第一部分區(qū)位篇 2一、常熟市區(qū)域概況 2（一）常熟市區(qū)位概況 2（二）區(qū)域歷史沿革 3（三）行政區(qū)劃及人口 4（四）常熟——風景旅游城市 5（五）自然資源 6（六）常熟市經(jīng)濟狀況 7（七）常熟市城市總體規(guī)劃 12二、項目所在區(qū)位分析 14第二部分市場篇 15一、常熟整體房地產(chǎn)市場分析 15（一）常熟市市區(qū)土地市場分析 15（二）常熟市房產(chǎn)市場分析 25（三）常熟市區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié) 29二、常熟市場板塊分析 30（一）古城區(qū)板塊 31（二）招商城板塊 33（三）新市區(qū)板塊 34（四）文化片區(qū)板塊 39（五）虞山風景區(qū)板塊 39（六）板塊綜述 39三、居民購買力分析 41第三部分競爭市場分析 42一、供應(yīng)去化分析 42二、房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)去化分析 43三、房型面積供應(yīng)去化分析 43四、價格分析 44五、競爭項目配套分析 44六、消費者分析 45七、區(qū)域未來價格漲幅預(yù)測及本項目后期價格定位建議 46

第一部分區(qū)位篇一、常熟市區(qū)域概況（一）常熟市區(qū)位概況常熟市位于江蘇省東南部長江三角洲經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，地處東經(jīng)120°33ˊ—121°03ˊ，北緯31°30ˊ—31°50ˊ。東鄰太倉，距上海100千米；南接昆山、蘇州；西連無錫、江陰；北瀕長江黃金水道，與南通隔江相望；西北境與張家港接壤。全境東西間最大直線距離49千米，南北間最長距離37千米，總面積1264平方千米（含長江界屬水面）。地勢低平，海拔大都在3—7米間。山丘主要有虞山、顧山、福山。其中以虞山為最，海拔261米，長6400米，東端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之說。氣候適宜，雨量充沛，四季分明。2005年平均氣溫16.5度，比歷年平均偏高0.9度，年總降水量934.7毫米，比常年平均偏少11.5%，全年日照時數(shù)為1991.1小時，略少于常年。常熟以悠久的人文歷史、秀麗的山川景色、豐饒的物產(chǎn)資源享譽江南。1986年被批準為“國家歷史文化名城”；近年來又先后獲“國家衛(wèi)生城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“全國社會治安綜合治理先進縣市”、“國暢通工程模范管理城市”等稱號。

（二）區(qū)域歷史沿革常熟之名取“土壤膏沃、歲無水旱”，“異壤，雖大水大旱，不能概之為災(zāi)，則歲得常稔”之意，是吳文化的發(fā)祥地之一，已有5千多年文明史。1986年被國務(wù)院公布為國家歷史文化名城。境內(nèi)有距今約5500年的崧澤文化時期的錢底巷遺址、距今約5000年的良渚文化時期的羅墩遺址和西周至春秋時期的吳文化遺址吳王點將臺等。3千多年前的商末，古公亶父（周太王）次子仲雍讓國南下建勾吳，定居常熟。自西晉太康四年（283年）建城以來，古城已有1700多年歷史，至唐代，已成為商業(yè)發(fā)達、街市繁榮的江南名城。常熟自古以來人文薈萃，素有“文化之邦”美稱。商初賢相、中國第一位天文學家巫咸，商末仲雍及春秋孔子唯一的南方弟子言偃，均為吳文化的先驅(qū)者。自唐以來，在文學、繪畫、書法、藏書、古琴、篆刻、醫(yī)學、建筑等領(lǐng)域名人輩出。歷代涌現(xiàn)宰相9名、狀元8名、進士483名、舉人和秀才6200余名。常熟素有“錦繡江南魚米鄉(xiāng)”之美譽，經(jīng)濟繁榮，物產(chǎn)豐富，商貿(mào)發(fā)達。大閘蟹、桂花酒、鴨血糯、叫化雞、桂花栗、虞山綠茶、寶巖楊梅名聞遐邇，手繡花邊、紅木雕刻、繡衣服裝暢銷國內(nèi)外。改革開放以來，經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)水平始終居全國縣級城市前列?？缛胄碌氖兰o，常熟這座歷史文化名城正朝著繁榮的商貿(mào)旅游城市、山水一體的生態(tài)城市、開放的港口城市和現(xiàn)代化中等城市目標邁進。[方塔][方塔]

（三）行政區(qū)劃及人口常熟人口以漢族為主，另有少數(shù)回、滿、蒙、壯、白、高山、拉祜等民族。2005年末，全市戶籍總?cè)丝跒?04.77萬人，其中男性51.22萬人，女性53.55萬人。全市共有城鎮(zhèn)人口65.26萬人，其中虞山鎮(zhèn)人口為37.71萬人。當年全市出生6800人，出生率為6.7‰，人口自然增長率為-1.2‰，人口密度為每平方千米958人。此外，隨著經(jīng)濟的日益發(fā)展，外來人員日趨增多，年末暫住人口為62.28萬人。人口城市化率為62.3%。2003年以來，全市先后有23個建制鎮(zhèn)、405個行政村的區(qū)劃進行了調(diào)整，至2005年底，常熟市設(shè)建置鎮(zhèn)10個，林場1個，行政村231個，居委會134個。另有國家級和省級開發(fā)區(qū)各1個，省級招商城1個。常熟市轄10個鎮(zhèn)：虞山鎮(zhèn)、梅李鎮(zhèn)、海虞鎮(zhèn)、新港鎮(zhèn)、古里鎮(zhèn)、沙家浜鎮(zhèn)、支塘鎮(zhèn)、董浜鎮(zhèn)、尚湖鎮(zhèn)、辛莊鎮(zhèn)。

（四）常熟——風景旅游城市常熟是一座風景旅游城市，境內(nèi)山水交輝，風景秀麗，自然景觀與人文景觀兼具。十里虞山蜿蜒入城，萬畝尚湖伸展山前，山水與千年古城及城內(nèi)小巷庭園、古典園林交融，形成山、水、城、園融為一體的水鄉(xiāng)山城獨特風貌?？谷諔?zhàn)爭時期常熟沙家浜地區(qū)是新四軍抗戰(zhàn)游擊根據(jù)地，這又給美麗的常熟山川增添了光榮的色彩。常熟名勝，目前分四個旅游區(qū)：古城觀光旅游區(qū)、虞山國家森林公園旅游區(qū)、尚湖休閑度假旅游區(qū)、沙家浜旅游區(qū)。其中的古城觀光旅游區(qū)、虞山國家森林公園旅游區(qū)、尚湖休閑度假旅游區(qū)三個旅游區(qū)隸屬常熟市區(qū)。

（五）自然資源物產(chǎn)資源：“歲歲多收常熟田”，常熟向以農(nóng)業(yè)精耕細作著稱，農(nóng)作物以水稻、小麥、棉花為主，兼有部分油料作物、蔬菜、瓜果、藥材等。特產(chǎn)有鴨血糯、寶巖楊梅、虞山綠茶、王莊西瓜、梅李南瓜、虞山水蜜桃、桂花栗子等。常熟又為水網(wǎng)地區(qū)，水產(chǎn)資源十分豐富，有出自長江的鮠魚、鰣魚、刀魚、海白蝦等，出自內(nèi)河的有鯽魚、草魚、鰱魚、鳊魚、青蝦和陽澄湖大閘蟹等。野生植物資源：有喬木、灌木、藥材、草、蕈菌等5大類200多種。野生喬木主要有紫檀、柘樹；野生灌木主要有山楂、金櫻子；野生藥材有何首烏、蒲公英等765種；草類繁多，有蘆葦、野燕麥等20多種；蕈菌類有松樹蕈等。境內(nèi)人工栽培的樹木有300多種。其中用材林有馬尾松、黑松、刺槐、水杉等，竹類有燕竹、篾竹、象竹、毛竹等，果樹有銀杏、板栗、楊梅等，特種經(jīng)濟林有杞柳、桑樹、茶和觀賞性花木等。野生動物主要有哺乳類、鳥類800余種，近年來又有人工飼養(yǎng)的北極狐、水貂等。此外，尚有礦類資源高嶺土、黃沙、煤、泥炭、石英砂、天然氣等，但儲量極小。地下水資源：境內(nèi)地下水均以第四系孔隙水為主。由于埋深適中，地層穩(wěn)定，分布面廣，水量豐富，水質(zhì)上乘，曾被廣泛采用。近年來為防陸地沉降，已漸回填停用。虞山、福山等山丘地段，地下水常以下降泉形式出露，形成間歇性澗泉，如秦坡澗、桃源澗、玉蟹泉、焦尾泉、舜過泉等，流量較少，但水質(zhì)優(yōu)良，礦化度0.05—0.07千克/升，硬度一般小于50毫克/

（六）常熟市經(jīng)濟狀況1、常熟市國內(nèi)生產(chǎn)總值： 常熟市2002—2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值每年都保持20%左右的比率快速發(fā)展，綜合實力強，整體經(jīng)濟狀況良好。2006年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值809.28億元，按可比價格汁算比上年增長19.23%。其中，第—產(chǎn)業(yè)完成增加值17.49億元；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值484.26億元；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值307.54億元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步改善，三次產(chǎn)業(yè)的比例為2.2:59.8:38.0，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高1.1個百分點。2、第一產(chǎn)業(yè)常熟市2002-2006年第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的增減不定，增減幅度在±20%左右，從GDP的占比來看，第一產(chǎn)業(yè)的所占比重漸漸減弱，主要是因為近年常熟市第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的快速增長，其增加值拉升了GDP的總值，第一產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值每年雖有所增長，但總額小，因此所占GDP份額就相應(yīng)小。其2006年只占GDP的2.16%。3、第二產(chǎn)業(yè)常熟市2002-2006年第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的每年都保持20%的增長幅度，在常熟國內(nèi)生產(chǎn)總值中一直占據(jù)絕對的比重，GDP占比每年在60%左右。2006年全市實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2050.17億元（包含中間生產(chǎn)產(chǎn)值），比上年增長24.2%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1558.27億元，比上年增長25.5%。規(guī)模以上企業(yè)占全部工業(yè)總產(chǎn)值的比重為76.0%，比上年提高了6.4個百分點。重點企業(yè)骨干作用明顯，全市30家重點了業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入713.39億元，比上年增長37.0％，占規(guī)模以工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售收入的46.9％?！?33"工程進展順利，全市有21家企業(yè)銷售超10億元，其中波司登公司成為全市自家產(chǎn)值、銷售雙超百億元的企業(yè)；全年新增2件中國馳名商標、3只中國名牌產(chǎn)品、18只國家免檢產(chǎn)品。民營經(jīng)濟保持強勢發(fā)展。2006年，全市新辦私營企業(yè)1942家，新批個體工商戶10206戶，累計分別達12462家和56958家。全市凈增民營經(jīng)濟注冊資本76.72億元，新增超1000萬元的民營介業(yè)168家。到2006年末，民營經(jīng)濟累計注冊資本392.41億元，比上年增長24.3%，其中私營企業(yè)362.08億元，增長26.3％；個體工商戶30.33億元，增長4.3％。

4、第三產(chǎn)業(yè)常熟市2002-2006年第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的每年都保持20%的增長幅度，在常熟國內(nèi)生產(chǎn)總值中一直占據(jù)第二比重，GDP占比每年在38%左右。 5、外商投資：常熟市近20年經(jīng)濟增長一直保持在15%以上，綜合實力顯著增強。近幾年，外向型經(jīng)濟發(fā)展迅猛，投資環(huán)境不斷改善。截至2004年9月，累計批準外商投資企業(yè)1917家，總投資161.33億美元，注冊外資63.7億美元。一、開發(fā)區(qū)成為外資投入的高度聚集區(qū)。全市現(xiàn)有常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和常熟東南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩個省級開發(fā)區(qū)、4個市級工業(yè)集中區(qū)和若干配套區(qū)。這些開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，功能定位合理，區(qū)域特色明顯，到2004年9月，已有348商投資企業(yè)落戶，注冊外資36億美元，占全市總量的57%。二、已形成了以造紙、能源、建材、化工、汽車零部件為主導(dǎo)的臨江產(chǎn)業(yè)群體，吸引了國際上一批世界500強和著名的跨國公司前來投資，總投資62億美元。如美國杜邦，芬蘭UPM，法國阿托菲納，日本大金、住友、夏普，臺灣長春化工，香港華潤電力、理文紙業(yè)。另外，以電子信息、生物醫(yī)藥、精密機械、新型材料、高檔輕紡主導(dǎo)的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。三、來常投資以亞洲、歐美的國家（地區(qū)）為主。來自臺灣的投資居第一位，占全市的33%，香港居第二位，占15.2%，新加坡居第三位，占15%，芬蘭居第四位，占12%，日本居第五位，占5%。四、隨著蘇嘉杭、沿江高速公路的建成通車，常熟交通區(qū)位優(yōu)勢更加顯現(xiàn)，供電、供水、供氣、通信等各項硬件設(shè)施達到國內(nèi)領(lǐng)先水平，投資成本同周邊大城市相比有著明顯的優(yōu)勢。

6、常熟市財政收入與支出：常熟經(jīng)濟近年來每年都保持著較快增長速度，財政收入也增長較快，其中2003年財政收入是增長最快的一年，增幅達60%，從03年至06年都保持近20%的增長。2006年，全市財政收入101.72億元，財政收入突破百億元大關(guān)，比上年增長15.29％，其中地方財政一般預(yù)算收入43.08億元，比上年增長16.2％。在地方財政一般預(yù)算收入中，稅收比重達88.6%，比上年提高6.7個百分點；其中營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅分別增長25.0%、17.6％和13.1％。全年地方財政一般預(yù)算支出42.10億元，比上年增長3.0％。

7、常熟市城鄉(xiāng)居民收入、消費與儲蓄 從常熟市2003年—2006年的城鄉(xiāng)居民收入、消費與儲蓄的表中，可以看出，近年來常熟城鄉(xiāng)居民收入增長較快，隨著居民收入的增長，居民在生活消費支出上也相應(yīng)的增加；城鄉(xiāng)居民的儲蓄也逐年上升，總體保持良好及較快的上升趨勢。2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到19308元，農(nóng)村居民人均純收入9293元，分別比上年增長12.2％和10.4％。居民消費水平進一步提高。2006年城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出14440元，農(nóng)村居民人均生活費支出7051元，分別比上年增長23.5％和25.4％。2006年居民消費價格指數(shù)102.3％，漲幅較上年回落0.3個百分點。其中，居住類上升8.5％、食品類上升6.0％、交通和通訊類上升1.6％；醫(yī)療保健和個人用品類下降2.9％、煙酒及用品類下降1.5％、衣著類下降1.5％、娛樂教育文化用品及服務(wù)下降1.0％、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類下降0.3％。目前常熟七成的市民已經(jīng)認可現(xiàn)在的生活已經(jīng)全面達到小康生活。

（七）常熟市城市總體規(guī)劃常熟市十一五城市規(guī)劃將常熟市置于長三角經(jīng)濟圈的宏觀背景下，對城市的進一步發(fā)展提出了更高的目標；以更寬闊的視野，提出了山、水、城融為一體的空間格局與形態(tài)是城市的最大特色所在，且緊緊抓住這一關(guān)鍵，在古城保護和新區(qū)發(fā)展中將歷史的文脈加以體現(xiàn)和延伸。其規(guī)劃要點為：城市性質(zhì)：國家級歷史文化名城，融商貿(mào)、工業(yè)、旅游為一體的現(xiàn)代化山水城市。城市規(guī)模：近期（至2000年）市區(qū)人口規(guī)模為31萬人，城市建設(shè)用地按26.13平方公里控制；遠期（至2010年）市區(qū)人口45萬人，城市建設(shè)用地為39.27平方公里。鑒于沿江開發(fā)區(qū)尚在起步階段，該區(qū)域暫不列入城市范圍。城市布局：城市仍向東北和北發(fā)展。規(guī)劃確定形成一個新的中心、兩條主要發(fā)展軸、十三個功能片區(qū)、山水城為一體的城市結(jié)構(gòu)；長江路與昭文路之間建成商貿(mào)、娛樂、服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市中心區(qū)；城市東北向沿通港路為工業(yè)發(fā)展軸，海虞南北路轉(zhuǎn)珠江路接新的中心區(qū)為生活發(fā)展軸；在常滸河～青墩塘之間的楔形綠地內(nèi)布局50公頃的大型城中公園和低密度、高綠化的文化教育設(shè)施，成為文化片區(qū)，這樣，在建成區(qū)內(nèi)形成由三個工業(yè)片區(qū)、六個以居住為主的生活片區(qū)和城市中心區(qū)、文化片區(qū)、招商城、古城區(qū)組成的十三個功能區(qū)。加大城市綠地規(guī)模，以福山塘、常滸河等七條放射狀自然河道為脈絡(luò)，楔形綠地為核心，道路綠化為支撐，不同功能用地之間用綠帶分隔、綠環(huán)相連，充分體現(xiàn)山、水、城有機結(jié)合的特點。道路交通：對外交通方面預(yù)留鎮(zhèn)南鐵路、沿江高速、蘇嘉杭高速等干線位置；拓寬外環(huán)路為四車道，引導(dǎo)過境交通繞過城區(qū)；外環(huán)路與通港路、204國道、蘇常線交叉口規(guī)劃建互通式立交系統(tǒng)；外環(huán)線外側(cè)新開環(huán)城河，南接昆承湖北連望虞河，把內(nèi)河航道的水運功能逐步引出城區(qū)。城區(qū)道路交通由環(huán)路加放射路組成主干路系統(tǒng)，古城環(huán)路為一環(huán)，新世紀大道、黃河路為二環(huán)，外環(huán)路為三環(huán)，通港路、昭文路、青墩路、沙家浜路、新建路、虞山北路等為放射路；市區(qū)各組團間聯(lián)系主要通過海虞路和二環(huán)路加以溝通，各組團內(nèi)道路為方格網(wǎng)狀。由此，形成較為完善、通暢的路網(wǎng)布局。名城保護：在認真總結(jié)、反思上兩版總規(guī)關(guān)于名城保護的基礎(chǔ)上，從分析城市歷史文化的特色與價值入手，提出了與城市特色相對應(yīng)的五方面保護內(nèi)容，即山、水、城一體的古城格局與空間聯(lián)系，放射狀河道網(wǎng)絡(luò)，虞山—方塔構(gòu)成的城市空間視廊；現(xiàn)存文物保護單位和古樹名木；琴川河、西涇岸、南涇塘三片傳統(tǒng)名居保護區(qū)；虞山—尚湖風景區(qū)；具有典型地方特色的傳統(tǒng)工藝與技術(shù)。明確了城市繼續(xù)向北、向東北發(fā)展，避免新區(qū)四面包圍古城和虞山尚湖，保護歷史形成的古城偏于一偶的城市特色等宏觀保護措施。規(guī)定了調(diào)整古城用地結(jié)構(gòu)，搬遷古城工廠企業(yè)，降低古城人口密度，減輕古城環(huán)境容量，完善古城公共設(shè)施等具體保護要求?，F(xiàn)代化城市中心區(qū)現(xiàn)代化城市中心區(qū)

二、項目所在區(qū)位分析項目地塊位于常熟市市政府的西北側(cè)，明日楓林樓盤正北面，原雙貓廠廠址。屬常熟市市政府周遭地塊，也隸屬市新城市中心地塊。（一）常熟市現(xiàn)代化城市中心建設(shè) 常熟市古城區(qū)是非常繁榮的商業(yè)中心，也是城市中心，原有的城市中心區(qū)域范圍狹小，面對常熟市經(jīng)濟的快速發(fā)展，且目前針對古城區(qū)的保護，古城區(qū)現(xiàn)有的居住區(qū)、商業(yè)區(qū)，已經(jīng)不能滿足常熟的日益增長速度經(jīng)濟發(fā)展，早在此1995年就對城市的發(fā)展進行合理的規(guī)劃，城市向東北和北發(fā)展為主要的方向。 目前城市仍向東北和北發(fā)展。規(guī)劃確定在長江路與昭文路之間建成商貿(mào)、娛樂、服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市中心區(qū)，是常熟現(xiàn)在的城市副中心。目前長江路與昭文路之間的各種配套設(shè)施漸漸完善，一個成熟的城市副中心也將呈現(xiàn)。而海虞南北路轉(zhuǎn)珠江路接新的中心區(qū)為生活發(fā)展軸也將成熟。這樣就與古城區(qū)的市中心及未來的文化中心、世貿(mào)中心形成一個區(qū)域范圍更大，功能更齊全的常熟大市區(qū)中心。（二）近期重點規(guī)劃 目前城市副中心及市政府周邊的公建設(shè)施及生活配套較為完善，周邊的居住小區(qū)及新建小區(qū)烘托了整個區(qū)域的人氣，但周邊還有很多陳舊的房子，為了附和城市規(guī)劃發(fā)展，建設(shè)新的現(xiàn)代化城市中心，下一階段的重點則是在目前的基礎(chǔ)上，加快城市副中心及市政府周邊區(qū)域內(nèi)開發(fā)的步伐，提早完成城市副中心的建設(shè)工程。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的再次火熱，常熟城市副中心及市政府周遭的樓盤也再次升溫，由于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的升值潛力大，且可開發(fā)土地的儲備量越來越少，城市副中心的發(fā)展備受各界的關(guān)注。

第二部分市場篇一、常熟整體房地產(chǎn)市場分析（一）常熟市市區(qū)土地市場分析 1、2004年—2006年常熟市市區(qū)土地上市掛牌拍賣成交情況：2004年土地成交情況地塊編號地塊位置用途面積(㎡)成交價(萬元)單價(元/㎡)成交時間04A-G022常熟市虞山北路以西，中山路以東，錢家弄以南，鋁箔廠住宅區(qū)以北（原量具刃具廠地塊）居住用地3943365001648.3704-6-2904A-G024張家浜北側(cè)，京浜光學有限公司東側(cè)，南沙路西側(cè)，黃河路南側(cè)商業(yè)1872428401516.7804-7-1604A-G025虞山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，東山路西側(cè)商業(yè)8478550648.7404-7-1604A-G027虞山鎮(zhèn)甸橋村，山前河以南，妙涇河以西居住用地4949480201620.404-8-604A-G029常熟市福山塘以東，李閘路以西，長江路以北地塊居住用地1623529601823.2204-8-604-G031常熟市三環(huán)路以南，明日星城地塊東側(cè)，南沙路以西居住用地5916710650178004-8-604A-G032常熟市海虞北路以西，金沙江路以北，楓林路以南（原公安局地塊）居住12627105008315.5104-8-2704A-G033常熟市阜湖路以北，里顏港以南，市交通局以西，顏港新村以東（原帽廠、丙綸廠、工縫廠地塊）居住56977211953719.9204-8-2704A-G034東三環(huán)路以東、汽車市場內(nèi)商業(yè)12545460366.6804-9-1604A-G035東三環(huán)路以東、汽車市場內(nèi)商業(yè)12545460366.6804-9-1604A-G035通江路以南、東環(huán)路以東，新龍騰工業(yè)園內(nèi)商業(yè)456583950865.1304-9-1604A-G038“信步華庭”居住區(qū)南，華山路與規(guī)劃公園路交界處商業(yè)10475810773.2704-10-804A-G039海虞北路東側(cè)，天銘大酒店以南，規(guī)劃道路以北商業(yè)631813402120.920404A-G039虞山鎮(zhèn)丁壩村，北三環(huán)路以北商業(yè)4911333678.0704-10-804A-G040東三環(huán)路以東，夢蘭集團以北居住820311081350.7304-10-804A-G041商城東路以北，新蓮路以東商業(yè)494616703376.4704-10-804A-G044常滸河以北，楓林路以南，橫塘以西，海虞北路以東居住63471239503773.3804-10-1904A-G046橫塘以東、琴湖路以西、規(guī)劃道路以南居住59777123752070.1904-10-2104A-G048新顏東路以南，范家村以北綜合506011202213.4404-10-2904A-G049東南開發(fā)區(qū)銀環(huán)路東側(cè)、東南大道北側(cè)、規(guī)劃支路西側(cè)、金都路南側(cè)商業(yè)11994802668.6704-10-2904A-G050規(guī)劃公園路以北、規(guī)劃濱河路以南、海虞北路以東、規(guī)劃衡山路以西居住36815744180120004-11-2合計————8751951557731779.87——2005年土地成交情況地塊編號地塊位置用途面積(㎡)成交價(萬元)單價(元/㎡)成交時間05A-G006

謝橋集鎮(zhèn)區(qū)，中興路以東、銀杏路以南商業(yè)54665701042.8105-2-205A-G008

長江路以北、李閘路以東、嵩山路以西居住954617601843.705-2-2505A-G009

珠江路以北、虞山北路以東、報慈北路以西居住1415624001695.3905-1-2505A-G010

海虞北路以東、耿涇塘以西、北三環(huán)以南居住5539899501796.0905-2-2205A-G011

湖苑新村以北，琴湖街道漕湖社區(qū)以東居4405-2-205A-G013

黃河路以北，報慈北路以東(原天大亞舟公司地塊)居住3470856251620.6605-2-2505A-G018

東南開發(fā)區(qū)銀河路與澎湖路交叉口東北角加油站用地3336175524.5805-3-1005A-G020

南門大街以南，環(huán)城南路以北，紅旗北路以西商業(yè)用地248815256129.4205-4-505A-G021

虞山鎮(zhèn)大義管理區(qū)，紅旗路東側(cè)商業(yè)用地（集貿(mào)市場4905-4-805A-G022

海虞北路以東，淮河路以南，長江路以北商服用地65393900596405-4-1205A-G023

位于東南開發(fā)區(qū)，227復(fù)線以東，東南大道以北，張家港河以西居住用地511573606251185.0705-4-1205A-G026

北門大街以東，含暉閣以北，琴川河以西，實驗中學以南居住用地289381420490.705-4-2605A-G027

海虞南路49號，市緯編總廠以東，海虞南路以西商業(yè)用地211013056184.8305-5-1005A-G028

西門大街以南，書院街以西，健康巷以東商業(yè)用地4595930.922025.9405-5-1705A-G029

位于北門大街以東，寺后街以北，引線街以南，槐柳巷以西商業(yè)用地619619003066.4905-6-2105A-G030

位于市東南開發(fā)區(qū)，東南國際大廈北側(cè)，金都路南側(cè)，銀環(huán)路東側(cè)商業(yè)及文化娛樂用地（含游泳館）717432545305-5-2705A-G031

位于虞山北路以北，東山路以東（商業(yè)酒店）配套停車場用地3241146450.4805-5-2705A-G032

位于支三十路以北，華山路以東特殊用地（特種押運中心）20000397198.505-5-2705A-G034

新世紀大道以東，常熟市中學以南，青墩塘以北辦公（金融）用地1413148753449.8605-5-2705A-G036

海虞南路以東、青墩塘路以南、張家港河以西、楓涇路以北商業(yè)用地29728102603451.2905-6-1505A-G037

珠江路以北，福山塘以南，南沙路以西，報慈北路以東（原通用電器廠）居住用地及小區(qū)商服配套用地51002122402399.9105-6-1705A-G038

環(huán)城東路以東，泰新街以北，金沙江路以南，第六中學以西（原服一廠）居住用地1745039252249.2805-6-1705A-G039

長江路以北、新加坡花園（北區(qū)）以南、泰山路以西居住用地1930136201875.5505-6-2405A-G040

楓林路以南，金沙江路以北，嵩山路以西，李閘路以東居住、商服、酒店賓館用地（不低于三星級標準）35287130003684.0705-6-2405A-G042

富春江路以北，外環(huán)航道以東，黃山路以西商業(yè)、商務(wù)辦公用地390532930750.2605-7-505A-G043

楓林路以北，虞山北路以東，公路管理處以南居住、商務(wù)辦公用地639719803095.205-7-2805A-G045

蕩墩路以南、花溪苑一區(qū)西側(cè)居住用地27944101467.4305-7-2805A-G046

通江路北側(cè)，通潤機電有限公司以東辦公用地25963935360.1305-7-2805A-G047

虞山工業(yè)園，聯(lián)豐路以北，東山路以東商務(wù)辦公用8805-7-2805A-G048

204國道以南，三峰管理區(qū)（白云段）加油站用地9333745798.2405-8-2405A-G049

莫城管理區(qū)集鎮(zhèn)區(qū)，東側(cè)為恩潭路，西南側(cè)為自然河道，北側(cè)為莫城菜場居住用地10572715676.3105-8-2405A-G050

虞山鎮(zhèn)燕巷村倉儲用地（堆場）334185254.4105-8-2405A-G052

琴湖路東側(cè)，大潤發(fā)超市南側(cè)商業(yè)用地1379351753751.905-11-1505A-G053

方塔東街5號樓A座、B座商業(yè)用地3453652018882.1305-11-1505A-G054

新世紀大道以西、新顏東路以南、萬達公寓以北商業(yè)、居住用地597822603780.5305-11-1505A-G055

長江路以北，原美迪洋集團辦公大樓商業(yè)用地（賓館）32246401985.1105-11-2205A-G057

花園浜路南側(cè)，白雪路以東，原白雪冰柜廠內(nèi)商業(yè)用地（賓館）694219602823.3905-11-2205A-G058

白雪路以東，原白雪冰柜廠內(nèi)商業(yè)用地3096071052294.905-11-2205A-G060

元和園南側(cè)、元和塘北側(cè)居住用地188321390738.105-12-2005A-G061

海虞北路以西，淮河路以南，華山路以東，長江路以北商業(yè)用地、居住用地2269147752104.3605-12-2105A-G062

聯(lián)豐路以北、虞山工業(yè)園管委會大樓以東商業(yè)用地、居住用地221171660750.5505-12-2105A-G063

莫城管理區(qū)，蘇常公路西側(cè)，規(guī)劃穿湖大堤北側(cè)商業(yè)辦公用地376572260600.1505-12-21合計————11740171844841571.39——2006年土地成交情況地塊編號地塊位置用途面積(㎡)成交價(萬元)單價(元/㎡)成交時間06A-G001

東南開發(fā)區(qū)東南大道南側(cè)商業(yè)用地、居住用地26776228115105006-1-506A-G002

古城3號地塊，西至北門大街，南至虞景文化商業(yè)用地、居住用地2923965802250.4206-1-1706A-G003

古城7號地塊，北至東門大街，西至東橫板橋及青禾家橋，南至青禾家橋三弄、東至環(huán)城東路商業(yè)用地686943656354.6406-1-1706A-G005

規(guī)劃公園路以北、規(guī)劃濱河路以南、規(guī)劃經(jīng)三路以東、耿涇塘以西居住用地、商服配套用地197271213051079.9906-6-206A-G006

護城河南側(cè)，紅旗南路兩側(cè)地塊一：居?。坏貕K二、三、四：商業(yè)17308152808828.2906-6-2006A-G007

虞山北路西側(cè)、山茶花路北側(cè)商業(yè)用地2044252802582.9206-7-2106A-G008

方塔東街11號樓商業(yè)用地2317480020716.4406-8-806A-G009

南沙路以西、河浜以南，長江路以北商業(yè)、住宅用地65012117051800.4406-9-1506A-G010

西門大街南側(cè)、虞山南路南側(cè)——1085534503178.2606-11-1706A-G011

長江路以北，華豐路以西，規(guī)劃長江路以南商務(wù)辦公用地65857201093.3906-9-1206A-G014

東三環(huán)東側(cè)，青墩塘北側(cè)商業(yè)（市場用地）3061839151278.66006A-G015

富春江路以北，外環(huán)航道以東商業(yè)、商務(wù)辦公用地328962470750.8506-9-1906A-G016

虞山工業(yè)園東山路東側(cè)，深圳路南側(cè)商業(yè)用地445610052255.3906-10-1706A-G017

新建路以東，花園浜路以南商業(yè)用地441520104552.6606-10-1706A-G018

海虞南路以西，里顏港以南（原國土局地塊）商服用地2857324511358.0706-10-2406A-G019

楓林路以北，衡山路以西，耿涇塘以東、漕涇新村以南（原技工學校）商業(yè)、住宅用地3127183102657.4106-12-1506A-G020

甸新路以西，規(guī)劃道路以南，山湖苑東北角商業(yè)、住宅用地802220102505.6106-12-1506A-G021

十字南路以東、常興路以南、張家港河以北（原玻璃廠）商業(yè)用地23963126605283.1406-11-2906A-G022

甸橋支路以東，山前河以南住宅用地77084151201961.506-12-1906A-G023

虞山北路以東，通林路以西，規(guī)劃道路以北，碧云路以南住宅用地、商業(yè)用地122182201901652.4506-12-22合計————9614241725351794.58——04年—06年市區(qū)掛牌拍賣的商住地塊主要集中在市中心的東北與北面方向；04年市區(qū)掛牌拍賣土地總成交面積87.52萬㎡，其中居住用地733541㎡，商業(yè)用地136594㎡，綜合用地5060㎡，總成交15.58億元。04年的平均地價為1779.87元/㎡。05年市區(qū)掛牌拍賣土地總成交面積117.4萬㎡，同比增長34.14%的成交量，其中居住用地817744㎡，增長11.48%；商業(yè)用地276928㎡，增長102.74%；辦公綜合用地79345㎡，增長14倍左右?？偝山?8.45億元，增長18.43%。05年的平均地價為1571.39元/㎡，同比每平方米下降了208.48元，降幅11.71%，主要是05年掛牌土地較為偏僻，周邊配套不成熟，升值潛力不足，且部分土地是用于特殊用途，因此價格也很低，各種因素影響了本年的平均地價向上發(fā)展的趨勢。06年市區(qū)掛牌拍賣土地總成交面積96.14萬㎡，同比下降了18.11%，其中居住用地898962㎡，增長9.93%；商業(yè)用地62462㎡，下降達到了77.44%?？偝山?7.25億元，下降6.48%。06年的平均地價為1794.58元/㎡，同比每平方米上升了223.19元，升幅14.2%，由于06年土地主要是集中在城市中心的周邊，配套較為成熟，地塊升值的潛力大，06年也就成為是04-06年內(nèi)平均地價最高的一年。結(jié)論：從以上2004年—2006年的土地成交情況看，近幾年掛牌拍賣的土地主要集中在城市的東北和北面方向，符合常熟城市整體規(guī)劃發(fā)展路線。05年是土地放量最大的一年，是常熟市加大新的現(xiàn)代化城市中心開發(fā)建設(shè)力度的體現(xiàn)。06年土地成交量比05年土地成交量低，主要是由于近幾年城市建設(shè)規(guī)劃的重點依然是城市的東北和北面方向，為加快新城市中心的建設(shè)，政府對區(qū)域內(nèi)及周邊的大量地塊進行掛牌拍賣，因而近幾年新城市中心內(nèi)及周遭的土地儲備量在逐年減少，地塊的稀缺性，也使得新城市中心地塊的價格上升，也使06年的平均地價成為近幾年之最。隨著近幾年所拍大量土地的相繼開發(fā)，常熟的商品房銷售體量也會相應(yīng)的增加，補充常熟房地產(chǎn)市場的需求。

2、2007年1-9月初土地掛牌成交情況：2007年1-9月初土地成交情況地塊編號地塊位置用途面積(㎡)成交價(萬元)單價(元/㎡)成交時間07A-G001香山路以東，錦繡苑以南，富春江路以北，金山路以西商業(yè)用地（城市配套商業(yè)）3019644651478.6707-1-1207A-G002金山路以東，金山苑以南，富春江路以北，香榭路以西商業(yè)用地（城市配套商業(yè)）4246967701594.107-1-1207A-G003海虞北路以西，深圳路以南，華山路以東商業(yè)用地800078097507-1-1107A-G004引線街—泰安街規(guī)劃道路兩側(cè)——817222455300.407-1-1807A-G005蘇常公路三號橋堍商業(yè)用地900132014666.6707-2-107A-G006富春江路以南，黃山路以西，外環(huán)航道以東商業(yè)用地9078750826.1707-2-107A-G007北門大街以東，引線街以北商業(yè)（賓館配套）用地；綠化停車用地349018405272.2107-3-1307A環(huán)城河以南，甸新路以西（原甸橋衛(wèi)生服務(wù)站）住宅用地26797102650.2407-3-3007A-G009甸新路東側(cè)，太平港西側(cè)，西莊街北側(cè)，民宅南側(cè)商業(yè)用地969312351274.1607-3-3007A-G010珠江路以北，南沙路以西，常福名苑以東住宅用地、商業(yè)用地3452796002780.4307-3-3007A-G011梅塘南側(cè)、規(guī)劃嵩山路西側(cè)商業(yè)用地（菜場及配套商業(yè)用地）764525853381.2907-3-3007A東三環(huán)路東側(cè)、通港路南側(cè)商業(yè)用地、住宅用地367953585974.3207-4-1707A-G013黃河路以南、衡山路以東、淮河路以北、泰山路以西住宅用地、商業(yè)用地145108422002908.1807-4-2507A-G014長江西路以南，甬江路以北，常福一區(qū)以西，虞山北路以東住宅用地、商業(yè)用地40397120402980.4207-4-2507A-G015新世紀大道以東，富陽路以南，富興路以北、富鑫園以西住宅用地、商業(yè)用地3473952101499.7607-4-2507A-G016珠江路以北，閩江西路以南，李閘路以東，華山路以西住宅用地、商業(yè)用地112077330502948.8707-4-2507A-G017虞山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)徐州路以東，邵家村以西住宅用地、商業(yè)用地4289410955.9307-4-2507A-G019李閘小區(qū)以南，李閘路以西，福山塘以東，內(nèi)環(huán)城河以北住宅商業(yè)2541657002242.6807-6-2607A-G020環(huán)城東路以西，琴川河以東、北，橫頭街以南商住居住綠化835739954780.4207-6-2607A-G021新顏東路北側(cè)，湖苑新村一區(qū)東側(cè)，新世紀大道西側(cè)，荷花新村南側(cè)商業(yè)11223625556.8907-6-2607A-G022海虞北路以東，公園路以南，勤東苑以西商業(yè)用地（含大型購物中心）2467053202156.4707-6-2607A-G023虞山北路以東北，北三環(huán)路以南，白云新村以西住宅用地商業(yè)用地119769176101470.3307-6-2807A-G024阜湖路以北，市商業(yè)職中以西，顏港南村二區(qū)以南住宅用地商業(yè)用地702613501921.4307-6-2807A-G025琴川河以西住宅用地609037056083.7407-6-2807A-G026尚湖以北，環(huán)湖北路以南，穿湖大堤以東商服、旅游及配套用地548003657651200.0907-7-1007A-G027（本案）楓林路以北，湘江苑以南，李閘路以東，嵩山路以西住宅、商業(yè)用地90129422004682.1807-7-1807A-G028閩江西路以北，九里苑小區(qū)以南，興隆派出所以東，小涇河以西住宅用地8462853368.7907-8-1407A-G029富春江路以南，黃山路以西，外環(huán)航道以東，常熟市文邦汽車銷售服務(wù)有限公司商業(yè)用地2289735001528.5807-8-1407A-G031滬宜公路以北，環(huán)湖大堤南側(cè)（原城南磚瓦廠）住宅用地、商業(yè)用地107391302902820.5307-8-232007A-G032黃河路以北，琴楓苑以南，華山路以西，花園汽修廠以東（原興達利針織公司）住宅用地、商業(yè)用地1302859704582.4407-8-302007A-G033海虞北路以西，金沙江路以南，鎖瀾北路以東，常滸河以北（原皮革廠）商務(wù)辦公用地28422250508813.607-8-302007A-G034

虞山北路以西，烈士陵園以北，中山南路以南（原鋁箔廠）住宅用地33552180805388.6507-8-302007A-G035

湘江東路以南，海虞北路以東，虞園小區(qū)以西，虞園小區(qū)以西，虞園托兒所以北（原市游泳池地塊）住宅用地、商業(yè)用地575635256124.0407-9-42007A-G036長江路北側(cè)，新世紀大道東側(cè)，潤欣花園南側(cè)，現(xiàn)狀河道西側(cè)住宅用地、商業(yè)用地136329404902970.0207-9-407A-P001黃河路北側(cè)、泰山北路東側(cè)商務(wù)辦公用地2711539901471.5107-2-14合計————18198234064552233.49——結(jié)論： 從07年常熟1-9月初土地拍賣情況來看，目前已經(jīng)成交35塊，成交總面積181.98萬㎡，成交總價40.65億元，已經(jīng)超過06年一年的成交量。平均地價也達到了2233.49元/㎡，創(chuàng)歷史新高。 2007年1-7月累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資32億元，同比增長56.09%。3、2007年后期土地掛牌量：地塊編號地塊位置地塊用途面積(㎡)起始單價(元/㎡)起始總價(萬元)備注07A-G037湘江東路以南，海虞北路以東（原市人才市場）商服用地84420793.841755地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑2919.38平方米，規(guī)劃要求原則維持現(xiàn)狀;起始價為房地總價，其中房產(chǎn)價格為355.3607A-G038虞山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)白龍江以南，珠海路以西，譚家村民居以北商業(yè)及辦公用地86041621.341395建筑限高45米，停車以地下停車為主2007A-G039西三環(huán)路以北，望虞河以南，石河沿以東，柴行村以西住宅用地、商業(yè)用地136659——18040商業(yè)建筑面積不大于1500平方米2007A-G040（關(guān)注地塊）新世紀大道以西，青墩塘以北，泰山路以東，常滸河以南住宅用地、商業(yè)用地590055——158430商業(yè)建筑面積比例為10%—12%；套型建筑面積90平方米以下住宅建筑面積占總住宅建筑面積比例不小于20%2007A-G041滬宜公路以北、環(huán)湖路以南，金楓花苑以西（原水利機械廠）住宅用地17900——4150不得設(shè)置低層獨立住宅2007A-G042環(huán)城南路以南，東市河以西，紅旗南路以西，通河橋弄以北住宅用地8571——3175動遷安置用房；套型建筑面積90平方米以下的住宅戶數(shù)占本項住宅總戶數(shù)的比例不小于2007A-G043西門大街以南，市美術(shù)館以東，廟弄以西住宅用地、商業(yè)用地2100——835動遷安置用房；套型建筑面積90平方米以下的住宅戶數(shù)占本項住宅總戶數(shù)的比例不小于合計————764733——187780—— 結(jié)論： 目前常熟土地市場掛牌拍賣的土地有7塊，掛牌面積764733㎡，起始總價約187780萬元。如掛牌土地下半年拍賣成功，常熟土地市場的掛牌成交面積，成交總價及土地平均均價都將超過05、06年，創(chuàng)歷史新高。其中土地平均均價有望突破2455元/㎡。 在掛牌的7塊土地當中，2007A-G040屬文化片區(qū)，其地塊體量大，位置佳，升值潛力大，各方面的因素將致使地塊成為常熟市民的關(guān)注，也將成為本案未來的主要競爭對手之一。4、常熟土地市場總結(jié)： 通過常熟2004—2007年1-9月初土地拍賣情況來看，常熟07年9月初的土地成交面積已經(jīng)達到181.98㎡,成交總額達40.64億元，已經(jīng)超過06年一年的成交量。07年目前的土地平均價格已經(jīng)達到了2233.49元/㎡，為近年之最。從已拍地塊分布來看，常熟現(xiàn)階段拍賣的土地相對集中于城市的東北與北面，個別地塊的體量較大，小體量的地塊具多，由于整體房地業(yè)的火熱，及市區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地儲備量逐年減少，土地價格的上升，對房地產(chǎn)開發(fā)資金的需求也急劇增加。由于城市東北與北面方向的地塊逐年減少，為了滿足城市居住的需要，居住土地的開發(fā)可能會轉(zhuǎn)向未來的重點居住區(qū)。未來幾年內(nèi)，未來重點居住區(qū)域的土地將會大量推向市場。07年是常熟土地大放量的一年，后期還有近76萬㎡的土地拍賣，其成交量將創(chuàng)歷史最高。大量的土地拍賣，營造后期大批房產(chǎn)品的供應(yīng)，因此，后期房地產(chǎn)市場競爭會更加激烈。

（二）常熟市房產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)開發(fā)資金每年遞增，已呈多元化從常熟2002—2007年8月房地產(chǎn)完成投資資金情況圖中看出，房地產(chǎn)完成投資資金每年都在遞增。2003年是常熟完成投資資金幅度最大的一年，是房地產(chǎn)開始火熱的一年。2007年8月常熟房地產(chǎn)完成投資資金33億元，已經(jīng)是06年全年房地產(chǎn)投資資金的80%，07年未來的幾個月內(nèi)還將會有大量的投資資金到位，預(yù)計07年的房地產(chǎn)投資資金有望突破06年，再創(chuàng)歷史新高。預(yù)計今后幾年內(nèi)投入房地產(chǎn)的資金及新住宅樓盤的體量還會增大。常熟市經(jīng)濟的快速發(fā)展及特殊的歷史文化、地理位置，在早期的常熟房地產(chǎn)就有外市及外省的房地產(chǎn)開發(fā)公司進駐，房地產(chǎn)資金早已呈多元化，也吸引外地房產(chǎn)代理商的入駐。目前在售樓盤由外省地開發(fā)的有：綠地常熟老街、世茂世紀中心等樓盤，

2、市場供銷情況平穩(wěn)、合理從上圖看，05年的供需情況較為平衡。06年商品房施工面積458萬㎡，同比上升了27.57%，新開工面積227萬㎡，同比上升65.69%，竣工面積128萬㎡，同比上升24.27%，銷售面積140萬㎡，同比上升89.19%。06年繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。05年的二手房較為活躍，由于06年新體量增多，二手房成交量開始下降，降幅達22.45%。2007年1-7月累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資32億元，同比增長56.09%。1-7月累計商品房施工面積442萬平方米，同比增長16.62%；商品房新開工面積118萬平方米，同比減少2.48%；竣工面積86.25萬平方米，同比增長28.73%。 1-7月累計預(yù)售商品房面積69.85萬㎡，商品記銷售面積87.47萬㎡，1-7月的供需情況表現(xiàn)為需大于求。針對市場的走訪，后期幾個月內(nèi)會有更多的房源推出，滿足市場的需求。3、房地產(chǎn)價格趨勢 從上表可以看出，常熟整體商品房成交均價指數(shù)在07年內(nèi)上漲較快，由2006年7月到2007年8月一年左右的時間，商品房成交均價相差423.58元，上漲10.72%，最高是07年4月，達到了4406.37元/㎡。從價格結(jié)構(gòu)看出，市場供給主要以中高檔產(chǎn)品為主。常熟城區(qū)新建商品房項目多數(shù)均價已經(jīng)在4000元/平方米以上，部分房產(chǎn)均價超過5000元/平方米，有一些高檔房產(chǎn)均價達到8000元/平方米以上。有些別墅，則一房一價，例如澤景園、琴川家園等。4、房地產(chǎn)類型及結(jié)構(gòu)的多樣化隨著常熟房地產(chǎn)的快速發(fā)展，開發(fā)商為了滿足居民對居住生活要求及占有市場，通過改變房地產(chǎn)市場類型、結(jié)構(gòu)及配套來滿足市場需求。目前常熟房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)小高層、高層、獨棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房等各種類型的房產(chǎn)品，市場結(jié)構(gòu)已呈多樣化。但商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理。近年來，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求利益最大化，開發(fā)項目一味追求面積大、設(shè)施全，開發(fā)結(jié)構(gòu)過多面向高收入人群，普通百姓所需的經(jīng)濟房及90平米以下住宅開發(fā)明顯不足，小套型住房來源相對偏少，開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理和房價相對偏高很大程度上導(dǎo)致了空置面積的增加。在常熟樓盤的走訪中，可以看出，目前小高層與高層占常熟房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)類型，而多層類型的產(chǎn)品類型卻備受常熟市民的鐘愛。其中的在售樓盤聽楓園一期二期的開盤就搶售一空；新加坡中心花園的開盤，除頂層外也搶售一空，頂層還是具有一定的銷售阻力。常熟目前在售的大盤基本上注重內(nèi)部配套設(shè)施的建設(shè)，而大部分的樓盤都沒有內(nèi)部配套設(shè)施規(guī)劃，而是依靠周邊的公建配套及已成形的生活配套來彌補自身的不足。

5、消費群體結(jié)構(gòu)從目前常熟購房對象區(qū)分，本市人士購房占主角，但外地人士在常熟購房比例一直保持36%左右的比重。外地購房群體主要是在常熟投資及在招商城做生意的人士，隨著常熟投資環(huán)境及生活配套的成熟，外地人士在常熟定居的意向漸濃，后期外地人士在常熟購房的比重會加重。從目前常熟購房區(qū)域分，市區(qū)居民購房占主角，但隨著城市規(guī)?；臄U大，農(nóng)村人口向城市的集中，人口城市化率的上升，也將成為常熟購房的主導(dǎo)消費群體。

（三）常熟市區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)常熟房地產(chǎn)市場漸成熟、完善，并每年都保持一定的增長；目前城市發(fā)展方向仍然是城市的東北與北面方向，由于城市東北與北面土地儲蓄量的劇減，城市的發(fā)展方向?qū)兴淖儯环康禺a(chǎn)開發(fā)投資總體向好，房地產(chǎn)開發(fā)資金呈多元化，結(jié)構(gòu)類型呈多樣化，但目前的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理；從05年至07年7月的房地產(chǎn)市場來看，常熟整個房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)相對平穩(wěn)；07年1—7月的銷售強勢，推算07年的銷售總量、銷售總額及銷售均價都會突破06年；對于07年所推出的土地量大，在未來幾年內(nèi)開發(fā)的商品房體量較大，會沖擊常熟整個房地產(chǎn)市場，對不斷上升的商品房價格有一定緩解；隨著銀行政策的不斷變化，房貨利率的提高及房價的上升等不定因素，影響部分購房者的購房決心；常熟整體商品房市場成交活躍，房價逐步合理抬升，漲幅較為穩(wěn)定。

二、常熟市場板塊分析常熟市市區(qū)板塊根據(jù)地域的功能分布和當?shù)鼐用竦钠毡檎J知，可劃分為這樣幾個板塊：二環(huán)以內(nèi)的古城區(qū)板塊、招商城板塊、城北的新市區(qū)板塊、城東的文化片區(qū)板塊和城西的虞山風景區(qū)板塊。 目前常熟市市區(qū)在售樓盤主要集中在新市區(qū)板塊。

（一）古城區(qū)板塊古城區(qū)以虞山中路及環(huán)城北路圍繞而成，形成人流、物流相對集中的古城區(qū)板塊。區(qū)域功能為城市的商業(yè)中心。古城區(qū)的商業(yè)中心以方塔街為主干線，沿路以大型商業(yè)廣場為中心，寺后街，引線街，河東街為軸線向周邊延伸。2006年，古城區(qū)在市政府的支持下，周遭房屋外立面以舊翻新，現(xiàn)已呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，常熟市市中心的整體形象有很大的改變，這是常熟古城區(qū)保護的成果。古城區(qū)是城市中心、商業(yè)中心，且又是重點保護區(qū)域，因此古城區(qū)的地價貴，可開發(fā)量少，開發(fā)成本高，開發(fā)住宅類產(chǎn)品的風險大，而目前在古城區(qū)基本上都是商業(yè)類產(chǎn)品的開發(fā)，剛好符合商業(yè)中心的條件。目前在售樓盤于古城區(qū)內(nèi)的很少，主要是在分布古城區(qū)周遭。周遭樓盤受古城區(qū)及市中心的商脈輻射，人氣較旺。其中代表樓盤有城市之光，藍天家園均在熱銷中。

古城區(qū)板塊項目市調(diào)資料匯總案名城市之光藍天家園琴川家園地址海虞南路與阜湖路交匯處海虞南路環(huán)城南路以北、鐘樓灣以東、琴川河以西開發(fā)商蘇州信泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常熟華夏房地產(chǎn)有限公司江蘇中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃自銷香港龍景象自銷基地面積56977㎡46247㎡21932㎡總建筑面積194712㎡152306㎡19318㎡建筑類型高層、商業(yè)高層獨棟，雙拼，聯(lián)排別墅建筑樓層28F32F3F規(guī)劃戶數(shù)400戶（一期）108戶（二期）1000戶64戶銷售率98％（一期）一期售完，二期未售58%主力面積一期140㎡二期168㎡二期預(yù)150㎡聯(lián)排210㎡主力房型3-2-23-2-23-2-2主力總價100萬元90萬元180萬元得房率80%70%100%公開日期2006年7月（一期）2007年9月（二期）2007年12月（二期）2005年6月交房日期2007年底(一期）2008年（二期）2008年現(xiàn)房價格范圍5000－6000元/㎡5800－6200元/㎡一房一價平均單價一期5500元/㎡二期6000元/㎡預(yù)計6000元/㎡一房一價綠化率25%50%35%銀行貸款一次性、貸款一次性、貸款一次性、貸款車位價格未售————物業(yè)費用1.3元/㎡/月1.2元/㎡/月1.2元/㎡/月工程進度外立面已出框架已出現(xiàn)房銷售優(yōu)惠一期交付，二期封頂，按揭99折，一次性在97折基礎(chǔ)上打99折暫無暫無古城區(qū)周遭板塊在售的城市之光、藍天家園，一期均已售完，二期基本集中在2007年8月后公開發(fā)售，產(chǎn)品類型基本以高層為主，主力面積在145㎡，主力房型為3室2廳2衛(wèi)，價格范圍在5200－6200元/㎡之間，高層平均單價在5500元/㎡。琴川家園位于古城區(qū)內(nèi)，別墅產(chǎn)品價格雖較其他區(qū)域的底，但樓間距小，周邊環(huán)境較為壓抑，吸引不起購房者的購房欲望，且沒有進行有效的營銷，造成目前的銷售不理想。因古城區(qū)地段不是常熟市民的主要居住區(qū)域，所以本市客戶接受度不是很高，購買這些樓盤的外地客戶較多。（二）招商城板塊招商城板塊是以招商城為中心向周邊輻射的區(qū)域，招商城已形成人流、物流相對集中，區(qū)域功能為服飾批發(fā)、零售，及對外招商引資，是外地人密集區(qū)。招商城周邊的治安差、交通差、衛(wèi)生差及噪音等不良因素，使常熟市民基本不會考慮在招商城周邊購房。招商城板塊代表樓盤有佳和水岸。案名佳和水岸地址琴湖路15號開發(fā)商江蘇佳和置業(yè)有限公司營銷企劃自銷基地面積60280㎡總建筑面積132000㎡建筑類型小高層、高層建筑樓層11F，25F規(guī)劃戶數(shù)760戶（二期）銷售率70%主力面積120㎡主力房型3-2-2主力總價63萬元得房率76%公開日期2007年8月交房日期2009年6月價格范圍5200－5300元/㎡平均單價5200元/㎡綠化率43%銀行貸款一次性、貸款車位價格8－12萬元物業(yè)費用1.4元/㎡/月工程進度框架已出銷售優(yōu)惠一次性98折，貸款50％99折 佳和水岸二期760戶，已完成銷售的70%，主力戶型三室二廳二衛(wèi)，主力面積120㎡左右，均價5200元/㎡，主力總價在63萬元左右，在招商城周邊的購房者，以在常熟做生意的外地人居多，主要購房動機是圖便利。

（三）新市區(qū)板塊新市區(qū)板塊主要是在城東北與北面方向，北三環(huán)以內(nèi)，東三環(huán)與昭文路及虞山東面的圍合，是現(xiàn)階段新的現(xiàn)代化新城市中心區(qū)。以海虞北路為基準，楓林路為交界，是常熟市區(qū)的一個重點居住區(qū)域，區(qū)域功能為城市的居住中心。海虞南北路轉(zhuǎn)珠江路接新的中心區(qū)為生活發(fā)展軸，目前周邊商業(yè)配套一般，經(jīng)營狀況一般。海虞北路西側(cè)代表樓盤有華府世家、環(huán)島凱爾頓、常福名苑、明日星城、澤景園，其中澤景園為別墅項目，已是尾盤。海虞北路東側(cè)代表樓盤有聽楓園、海上一品、裕坤國貿(mào)廣場、潤星家園、常熟世貿(mào)、香格麗花園。

區(qū)域內(nèi)核心競爭樓盤匯總1：案名華府世家明日楓林環(huán)島凱爾頓地址海虞北路5號李閘路68號金沙江路開發(fā)商常熟九泰宏業(yè)置業(yè)有限公司蘇州潤禾房地產(chǎn)有限公司蘇州市宇龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃上海EOR整合營銷上海新聯(lián)康自銷基地面積1.26萬㎡44637㎡3.5萬㎡總建筑面積7.98萬㎡（商業(yè)1.74萬)㎡81893㎡3萬㎡建筑類型高層、商業(yè)小高層、高層高層、商業(yè)建筑樓層32F11F，18F，28F28F規(guī)劃戶數(shù)476戶500戶一期140戶銷售率70%98%一期58%主力面積130㎡140㎡120-300㎡主力房型3-2-23-2-23-2-1主力總價67.5萬74萬元63-159萬得房率76%78%78%公開日期2006年10月2004年3月2005年10月交房日期2008年6月現(xiàn)房2007年12月（一期）價格范圍4800－6200元/㎡5100－5600元/㎡5100-5500元/㎡平均單價5400元/㎡5300元/㎡5300元/㎡（?。?.4萬元/㎡（商）綠化率/55%30%銀行貸款一次性、貸款一次性、貸款一次性99折、貸款車位價格8－10萬元9萬地下車位8-10萬物業(yè)費用1.3元/㎡/月1.2元/㎡/月1.5元/㎡/月工程進度出外立面現(xiàn)房高層即將封項銷售優(yōu)惠暫無暫無暫無

區(qū)域內(nèi)核心競爭樓盤匯總2：案名聽楓園常熟世貿(mào)香格麗花園地址楓林路衡山路路口珠江東路99號常熟市楓林路17號開發(fā)商常熟永太田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世貿(mào)房地產(chǎn)常熟市家盈置業(yè)有限公司營銷企劃上海新聯(lián)康自銷合富輝煌房地產(chǎn)基地面積約3萬㎡1039畝一期13.5萬㎡6.3萬㎡總建筑面積4萬㎡170萬㎡一期20萬㎡8.6萬㎡建筑類型普通住宅花園洋房、高層、商業(yè)別墅,花園洋房,高層.商業(yè)建筑樓層6F＋14F,18F,28F,32F4F,5F,6F,9F,11F規(guī)劃戶數(shù)492戶1130戶（一期）580戶銷售率一二期售完三期11月開盤90%一期70％二期60％主力面積90㎡,128㎡140㎡140㎡主力房型2-2-1,3-2-23-2-23-2-2主力總價60萬元左右80萬元68萬元（公寓）98萬元（花）250萬元（別）得房率90%78%80%公開日期2007年5月一期05年10月當期07年10月一期05年底二期06年5月交房日期2008年12月2008年10月（當期）2008年6月價格范圍(元/㎡)4700-5400（一、二期）預(yù)計三期5100－56005100－7100（當期景觀房）6100－6800（花）4800－6300（高）平均單價(元/㎡)預(yù)計三期53005700（當期景觀房）預(yù)計下期5500（普通公寓）6400（花）5000（高）綠化率55%45%45%銀行貸款一次性、貸款一次性、貸款一次性、貸款車位價格8－12萬元9萬元（地下車位）車位9萬元車庫12萬元物業(yè)費用0.6元/㎡/月1.5元/㎡/月1元/㎡/月（花）1.2元/㎡/月（別,高）工程進度框架已出出外立面現(xiàn)房銷售優(yōu)惠暫無暫無一次性,貸款統(tǒng)一99折優(yōu)惠上述競爭樓盤在地段上與本案都相當接近，屬直接競爭對象，該區(qū)域是常熟未來重點居住區(qū)，目前市政配套都位于此區(qū)域，樓盤的售價處于常熟市場中上水平，目前區(qū)域內(nèi)的住宅供應(yīng)以高層為主，均價都在5000元/㎡以上。目前明日楓林銷售已基本結(jié)束，香格麗花園與華府世家銷售都已接近70%，聽楓園一二期已經(jīng)售罄，后期還有100多套房源推出。常熟世貿(mào)前期銷售已基本結(jié)束，后期將會有大批量的房源推出，由于品牌及品質(zhì)的因素，均價已經(jīng)攀升至5500元/㎡。環(huán)島凱爾頓由于產(chǎn)品面積過大，總價較高及企劃營銷等因素，導(dǎo)至銷售情況不太理想。

區(qū)域內(nèi)其他競爭樓盤匯總1：案名常福名苑明日星城澤景園地址珠江路358號嫩江路綠山路口虞山北路61號開發(fā)商常熟市盛勤置業(yè)發(fā)展有限公司蘇州潤禾房地產(chǎn)有限公司常熟市新源房地產(chǎn)有限責任公司營銷企劃自銷上海新聯(lián)康自銷基地面積5.1萬㎡40萬㎡3.9萬㎡總建筑面積9.2萬㎡72萬㎡1.5萬㎡建筑類型多層、小高層高層別墅建筑樓層6f＋1，18F34（五期）二層規(guī)劃戶數(shù)690戶1000戶（五期）47戶銷售率一期售完二期10月開盤10月開盤92%主力面積130㎡127㎡330㎡主力房型3-2-23-2-2獨棟主力總價60萬55萬690萬得房率78%78%100%公開日期2005年11月2007年10月（五期）2006年11月交房日期2007年12月2009年12月（五期）已是現(xiàn)房價格范圍4100－4500元/㎡4100－4900元/㎡20000－22000元/㎡平均單價4300元/㎡4300元/㎡21000元/㎡綠化率55%60%50%銀行貸款一次性、貸款一次性、貸款一次性、貸款60％車位價格地下車位9萬元5－6萬元——物業(yè)費用1元/㎡/月1.1元/㎡/月1.2元/㎡/月工程進度出外立面框架已出現(xiàn)房銷售優(yōu)惠暫無開盤當天購買即送車位暫無

區(qū)域內(nèi)其他競爭樓盤匯總2：案名海上一品裕坤國貿(mào)廣場潤欣家園地址勤豐路88號常熟市海虞北路體育館旁新世紀大道東,黃河路南開發(fā)商蘇州弘晟房地產(chǎn)有限公司裕坤置業(yè)常熟市新源房地產(chǎn)有限責任公司營銷企劃上海申量行房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司自銷自銷基地面積5.5萬㎡1.47萬36.8萬㎡總建筑面積6.2萬㎡8.38萬56萬㎡建筑類型別墅、高層高層,精裝酒店公寓別墅、高層建筑樓層3層（別墅）29-32f連排,獨棟,高層（18F,34F）規(guī)劃戶數(shù)134戶（別墅）296戶(A幢104戶,B幢192戶,C幢為喜來登酒店)當期約1000戶銷售率16%B幢售罄,A幢約50%一二期售完，三期9月開盤主力面積220㎡140㎡別墅240㎡,高層140㎡主力房型連排別墅3-2-23-2-2主力總價150萬元105萬高層60萬元別墅500萬元得房率95%——70％（高層）公開日期2006年8月B幢06年12月,A幢07年4月2003年底交房日期2007年12月（別墅）2007年底2007年底價格范圍(元/㎡)6300－68006500－85004100－4500平均單價(元/㎡)660075004300綠化率35%15%55%銀行貸款一次性、貸款一次性、貸款一次性、貸款（別墅50％）車位價格——租400-500元/個.月地上4萬元地下8萬元物業(yè)費用1.2元/㎡/月1.8元/㎡.月1.3元/㎡/月工程進度出外立面出外立面出外立面銷售優(yōu)惠暫無暫無開盤當天優(yōu)惠100元/㎡上述樓盤都位于新城區(qū)，但地段沒有市政府區(qū)域核心，地理位置相對較偏，大都分布在板塊的四周。由于地段差異，促使開發(fā)商在產(chǎn)品上尋求突破，使上述樓盤產(chǎn)品類型較為豐富，房源供應(yīng)還是以普通住宅為主，價格相對較低，但也不乏出現(xiàn)別墅和酒店公寓等高端產(chǎn)品。年初板塊均價在4000左右，目前均價已經(jīng)接近4500元/㎡，從目前的市場行情推算，板塊內(nèi)價格還有上升的空間。各樓盤主力房型均為三室兩房兩廳，主力面積基本都在130㎡左右。上述樓盤銷售情況都良好，澤景園已是尾盤銷售；潤欣花園也已全部推出，三期銷售達70%；裕坤國貿(mào)廣場B幢售罄，A幢約50%；明日星辰第五園、海上一品及常福名苑為后期市場主要房源供給樓盤；其中因產(chǎn)品、價格及周邊環(huán)境等因素使海上一品的去化速度較慢。

（四）文化片區(qū)板塊常滸河與青墩塘河之間的三角地帶，東至三環(huán)路所圍成的地段為規(guī)劃中的文化片區(qū)，區(qū)域功能為未來的常熟的行政中心，文體中心，科教中心，是城市發(fā)展規(guī)劃中的重點對象?，F(xiàn)階段文化片區(qū)內(nèi)沒有新的住宅樓盤出現(xiàn)，但是隨著周邊規(guī)劃的進一步實施，該區(qū)域的遠景還是比較看好的。目前土地市場掛牌拍賣的2007A-G040地塊，隸屬文化片區(qū)板塊，主要用于住宅類房產(chǎn)品的開發(fā)，面積近60萬㎡，本地塊的拍賣，是開發(fā)文化片區(qū)板塊的開始。（五）虞山風景區(qū)板塊虞山風景區(qū)是國家太湖風景名勝區(qū)的重要景區(qū)之一，山高海拔261米,綿亙9公里,區(qū)域功能為常熟的旅游中心，主要地塊用于旅游商業(yè)的開發(fā)。所建樓盤主要分布是在虞山風景區(qū)的周邊，主要是別墅等高端產(chǎn)品的開發(fā)。（六）板塊綜述總體來說，常熟作為三線城市，購房自住消費比例較高，投資型房產(chǎn)也較多；城市的投資環(huán)境好、發(fā)展?jié)摿Υ螅恢笔艿酵獾亻_發(fā)商的青睞；近幾年巨量的土地入市，后期將帶來大量房產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)品的體量會劇增，房地產(chǎn)市場將面臨著后期消化的問題；各板塊所針對的客戶群體較為明確，競爭也較為激烈，其中項目所在新城區(qū)板塊內(nèi)的競爭最為火熱，市場供應(yīng)較為充裕，項目后期開發(fā)銷售的競爭也會很激烈；目前常熟常駐居民的生活習慣已成為“投南住北”，新城區(qū)板塊為常熟新的現(xiàn)代化城市中心，漸漸呈現(xiàn)繁榮景象，區(qū)域內(nèi)的樓盤較為集中、體量也較大，后期可持續(xù)供應(yīng)量充足，部分樓盤均價已經(jīng)超過5000元/平方米；文化片區(qū)板塊是日后城市主要功能區(qū)域之一，規(guī)劃為文化體育中心，是近期開發(fā)的重點之一，區(qū)域現(xiàn)已有一塊近60萬㎡的地塊掛牌出讓。招商城板塊主要針對是外地常駐人士，區(qū)域內(nèi)的樓盤較少，產(chǎn)品以小高層與高層為主；古城區(qū)內(nèi)已經(jīng)沒有新的樓盤，只有依靠于古城區(qū)而開發(fā)的樓盤，后期推出的體量不少，也以小高層與高層為主；虞山美景區(qū)則以旅游產(chǎn)品及商端產(chǎn)品為主。

三、居民購買力分析（數(shù)據(jù)來源于常熟統(tǒng)計局）（數(shù)據(jù)來源于常熟統(tǒng)計局）2006年，常熟市城市居民人均可支配收入為19308.4元，人均消費性支出為14439.64元，其中居住類人均支出為2025.83元，占總支出的17%，位于消費行列的第二位。在區(qū)域概況中，我們分析了常熟市城鄉(xiāng)居民收入都在平穩(wěn)上升，基本保持在10%左右，隨著居民各項收入的提高，居民儲蓄額也不斷的上升，各種消費能力也相應(yīng)提高。近年來常熟家庭收入穩(wěn)步提高，收入來源也多元化。主要的收入有工薪收入、創(chuàng)業(yè)收入、轉(zhuǎn)移性收入及財產(chǎn)收入。其中07年上半年城市居民人均工薪收入7735.34元，同比增長9.1%，占人均家庭總收入的66.5%；城市居民人均經(jīng)營凈收入1479.85元，增長62.9%，占人均家庭總收入的比重為12.7%，城市居民人均財產(chǎn)性收入為372.47元。上半年常熟城市居民人均居住消費為948.06元，比去年同期增長86.6%。常熟城區(qū)人口65.26萬人，外地人口05年末達到了62.28萬人，人口城市化率為62.3%，已經(jīng)有七成以上的常熟市民認可常熟已經(jīng)全面達到小康生活水平。常熟居民的消費水平較高，品牌消費意識很強，主張個性，消費結(jié)構(gòu)多元化，娛樂休閑方面的消費意識較強。居民在購房時，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求較高。在房地產(chǎn)消費群體結(jié)構(gòu)中，我們分析了目前房地產(chǎn)市場本市人士購房為主角，但隨著常熟投資環(huán)境及生活配套的成熟，外地人士在常熟定居的意向漸濃，后期外地人士在常熟購房的比重會加重。且隨著城市規(guī)?；臄U大，農(nóng)民向城市的集中，人口城市化率的提高，也將成為常熟購房的主導(dǎo)消費群體。

第三部分競爭市場分析一、供應(yīng)去化分析案名公開日期供應(yīng)套數(shù)（套）去化套數(shù)（套）剩余套數(shù)（套）銷售率明日楓林（尾盤）04年3月5004901098％環(huán)島凱爾頓05年10月170997158%華府世家06年10月476334142