匯報(bào)人：林珮瑜日期：2022-12-222023-2025年高標(biāo)倉行業(yè)現(xiàn)狀與投資分析報(bào)告2目錄行業(yè)環(huán)境分析02行業(yè)格局及趨勢(shì)04行業(yè)發(fā)展概述01行業(yè)現(xiàn)狀分析033行業(yè)發(fā)展概述行業(yè)定義行業(yè)發(fā)展歷程行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈01PartOne行業(yè)定義按倉儲(chǔ)能力劃分，倉庫可分為高標(biāo)倉、傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉。高標(biāo)倉是一種在法律合規(guī)、項(xiàng)目選址、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金價(jià)格等方面高于一般水平的倉庫，其具體內(nèi)容包括:（1）法律合規(guī):高標(biāo)倉的土地性質(zhì)和所有權(quán)方面符合相關(guān)的法律規(guī)定。高標(biāo)倉的土地性質(zhì)必須是倉儲(chǔ)用地，其開發(fā)商需要持有該土地的土地證和房產(chǎn)證。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉存在對(duì)工業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地的違規(guī)使用，導(dǎo)致其土地和房屋所有權(quán)復(fù)雜，存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，高標(biāo)倉的環(huán)境評(píng)價(jià)倉庫在合規(guī)方面的不完善，可能產(chǎn)生相關(guān)的商業(yè)糾紛和經(jīng)濟(jì)損失，如開發(fā)商倉庫建設(shè)階段可能由于合規(guī)問題導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的停滯，租戶在倉庫使用時(shí)受到相關(guān)方面的牽連，可能引發(fā)貨物周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。（2）項(xiàng)目選址:基于運(yùn)輸成本的考慮，高標(biāo)倉通常靠近交通樞紐（如機(jī)場(chǎng)、港口、鐵路和公路等）以及區(qū)域中心城市。此外，高標(biāo)倉的選址還需考慮存儲(chǔ)貨物本身的性質(zhì)，如生鮮食品對(duì)衛(wèi)生檢疫方面的要求，易燃、易爆、有毒化工品對(duì)消防安全的考量，需要遠(yuǎn)離居民聚集區(qū)。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的區(qū)位選擇缺乏對(duì)整體物流活動(dòng)的考量，具有一定的隨機(jī)性。倉庫項(xiàng)目的合理選址有利于減少整體物流服務(wù)中的成本，同時(shí)可一定程度上避免安全隱患。（3）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn):在建設(shè)方面，高標(biāo)倉對(duì)樓層凈高、地面承重、庫間距、卸貨平臺(tái)等參數(shù)具有較高的標(biāo)準(zhǔn)，可滿足大量貨物的存儲(chǔ)與快速進(jìn)出。其具體內(nèi)容包括:樓層凈高:樓層凈高是指?jìng)}庫內(nèi)地面到層頂?shù)膬舾?。高?biāo)倉的1層層高在8米至10.5米之間，2層層高在7.5米至9米之間。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的樓層凈高，普遍在3至7米之間，低于高標(biāo)倉的建造標(biāo)準(zhǔn)。倉庫層高的提高便于多層貨架的擺放，有利于提高倉庫容積和土地利用率。地面承重:地面承重是指?jìng)}庫地面所能承受的重量。高標(biāo)倉的1層承重力要求大于3噸，2層的承重力需大于2噸。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的地面承重在0.7噸至2噸之間。地面承重的大小決定了貨物堆放的高度以及倉庫內(nèi)空間的利用率。庫間距:庫間距是指?jìng)}庫與墻體或者相鄰倉庫之間的距離。高標(biāo)倉與倉庫外圍的墻體之間距離需大于25米，相鄰的倉庫間需大于40米。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，對(duì)庫間距沒有硬性的要求，一般在6米至20米之間。庫間距的合理規(guī)劃為大型貨車的倒車入庫提供便利，避免貨車自由出入的阻礙。卸貨平臺(tái):卸貨平臺(tái)是倉庫進(jìn)出口處用于貨物裝卸的平臺(tái)空間。在卸貨平臺(tái)的數(shù)量方面，高標(biāo)倉可以滿足兩面或三面卸貨；在卸貨平臺(tái)的高度方面，高標(biāo)倉的建設(shè)具有嚴(yán)格的參數(shù)要求，普遍在2至3米之間，與貨車高度保持一致。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉在建造之初，缺乏對(duì)裝卸貨過程的考慮，普遍只能滿足單一通道的裝卸貨，平臺(tái)高度沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。卸貨平臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，有助于提高貨物進(jìn)出時(shí)的效率。（4）租金價(jià)格:租金是倉庫出租人向承租人轉(zhuǎn)讓倉庫使用權(quán)所收取的費(fèi)用。由于高標(biāo)倉的建造和運(yùn)營(yíng)需要較高的成本，其租金價(jià)格較為昂貴，均價(jià)在1元/平方米/天左右。傳統(tǒng)倉和農(nóng)民倉的租金價(jià)格較為低廉，均價(jià)在0.6至0.8元/平方米/天之間。高標(biāo)倉高昂的價(jià)格有利于保障其投資建設(shè)和整體運(yùn)營(yíng)的成本投入和盈利需求。4行業(yè)發(fā)展歷程起步階段（2003年-2006年）伴隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，外資企業(yè)紛紛進(jìn)入中國。2003年，美國物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯進(jìn)入中國，專注于高端物流地產(chǎn)的開發(fā)，即高標(biāo)倉，于2004年正式成立其中國第一個(gè)物流園。2005年，豐樹緊隨其后進(jìn)入中國，中國高標(biāo)倉行業(yè)正式起步。伴隨著中國進(jìn)出口貿(mào)易量的增加，倉儲(chǔ)需求快速增長(zhǎng)，普洛斯和豐樹等市場(chǎng)先進(jìn)入者迅速擴(kuò)張，更多外資企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入中國市場(chǎng)。在起步階段，中國高標(biāo)倉市場(chǎng)主要以具有豐富物流地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的外資企業(yè)主導(dǎo)。其中，普洛斯以輕、重資產(chǎn)相結(jié)合的方式，注重在關(guān)鍵港口和交通樞紐的布局，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，逐漸成為行業(yè)龍頭。高速增長(zhǎng)階段（2007年-2015年）伴隨著中國電子商務(wù)行業(yè)的興起，倉儲(chǔ)物流的市場(chǎng)需求日益增加，高標(biāo)倉的優(yōu)勢(shì)作用得以體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了行業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)。2007年，京東開始自建物流，標(biāo)志著電商企業(yè)正式向高標(biāo)倉領(lǐng)域進(jìn)軍。2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)，中國進(jìn)出口貿(mào)易受到嚴(yán)重影響，電商的繁榮成為高標(biāo)倉行業(yè)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)。2013年5月，阿里巴巴集團(tuán)、聯(lián)合銀泰集團(tuán)、富春控股、“三通一達(dá)”等公司共同建立菜鳥網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)高標(biāo)倉行業(yè)的升級(jí)。在高速增長(zhǎng)階段，中國高標(biāo)倉行業(yè)發(fā)展迅速，整體倉儲(chǔ)業(yè)投資額從2007年43多元化發(fā)展階段（2016年至今）伴隨著中國經(jīng)濟(jì)增速放緩以及倉儲(chǔ)用地供應(yīng)量的降低，高標(biāo)倉行業(yè)增速放緩。另一方面，眾多企業(yè)跨行進(jìn)軍物流地產(chǎn)，包括電商企業(yè)、零售企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高標(biāo)倉行業(yè)的多元化發(fā)展。在多元化發(fā)展階段，行業(yè)龍頭普洛斯的主導(dǎo)地位逐漸被動(dòng)搖，市場(chǎng)份額呈現(xiàn)小幅度回落。安博、豐樹、嘉民、宇培、寶灣、易商、萬緯、平安不動(dòng)產(chǎn)等競(jìng)爭(zhēng)者初具規(guī)模，高標(biāo)倉行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。5行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游高標(biāo)倉行業(yè)的上游原材料主要包括資金、土地和供房屋建造的建材和設(shè)備。（1）資金高標(biāo)倉行業(yè)是房地產(chǎn)的子行業(yè)，具有重資產(chǎn)屬性，普遍存在資金投入量大、資金回收周期長(zhǎng)和利潤(rùn)率低等特點(diǎn)。高標(biāo)倉企業(yè)的盈利與快速擴(kuò)張依賴于低成本的資金來源。高標(biāo)倉企業(yè)主要通過向銀行貸款、發(fā)行債券以及建立物流地產(chǎn)基金（包含REITs）等方式對(duì)外融資，從而獲取投資高標(biāo)倉建設(shè)的資金。自十九大以來，中國政府明確提出金融去杠桿，要求銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)有融資需求的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等各方面審查，并發(fā)布了一系列的法律法規(guī)進(jìn)行限制。2016年10月，深交所發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確提出提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的標(biāo)準(zhǔn)，并限制資金用于償還債務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金等。2017年2月，證監(jiān)會(huì)頒布《上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》，要求暫停批準(zhǔn)違規(guī)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組等行為，使本身面臨資金壓力的高標(biāo)倉企業(yè)境況更加堪憂。（2）土地高標(biāo)倉的投資建設(shè)依賴倉儲(chǔ)用地的獲取，其來源主要包括:政府部門的審批手中直接獲取土地，另一種是在二手市場(chǎng)中，物流地產(chǎn)企業(yè)從已經(jīng)獲得土地的企業(yè)手中購買，但二手市場(chǎng)中的土地轉(zhuǎn)讓也需政府同意，土地資源獲取受政府限制較大。倉儲(chǔ)用地的土地價(jià)格的差異主要源于以下兩方面:①城市等級(jí)。中國普遍存在地區(qū)發(fā)展不均衡、城鄉(xiāng)差異大等特點(diǎn)。伴隨著近幾年的快速發(fā)展，北京、上海等一線城市土地供應(yīng)量明顯下滑，價(jià)格在200萬-500萬/畝之間，普遍高于全國平均水平。②交通便捷程度。高標(biāo)倉是貨物供應(yīng)鏈中重要的一環(huán)，便利的交通將大幅減少物流運(yùn)輸成本，產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，緊鄰水、陸、空等港口和公路鐵路樞紐的倉儲(chǔ)用地，備受高標(biāo)倉開發(fā)商的青睞，從而導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。（3）建材與設(shè)備高標(biāo)倉倉儲(chǔ)設(shè)施的建設(shè)還需要鋼材、混凝土等建筑材料和相應(yīng)的建筑設(shè)備。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的多年積累，高標(biāo)倉的建設(shè)成本已相對(duì)穩(wěn)定，差別主要存在于甲方的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。按市場(chǎng)平均價(jià)格計(jì)算，單層倉庫造價(jià)在2,200元/平米左右，雙層庫的建造成本在2，600元/平米左右，其中坡道庫在2,800元/平米左右，電梯庫在2,500元/平米左右。此外，受建設(shè)地地理位置或氣候等條件影響，高標(biāo)倉的造價(jià)會(huì)存在一定范圍內(nèi)的波動(dòng)。例如，在中國東北地區(qū)，受冬季大規(guī)模積雪影響，當(dāng)?shù)馗邩?biāo)倉在建設(shè)承重方面需要進(jìn)一步考量，平均造價(jià)會(huì)相應(yīng)上浮200元/平米。產(chǎn)業(yè)鏈上游概述6行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中游高標(biāo)倉行業(yè)中游企業(yè)原材料大部分依靠進(jìn)口，主要原因是下游消費(fèi)終端為保障科研成果，對(duì)行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量穩(wěn)定性要求較高，因此，中游科研用制備廠商更傾向于選擇儀器先進(jìn)、供應(yīng)鏈穩(wěn)定的進(jìn)口原材料供應(yīng)商。企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格主要受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。由于高標(biāo)倉企業(yè)的產(chǎn)品毛利較高，原材料價(jià)格波動(dòng)不會(huì)對(duì)企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生重大影響。產(chǎn)業(yè)鏈中游概述7行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈下游高標(biāo)倉行業(yè)的下游主要是企業(yè)倉庫租戶，所屬行業(yè)主要包括第三方物流、電商、零售業(yè)、工業(yè)和制造業(yè)等。第三方物流企業(yè)是物流地產(chǎn)最主要的客戶，主要承擔(dān)各行各業(yè)企業(yè)和個(gè)人消費(fèi)者的貨物運(yùn)輸業(yè)務(wù)。由于倉庫建設(shè)的初期投資巨大，第三方物流企業(yè)出于輕資產(chǎn)的考慮，通常采取租用的方式。近年來，中國物流行業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)高標(biāo)倉的發(fā)展具有推動(dòng)作用。2018年，物流業(yè)總收入已經(jīng)達(dá)到10.1萬億元，占比國民生產(chǎn)總值的13%。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展和地域間交流日益頻繁，電子商務(wù)發(fā)展迅速，逐漸成為高標(biāo)倉行業(yè)的第二大客戶。電子商務(wù)對(duì)高標(biāo)倉的需求主要包括以下兩點(diǎn):①貨物的高效周轉(zhuǎn)。相比于線下零售終端，線上電子商務(wù)對(duì)用戶端的網(wǎng)點(diǎn)布局較為薄弱，需要提升整個(gè)物流環(huán)節(jié)效率以彌補(bǔ)時(shí)間上的不足。高標(biāo)倉的合理布局與機(jī)械化和智能化升級(jí)，有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)貨品的全程監(jiān)控和；②跨境貿(mào)易的保稅倉的申請(qǐng)。伴隨著跨境電商貿(mào)易的繁榮，保稅倉庫的需求日益增加。在跨境貿(mào)易中，保稅倉可在入關(guān)前暫時(shí)存儲(chǔ)貨物，不必繳納進(jìn)口關(guān)稅，有利于減少進(jìn)口貨物的持有成本。保稅倉的申請(qǐng)條件較為嚴(yán)格，在土地類型、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、交通和消防等方面都有明確的規(guī)定。高標(biāo)倉在各方面都符合保稅倉的申請(qǐng)條件，從而推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。零售業(yè)的細(xì)分種類繁多，主要客戶包括蔬果生鮮、食品酒類、衣裝服飾、家電、家具、化妝品和洗護(hù)用品等供應(yīng)商。①蔬果生鮮、冷凍食品和酒水飲料等易腐敗品的儲(chǔ)藏，對(duì)環(huán)境溫度和濕度要求較高，需要對(duì)高標(biāo)倉進(jìn)行恒溫恒濕設(shè)備的添加和改造。蔬果生鮮的腐敗、冷凍食品的解凍和酒水飲料的受熱都會(huì)使貨物大幅度減值，從而導(dǎo)致這類貨物的供應(yīng)商具有更高的付費(fèi)意愿；②衣裝服飾、家電和家具在向終端配送環(huán)節(jié)中，可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品瑕疵、尺寸不合適、實(shí)物與圖片不符等客戶不滿意的情況，從而導(dǎo)致大量的退換貨需求，因此需要對(duì)高標(biāo)倉進(jìn)行分區(qū)管理；③化妝品和洗護(hù)用品通常細(xì)小瑣碎，同時(shí)需要對(duì)貨物進(jìn)行組合促銷，因此對(duì)高標(biāo)倉具有貨品分裝和簡(jiǎn)易包裝的需求。工業(yè)和制造業(yè)客戶主要包括汽車、化工和醫(yī)療器械等產(chǎn)品制造商。伴隨著“車聯(lián)網(wǎng)”技術(shù)的發(fā)展與普及，汽車制造商可通過電子標(biāo)簽、無線射頻、傳感器和圖像監(jiān)控設(shè)備的安裝與使用，完成對(duì)車輛從生產(chǎn)、物流運(yùn)輸、銷售到使用的全程監(jiān)控。高標(biāo)倉的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)可滿足汽車行業(yè)對(duì)倉儲(chǔ)設(shè)施的機(jī)械化和智能化改造需求。另一方面，新能源汽車的發(fā)展擴(kuò)大了下游行業(yè)的市場(chǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)高標(biāo)倉的市場(chǎng)需求。化工品大多擁有危險(xiǎn)屬性，其危害性質(zhì)具體可包括爆炸性、自燃性、易燃性、強(qiáng)氧化性、生物毒性、腐蝕性、放射性、遇水燃燒性等。針對(duì)不同化工品的不同危害性，化工品的倉儲(chǔ)對(duì)高標(biāo)倉的選址、消防設(shè)施和貨品的分區(qū)管控要求極其嚴(yán)格。醫(yī)療器械屬于特殊儀器，在倉庫的資質(zhì)、恒溫恒濕、分區(qū)管理和消防建設(shè)等方面具有較高的要求。產(chǎn)業(yè)鏈下游概述8Part02行業(yè)環(huán)境分析行業(yè)政治環(huán)境行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)社會(huì)環(huán)境行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素9行業(yè)政治環(huán)境1國務(wù)院國務(wù)院國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》提出到2020年，基本建立布局合理、技術(shù)先進(jìn)、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。重點(diǎn)著力降低物流成本，增強(qiáng)物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，成為中國高標(biāo)倉行業(yè)近5年以來的發(fā)展方向。提出培育壯大快遞企業(yè)，構(gòu)建完善服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，銜接綜合交通體系，加強(qiáng)行業(yè)安全監(jiān)管提出推動(dòng)物流降本增效對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能、提升國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行效率具有重要意義?！蛾P(guān)于促進(jìn)快遞業(yè)發(fā)展的若干意見》《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃《2014-2020年》》10行業(yè)政治環(huán)境2促進(jìn)倉儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，引導(dǎo)倉儲(chǔ)企業(yè)由傳統(tǒng)倉儲(chǔ)中心向多功能、一體化的綜合物流服務(wù)商轉(zhuǎn)型?！蛾P(guān)于促進(jìn)倉儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》提出依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，推動(dòng)傳統(tǒng)物流活動(dòng)向信息化、數(shù)據(jù)化方向發(fā)展，構(gòu)建物流信息互聯(lián)共享體系，完善智能倉儲(chǔ)配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。:《“互聯(lián)網(wǎng)+”高效物流實(shí)施意見》提出強(qiáng)化物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展智慧供應(yīng)鏈，推廣綠色技術(shù)模式，有利于減少物流運(yùn)輸過程中的能耗，提升高標(biāo)倉設(shè)施的經(jīng)濟(jì)效益?！蛾P(guān)于開展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的通知》提出鼓勵(lì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)促進(jìn)戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本合作，提升物流一體化組織效率，并在土地供應(yīng)方面提供支持，實(shí)行“先租后讓”、“租讓結(jié)合”等多種方式供應(yīng)土地，有利于促進(jìn)高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)?！秶椅锪鳂屑~布局和建設(shè)規(guī)劃》1101020304行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民就業(yè)形勢(shì)向好，工資性收入較快增長(zhǎng)，居民消費(fèi)支出恢復(fù)性反彈，下半年居民的消費(fèi)力將進(jìn)一步得到釋放。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國居民人均可支配收入17642元，同比名義增長(zhǎng)16%。12社會(huì)環(huán)境1社會(huì)環(huán)境2行業(yè)社會(huì)環(huán)境網(wǎng)絡(luò)支付技術(shù)解決電子商務(wù)交易中貨款預(yù)付與貨到付款的爭(zhēng)議，同時(shí)避免結(jié)款時(shí)的貨幣物流運(yùn)輸?shù)膯栴}，使整個(gè)電商交易過程更加快速、便捷，進(jìn)一步推動(dòng)電子商務(wù)的發(fā)展。伴隨著網(wǎng)絡(luò)支付在各大電商平臺(tái)和商家交易過程中的普及，中國網(wǎng)絡(luò)支付用戶規(guī)模日益增加，從2014年的0億人增加至2018年的6.0億人，年復(fù)合增長(zhǎng)率18.5%。中國網(wǎng)絡(luò)支付用戶規(guī)模的高速增長(zhǎng)，主要源于以下三點(diǎn):①手機(jī)等移動(dòng)終端支付技術(shù)日趨完善，使網(wǎng)絡(luò)支付更加便捷。截至2018年，手機(jī)網(wǎng)絡(luò)支付用戶數(shù)量達(dá)5.8億，占手機(jī)用戶數(shù)量的74%。智能手機(jī)通過將商品選擇、商家會(huì)話和快捷支付等整體購物環(huán)節(jié)的整合，為用戶提供更加流暢的購物體驗(yàn)，從而增加手機(jī)網(wǎng)絡(luò)支付在手機(jī)網(wǎng)絡(luò)用戶的滲透。②網(wǎng)絡(luò)支付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，為用戶帶來更多選擇。伴隨著支付寶和微信支付等第三方支付企業(yè)的迅速發(fā)展，銀聯(lián)和商業(yè)銀行利用先天客戶優(yōu)勢(shì)著力網(wǎng)絡(luò)支付業(yè)務(wù)的快速布局。近年來，電子商務(wù)發(fā)展迅速，逐漸成為高標(biāo)倉的主要客戶之一。2014年，京東、聚美優(yōu)品和天貓商城的母公司阿里巴巴陸續(xù)赴美上市，行業(yè)龍頭企業(yè)嶄露頭角，標(biāo)志著中國電子商務(wù)市場(chǎng)初具規(guī)模。中國連續(xù)出臺(tái)電子商務(wù)相關(guān)政策，旨在規(guī)范市場(chǎng)行為，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。13行業(yè)社會(huì)環(huán)境電子商務(wù)是一種以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為手段，完成商品、服務(wù)等交易的商務(wù)活動(dòng)?；ヂ?lián)網(wǎng)的普及為電子商務(wù)發(fā)展與繁榮的提供了基本的基礎(chǔ)建設(shè)保障和居民生活習(xí)慣的改造與升級(jí)。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)在居民生活中的普及，中國網(wǎng)民規(guī)模從2014年的6.4億人逐漸增加到2018年的8.2億人，年復(fù)合增長(zhǎng)率6.3%。其中，手機(jī)網(wǎng)民用戶規(guī)模貢獻(xiàn)比重較大，其在網(wǎng)民總體規(guī)模占比從2014年的85.8%迅速增長(zhǎng)至2018年的98.6%，其主要原因是智能手機(jī)的發(fā)展與在居民中的滲透提升。其主要原因是智能手機(jī)價(jià)格的下降、智能手機(jī)app的開發(fā)與第四代移動(dòng)通信技術(shù)（4G）的廣泛使用。中國互聯(lián)網(wǎng)用戶規(guī)模的增加為中國電子商務(wù)的發(fā)展提供了充足的客戶來源。14行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素12政策支持中國政府發(fā)布并實(shí)施一系列的政策促進(jìn)高標(biāo)倉行業(yè)發(fā)展，2014年9月，國務(wù)院發(fā)布《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃《2014-2020年》》，提出到2020年，基本建立布局合理、技術(shù)先進(jìn)、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。重點(diǎn)著力降低物流成本，增強(qiáng)物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，成為中國高標(biāo)倉行業(yè)近5年以來的發(fā)展方向。網(wǎng)絡(luò)購物廣受大眾接納網(wǎng)絡(luò)購物是電子商務(wù)實(shí)現(xiàn)商品交易的形式之一。伴隨著《中華人民共和國電子商務(wù)法》的正式出臺(tái)對(duì)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范與促進(jìn)，中國網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模保持穩(wěn)定增長(zhǎng).中國網(wǎng)絡(luò)購物市場(chǎng)的發(fā)展主要源于供需兩方面的發(fā)展與升級(jí):需求端:二手商品交易為主題電商的興起，如閑魚，豐富了網(wǎng)絡(luò)購物用戶多樣化的購物需求。另一方面，低線城市和農(nóng)村用戶日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求，進(jìn)一步拓展了市場(chǎng)規(guī)模；供給端:電子商務(wù)企業(yè)與傳統(tǒng)線下零售商聯(lián)盟，加速對(duì)線下零售業(yè)務(wù)的精細(xì)布局，為用戶提供更加便捷的購物體驗(yàn)。國務(wù)院發(fā)布政策、十四五規(guī)劃、政府報(bào)告、領(lǐng)導(dǎo)講話等都有對(duì)高標(biāo)倉行業(yè)做了一些綱領(lǐng)性的指導(dǎo)，合理的解讀能夠?yàn)樾袠I(yè)做了好的發(fā)展指引。優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)期盈利，依托中國，布局全球，立足核心能力，全力獲取顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造得到廣泛認(rèn)可、深入人心的價(jià)值，通過成為“難以替代者”品牌致勝，涌現(xiàn)一批市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力突出的全球性與區(qū)域性中國品牌，以持續(xù)正現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利，這才是行業(yè)企業(yè)的發(fā)展之道。15行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素34居民消費(fèi)水平提升，電子商務(wù)蓬勃發(fā)展高標(biāo)倉作為現(xiàn)代物流運(yùn)輸中重要的生產(chǎn)資料，為居民的衣食住行的日常供應(yīng)提供物料支持，從而與居民日常生活與消費(fèi)息息相關(guān)。伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，居民生活水平和消費(fèi)支出不斷提高。隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民就業(yè)形勢(shì)向好，工資性收入較快增長(zhǎng)，居民消費(fèi)支出恢復(fù)性反彈，下半年居民的消費(fèi)力將進(jìn)一步得到釋放。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國居民人均可支配收入17642元，同比名義增長(zhǎng)1技術(shù)革新，推動(dòng)高標(biāo)倉機(jī)械化和智能化改造得益于互聯(lián)網(wǎng)的普及，物聯(lián)云倉、庫房無憂、易代儲(chǔ)和掌上倉等線上O2O租庫平臺(tái)大規(guī)模涌現(xiàn)，減少了租戶與倉庫間信息不對(duì)稱，可進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)租戶需求與倉庫條件間的精確、快速匹配。物聯(lián)云倉等線上O2O平臺(tái)依賴自身信息優(yōu)勢(shì)，可實(shí)現(xiàn)對(duì)倉儲(chǔ)行業(yè)的全方位調(diào)研和相關(guān)報(bào)告的發(fā)布，提升租戶對(duì)高標(biāo)倉優(yōu)勢(shì)的認(rèn)知與使用意愿。此外，豐富的行業(yè)資訊有利于高標(biāo)倉開發(fā)商對(duì)未來倉庫建設(shè)的規(guī)劃與資源配置，可為開發(fā)商獲取更多的利潤(rùn)，從而推動(dòng)高標(biāo)倉行業(yè)的良性發(fā)展。國務(wù)院發(fā)布政策、十四五規(guī)劃、政府報(bào)告、領(lǐng)導(dǎo)講話等都有對(duì)高標(biāo)倉行業(yè)做了一些綱領(lǐng)性的指導(dǎo)，合理的解讀能夠?yàn)樾袠I(yè)做了好的發(fā)展指引。優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)期盈利，依托中國，布局全球，立足核心能力，全力獲取顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造得到廣泛認(rèn)可、深入人心的價(jià)值，通過成為“難以替代者”品牌致勝，涌現(xiàn)一批市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力突出的全球性與區(qū)域性中國品牌，以持續(xù)正現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利，這才是行業(yè)企業(yè)的發(fā)展之道。1617行業(yè)現(xiàn)狀分析行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)痛點(diǎn)02PartOne行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模伴隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，中國電子商務(wù)、零售、制造、物流等行業(yè)逐漸興盛，市場(chǎng)對(duì)倉儲(chǔ)的需求持續(xù)上升，中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模得以保持長(zhǎng)期的快速增長(zhǎng)。同時(shí)，中國物流地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展前景吸引房地產(chǎn)、電商、零售、金融等行業(yè)中的資本和企業(yè)進(jìn)入，也進(jìn)一步推動(dòng)了行業(yè)的發(fā)展。按照租金額計(jì)，近五年，中國高標(biāo)倉的市場(chǎng)規(guī)模從2014年的53億元增長(zhǎng)到2021年的368.9億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率34%18行業(yè)痛點(diǎn)土地供應(yīng)緊張，拿地難度日益提升土地資源是高標(biāo)倉行業(yè)發(fā)展的重要生產(chǎn)資料。近年來，中國在拿地政策方面日趨困難，成為高標(biāo)倉行業(yè)發(fā)展的重要制約因素。中國疆域?qū)拸V、幅員遼闊，國土面積約為964萬平方公里，居世界第三位。數(shù)據(jù)顯示，中國物流倉儲(chǔ)用地面積約為1,200平方公里，占陸地國土面積的萬分之融資環(huán)境日益嚴(yán)峻，企業(yè)資金鏈承壓嚴(yán)重高標(biāo)倉行業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，通過前期投入大量資金開發(fā)建設(shè)，并通過長(zhǎng)達(dá)10年以上的持有和運(yùn)營(yíng)，主要以租金的方式回收資金。相比于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，高標(biāo)倉具有投資回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)低的特點(diǎn)，年化收益普遍在6%至8%之間。因此，高標(biāo)倉的盈利一定程度上依賴于低成本的資金來源，主要以銀行貸款、發(fā)行債券和建立物流地產(chǎn)基金等方式募集資金。中國經(jīng)濟(jì)增速減緩，發(fā)展存在不穩(wěn)定因素高標(biāo)倉為供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)中提供基礎(chǔ)的貨物周轉(zhuǎn)設(shè)施，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響較大。伴隨著國際分工與合作日益密切，周邊越南、老撾、孟加拉國等國家，依賴低廉的勞動(dòng)力，獲得大量商品生產(chǎn)訂單，中國的“世界工廠”地位受到動(dòng)搖。19流通環(huán)節(jié)有待完善高標(biāo)倉產(chǎn)品種類繁多，消費(fèi)數(shù)量較大，質(zhì)量參差不齊，試劑流通管理難以完善，導(dǎo)致高標(biāo)倉行業(yè)目前在流通領(lǐng)域還面臨許多問題。（1）在產(chǎn)品的流通中，許多環(huán)節(jié)缺少安全的冷鏈和冷庫設(shè)施供應(yīng)。在目前運(yùn)輸多為汽車和鐵路運(yùn)輸?shù)那闆r下，高標(biāo)倉行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)普遍采用運(yùn)輸箱內(nèi)置冰凍袋的冷藏方式，在高溫天氣或長(zhǎng)距離運(yùn)輸?shù)那闆r下無法確保運(yùn)輸溫度的穩(wěn)定，影響試劑的安全性。（2）監(jiān)管人員技術(shù)水平有待提高。高標(biāo)倉產(chǎn)品是一種高技術(shù)含量的產(chǎn)品，產(chǎn)品研發(fā)涉及生物學(xué)、信息技術(shù)、電子技術(shù)、工程學(xué)等多項(xiàng)學(xué)科，而目前從事高標(biāo)倉行業(yè)的人員50%以上是工商、質(zhì)檢管理等專業(yè)背景的人員，缺少必要的專業(yè)技術(shù)知識(shí)。知識(shí)背景的不匹配使得管理流程漏洞頻發(fā)，高標(biāo)倉行業(yè)整體監(jiān)管水平有待提高。（3）中間環(huán)節(jié)加價(jià)嚴(yán)重。出于安全的考慮，國家對(duì)高標(biāo)倉行業(yè)進(jìn)出口標(biāo)準(zhǔn)與流程嚴(yán)格把控，環(huán)節(jié)復(fù)雜，中間環(huán)節(jié)加價(jià)嚴(yán)重，代理公司的介入可能使產(chǎn)品出廠價(jià)格上漲至少一倍以上，導(dǎo)致產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降，阻礙本土高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)的國際化進(jìn)程。流通環(huán)節(jié)問題中間環(huán)節(jié)加價(jià)嚴(yán)重供應(yīng)鏈質(zhì)量監(jiān)管日期：2022-12-22行業(yè)發(fā)展建議提升產(chǎn)品質(zhì)量（1）政府方面：政府應(yīng)當(dāng)制定行業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范高標(biāo)倉行業(yè)生產(chǎn)流程，并成立相關(guān)部門，對(duì)科研用高標(biāo)倉行業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，形成統(tǒng)一的監(jiān)督管理體系，完善試劑流通環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)加強(qiáng)冷鏈運(yùn)輸環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，保證高標(biāo)倉行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展；（2）生產(chǎn)企業(yè)方面：高標(biāo)倉行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守行業(yè)生產(chǎn)規(guī)范，保證產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性。目前市場(chǎng)上已有多個(gè)本土高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)加強(qiáng)生產(chǎn)質(zhì)量的把控，對(duì)標(biāo)優(yōu)質(zhì)、高端的進(jìn)口產(chǎn)品，并憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐步替代進(jìn)口。此外，高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)緊跟行業(yè)研發(fā)潮流，加大創(chuàng)新研發(fā)力度，不斷推出新產(chǎn)品，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，也是未來行業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。全面增值服務(wù)單一的資金提供方角色僅能為高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)提供“凈利差”的盈利模式，高標(biāo)倉行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)重，利潤(rùn)空間不斷被壓縮，企業(yè)業(yè)務(wù)收入因此受影響，商業(yè)模式亟待轉(zhuǎn)型除傳統(tǒng)的高標(biāo)倉行業(yè)需求外，設(shè)備管理、服務(wù)解決方案、貸款解決方案、結(jié)構(gòu)化融資方案、專業(yè)咨詢服務(wù)等方面多方位綜合性的增值服務(wù)需求也逐步增強(qiáng)。中國本土高標(biāo)倉行業(yè)龍頭企業(yè)開始在定制型服務(wù)領(lǐng)域發(fā)力，鞏固行業(yè)地位多元化融資渠道可持續(xù)公司債等創(chuàng)新產(chǎn)品，擴(kuò)大非公開定向債務(wù)融資工具（PPN）、公司債等額度獲取，形成了公司債、PPN、中期票據(jù)、短融、超短融資等多產(chǎn)品、多市場(chǎng)交替發(fā)行的新局面；企業(yè)獲取各業(yè)態(tài)銀行如國有銀行、政策性銀行、外資銀行以及其他中資行的授信額度，確保了銀行貸款資金來源的穩(wěn)定性。高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)在保證間接融資渠道通暢的同時(shí)，能夠綜合運(yùn)用發(fā)債和資產(chǎn)證券化等方式促進(jìn)自身融資渠道的多元化，降低對(duì)單一產(chǎn)品和市場(chǎng)的依賴程度，實(shí)現(xiàn)融資地域的分散化，從而降低資金成本，提升企業(yè)負(fù)債端的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。以遠(yuǎn)東宏信為例，公司依據(jù)自身戰(zhàn)略發(fā)展需求，堅(jiān)持“資源全球化”戰(zhàn)略，結(jié)合實(shí)時(shí)國內(nèi)外金融環(huán)境，有效調(diào)整公司直接融資和間接融資的分布結(jié)構(gòu)，在融資成本方面與同業(yè)相比優(yōu)勢(shì)突出。21Part04行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及趨勢(shì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局行業(yè)代表企業(yè)22&&&行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局概述行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局概述中國政府正大力推動(dòng)社會(huì)資本進(jìn)入高標(biāo)倉行業(yè)，對(duì)高標(biāo)倉行業(yè)產(chǎn)品需求被迅速拉動(dòng)，需求量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)進(jìn)軍國民經(jīng)濟(jì)大產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略窗口期已經(jīng)來臨。高標(biāo)倉行業(yè)各業(yè)態(tài)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，當(dāng)前，市場(chǎng)上50%以上的高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)有外資介入，包括中外獨(dú)（合）資、臺(tái)港澳與境內(nèi)合資、外商獨(dú)資等，純內(nèi)資本土高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)數(shù)目較少，約占高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)總數(shù)的25%。此外，商業(yè)銀行逐步進(jìn)入高標(biāo)倉行業(yè)，興業(yè)銀行、中心銀行、民生銀行等先后成立金融公司，涉足設(shè)備融資租賃業(yè)務(wù)。中國本土高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)根據(jù)租賃公司股東背景及運(yùn)營(yíng)機(jī)制的不同又可以劃分為廠商系、獨(dú)立系和銀行系三類三類高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)各有優(yōu)劣勢(shì)：（1）高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)具有設(shè)備技術(shù)優(yōu)勢(shì)，主要與母公司設(shè)備銷售聯(lián)動(dòng)，以設(shè)備、耗材的銷售利潤(rùn)覆蓋融資租賃成本；（2）獨(dú)立系高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度高，易形成差異化商業(yè)模式，提供專業(yè)化的融資租賃服務(wù)；（3）銀行系高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)背靠銀行股東，能夠以較低成本獲取資金，且在渠道體系等方面具備一定優(yōu)勢(shì)。日期：2022-12-22行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局中國高標(biāo)倉行業(yè)發(fā)展至今呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，逐漸向多極化發(fā)展。按照市場(chǎng)規(guī)模劃分，中國高標(biāo)倉行業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)主要可分為三個(gè)梯隊(duì):第一梯隊(duì)是深耕物流地產(chǎn)多年的普洛斯，占據(jù)超過三成的市場(chǎng)份額。普洛斯是亞洲最大的物流地產(chǎn)提供商，自2003年進(jìn)入中國，以輕重資產(chǎn)相結(jié)合的方式，在土地政策限制之前“跑馬圈地”，迅速完成中國各大重點(diǎn)城市的市場(chǎng)布局；第二梯隊(duì)高標(biāo)倉企業(yè)眾多，包括業(yè)內(nèi)知名的國際品牌物流地產(chǎn)商，安博、豐樹、嘉民等，國資背景的大型物流地產(chǎn)商，宇培、寶灣和易商等，國內(nèi)住宅房地產(chǎn)開發(fā)龍頭，萬科集團(tuán)旗下的萬緯物流，以及具有資本優(yōu)勢(shì)的金融機(jī)構(gòu)，平安不動(dòng)產(chǎn)等。這類企業(yè)依賴資金或土地優(yōu)勢(shì)，通過近幾年的快速發(fā)展，普遍占據(jù)5%左右的市場(chǎng)份額；第三梯隊(duì)是行業(yè)新進(jìn)入者，京東、菜鳥、東百百貨等電商、第三方物流企業(yè)和零售等高標(biāo)倉行業(yè)下游租戶。這類企業(yè)通常迫于近年來物流倉儲(chǔ)設(shè)施租金的大幅增長(zhǎng)，出于成本控制的考慮，建設(shè)滿足自身物流需求的高標(biāo)倉，其規(guī)模較小。競(jìng)爭(zhēng)格局1中國高標(biāo)倉行業(yè)的各類參與者在發(fā)展過程中，存在各種形式的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)成戰(zhàn)略合作。2017年2月，綠地控股與中遠(yuǎn)海運(yùn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，房地產(chǎn)開發(fā)與海運(yùn)港口優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)海港附近物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)的針對(duì)性布局。2017年7月，萬科聯(lián)合厚樸資本、高瓴資本、中銀投和普洛斯創(chuàng)始人梅志明先生，共同參與普洛斯的私有化，是中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)和亞洲物流地產(chǎn)龍頭之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，亦是國際優(yōu)秀物流地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)與本土化運(yùn)營(yíng)相結(jié)合。2017年8月，榮盛發(fā)展與菜鳥網(wǎng)絡(luò)簽訂戰(zhàn)略合作，是物流地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)的合作典范，亦是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和新興互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的互補(bǔ)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)。2018年1月，南山控股通過對(duì)深基地B的并購重組，實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)的資本進(jìn)駐。中國高標(biāo)倉行業(yè)內(nèi)外的跨界合作與優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，有利于行業(yè)未來的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，煥發(fā)市場(chǎng)新鮮活力。競(jìng)爭(zhēng)格局224日期：2022-12-22行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)精心選址，奠定發(fā)展基礎(chǔ)伴隨著土地供應(yīng)量減少與資金成本的上升，高標(biāo)倉企業(yè)的高效發(fā)展成為當(dāng)前的首要任務(wù)。作為地產(chǎn)行業(yè)，高標(biāo)倉的建設(shè)選址尤為重要，其主要原因包括兩方面。其一，高標(biāo)倉周邊便利的交通可大幅減少物流運(yùn)輸成本，在整體貨物供應(yīng)中具有較高的商業(yè)價(jià)值，備受下游企業(yè)租戶的青睞；其二，優(yōu)良區(qū)位土地的提前布局有利于搶占高標(biāo)倉市場(chǎng)先機(jī)，提高后來者的拿地難度等其他進(jìn)入壁壘。先進(jìn)入者亦可依賴交易具有優(yōu)良區(qū)位因素的土地獲取高額收益。服務(wù)提升，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)伴隨著中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，倉庫租戶對(duì)貨物保管需求量和付費(fèi)能力有所降低，從而導(dǎo)致高標(biāo)倉在部分地區(qū)整體需求逐漸減少，部分包括高標(biāo)倉在內(nèi)的物流倉儲(chǔ)設(shè)施空置率提升。高標(biāo)倉企業(yè)為維持租戶的用戶黏性，需要提升自身服務(wù)水平，提供資金、技術(shù)和倉儲(chǔ)應(yīng)急調(diào)配等方面的支持，有利于維護(hù)與租戶間的客情關(guān)系，減少空置現(xiàn)象的發(fā)生。新入局者，推動(dòng)行業(yè)多元化發(fā)展除傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)開發(fā)商參與以外，高標(biāo)倉產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)依賴自身資金、土地資源優(yōu)勢(shì)，亦或是下游分銷的信息優(yōu)勢(shì)，積極參與高標(biāo)倉行業(yè)的市場(chǎng)布局。在資金方面，平安不動(dòng)產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)依賴自身較低的資金成本進(jìn)軍高標(biāo)倉行業(yè)。2014年，平安不動(dòng)產(chǎn)完成對(duì)成都新地空港物流園的收購，標(biāo)志其正式進(jìn)入高標(biāo)倉行業(yè)。然而，由于缺乏發(fā)地產(chǎn)開發(fā)和選址方面的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，高標(biāo)倉行業(yè)的金融機(jī)構(gòu)將停留在投資層面。在土地方面，萬緯物流依托母公司中國住宅地產(chǎn)開放商龍頭企業(yè)萬科長(zhǎng)年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在選址和拿地方面占有一定優(yōu)勢(shì)。2015年，萬科集團(tuán)旗下萬緯物流正式成立，專注于高標(biāo)倉的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。2018年，萬緯物流通過收購太古冷鏈物流，實(shí)現(xiàn)冷鏈運(yùn)輸及倉儲(chǔ)服務(wù)的產(chǎn)品升級(jí)。另一方面，萬科集團(tuán)完成對(duì)亞洲最大的高端物流地產(chǎn)公司普洛斯的私有化，通過其規(guī)?；?yīng)實(shí)現(xiàn)在高標(biāo)倉行業(yè)的整體快速布局。聚焦投資業(yè)務(wù)高標(biāo)倉行業(yè)企業(yè)憑借多年的客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)備融資租賃和服務(wù)體系日趨完備，信息化服務(wù)于一身的綜合服務(wù)體系，能夠進(jìn)行有效遷移，為投資業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期健康發(fā)展提供有力支持。高標(biāo)倉行業(yè)商依托本身提供的資金服務(wù)，具備融資渠道暢通的資金優(yōu)勢(shì)，可為行業(yè)建設(shè)提供初期資金支持，且可通過杠桿提升資金效率25趨勢(shì)一趨勢(shì)二趨勢(shì)三趨勢(shì)四行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1精心選址，奠定發(fā)展基礎(chǔ)伴隨著土地供應(yīng)量減少與資金成本的上升，高標(biāo)倉企業(yè)的高效發(fā)展成為當(dāng)前的首要任務(wù)。作為地產(chǎn)行業(yè)，高標(biāo)倉的建設(shè)選址尤為重要，其主要原因包括兩方面。其一，高標(biāo)倉周邊便利的交通可大幅減少物流運(yùn)輸成本，在整體貨物供應(yīng)中具有較高的商業(yè)價(jià)值，備受下游企業(yè)租戶的青睞；其二，優(yōu)良區(qū)位土地的提前布局有利于搶占高標(biāo)倉市場(chǎng)先機(jī)，提高后來者的拿地難度等其他進(jìn)入壁壘。先進(jìn)入者亦可依賴交易具有優(yōu)良區(qū)位因素的土地獲取高額收益。新入局者，推動(dòng)行業(yè)多元化發(fā)展除傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)開發(fā)商參與以外，高標(biāo)倉產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)依賴自身資金、土地資源優(yōu)勢(shì)，亦或是下游分銷的信息優(yōu)勢(shì)，積極參與高標(biāo)倉行業(yè)的市場(chǎng)布局。在資金方面，平安不動(dòng)產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)依賴自身較低的資金成本進(jìn)軍高標(biāo)倉行業(yè)。2014年，平安不動(dòng)產(chǎn)完成對(duì)成都新地空港物流園的收購，標(biāo)志其正式進(jìn)入高標(biāo)倉行業(yè)。然而，由于缺乏發(fā)地產(chǎn)開發(fā)和選址方面的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，高標(biāo)倉行業(yè)的金融機(jī)構(gòu)將停留在投資層面。在土地方面，萬緯物流依托母公司中國住宅地產(chǎn)開放商龍頭企業(yè)萬科長(zhǎng)年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在選址和拿地方面占有一定優(yōu)勢(shì)。2