2023土地代理人《相關(guān)法律》知識(shí)點(diǎn)：建設(shè)用地使用權(quán)

一、建立用地使用權(quán)的概念和特征

建立用地使用權(quán)是我國(guó)一項(xiàng)重要的用益物權(quán)，是指建立用地使用權(quán)人對(duì)國(guó)家全部的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利?！段餀?quán)法》第135條規(guī)定：“建立用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家全部的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建筑建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施?！?/p>

建立用地使用權(quán)具有以下的法律特征：

(一)建立用地使用權(quán)的主體是符合法定條件的公民和法人

依據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，公民或法人要獲得國(guó)家全部的土地的使用權(quán)，就必需符合法律規(guī)定的條件，并按法律規(guī)定的程序到有關(guān)機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)的手續(xù)，在使用過(guò)程中，使用權(quán)人對(duì)國(guó)有土地負(fù)有治理、愛護(hù)和合理利用的義務(wù)。

(二)建立用地使用權(quán)的客體為國(guó)家全部的土地

包括城市和農(nóng)村的屬于國(guó)有的土地、草原、灘涂、荒地、山嶺和林地等，但不包括上述土地之上的市政公用設(shè)施以及地下的埋藏物或自然資源。國(guó)有土地的范圍是依據(jù)我國(guó)憲法的規(guī)定確定的。建立用地詳細(xì)包括住宅用地、公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。

(三)建立用地使用權(quán)是從國(guó)家土地全部權(quán)中分別出來(lái)的用益物權(quán)

國(guó)家是國(guó)有土地的全部權(quán)人，其行使權(quán)利的代表即政府，政府作為行政機(jī)構(gòu)，在利用和開發(fā)土地上存在諸多的弊端，因此國(guó)家可以將土地全部權(quán)的局部權(quán)能根據(jù)全部權(quán)與使用權(quán)分別的原則，移轉(zhuǎn)給肯定的公民或法人使用，這樣才能使政府實(shí)現(xiàn)政企分開的目的，同時(shí)也能使土地發(fā)揮出最大的經(jīng)濟(jì)效益。

(四)建立用地使用權(quán)具有排他性，是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)

建立用地使用權(quán)是一項(xiàng)法定的獨(dú)立物權(quán)，國(guó)家保證建立用地使用權(quán)人依法行使其權(quán)利，同時(shí)也保障其權(quán)利不受他人的非法侵害。依照法定程序取得的建立用地使用權(quán)是受法律愛護(hù)的，任何人都不得非法干預(yù)和侵害。

二、建立用地使用權(quán)的取得

依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，設(shè)立建立用地使用權(quán)，可以實(shí)行出讓或者劃撥等方式。

(一)建立用地使用權(quán)的有償出讓

這種有償出讓的方式是建立用地使用權(quán)出讓的主要方式，它是指國(guó)家作為出讓人將肯定期限的建立用地使用權(quán)出讓給建立用地使用權(quán)人使用，建立用地使用權(quán)人向出讓人支付肯定的出讓金的制度。詳細(xì)的出讓方式主要包括拍賣、招標(biāo)和協(xié)議等，其中招標(biāo)和拍賣都屬于公開競(jìng)價(jià)的方式，協(xié)議的方式由于未引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，相對(duì)缺乏公開性，因此土地治理法規(guī)定，實(shí)行協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于根據(jù)國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)，且應(yīng)簽訂書面的合同，并辦理登記。建立用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。工業(yè)、商業(yè)、旅游、消遣和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的.，應(yīng)當(dāng)實(shí)行招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。

(二)建立用地使用權(quán)的劃撥

這是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在建立用地使用權(quán)人繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或者將建立用地使用權(quán)無(wú)償交付給建立用地使用權(quán)人的行為。劃撥土地沒(méi)有期限的限制。

為了切實(shí)加強(qiáng)土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，《物權(quán)法》第137條第三款明確規(guī)定：“嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建立用地使用權(quán)。實(shí)行劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定?！?/p>

三、建立用地使用權(quán)的內(nèi)容

依據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，建立用地使用權(quán)的內(nèi)容主要包括權(quán)利和義務(wù)兩個(gè)方面。1.建立用地使用權(quán)人的權(quán)利主要有：

(1)占有權(quán)。這是指建立用地使用權(quán)人享有對(duì)依法取得的土地的直接支配和掌握權(quán)。

(2)使用權(quán)。這是指建立用地使用權(quán)人可以依照土地的用途和性質(zhì)對(duì)國(guó)有土地進(jìn)展開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)，也可以在符合法定條件的前提下將建立用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或抵押，法律另有規(guī)定的除外。

(3)收益權(quán)。這是建立用地使用權(quán)人可以通過(guò)對(duì)土地的直接利用或?qū)⑹褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或抵押，獲得肯定的利益。

2.建立用地使用權(quán)人的義務(wù)主要有：

(1)遵守國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定從事土地的開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并不得損害社會(huì)公共利益。

(2)依照法律規(guī)定的程序行使建立用地使用權(quán)，取得、變更、