北大地產(chǎn)培訓(xùn)：如何做一名成功的房地產(chǎn)策劃師目錄<一>CHAPTER1.職業(yè)道德房地產(chǎn)策劃知識(shí)CHAPTER2.房地產(chǎn)策劃知識(shí)CHAPTER3.相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)第一章:房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則一.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德的概念二.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范三.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)守則1.遵紀(jì)守法,尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)2.忠誠(chéng)敬業(yè),恪盡職守3.公正誠(chéng)信,杜絕欺詐房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的基本知識(shí)結(jié)構(gòu)1.企業(yè)策劃知識(shí)2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)3.市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)4.項(xiàng)目管理知識(shí)5.城市規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)知識(shí)6.人文基礎(chǔ)知識(shí)7.房地產(chǎn)政策與法規(guī)知識(shí)8.房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力掌握全局的能力充分的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)出色的創(chuàng)新能力敏銳的洞察能力較強(qiáng)的合作能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)素質(zhì)1.對(duì)民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認(rèn)識(shí)2.對(duì)當(dāng)代國(guó)際精神\流行文化\生活形態(tài)有著較為深入的理解.3.對(duì)特定區(qū)域\特定城市的歷史文脈、城市精神、價(jià)值取向和民眾的生活習(xí)慣有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)知。4.對(duì)民族以及世界的建筑歷史\建筑文化\建筑思潮有著較為全面的了解.5.對(duì)各種營(yíng)銷理論\微觀經(jīng)濟(jì)理論有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識(shí).6.深諳各種廣告\品牌傳播理論的精髓,熟練運(yùn)用宣傳造勢(shì)手法,同時(shí)具有較強(qiáng)的駕御語(yǔ)言的能力.7.對(duì)藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力,以及溝通執(zhí)行的能力8.對(duì)設(shè)計(jì)的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認(rèn)識(shí)第二章房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)房產(chǎn)/地產(chǎn)/房地產(chǎn)/房地產(chǎn)業(yè)國(guó)土開(kāi)發(fā)的基本目標(biāo):尋求經(jīng)濟(jì)\人口\資源\環(huán)境之間的最佳組合.城市開(kāi)發(fā)的基本目標(biāo):謀求規(guī)模效益(“統(tǒng)一規(guī)劃\統(tǒng)一開(kāi)發(fā)\統(tǒng)一建設(shè)\統(tǒng)一管理)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā):指城市土地和房屋的規(guī)劃\設(shè)計(jì)\開(kāi)發(fā)\建設(shè)和經(jīng)營(yíng)是綜合性的,兼有生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng).從縱向來(lái)看,要對(duì)建設(shè)的全過(guò)程,從立項(xiàng)論證\規(guī)劃設(shè)計(jì)\征地拆遷\招標(biāo)投標(biāo)\土地平整\組織施工\完工驗(yàn)收\(chéng)一直到房屋經(jīng)營(yíng)管理,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接\互相配合\協(xié)調(diào)發(fā)展,以達(dá)到較高經(jīng)濟(jì)效益,較好社會(huì)效益,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一.小知識(shí)點(diǎn)七通一平:供水\排水\供電\供熱\供氣\電信\道路通暢\場(chǎng)地平整獲得土地方式（協(xié)議），招標(biāo)，拍賣《土地法》及國(guó)土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地。其含義是指經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來(lái)在我國(guó)的香港廣泛推廣使用。我國(guó)目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。外延型開(kāi)發(fā)和內(nèi)涵型開(kāi)發(fā)外延性開(kāi)發(fā)：?jiǎn)渭冊(cè)黾油恋孛娣e內(nèi)涵性開(kāi)發(fā)：在原有土地上通過(guò)增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎(chǔ)設(shè)施，新建和翻新，擴(kuò)建房屋等形式來(lái)實(shí)現(xiàn)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)綜合性長(zhǎng)期性時(shí)序性地域性風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃的內(nèi)容開(kāi)發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的分析與選擇（比如上海金融中心）開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇項(xiàng)目融資方式的分析與選擇開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)品推廣方式的分析與選擇開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源自有資金，預(yù)售或預(yù)租收入，抵押貸款，合作方出資，集資或發(fā)行債券，融資性租賃融資租賃：非常適合小企業(yè)。對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目比如電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序項(xiàng)目立項(xiàng)階段項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目建設(shè)階段項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段項(xiàng)目立項(xiàng)階段投資機(jī)會(huì)研究——申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文——申請(qǐng)定點(diǎn)——申請(qǐng)購(gòu)置土地，辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件——編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖——提交總圖，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位——申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證——申領(lǐng)房屋拆遷許可證——做好七通一平工作——選擇承包單位——選擇監(jiān)理單位項(xiàng)目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場(chǎng)——加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制——申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證——項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)——申領(lǐng)商品房銷售許可證——與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同——提交相關(guān)資料——與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同——做好物業(yè)管理工作第二節(jié)：城市規(guī)劃城市規(guī)劃的概念、任務(wù)“合理、有效和公正地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境”城市規(guī)劃的原則1.人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則2.歷史環(huán)境與未來(lái)環(huán)境相和諧的原則3.城市環(huán)境中各社會(huì)集團(tuán)之間社會(huì)生活相和諧的原則城市規(guī)劃的層面及主要內(nèi)容城市發(fā)展戰(zhàn)略層面的規(guī)劃：確定城市發(fā)展目標(biāo)、原則、戰(zhàn)略部署等重大問(wèn)題。建立在市民參與和法律法規(guī)的基礎(chǔ)上。我國(guó)城市總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃屬于這個(gè)范疇建設(shè)控制引導(dǎo)層面的規(guī)劃：對(duì)具體每一地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)利用做出法律規(guī)定，它必須尊重并服從城市發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)其所在空間的安排?？刂菩苑敿?xì)規(guī)薪劃和修奶建性詳獄規(guī)P43城市總體封規(guī)劃的調(diào)統(tǒng)整、修改錢和審批城市總體主規(guī)劃的調(diào)焰整由城市赤人民政府語(yǔ)作出，并牽報(bào)同級(jí)人烘民代表大墨會(huì)常務(wù)委榜員會(huì)和原況批準(zhǔn)機(jī)關(guān)縮慧審批修改總體寺規(guī)劃由城蕉市人民政泡府組織，敘并需經(jīng)同攤級(jí)人民代你表大會(huì)或血常務(wù)委員館會(huì)審查同愿意后報(bào)原慈批準(zhǔn)機(jī)關(guān)確審批。第三節(jié)割：房地受產(chǎn)策劃房地產(chǎn)策健劃的概念喊：本章節(jié)見(jiàn)蜘自編教經(jīng)材第四節(jié)：訂房地產(chǎn)項(xiàng)拔目規(guī)劃與練設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)沾的基本內(nèi)竹容：1）土地使眠用、用地脹邊界與面蹄積2）環(huán)境容范量：建筑世容積率，代建筑密度擱，人口密捐度，綠地布率3）建筑控奪制：建筑跳高度，建師筑后退，柏建筑間距4）城市設(shè)積計(jì)5）建筑態(tài)空間，宇功能及吹其經(jīng)濟(jì)敵性6）基地施停車車背位，總半體布置凡，出入徒口房地產(chǎn)嘴項(xiàng)目規(guī)格劃內(nèi)容亦及審批漂程序“一書兩殺證”制闖度：實(shí)暴行選址叼意見(jiàn)書舒，建設(shè)偷用地規(guī)因劃許可晌證，建昌設(shè)工程焦規(guī)劃許受可證制慕度1、選址意伏見(jiàn)書制度紡：項(xiàng)目基田本情況/選址依育據(jù)2、建設(shè)風(fēng)用地規(guī)橋劃許可蜘證制度法：現(xiàn)場(chǎng)掉勘察/征求意宜見(jiàn)/提供設(shè)絮計(jì)條件/審查總平虹圖和用地壓面積/核發(fā)建捏設(shè)用地昂規(guī)劃許粗可證3、建設(shè)坦工程規(guī)閣劃許可秘證制度禽：建設(shè)半工程規(guī)口劃許可日證申請(qǐng)/初步審姻查/規(guī)劃設(shè)計(jì)僻要點(diǎn)意見(jiàn)淘書/方案審查/核發(fā)建設(shè)尤工程規(guī)劃螞許可證工程勘察給與工程設(shè)詠計(jì)勘察過(guò)程畫：資料分虧析（1：5000）/初步勘察亦（1：2000）/詳細(xì)勘窄察（1：100莊0）/施工勘察菠（不一定慘做）勘察工作對(duì)內(nèi)容：地蛾形測(cè)量/工程勘察/地下水圈地表水忽的勘探/氣象調(diào)查設(shè)計(jì)過(guò)歪程：初湊步設(shè)計(jì)/技術(shù)設(shè)桶計(jì)/施工圖設(shè)送計(jì)設(shè)計(jì)工鄙作具體紙內(nèi)容：龍總體設(shè)佩計(jì)/單體設(shè)宴計(jì)/建筑構(gòu)造驚設(shè)計(jì)/抗震設(shè)防城市土休地分類城市土地談分為六大拒類：居住頃用地、公嗎共活動(dòng)中楊心用地、顯工業(yè)用地壺、倉(cāng)儲(chǔ)用捎地、市政芹公用設(shè)施叉用地及綠化地環(huán)境容量葵指標(biāo)：居住區(qū)創(chuàng)人口凈魄密度=住宅區(qū)初總?cè)丝?住宅區(qū)閱建筑總?cè)橛玫厝司※Z宅區(qū)用珍地=住宅區(qū)總稍用地/住宅區(qū)釀總?cè)丝谧≌瑓^(qū)必建筑密翠度=住宅區(qū)親總建筑吧基底面裹積/住宅區(qū)總芒用地面積住宅區(qū)容性積率=住宅區(qū)總之建筑面積/住宅區(qū)總糞用地面積參見(jiàn)各容黎積率對(duì)應(yīng)奇的建筑形扔態(tài)容積率是瞎不是越高弓越好？設(shè)施與急布局公共服務(wù)鉤設(shè)施道路與停快車設(shè)施教育設(shè)歲施綠地與盟戶外活倘動(dòng)場(chǎng)地卡設(shè)施管理設(shè)施市政設(shè)施從人本角艘度考慮：隔這些設(shè)彼施規(guī)劃時(shí)禾應(yīng)該注意身什么？道路交通各組織路網(wǎng)布莫局體系人車分行浴和人車混賄行居住區(qū)級(jí)上道路/居住組團(tuán)局級(jí)道路/宅間小趟路出入口停車位建筑控桿制建筑高攻度：還鉆要考慮機(jī)到航線帆、氣象森觀測(cè)、銜通信消頁(yè)防、城蜓市景觀建筑后襲退：道倡路寬度油和建筑算高度的稀對(duì)比，急叫做路枕幅比一般路泊段沿路剪建筑高背度不得體超過(guò)規(guī)脆劃道路怨紅線寬深度，并孩為冰建筑后學(xué)退距離單的1。5倍建筑間蠟距：客按照冬昏至日、部大寒日矮兩級(jí)日程照標(biāo)準(zhǔn)煮設(shè)置多貌層和高囑層住宅恭間距城市設(shè)計(jì)總體“形、色降、質(zhì)”單體建朵筑“點(diǎn)、線載、體”內(nèi)外環(huán)境城的轉(zhuǎn)換關(guān)疑系建筑空墨間、景薯觀和形素象開(kāi)放式討仁論：空間乓的創(chuàng)新突障破景觀和叮形象：首軟質(zhì)景盛觀和硬昏質(zhì)景觀（參考資償料：綠城雨景觀成本漂）住宅建筑皺設(shè)計(jì)功能定令位建筑風(fēng)白格和造肯型定位房型設(shè)計(jì)具體空間差設(shè)計(jì)（臥鼻室、廚房脹、衛(wèi)生間幟、起居室跌、書房、員儲(chǔ)藏室、盞車庫(kù)）公共建薪筑配套千人指恭標(biāo)：居續(xù)住區(qū)三底級(jí)公建蝦配置的鈴重要依轉(zhuǎn)據(jù)千人指少標(biāo)規(guī)定努之外原則：“也誰(shuí)投資，師誰(shuí)經(jīng)營(yíng)，悔誰(shuí)受益”各地政聽(tīng)策差別點(diǎn)比較大嚇：各地在瞧開(kāi)發(fā)過(guò)你程中，是除了繳脾納土地節(jié)出讓金委之外，石還需繳條納大配袋套費(fèi)用宋、小配帳套費(fèi)用聯(lián)若干。北據(jù)悉，畏所謂大索配套費(fèi)彩用，大屈配套一倘般是指荒房地產(chǎn)龜項(xiàng)目中止政府提銹供到地嘆塊接口抄（路由漆）的市軍政項(xiàng)目賞，包括座自來(lái)水電、燃?xì)獠?、排水蜓及道路激及其他戒，一般親不含兩伸電一熱扯（電力儲(chǔ)、電信劈燕、供熱漿），小怎配套一舍般是指傅小區(qū)非盒營(yíng)業(yè)性幣公建費(fèi)默用，包惜括中小填學(xué)、幼駁兒園、萄老年公驚寓、居班委會(huì)、縫派出所喬、垃圾元站、交令通站等7項(xiàng)，一嫩般小配誦套的費(fèi)行用包括身在房地竟產(chǎn)開(kāi)發(fā)顧前期中隊(duì)。房地產(chǎn)街投融資房地產(chǎn)毛開(kāi)發(fā)項(xiàng)測(cè)目融資飄的特點(diǎn)丸：融資讀規(guī)模大勇，償還智期長(zhǎng)，蹈房地產(chǎn)靠資金缺悠乏流動(dòng)經(jīng)性投資種妄類：住匙宅地產(chǎn)/商業(yè)房地難產(chǎn)/工業(yè)房地跌產(chǎn)/旅游房豬地產(chǎn)/綜合房產(chǎn)地產(chǎn)商業(yè)房抵地產(chǎn)類半細(xì)分：題辦公/總部經(jīng)梳濟(jì)辦公/孵化器/生態(tài)園鏈區(qū)辦公商業(yè)街SHOP嬌PING柿MAL謎L房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)沒(méi)目融資飾的基本馬要求1、確定合算理的融資艱規(guī)模2、正確選末擇渠道和資方式、降狡低融資成須本3、統(tǒng)籌司考慮房筑地產(chǎn)開(kāi)歇發(fā)的融捆資與投賠資，提刑高房地勤產(chǎn)開(kāi)發(fā)蹦資金的省使用效并益。4、按規(guī)定吊建立資本淋金制度5、優(yōu)化房艱地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拔的資金結(jié)殲構(gòu)案例某公司勝擁有100萬(wàn)股本，柴現(xiàn)投資一秘項(xiàng)目，投揀資收益率的為12%。如果以10%的利率軟借入100萬(wàn)元，姓與原始閱股本一謙并投資買，收益偶水平仍尼然是12%。那么由匆于財(cái)務(wù)杠杯桿的作用狠，100萬(wàn)原始若股的凈牛收益是賄多少？如果借鍬貸利率紅為10%，而收洗益水平滲由于市喪場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)聰?shù)?%，那么，仙同樣由于徑財(cái)務(wù)杠桿儉的作用，100萬(wàn)原始股稻的凈收益啦只有6萬(wàn)元，還收益率頭為多少劫？房地產(chǎn)開(kāi)竹發(fā)項(xiàng)目融滿資的決策1、欲籌集診資金的幣醬種、數(shù)額2、融資流掏量3、資金姓來(lái)源構(gòu)犬成4、融資干風(fēng)險(xiǎn)分上析及風(fēng)付險(xiǎn)管理?yè)岽胧?、融資成大本預(yù)算6、融資方書法7、明確痰融資的葬權(quán)力責(zé)莖任關(guān)系融資三大射衡量指標(biāo)安全性經(jīng)濟(jì)性可行性房地產(chǎn)項(xiàng)雖目開(kāi)發(fā)的割融資來(lái)源自有資金愉：不只包券括現(xiàn)金，洋還包括各奪種速動(dòng)資備產(chǎn)。速動(dòng)資愉產(chǎn)：包駛括用于態(tài)透支貸孔款，保慰函，或星信用證捷的補(bǔ)償轎余額的無(wú)凍結(jié)資襪金。如卸能爭(zhēng)取未早日解怎除凍結(jié)顏，也屬妻于現(xiàn)金悄一類。俘速動(dòng)資鐘產(chǎn)包括批各種應(yīng)范收的銀紙行票據(jù)通、股票編和債券在（可以逗抵押、算貼現(xiàn)而曲獲得現(xiàn)健金的證萍券），陽(yáng)以及其敗它可立幫即售出寧的建成徑樓宇的鳴回款和格近期可欲立即售兼出的各鳥(niǎo)種物業(yè)判的應(yīng)收落款。銀行貸板款參見(jiàn)文嗚章《銀行利癥率與房騾地產(chǎn)價(jià)狡格之間后的關(guān)系》參見(jiàn)文章《我國(guó)房地鋒產(chǎn)開(kāi)發(fā)資發(fā)金來(lái)源情孝況報(bào)告》我國(guó)利率沾政策對(duì)房低地產(chǎn)價(jià)格舊的影響.do湊c中國(guó)房旦地產(chǎn)資紙金來(lái)源鵲狀況分羨析報(bào)告.do脆c證券化資繁金房地產(chǎn)曾股票房地產(chǎn)顧債券信托資吹金產(chǎn)業(yè)基金爭(zhēng)取外單像位投資、朝外資、墊葬資、預(yù)售略款、合作麥開(kāi)發(fā)外資如何謹(jǐn)挑選國(guó)內(nèi)汪的房地產(chǎn)孟項(xiàng)目？我們更卻傾向于競(jìng)擁有成破熟現(xiàn)金槐流的商竄業(yè)地產(chǎn)該或者是插具有升堂值空間勺的項(xiàng)目第六節(jié)企房地產(chǎn)市沒(méi)場(chǎng)營(yíng)銷市場(chǎng)營(yíng)裹銷的概勿念指企業(yè)通呢過(guò)向顧客羽提供能滿鄉(xiāng)豐足顧客需疑要的產(chǎn)品逝和服務(wù)，縱促使顧客勢(shì)消費(fèi)企業(yè)值提供的產(chǎn)浮品和服務(wù)司，進(jìn)而實(shí)悅現(xiàn)企業(yè)目各標(biāo)的經(jīng)營(yíng)乖理念和戰(zhàn)猴略管理活像動(dòng)。營(yíng)銷與晨推銷的轉(zhuǎn)關(guān)系市場(chǎng)營(yíng)銷葡學(xué)的發(fā)展毅：初創(chuàng)時(shí)嫂期：19世紀(jì)末瀉至20世紀(jì)20年代、周突期性經(jīng)濟(jì)毯危機(jī)應(yīng)用時(shí)期錦：20年代至企二戰(zhàn)結(jié)反束形成和發(fā)故展時(shí)期：具戰(zhàn)略意義策上的4PPRO翼DUC漠TPRIC翅EPLAC珍EPRO匹MOT嚷IONPOW候ERPUBL孩ICR的ELAT律ION市場(chǎng)營(yíng)銷助在企業(yè)中郊的地位與生產(chǎn)職稍能、財(cái)務(wù)險(xiǎn)職能、人痛事職能處躲于同樣重?cái)z要的地位當(dāng)市場(chǎng)需任求不足時(shí)飛候，競(jìng)爭(zhēng)惹激烈，銷鞏售下降，送成本提高慮時(shí)，營(yíng)銷徐職能會(huì)更那加重要市場(chǎng)營(yíng)象銷在我菜國(guó)的發(fā)粥展1978年以后重已新發(fā)展，律一門綜合零性特點(diǎn)的基科學(xué)，一太門研究企杜業(yè)經(jīng)營(yíng)管徹理的“軟科學(xué)”企業(yè)經(jīng)營(yíng)叛觀念：生產(chǎn)觀柱念產(chǎn)品觀念推銷觀托念市場(chǎng)營(yíng)銷米觀念社會(huì)營(yíng)銷樓觀念經(jīng)營(yíng)觀念膊的最新發(fā)腔展：CUS墾TOM哥ERCOSTCON僑VEN塊IEN奶CECOMM煤UNIC績(jī)ATIO羅NRELE抖VANC塊YREA擴(kuò)CTI阿VIT開(kāi)YRELA并TIONRETU撒RN4RS營(yíng)銷4要素：與顧客建趣立關(guān)聯(lián)提高市場(chǎng)械反應(yīng)速度關(guān)系營(yíng)銷即越來(lái)越重掛要（AID峰A模型）注意ATT之ENT斷ION系-興趣INT祖ERE猴ST-渴望DES鉆IRE危-行動(dòng)ACT箱ION回報(bào)是花營(yíng)銷的拆源泉不是取代抓關(guān)系是完暢善發(fā)展關(guān)碗系。最終那結(jié)果是促蔥成交換。成功把槍握客戶頃需要是蕩現(xiàn)代營(yíng)鉤銷的本非質(zhì)。房地