1XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1總論在XX市大東區(qū)“十一五”經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中指出：結(jié)合市府大路沿線(xiàn)餐X機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)械設(shè)計(jì)制造、生物制藥、儀器儀表和其他機(jī)械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)6XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告但是，大東區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以制造業(yè)為主，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)是第三產(chǎn)業(yè)漸成主流，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要的意義。范圍內(nèi)，打造3個(gè)經(jīng)濟(jì)圈。本項(xiàng)目處于滂江站，依托一環(huán)路靠近城市中心區(qū)，商業(yè)較發(fā)達(dá)、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展以行政辦公、，生活消費(fèi)水平和消費(fèi)能級(jí)。8)XX市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料書(shū)或意向書(shū)7XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表1.1大廈項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)單位一建筑類(lèi)5.3㎡二投資類(lèi)項(xiàng)目投入總資金土地取得費(fèi)用前期費(fèi)用城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)管理費(fèi)用135.47萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用220.60萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)備費(fèi)籌措項(xiàng)目資本金銀行借款銷(xiāo)售收入投入964.91萬(wàn)元三財(cái)務(wù)類(lèi)凈現(xiàn)值(稅后)669.15萬(wàn)元內(nèi)部收益率(稅后)14.84%靜態(tài)投資回收期(稅后)1.91年借款償還期1.79年“XX大廈”項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)總投資為10175.08萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入為資。8XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2項(xiàng)目選址及建設(shè)條件煤炭基地?fù)犴?、化纖基地遼陽(yáng)、煤鐵基地本溪、石油基地盤(pán)錦、煤糧基地鐵嶺、電力基地阜新等7座百萬(wàn)人口以上的大型工商業(yè)城市，構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系特別緊密、市場(chǎng)容量巨大的城市群體，不僅可為工業(yè)企業(yè)提供豐富的礦產(chǎn)資源，而且還是一個(gè)購(gòu)售市場(chǎng)。9XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、基礎(chǔ)設(shè)施三、居住條件錦簇、樹(shù)木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開(kāi)發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是正在建設(shè)的大東廣場(chǎng)，是XX市最大的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險(xiǎn)、高檔寫(xiě)字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)及生活用地可供開(kāi)發(fā)利用，房XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大東區(qū)是當(dāng)前XX市最具競(jìng)爭(zhēng)力的工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢(shì)企業(yè)，如XX同時(shí)，還吸引了一大批國(guó)外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國(guó)通用公司、德國(guó)寶馬汽車(chē)公司、日本三菱自動(dòng)車(chē)工業(yè)株氏會(huì)社、沃爾瑪(中國(guó))有限公司、美國(guó)泰克公司、X上，航空發(fā)動(dòng)機(jī)占全國(guó)60%以上。等工業(yè)用基礎(chǔ)設(shè)施完備，有相當(dāng)豐富的工業(yè)資源尚未得到充分利用。區(qū)內(nèi)有一所大及一支專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高、技術(shù)精湛的產(chǎn)業(yè)工人大軍。五、人才資源XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市內(nèi)環(huán)線(xiàn)交通干道的滂江街；以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀(jì)聯(lián)華”大型商業(yè)賣(mài)場(chǎng)；西南面為距今已有百年歷史萬(wàn)泉公園，園區(qū)內(nèi)水面面積為5.23公頃，草木繁茂。項(xiàng)目所在地項(xiàng)目地塊處于滂江街地鐵站南延長(zhǎng)線(xiàn)上。目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國(guó)際酒店，沒(méi)有大型的商場(chǎng)和高檔的寫(xiě)字樓，而這里將是地鐵一號(hào)線(xiàn)和地鐵五號(hào)線(xiàn)的交會(huì)點(diǎn)，未來(lái)的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮慕藤Q(mào)圈。XXX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大東區(qū)位于XX城區(qū)的東部和東北部，位于北溫帶亞洲季風(fēng)氣候區(qū)的北緣，屬大該地段地處渾河南岸二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力表2.1項(xiàng)目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表容量或管線(xiàn)直徑容量或管線(xiàn)直徑備注和線(xiàn)路可滿(mǎn)足二級(jí)符合要求惠天熱電Φ供熱管線(xiàn)東部水廠(李巴彥)供水管線(xiàn)可滿(mǎn)足中繼線(xiàn)Φ的中壓和Φ低壓管線(xiàn)類(lèi)別集中供熱給水燃?xì)釾X大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3市場(chǎng)分析中興商業(yè)大廈寫(xiě)字樓、海潤(rùn)國(guó)際等；市府廣場(chǎng)周邊，如方圓大廈、新基火炬大廈、廣場(chǎng)等。也開(kāi)始出現(xiàn)了一些至少在價(jià)格上可以與發(fā)達(dá)城市高檔寫(xiě)字樓物業(yè)相當(dāng)?shù)捻?xiàng)對(duì)成熟的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的較大差距。當(dāng)然這是與XX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持地發(fā)展商開(kāi)發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團(tuán)資本背景。當(dāng)然這與XX作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟(jì)背景聯(lián)系在一起。但是XX作為東北的經(jīng)濟(jì)中心，物資流景，XX寫(xiě)字樓市場(chǎng)有很大的發(fā)展?jié)摿?。隨著對(duì)XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告資本進(jìn)入XX的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，越來(lái)越多的更加專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)進(jìn)入XX市從寫(xiě)字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。這樣的差異由于XX寫(xiě)字樓市場(chǎng)上存在的寫(xiě)字樓既有近幾年上市的引進(jìn)較先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的高檔次寫(xiě)字樓物業(yè)，也有大量的由非專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的寫(xiě)字樓。相應(yīng)的寫(xiě)字樓物業(yè)管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。只有極少數(shù)的高檔次寫(xiě)字樓物業(yè)由專(zhuān)業(yè)的高素質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場(chǎng)上小規(guī)模的物業(yè)管理公司?？梢哉J(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)機(jī)。而統(tǒng)一地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公都是XX市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差理公司出現(xiàn)。此類(lèi)項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)并持有的中高檔寫(xiě)字樓物業(yè)，包括華新國(guó)際開(kāi)發(fā)的華新國(guó)際大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的總統(tǒng)大廈等。另外還包括由世鴻地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的并統(tǒng)一持有的三個(gè)中檔寫(xiě)字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運(yùn)大廈等。這類(lèi)是由大型非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開(kāi)發(fā)小部分自用，大部分出租的寫(xiě)字樓由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類(lèi)。本求量影響因素體系。這類(lèi)影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國(guó)際因素等次一級(jí)一、行政因素行政因素是指國(guó)家政策、法律、法規(guī)和行政法令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)需求的城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi)水平等因子。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，其發(fā)展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)因素中，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)與利率水平、儲(chǔ)蓄與投資水平、社會(huì)消費(fèi)品零售額等因子。社會(huì)因素是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)等。人口因素是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人五、心理因素是由影響房地產(chǎn)需求和價(jià)值的心理因素主要有購(gòu)買(mǎi)與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費(fèi)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育與完善離不開(kāi)國(guó)際環(huán)境的影響。國(guó)際政治環(huán)境、國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀區(qū)域因素是指寫(xiě)字樓所在市場(chǎng)和地區(qū)的特性對(duì)房地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城等。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價(jià)值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級(jí)別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周?chē)h(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類(lèi)型、所有商三、交通條件個(gè)別因素指具體影響某宗寫(xiě)字樓需求和價(jià)值的影響因素。這類(lèi)因素對(duì)房地產(chǎn)市影響寫(xiě)字樓需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫(xiě)字樓地產(chǎn)的交通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車(chē)站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告SWOT是一種分析方法，用來(lái)確定項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)(strength)，競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，對(duì)于制定公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。略應(yīng)是一個(gè)項(xiàng)目“能夠做的”(即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng))和“可能做的”(即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅)之間的有機(jī)組合。黎明國(guó)際酒店，沒(méi)有大型的商場(chǎng)和高檔的寫(xiě)字樓，而這里將是地鐵一號(hào)線(xiàn)和地鐵五X(qián)X大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告號(hào)線(xiàn)的交會(huì)點(diǎn)，未來(lái)的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮骕X主干道。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點(diǎn)的地理位置，又現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點(diǎn)學(xué)校、專(zhuān)業(yè)醫(yī)需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。四、市、區(qū)兩級(jí)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)賓館、高檔寫(xiě)字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里五、項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境計(jì)，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大廈前的公共交通線(xiàn)路僅有兩條，而其他公共交通線(xiàn)路距大廈有超過(guò)步行五分對(duì)商住有一定影響。XX功能建筑。XX生態(tài)建筑。理念，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。寫(xiě)字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資項(xiàng)目對(duì)面是正在銷(xiāo)售中的商務(wù)公寓(東逸花園商務(wù)公寓)。全市的行政辦公樓盤(pán)、商務(wù)公寓樓盤(pán)項(xiàng)目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告區(qū)域內(nèi)沒(méi)有商務(wù)氛圍，寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒(méi)有集銷(xiāo)售。的因素。特別在劣勢(shì)威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。所以從理論上來(lái)看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。表3.1綜合分析表競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)(機(jī)會(huì)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)()略(參間威脅()略(參間、項(xiàng)目應(yīng)盡快動(dòng)工，以趕在年前)全盤(pán)推向市場(chǎng)，以合理利用下一個(gè)需求、充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，宣傳)促進(jìn)租售及資金回籠；、做好融資相關(guān)工作，保證項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行；、為弱化不確定因素帶來(lái)的影響，按月進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算，不段修正項(xiàng)目管理的。、物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類(lèi)似高質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；、學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)際知名、把握機(jī)會(huì)做好宣傳，提高影響，突出該項(xiàng)目樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，以降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給予的寫(xiě)字樓的租售壓力。、注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓的、密切關(guān)注寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需、價(jià)格、保證資金鏈的連續(xù)性；、注意宏微觀及區(qū)域市場(chǎng)的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險(xiǎn)。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告作為城市內(nèi)環(huán)線(xiàn)位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿(mǎn)足使用功能為主，客戶(hù)群對(duì)高檔寫(xiě)字樓外形象提升的要求。X流買(mǎi)家。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4營(yíng)銷(xiāo)方案設(shè)計(jì)量。利”。族”的理念。項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式，同時(shí)加入廚、衛(wèi)功能，兼顧生活所需。在整體設(shè)計(jì)上充分考慮商住的需求，在樓層面的空間劃分上保證分隔和組合的靈活性。件。件贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告有短期及長(zhǎng)期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開(kāi)支，又想有規(guī)模，夠體面。具有相當(dāng)?shù)奈?。偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。投資分析思路經(jīng)常是“如果??就??，退而求其次也??，再惡劣也??”模式的填空思維。需要一定的面積，開(kāi)間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場(chǎng)成績(jī)，所以，資金的投入會(huì)集中在硬件(包括場(chǎng)地)及廣告推廣、客戶(hù)服務(wù)三方面上。四、跨國(guó)公司或大型公司代表處五、風(fēng)險(xiǎn)投資者。A類(lèi)──傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計(jì)公司、印刷公司、公關(guān)活動(dòng)公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書(shū)機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計(jì)公司、雜志社等；XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告B類(lèi)──貿(mào)易公司、旅游公司、貨運(yùn)代理公司、航空公司、銷(xiāo)售(醫(yī)藥、涂料、照明等)公司；C類(lèi)──投資管理公司、咨詢(xún)服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、駐沈代表處(辦事處)、中介服務(wù)公司、顧問(wèn)公司、環(huán)保類(lèi)公司。國(guó)有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營(yíng)、民營(yíng)、三資企業(yè)主為主，兼顧少四、收入水平五、購(gòu)房情況三是價(jià)位低(包括首付/月供/物業(yè)費(fèi))，第四辦公環(huán)境與配套并重(如停車(chē)位/員工餐廳/空調(diào))，第五技術(shù)指標(biāo)(使用率/層高)及物業(yè)管理。以上五個(gè)因素實(shí)際的比例相差甚微，可以作為同層面同時(shí)考慮的五大因素。七、支付能力XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。一、整體樓宇的營(yíng)銷(xiāo)推廣二、駐廈業(yè)主的整體前臺(tái)服務(wù)航空機(jī)票訂購(gòu)和確認(rèn)、酒店預(yù)定、餐飲預(yù)定、文化體育節(jié)目票務(wù)安排等服務(wù)；業(yè)主物業(yè)報(bào)修點(diǎn)。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告X建立有效的保安體系，配備專(zhuān)門(mén)保安人員和保安設(shè)備(報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，對(duì)樓宇內(nèi)部、外圍、停車(chē)場(chǎng)等進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證正常的安防秩序。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視二、辦公場(chǎng)所共享會(huì)議室、接待室、演示室、茶水間；秘書(shū)、接待員、外勤、行政(共享的部門(mén)全天候24小時(shí)輪班)；滿(mǎn)足現(xiàn)代都市生活方式對(duì)公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)2)以全程銷(xiāo)售期內(nèi)具有良好性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段；XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，務(wù)廣場(chǎng)的客群不同于購(gòu)買(mǎi)私宅，其選擇周期相對(duì)較長(zhǎng)，一般以租賃為主的客戶(hù)轉(zhuǎn)為XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告體現(xiàn)辦公、商鋪的整體聯(lián)動(dòng)，而不是割裂開(kāi)來(lái)推廣；充分利用這兩類(lèi)物業(yè)各自天的假期，爭(zhēng)取積累更多的準(zhǔn)客戶(hù)。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5項(xiàng)目建設(shè)方案包括：十四層的主體大廈、后四層的附樓、地下一層停車(chē)場(chǎng)、主建筑戶(hù)外停車(chē)建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，車(chē)輛可以駛?cè)氪筇?，賓客再通過(guò)設(shè)于大堂內(nèi)的前廳、寫(xiě)字間前廳進(jìn)入各個(gè)功能。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。塔樓后退大街一段距離，減輕對(duì)城市道路的壓迫感，迎合了業(yè)主心理的要求，也符合建筑審美的需求。確分開(kāi)，路線(xiàn)清晰。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告廣場(chǎng)以入場(chǎng)的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道路、水景、樹(shù)木以及草，又體現(xiàn)出感性的一面。園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計(jì)了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺(jué)效果，不僅和建筑的對(duì)話(huà)關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺(jué)景觀均好性。鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。柱面為磨光花崗巖踏步板(或不銹鋼材料)。商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車(chē)庫(kù)的商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)層地面為優(yōu)質(zhì)大理石，墻面為高能環(huán)保涂料，所有樓層電梯間均采用大理石門(mén)套，頂棚造型吊頂；公共部分墻面為刷高級(jí)乳膠漆，吸音天花吊頂；標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；料；色乳膠漆。地面水泥找平，預(yù)留客戶(hù)自裝面層空間，不刷墻、不吊頂；XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告五、精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)(待確定后編制交房手冊(cè))隔音天花吊頂，高級(jí)木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級(jí)開(kāi)關(guān)(品牌)；現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框相互獨(dú)立而又整體協(xié)調(diào)的效果。二、外立面色系以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色(暖色)高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。三、外立面材料四、靜音設(shè)計(jì)選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類(lèi)機(jī)房墻面建筑均做專(zhuān)業(yè)吸音處理；熱工性能，防止外來(lái)噪音干擾及光污染?？谠O(shè)于主樓東端。二、室內(nèi)廚、衛(wèi)功能設(shè)置公寓層每個(gè)獨(dú)立單元預(yù)留室內(nèi)衛(wèi)生間、通風(fēng)換氣管道及上下水管道，寫(xiě)字間層X(jué)X大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告附樓地下一層為地下車(chē)庫(kù)，與主樓地下一層相同，設(shè)三個(gè)獨(dú)立入口，電梯直接3)土壤標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度(自天然地面下)1.20mXX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭(zhēng)達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍度，力避剛度過(guò)大，并加強(qiáng)約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)二、基礎(chǔ)選型二、生活給水XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告用一備)，自動(dòng)噴灑泵兩臺(tái)(一用一備)，高中低區(qū)生活泵各兩臺(tái)(每區(qū)一用一備)，水分流制排水系統(tǒng)污水管。水管荷；二、編制內(nèi)容地下一層設(shè)供熱換熱站，供本區(qū)及停車(chē)場(chǎng)用熱，熱水溫度為60/50℃。本建筑公寓為每戶(hù)分戶(hù)供暖，每戶(hù)供回水支管由分戶(hù)表箱引入室內(nèi)，供回水管XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告地下車(chē)庫(kù)設(shè)置機(jī)械送風(fēng)(兼火災(zāi)補(bǔ)風(fēng))系統(tǒng)；同時(shí)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)(兼火災(zāi)排煙)地下車(chē)庫(kù)排風(fēng)(排煙)按6次/h計(jì)算風(fēng)量，按5次/h計(jì)算送風(fēng)(補(bǔ)風(fēng))量。編制內(nèi)容包括電力變配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、保護(hù)接地系統(tǒng)、火地下變KV用HXGN型封閉式金屬鎧裝開(kāi)關(guān)柜，交流操作。低壓柜采用GGD型開(kāi)關(guān)柜、柜內(nèi)開(kāi)關(guān)采用框架、朔殼系列斷路器。六、負(fù)荷級(jí)別的確定及配電明裝置等負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷；電梯、生活水泵及地下室照明等負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷；公寓的照明及高層建筑的普通動(dòng)力設(shè)備和照明裝置等負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。各級(jí)負(fù)荷的配電XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XXXX控詳規(guī)劃條件》以及國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線(xiàn)纜視開(kāi)發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端引入市有線(xiàn)電視干線(xiàn)，通過(guò)通信綜合管道引至各需求之單體建筑。三、系統(tǒng)設(shè)置高層公寓設(shè)置電話(huà)、寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視、可視對(duì)講、家庭安全技術(shù)防范系統(tǒng)。并視實(shí)采取多表遠(yuǎn)傳計(jì)量和控制技術(shù)。建設(shè)單位提供的控規(guī)XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本工程公寓用氣為每單元設(shè)一引入管；每戶(hù)設(shè)一塊煤氣表，采用外入戶(hù)方式，區(qū)內(nèi)煤氣管線(xiàn)采用直埋敷設(shè)枝狀布置。低壓煤氣總用氣量385m3/h，總管徑XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6專(zhuān)篇設(shè)計(jì)項(xiàng)目位于大東區(qū)傍江街東側(cè)，園區(qū)地勢(shì)平坦、周邊道路寬敞通暢，交通便利，周?chē)致泛蛙?chē)行道的寬度均能滿(mǎn)足消防車(chē)通行及撲救的要求。在總平面布置中，依據(jù)XX規(guī)劃局控詳文件和現(xiàn)行消防規(guī)范的規(guī)定，在滿(mǎn)足建筑及防火間距的前提下，結(jié)合具體的建筑形式設(shè)計(jì)消防通道，高層建筑的底邊至少均留有相應(yīng)面積的集散廣場(chǎng)，保證人員的及時(shí)疏散。本工程地下室設(shè)有疏散樓梯寬度、疏散距離、疏散口寬度，均滿(mǎn)足現(xiàn)行防火規(guī)XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告外的安全出口。消防控制室、消防水泵房設(shè)有直通室外的安全出口。所有設(shè)在防火墻上的門(mén)均為耐火極限不低于1.2h的甲級(jí)防火門(mén)或設(shè)加密?chē)娏艿姆阑鹁砗?丙級(jí)防本項(xiàng)目室外消防用水按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定，主要道四、供水系統(tǒng)期用水。室內(nèi)消火栓給水管成環(huán)狀布置，消火栓的布置保證兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)作壓力，在頂層水箱間分別設(shè)消火栓增壓泵(一用一備)和增壓罐。每區(qū)配消防水泵結(jié)合器兩組。等。六、地下停車(chē)場(chǎng)XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告供水系統(tǒng)，系統(tǒng)不分區(qū)，設(shè)溫式報(bào)警閥三組。系統(tǒng)由灑水噴頭，水流指示器，報(bào)警閥組，壓力開(kāi)關(guān)，末端試水裝置等組成。采用直立型噴頭。當(dāng)梁、通風(fēng)管道、mA一、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)組成泵等重要設(shè)備在消防中心設(shè)置直接手動(dòng)控制按鈕。二、探測(cè)器的設(shè)置動(dòng)報(bào)警銨鈕。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告當(dāng)火災(zāi)時(shí)感煙探測(cè)器、感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開(kāi)關(guān)、水充批示器、壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作向消防中心報(bào)警，經(jīng)自動(dòng)識(shí)別確認(rèn)后，聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)發(fā)生執(zhí)行予設(shè)程序指令：火災(zāi)時(shí)，在消防中心手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)消防泵、噴灑泵滅火。2)排煙機(jī)、送風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)以保證人員疏散。加壓風(fēng)機(jī)自動(dòng)開(kāi)啟保證人員疏散安全。迫降電梯至首層，供消防人員待用。7)當(dāng)煤氣泄露時(shí)報(bào)警探測(cè)器報(bào)警，聯(lián)動(dòng)關(guān)閉煤氣閥。到節(jié)能指標(biāo)要求。2)在滿(mǎn)足顯色性要求的基礎(chǔ)上采用高效光源。3)根據(jù)視覺(jué)工作需要，精選照度水平。新型商務(wù)辦公模式。它遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的布置和能源約束，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能夠有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，從而獲得一種高效、低耗、無(wú)廢物污染的生活和辦公方式。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在主樓屋頂、附樓屋頂建造屋頂花園。在大廈的屋頂花園，而郁郁蔥蔥的屋頂令任何辦公空間都會(huì)享受到自然采光和別樣風(fēng)景。建筑采用低溫?zé)崴孛孑椛洳膳到y(tǒng)。在建筑物女兒墻上用Φ鍍鋅園鋼做避雷帶，利用建筑物周邊構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋為防感應(yīng)過(guò)電壓，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道，電纜的保護(hù)管均做總等電位聯(lián)結(jié)。在衛(wèi)生間或有淋浴池的地方設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本工程采用綜合接地系統(tǒng)，保護(hù)接地與防雷接地共用接地裝置，接地電阻要求公寓、網(wǎng)點(diǎn)采用集中電表箱分戶(hù)計(jì)量，其它公用建筑在自維變電所采取高壓端計(jì)量。所有電表數(shù)據(jù)均遠(yuǎn)傳至物業(yè)管理中心。二、通訊系統(tǒng)電信解決方案。大廈設(shè)無(wú)線(xiàn)電通訊防屏蔽系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)大樓通訊無(wú)盲區(qū)。三、大廈內(nèi)引入市話(huà)線(xiàn)路四、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)大廈東西兩側(cè)至少設(shè)兩個(gè)弱電豎井，網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商(如中國(guó)聯(lián)通、網(wǎng)通等)提供大廈內(nèi)設(shè)電話(huà)程控站，提供充足的數(shù)據(jù)接口，綜合布線(xiàn)系統(tǒng)由客戶(hù)根據(jù)實(shí)際需XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告自動(dòng)互投，具備自動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)。各層正常照明采用環(huán)網(wǎng)供電方式供電至各層照明總箱。各層走廊、前室等公共場(chǎng)所設(shè)應(yīng)急照明。在各層走道及出入口設(shè)誘導(dǎo)燈和安全出口指示燈(疏散指示燈)。接入城市有線(xiàn)電視網(wǎng)；大廈設(shè)廣播前端室，供大廈播放背景音樂(lè)及消防緊急廣堂、每層樓道設(shè)高檔音響系統(tǒng)。大廈供水系統(tǒng)由自動(dòng)變頻水泵供水，行政衛(wèi)生間24小時(shí)熱水。六、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)視。大廈內(nèi)各公共部分(大堂、走廊、電梯廳等)及商住樓部分均設(shè)有噴淋及煙感XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大廈消防報(bào)警控制系統(tǒng)采用智能類(lèi)比式火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)，在各樓層辦公室、電梯前室、機(jī)房等處設(shè)置類(lèi)比智能煙感探測(cè)器；大面積公共區(qū)域設(shè)置智能煙感控測(cè)器，各層公共走道設(shè)置帶電插孔的手動(dòng)報(bào)警器；地下車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房等處感溫消防水泵、消防噴灑水泵、消防穩(wěn)壓水泵、正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等消防設(shè)備為多線(xiàn)控制，其他消防設(shè)備為總線(xiàn)控制，并通過(guò)控測(cè)總線(xiàn)返回信號(hào)、煙感、自動(dòng)噴淋系車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)停車(chē)管理采用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車(chē)場(chǎng)的車(chē)況的監(jiān)測(cè)，車(chē)輛的服務(wù)管理、場(chǎng)內(nèi)保安(SA)、停車(chē)場(chǎng)(PA)、辦公自動(dòng)化(OA)等各個(gè)子系統(tǒng)進(jìn)行綜合管理?！稹瘛酢觯鹤?環(huán)境影響評(píng)價(jià)就社會(huì)環(huán)境而言，主要影響參數(shù)為周邊的土地資源、建筑物、人文景觀等；生活環(huán)境影響參數(shù)為指關(guān)系到校區(qū)及周?chē)用裆顓^(qū)的環(huán)境空氣質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量等；生態(tài)環(huán)境中的主要影響參數(shù)為水環(huán)境質(zhì)量、固體廢棄物與污水排放處理情況等。根據(jù)本項(xiàng)目的性質(zhì)、內(nèi)容及規(guī)模，首先識(shí)別出工程實(shí)施后對(duì)區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項(xiàng)目施工過(guò)程和投入使用后兩個(gè)階段中。對(duì)于本項(xiàng)目而言，需要從空氣環(huán)境、聲環(huán)境、水環(huán)境和固體廢棄物四個(gè)方面加表7.1環(huán)境影響矩陣分析表工程活工程活動(dòng)施工作業(yè)綠化工程施工作業(yè)空調(diào)系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)噪聲施工作業(yè)施工作業(yè)影響因子揚(yáng)塵施工機(jī)械噪聲設(shè)備噪聲施工排水建材垃圾生活垃圾、綜合垃圾環(huán)境項(xiàng)目空氣環(huán)境環(huán)境水環(huán)境廢棄物工程階段建設(shè)期■■運(yùn)營(yíng)期□由上表可以看出，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響主要是建設(shè)期的揚(yáng)塵、噪聲和建材一、空氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表7.2環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(二級(jí)標(biāo)準(zhǔn))小時(shí)小時(shí)平均)濃度限值(年平均污染物本項(xiàng)目建設(shè)期的主要空氣污染來(lái)自于土建工程施工引起的揚(yáng)塵污染。拆遷、場(chǎng)地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸?shù)冉ㄖ┕ば袨榈膿P(yáng)塵產(chǎn)生表7.3不同施工階段作業(yè)噪聲限值施工階段主要噪聲源晝間夜間BABABABAdB(A)打樁各種打樁機(jī)等85禁止施工結(jié)構(gòu)混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸等7055表7.4城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)(一類(lèi)標(biāo)準(zhǔn))類(lèi)別噪聲限值()晝間夜間XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目的環(huán)境噪聲影響評(píng)價(jià)包括施工期和運(yùn)營(yíng)期兩部分評(píng)價(jià)內(nèi)容。項(xiàng)目施工期噪聲污染來(lái)源于推土機(jī)、挖掘機(jī)、打樁機(jī)、空壓機(jī)、攪拌機(jī)、風(fēng)鎬、振搗機(jī)、電鋸等施工機(jī)械產(chǎn)生的機(jī)械噪聲，施工機(jī)械的噪聲特點(diǎn)是持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，強(qiáng)度高，其瞬時(shí)本項(xiàng)目投入使用后，經(jīng)過(guò)建筑墻體隔音及綠化帶消音之后，對(duì)外部影響較輕；度較輕。一、水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)污染物上限(懸浮物化學(xué)需氧物動(dòng)植物油元素磷)水環(huán)境的影響主要通過(guò)對(duì)建筑范圍內(nèi)地面水域及功能、工程的施工方案、生活服務(wù)區(qū)的位置及規(guī)模、本項(xiàng)目地表適流方位及現(xiàn)有水污染排放源的調(diào)查，取樣測(cè)試有害成分含量，決定排出污水是否處理，并提出處理措施或建議。的水源和流經(jīng)的地面水域，且該區(qū)域施工排水設(shè)施比較完善，故而施工期污水對(duì)環(huán)XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在項(xiàng)目建設(shè)期，固體廢棄物主要包括建筑垃圾和生活垃圾。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，固體廢棄物主要是生活垃圾。這些固體廢棄物如果處理不當(dāng)，將對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生不良影響，需要通過(guò)采取合理的規(guī)劃和有效的措施加以控制。針對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期將對(duì)環(huán)境可能產(chǎn)生的影響，制定以下措施加以控根據(jù)XX市房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè)施工環(huán)境保護(hù)管理的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)施工期間采取建筑垃圾的堆放不超出場(chǎng)地圍檔范圍，施工場(chǎng)地不堆放生活垃圾；嚴(yán)禁高空拋建筑材料運(yùn)輸過(guò)程中進(jìn)行遮蓋，防止撒漏，盡可能減少運(yùn)輸中產(chǎn)生的揚(yáng)塵。有特殊要求的項(xiàng)目要配備通風(fēng)櫥、超凈工作臺(tái)；揚(yáng)塵等影響水土環(huán)境的施工廢料及時(shí)進(jìn)行簡(jiǎn)易的綠化措施，以保持水土狀況和綠化在水資源保護(hù)方面，一方面是做到雨污分流，雨水通過(guò)管線(xiàn)排至污水管中；另一方面是所有生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)，輸送至污水處理廠。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本建設(shè)項(xiàng)目的施工是露天施工，具有流動(dòng)性和間歇性較強(qiáng)的特點(diǎn)，施工過(guò)程中優(yōu)先采用低噪聲機(jī)械設(shè)備，嚴(yán)禁使用明顯老化或擬淘汰的設(shè)備，同時(shí)，對(duì)各施工環(huán)節(jié)中噪聲較強(qiáng)的設(shè)備采取局部吸聲、隔聲降噪措施，建設(shè)臨時(shí)隔聲屏障以達(dá)到降噪值》 (GB12523-90)中規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，將施工噪音對(duì)學(xué)校正常的教學(xué)活動(dòng)產(chǎn)生的干擾降至最織設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，檢查噪音源，將設(shè)備噪音控制在最低水平。；放射性固體廢物，先集中在專(zhuān)用的廢物桶內(nèi)，再根據(jù)具體情況采用放置、焚化法處理。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)嚴(yán)格做到“三同時(shí)”，將環(huán)境保護(hù)措施的費(fèi)用列入工程概算。雨污管井、生活垃圾收集點(diǎn)等等。同時(shí)，將綠化與噪音消除、凈化空氣等環(huán)保措施XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告結(jié)合起來(lái)，通過(guò)生態(tài)的方式消除噪音，達(dá)到凈化空氣、提高空氣質(zhì)量的目的。綠化景觀規(guī)劃主要是結(jié)合周?chē)坝^設(shè)計(jì)，在建筑物兩側(cè)布置廣場(chǎng)和綠地，樹(shù)木栽植注意此外，項(xiàng)目投資估算中都有專(zhuān)項(xiàng)資金投資于環(huán)保配套工程，在室外配套工程費(fèi)這些方面都可以降低項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響。項(xiàng)目建設(shè)期污染屬短期行為，待施工結(jié)束后即可消除。在此期間，將采取有效角度分析，該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目是既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目，因此，項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)不需重新設(shè)立，只需在公司成立本項(xiàng)目管理部，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目實(shí)施的組織和管理。為了加強(qiáng)對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目的管理，確保工程質(zhì)量、工期和控制造價(jià)，應(yīng)按項(xiàng)目管理模式組織工程建設(shè)?？紤]到國(guó)家對(duì)建設(shè)工程有專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)定，由公司履行項(xiàng)目法人職責(zé)，全面負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的規(guī)劃、籌資、建設(shè)管理、協(xié)調(diào)和決策，具體負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工的組織管理和辦理各種建設(shè)手續(xù)。選調(diào)有經(jīng)驗(yàn)和管理能力強(qiáng)的技術(shù)人員承擔(dān)項(xiàng)目的管理工作，保證工程項(xiàng)目在質(zhì)量、進(jìn)度和造預(yù)定目標(biāo)建成投入使用。價(jià)等方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員從事工程項(xiàng)目管理；項(xiàng)目運(yùn)行后實(shí)行物業(yè)管理。一、招投標(biāo)管理原則管理，確保工程按照設(shè)計(jì)文件、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和合同文件有序順利的進(jìn)行。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)方式，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍建議為：勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料的采、技術(shù)過(guò)硬、具有專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)及豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價(jià)，提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和影響。三、招標(biāo)程序通知未中標(biāo)人。本項(xiàng)目招投標(biāo)的具體要求詳見(jiàn)表表8.1本項(xiàng)目招投標(biāo)的具體要求招招標(biāo)組織形式委托標(biāo)√√√招標(biāo)范圍全部標(biāo)招標(biāo)方式標(biāo)勘察建筑工程安裝工程不采用招標(biāo)方式邀請(qǐng)標(biāo)標(biāo)標(biāo)XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告理主要設(shè)備主要材料年月日表8.2招標(biāo)基本情況表招招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)范圍招標(biāo)投標(biāo)單擬劃委托自行公開(kāi)邀請(qǐng)招標(biāo)全部部分估算位資質(zhì)分標(biāo)招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo)方式招標(biāo)招標(biāo)金額要求段√甲級(jí)√甲級(jí)√甲級(jí)√甲級(jí)√甲級(jí)√√√一級(jí)勘察材料年月日XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)建設(shè)程序的要求，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)和工程量以及對(duì)項(xiàng)目的使用要求。確表8.3項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表序序號(hào)工作名稱(chēng)立項(xiàng)申請(qǐng)與審批初步設(shè)計(jì)及審批施工圖設(shè)計(jì)與審查施工招投標(biāo)平整場(chǎng)地主體施工工程裝修與設(shè)備安裝工程室外配套工程竣工驗(yàn)收交付使用項(xiàng)目銷(xiāo)售與運(yùn)營(yíng)結(jié)束時(shí)間開(kāi)始時(shí)間持續(xù)時(shí)間XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表8.4項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃圖XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9投資估算與資金籌措土地過(guò)程所支付的費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、動(dòng)遷及安置補(bǔ)助費(fèi)、契稅及其他費(fèi)用，按照目前XX市土地出讓的基本制度及公司實(shí)際投入情況，可確定此項(xiàng)費(fèi)用約委)收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：公建148元/平方米(包含代收40元/平方的有關(guān)精神，估算得出本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)(含土建、水電、設(shè)備等)及裝修XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告X因此，本報(bào)告將銷(xiāo)售費(fèi)用劃分為營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用(例如，廣告宣傳、售樓員工薪金等)施中難以預(yù)料的支出。它需要事先預(yù)留，并主要用于設(shè)計(jì)變更和施工過(guò)程中可能增漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指針對(duì)建設(shè)期內(nèi)由于可能的價(jià)格上漲引起投資增加，需要事先預(yù)依據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，可以得到該項(xiàng)目建筑工程建筑面積工程量表：XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表9.1建筑工程建筑面積工程量表序序號(hào)建設(shè)項(xiàng)目公寓及寫(xiě)字間地下停車(chē)場(chǎng)及設(shè)備用房建筑面積平方米平方米平方米計(jì)平方米：表9.2項(xiàng)目總投資估算表類(lèi)別類(lèi)別土地取得費(fèi)用前期費(fèi)用城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)備費(fèi)金額計(jì)算基數(shù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)平方米平方米平方米平方米平方米萬(wàn)元萬(wàn)元年序號(hào)計(jì)依據(jù)投資估算的依據(jù)及說(shuō)明與總投資估算結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，可以得到靠自有資金、負(fù)債籌資(銀行貸款)兩種途徑獲得建設(shè)資金，并輔之以適量的售房XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表10.1項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃匯總表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位銷(xiāo)售均價(jià)單位銷(xiāo)售收入單位寫(xiě)字間11369平方米6150元㎡6991.935萬(wàn)元商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)5091平方米12500元㎡6363.75萬(wàn)元車(chē)位36個(gè)12萬(wàn)元個(gè)432萬(wàn)元13787.69萬(wàn)元表10.2項(xiàng)目按季度銷(xiāo)售計(jì)劃合計(jì)合計(jì)年序號(hào)類(lèi)別萬(wàn)元四季一季二季三季網(wǎng)點(diǎn)銷(xiāo)售百分比100%5%5%45%45%69寫(xiě)字間銷(xiāo)售百分比100%5%5%45%45%100%10%15%35%40%車(chē)位銷(xiāo)售額43243.2064.80151.20172.80XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告見(jiàn)附表項(xiàng)目投資回收期(所得稅前)=1.89年項(xiàng)目投資回收期(所得稅后)=1.91年根據(jù)銀行貸款利率及風(fēng)險(xiǎn)因素，本項(xiàng)目采用銀行貸款利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值合計(jì)委項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前，全部投資)=19.51%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后，全部投資)=14.84%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后，自有資金)=31.05%XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告盈虧平衡分析又稱(chēng)保本點(diǎn)分析或量本利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量或1)盈虧平衡點(diǎn)(房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格)=73.52%2)盈虧平衡點(diǎn)(建安工程費(fèi))=4166元/平方米敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。以項(xiàng)目土地價(jià)格、建造成本和銷(xiāo)售價(jià)格為影響因素，進(jìn)行敏感性分析。經(jīng)過(guò)計(jì)表10.3項(xiàng)目敏感性分析投資回收投資回收期稅后稅后萬(wàn)元稅后年0變動(dòng)幅度土地價(jià)格土地價(jià)格土地價(jià)格土地價(jià)格土地價(jià)格土地價(jià)格土地價(jià)格序號(hào)XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建造成建造成本建造成本建造成本建造成本建造成本建造成本銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格建造成本銷(xiāo)售價(jià)格圖10.1IRR敏感性分析變動(dòng)幅度圖XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告NPV敏感性分析變動(dòng)幅度圖銷(xiāo)售價(jià)格為最敏感性因素，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要密切關(guān)注，但是當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格降低XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織(以下統(tǒng)稱(chēng)企業(yè))為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用本法。4)辦小產(chǎn)證時(shí)由買(mǎi)方交納，是否提高該稅種的比例也會(huì)有所影響5)轉(zhuǎn)讓時(shí)交，是否提高比例、設(shè)定轉(zhuǎn)讓年限都有影響優(yōu)勢(shì)。XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告例如，當(dāng)同期同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)出現(xiàn)后