目的建立xx物業(yè)統(tǒng)一的管理標準，進一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務體系。范圍本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司。職責集團物業(yè)管理部負責本文件的編寫、修改、發(fā)布；并在VPS活動中作為評比依據(jù)開始運用。各地物業(yè)公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。方法和過程控制(W08181《xx物業(yè)管理標準環(huán)境管理類(W08182(W08183、(W08184。本標準是其系列標準的一部分。xx物業(yè)管理標準設備管理類人員素質(zhì)身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌。設備房管理基本要求設備房門上有相應設備房標識。設備房內(nèi)地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無雜物；備現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整。配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。設備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標示正常，無“跑、冒、滴、洞”現(xiàn)象，責任人明確。所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。供配電設備房應在顯眼位置設立“嚴禁合閘”等移動標識的統(tǒng)一掛放點。房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量應滿足以下標準：滅火器滅火級別1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2滅火級別2B3B4B10B干粉滅火級別1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保護面積嚴重危險級5×8B5×8B5×8B5×8B10×5A5×8B中危險級7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B15×5A7.5×4B輕危險級10×1B10×1B10×1B10×1B20×3A10×1B20×3A10×1B10×1B20×3A10×1B7.5X4B補充說明：7.5X4B保護面積一欄中 為不能選用。護積欄中 可用護積為7.×430m現(xiàn)面除以30為火個數(shù)。7.5X4B保護面積一欄中 為可選用，但由于經(jīng)濟原因，不建議選用。7.5X4B30%。30%50%；設有滅火系統(tǒng)、消防栓的70%。25只。滅火器設置明顯便于拿取，并有明顯標識。嚴重危險級：功能復雜、用電用火多、設備貴重、火災危險性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災損失的場所；中危險級：用電用火較多、火災危險性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險級：用電用火較少、火災危險性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。GBJ140—90)要求。設備房門應有“機房重地，非請勿進”CI手冊的要求。重要設備房內(nèi)(如監(jiān)控中心，電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房)4080%(熱力站、鍋爐房參照相應設備技術標準要求)參觀來訪人員需進設備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進入。無人值守的設備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。設備表面無積塵、無油污，應急照明燈能在停電事故下至少工作半小時。設備房排水通暢。具有防鼠措施。專用工具、安全用品應放置在指定位置。應制訂維修工具的管理維護辦法，并確實落實，電動工具應定期檢修。對維修工具應有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。資料管理新建物業(yè)接管驗收應提交資料。產(chǎn)權資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術資料：地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄；；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝上試壓報告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報告；原有房屋接管驗收應驗交的資料。產(chǎn)權資料：房屋所有權證；上地使用權證；有關司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設備及其固定附著物清冊。技術資料：房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設備技術資料。供配電系統(tǒng)管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。4歐姆。變壓器出口線電壓：380V±5%220V±5%范圍作為標準。干式變壓器溫度：110度繼電保護報警；155度繼電保護延時跳閘；70度變壓器自動吹風散熱裝置動作。油浸式變壓器溫度：105度繼電保護延時跳閘；90度繼電保護報警。以上報警溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應按照此規(guī)定要求動作，設備規(guī)格無明確要求的應按照上述要求動作。發(fā)展商未配相關裝置的應具有其他有效防護措施。電容補償柜管理功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。補償控制手動、自動切換有效。0.5兆歐。功率因數(shù)：不小于0.9高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工人應能識別各種掉牌信號性質(zhì)。蓄電池：傑中倍率堿性蓄電池浮充使用時，及時補充電解液。蓄電池不應發(fā)生如下現(xiàn)象：電解液過少，露出部分極板。蓄電池外部短路。電池電壓不正常。電極板膨脹，氣塞孔堵塞。電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)。爬堿嚴重。酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘(特殊困難不超過15分鐘，發(fā)電機必須能夠啟動運行，并至少能連4小時。發(fā)電機設備：內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄洞。80%24小時的儲備量油。冷水箱水量保持在容80%以上。四濾應按體系文件要求及時更換。2個月輪流切換使用。備有符合要求的切換開關裝置。(5)24V左右。柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。20分鐘。發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施。給排水設備設施(正常機密封泄洞應小于310滴／分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標范圍內(nèi)。設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴洞。止回閥動作靈敏可靠。限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案。高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗。排水設施污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無洞水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。下水管道、水溝、污水池、地洞無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動。管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。消防設備設施系統(tǒng)消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設有報警記錄。消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄洞。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄洞。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關、水壓力開關動作準確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常。消防水(或按消防要求執(zhí)行)。噴淋頭：無泄洞，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄。消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設施功能完備無損壞。卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確。消防監(jiān)控中心：錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，專人負責保管。音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標識清楚。監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。監(jiān)控的控制設備運行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關、插頭、指示燈無缺損。管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。電梯系統(tǒng)電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。電梯運行穩(wěn)定，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好。電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。7mm以內(nèi)。毫米。制動器線圈溫升應不超過相應電梯溫度要求范圍。80分鐘7585度。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。1mm。限速器：限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性。5牛頓。電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，200—300牛頓范圍內(nèi)。5—8257毫米。層門外面不允許能用手把門袚開。門扇下端距地砍應為5—8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。7毫米。轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水。設備無灰塵。轎廂導軌導靴。導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應保持最低要求油位以上。1毫米。間隙應均勻。導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕。緩沖器10度以下。油面高度應保持在最低油位以上。緩沖器所有螺栓應緊固無泄洞，無銹蝕。90秒。安全鉗傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂悝基潤滑脂。其動作應靈敏可靠。4毫米左右。鋼絲繩轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應當張力均勻。32根。1216根。90%。補償裝置補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應完好無折斷，無嚴重磨損。電梯電氣部分：40.50.25兆歐。盤車、救人設施置于機房明顯位置。平層標志明顯。10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應具有相應的資質(zhì)證明，電梯的設備責任人每季度至少須向本部門負責人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。電梯轎廂內(nèi)各種設施完好，清潔衛(wèi)生。無手印、污跡、各類標識齊全。運行無異常聲響。0—40度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無灰塵。管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。采暖及空調(diào)系統(tǒng)采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，16攝氏度。燃油鍋爐要求：鍋爐的進水必須經(jīng)過水處理，并對進水質(zhì)量定期進行檢測。0—20毫米水柱微負壓狀態(tài)。95%—98%。第一次自動點火不成功要查明原因，第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風延時。3—5MM。1030(AR)鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無洞油洞水、無銹蝕，螺栓緊固。溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可靠。8.3熱力換熱站供暖：8.3.10.5。8.3.2..設備應根據(jù)1—3年)設備若長期不使用時應將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸。使用時在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應換熱器兩側(cè)同時逐漸增加壓力。3滴/分。管道泵每次大修期間進行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。5%，排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚，無泄洞無修蝕。對鍋爐供暖時，膨脹水箱應保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對市網(wǎng)供熱時，為防止水擊，開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥，先將凝結(jié)水排凈，待排出全是蒸汽為止?？照{(diào)補水裝置：高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應無泄洞外面無修蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應靈敏可靠。采用閉式定壓補水，應按設計要求每兩小時查一下電接點壓力表壓力指針應在區(qū)間范圍。補水箱有一定水位，補水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設定準確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳0.05兆帕。循環(huán)水系統(tǒng)：0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄洞、開關靈活。電加熱采暖：0.5兆歐。電熱膜、空氣開關、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味。空氣開關過負荷保護、短路保護靈敏可靠。冷空調(diào)系統(tǒng)：65冷卻塔設備：電機、風扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風量達到設備要求。減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內(nèi)。潤滑油應不含渣、不變色、粘度良好。風機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震動。布水器出水角度一致，水量均勻，運轉(zhuǎn)靈活。冷卻水、冷水系統(tǒng)：冷卻水水流開關、冷凍水水流開關(或其他類型傳感器)應穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配。冷水機組設備：離心式冷水機組(制冷劑：R22)潤滑油位應保持在油標上下限中間，平時保持60度溫度。壓縮機運行43103—207KPA壓力。冷凝器壓力范圍：690—1450KPA相應溫度范圍：15度—41度。蒸發(fā)器壓力范圍：410—550KPA，相應制冷劑溫度范圍：1度—8度。螺桿式冷水機組(制冷劑：134A)開機前冷凝器進水溫度不得低于15度，運行時冷卻水進水溫度范圍20度—42度。出水溫度范圍25度—45度。電氣部分應保持干噪防止電路板等設備絕緣損壞。機組應保持清潔完整，無銹蝕、無泄洞，螺栓緊固。電機：70度。正常狀態(tài)下外殼溫度：30度—5080度。電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。電機風扇冷卻效果明顯。電機運行時不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。(5%%0.5兆歐。水泵潤滑油位在油標內(nèi)。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無泄洞。泵軸轉(zhuǎn)動輕快無刮碰。管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。檢測儀器儀表及安全設施弱電設備設施可視對講系統(tǒng)：室外機、室內(nèi)機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊。門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設施衛(wèi)生清潔完整。電話系統(tǒng)、有線電視：主交換箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無損壞。管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。附屬、配套設施10外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?？照{(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。建筑年限在三年以上、本體結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)老化跡象、未吊頂?shù)奶旎?、檐等物業(yè)和高層墻體，應建立定期檢查制度，對空、鼓、裂等腐損處及時修繕，嚴格落實行業(yè)相關規(guī)定。屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計；每年春季開凍后，應對屋面進行一次清掃。無違輩亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象。無擅自改變房屋用途，小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標志，小區(qū)入口處和主要路口公共地方有引路標識圖。健全娛樂設施安全責任制度等各項規(guī)輩制度，配備相應的操作、維修、管理人員，建立緊急救護制度。各種娛樂設施轉(zhuǎn)動部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角。兒童活動場所和娛樂設施無安全隱患，油漆無脫落，環(huán)境清潔，色彩活躍，物品整齊。操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設施損壞的娛樂設施，應設置使用說明。管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。遺留工程管理項目有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄。入伙半年內(nèi)，對重大遺