附件四五：項(xiàng)目可行性報(bào)告范本廣州P2P3項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本報(bào)告的數(shù)據(jù)不具備參考價(jià)值保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司2006年10月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分：項(xiàng)目概況 1一、基本情況 1二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 2三、配套設(shè)施 2四、大市政配套 2第二部分：市場(chǎng)分析 2一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 2二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 2三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位 2四、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素 2第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 2一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 2二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 2第四部分：工程及銷售計(jì)劃 2一、證照取得計(jì)劃 2二、工程計(jì)劃 2三、銷售計(jì)劃 2第五部分：項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測(cè) 2一、資金投入計(jì)劃 2二、銷售回款計(jì)劃 2三、資金需求計(jì)劃 2第六部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 2一、成本利潤(rùn)分析 2二、敏感性分析 2三、盈虧平衡點(diǎn)分析 2四、盈利能力分析 2第七部分：優(yōu)劣勢(shì)分析 2一、優(yōu)勢(shì) 2二、劣勢(shì) 2三、機(jī)會(huì) 2第八部分：結(jié)論和建議 2PAGE13PAGE1第一部分：項(xiàng)目概況一、基本情況1、地塊位置1-4號(hào)地塊位于包頭市昆都侖區(qū)西部，地塊四至范圍為西至混河西路，南至友誼大街，北至團(tuán)結(jié)大街、東側(cè)為規(guī)劃路（昆河?xùn)|路）。項(xiàng)目所處區(qū)域位于包頭市昆都侖區(qū)西部，距離市中心僅10分鐘車程，按照目前政府規(guī)劃，本區(qū)域?qū)⒔榧凶≌^(qū)、并配有社區(qū)商業(yè)及住宅相關(guān)配套。項(xiàng)目位置圖如下：紅線圖如下：附項(xiàng)目紅線圖附項(xiàng)目紅線圖項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃圖如下：平面地形圖如下：附平面地形圖附平面地形圖2、規(guī)劃條件本地塊規(guī)劃用途為居住，總用地面積224125平方米，其中，北部KXC-P2地塊用地面積115250平方米，南部KXC-P3地塊108875平方米。項(xiàng)目規(guī)劃容積率為1，初步規(guī)劃總建筑面積312366平方米，地上建筑面積224125平方米，地下建筑面積68943平方米地塊建筑密度≤25%，綠地率≥35%，建筑高度≤30米，建筑高度要求以多層及小高層為主，。建筑高度≤30二、項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊項(xiàng)目現(xiàn)狀為荒地，地塊內(nèi)土地平整，有極少部分臨建，但不影響地塊建設(shè)。地塊形狀比較雖然為規(guī)則的長(zhǎng)方形，但整體呈現(xiàn)南北縱向較長(zhǎng)，東西橫向較短，不利于后期規(guī)劃，。地塊項(xiàng)目地塊內(nèi)部地塊地下無(wú)管線、電纜等重要設(shè)施。地塊西側(cè)全部為沿河公園、東側(cè)為規(guī)劃道路。1號(hào)地塊現(xiàn)狀圖如下：1號(hào)地形地貌圖如下：2號(hào)地塊現(xiàn)狀圖如下：2號(hào)地形地貌圖如下：3號(hào)地塊現(xiàn)狀圖如下：3號(hào)地形地貌圖如下：4號(hào)地塊現(xiàn)狀圖如下：4號(hào)地形地貌圖如下：三、配套設(shè)施1、交通配套雖然未來(lái)地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、與城市主干道及主要商圈距離較近，但該地塊內(nèi)沒(méi)有公交車站臺(tái)、沒(méi)有公交車經(jīng)過(guò)，周邊公共交通不便。2、教育配套地塊附近區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)教育設(shè)施較為完善，在地塊以東約4平方公里的范圍內(nèi)有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)配套西面建有廣。3、醫(yī)療配套地塊周邊并無(wú)較大醫(yī)院。4、文體娛樂(lè)配套地塊周邊文化休閑配套落后，整個(gè)地塊周邊缺少人文素養(yǎng)。東面毗鄰已規(guī)劃的蘿崗區(qū)文化休閑區(qū)，東北面是興建中的蘿崗區(qū)政府行政辦公服務(wù)中心和正在規(guī)劃建設(shè)的市民公園及酒店會(huì)議中心。5、景觀配套地塊西側(cè)為沿河公園及昆都倫河，但因與包鋼較近受其污染嚴(yán)重。四、大市政配套地塊東側(cè)與北側(cè)為規(guī)劃路，預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工同時(shí)可完成于與交通主干道的相連對(duì)接。項(xiàng)目周邊紅線邊已有DN?500管線，用于解決用水問(wèn)題。本項(xiàng)目周邊，已有完善排水、煤氣系統(tǒng)也已比較完善。廣州市電信局負(fù)責(zé)本項(xiàng)目電話、網(wǎng)絡(luò)等接通。項(xiàng)目永電可直接接入廣州市供電網(wǎng)絡(luò)。已有完善煤氣聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。

第二部分：市場(chǎng)分析一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況表1：廣州十區(qū)2007年上半年GDP增長(zhǎng)情況區(qū)域單位數(shù)額增長(zhǎng)率（%）荔灣區(qū)萬(wàn)元184.412越秀區(qū)萬(wàn)元538.81海珠區(qū)萬(wàn)元168.4810.5天河區(qū)萬(wàn)元589.9513.3白云區(qū)萬(wàn)元316.4112.4黃埔區(qū)萬(wàn)元206.613.3番禺區(qū)萬(wàn)元285.812.5花都區(qū)萬(wàn)元196.9214.1南沙區(qū)（2005年10月設(shè)區(qū)）萬(wàn)元142.0262.9蘿崗區(qū)（2005年10月設(shè)區(qū)萬(wàn)元361.8420.8經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況來(lái)看，蘿崗區(qū)和南沙區(qū)兩個(gè)剛成立的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭十分強(qiáng)勁，蘿崗區(qū)只落后南沙區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度已排在廣州市第二位。12、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述蘿崗區(qū)2005年10月去年才正式成立，是在原廣州開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上，并入了九佛鎮(zhèn)和鎮(zhèn)龍鎮(zhèn)。本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是隨著行政區(qū)的建立，正在逐步發(fā)展?？茖W(xué)城除了原有的保利林語(yǔ)山莊和帝景山莊外，萬(wàn)科和中糧集團(tuán)合作的廣州萬(wàn)科城已現(xiàn)雛形，規(guī)模較小的華悅山莊也即將進(jìn)入市場(chǎng)。，目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型還比較單一，主要針對(duì)中高收入者。帝景山莊與保利林語(yǔ)山莊以別墅為主，而廣州萬(wàn)科城以情景洋房、特色小高層及萬(wàn)科的創(chuàng)新低密度住宅為主，則主要是針對(duì)更大批的中、高等收入階層。由于特殊的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，，占地22萬(wàn)平方米的廣州萬(wàn)科城包括情景洋房、特色小高層及萬(wàn)科的創(chuàng)新低密度住宅?？茖W(xué)城住宅市場(chǎng)需求人群比較穩(wěn)定，科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)主要集中在微電子信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新能源新材料產(chǎn)業(yè)等，將吸引主要客戶群為大量科技人員、專家學(xué)者、留學(xué)歸國(guó)人員、和外籍人士等在此工作和生活，此外在科學(xué)城工作的公務(wù)人員也是比較大的需求群體。23、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況科學(xué)城房地產(chǎn)市場(chǎng)剛起步不久，但是發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看，在未來(lái)幾年內(nèi)，本區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州市的熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域。圖1：廣州市2003年-2006年商品房開(kāi)工、竣工面積圖蘿崗區(qū)2005年成立，故沒(méi)有相應(yīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。各地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況盡量細(xì)化到項(xiàng)目所在區(qū)域。從上圖可以看出，廣州市商品住宅開(kāi)工面積變化不大，但竣工面積逐年減少，蘿崗區(qū)為廣州市新設(shè)立的區(qū)域，科學(xué)城的住宅市場(chǎng)也剛剛興起，預(yù)計(jì)科學(xué)城的開(kāi)工面積量增長(zhǎng)速度會(huì)大于廣州市住宅開(kāi)工量的平均增長(zhǎng)速度，短時(shí)間內(nèi)就會(huì)形成比較濃厚的居住氛圍。圖2：蘿崗區(qū)2006年上半年成交量統(tǒng)計(jì)圖從成交量上來(lái)看，蘿崗區(qū)成交總量比較小，位于廣州十區(qū)的第八位，但成交量增長(zhǎng)速度為廣州十區(qū)最大最快，比去年同期增長(zhǎng)近140%，表明本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)極具潛力。圖3：2006年上半年廣州市十區(qū)商品住宅售價(jià)圖從成交均價(jià)來(lái)看，蘿崗區(qū)成交均價(jià)增長(zhǎng)幅度為廣州十區(qū)最快最大，達(dá)到140%，呈現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。3、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)表1：廣州十區(qū)2007年上半年GDP增長(zhǎng)情況區(qū)域單位數(shù)額增長(zhǎng)率（%）荔灣區(qū)萬(wàn)元184.412越秀區(qū)萬(wàn)元538.81海珠區(qū)萬(wàn)元168.4810.5天河區(qū)萬(wàn)元589.9513.3白云區(qū)萬(wàn)元316.4112.4黃埔區(qū)萬(wàn)元206.613.3番禺區(qū)萬(wàn)元285.812.5花都區(qū)萬(wàn)元196.9214.1南沙區(qū)（2005年10月設(shè)區(qū)）萬(wàn)元142.0262.9蘿崗區(qū)（2005年10月設(shè)區(qū)萬(wàn)元361.8420.8經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況來(lái)看，蘿崗區(qū)和南沙區(qū)兩個(gè)剛成立的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭十分強(qiáng)勁，蘿崗區(qū)只落后南沙區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)排在第二位。二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況目前蘿崗區(qū)在售樓盤有萬(wàn)科城、雍翠雅園、帝景山莊和林語(yǔ)山莊，均以別墅和小高層為主，有部分高層。除萬(wàn)科城外，其他項(xiàng)目目前均沒(méi)有銷售，預(yù)計(jì)4項(xiàng)目共有住宅在4000套左右。2、各檔次產(chǎn)品的集合特征目前蘿崗區(qū)在售項(xiàng)目的在售樓盤有萬(wàn)科城、雍翠雅園、帝景山莊和林語(yǔ)山莊，以別墅和小高層為主，有部分高層。別墅毛坯均價(jià)在700015000元-1600021000元/平方米，公寓帶裝修價(jià)格在50009000元-600012000元/平方米。從戶型來(lái)看，公寓面積以80-130平米左右為主的兩房和三房的中等戶型為主。蘿崗區(qū)項(xiàng)目，離市中心較遠(yuǎn)，毗鄰科學(xué)城，周邊配套尚未成熟，公交線路較少，交通較為不便。黃埔區(qū)距離本案項(xiàng)目稍遠(yuǎn)，在售的兩個(gè)典型樓盤（萬(wàn)科城市花園，黃埔花園）主要以小高層和高層為主，均價(jià)在55009500元左右，帶800元/平方米裝修，戶型面積為60-180平方米，三房為主，配有少量的二房和四房。盡管同屬?gòu)V州東部地區(qū)，該區(qū)域與科學(xué)城相比，周邊配套比較齊全，公共交通狀況較好，地鐵開(kāi)通時(shí)間預(yù)計(jì)在2007年年底，比本項(xiàng)目案規(guī)劃的地鐵開(kāi)通時(shí)間早了2年。附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖。表2：周邊樓盤情況表樓盤名稱位置規(guī)模產(chǎn)品類型均價(jià)銷售速度其他項(xiàng)目周邊樓盤分布圖項(xiàng)目周邊樓盤分布圖3、個(gè)案分析——萬(wàn)科城萬(wàn)科城位于廣州科學(xué)城羅南路以東北，與林語(yǔ)山莊緊緊相鄰。該地塊占地22萬(wàn)㎡，容積率僅為0.7。萬(wàn)科城規(guī)劃總共有住宅1200套，目前萬(wàn)科城第一期已經(jīng)基本完工，產(chǎn)品類型包括：情景洋房、特色小高層及別墅，其中別墅以聯(lián)排別墅為主，除了特色小高層將于明年推出以外，其它的均準(zhǔn)備在今年10月份推出。第一期情景洋房共有204套，聯(lián)排別墅100多套，獨(dú)棟別墅僅有4套，據(jù)最新消根據(jù)目前掌握情況息，別墅毛坯價(jià)格不低于1000020000/平米，情景洋房?jī)r(jià)格在800010000左右，特色小高層價(jià)格尚未確定。作為行業(yè)標(biāo)桿，萬(wàn)科以其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、新穎的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在業(yè)內(nèi)樹(shù)立了良好的品牌形象。萬(wàn)科城與本項(xiàng)目?jī)H一丘之隔，將成為本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。同時(shí)林語(yǔ)山莊與萬(wàn)科城為該地區(qū)的各種類型住宅初步定價(jià)樹(shù)立了標(biāo)桿，對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)有較好的參考價(jià)值，同時(shí)入住這兩個(gè)樓盤的第一批業(yè)主將帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊地區(qū)的人氣和配套設(shè)施，雖然目前該區(qū)域生活相對(duì)不便，但有可能的是1-2年以后本項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)面臨的是一個(gè)相對(duì)成熟的市場(chǎng)。4、結(jié)論綜上所述，本地塊位于科學(xué)城北面，開(kāi)發(fā)區(qū)整體強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，使該項(xiàng)目未來(lái)幾年內(nèi)有較大的增值空間，盡管目前周邊配套不夠成熟，生活居住相對(duì)不便，但蘿崗區(qū)域未來(lái)兩年內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施能夠逐步落實(shí)，該項(xiàng)目面市可望面臨一個(gè)人氣較旺的市場(chǎng)，。此外，在科學(xué)城林語(yǔ)項(xiàng)目基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目容易在區(qū)域市場(chǎng)形成品牌聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，因此總體上本案本項(xiàng)目總體前景較好。 同時(shí)本案也面臨一些問(wèn)題，比如政府規(guī)劃的限制和地塊周邊的高壓線，需要引起高度重視，并采取妥善的應(yīng)對(duì)措施。 根據(jù)本研究得出的結(jié)論，建議該地塊產(chǎn)品主要以萬(wàn)科house類產(chǎn)品和聯(lián)排別墅為主。三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍地塊周圍有高壓電線，限制了將目標(biāo)客戶定位為高端客戶的可能。周邊公路網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)，自駕車便利，但公共交通設(shè)施較差，公交線路僅有534和574經(jīng)過(guò)，且目前周邊配套不成熟，不適合市區(qū)一般工薪階層居住?？紤]到住宅產(chǎn)品區(qū)域性的特點(diǎn)，本案將目標(biāo)客戶主要定位于在科學(xué)城及周邊工作人群，包括：外企白領(lǐng)，企業(yè)中、高層管理人員，高級(jí)科研技術(shù)人員，外籍人士，周邊希望享受社區(qū)生活的生意人。這是第一類潛在客戶。隨著周邊生活配套的逐漸成熟和公共交通系統(tǒng)的完善，考慮到較好的自然環(huán)境和較低的房?jī)r(jià)，在天河北、東圃和廣園沿線工作的潛在客戶也可能會(huì)選擇在本區(qū)域定居。這是第二類潛在客戶?？紤]到本區(qū)域相對(duì)市區(qū)較好的自然景觀和生活環(huán)境，會(huì)有一部分收入水平高、厭惡都市喧囂、追求生活品質(zhì)人群選擇本項(xiàng)目作為居住地。這是第三類潛在客戶。另外，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，本區(qū)域的市政配套將達(dá)到一個(gè)較高的水平，隨著本區(qū)域企業(yè)的不斷增多和由此帶來(lái)的住宅需求，本區(qū)域的房?jī)r(jià)將穩(wěn)步上漲。目前本區(qū)域的房?jī)r(jià)還處于相對(duì)較低的水平，本地塊項(xiàng)目將對(duì)投資客有一定的吸引力。這是第四類潛在客戶。2、本案目標(biāo)人群特征第一類潛在客戶在科學(xué)城及周邊工作，工作穩(wěn)定，收入較高，追求居住地與工作地交通便利，對(duì)公共配套設(shè)施的依賴性相對(duì)較弱，渴望一個(gè)安靜、私密性好的居住空間。第二類潛在客戶在天河北、東圃和廣園沿線工作，但收入中等，其對(duì)住宅需求的價(jià)格彈性相對(duì)較高。第三類潛在客戶也在天河北、東圃和廣園沿線附近工作，工作時(shí)間較為自由，收入水平高，有私家車，相對(duì)市區(qū)喧囂和擁擠，更偏好一個(gè)自然舒適的居住環(huán)境。第四類潛在客戶看重該區(qū)域住宅的升值空間，以投資為主要目的。四、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素1、產(chǎn)品定位基于目標(biāo)客戶定位、市場(chǎng)定位分析及項(xiàng)目規(guī)劃要求，初步規(guī)劃本項(xiàng)目小高層以類似萬(wàn)科house類低密度系列產(chǎn)品，別墅以聯(lián)排別墅為主。情景house類、聯(lián)排別墅主要針對(duì)企業(yè)中高層管理者、開(kāi)發(fā)區(qū)外籍人士、高級(jí)白領(lǐng)這類價(jià)格敏感度相對(duì)較低，對(duì)產(chǎn)品要求較高的客戶群，建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)要有一定的亮點(diǎn)，體現(xiàn)文化、情趣和品位。小高層類主要針對(duì)政府公務(wù)員、外企白領(lǐng)、高級(jí)技術(shù)人員、投資客等。表2：各戶型產(chǎn)品面積比例產(chǎn)品類型面積戶型面積所占比例別墅70000250-30030%洋房155000110-15070%2、價(jià)格定價(jià)考慮到房產(chǎn)定價(jià)的復(fù)雜性和市場(chǎng)導(dǎo)向性，本項(xiàng)目考慮市場(chǎng)類比分析法，這種方法選擇當(dāng)時(shí)市場(chǎng)同類物業(yè)的平均價(jià)格。一般認(rèn)為平均市價(jià)是供求均衡的結(jié)果，以隨行就市方法定價(jià)，既會(huì)帶來(lái)合理的平均利潤(rùn)，又不破壞行業(yè)秩序，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈、信息充分、需求彈性較低的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不失是一種穩(wěn)妥方法。市場(chǎng)類比定價(jià)法主要考慮的影響因素見(jiàn)表3。表33：市場(chǎng)類比法考慮因素影響因素釋義地段距離市中心、區(qū)中心距離，周邊經(jīng)濟(jì)狀況交通普通住宅更多的考慮公共交通系統(tǒng)，低密度更多的考慮公路網(wǎng)生活配套醫(yī)療、教育、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)自然景觀山體、湖泊、公園污染噪音、空氣、高壓輻射等產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力和產(chǎn)品質(zhì)量控制能力品牌形象開(kāi)發(fā)商的品牌號(hào)召力權(quán)重考慮該項(xiàng)目產(chǎn)品與本案產(chǎn)品的相似性或可參考性(1)對(duì)情景house類的定價(jià)考慮到目前天河公園附近、東圃、黃埔等區(qū)域缺乏情景洋房類產(chǎn)品推出，可參考的樓盤不多，因此僅選取萬(wàn)科城和鳳凰城作為參考樓盤。見(jiàn)表4，表中分?jǐn)?shù)表示與本項(xiàng)目情景洋房類產(chǎn)品相比，萬(wàn)科城情景洋房的相對(duì)位置，如果分子大于分母表示：對(duì)比較產(chǎn)品情景洋房，萬(wàn)科城相對(duì)本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)；如果分子小于分母，則相反；如果分子分母相同，則表示在該影響因素上兩個(gè)項(xiàng)目不相上下。分子分母相差越大，這種優(yōu)勢(shì)或劣勢(shì)越明顯。表44：情景house市場(chǎng)類比法定價(jià)影響因素毛坯售價(jià)（元/平米）地段交通生活配套自然景觀污染產(chǎn)品品牌形象比較售價(jià)（元/平米）權(quán)重權(quán)重售價(jià)（元/平米）鳳凰城90008/109/1010/1010/1011/1010/1010/1093000.21860萬(wàn)科城（情景house）1100010/1010/1010/1010/1011/1011/1010/10103000.88160由于地塊周邊高壓線的緣故，使得本項(xiàng)目與萬(wàn)科項(xiàng)目相比略顯弱勢(shì)。此外，萬(wàn)科在情景洋房設(shè)計(jì)施工方面有著較大的優(yōu)勢(shì)，若我公司在此方面加以改進(jìn)并有所突破，會(huì)縮小與萬(wàn)科產(chǎn)品上的差距。通過(guò)以上加權(quán)平均，項(xiàng)目洋房毛坯定價(jià)為：10020元/平米。(2)別墅產(chǎn)品的定價(jià)別墅產(chǎn)品可參考的區(qū)域和樓盤較少，見(jiàn)表5。表55：別墅市場(chǎng)類比定價(jià)影響因素林語(yǔ)山莊鳳凰城翡翠綠洲廣州海倫堡毛坯售價(jià)（元/平米）16000150001550014500地段9/108/109/108/10交通10/109/109/109/10生活配套10/1010/1010/1010/10自然景觀10/1010/1011/1010/10污染10.5/1010.5/1010.5/1010.5/10產(chǎn)品9/1010/1010/109/10品牌形象10/1010/109/109/10比較售價(jià)（元/平米）18814198381841123679權(quán)重0.30.30.20.2權(quán)重售價(jià)（元/平米）5644595236824736根據(jù)上表，計(jì)算得出項(xiàng)目別墅銷售均價(jià)為：20000元/平方米。第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、產(chǎn)品規(guī)模：目前的容積率，及兩地塊地質(zhì)條件現(xiàn)狀，初步設(shè)計(jì)北側(cè)地塊以聯(lián)排別墅為主，南側(cè)地塊以小高層和情景洋房為主。預(yù)計(jì)別墅面積在7萬(wàn)平方米左右，小高層和情景洋房在15-16萬(wàn)平方米之間。表6：各戶型產(chǎn)品面積比例產(chǎn)品類型面積戶型面積所占比例別墅70000250-30030%洋房155000110-15070%項(xiàng)目初步規(guī)劃圖如下：附初步規(guī)劃設(shè)計(jì)圖附初步規(guī)劃設(shè)計(jì)圖2、商業(yè)體量設(shè)計(jì)：目前周邊大型超市等購(gòu)物場(chǎng)所距項(xiàng)目比較遠(yuǎn)，為滿足居民生活需要，擬在洋房區(qū)臨街建設(shè)3500平方米的商業(yè)。此外，本項(xiàng)目為高檔住宅社區(qū)，為保證項(xiàng)目品質(zhì)，初步規(guī)劃建設(shè)8000平方米的會(huì)所。23、景觀資源設(shè)計(jì)：地塊北側(cè)有小山包，擬對(duì)其進(jìn)行修整，建成山體公園，作為別墅北向的景觀資源加以利用，提高項(xiàng)目的品質(zhì)。34、出入口設(shè)計(jì)：項(xiàng)目四周均有道路，交通狀況比較好，兩地塊之間道路將別墅區(qū)與其他住宅區(qū)自然隔離開(kāi)。別墅區(qū)和小高層區(qū)域可沿路設(shè)置四個(gè)出入口，居民出入小區(qū)比較方便。政府公開(kāi)出讓土地，各接駁口已接到紅線邊。4、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。根據(jù)項(xiàng)目周邊生活配套情況，目前項(xiàng)目周邊大型超市等購(gòu)物場(chǎng)所比較遠(yuǎn)，為滿足居民生活需要，擬在洋房區(qū)臨街建設(shè)3500平方米的商業(yè)。本項(xiàng)目為高檔住宅社區(qū)，為保證項(xiàng)目本質(zhì)，初步規(guī)劃在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)8000平方米的會(huì)所。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念該項(xiàng)目將以雙拼別墅和中高端洋房為主。根據(jù)產(chǎn)品定位，項(xiàng)目北區(qū)打造成一個(gè)私密高貴的純雙拼別墅社區(qū)，南區(qū)定位于毗鄰山頂公園的風(fēng)景美學(xué)洋房社區(qū)，定位為“新中心·原生態(tài)·城市別墅”豪宅，未來(lái)城市中心低密度生態(tài)國(guó)際化社區(qū)，坐擁自然生態(tài)美景與未來(lái)城市繁華。同時(shí)由于萬(wàn)科城項(xiàng)目產(chǎn)品類型與目標(biāo)客戶與本項(xiàng)目相似，為使體現(xiàn)產(chǎn)品產(chǎn)生差異性，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上提倡“簡(jiǎn)約的時(shí)尚”、強(qiáng)調(diào)線條的干凈明朗與色彩的純粹分明。戶型設(shè)計(jì)上追求大方實(shí)用，戶戶飄窗，盡量利用地下空間與閣樓空間。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)上沿襲我司一貫的風(fēng)格，加強(qiáng)園林設(shè)計(jì)，適當(dāng)引入水系，體現(xiàn)出和諧人居的特色。第四部分：工程及銷售計(jì)劃一、證照取得計(jì)劃根據(jù)林語(yǔ)項(xiàng)目報(bào)建報(bào)批經(jīng)驗(yàn)，截止項(xiàng)目開(kāi)工，各證照取得時(shí)間預(yù)計(jì)如下：預(yù)計(jì)國(guó)土證取得時(shí)間：2006年10月中旬預(yù)計(jì)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)間：2006年11月中旬預(yù)計(jì)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)間：2007年1月中旬預(yù)計(jì)取得施工證時(shí)間：2007年3月上旬二、工程計(jì)劃根據(jù)目前公司施工能力，項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃及項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售水平，預(yù)計(jì)2007年3月開(kāi)工8.5萬(wàn)平方米，到2008年1月具備銷售條件，預(yù)計(jì)本期可取得銷售回籠資金3.8億元左右，可保證項(xiàng)目后續(xù)的正常開(kāi)發(fā)。表67：項(xiàng)目開(kāi)工竣工時(shí)間表開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工區(qū)域開(kāi)工面積竣工時(shí)間竣工面積竣工預(yù)計(jì)市場(chǎng)占有率2007年一季度別墅區(qū)開(kāi)一半（南側(cè)），公寓區(qū)開(kāi)1/3（東北側(cè)）別墅35000公寓500002008年四季度85000平方米15%2007年三季度別墅全開(kāi)公寓開(kāi)1/3別墅35000公寓500002009年二季度85000平方米18%2008年一季度剩余公寓500002009年四季度50000平方米15%項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃圖如下：附開(kāi)工區(qū)域圖附開(kāi)工區(qū)域圖 三、銷售計(jì)劃根據(jù)目前本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納情況，項(xiàng)目初期推出相對(duì)較少貨量對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行試探，并積累人氣，為后續(xù)銷售做好準(zhǔn)備。根據(jù)公司林語(yǔ)山莊的銷售情況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃如下。：表78：項(xiàng)目銷售計(jì)劃表銷售時(shí)間銷售均價(jià)（元/平方米）銷售面積（平方米）市場(chǎng)占有率2008年一季度別墅19000別墅2000025%公寓9000公寓4000016%2008年二季度別墅19500別墅2500020%公寓9500公寓5000013%2008年四季度別墅19500別墅1500010%公寓9500公寓4000015%2009年二季度公寓10000公寓200008%第五部分：項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測(cè)一、資金投入計(jì)劃表89：資金投入計(jì)劃表各年投資總計(jì)2006年2007年2008年2009年一、地價(jià)二、前期費(fèi)用三、建設(shè)安裝工程費(fèi)用四、其他配套工程及政府收費(fèi)五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)直接投資合計(jì)由以上資金支出計(jì)劃，資金支出峰值出現(xiàn)在土地取得以后，由于地價(jià)為一次性付清，故2006年4季度為資金需求最大的時(shí)刻。根據(jù)我司與建設(shè)銀行簽訂的協(xié)議，本項(xiàng)目取得四證以后即可取得貸款8億元。二、銷售回款計(jì)劃本項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2008年一季度開(kāi)始銷售，根據(jù)之前開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目月均資金回籠情況如下表：表910：資金回籠計(jì)劃表項(xiàng)目2008年2009年合計(jì)洋房銷售額銷售比例別墅銷售額銷售比例商業(yè)銷售額銷售比例車位銷售額銷售比例銷售額合計(jì)銷售回款回籠比例本項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2008年一季度開(kāi)始銷售，根據(jù)之前開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目月均資金回籠情況如上表三、資金需求計(jì)劃本項(xiàng)目為股份公司本級(jí)項(xiàng)目，故不存在資金需求情況本項(xiàng)目為股份公司本級(jí)項(xiàng)目，故不存在資金需求情況根據(jù)目前貸款取得條件，啟動(dòng)資金為地價(jià)和市政配套費(fèi)，及部分前期費(fèi)用，2007年一季度啟動(dòng)資金占用將達(dá)到峰值，約為10.17億元。根據(jù)公司目前資金狀況，支付地價(jià)不存在困難。在支付地價(jià)之后，取得國(guó)有土地使用權(quán)證，即可取得銀行貸款，之后不需要公司投入自有資金即可保證項(xiàng)目正常運(yùn)作，具體分析見(jiàn)第七部分。

第六部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析一、成本利潤(rùn)分析2006年9月29日，我司以91480萬(wàn)元取得本地塊，確定地價(jià)后，經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，總成本為214366300000萬(wàn)元，總銷售額為304506380000萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)5999660000萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)率為2820.0%。具體指標(biāo)見(jiàn)下表：表1011：成本估算表科目總價(jià)總建面積單價(jià)可售面積單價(jià)地價(jià)10145032484494前期費(fèi)用18285981建安工程費(fèi)7764824863440紅線內(nèi)配套費(fèi)7751248343政府收費(fèi)20069不可遇見(jiàn)費(fèi)21867097開(kāi)發(fā)間接費(fèi)233037461032投資合計(jì)21436668639496表1112：香雪山項(xiàng)目銷售及利潤(rùn)分類單價(jià)總價(jià)洋房10000元/平方米147812萬(wàn)元?jiǎng)e墅20000元/平方米140606萬(wàn)元商業(yè)13000元/平方米4420萬(wàn)元酒店公寓10000元/平方米3648萬(wàn)元地下車庫(kù)10萬(wàn)元/個(gè)8020萬(wàn)元銷售額合計(jì)13489元/平方米304506萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加（5.63％）759元/平方米17144萬(wàn)元土地增值稅576元/平方米13001萬(wàn)元銷售凈收入12154元/平方米274361萬(wàn)元稅前利潤(rùn)2658元/平方米59996萬(wàn)元稅前成本利潤(rùn)率28.020.0%企業(yè)所得稅（25％）664元/平方米14999萬(wàn)元稅后利潤(rùn)1993元/平方米44997萬(wàn)元稅后成本利潤(rùn)率2118.0%實(shí)投資金回報(bào)率36.55%二、敏感性分析地價(jià)確定后，本項(xiàng)目成本基本可以確定，故針對(duì)稅前利潤(rùn)與售價(jià)進(jìn)行敏感性分析。具體分析見(jiàn)下表。表1213：敏感性分析表售價(jià)變化稅前利潤(rùn)變化稅前利潤(rùn)率變化85003951618.5%90004634221.6%95005316924.8%100005999628.0%105006682231.2%110007364934.3%115008047637.5%120008730340.6%由敏感性分析可以看出，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力特別強(qiáng)，在洋房售價(jià)下降15%的情況下，依然有1812.5%的稅前利潤(rùn)率。三、盈虧平衡點(diǎn)分析1、保本售價(jià)不考慮地下車位銷售情況下，保本銷售均價(jià)10000元/平方米，按照目前別墅與公寓售價(jià)差異比例，公寓保本售價(jià)7100元/平方米，別墅15000元/平方米，商業(yè)10000元/平方米。2、保本銷售率項(xiàng)目平均保本銷售率在80%左右，按照公寓全賣，別墅銷售44%時(shí)，可打平總成本。按照別墅全賣，公寓銷售65%時(shí)，打平成本。通過(guò)保本售價(jià)分析和保本銷售率分析，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，具有較強(qiáng)的盈利能力。四、盈利能力分析表1314：全資金現(xiàn)金流量表序號(hào)年份建設(shè)期合計(jì)項(xiàng)目2006200720082009序號(hào)12341現(xiàn)金流入1.1銷售收入2現(xiàn)金流出2.1地價(jià)2.2政府收費(fèi)及前期費(fèi)用2.3管理費(fèi)用2.4銷售費(fèi)用2.5銷售稅金及附加2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值6累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率24.825.0%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥3738,607000萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期2.4年動(dòng)態(tài)投資回收期2.656年表1415：自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)年份建設(shè)期合計(jì)項(xiàng)目2006200720082009序號(hào)12341現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2銀行貸款2現(xiàn)金流出2.1地價(jià)2.2政府收費(fèi)及前期費(fèi)用2.3管理費(fèi)用2.4銷售費(fèi)用2.5銷售稅金及附加2.6所得稅2.7償還銀行貸款3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值6累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率35.20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=2.5%)￥4240,011000萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期1.92.0年動(dòng)態(tài)投資回收期2.152年根據(jù)現(xiàn)金流量分析，本項(xiàng)目全投資和自有資金的內(nèi)部