物業(yè)老舊項目接管工作指引編 號：版 本生效期處理項目在編員工勞動合同關系處理財務、經濟合同、檔案資料方面的事務處理好業(yè)主、業(yè)委會、發(fā)展商、居委會、政府主管部門等關系編制接管方案、準備各種資料處理項目在編員工勞動合同關系處理財務、經濟合同、檔案資料方面的事務處理好業(yè)主、業(yè)委會、發(fā)展商、居委會、政府主管部門等關系編制接管方案、準備各種資料確定項目經理及主要崗位人員費用測算、合同評審對項目公共設施設備進行承接查驗成立接管小組項目考察和有關信息的收集項目拓展正常管理項目拓展正常管理物業(yè)服務合同簽訂物業(yè)服務合同簽訂/（/（）/業(yè)務職能中心內容期限人事行政中心收到項目資料后，2個工作日內向財務人員提供測算數(shù)據工程技術中心收到項目資料后，2個工作日內向財務人員提供測算數(shù)據。收到事行政中心、工程技術中負責物業(yè)板塊的財務人員個工作日向市場發(fā)展中心提供數(shù)據品質管理中心按市場發(fā)展中心要求提供有關品質管理、法律法規(guī)等資料收到資料后，2個工作日向市場發(fā)展中心提供數(shù)據市場發(fā)展中心負責編寫物業(yè)服務方案（含物業(yè)服務費測算）分///（）市場發(fā)展中心在辦結后3個工作日內將合同文本復印件由分//5.2.2《服務中心考核責任書》。//項目所在地有分//擔任副組長、其他人員由分/子公司負責人指定。/序號部門職責1接管小組組長宜。2接管小組副組長t團隊，3綜合組人員配置、物資裝備、后勤保障、分報服務確定、項目經營證件變更備案。4財務組財務清結、資產盤點、代繳代收賬號過戶。5工程組掌握項目設備設施情況、房屋本體情況，現(xiàn)場承接查驗6資料組各類文件資料的收集、歸檔，項目檔案的建立。事項工作內容備注人事方面工作執(zhí)行總部人事行政中心核定的組織架構和崗位編制。服務中心各部門主管及骨干人員的選拔和確定。辦理人事入職手續(xù)入職手續(xù)，簽訂勞動合同。原有物業(yè)人員留用，需告知其先辦理與原公司的解除勞動關系后，再辦理入職手續(xù)根據接管前原物業(yè)人員留任情況，開展人員招聘補充工作。協(xié)助現(xiàn)場組織員工培訓，包括企業(yè)文化宣導、崗位禮儀形象及服務意識的培訓。原物業(yè)公司遺留行政辦公物品、固定資產的清點和記錄，包括：1.管理用房、生活用房；2.辦公用品；3.維修工具；4.清潔綠化設備及用品；5.安全設備；6.交通工具等。根據以上清點情況，結合工作需要，申請行政辦公行政開辦物資物品、工具設備、生活用品等采購計劃，按流程報及后勤保障批。行政后勤保障方面工作物品采購申請批準后，進行采購，保證在接管前，行政物品、維修工具、員工宿舍、生活后勤保障完善，能夠滿足正常辦公、物業(yè)管理服務及員工生活需要。（環(huán)境布置：公司進駐條幅、致業(yè)主公開信或通知、400電話宣傳海報或服務電話公示、小區(qū)裝飾等。交接期間人員工作餐安排，支援人員交通、住宿安排作按當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)和政策，辦理物業(yè)工商企業(yè)登營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、停車場經營許可證、業(yè)務章刻制。物業(yè)管理標識、物業(yè)服務中心標識制作。保險與人事行政中心協(xié)調申請購買項目的物業(yè)管理責任險和財產一切險。公共設施設備公共設施設備承接查驗和移交現(xiàn)場查勘項目設備設施情況，確定移交清單。技術資料移交、現(xiàn)場承接查驗。不合格的處理工作。水電過戶。電梯移交過戶與分包商的選定現(xiàn)場工作交接客服服務了解原有客服管理架構和模式，結合項目實際情況制定新的客服管理架構、崗位及管理制度。安全管理了解原有安全管理架構和模式，結合項目實際情況環(huán)境管理了解原有清潔、綠化、消殺、垃圾清潔等環(huán)境管理模式，結合項目實際情況制定新的管理架構、崗位分布和現(xiàn)場管理制度。工程管理種）設備管理及上門維修等情況，結合項目實際情況制定新的工程管理方案、崗位和制度。資料交接基礎資料基礎資料的交接?；A資料必須進行交接業(yè)主（入伙、驗房等）資料的交接財務、人事資料/文件的交接日常管理資料的交接物業(yè)服務的綜合管理資料的交接客戶服務資料/文件的交接工程資料/文件的交接安全管理資料/文件的交接環(huán)境管理資料/文件的交接財務管理財務運營數(shù)據各項費用的收支情況、項目機構經濟運行情況（物業(yè)服務費、停車費、水電費、其他有償服務費的收取和支出以及欠費情況）維修基金的收取、使用和結存各類押金、預收款、欠收款項、待付費用等涉及項目對外的注冊賬戶過戶項目（水電費扣款、電話、網絡扣款等）財務資料財務資料（固定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、銀行代扣管理費扣款賬號、維修基金使用審批資料記錄、物業(yè)服務收費明細表、其他各類票據憑證表格）收費標準了解項目所在地政府規(guī)定的物業(yè)收費政策、水電燃氣等收費辦法與標準、有關的稅費政策要求等賬戶變更辦理各項代繳代扣費用的賬戶變更財務軟件財務軟件系統(tǒng)申請及開通其他客服資料的報送按總部客戶服務中心的要求，報送項目基本資料、業(yè)主/客戶電話等接管小組應參考7.1社（）/居委會（社區(qū)工作站）或區(qū)（縣）物業(yè)管理主管部門工作人員對項目公共設施設備查驗情況、文件資料的交接情況進行見證。（/序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注1規(guī)劃設計施工等基礎資料土地使用權出讓合同2土地使用權轉讓批復3紅線圖4地界放點測量報告5開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質證書6建設規(guī)劃許可證71.建設工程規(guī)劃許可證82.建設用地規(guī)劃許可證9建設工程施工許可證10固定資產投資計劃通知11投資許可證序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注12建設工程施工圖設計審查表13總設計平面圖14建筑物命名審批表15建設工程初步設計審批表16建設工程樁基報建審批表17消防設計審核意見書18建筑工程驗收證明文件191.建設工程規(guī)劃驗收合格證202.建設工程竣工驗收備案證明書213.消防驗收意見224.電梯驗收結果通知書235.民防地下室建設意見征詢單246.民防工程驗收證書257.深圳市建設工程環(huán)?？⒐を炇?68.燃氣工程驗收279.噪音驗收合格證28施工合同房地產預售許可證29項目各工廠承包合同301.建設工程施工合同312.白蟻防治工程施工合同323.小區(qū)智能化系統(tǒng)工程合同334.供水管道施工合同345.管道燃氣工程施工合同356.辦公樓、商場空調冷水機房工程施工合同367.柴油發(fā)電機環(huán)保工程承包合同378.水、電自動抄表系統(tǒng)工程合同389.防火、防盜制作安裝工程合同3910.高低配點工程施工承包合同40術工資程料技竣工圖、包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注41地質勘察報告42工程合同及開、竣工報告43工程預決算44圖紙會審記錄45工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）46隱蔽工程驗收簽證47竣工驗收證明書48沉降觀察記錄49鋼材、水泥等主要材料的質量保證書50新材料、構配件的鑒定合格證書51水電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書52砂漿、混凝土試塊、試壓報告53供水、供暖的試壓報告54承接查驗資料接管驗收工作方案55房屋移交驗收表56（）57設備移交清單（智能化系統(tǒng)）58設備移交清單（停車場管理系統(tǒng)器材）59公共機電設備驗收單（供配電、發(fā)電機、給排水等體系）60房屋及工用設施等移交驗收交接表61房屋及工用設施等移交驗收交接62辦公（商品）用房驗收交接表63驗收總結報告64其他資料前期物業(yè)服務合同（復印件）65物業(yè)服務合同（復印件）66前期物業(yè)服務協(xié)議67臨時管理規(guī)約序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注68管理規(guī)約69房屋使用說明書70質量保證書71業(yè)主大會/業(yè)主委員會決議通過的公共管理制度/序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注1配電系統(tǒng)圖紙及日常維保記錄高低壓配電系統(tǒng)設備施工圖紙2高低壓設備幸好、供貨商名稱及技術說明3各層配電房及電表位置施工圖紙4空調配電位置圖5后備發(fā)電機技術說明，供貨商名稱及系統(tǒng)設備施工圖紙6公眾小動力配電位置圖紙7給排水配電圖紙8消防設備配電施工圖紙9供電協(xié)議書、許可證10使用操作說明書11供配電抄表記錄12發(fā)電機運行記錄13設備保養(yǎng)、維修、運行記錄14給排水系統(tǒng)圖紙及日常維保記錄給排水管道施工圖紙15給排水設備技術說明、位置及施工圖紙16隔油井及化糞池位置及施工圖紙17雨水管施工圖紙18供水合同、水質監(jiān)測報告19使用操作說明書20供水系統(tǒng)月測試記錄表21水泵運行記錄表22水池、水箱清洗合同23水池、水箱清洗記錄24水質化驗單25市政供水抄表記錄26設備保養(yǎng)、維修、運行記錄27圖紙消防噴淋頭系統(tǒng)施工圖紙28消防煙感系統(tǒng)技術說明施工圖紙29消防栓系統(tǒng)施工圖紙序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注30及日常維保記錄消防弱電施工圖紙31自動滅火系統(tǒng)技術說明及施工圖紙32消防監(jiān)控設備說明及施工圖紙33消防驗收合格證、安裝調試報告34使用操作說明書35消防設施設備的定期檢查記錄36消防設備的定期測試記錄37設備保養(yǎng)、維修、運行記錄38空調體系圖紙及日常維保記錄制冷機組設備、型號、供貨商名稱、技術說明施工圖紙39各水泵幸好、技術說明及施工圖紙40空調水管系統(tǒng)施工圖紙及說明41冷水塔技術說明及施工圖紙42空調系統(tǒng)操控技術說明43空調水管理系統(tǒng)技術及設備說明44送風及排風系統(tǒng)施工圖紙45消防與空調聯(lián)動技術說明及施工圖紙46水質監(jiān)測報告47使用操作說明書48空調水質處理記錄49中央空調運行記錄50設備保養(yǎng)、維修、運行記錄51安保設備圖紙記錄技術說明及供貨商型號52施工圖紙53檢收表54使用操作說明書55設備保養(yǎng)、維修、運行記錄56停車場設備資料收費設備說明及施工圖紙57配電要求及管線走向位置施工圖紙58檢收表59使用操作說明書60設備保養(yǎng)、維修、運行記錄61對講機資料設備、型號、供貨商名稱、技術說明62施工圖紙63檢收表64使用操作說明書65設備保養(yǎng)、維修、運行記錄序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注66監(jiān)控設備資料設備、技術說明及系統(tǒng)施工圖紙67監(jiān)控室設備施工圖紙68檢收表69使用操作說明書70設備保養(yǎng)、維修、運行記錄71電梯設備資料電梯技術、供貨商名稱72電梯機房設備施工圖紙73電梯合格證74使用操作說明書75設備保養(yǎng)、維修、運行記錄76噴泉設備資料設備、技術說明及系統(tǒng)施工圖紙77檢收表78維修及操作說明書79設備保養(yǎng)、維修、運行記錄80接地設備資料設計及技術說明81施工圖紙82檢收表83維修及操作說明書84檢收記錄85管網管線資料供電管道進入小區(qū)布置圖紙86變壓器位置及設計圖紙87小區(qū)低壓配電管總圖紙88（從變壓器至小區(qū)內各大樓）89小區(qū)內街道照明及動力圖紙90小區(qū)內防雷接地91有線電視及衛(wèi)星電視92小區(qū)燃氣管道布置圖紙93小區(qū)燃氣管道用量設計及說明94燃氣減壓室位置及設計圖紙及說明95小區(qū)市政供水給排水管道布置及說明96小區(qū)總化糞池設計及說明97小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設計圖紙98小區(qū)電話布線及設計施工圖紙99其他資料設備臺賬100設備統(tǒng)計表101房屋、公共設施、附屬設施設備統(tǒng)計表序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注102水電抄表記錄103設施設備改造、大中修記錄（/）/序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注1客戶資料物業(yè)服務協(xié)議（或：商戶服務協(xié)議書）2管理規(guī)約3客戶手冊（即有關物業(yè)服務的說明書）4安全（消防）管理責任書5房產證復印件（或房屋買賣合同復印件）6租賃合同復印件7《營業(yè)執(zhí)照》復印件8《組織機構代碼證》復印件9法定代表人身份證復印件10授權委托書（非法定代表人辦理有關事務的）11實際負責人身份證復印件12日常聯(lián)系人身份證復印件13單位從業(yè)人員情況登記表14負責人（聯(lián)系人）電話及其他聯(lián)絡方式15緊急聯(lián)系人電話及其他聯(lián)絡方式16房屋交接驗收記錄表17裝修資料裝修協(xié)議18裝修申請表19裝修許可證20裝修完工驗收記錄表21施工人員登記表22違章通知書23防火責任書24消防工程設計備案表（復印件）25消防工程竣工備案表（復印件）26日常服務資料物業(yè)服務費用備案文件（復印件）27客戶資料清單28房屋權屬清冊29目前執(zhí)行的管理制度、公眾制度等復印件30服務供方（含公共服務機構）清冊或聯(lián)系方式序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注31客戶報修記錄32客戶投訴/咨詢/建議記錄33客戶回訪/溝通記錄34工程質量維修記錄35外來文件（收文）記錄36對外發(fā)文記錄37通知/溫馨提示記錄38社區(qū)文化活動記錄39車輛/門禁卡發(fā)放記錄40剩余IC卡41顧客鑰匙代管委托書42顧客委托鑰匙清單43管理（公共房間、通道）鑰匙清單44物品搬遷放行單45空置房巡查記錄46客戶室內安全檢查記錄47環(huán)境管理資料綠化苗木清單48地被和灌木種植圖49環(huán)境（保潔、綠化）人員資料清單50環(huán)境（保潔、綠化）人員崗位編制表51大堂晶面保養(yǎng)記錄52外墻玻璃幕墻清洗記錄53電梯轎廂定期保潔記錄54大堂定期保潔記錄55洗手間定期保潔記錄56生活垃圾清運記錄57綠化養(yǎng)護工作記錄58消殺外包方聯(lián)系人和聯(lián)系方式59消殺記錄60排污管道及化糞池清理記錄/序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注1行日資常料運封閉式管理簡述2基本安全防范措施序號類別文件/記錄名稱數(shù)量存放位置保管人備注3日常巡邏簽到表4安保員巡邏路線圖5交接（值）班記錄表6消防中心值班記錄表7監(jiān)控中心值班記錄表8來訪人員記錄表9突發(fā)事件記錄表10火災報警