第五章房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測第一頁，共53頁。第一頁，共53頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查第三節(jié)房地產(chǎn)市場預(yù)測第五章房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測第二頁，共53頁。第二頁，共53頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述

狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所，如房地產(chǎn)交易所；廣義的房地產(chǎn)市場則是指房地產(chǎn)交易的總合或房地產(chǎn)流通過程中所有交換關(guān)系的總合。一、房地產(chǎn)市場的涵義第三頁，共53頁。第三頁，共53頁。二、房地產(chǎn)市場細(xì)分1、按地域細(xì)分2、按房地產(chǎn)用途細(xì)分居住物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)市場特殊物業(yè)市場土地市場第四頁，共53頁。第四頁，共53頁。3、按存量增量細(xì)分

通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）；二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）；三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）按照增存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）第五頁，共53頁。第五頁，共53頁。三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)1、供給指標(biāo)存量：指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。新竣工量：指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量滅失量：指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。第六頁，共53頁。第六頁，共53頁。

空置量：指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。空置率：指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例可供租售量：指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量第七頁，共53頁。第七頁，共53頁。

房屋施工面積：指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。房屋新開工面積：是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報告期內(nèi)繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。平均建設(shè)周期：指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積竣工房屋價值：在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。第八頁，共53頁。第八頁，共53頁。2、需求指標(biāo)

國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）人口數(shù)、城市家庭人口就業(yè)人口數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城市家庭可支配收入水平、城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價格指數(shù)城市居民消費(fèi)價格指數(shù)（UrbanConsumerPriceIndex）第九頁，共53頁。第九頁，共53頁。3、市場交易指標(biāo)

銷售量、出租量、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金吸納量：指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量和吸納率：指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例吸納周期：指按報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需花費(fèi)的時間。預(yù)售面積：指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂銷售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。房地產(chǎn)價格指數(shù)：是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括房屋零售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。第十頁，共53頁。第十頁，共53頁。四、房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱（一）房地產(chǎn)泡沫及成因1、房地產(chǎn)泡沫的定義房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。第十一頁，共53頁。第十一頁，共53頁。2、房地產(chǎn)泡沫的原因

土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投資需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑第十二頁，共53頁。第十二頁，共53頁。（二）“過度開發(fā)”及誘因1、房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。第十三頁，共53頁。第十三頁，共53頁。2、過度開發(fā)的誘因

開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差開發(fā)商之間的博弈和非理性行為開發(fā)資金的易得性第十四頁，共53頁。第十四頁，共53頁。（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系1、房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同從市場的參與者的參與動機(jī)來看第十五頁，共53頁。第十五頁，共53頁。2、房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

都用來描述房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)實(shí)際價格對房地產(chǎn)基本市場價值的偏離，是房地產(chǎn)價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn)，這是兩者的共同點(diǎn)。

“過熱”不一定就產(chǎn)生泡沫，但“過熱”是市場產(chǎn)生“泡沫”的前提，也是誘因之一。第十六頁，共53頁。第十六頁，共53頁。3、房地產(chǎn)泡沫的衡量

“實(shí)際價格/理論價格”、“房地產(chǎn)價格增長率/實(shí)際GDP增長率”、“房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費(fèi)價格指數(shù)”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標(biāo)，都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。第十七頁，共53頁。第十七頁，共53頁。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念

房地產(chǎn)市場調(diào)查指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、有系統(tǒng)地收集、整理和分析房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化及其各種影響因素等資料，為市場預(yù)測和營銷決策提供客觀、正確的依據(jù)。（廣義、狹義）第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查第十八頁，共53頁。第十八頁，共53頁。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用

有利于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資發(fā)展方向有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代有利于項目投資者制定科學(xué)的營銷和開發(fā)計劃有利于項目投資者實(shí)施科學(xué)正確的價格策略有利于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益第十九頁，共53頁。第十九頁，共53頁。三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型

探測性調(diào)查：“可以做什么”描述性調(diào)查：“是什么”因果性調(diào)查：“為什么”預(yù)測性調(diào)查：“將來怎么樣”第二十頁，共53頁。第二十頁，共53頁。四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟（一）調(diào)查準(zhǔn)備（二）調(diào)查實(shí)施（三）分析總結(jié)第二十一頁，共53頁。第二十一頁，共53頁。（一）準(zhǔn)備階段

提出問題，明確目標(biāo)初步情況分析和非正式調(diào)查擬定調(diào)查計劃書，制定調(diào)查方案和工作計劃第二十二頁，共53頁。第二十二頁，共53頁。例：調(diào)查計劃表

項目內(nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查、需要了解什么、結(jié)果用途調(diào)查方法采用詢問法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法等調(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對象、樣本對象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時間、地點(diǎn)調(diào)查所需時間、開始時間、完成時間、地址等調(diào)查項目訪問項目、問卷項目（附問卷表）、分類項目分析方法統(tǒng)計的項目、分析和預(yù)測方法等提交調(diào)查報告報告書的形式、份數(shù)、內(nèi)容、中間和最終報告等調(diào)查進(jìn)度表策劃、實(shí)施、統(tǒng)計、分析、提交報告書等調(diào)查費(fèi)用各項開支數(shù)目、總開支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負(fù)責(zé)人姓名和資歷等第二十三頁，共53頁。第二十三頁，共53頁。（二）實(shí)施階段

建立調(diào)查組織收集二手資料收集一手資料：調(diào)查總體、樣本單位、抽樣設(shè)計、樣本規(guī)模第二十四頁，共53頁。第二十四頁，共53頁。（三）分析和總結(jié)階段

數(shù)據(jù)的分析與解釋編寫調(diào)查報告總結(jié)反饋第二十五頁，共53頁。第二十五頁，共53頁。（一）調(diào)查的范圍和對象

全面普查法重點(diǎn)調(diào)查法抽樣調(diào)查法：簡單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣、分群隨機(jī)抽樣非隨機(jī)抽樣法：任意抽樣、判斷抽樣、配額抽樣五、房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法第二十六頁，共53頁。第二十六頁，共53頁。（二）市場調(diào)查的方法（一手資料）

觀察法：直接觀察法、親身經(jīng)歷法、痕跡觀察法、行為記錄法實(shí)驗(yàn)法：實(shí)驗(yàn)求證法、隨機(jī)嘗試實(shí)驗(yàn)法詢問法：小組座談法、深度訪談法、面談?wù){(diào)查法、電話與網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法、郵寄調(diào)查法、留置問卷法、媒體問卷調(diào)查法第二十七頁，共53頁。第二十七頁，共53頁。六、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容（一）市場環(huán)境調(diào)查（二）消費(fèi)者調(diào)查（三）競爭樓盤調(diào)查（四）競爭對手調(diào)查第二十八頁，共53頁。第二十八頁，共53頁。（一）市場環(huán)境調(diào)查1、宏觀環(huán)境調(diào)查經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)條件、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)體制、通貨膨脹狀況、居民經(jīng)濟(jì)收入和購買力

政策環(huán)境：財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策、戶籍政策等人口環(huán)境：人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)及地理分布文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境和技術(shù)環(huán)境等第二十九頁，共53頁。第二十九頁，共53頁。2、區(qū)域環(huán)境調(diào)查：區(qū)位價值

區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來定位：通過城市總體規(guī)劃獲得區(qū)域交通條件研究對影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件進(jìn)行研究：如自然環(huán)境、文化因素、發(fā)展水平等區(qū)域內(nèi)樓盤的總體價格水平與供求關(guān)系進(jìn)行分析：三類指標(biāo)第三十頁，共53頁。第三十頁，共53頁。3、微觀環(huán)境調(diào)查—項目開發(fā)條件分析

對項目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析對項目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析對項目的對外聯(lián)系程度、交通組織等進(jìn)行分析第三十一頁，共53頁。第三十一頁，共53頁。（二）消費(fèi)者調(diào)查

消費(fèi)者的購買力水平消費(fèi)者的購買傾向消費(fèi)者的共同特性第三十二頁，共53頁。第三十二頁，共53頁。問題設(shè)計（消費(fèi)者構(gòu)成、消費(fèi)動機(jī)、行為）

那些人要買房子（who）買家要買什么樣的房子（what）買家為什么要買這些房子（why）誰參與買家的購買行為（whom）買家什么時候買房（when）買家在哪里買房（where）買家以什么樣的方式買房（how）第三十三頁，共53頁。第三十三頁，共53頁。（三）競爭樓盤調(diào)查：同一區(qū)域或定位相似

產(chǎn)品：

區(qū)位（地點(diǎn)位置、交通條件、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃及周邊環(huán)境）

產(chǎn)品特征（建筑參數(shù)、面積戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、綠化率）公司組成（開發(fā)商、設(shè)計單位、承建商、物業(yè)管理公司）交房時間價格：單價、總價、付款方式第三十四頁，共53頁。第三十四頁，共53頁。（三）競爭樓盤調(diào)查：同一區(qū)域或定位相似廣告與促銷手段：售樓部、廣告媒體、廣告投入強(qiáng)度、訴求點(diǎn)銷售情況與銷售渠道：銷售率、銷售順序、客戶群分析、銷售渠道調(diào)查物業(yè)管理：內(nèi)容、管理情況、管理費(fèi)、管理公司第三十五頁，共53頁。第三十五頁，共53頁。例：競爭樓盤調(diào)查表：產(chǎn)品特征第三十六頁，共53頁。第三十六頁，共53頁。第三十七頁，共53頁。第三十七頁，共53頁。第三十八頁，共53頁。第三十八頁，共53頁。第三十九頁，共53頁。第三十九頁，共53頁。新推棟名面積范圍新推面積實(shí)用率戶型面積單間一室一廳二房一廳二房二廳三房四房以上合計（套）套數(shù)戶型面積59m2以下60-79m280-99m2100-119m2120-149m2150m2以上套數(shù)新推出詳細(xì)數(shù)據(jù)第四十頁，共53頁。第四十頁，共53頁。第四十一頁，共53頁。第四十一頁，共53頁。第四十二頁，共53頁。第四十二頁，共53頁。（四）競爭對手調(diào)查

基本情況：如名稱、隸屬單位、所有制形式、單位負(fù)責(zé)人、單位背景、公共關(guān)系、資金實(shí)力等企業(yè)經(jīng)營思想及社會信譽(yù)企業(yè)的市場營銷策略企業(yè)新產(chǎn)品的研發(fā)情況企業(yè)對未來市場及競爭狀況的分析和判斷等第四十三頁，共53頁。第四十三頁，共53頁。七、市場調(diào)查報告的編寫（一）調(diào)查資料的整理問卷登記和檢查編碼資料錄入制表、作圖和統(tǒng)計分析第四十四頁，共53頁。第四十四頁，共53頁。第四十五頁，共53頁。第四十五頁，共53頁。第四十六頁，共53頁。第四十六頁，共53頁。直方圖第四十七頁，共53頁。第四十七頁，共53頁。餅形圖第四十八頁，共53頁。第四十八頁，共53頁。態(tài)度對比圖第四十九頁，共53頁。第四十九頁，共53頁。（二）調(diào)查報告主要內(nèi)容的編寫

序言：封面、目錄、索引摘要正文：調(diào)查背景、調(diào)查目的、調(diào)查方法、調(diào)查結(jié)果（數(shù)據(jù)圖表資料和相關(guān)文字說明，包括三個層次：說明、推論和討論）、結(jié)