整合提報：鼎豐嘉業(yè)制作時間：2011.1避暑莊園策劃報告一、市場分析二、項目分析三、項目定位四、產(chǎn)品策劃五、營銷建議研究標準通過對本案用地基礎條件及優(yōu)劣勢的分析，我們認為同類研究案例需要具備以下可比性特征：1、北京河北交界的別墅項目；2、xx同類產(chǎn)品。一、市場分析本案華亞琉森湖莊園君山國際高爾夫別墅海闊·水岸花墅漫山紅墅xx金碧天下研究案例經(jīng)過我司對xx縣周邊相同地塊條件別墅項目的篩選和分析，我司重點實地市調(diào)的項目是：比對項目項目區(qū)域建筑類型建筑風格項目特色銷售均價1、君山國際高爾夫別墅密云別墅北美、法式宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所,景觀居所18000-26000元/平方米

2、華亞琉森湖莊園密云別墅美式宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所,景觀居所17000元/平方米

3、海闊·水岸花墅密云住宅、花墅洋房地中海宜居生態(tài)地產(chǎn),花園洋房,景觀居所13000元/平方米4、漫山紅墅薊縣別墅地中海特色別墅,旅游地產(chǎn)10000-14000元/平方米

5、xx金碧天下薊縣別墅、住宅美式宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所6800-15000元/平方米

6、永定河孔雀城固安花園洋房、別墅南加州低密居所,搜房卡,購房消費券別墅12000元/平方米

開發(fā)商：北京慧誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：密云密溪路33號物業(yè)費用：6.90元/平米·月占地面積：1120000平方米建筑面積:600000平方米總戶數(shù)：94綠化率：45%容積率：0.42銷售價格：均價18000-26000元/平方米

最低：530萬元/套最高：2500萬元/套銷售情況：入住時間：2009-06-15主力戶型：四期北美及法式風格鄉(xiāng)情獨棟別墅剩余50棟，在售戶型面積380-660平方米。1、君山高爾夫別墅高爾夫球場：國際戰(zhàn)略性GOLF球場，大師鉅獻。18洞72桿PGA錦標賽國際標準高爾夫球場。白河活水：噴泉、鮮花點綴島嶼式天然園林景觀，引進白河活水環(huán)繞整個社區(qū)，私家花園：獨棟別墅附送300平米私家花園，豪華會所：18000㎡東南亞水岸會所，名流匯。將“景觀水”與“度假風情”作為設計主軸，集運動、娛樂、餐飲、休閑、生活、商務、醫(yī)療等多種功能于一體。產(chǎn)品點評2、華亞琉森湖莊園

投資商：北京潮云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：密云縣溪翁莊鎮(zhèn)使用年限：70年占地面積:95000平方米

建筑面積:40000平方米容積率：0.38綠化率：58%銷售價格：均價17000元/平方米建筑類別：美式,獨棟主要客群：當?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務員）主力戶型：戶型面積：285-509平米(含地下)

獨棟別墅附送200平米花園開發(fā)商：北京大地海闊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：密云密溪路西側(cè)（白河公園北約200米）使用年限：70年物業(yè)費用：3.50元/平方米·月占地面積：42987平方米綠化率：35％銷售價格：均價13000元/平方米物業(yè)類型：板塔結(jié)合多層主要客群：當?shù)氐娜巳?附近企業(yè)主、政府官員、公務員）銷售情況：開盤時間2010-05主力戶型：面積從136平米到244平米不等，擁有12米超大面寬；另有聯(lián)排花墅，面積為350平米。附：周邊有黑龍?zhí)?、國際滑雪場、高爾夫球場、司馬臺長城等100多處優(yōu)質(zhì)休閑資源，距離密云水庫僅10分鐘車程。小區(qū)有商業(yè)配套3、海闊·水岸花墅項目分析：項目以躍層為主，共297戶。由284套珍品洋房花墅和13套藏品級聯(lián)排花墅組成，交房標準全部采用精裝修。

開發(fā)商：綠地集團項目位置：薊縣津薊高速或京平高速至薊平高速，田家峪出口總占地面積：40418平方米總建筑面積：26033平方米綠化率：50.10%推出棟數(shù)：共108套層數(shù)狀況：地上二層，地下一層銷售價格：類獨棟10000元/平方米獨棟14000元/平方米容積率：0.64物業(yè)公司：高力國際物業(yè)管理公司開盤時間：2010-04-24客群：北京東部公務員、畫家、教師等4、盤龍谷文化城二期漫山紅墅簡述：

盤龍谷文化產(chǎn)業(yè)城位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心腹地，天津薊縣盤山國家5A級風景區(qū)西坡五盆溝通區(qū)內(nèi)。項目西距北京市53公里，南距天津市區(qū)110公里，東臨唐山市100公里，北到承德市200公里。盤龍谷文化城將推出名為“漫山紅墅”的新一期山谷別墅產(chǎn)品。與啟動區(qū)配套處于同一地塊，文化商街、文化創(chuàng)意廣場、高爾夫環(huán)湖公園環(huán)布周邊，生活、娛樂、休閑皆便利，時尚名品、藝術佳作皆可在此品味；綠地國際會展演藝中心移步即到，頒獎禮堂、山地度假酒店、空中餐廳……構(gòu)筑星光閃耀的頂級秀場，更進一步演繹東方好萊塢的名流生活。開發(fā)商：xx地產(chǎn)集團項目位置：薊縣國家5A級風景區(qū)盤山(xx)物業(yè)類型：聯(lián)排獨棟雙拼裝修情況：毛坯占地面積:666670平方米建筑面積:300000平方米總戶數(shù)：1075戶綠化率：52.25%物業(yè)費：3.00元/平方米·月容積率：0.47開盤時間：2010-06入住時間：2011-12銷售均價：疊拼6800元/平方米獨棟15000元/平方米5、xx金碧天下

項目介紹：位于盤山腳下，地處首都地區(qū)腹心地帶，北京東移的延伸帶上。京平高速轉(zhuǎn)津薊高速延長線、津薊、京沈三線縱橫交匯，距北京只有80公里路程,35分鐘即可到達北京中心城區(qū)。項目總規(guī)劃面積近萬畝，一期在1000畝原生山地之上，構(gòu)筑20萬平米生態(tài)別墅，10萬平米七大頂級配套設施，產(chǎn)品主要以獨棟、雙拼、聯(lián)排為主。項目配套：國際會議中心、運動中心、飲食中心、娛樂中心、商業(yè)中心、健康中心、以及一座鉑金超五星級酒店等世界級休閑配套，是國家5A級風景區(qū)里的超大型山水休閑圣地

產(chǎn)品分析開發(fā)商：京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：玉泉營上京開高速直達永定河橋南裝修情況：毛坯占地面積:90000平方米建筑面積:97000平方綠化率：30%

物業(yè)費：1.95-2.6元/平方米·月容積率：1.06開盤時間：2010-11入住時間：2013-5-30銷售價格：別墅12000元/平方米最低：110萬元/套6、永定河孔雀城六期介紹：孔雀城六期產(chǎn)品位于項目東北側(cè)，西鄰孔雀環(huán)路，東北臨永定河，是孔雀城各期產(chǎn)品中位置最佳的一期。六期占地約7.5萬平米，規(guī)劃建筑面積約7.7萬平米，容積率1.03，區(qū)內(nèi)規(guī)劃有花園式綠地，綠化環(huán)繞小區(qū)，形成優(yōu)美的景觀帶，充分保障了園林景觀的品質(zhì)?？兹赋橇诋a(chǎn)品線豐富，包括堤岸大堡全庭院建筑形態(tài)，共366戶。其中堤岸大堡全庭院約220-280平左右，共146戶；全景四庭院臺地約235-285平左右，共3戶；堤岸四庭院臺地約166-283平左右，共217戶。樓層狀況：堤岸大堡地上3層；四庭院臺地地上4層；四庭院臺地地上10層；旗艦版大堡地上1層，地下一層；四庭院臺地聯(lián)排地上4層，地下一層。產(chǎn)品介紹概括——xx縣地燕山深處，平均海拔1000米，年平均溫度7.5℃，年降水量727.9mm。xx縣交通十分便利，京承鐵路縱貫xx全境，每天有八對客運列車?？縳x縣站，同時也是京建、津圍公路的必經(jīng)之路，距離京、津、唐、承均在兩小時車程之內(nèi)。周邊還有金山嶺、金海湖、清東陵、黃崖關等眾多的風景區(qū)，是京東黃金旅游帶上的一顆璀璨的明珠。歷史——xx有著悠久的歷史和深厚的文化底蘊。早在舊石器時代，這里便有人類生息繁衍，這里出土的新石器時代的女神雕像，被譽為“東方的維納斯”。這里還有二百多公里的明代長城和摩崖石刻群。1645年，清世祖順治帝將xx方圓800里劃為“后龍風水禁地”，封禁了260年之久。“森林滿山，樹木遮天，野獸無數(shù)，遍地涌泉”是當時真實的寫照。1、xx概況：二、項目分析2、地塊分析地塊位置特點距離距北京市中心約100公里，較其他緊鄰北京周邊區(qū)域項目遠，其他區(qū)域項目40-70公里左右。(固安，涿州、香河、薊縣、懷來）車程由京承高速到項目，需要60-80分鐘左右，其他區(qū)域項目到達車程40-50分鐘左右。天然景觀資源豐富項目地處霧靈山風景區(qū)內(nèi)，這是其他區(qū)域少有特點。產(chǎn)品定位將不同于其他緊鄰北京區(qū)域本案用地優(yōu)勢Strength項目地處北京東部承德市xx縣霧靈山風景區(qū)內(nèi)，空氣清新，負氧離子活躍，自然景觀豐富。地處北京、天津、唐山、承德的中心點項目兩側(cè)未來將建設旅游渡假項目，渡假資源豐富。自然景觀最多的地區(qū)，函蓋峰、林、水、洞、天、氣候等人居環(huán)境良好。項目周圍160平方公里區(qū)域政府定為有機農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)；禁止污染企業(yè)進入?yún)^(qū)。

3、用地優(yōu)劣勢分析本案用地劣勢Weakness地塊距離北京距離遠，北京客群抗性較大。作為別墅產(chǎn)品的容積率較高。目前區(qū)域配套不完善。地塊周邊目前有知名企業(yè)開發(fā)旅游渡假項目待開發(fā)，未來市場競爭較激烈。1、定位離的原則——價值最大元化二是，價值的實現(xiàn)價值最大化一是，價值的創(chuàng)造價值最大化項目利潤品牌價值產(chǎn)品價值客戶價值三、項目舒定位2、客群促定位分愿析闡述項目品牌補定位的確系立，首先潤要確定與賠之價值觀滾相對應的似人群，就歡是讓我們大先找到……誰會住駱我們的塔房子…我們選擇階的分析方征式是中國倉消費類群墻分析模式確，該方式顫主要根據(jù)丹目標客戶玩群體的生召活形態(tài)進霸行類趨勢鬼劃分，其夕中生活形固態(tài)中融合纖了生活形壘態(tài)、價值竄取向等綜虧合因素考香慮。將目標因消費者疑屬性結(jié)馬合歸納質(zhì)，形成扮統(tǒng)一的國交織需節(jié)求，結(jié)繁合樓盤棄的具體誼用戶以盞及階段全性銷售亮的導向耕，從而例確定傳高播定位至及相關狗溝通方紗式?？腿?/p>

洞察北京河北燕郊天津唐山職業(yè)收侄入拆遷戶單位團購投資型術客戶非常男女70年代都市英雄退休干福部對外貿(mào)易速公司生活愛好徑者灰色地帶文藝界渾藝人高級白領高工家斧庭傳播公司養(yǎng)生一族全球通時尚業(yè)可主娛樂行業(yè)大學教授炒房者第二次購蠅房金絲雀成就策劃物人外企員刑工外企高扛管外籍人仔士政府高官CEO購房目標吧客戶群生音態(tài)圖以CBD、中關謀村、通瓶州為核嘩心工作慕區(qū)域，28-石45歲之間目標客氧戶群構(gòu)巖成界定娛樂行博業(yè)非常男女70年代都市英雄對外貿(mào)易獄公司外企員工溫州炒住房團高工家熔庭灰色地帶全球通時尚業(yè)讓主投資型客痛戶第二次岸購房外企高運管大學教擺授成就策怪劃人第一目標規(guī)群第二目仿標群第三目殖標群炒房者高級白納領客群

洞察通州、燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中高層管理人員園區(qū)相關有錢私營企業(yè)主開發(fā)區(qū)內(nèi)政府機關官員產(chǎn)業(yè)區(qū)達人國際企業(yè)的中高管高級私營企業(yè)主政府機關干部/官員CBD（泛）達人人群通州商務園亦莊開發(fā)區(qū)燕郊開發(fā)區(qū)還沒有縱自己的謊財產(chǎn)、番房子或南車和定慚型的事害業(yè)“闖”天下，“創(chuàng)”業(yè)對未來檢充滿夢射想，樂噸于接受屢新事物捕捉機會稠，從一個鉤高起點向籌自己的目毛標努力嘗試，挑母戰(zhàn)，多做沿，快跑常問的問岔題是：為茂什么不？掙下自己跡的財產(chǎn)，返事業(yè)有成有更高的乓目標，爭肚取更多不斷提升量自己，工垃作大于生薄活，忙碌我見證沒了自己鼠越來越矛好，但關我必須努力累積，鋒突破，申收獲常問的問吉題是：下易一個是什花么？擁有家庭健，事業(yè)，辭身份注重優(yōu)責越感、塊自得要輕松，握不要松懈護，保持成肌就和舒瘡適，事威業(yè)很重木要夢想擁勒有和諧競平衡充申實的生詢活。孩廟子教育著，家庭兩生活，厚娛樂社狐交，自聲我實現(xiàn)鋼都是生輸活的重領點常問的問喝題是：還忽有什么是嘴我沒有體揉會到的？50歲25303540初生牛犢進取者成就者需要尋求兆他們在價筆值觀、信斬念、心態(tài)侍、生活方吳式、社會放角色上的美共同點目標客戶廉群階層分尊析X收入Y文化程度Z職業(yè)o標準點標準點標準點社會源動力人群：有錢，郊有文化猴，有地榮位，有恨品味。社會的源動力人群未來預春期十分槐看好，降是一個好富有成可長力的妻中產(chǎn)階熱層；財富靠稅打拼，瀉總希望蹄不斷提久升自己直，因而端閑暇時她間不足瓣；多工作顯于東、貧北部區(qū)膝域，對礦該區(qū)域及具備依施賴性；知識層逼次較高除，注重扯社交和噸生活圈膜子的人趟文氛圍郊；職業(yè)的原科因希望兼社顧商務活推動與生活萄；追求高漫品質(zhì)的先生活享襲受。主力人折群構(gòu)成予：CBD、中關村齊、上地等束科技園航釣天城等區(qū)輸域私營企奪業(yè)主、成缺長型行業(yè)最企業(yè)中層通管理者。純外企公司驅(qū)、IT業(yè)精英叛、大學包教師或柱其它高吃獲利行驕業(yè)（房稅地產(chǎn)、舍旅游、歐航空等鍛）高級司職員。陽光中高會階層目標客戶宋群描述目標客戶垂群價值取盒向“知本階層行的城市自售然主義者”他們有事個共同原的名字——既追求城蠟市生活及映人文品質(zhì)芒，又強調(diào)愛以環(huán)境主倦義為導向拋的生活觀們。目標客戶白群寫真生活工作堵車的時姻候聽廣播生活中年，也尋央找片刻趙的愉悅細致的處韻理每件事與伙伴隸保持緊刪密溝通自信的域聽取別幫人的意早見喜歡戶外之運動生活品味崗與視野知本階舒層的城市自微然主義港者家人同樂階層需求哥的明確，狹是指導策團略方向及選創(chuàng)意的核婦心因素項目價值凝分析及品調(diào)牌定位項目價堂值分析效與提煉泳是品牌之定位的柱主要依龍據(jù)策略方桃向解析1、能夠判支持更村高的產(chǎn)抽品價位園；（價位持頓續(xù)拉高重的銷售千保證）2、品牌資隊產(chǎn)值高者看能夠提高哲更多成長懼及品牌延挑伸的機會副；（支持各種烏產(chǎn)品陸續(xù)湯登場）3、品牌資失產(chǎn)越高，巾面對競爭泛的反應空鋪間及時間絹越大；（競爭手擦段后發(fā)挺先至）4、更能影適響新消費普者及留住影舊消費者漂；（銷售態(tài)勢昆的保證）5、一個誓知名的小品牌有布更強的掠忠誠性危，能夠激給予消遙費者購嚷買的理泡由及使梅用后更下易達到盟的滿意。（真正的品躺牌附加值）本案產(chǎn)品棉特征及開當發(fā)商背景袖，是我們槐所以倡導問品牌營銷殼的最終原蕩因。對于任何扁高端產(chǎn)品牽而言，購蜜買動機就腹是對一種酸生活方式梯的追求。而缺少附加值的產(chǎn)品是即不具備競好爭力。找到并姨確立一哥種關系躺！這種關系捆，一定是想與區(qū)域（寇包括小區(qū)帳域和大區(qū)請域）人文播環(huán)境存在夜某種契合露。這種關系椅，一定是鞠項目各階紐奉段不同產(chǎn)泊品的形象嚇共性，并攀對產(chǎn)品價疫值的提升缺具有支持啄作用。這種關柄系，一齡定是與演項目目安標客群營的主流憶價值取因向存在置某種契箭合。品牌定鉤位基本怪戰(zhàn)略這種形象澤符號的確哭立，將讓財這個小鎮(zhèn)占的定位形耀象（核心價值）得到鮮有效、悔生動地殃外化，臘為后期夜的傳播提活動奠綿定基礎要。這一形象魔符號，一缺定是這個帽小鎮(zhèn)主流扔價值取向筒及可持續(xù)牽性形象的磁具體生動犧體現(xiàn)。找到并確啟立一個形滲象符號！情！品牌定子位基本鄙戰(zhàn)略找到我們開的“關系”環(huán)境、景溉觀、位置趁等方面因群素。構(gòu)成蛾這個項目警母系的血制統(tǒng)項目自身蒜的品質(zhì)及霜人文的精程神區(qū)隔，鞠構(gòu)成這個紛項目父系級的血統(tǒng)這個自還然生態(tài)澤的項目內(nèi)奪涵和文所化氣質(zhì)定位方能向分析品牌定位送軸線圖本項目治品牌定面位關鍵挑詞——精神物理時間京都后止花園xx生態(tài)區(qū)自然上散水生態(tài)翅莊園城市自討然主義虹者陽光中唉高階層現(xiàn)代、唇時尚品牌定位自然生態(tài)駐莊園山水間狀定制大光宅知本階層時尚的城擁市自然主私義者我們打連造了什淹么消費者牙需要什蒙么知本階閑層的自協(xié)然生態(tài)始莊園專棕區(qū)目標人群焰、區(qū)位環(huán)星境、建筑申形態(tài)學院氣久質(zhì)、依垮山傍水阿、簡約歪歐式1、建筑風總格建議項目體職量非常韻大，建漲議風格估可以多愛元化，薄以免整擾體風格香單一。建議風格營有：威尼繡斯風格、夜歐式風格賞、北美風袍格、西班厭牙風格等隊。在營銷上墳推售次序鄭上組成多什個項目組增團，每個拆階段推出萍不同風格井的組團。四、產(chǎn)品敬建議別墅外立壯面設計應飼避免的問拿題：1、外立面邪設計可以吸更加活潑斯，適當加孟強結(jié)構(gòu)變產(chǎn)化。2、外墻述材質(zhì)種鬼類應更沉加多元竊化。3、應預惱留一定刺的景觀準與變化洽的空間齒。外立面設兇計要點：1.貼合客播群心理殿喜好與另多樣化能需求每個客錯戶的喜擱好都不拉一樣，盈沒有人變會喜歡插完全一讀樣的產(chǎn)粘品。因塘此外立久面樹立量與內(nèi)部輔空間結(jié)籠構(gòu)的變楚化會讓請產(chǎn)品更電加富有肝吸引力露。2.貼合項吩目形象皂與風格主題別墅點，作為別回墅中的高分檔次產(chǎn)品婚，應擁有轎優(yōu)質(zhì)的項噴目形象，洪貼合城市拍精英的高回端品味與塔度假人群劫的消費差釣異性。3.營造差異漁化，避免汪產(chǎn)品同質(zhì)笛化應盡量打沙造特色產(chǎn)轎品，營造苦特色賣點娃，體現(xiàn)項農(nóng)目差異化乒。同時應污避免與腦同區(qū)域滑產(chǎn)品進孟行惡性帖價格爭卸奪，應飯有所取智舍和區(qū)羞分，形蚊成特色芳。4.使用多昏類型材口質(zhì)應使用多稻類型的材幕質(zhì)和外墻塑料互相組景合，避免毒單調(diào)。凸箭顯項目的油自然及原列生態(tài)。外立面單舍調(diào)沉悶材質(zhì)單恰一浪漫的景擺觀主題從平面維構(gòu)圖、戶植物的僑色彩、愚小品的跡設置、夠小游園喪的主題稀等等，悄都極力薯烘托浪恰漫的景嬌觀主題拿。2、園林景征觀建議層次豐富尤的五重垂服直綠化第一重：鬧高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重至：高4-5米，大縫灌木、權小喬木第三重：2-3米高的虹灌木第四重友：花卉白、小灌游木第五重：懲草坪、地首被等高覆蓋的賊立體綠化綠化理念要求硬質(zhì)棟鋪地在20%以下，使每拋個社區(qū)督滿眼都趕是綠色各。在項目內(nèi)慨，可以看息到，墻上、勁欄桿上榜都有花裕草覆蓋，或懸掛黑花盆花籃鹽，或種植塞爬藤植物普。無處不在韻的壇壇罐畜罐嚴謹?shù)墓┚坝^細約節(jié)低矮的瞇花壇周亭邊用植榴物包圍植物包裹竊住建筑的嶼硬角私家景賢觀處理坡地景觀準處理品牌價店值＝產(chǎn)瘡品＋附檔加值周邊環(huán)眾境：突尊出嶄＋500建筑形飽式：突表出豪＋300社區(qū)園數(shù)林：較淺好旦＋300營銷費用傳比例：較姓高＋200戶型設命計：突斷出搶＋100社區(qū)成鈔熟度與蒜配套設移施＋100品牌包裝性：有效傳偉播哪＋300周邊同類源產(chǎn)品價格難：800伐0－1800深03、品牌價饅值的產(chǎn)生目前，項墓目的優(yōu)勢結(jié)取決于區(qū)嗎域自然景澤觀及自身神產(chǎn)品價值麥的實現(xiàn)的迷到位。品牌價值挺核心：山蹲水人文，侍生態(tài)莊園埋，花園洋居房……品牌價值畏區(qū)間：950貿(mào)0元-15踐000元執(zhí)行策騎略構(gòu)成濃：品牌權營銷＋課競爭力洋戰(zhàn)術＋由階層語撲境＋產(chǎn)遲品特征開發(fā)理念—品牌—文化推廣調(diào)性—項目性格社區(qū)氣質(zhì)—產(chǎn)品提升價格－價值感購房者消費心態(tài)感知過程產(chǎn)品特征競爭力戰(zhàn)術＋階層語境品牌營銷1、傳播驚策略解茅析五、營銷節(jié)推廣2、案名酒設計原出則一個案鍛名，就夜是項目擊的生動雪的形象低符號——案名要承召載項目的疤策略思想引，體現(xiàn)項古目的生活江主張和風儉格；案名要憐體現(xiàn)項苦目建筑謠及文化積風格、嫩高品質(zhì)裹、品位艷生活等雁特點；案名要體給現(xiàn)與項目俱核心價值槐有機契合理的目標客惱群的價值助取向；案名即昨是項目育的形象禁符號51市場線聚：即營銷推紫廣主線，飲以新聞話贊題及產(chǎn)品叨專題不斷墳釋放稀缺虧性熱點，錫體現(xiàn)項目核心頸競爭力及拿新聞價值央，造勢、話持續(xù)刺激錦市場注意仗力，保障欺項目的市屬場恒溫宵性及適蓄時的脈動沖性。產(chǎn)品線：體現(xiàn)產(chǎn)合品稀缺爺感和其盲所承載艷的生活傷方式、掃生活形巷態(tài)的差悄異化。服務線：延伸并增總強產(chǎn)品競仔爭力，體句現(xiàn)服務、愧增值服務秋的差異化菌。形象線：體現(xiàn)產(chǎn)梁品的個捐性、精腳神、情紅感的形巾象差異坊化。主輔并行騙式推廣線坑索：產(chǎn)品線形象線市場線產(chǎn)品原點服務線3、推廣故策略52以“工程節(jié)點棗、銷售節(jié)純點”為參照，盜循序而有翅節(jié)奏的釋國放銷售資拖源，形成觸動態(tài)、節(jié)舉點式行銷花模式，從量而合理制挨造產(chǎn)品稀呆缺感、持感續(xù)刺激市鴉場注意力武，維持項渠目的市場役恒溫性及典適時的脈宰沖效果。伴隨推廣延節(jié)點規(guī)劃倚傳播主題只，在各推為廣階段匹憂配相應的趣獨立主題糕，每年形養(yǎng)成3—4個推廣意波峰?！肮?jié)點+獨立主猴題”式推廣節(jié)影奏產(chǎn)品展顛示節(jié)點空間樣板繡展示工藝工齡法樣板雀展示實景樣朝板區(qū)展槍示銷售節(jié)孩點銷控節(jié)奏漲價策充略工程節(jié)點配合：獸工程節(jié)聞點及客財群積累陡量配合：火工程節(jié)從點配合：工法程節(jié)點、宴漲價策略頂及市場動置態(tài)推廣節(jié)擋點及獨陵立主題酸釋放居住價質(zhì)值專題投資價值初專題社區(qū)文化拐及居住價糕值專題兩個關鍵醉問題如何帶來絨北京客戶奮？（距離慨遠，客艘戶不愿鍵意來，離我們就灑通過活耀動讓他模們來）（距離戒遠，所僻以我們撐在市區(qū)店設置售拐樓處，臟方便客堅戶辦理沾相關手痰續(xù)）如何留壇住客戶章？（體驗式禽營銷，樣肝板示范區(qū)兆是關鍵）（項目未觸來規(guī)劃是怒基礎）（銷售憐管理和宜銷售技紋巧是臨園門一腳導）54啟動期強銷期持銷期宣傳啟動腦，確立江初湖地位現(xiàn)場銷階售隊伍狗高素質(zhì)航培訓發(fā)售Ｖ題ＩＰ金段卡五大展示慈布局１售樓處析：室內(nèi)外灘燈光效果設、前臺位置建、外立陰面風格２樣板煤間及看鐵房通道紋：增設歉樓王、看房通窄道整理３會所：飲會所規(guī)劃４項目賣君場：工地獎圍擋、停煎車場、導視系統(tǒng)迎、５服務礙：門童慢、俱樂元部溫泉養(yǎng)生價值指標評價體系價值指標體系地段價值指標產(chǎn)品價值指標地段價值指標目錄商務指標便利指標人文指標自然指標產(chǎn)品價值指標目錄軟指標硬指標

規(guī)劃指標

建筑指標

配套指標

建材指標

設備指標推廣策略政府對xx景區(qū)的公魄關宣傳；區(qū)域炒訊作先行茅；對生態(tài)城就旅游度假扶概念的挖惜掘。政府先賀行、區(qū)蠟域緊隨京東生曾態(tài)莊園——自然山斥水渡假詢勝地——世界級養(yǎng)掙生莊園項目推廣籍先從區(qū)域跌形象炒作更開始，逐懼步培養(yǎng)客外戶對區(qū)域吧價值認同浮。（可通圖過網(wǎng)絡、亮報紙、雜筒志等媒體輸，也可通妙過論壇會蹲等形式宣峰傳）股區(qū)域預形象炒作格三部曲：1、先以襪京東生午態(tài)莊園股為宣傳的口號，雄提升區(qū)屠域價值拿感。2、依托束自然山粒水資源瞞，展現(xiàn)蜓區(qū)域休襲閑渡假衡勝地形周象；啟動期強銷期持銷期推出2套樓王價，樹立么價格標盟桿全國招標或，引進知換名酒店管乞理公司，從提震酒店坑公寓新聞發(fā)布五會與熱點紗論壇首開高月層與領積袖客戶取對話行裝動ＶＩＰ金免卡解籌利用資搜源拓展眠全省市隙場溫泉養(yǎng)躍生發(fā)展掌高峰論柄壇國際時祥尚豪宅盤的發(fā)展建立xx俱樂部太太會推廣策猴略郊區(qū)縣戰(zhàn)編略：周邊爬縣市等地夕。異地進行套曲周邊城市店房展會展究示201勵0年為期5天的北捆京春季熱房展會炒共有15萬人次涌浮入國貿(mào)會扣場。據(jù)主膝辦方統(tǒng)計開，被稱為笨樓市晴雨介表的房展知會共達成票意向性成便交3483套，成交喉金額31.7億元，其撫中北京項匙目共意向灣成交1812套。三山五寺岳休閑旦地產(chǎn)活動主要削針對有經(jīng)送濟實力和州旅游度假席需求的購浪房者。將冰圍繞近年傻來旅游度價假地產(chǎn)的繪發(fā)展、各樹地區(qū)旅游畫地產(chǎn)的發(fā)譜展程度和住如何選擇餃最理想的添旅游休閑猾地產(chǎn)等多販個議題展飼開專題講銹座與互動莫，并將集潛中推出多本個優(yōu)質(zhì)休塔閑地產(chǎn)的掃項目推介席會。59啟動期強銷期持銷期客戶活動權體驗式營術銷重點城市巨異地進行匹曲省內(nèi)巡駁展活動駁。體驗式憐營銷游山賽陳事計劃與業(yè)主沫垂釣對繪抗賽馬術活動疫計劃推廣策略圈層式子營銷樣板間島內(nèi)接待蹤蝶模式創(chuàng)餅新——樣板間售設置私挑人管家崖，負責清給客戶起提供貼悲身服務抖。（如描穿鞋套噴、泡咖則啡、提脈供茶點爪等）。樣板區(qū)體眨驗營銷加強樣板網(wǎng)區(qū)域休閑粒養(yǎng)生生活回氛圍營造接待中壩心形象呼創(chuàng)新——以樣板組毫團形式出牙現(xiàn)，建議辭在潤湖結(jié)蔽合莊園入蝕口處，設尖計樣板組看團。樣板巡壽組團設計承以坡地為宰主，體現(xiàn)尸項目原生沫林較多優(yōu)辜勢。體驗營銷專家講座現(xiàn)場體仁驗養(yǎng)生湯妹品嘗生態(tài)莊練園養(yǎng)生江活動體驗營箏銷提示：坊先找到意喇見領袖，染造成蝴蝶蜓效應，再衫結(jié)合葡萄難藤營銷竄警連。針對我們表設定的中倚高端客戶尚群分析不屢同的消費塞特征，每橫一類型都輛有自己的招社交圈層某。運用影昏響力深度燦的小眾傳巷播，制造“小眾影響”。譬如：肌書畫協(xié)憑會，老滔干部活苦動中心跨、本市華銀行貴武賓卡等鍛。也可綠利用現(xiàn)午場空間糠進行體攜驗營銷磁，如樣樓板區(qū)域瓦銷售人藥員從原時來的一見對一轉(zhuǎn)壤變?yōu)槎嘧蠈σ坏牡米鸪绶▌?；在掌媒體策欄略上，財我們研容究了目讀標客戶賣的接受猶信息的鎖途徑和閑方式，嬸以專業(yè)年刊物和室興趣性怪刊物為身主。圈層營獨銷邀請專家散討論生態(tài)醒莊園規(guī)劃(政府牽考頭)生態(tài)莊漂園度規(guī)暫劃展示區(qū)域旅游利資源展示京東生耕態(tài)莊園松論壇65來電來團訪量及掠回訪率禍，是決至定銷售直力的最灣具體因轉(zhuǎn)素。以下，就壩此二項主粥要作用力率，分解其知最適配性喪通路，以求推廣處通路的精因細化及實忍效性。基礎視點來電來訪僑量適配通刑路即吸客措狼施回訪率木適配通筆路即留客措敏施廣域知名屬度&記憶點：大戶外齡、門戶貞及行業(yè)遼網(wǎng)站、朵大型主安流報媒業(yè)界知尋名度&輿論人氣糕效應：新聞炒跑作、話誼題制造膜（以新邁聞、軟源宣、PR等營造新搬聞點、行油銷熱點）業(yè)界造薦勢型PR；行業(yè)雜販志、專飽業(yè)網(wǎng)站亡等平臺軋；小眾知查名度&有效到湊達率：人脈類PR、圈子型PR、點對編點傳播闊（如實琴名直投歸）、聚枝眾傳媒融（如高免端窄眾蓮雜志）哥。4、銷售力前與通路的面適配性產(chǎn)品力壺：期房帖階段尤古以產(chǎn)品滑樣板展隙示為重趁，如建括材技術要展示、挨材質(zhì)工衣藝展示島、園境威樣板展織示等?，F(xiàn)場銷售腫力體驗式PR：針對意環(huán)向人群的宰體驗式PR，旨在深結(jié)化產(chǎn)品認巨識及感受膀。SP：老客戶畜帶新客岸戶的獎諒勵政策屈、意向睬客戶的夸利益誘清導措施嫁。CRM：客戶勻服務、絕客戶關超懷計劃要，客戶善通訊等旋深度溝今通渠道刺。671、通路組合大眾傳糖播+點對點傳畢播（大眾+小眾）公眾+行業(yè)+圈子（霧大眾+分眾）網(wǎng)絡+平面廣告+新聞展會+酒會即期效果+后續(xù)效涂果基于以持上，形書成本案見通路組稍合策略載：推廣通路68京承高速淚廣告牌；藝術家協(xié)掙會直投及繳其網(wǎng)站發(fā)臂布廣告承德電視甲臺廣告及朝新聞新浪網(wǎng)、SOU嗽FUN、焦點網(wǎng)首；老年養(yǎng)生絹雜志；北京青涉年報、龍法制晚怠報、北必京晚報耍；短信群泛發(fā)（東齊部區(qū)域瞧、政府體公務員椒）5、渠道選飲擇山不在剝高，有襪仙則靈答；水不在蔬深，有龍則靈。“”6、項目推奶廣名隱龍莊銅園項目推廣咐名建議獨占鰲筆頭龍，代表著現(xiàn)本項目的汗地位，暗設示著本項醫(yī)目的資源交，指向著懇本項目的算目標客戶仁群。龍隱大澤區(qū)，虎踞青遣山從資源，花談本案名熊。龍，必生述于有水之展處，此案王名對項目笨的資源有犁極好的反乏映。極富礎深刻的內(nèi)嫩涵。霧靈剛山，燕山悲之峰，惟擱楚有才，辣于斯為勝議。隱龍，愛浩淼大澤棍，惟楚有吧材，為我莊所用。居框于霧靈山坐之人可稱糧之為虎，掩居于隱龍電莊園之人紙可稱之為岔龍。暗示識本項目在矮自身定位孝