煙臺(tái)上海灘花園規(guī)劃設(shè)計(jì)PlanningandDesignforShangHaiTanggardenofYanTai總平面經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二號(hào)地塊G區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)日景鳥(niǎo)瞰沿觀(guān)海路透視一、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位核心問(wèn)題審視項(xiàng)目二號(hào)地塊已經(jīng)得到市場(chǎng)認(rèn)可，但產(chǎn)品附加值還有可提升的空間項(xiàng)目一號(hào)地塊是二號(hào)地塊的延續(xù)和提升，資源更優(yōu)越、社區(qū)配套更完善。vs一號(hào)地塊如何利用良好的資源，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，獲得更高利潤(rùn)二號(hào)地塊已開(kāi)售樓層：12F/18F/24F均價(jià)：由4000上漲到5200，價(jià)格穩(wěn)定一號(hào)地塊資源優(yōu)越：學(xué)校配套商業(yè)配套河資源?可建設(shè)用地少導(dǎo)致容積率較高超高層引起建設(shè)成本大幅上升vs可建設(shè)用地33.91公頃建筑面積：103.8萬(wàn)平方米實(shí)際容積率約為3建筑以高層為主，將出現(xiàn)部分超高層建筑。建筑高度超過(guò)100米時(shí)，對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，帶來(lái)成本增加約15%～25%。如何規(guī)劃、開(kāi)發(fā)高層住宅社區(qū)，通過(guò)哪些途徑提升產(chǎn)品的附加值，從而打造生態(tài)、舒適、高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境，并帶來(lái)更多的溢價(jià)空間?建安成本3500元/㎡核心問(wèn)題審視核心價(jià)值挖掘中心區(qū)位處于商務(wù)中心、行政中心、人文中心的中央，區(qū)位條件優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿Υ笊虅?wù)中心：規(guī)劃中的煙臺(tái)東部中央商務(wù)區(qū)位于迎春大街兩側(cè)，集中大量的商務(wù)和商貿(mào)設(shè)施，人流、財(cái)流效應(yīng)明顯行政中心：基地北面即為煙臺(tái)市政府新址，將帶來(lái)大量的高端潛在客戶(hù)人文中心：基地東側(cè)集中了煙臺(tái)大學(xué)、中國(guó)農(nóng)大、國(guó)際博覽中心、體育公園等人文設(shè)施交通便利項(xiàng)目所在的觀(guān)海路直接煙臺(tái)老城區(qū)和本案，并串聯(lián)煙臺(tái)濱海旅游資源核心價(jià)值挖掘景觀(guān)資源項(xiàng)目獨(dú)攬了“無(wú)與倫比”的山景、海景、河景以及人文景觀(guān)交替輝映的景觀(guān)資源海景：東臨黃海，一個(gè)街區(qū)之隔山景：西北面靠近鳳凰山和市內(nèi)最高的岱王山河景：逛蕩河從社區(qū)流過(guò)核心價(jià)值挖掘是否建超高層，以及超高層建多少問(wèn)題，與銷(xiāo)售均價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的比值密切相關(guān)按S比值大小可以將樓盤(pán)分為兩種模式，大于2.0的樓盤(pán)屬于價(jià)值主體模式；S比小于2.0的樓盤(pán)歸類(lèi)形象主導(dǎo)模式。價(jià)值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導(dǎo)模式以金域藍(lán)灣系列代表。1.01.52.02.53.0123456789S比=銷(xiāo)售均價(jià)/開(kāi)發(fā)成本S比樓盤(pán)S比價(jià)值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價(jià)值主體模式形象主導(dǎo)模式樓盤(pán)S比形象主導(dǎo)深圳金域藍(lán)灣2珠海金域藍(lán)灣1.7成都金域藍(lán)灣1.74福州金域藍(lán)灣1.2成都外灘1.15789106開(kāi)發(fā)模式選擇按S比（S比=銷(xiāo)售均價(jià)/開(kāi)發(fā)成本）大小可將高層社區(qū)開(kāi)發(fā)分為兩種模式，大于2屬于價(jià)值主體模式；S比小于2歸類(lèi)形象主導(dǎo)模式形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價(jià)值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線(xiàn)資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目一線(xiàn)強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn)定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶(hù)超高層占80%～90%、一梯兩戶(hù)為主園林綠化率約30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴(lài)度政府支持依賴(lài)度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力表：形象主導(dǎo)模式及價(jià)值主體模式適應(yīng)性KPI條件研究本項(xiàng)目S比小于2，資源屬性與形象主導(dǎo)模式的KPI較符合，因此本項(xiàng)目適合采用形象主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式選擇項(xiàng)目定位發(fā)展定位：濱河高檔生活社區(qū)目標(biāo)客戶(hù)：市政府帶來(lái)的大量公務(wù)人員、新興商務(wù)區(qū)的白領(lǐng)和成功人士規(guī)劃理念：——充分利用核心景觀(guān)資源——打造濱河生活方式，河不僅是社區(qū)的景觀(guān)核心，也是社區(qū)休閑活動(dòng)的場(chǎng)所——豐富的產(chǎn)品和相對(duì)明確的功能分區(qū)——以宜居的生態(tài)景觀(guān)和現(xiàn)代簡(jiǎn)歐的建筑風(fēng)格彰顯項(xiàng)目的高貴品質(zhì)——完善、合理的配套設(shè)施及人性化物業(yè)管理商業(yè)配套區(qū)：服務(wù)于本項(xiàng)目及周邊居民的大型綜合超市教育配套區(qū)：配套中、小學(xué)，幼兒園濱河社區(qū)：圍繞逛蕩河的高端高層居住區(qū)拆遷安置區(qū)：沿學(xué)院西路和觀(guān)海路一側(cè)布置高層住宅，并配適量底商上海灘花園——河岸觀(guān)瀾經(jīng)典住區(qū)二、明確的功能分區(qū)

完善的配套設(shè)施用地條件分析1號(hào)地塊總用地51.91公頃，凈用地為30.16公頃（不含中學(xué)），內(nèi)含2.81公頃小學(xué)用地，住宅凈用地為27.35公頃，其中約9公頃為安置房用地。沿觀(guān)海路是本項(xiàng)目重要的形象展示界面，可著重塑造公共化的城市形象界面。沿金灘南路、雙河?xùn)|路及學(xué)院西路適宜塑造親切宜人的社區(qū)生活界面。逛蕩河兩側(cè)適宜塑造生態(tài)化河道景觀(guān)界面。用地條件分析功能布局分析1號(hào)地塊結(jié)合2號(hào)地塊G區(qū)綜合考慮功能布局，將一號(hào)地塊的中小學(xué)用地在保持總用地不變的情況下，適當(dāng)轉(zhuǎn)入2號(hào)地塊G區(qū)。可置換出一部分居住用地，使逛蕩河?xùn)|岸住宅布局更加靈活。安置房用地置于基地東南角，商品房用地沿逛蕩河兩岸布局，可最大化利用濱河景觀(guān)資源。觀(guān)海路作為進(jìn)入煙臺(tái)市區(qū)的東門(mén)戶(hù)，具有重要的形象展示作用，設(shè)計(jì)沿觀(guān)海路兩端布置大型公共配套用地，提升項(xiàng)目的城市形象。配套設(shè)施分布設(shè)計(jì)在北部及東南角形成兩個(gè)集中布置的商業(yè)中心，沿觀(guān)海路、雙河?xùn)|路設(shè)置線(xiàn)狀的配套商業(yè)，通過(guò)這種點(diǎn)、線(xiàn)、面相結(jié)合的方式，形成一定氛圍，以烘托樓盤(pán)品質(zhì)，提升樓盤(pán)檔次。并結(jié)合2號(hào)地塊G區(qū)設(shè)置36班中學(xué)一所，40班小學(xué)一所。三所幼兒園布置在金灘南路、雙河?xùn)|路、學(xué)院西路三個(gè)社區(qū)主要入口處，方便接送。會(huì)所設(shè)置在G區(qū)南側(cè)，滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)戶(hù)主日常生活需要。

三、成熟答的道路交彈通嶄組織模式基地交通雪條件分析基地東飲側(cè)觀(guān)海筑路是城值市主干續(xù)道，不限適宜布葉置機(jī)動(dòng)識(shí)車(chē)開(kāi)口銹。金灘文南路、庸雙河?xùn)|寒路、學(xué)瀉院西路笨都可為織居民出讀行合理假的開(kāi)口稿道路。三灘項(xiàng)者目2號(hào)地塊在砌金灘南路怖上已有兩返個(gè)開(kāi)口。辱設(shè)計(jì)中可柜考慮對(duì)接陶，以此體現(xiàn)1、2號(hào)地塊牙的有機(jī)鼓整體性。車(chē)行系統(tǒng)希分析道路設(shè)計(jì)嶼考慮與周岸邊城市道詢(xún)路及已開(kāi)瞎發(fā)建設(shè)2號(hào)地塊道灰路交通的斃銜接。拆遷安壁置區(qū)、眾商品房亦住宅區(qū)堂獨(dú)立的句道路開(kāi)帳口設(shè)計(jì)歡，便于懶分開(kāi)管匠理。商品房棉住宅區(qū)柱的大量削交通在科上下班營(yíng)高峰時(shí)匯段可通蕩過(guò)沿金賺灘南路食和雙河聽(tīng)東路兩駐個(gè)主要俗入口及下一個(gè)次傳要入口陜進(jìn)行合鄙理分流言，并在溫出入口塵附近入贏地下車(chē)鉆庫(kù)，在區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)皺適當(dāng)?shù)娜四孳?chē)分流。中小學(xué)石設(shè)置獨(dú)測(cè)立的出粗入口，望避免了濫流線(xiàn)的撫穿插。步行系優(yōu)統(tǒng)分析設(shè)計(jì)以鋪步行系迅統(tǒng)的可達(dá)性斷、連續(xù)落性、便裹利性為目標(biāo)坦，綜合紐奉考慮濱駛河、沿摔街商業(yè)野、住宅蓬區(qū)主要切出入口旗，內(nèi)部健組團(tuán)景援觀(guān)等的概行為聯(lián)柄系，有毀機(jī)組織滿(mǎn)步行交霜通系統(tǒng)糖，營(yíng)造跌豐富的涉步行環(huán)歲境。停車(chē)系法統(tǒng)分析按煙臺(tái)市渾規(guī)范1：1.5配置，隙共有1401副5個(gè)停車(chē)惠位，其倒中地下茄有126維00個(gè)停車(chē)位桌，按35平米/輛計(jì)算，你共計(jì)44萬(wàn)平米。仙本項(xiàng)目實(shí)魯際可開(kāi)挖跪用地為22萬(wàn)平米喪，可采僚用機(jī)械孫停車(chē)形綿式與二注層停車(chē)沈相結(jié)合志，同時(shí)監(jiān)局部停納車(chē)可采遵用有自迅然通風(fēng)桌采光的新設(shè)計(jì)。四、高盾品質(zhì)生踩態(tài)景觀(guān)塑扮造景觀(guān)結(jié)構(gòu)東分析南北向的抄逛蕩河是本項(xiàng)目的釀景觀(guān)骨架，串聯(lián)椒起社區(qū)績(jī)內(nèi)的開(kāi)捧敞空間限和組團(tuán)蹦綠地。觀(guān)海路恭側(cè)主要付節(jié)點(diǎn)公峽共建筑耐形象的懶塑造，舒打造了和豐富的花城市景薄觀(guān)界面?zhèn)?。設(shè)計(jì)中點(diǎn)、線(xiàn)恩、面開(kāi)躬放性景坊觀(guān)系統(tǒng)熄有機(jī)結(jié)類(lèi)合，塑造了囑特色鮮明騙的社區(qū)形繪象。景觀(guān)視零線(xiàn)分析住宅布局朗充分考慮條面向逛蕩贊河的良好拌的景觀(guān)朝丙向，為住預(yù)宅提供更許寬闊的景猾觀(guān)視野和御景深。同掉時(shí)利用基帝地暗溝塑搏造的住區(qū)跌綠地景觀(guān)泉，實(shí)現(xiàn)住劑宅的均好閥性。其中商品房住煌宅可以欣侵賞到水系欣景觀(guān)的超蛙過(guò)70%。設(shè)計(jì)中還倦考慮了住箭宅的次要幟景觀(guān)朝向呈，塑造雙潮景觀(guān)朝向砌極佳的純刻景觀(guān)住宅犯產(chǎn)品，提獻(xiàn)升產(chǎn)品的令品質(zhì)。濱水景觀(guān)蓬意向水系景粗觀(guān)是本扭項(xiàng)目最耕大的景珍觀(guān)資源捕，通過(guò)景濱水空孔間人性晝化環(huán)境螞的設(shè)計(jì)斷，為住納區(qū)居民籌提供了冰日常活翅動(dòng)的場(chǎng)塘所。商業(yè)景觀(guān)鄰意向服務(wù)商茫業(yè)設(shè)計(jì)夏成純步掩行空間酷，結(jié)合停四個(gè)主墻要的廣濕場(chǎng)節(jié)點(diǎn)駱，營(yíng)造撤了豐富抱的商業(yè)扭空間景都觀(guān)與氛概圍。組團(tuán)景觀(guān)洞意向—濱海主尾題人工沙灘絞景觀(guān)組團(tuán)景叫觀(guān)意向—濱海主挎題海洋主題叔休閑設(shè)施海洋主皂題兒童堵游樂(lè)設(shè)送施地下車(chē)田庫(kù)景觀(guān)革意向沿街立面沿街立向面沿街立尸面日照分析本項(xiàng)目測(cè)住宅大莖寒日有胞效日照均達(dá)到塌和超過(guò)2小時(shí)。五、住宅督產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑高度役分析項(xiàng)目?jī)羧莺醴e率約為3，以高避層建筑