西就引起了投類資高手的注裝意。但是，織交不是隨便析撿個店鋪都扯能賺錢，店號鋪的選擇大治有講究，它遭包括店鋪的濃位置和店鋪何的品質(zhì)。湊一、店鋪單的選址慣1、買住秒宅、講究”席地段、地段辯、還是地段質(zhì)，”投資店懶鋪就更講究饑地段了。店以鋪的地段一船般有三類：緩第一緣類鏡是成熟的中煮央商務(wù)圈。甜如：上海的構(gòu)南京路、南蹈京的新街口削、鎮(zhèn)江的大何市口等；第鈔二類是成型擋的商圈，多擊臨近大型的壩住宅或就業(yè)務(wù)中心區(qū)，能基吸引大量就伍業(yè)人口的商折務(wù)辦公樓或催經(jīng)濟(jì)開區(qū)；辯第三類是住授宅小區(qū)內(nèi)部竊。撥2、在成骨熟的中央商播務(wù)圈投資店蔥鋪，投資額耽較大，而且欠不同商務(wù)圈奴的性質(zhì)及發(fā)晉展程度，都謙將直接影響永店鋪的經(jīng)營溪效益水平及怒場地的租金妻。這種店鋪途投資動作首餃先是借了近夏在咫尺的整院個商圈的”饑東風(fēng)”。在予一些中心商樂圈的小店鋪要做生意，骨感固定的人流淘量保證，也繡讓顧客有”決柳暗花明又其一村”的驚憲喜，這樣經(jīng)情營店鋪真可繞謂”大樹底坑下好乘涼”儀，得來全不于費工夫。商筍業(yè)繁華地段甘有人氣聚集冒效應(yīng)，大型嶺商場進(jìn)駐的班地方有規(guī)模拘以及品牌效篩應(yīng)，中心店放鋪的投資者號除了掌握時裹機(jī)跟進(jìn)外，圾還要明晰自杜己的經(jīng)營思刑路，該”跟噸”時跟，該語”創(chuàng)”時創(chuàng)剖商業(yè)。珍3、一般悠說來，就業(yè)掛中心區(qū)為住磨宅區(qū)提供了糖需求市場，層住宅區(qū)為就租業(yè)中心區(qū)提喉供了充足的緣勞動力，很獄難說清是”閃先有雞還是狗先有蛋”，某但只要有了迅”雞”和”獄蛋”，店鋪遵就進(jìn)八品質(zhì)棗和價位會有叉明顯提高，喘這反過來又騰會使店鋪的希增值更為可槽觀。在較偏驅(qū)遠(yuǎn)的新興社驟區(qū)，大賣場帥、大型購物片中心，專業(yè)廟市場往往是左大商圈的”袍領(lǐng)頭羊”，較小店鋪必須宇緊隨左右，閑才能等著”停乘轎子”。翼4、若投凳資小區(qū)內(nèi)的本店鋪則需要忙比較慎重，終一方面是人馬流有限；另房一方面，住黎戶在小區(qū)內(nèi)斷消費僅僅是玩為圖個便利盟，而難有持環(huán)續(xù)的、大宗觸的消費。適垮合投資的小虹區(qū)內(nèi)店鋪，工最好在足夠暫大的規(guī)模，蠻或者是開放驅(qū)式小區(qū)，有炸寬敞的街區(qū)佛道路，小區(qū)狼主要出入口爬、街道轉(zhuǎn)角雁等位置的店途鋪是投資的泥最好目標(biāo)。霸二、店鋪第的品質(zhì)捏1、店鋪突講究面寬、仿布局正，進(jìn)貧深最好是門定面寬度的兩閑倍之內(nèi)。一躲般住宅底層陵店鋪，進(jìn)深蝕通常在10隨米以上，如會果資金充裕坡，可考慮購苦買2-3個竹門面或與相源鄰買家聯(lián)合抬出租的方式樂來規(guī)避風(fēng)險借。卸2、俗話仁說：”船小遼好掉頭”，旅投資店鋪也進(jìn)例外。大型隆商場的分隔捐鋪位雖然經(jīng)聾營上有商場才的金字招牌嗓作保證，但笑人多心不齊橋，所以，選撕大商場不如晃選小商鋪來轟得靈活，同婆時，租金往邊往并非和面效積成正比，部投資20平慰方米左右的饅店面出租給徑書店或碟片雖店，獲得也辱不小。粉3、許多嚷開發(fā)商常常株在臨街一面錘建有兩層甚芬至是三層的坐營業(yè)用房用勉于統(tǒng)一出售攀，這種統(tǒng)售使店面，售價起自然比單純勺一樓的店面壟低得多。但厚對此類物業(yè)接，投資者需決留神，心里鎖沒底千萬不尚要下單。一壟般來說，餐宰飲、超市、垂家裝和美容低等行業(yè)是該優(yōu)類店面租用謊的常見對象慣，此類行業(yè)形對面積的要柔求都在10居0平方米以泊下，如果太擁大，可能不背好出手。污4、可以侮說，店鋪投腫資是投資回逝報較高、受其益年限較長周、投資風(fēng)險統(tǒng)較小的投資僚項目之一。介投資者在購袖店鋪時，及曠時將店鋪按遣規(guī)定的租金淹和年限租給爽其他經(jīng)營者齒，等到商場嬌生意興旺后陳，業(yè)主再將濃店鋪收回來兇自已經(jīng)營或膛再轉(zhuǎn)租獲利玻，能夠有效臺降低投資風(fēng)嗓險。由于店碑鋪剛剛興起偽，加上場城贈市建設(shè)與市脹場經(jīng)濟(jì)的發(fā)團(tuán)展，使店鋪鋒具有很大的猶升值潛力。瘦但是，無論禍?zhǔn)琴徺I店鋪鑒還是租賃店發(fā)鋪，其價格含、租金、裝呢潢費的投入滾都是相當(dāng)大趁的，一旦對護(hù)商圈的估計芬錯誤或是經(jīng)插營不當(dāng)，都雅有可能導(dǎo)致厘店鋪投資的宣回報不足。杏因此，投資陜店鋪時，必百須認(rèn)清市場畢和正確估算煌回報，切勿尸頭腦發(fā)熱，糞盲目跟隨，味最好要有專華業(yè)的預(yù)算策諷劃。桂購買商鋪小藥常識蓄一、注意沃分?jǐn)偟墓么堂娣e：眉借商鋪的公攤直面積一般在第50％左右膽。公攤由走巡道、樓梯（蝦自動扶梯）忌、外墻等組路成。若公攤割面積過大，吵經(jīng)營面積就載會相對減少百影響收益，解但若公攤面戒積過小，走乓道等就會顯習(xí)得狹窄，讓捎顧客感覺不望舒服，影響肉商鋪的經(jīng)營敘，反以購買送商鋪時一定土要注意該商思場的公攤率差是否合適，落這對自己今軌后商鋪投資村是否成功有旬很大的影響鞭。禮二、注意氧返租承諾：省滔返租是指購皮房者支付房幫款后，在約魄定時間內(nèi)將鵝物業(yè)交給發(fā)瓦展商出租經(jīng)床營。購房者貧可獲得固定裹的返租回報害。如甲先生劣購買了某商依場的鋪位，恢并與發(fā)展商缺簽訂了購房秋合同及返租享協(xié)議。雙方圖約定：甲先捐生同意將物絕業(yè)租給發(fā)展點商，三年內(nèi)隨發(fā)展商支付旱物業(yè)標(biāo)的2襪2％作為返鳳租回報。一伸年后，發(fā)展送商卻未能按覺約交房，也炭未支付返租榆回報。甲先杏生未將物業(yè)濟(jì)支付給發(fā)展壁商。因此雙艦方簽訂返租禮協(xié)議亦不具清備生效條件膚。然而一些恩發(fā)展商寫入閥廣告及售樓套人員的口頭在承諾，更無巡保障。璃三、注意淡貸款風(fēng)險：講商鋪貸款低斗，年限也短著，60％的月期限<10押年。而銀行躬對商鋪貸款用者資質(zhì)的審法核比住宅嚴(yán)類。因此投資付者應(yīng)考慮到極貸款不能實恥現(xiàn)時所面臨剖的壓力。儉四、注意毛內(nèi)外銷商鋪巷未并軌：鄭后本市內(nèi)外銷峽商品住房已良經(jīng)并軌。但預(yù)商鋪仍處于緣內(nèi)外有別的階狀況。市民發(fā)在購買商鋪索前應(yīng)先問清膜樓盤性質(zhì)，對以免簽了合缸同辦不出證搜。冬商鋪投資的澇三大訣竅雀林如今在房地鋸產(chǎn)市場中，自有相當(dāng)部分仙的購房者買唯房后不是為管了自住，而啦是用來投資懂。有的投資喬新房，有的碧投資二手房貧，也有的投次資商鋪。由蓋于近兩年本梢市商鋪市場誼發(fā)展迅猛，泉商鋪的投資儀回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)良大于住宅，菌因此，越來棍越多的人開縫始涉足商鋪助市場。為了翁幫助廣大投味資者更好的吐把握市場，某近日有關(guān)專默家提出了商藝鋪投資的三礎(chǔ)大訣竅。嗚1、搶占環(huán)要地核心圈嘉層含融投資小型商狂鋪，首要考紛慮的因素便三是所選地點權(quán)區(qū)域性商業(yè)淹氣氛是否濃白烈，如人口蔬密集度、人備口結(jié)構(gòu)、日渾均人流量、陳消費能力、級消費結(jié)構(gòu)、賣商業(yè)網(wǎng)點數(shù)統(tǒng)及配套設(shè)施駱等。一般來霉說，商業(yè)圈距半徑在25粘0-500兄米之內(nèi)為核川心圈層；半需徑在一公里陷左右為中心錢圈層；公交設(shè)線路可以延自伸到達(dá)的區(qū)投域為次中心蕩圈層；整個女城市四周效潤區(qū)及衛(wèi)星城呼鎮(zhèn)為外圈層萍；與該城市拒有密切地哉配經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的聞城市為區(qū)域張影響圈層。利躬按照這樣的進(jìn)商業(yè)圈層劃曾分標(biāo)準(zhǔn)，對欣于小型商鋪盛地點的選擇匙起決定性作晉用的商圈應(yīng)編為核心圈層艇，其次是中疫心圈層和次敗中心圈層，滾而外圈層天翻影響層則幾堵乎可以不予橡考慮。因為凳不同的商圈迷性質(zhì)及發(fā)育侮程度，將直輩接影響到未條來商鋪的經(jīng)逆營收益水平辣及場地租金進(jìn)。稿2、因地吉制紫宜涉特色專營

醒肺中心商業(yè)區(qū)掃是市民聊天盒、逛街、購距物、休閑的砍理想場所，姨也是投資小皺型商鋪的最悄佳地點。但排該地段費用乘高、竟?fàn)幮詣僖矎?qiáng)，除了崖大型綜合商撞店外，較適百合那些有鮮耳明個性特色例的專營店發(fā)次展，如：鎮(zhèn)損江”紫金流毯行廣場”。忍其次是火車范站、長途汽業(yè)車站、地鐵松、輕軌及公紡交車站附近嚴(yán)，搭為剩旅客往來集我中的區(qū)域，碑也是適合商怨鋪開業(yè)之地糟。由于人流麥量大，這一怖地段的商業(yè)首價值較高，避尤其適應(yīng)發(fā)撞展飲食、食觸品、生活用冠品等方面的冒商店。又比喘如住宅區(qū)附蹈近大都是居間民，這一地鄉(xiāng)段樓家稀庭生活商品叉的消費力強(qiáng)毛，尤以日常松用品消費量忙最大，凡能石提供這類服眨務(wù)的商店，訊一般都能獲魔得較好的發(fā)末展。而像目俗前人口并不牧多的市術(shù)郊筆地段，隨著嗚城市建設(shè)的滴發(fā)展，將來味會變成繁華倘的社區(qū)中心蜜，眼光長遠(yuǎn)堂的投資者如啞能把握機(jī)會擔(dān)，提前擇地獵開創(chuàng)基業(yè)，霜日后財源定豎會滾滾而來玩。掙3、超前涉意識看好新堆區(qū)鋒佳所謂超前意港識，就是要墊善于瞄準(zhǔn)新泊建市場。一鼻般來說，新螞建設(shè)場其商匙鋪的出售價自格比成熟市盟場要便宜許鋤多，如果到址有發(fā)展?jié)摿Υu的新市場購送置商鋪，則師投資少、升貿(mào)值潛力大。荒譬如，在遠(yuǎn)伯離市中心的槍一些新開發(fā)導(dǎo)的城區(qū)中，傳一般房產(chǎn)商鈴在開發(fā)臨街明住宅時，大邊都有一定量耍的經(jīng)營門面腸供出售。由望于這些地段侮尚處建設(shè)初獸期，人口密皇度小，因此允商鋪售價比罪較低，但考控慮到這些地捎段有大量在養(yǎng)建、尚未竣壽工的樓盤，夕今后的居民御密度會驟然蘋增加，發(fā)展醋勢頭看好，擠目前在此選叢購門面就具僻有價位的優(yōu)贊勢天升值的憶潛力。另外舟，如一些地混鐵、輕軌或計新辟公交車蒼延伸線的車脖站附近，今薪后人氣也會憑集聚，就可垃作為投資機(jī)構(gòu)會好好把握財住。茂商鋪案例分挨析及注意事謝項佛蓋目前，國內(nèi)置商鋪市場投算資的回收期喊為10-1芒5年（不考緩慮商鋪自身獻(xiàn)升值因素）舍，投資回報巡率高于一般真住宅。較高和的投資回報否、穩(wěn)定的現(xiàn)居金流量天入衰市后良好的窄商業(yè)發(fā)展前洗景吸引了眾瀉多投資者入漏市，境內(nèi)，端境外人士都蝴把購買商鋪獵作為投資房億地產(chǎn)的另一債途徑。弦一、商鋪恒解讀交易實頌例璃粗近日，撲金葬先生手頭有寧200-3熱00萬資金聽，打算購買時商鋪作為投顏資。于是，秩房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)辯人向其介紹待了商鋪貸款濱的相關(guān)政策撇，并推薦了丸兩個帶租約塑的商鋪，然密后約定看鋪屑時間。涉金身先生自己又緊抽空到實地間觀察了幾天示，最后對其沫中一個商鋪匹表示了明確幫購買意向，朱與此同時，他他希望銀行食能提供五成眼商業(yè)貸款。選經(jīng)紀(jì)人即列福出了貸款所尿需提供證明犬、文件的清隱單，并明確暖每月所需還凍款金額。在靠金財先生提供了井相關(guān)證明及侵文件后，即鄉(xiāng)由中介公司釀代辦有關(guān)貸彩款審批手續(xù)漫，銀行出具垮”貸款意見憑確認(rèn)書”，生這樣，欠金束先生完成了梨商鋪貸款的讓全過程。在擇簽約方面，愧經(jīng)過中介公浪司、出售方課與承買方的積共同努力，碼出售方承買章方終于就該昂商鋪的標(biāo)的監(jiān)、付款方式寇、期限等條你件達(dá)成共識稠。最后雙方述順利地簽訂榨了買賣合同凳。飲1、分析嚼出售方雙西希望能通過殃出售該物業(yè)蔥，獲得一筆糖資金。由于市在2000財年簽訂了一櫻份為期5年預(yù)的租約，租滲金較低（當(dāng)搭時市場正處暑于低谷，因慘此租金目前屬的市場行情博明顯偏低）逗。糞2、分析艇承買方吳阿金逮先生希望通旗過購買該商泊鋪，能