房地產(chǎn)企業(yè)如何融資主持人：

下面我們有請(qǐng)莫天全先生為我們作房地產(chǎn)投資融資與企業(yè)重組的演講主題，莫天全先生是美國(guó)亞洲開(kāi)發(fā)投資公司ADF執(zhí)行副總裁，搜房資訊控股總裁兼首席執(zhí)行官、中房指數(shù)秘書(shū)長(zhǎng)。１９９０年碩士畢業(yè)于清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院。那么他運(yùn)作的搜房網(wǎng)已經(jīng)成為大中華地區(qū)最大的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)，那么我們現(xiàn)在就由請(qǐng)莫天全先生為我們作房地產(chǎn)企業(yè)如何投資融資方面的演講。莫天全：

謝謝大家來(lái)光臨我們這個(gè)第二屆房地產(chǎn)學(xué)院派的論壇，剛剛在底下和我們的新聞媒體，還有我們的學(xué)員一起有個(gè)簡(jiǎn)短的交流，大家覺(jué)得孟曉蘇博士講得非常精采，現(xiàn)在在開(kāi)發(fā)界或者是在我們的產(chǎn)業(yè)，慢慢的從簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)已經(jīng)向一個(gè)高度或者是一種深度開(kāi)場(chǎng)來(lái)想問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單的一個(gè)概念或者是一種做法就能夠帶來(lái)我們一個(gè)開(kāi)發(fā)工程完全的成功，這也是我們作房地產(chǎn)學(xué)院派的一個(gè)目的、一個(gè)原因，因?yàn)榭偢杏X(jué)到這個(gè)產(chǎn)業(yè)在進(jìn)步過(guò)程當(dāng)中，這種扎扎實(shí)實(shí)的以經(jīng)濟(jì)理論為根底的一些東西還是相當(dāng)?shù)闹匾?，要想求得一個(gè)長(zhǎng)期的穩(wěn)定的高速的開(kāi)展的話，還得把理論和實(shí)踐很好的結(jié)合起來(lái)，就是拋掉我們一些最根本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律或者是生活嘗試來(lái)做一些房地產(chǎn)工程的話，這個(gè)時(shí)代也許就會(huì)過(guò)去了，這是房地產(chǎn)學(xué)院派的目的。剛剛孟曉蘇博士講了很多新的觀點(diǎn)，在兩個(gè)星期以前他就把講稿給了我，他要利用這個(gè)時(shí)機(jī)發(fā)表一些新的觀點(diǎn)，和同業(yè)們探討，所以今天我在后面聽(tīng)了一些，還是很受啟發(fā)。這個(gè)東西和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稍微有一些距離，或者是拋開(kāi)了具體的開(kāi)發(fā)來(lái)談我們房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的問(wèn)題，這個(gè)話題就是投資融資和企業(yè)重組。最近特別是從去年下半年開(kāi)場(chǎng)，我們覺(jué)得這一塊已經(jīng)成為一個(gè)熱點(diǎn)或者說(shuō)大家非常關(guān)注的一個(gè)話題，總而言之，實(shí)際上我們說(shuō)的是這個(gè)叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)，這塊在美國(guó)，我知道的也就是美國(guó)現(xiàn)在還是相當(dāng)?shù)呐d旺，投資銀行對(duì)我們大家都不是很陌生了，這主要就是在幾個(gè)方面，比方說(shuō)上市，還有融資，還有收購(gòu)兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投資，包括了我們這些所謂世界富人這種個(gè)人的管理，包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行，三個(gè)最大投資銀行之一了，也是最有名的投資銀行。那么國(guó)際上知名的還有東方廣場(chǎng)，李嘉誠(chéng)有跟大的都是量，包括華遠(yuǎn)，現(xiàn)在是華潤(rùn)，當(dāng)初也是高盛參與了直接投資。這個(gè)話題延伸到房地產(chǎn)業(yè)是一樣的，就是從房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在已經(jīng)從簡(jiǎn)單的小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)上升到一個(gè)上一個(gè)層次或者上規(guī)模，從長(zhǎng)遠(yuǎn)方面來(lái)考慮這種開(kāi)發(fā)，所以我也是借這個(gè)時(shí)機(jī)和大家交流。

上一次在我們?nèi)ツ昴甑椎臅r(shí)候，我們做了一次非常大的年會(huì)，那時(shí)候我也是簡(jiǎn)單的和大家交流了一下，得到了很多的反響，所以在這個(gè)根底上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。

剛剛說(shuō)到房地產(chǎn)投資銀行這塊就包括了很多方面。但是，今天我主要要講的就是股權(quán)投資或者是融資，這塊也可以叫做直接投資，說(shuō)得簡(jiǎn)單一點(diǎn)，就是我們要把我們的企業(yè)的一局部賣給別人，讓別人我們是要找股東，股東拿什么成為股東呢？就是拿他們的資金成為我們這個(gè)公司或者是工程的股東。從四個(gè)方面：一個(gè)是股權(quán)投資的來(lái)源，一個(gè)是股權(quán)投資的方式，還有相當(dāng)重要的，也就是我們能夠把握或者說(shuō)在這當(dāng)中技巧性很強(qiáng)的，就是我們獲取這些股權(quán)投資的步驟和技巧，最后非常簡(jiǎn)單的讓我們自己知道，也讓我們投資方知道的，也就是我們的回報(bào)。

第一方面就是投資的來(lái)源，這塊非常的重要，實(shí)際上大家都知道，就是找有錢的股東，開(kāi)發(fā)早期的，這種空手道的做法還能做，但是好象越來(lái)越少了，所以這時(shí)候資金實(shí)力的介入，成了我們做房地產(chǎn)工程，特別是做大工程非常關(guān)鍵的一環(huán)，所以這塊就是我們從股權(quán)投資方面來(lái)考慮，和銀行借款是一方面，但是直接的融資投資也是非常關(guān)鍵。那么股權(quán)投資我們開(kāi)玩笑說(shuō)叫不用還的錢，那么他成為你的股東，你虧了賺了都是他的，這是不用還的錢，一局部就是我們經(jīng)常做的，就是要還的錢，就是我們貸款借款要還的錢，除了還他的本金以外還有就是利息，還有一種就是可還可不還的錢，當(dāng)中還有很多的條件，借貸這塊也可以轉(zhuǎn)成股權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)以后就可以不還了。那么股權(quán)這塊也有條件，就是說(shuō)希望幾年之后出去，他不想成為股東了。那么這就是中間階段可還可不還的，那么我們經(jīng)常的就是不用還的錢的資金。

來(lái)源是四個(gè)方面，一個(gè)方面就是金融構(gòu)造，我們經(jīng)常所接觸的，銀行、保險(xiǎn)和證券，證券公司就是我拿高盛來(lái)舉例，投資他們投資的包括華遠(yuǎn)、包括東方廣場(chǎng)，銀行這塊的投資，我想在大陸、在中國(guó)這塊已經(jīng)不是一個(gè)陌生的事情，保險(xiǎn)公司也會(huì)介入這塊，特別是在國(guó)外做法，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)資產(chǎn)管理或者資金管理這塊，為了分散風(fēng)險(xiǎn)的話，總會(huì)有一個(gè)比例，１０％左右是投在房地產(chǎn)業(yè)這塊，通過(guò)不同的方式。所以這是我們一個(gè)非常大的資金來(lái)源。

第二個(gè)是我們投資基金，投資基金現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)還是在一個(gè)比較早期的階段，大家還在探索或者說(shuō)要做哪些事，非常小規(guī)模的在介入，從市場(chǎng)的分量來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有到一個(gè)非常大的一個(gè)量。但是，這塊越來(lái)越重要，越來(lái)越明顯。我是昨天晚上從香港趕回來(lái)，也是為了今天的會(huì)，非常簡(jiǎn)單，一個(gè)感覺(jué)就是海外，包括美國(guó)、包括歐洲的資金都想介入大陸這一塊，為什么呢？中國(guó)這一塊是在整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)當(dāng)中開(kāi)展最穩(wěn)定，在過(guò)去十幾年當(dāng)中保持一個(gè)高速的開(kāi)展，也是非?？春玫囊粋€(gè)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)又是在一個(gè)好的大環(huán)境里經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個(gè)領(lǐng)頭的產(chǎn)業(yè)，所以大家對(duì)這塊非常的看好。但是他們看好的是什么？比較高檔一點(diǎn)的，長(zhǎng)期的回報(bào)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)有一個(gè)１０％的回報(bào)就已經(jīng)很滿足了，我接觸的在香港兩個(gè)非常簡(jiǎn)單的五星級(jí)的飯店，一個(gè)在上海，一個(gè)在北京，上海差不多是３.５個(gè)億美元還沒(méi)有完成，但是要完成的一個(gè)工程，他們準(zhǔn)備全盤的收購(gòu)，北京這個(gè)剛剛出了地面，也是在做這個(gè)調(diào)查階段，所以這個(gè)資金的介入，我們?cè)趺窗盐账趺窗堰@個(gè)來(lái)源掌握，還是非常的重要。因?yàn)樵谶@個(gè)當(dāng)中有一個(gè)距離，因?yàn)橛绣X的人，他那個(gè)錢在手上有點(diǎn)燙手，不花出去這個(gè)錢的話，如果是幾千萬(wàn)、幾百萬(wàn)就報(bào)了，那么如果是幾十億、幾百億的話，真是值得我們探索和尋找的資金來(lái)言。

第三塊是我們的房地產(chǎn)企業(yè)，我們國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商很多，幾萬(wàn)家，很多開(kāi)發(fā)商手上有地，但是資金缺乏，還有一些開(kāi)發(fā)商他手上有錢，但是他沒(méi)有地，所以這是一種能夠很好的組合起來(lái)，有地的出地，有錢的出錢，通過(guò)這種股權(quán)的方式，能夠得到雙方都有一個(gè)開(kāi)展，這是一種很現(xiàn)實(shí)的，實(shí)際上在我們操作過(guò)程當(dāng)中經(jīng)常發(fā)生的事情。

第四個(gè)來(lái)源就是我們非房地產(chǎn)的這些大企業(yè)，像我們最近上市的這些，前兩年上市的什么中華、中油有的是錢，好多錢，他們總得投，投房地產(chǎn)他們不一定現(xiàn)在就很清楚，很懂，中遠(yuǎn)是花了幾年時(shí)間來(lái)研究房地產(chǎn)，來(lái)探索，那么這是非常好的資金來(lái)源或者資金擁有的這些實(shí)體。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是這四個(gè)方面，我們傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)，我們投資基金，包括有通用的投資基金，專用的投資基金，有的投資基金是專門投資房地產(chǎn)，北京有一個(gè)比較有名的工程叫香江花園，這是一個(gè)別墅工程，但是實(shí)際上里面有公寓，歐洲的資金叫〔英文〕，香港也有資金好幾個(gè)人，但是花了一個(gè)億美元買了一百多套房子，他就追求的長(zhǎng)期的回報(bào)，因?yàn)樯绫；鹨埠?，養(yǎng)老基金也好，他需要穩(wěn)定的長(zhǎng)期的回報(bào)，這是我們說(shuō)的專項(xiàng)的基金。第三就是房地產(chǎn)企業(yè)，還有就是我們大型的非房地產(chǎn)的企業(yè)。股權(quán)投資這塊方式。

第二個(gè)問(wèn)題就是這個(gè)我們?cè)趺磥?lái)投了，我們總結(jié)是三個(gè)方面來(lái)做，一方面是純粹的股權(quán)投資，這個(gè)和回報(bào)實(shí)際上是結(jié)合在一起的，就是我們通過(guò)做股東分紅，比方說(shuō)搜房，搜房實(shí)際上就是我為什么談股權(quán)投資這塊，搜房就是有整個(gè)的過(guò)程和整個(gè)的運(yùn)作，所以我們對(duì)這塊是相當(dāng)?shù)那宄?，比方說(shuō)搜房的兩大股東，包括高盛投資銀行還有IDG，美國(guó)兩大一流的公司了，他們投資搜房就想是從分紅或者說(shuō)以后上市這個(gè)渠道來(lái)得到他的回報(bào)，這我們就叫做純粹的股權(quán)投資這塊，這塊適用于包括我們的工程公司，也包括我們長(zhǎng)期開(kāi)展的房地產(chǎn)公司，工程公司就是做一把，工程完了就完了，我們說(shuō)的是公司型的，做了第一個(gè)工程之后還要做第二個(gè)工程，比方說(shuō)華遠(yuǎn)，以前的華遠(yuǎn)現(xiàn)在是北京的華潤(rùn)，那么就屬于投資性公司。

第二種形式就是叫股權(quán)投資兼貸款，這種投資特殊一點(diǎn)，他給你兩千萬(wàn)，給你五千萬(wàn)，但是他還向你要一個(gè)利息，也許這個(gè)利息會(huì)比正常的銀行利息低一點(diǎn)或者是差不多，他成了你這個(gè)股東以外，你這個(gè)公司還得每年給他５％或者百分之幾的利息，這是一種比純粹的股權(quán)投資這塊更加嚴(yán)厲的一種投資方式，但是具體每個(gè)投資到底怎么樣，還有待于具體分析。

第三種投資方式叫做股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)就是給他一個(gè)將來(lái)的權(quán)益，這塊就是我們經(jīng)常說(shuō)管理層的期權(quán)或者是投資的期權(quán)說(shuō)得很簡(jiǎn)單，比方說(shuō)一個(gè)工程需要一個(gè)億，如果投資方先投了兩千萬(wàn)，但是這兩千萬(wàn)是按照現(xiàn)在一個(gè)億的價(jià)格來(lái)投的，他就占２０％，他希望給他一個(gè)期權(quán)，在一年之內(nèi)或者是兩年半之內(nèi)再給他投資的權(quán)利，如果他再把這三千萬(wàn)投進(jìn)來(lái)的時(shí)候，那相當(dāng)于這個(gè)故群是５０％、５０％了，就誰(shuí)也不控股了，這當(dāng)中就股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)的作用相當(dāng)大，也許我們現(xiàn)在覺(jué)得反正進(jìn)來(lái)的都是錢，但是雖然都是錢，但是今年進(jìn)來(lái)和明年進(jìn)來(lái)的有很大不一樣。

那么我們分三大，一個(gè)是純粹的股權(quán)投資，很簡(jiǎn)單，最后就是公司分紅或者是公司出售得到收益。第二局部除了分紅以外還有一局部還款，還有一局部利息；第三個(gè)模式就是這種股權(quán)加齊全。

獲取股權(quán)投資的步驟與技巧，說(shuō)起來(lái)大同小異，但是這個(gè)過(guò)程當(dāng)中還是相當(dāng)?shù)挠兴淖龇?，而且就是說(shuō)我們?nèi)ト谫Y，我們?nèi)フ义X，我們?nèi)ジ顿Y方談，是不是成功呢？很大情況下決定于就是我們這個(gè)怎么去找這個(gè)錢，用什么方式方法，或者是怎么包裝我們這個(gè)產(chǎn)品出去，就跟一個(gè)公司上市一樣，很大一局部在包裝方面要作準(zhǔn)備。

我給它分成七個(gè)方面來(lái)作這個(gè)準(zhǔn)備，第一個(gè)方面，就是我們作這個(gè)股權(quán)投資的時(shí)候，目標(biāo)一定要明確，我們?yōu)槭裁醋鲞@個(gè)，我們要比較我們這個(gè)股權(quán)投資讓人家來(lái)占股，還是我們?nèi)ソ杩?，我占股有什么好處，我借款有什么好處，因?yàn)楣蓹?quán)投資進(jìn)來(lái)的話，會(huì)對(duì)我們的操作，對(duì)我們的管理會(huì)有干預(yù)，會(huì)有介入，起碼從董事會(huì)的角度來(lái)介入這一塊。所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們要進(jìn)展股權(quán)投資的時(shí)候，我們這時(shí)候一定要非常的清晰，我們要的是股東，股東就是我們的老板，所以我們要的是老板，所以這點(diǎn)要有心理準(zhǔn)備，別到時(shí)候老板進(jìn)來(lái)以后心里不舒服，而且在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中也能表達(dá)出來(lái)，我們要的是老板，我們尊敬我們的老板，我們是為我們的老板效勞的。這是一個(gè)。

第二個(gè)方面，股權(quán)這一塊是讓別人控股，還是不讓別人控股？這個(gè)要非常非常的清晰，比方說(shuō)我們出去賣掉公司的２０％、２５％，還是賣掉公司的５０％、７５％，所以這個(gè)也是相當(dāng)關(guān)鍵，因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，我們很多不希望把控股權(quán)丟掉，我覺(jué)得這是對(duì)的，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)公司，特別是不是很成熟的公司，早期的公司的話，如果聒噪的把控股權(quán)丟掉的話，是非常非常危險(xiǎn)的。所以投資方也有不同的投資方，比方說(shuō)我們剛剛說(shuō)的四大類資金來(lái)源的投資方，對(duì)投資資金還有金融機(jī)構(gòu)的錢來(lái)說(shuō)，他們一般來(lái)說(shuō)并不希望控股，但是對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，很多情況下他們希望控股，這個(gè)就是看看我們?nèi)绻繕?biāo)明確的話，如果我們不希望他們控股，那就是我們找資金的方向已經(jīng)很明確，我們就找金融機(jī)構(gòu)，找投資基金，找非房地產(chǎn)的大型企業(yè)，如果說(shuō)我們有心理準(zhǔn)備，準(zhǔn)備把我們的股權(quán)讓出去的話，甚至把控股權(quán)讓出去的話，我們不妨找一些房地產(chǎn)公司的錢，所以目標(biāo)一定要明確。第二個(gè)準(zhǔn)備要充分，這實(shí)際上和我們文件的包裝是包括在一起，準(zhǔn)備充分當(dāng)中非常重要的一塊就是市場(chǎng)分析和定位，我們做什么，這個(gè)企業(yè)做什么，一定要非常非常的精細(xì)，我就拿搜房做比喻，搜房從誕生一直到現(xiàn)在它的定位都非常明確，就是我們?yōu)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)提供各種各樣的效勞，提供各種各樣的工具，來(lái)支持這個(gè)產(chǎn)業(yè)買賣雙方能更有效的工作，這就是搜房的定位，它定位的是效勞型的企業(yè)，這樣他就不能去做開(kāi)發(fā)，寫不能去做交易，保證他的中立性，這個(gè)產(chǎn)業(yè)才可以做下去。那么從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，我們企業(yè)要想出去，這一塊定位要講明確，你必須說(shuō)清楚，否那么的話什么都想做就什么也做不稱。

具體包裝這里面有幾個(gè)步驟，第一塊是目標(biāo)和原點(diǎn)，有時(shí)候我們用一句話就把我們的公司、把我們的工程說(shuō)清楚，我們的工程就是要做成北京市最大的商場(chǎng)，我需要的是２０個(gè)億人民幣，或者是８０％、７０％是商場(chǎng)，還有２０％是辦公樓，所以這些東西一定要經(jīng)過(guò)調(diào)查的情況下要非常清晰，目標(biāo)和原那么，所以我們通常說(shuō)我們想做什么。

在定位情況的前提下我們就得從各個(gè)方面來(lái)促進(jìn)到達(dá)我們這個(gè)。市場(chǎng)復(fù)雜很重要，這一點(diǎn)給我們的投資方，特別是我們比較大的機(jī)構(gòu)方要有一種說(shuō)法，如果市場(chǎng)很小的話，是誰(shuí)也不敢進(jìn)去的，市場(chǎng)必須足夠得大，讓人家看到開(kāi)展空間，如果太小的話，像大的機(jī)構(gòu)，一年給他掙１００萬(wàn)、５００萬(wàn)人民幣的話，他一點(diǎn)都不感興趣，因?yàn)檫@１００萬(wàn)、５００萬(wàn)人民還不夠他大費(fèi)用，要做就是這塊市場(chǎng)要充分有根據(jù)的引證他是有潛力、有開(kāi)展的。

第三個(gè)方面是我們產(chǎn)品的描述，我們這個(gè)產(chǎn)品在房地產(chǎn)業(yè)就是我們的工程，我們的房子，不管是辦公樓也好、商場(chǎng)也好，還是我們的住宅也好，我們的產(chǎn)品到底是怎么定位，是定位在高檔的公寓還是我們普通的住宅，還是商場(chǎng)，還是我們的廠房倉(cāng)庫(kù)，這個(gè)要很清楚，不僅僅這個(gè)定位清楚，而且和這個(gè)產(chǎn)業(yè)里邊同類的產(chǎn)品、同類的比較是怎么一個(gè)狀況，為什么我們要選這個(gè)，這一點(diǎn)要非常的有理有據(jù)的用數(shù)據(jù)來(lái)支持。

我們?cè)谑袌?chǎng)和目標(biāo)遠(yuǎn)景確定的情況下，相當(dāng)關(guān)鍵的一點(diǎn)就是我們?cè)趺辞腥雭?lái)運(yùn)作，這個(gè)目標(biāo)這個(gè)工程我們?cè)趺蠢镞\(yùn)作，得讓潛在的投資方或者出錢的人明白我們這個(gè)工程運(yùn)作怎么樣，因?yàn)楹芏嗟耐顿Y方投了錢以后并不想介入很多的管理，像搜房最多的是從董事會(huì)來(lái)介入管理，他也不怎么管你到底怎么操作運(yùn)作，因?yàn)樗麄円膊欢?，但是你得讓他們懂。那么特別是房地產(chǎn)這方面要相當(dāng)?shù)膫?cè)重，就是我們到底怎么來(lái)做這個(gè)工程。所以這塊我們?cè)谧囊灿泻芏鄬＜叶脿I(yíng)銷策略，然后在我們這次論壇里面也有一批專家來(lái)專門講這個(gè)營(yíng)銷策略。

這是前面四個(gè)方面都是就我們業(yè)務(wù)方面來(lái)說(shuō)，就公司定位方面來(lái)說(shuō)。從管理方面股權(quán)投資是相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)，或者有時(shí)候是他最重要的環(huán)節(jié)，做什么還其次，我們說(shuō)做這個(gè)對(duì)象就是人的問(wèn)題，特別是早期的公司人的問(wèn)題比做什么都重要，像搜房這樣的公司我們?cè)缙诘臅r(shí)候更多的是從我們的團(tuán)隊(duì)、從我們的公司架構(gòu)各方面來(lái)考慮他的投資的可能性，做到一定程度以后，有一定的市場(chǎng)占有率以后，這時(shí)候業(yè)務(wù)的分量會(huì)越來(lái)越高。所以這塊要讓我們的投資方放心，我們這個(gè)公司架構(gòu)是怎么個(gè)狀況在于董事會(huì)的運(yùn)作，那么因?yàn)槿思彝读藱?quán)得給人家董事的權(quán)益，那么團(tuán)隊(duì)就是班子，那么這個(gè)一把手特別的重要，我們領(lǐng)頭的一定要是一個(gè)一把手，不能是兩個(gè)一把手，如果是兩個(gè)一把手的話就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。那么這個(gè)團(tuán)隊(duì)專制是相當(dāng)?shù)闹匾?，那么所以這個(gè)管理班子要搭配的相當(dāng)?shù)倪m宜，特別是對(duì)外資來(lái)說(shuō)，外商來(lái)說(shuō)這個(gè)管理班子是非常的重要，比方說(shuō)搜房的這個(gè)管理班子，我們管理班子搭配實(shí)際上是三分之一：三分之一：三分之一的家就，三分之一的人是具有國(guó)內(nèi)國(guó)外的教育經(jīng)歷，三分之一的人是來(lái)自于我們的房地產(chǎn)業(yè)，要對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，還有三分之一的人來(lái)自于信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗逊慨吘褂邢喈?dāng)重的分量是在信息技術(shù)這一方面。包括現(xiàn)在我們開(kāi)展的投資銀行業(yè)務(wù)，這一方面有一局部人就是從投資銀行業(yè)務(wù)方面過(guò)來(lái)的。所以這個(gè)管理班子是起到?jīng)Q定性的作用就是在這兒塊，有時(shí)候?yàn)榱诵枰覀冞€得搭配管理班子，有一個(gè)很好的領(lǐng)頭的，有沒(méi)有一個(gè)操作性的人，有沒(méi)有懂過(guò)程、開(kāi)發(fā)過(guò)程的人，都得有一個(gè)很好的搭配，讓我們的投資方放心，就是投給這么一個(gè)團(tuán)隊(duì)是不會(huì)有什么很大的風(fēng)險(xiǎn)。就是這些人是信得過(guò)的，如果說(shuō)大的環(huán)境不好，來(lái)一個(gè)亞洲金融危機(jī)或者來(lái)一個(gè)９１１有一些因素控制不住的是沒(méi)有方法的。

接下來(lái)就是我們要給我們投資方看到五年之內(nèi)，如果是一個(gè)工程少于五年的話，一個(gè)工程整個(gè)做完整個(gè)過(guò)程他的投資回報(bào)，我們的支出在什么地方，我們的收入在什么地方，按道理來(lái)說(shuō)，每年有一個(gè)預(yù)算，當(dāng)然在我們投資融資之前，我們應(yīng)該有一個(gè)五年預(yù)算，這一塊要非常的清楚，如果作為公司來(lái)說(shuō)五年的財(cái)務(wù)方案前兩年還要相當(dāng)詳細(xì)到每個(gè)季度，每個(gè)季度你的收入是怎么樣，你的支出是怎么樣，什么時(shí)候能夠持平，從公司的角度來(lái)說(shuō)，從工程的角度來(lái)說(shuō)，那就是說(shuō)你這個(gè)進(jìn)程是怎么樣，投資在哪兒個(gè)階段，收入在哪兒個(gè)階段，支出和收入大概都是多少，雖然說(shuō)財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)在操作過(guò)程當(dāng)中會(huì)有很大的調(diào)整和變化。但是解決在目前，在你投資融資的時(shí)候，投錢的時(shí)候，在目前這種狀態(tài)下會(huì)是一個(gè)什么情況，一定要有充分的說(shuō)明力，你算出來(lái)回報(bào)是３％誰(shuí)都不會(huì)投，那么你算出來(lái)５０％會(huì)打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)，５０％當(dāng)然很好，但是你要有足夠的論據(jù)來(lái)支持它是５０％。

最后就是在這所有的文件準(zhǔn)備好以后，就是一個(gè)股權(quán)構(gòu)造，這個(gè)很簡(jiǎn)單，就是誰(shuí)出多少錢，占多少股。從這幾個(gè)方面，目標(biāo)、市場(chǎng)、行情到營(yíng)銷策略、公司構(gòu)造、管理班子，然后財(cái)務(wù)分析，最后股權(quán)架構(gòu)這些方面，整個(gè)文件肯定全部要準(zhǔn)備好的，你就用這一兩頁(yè)紙拿幾千萬(wàn)塊錢的話，大概比較難，那么這塊我們里面有相當(dāng)多的不標(biāo)準(zhǔn)的地方，因?yàn)檫@一塊我們坦率的說(shuō)是比較弱的，因?yàn)檎麄€(gè)的房地產(chǎn)業(yè)也是比較弱的地方，那么很多的東西我們都是做了，為什么香港、臺(tái)灣那些做房地產(chǎn)的人經(jīng)過(guò)他們手的包裝做出來(lái)的就不一樣，經(jīng)過(guò)我們手各可能就賣不出去，所以這是非常重要的，香港、臺(tái)灣這些就成了我們和外資結(jié)合的一個(gè)橋梁，但是現(xiàn)在這個(gè)慢慢在改變。國(guó)內(nèi)這塊已經(jīng)有很大的變故，而且國(guó)外也回來(lái)了相當(dāng)大的一批有海外經(jīng)歷的一批人。

這就是文件包裝這一塊。

再下來(lái)，文件包裝完了之后就是我們?cè)趺磥?lái)把它讓我們的投資方理解，讓我們的投資方承受，這一點(diǎn)很重要，就是我們這里要做演示，要做講解，大家坐下來(lái)要談，我告訴你我想做什么，我為什么要這么做，我得到的回報(bào)是什么，這一點(diǎn)非常重要，我們說(shuō)這個(gè)也是和談戀愛(ài)一樣，第一次見(jiàn)面非常非常重要，往往很多事情都是在這１５分鐘之內(nèi)根本上有個(gè)確定，而且大家有沒(méi)有感覺(jué)，我記得當(dāng)初搜房和高盛投的時(shí)候，我們就是一個(gè)早晨大家坐下來(lái)吃一個(gè)早餐，就是談一談投資的事，產(chǎn)生根本上確定，然后剩下來(lái)的事情根本上就是印證，你說(shuō)的是不是那么一回事，會(huì)后我們有一個(gè)專門的我們叫做技術(shù)的隊(duì)伍來(lái)跟你了解情況，是不是那么回事，如果真是那么回事，就根本上確定了。那么演示了講解這局部要相當(dāng)?shù)淖⒁?，要講清楚，而且要非常的有信心，我們坐下來(lái)和潛在的投資方談信心是非常非常的重要，說(shuō)什么就是什么，哪怕你還不是很確定，你一定要有百分之百的心情來(lái)說(shuō)，否那么的話你自己在那兒都是打鼓的，都沒(méi)有信心的話，你讓方怎么辦，投資方怎么會(huì)給你信心。所以這方面講解有很多的技巧，信心這一塊我是覺(jué)得除了我們第一給人的印象以外，非常重要以外，第二塊就是信心一塊在談判過(guò)程中非常的重要。你坐下來(lái)就得讓投資方感到放心，他給你一個(gè)億，你能給他賺回來(lái)１.２個(gè)億，所以這一點(diǎn)非常重要。有時(shí)候保證我們?nèi)澜绲氖赘槐葼柹w茨先生當(dāng)初搞和IBM談的時(shí)候，他的軟件實(shí)際上什么都沒(méi)有，談完以后，一回頭就把人家的軟件拿回來(lái)賣給IBM，哪怕你還沒(méi)有，有些地方還沒(méi)有百分之百的把握的時(shí)候，但是你在談的時(shí)候，這個(gè)技巧還是非常的重要，這也就是我們過(guò)程當(dāng)中的一些心得體會(huì)吧。

演示與講解這一塊整個(gè)過(guò)程完了，如果大家都覺(jué)得可行的話，談下來(lái)就是一個(gè)我們說(shuō)的核心條款確實(shí)定，核心條款確實(shí)定就是一兩頁(yè)紙非常簡(jiǎn)單，我們叫它〔英文〕，這塊會(huì)把關(guān)鍵的條款在里面羅列出來(lái)，投國(guó)家錢、占多少股，有沒(méi)有利息的說(shuō)法，有沒(méi)有期權(quán)，管理權(quán)是怎么回事，對(duì)總經(jīng)理有沒(méi)有否決權(quán)這些東西，一般的做法是過(guò)了我們核心條款之后，那就是律師的事情，該談判的業(yè)務(wù)的談判根本上完了，就把這兩頁(yè)紙給我們的律師，律師會(huì)按他的做法，會(huì)按照常規(guī)的做法起草出來(lái)一百頁(yè)的文本，這一百頁(yè)當(dāng)中實(shí)際上重要的就是那一兩頁(yè)紙，就是這個(gè)核心條款這塊是我們談判的最主要的內(nèi)容。

然后，律師這塊只是走程序，保證投資方、保證現(xiàn)在的股東方利益，保證他們符合各個(gè)地區(qū)的法律，香港要符合香港的，北京要符合北京的，美國(guó)要符合美國(guó)的，這是律師起到的作用，同時(shí)又有很多的保護(hù)條款。

所以核心談判條款完了以后就是協(xié)議，最后就是比較簡(jiǎn)單，就是資金到位，一般來(lái)說(shuō)我們比較大規(guī)模的或者是成型的投資商簽了協(xié)議以后問(wèn)題都不大，資金都會(huì)很快，我記得我們和高盛簽協(xié)議，今天簽明天就可以一次性的到位，這些都是比較放心的。但是還是有說(shuō)法，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中有很多人說(shuō)我有錢，他有錢，但是有些甚至簽了協(xié)議，特別是在國(guó)內(nèi)，簽了協(xié)議這個(gè)錢也遲遲不到，這種情況不是一個(gè)案例兩個(gè)案例，坦率的說(shuō)還是挺普遍的，所以資金不到自己的帳戶上還是不算，所以說(shuō)這一點(diǎn)要在過(guò)程當(dāng)中非常的強(qiáng)調(diào)，因?yàn)橛袝r(shí)候大家浪費(fèi)了很多的時(shí)間來(lái)做工作，最后時(shí)間不到位大家都困難了。所以這一點(diǎn)在找投資方的時(shí)候要比較有選擇性的找，要找這些有信譽(yù)，而且有歷史這樣的一些公司。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，投資方的錢是不一樣的，一個(gè)投資方的錢一塊錢和另外一個(gè)投資方的一塊錢是完全不一樣的，在我們的過(guò)程當(dāng)中我也是經(jīng)歷過(guò)這個(gè)過(guò)程，我是記得因?yàn)镮DG是我們比較早的股東，高盛是我們第二輪進(jìn)來(lái)的股東，在我們第二輪子時(shí)候就有相當(dāng)多的投資方，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的情況非常好，有很多投資方追著我們，包括香港、包括臺(tái)灣國(guó)內(nèi)外很多的資金都想介入我們的搜房，但是作為我們的操作者也是非常的需要錢，那么這個(gè)協(xié)議書(shū)就等著董事批準(zhǔn)，那么我們的董事就是IDG數(shù)據(jù)集團(tuán)卡得非常的嚴(yán)，那么說(shuō)我們一定要去找世界上第一流的金融機(jī)構(gòu)來(lái)投，這是我在香港、美國(guó)我們打吵了兩個(gè)小時(shí)吵不下來(lái)，因?yàn)榫偷戎襾?lái)簽字這個(gè)事情，香港的上市公司，最后就是說(shuō)我們還是放棄了這個(gè)，然后就找的高盛，包括當(dāng)初的摩根士丹利，這些大的金融機(jī)構(gòu)都非常愿意介入。因?yàn)楫?dāng)初那時(shí)候很痛苦，因?yàn)橛械腻X不要，還要再去找新的投資方，那么現(xiàn)在看起來(lái)非常的好，高盛對(duì)我們整個(gè)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，還有對(duì)全球的網(wǎng)絡(luò)信息效勞這一塊關(guān)系方面起了很大的作用，所以這之間我們要誰(shuí)的錢要慎重選擇，如果有選擇的話，或者說(shuō)哪怕稍微再難度大一點(diǎn)，下一點(diǎn)力度也要尋找好的投資方。

剛剛是整個(gè)步驟跟過(guò)程了。如果錢進(jìn)來(lái)以后那就是做事情的方法，對(duì)于我們投資方來(lái)說(shuō)怎么給他們回報(bào)，所以這塊談到投資這一塊，我們覺(jué)得是不傾向于投資方來(lái)介入管理。具體來(lái)說(shuō)，不傾向于投資方派人做這個(gè)公司的副總，或者做這個(gè)公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)，這樣的話我是覺(jué)得會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩事情。所以從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，我們要的這個(gè)投資方應(yīng)該從回報(bào)方面來(lái)考慮的比較多，而不是從這個(gè)過(guò)程當(dāng)中來(lái)考慮得過(guò)多。

回報(bào)方面和我們剛剛談到的投資方式實(shí)際上關(guān)系很大，我們只能從三個(gè)方面來(lái)給我們的投資方來(lái)取得回報(bào)：一個(gè)是分紅，我們的工程利潤(rùn)非常好，做完一個(gè)工程大家來(lái)分，賺了錢來(lái)分，按照股權(quán)來(lái)分，這是最傳統(tǒng)的做法；第二塊就是出售股權(quán)，這個(gè)公司我有２０％的股權(quán)，我覺(jué)察這公司已經(jīng)轉(zhuǎn)向了，把這２０％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他的投資商，自己把增值的局部和原來(lái)的局部都賺回來(lái)，那么這是給我們投資方的回報(bào)。第三種方式就是上市，上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來(lái)取得回報(bào)，所以對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，我想分紅也許是最大的一種方式，然后出售股權(quán)上市也是最次要的一種方式。但是對(duì)于像搜房這種增長(zhǎng)快的公司來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗氖袌?chǎng)占有是他最主要的目標(biāo)，帶剛開(kāi)場(chǎng)上市，給股東分紅是最好的一種回報(bào)的方式。

剛剛簡(jiǎn)單的花了這點(diǎn)時(shí)間把我們股權(quán)投資和融資這塊的整個(gè)過(guò)程作了一個(gè)總結(jié)。在這塊我們現(xiàn)在感覺(jué)到國(guó)內(nèi)這種需求，我們開(kāi)發(fā)商的需求越來(lái)越大，實(shí)際上一方面是我們需求資金越來(lái)越大，因?yàn)檫@些房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要的錢資金到位這種急迫性越來(lái)越強(qiáng)，這是我們的一個(gè)感覺(jué)，因?yàn)槲覀兊腻X已經(jīng)花了，必須得把樓蓋了賣掉，那么這是我們的感覺(jué)，那么我們也要尋找一些海內(nèi)外的一些投資方。那么同時(shí)不是說(shuō)我們開(kāi)發(fā)商著急這塊，實(shí)際上有錢的資金方也著急。剛剛我說(shuō)非常偶然的兩個(gè)基金，要買五星級(jí)的飯店跟公寓這一塊，他們要求得一種長(zhǎng)期的回報(bào)，他們很難找，因?yàn)閷?duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)也不熟，當(dāng)時(shí)都看好中國(guó)的開(kāi)展，從這方面來(lái)說(shuō)，就是說(shuō)不僅僅是我們這邊著急，而且有錢的一方也著急，我們?cè)趺窗堰@個(gè)橋接起來(lái)，讓雙方都到達(dá)雙方的目的。那么這也是我們提出來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一個(gè)目的，一個(gè)根據(jù)。

這是我今天講的主要的過(guò)程。說(shuō)到這兒，我就再提一下有關(guān)企業(yè)重組的問(wèn)題，企業(yè)重組我們也是從去年下半年開(kāi)場(chǎng)就感覺(jué)到我們房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)生一些很大的變化，從兩個(gè)方面來(lái)談企業(yè)重組：

一方面是我們比較好的企業(yè)，已經(jīng)到了一個(gè)臺(tái)階，已經(jīng)到了一個(gè)市場(chǎng)占有，比方說(shuō)在某個(gè)城市已經(jīng)到了前三名、前五名，或者是一些上市公司經(jīng)過(guò)了一些調(diào)整，需要明確性的開(kāi)展方向，這時(shí)候這個(gè)企業(yè)總是涉及到戰(zhàn)略開(kāi)展，搜房中房指數(shù)系統(tǒng)搜房研究院這一塊，已經(jīng)從三年以前開(kāi)場(chǎng)，就是為一系列的公司，為他們的戰(zhàn)略開(kāi)展規(guī)劃作了參謀，從我們?nèi)容^大規(guī)模的從中遠(yuǎn)到北辰，一直到成運(yùn)股份，這是我們的上市公司，一直到沈陽(yáng)、哈爾濱的其他的城市，這是我們說(shuō)下一步怎么做，是以一個(gè)產(chǎn)業(yè)為主，還是滲透到其他的產(chǎn)業(yè)。

要開(kāi)展是以北京為主，還是以上海和重慶，這是五到七年的開(kāi)展，五年左右的開(kāi)展是怎么樣。這一塊不僅僅是我們?cè)谏孀愀深A(yù)，然后我們同時(shí)和國(guó)務(wù)院開(kāi)展中心專門搞企業(yè)研究的參謀共同探討這些問(wèn)題，我們是有一種感覺(jué)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展到今天二十年過(guò)去了，我們企業(yè)開(kāi)展到今天我們需要來(lái)試探下一步的開(kāi)展，早期的模式是不是還適合于我們下一步開(kāi)展的模式，這是從開(kāi)展方面來(lái)考慮。第二方面就是我們企業(yè)重組方面更多的我們談的好象是這種債務(wù)重組，我們有一些開(kāi)發(fā)商各個(gè)地方都有，做得還都是不錯(cuò)的，但是后面支持的資金都是要還的錢，這些要還的錢壓力很大，你今天不還多一天利息就會(huì)給你漲一天，最后我們給我們的債主、我們的銀行打工，然后還欠一屁股債，所以債務(wù)重組我們也碰到了一些案例，我們現(xiàn)在也在做一些案例，包括我們現(xiàn)在手上有的一個(gè)客戶，一個(gè)例子是一個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商他就是根本上在做這個(gè)工程，做房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)做了好幾年了，資產(chǎn)也有一點(diǎn)幾個(gè)億了，就是一個(gè)中小型的公司，但是他負(fù)債到了兩個(gè)億，他說(shuō)怎么辦？我說(shuō)打死你在十年之內(nèi)都還不清，除非有什么絕招，所以這個(gè)企業(yè)就要重組，實(shí)際上不是我們房地產(chǎn)業(yè)要重組的問(wèn)題，我們的銀行，我們的四大銀行為什么成立這么多的資產(chǎn)管理公司，如果讓這些銀行背著這些壞資產(chǎn)他就得破產(chǎn)。一樣的，我們一些房地產(chǎn)公司，資金壓力大的公司，如果讓他們還是背著這些債務(wù)一起來(lái)開(kāi)展肯定還是死路一條，所以這時(shí)候?yàn)榱吮P活這個(gè)資產(chǎn)，一定要?jiǎng)冸x一些壞的資產(chǎn)，那么剝離好的這塊一定要讓它有新的開(kāi)展，一定要有新的資金、新的運(yùn)作，讓它好起來(lái)，最終讓我們好的補(bǔ)償壞的這一塊，所以我們資產(chǎn)重組這一塊，我們是感覺(jué)到企業(yè)的升級(jí)過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)碰到的非常棘手的問(wèn)題，這也是我們從我們做的過(guò)程當(dāng)中了解到的一些情況。這一塊實(shí)際上很多公司通過(guò)一些重組，通過(guò)一些剝離，能夠取得很好的回報(bào)，實(shí)際上是非常好的公司，為什么就是最近包括高盛，包括摩根士丹利，他們都大舉進(jìn)入中國(guó)幾家資產(chǎn)管理公司的壞資產(chǎn)，因?yàn)檫@些壞資產(chǎn)是可以盤活的，盤活了他們的回報(bào)是比其他的金融回報(bào)多得多，那么這就是我們房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些中型規(guī)模的企業(yè)開(kāi)展到一定程度碰到的一些問(wèn)題，而且是現(xiàn)在必須要解決的一些問(wèn)題，我們天津的一個(gè)客戶現(xiàn)在就是在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們找到一個(gè)很好的方式，通過(guò)我們國(guó)內(nèi)國(guó)外引資的方式，就是通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)、資產(chǎn)合并的方式，能夠讓他走上一個(gè)非常安康開(kāi)展的方向。所以這是跟我們房地產(chǎn)投資融資，還有企業(yè)重組這塊相關(guān)的話題。因?yàn)槠髽I(yè)重組過(guò)程當(dāng)中肯定會(huì)涉及到投資的方面、融資的問(wèn)題，也涉及到股權(quán)置換的問(wèn)題。所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過(guò)程當(dāng)中，中國(guó)的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)根本上我們還提都沒(méi)有提，或者是剛剛提這個(gè)概念，我們希望和大家一起能夠摸索出來(lái)一條路，在房地產(chǎn)業(yè)能從簡(jiǎn)單的早期的開(kāi)發(fā)能上升到一個(gè)全過(guò)程從資本資產(chǎn)到賣房子結(jié)合起來(lái)的一種做法。

房地產(chǎn)融資新途徑探討同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院郭光聯(lián)系方式：緒論房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金需求量比較大的這樣一個(gè)行業(yè)，尤其它的資金運(yùn)用又是在很短的時(shí)間內(nèi)需要大量的資金，所以一定會(huì)和金融企業(yè)打交道，需要從金融企業(yè)籌集資金。大家以前可能更多的是和銀行打交道，就是說(shuō)從銀行取得貸款，取得開(kāi)發(fā)貸款，然后進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但是從２００３年６月５號(hào)到今年４月２７號(hào)這短短不到一年的時(shí)間里，中央銀行和國(guó)務(wù)院等監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻繁出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策〔附錄〕，近期更有升息的呼聲。而這些政策的著力點(diǎn)主要在金融和土地上。金融上主要是控制信貸規(guī)模，抬高信貸門檻等；土地上主要是停頓協(xié)議轉(zhuǎn)讓，暫停農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建立用地的審批，用半年左右時(shí)間清理整頓土地市場(chǎng)等。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的土地儲(chǔ)藏，政府的土地儲(chǔ)藏部門都還有相當(dāng)存量土地可供出讓，因此針對(duì)土地市場(chǎng)的政策暫時(shí)還不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生明顯的影響。而對(duì)信貸的控制就不同了，我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例很低，以往進(jìn)展工程開(kāi)發(fā)所需的超過(guò)半數(shù)以上的資金直接或間接來(lái)自銀行貸款，據(jù)調(diào)查這個(gè)比例是７９%，即使是實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司，據(jù)調(diào)查其平均資產(chǎn)負(fù)債比例也超過(guò)８０%。所以新政出臺(tái)后，很多規(guī)模較小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法到達(dá)或者暫時(shí)達(dá)不到其規(guī)定的要求，銀行不可能向其發(fā)放貸款，因此資金鏈必然出現(xiàn)問(wèn)題，此時(shí)他們紛紛把目光轉(zhuǎn)向信托，以及利率較高的典當(dāng)和委托貸款。在上海等地甚至有一些小房產(chǎn)商開(kāi)場(chǎng)向規(guī)模企業(yè)拋售手中囤積的土地以解燃眉之急。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)如順馳、三盛等也試圖通過(guò)與信托投資公司合作以開(kāi)辟新的融資渠道，改變過(guò)去一條腿走路的局面。新政的出臺(tái)必然有助于房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌，改變目前企業(yè)規(guī)模參差不齊，開(kāi)發(fā)水平相差甚矣，市場(chǎng)相對(duì)混亂的局面，一局部資金規(guī)模小，管理水平差的企業(yè)必然會(huì)淘汰出局。我們蘇嘉集團(tuán)下面也有蘇嘉房地產(chǎn)，目前開(kāi)展勢(shì)頭比較好，據(jù)我所知盛岸花園三期的銷售狀況非常不錯(cuò)，當(dāng)然這些成績(jī)的取得是離不開(kāi)蘇嘉集團(tuán)的支持，所以蘇嘉房地產(chǎn)要比一般的房地產(chǎn)企業(yè)多一個(gè)融資渠道，那就是來(lái)自集團(tuán)公司的資金支持。但是蘇嘉房產(chǎn)今后肯定要開(kāi)展壯大，房地產(chǎn)又是資金密集型行業(yè)，對(duì)資金需求量大，今后不可能也沒(méi)必要完全依賴集團(tuán)的資金支持。為了能夠提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，我們有必要對(duì)房地產(chǎn)融資途徑的問(wèn)題進(jìn)展研究。今天我主要談?wù)勑磐?、委托貸款和土地典當(dāng)，其中重點(diǎn)和大家談?wù)勑磐校驗(yàn)槿咧兴娜谫Y規(guī)模最大。由于本人研究的時(shí)間不長(zhǎng)，準(zhǔn)備的時(shí)間倉(cāng)促，難免發(fā)生一些錯(cuò)誤，希望大家在我講完后能多提珍貴意見(jiàn)。信托國(guó)際上通行金融四大支柱產(chǎn)業(yè)包括銀行、證券、保險(xiǎn)和信托，我們國(guó)家以往是銀行和證券相對(duì)大家熟悉一些，近兩年保險(xiǎn)大家也初步認(rèn)識(shí)了，尤其是在人壽保險(xiǎn)行業(yè)這一塊，可能在座的很多人包括你們的家人都購(gòu)置了這樣的產(chǎn)品，信托應(yīng)該說(shuō)是最近兩年大家才剛剛認(rèn)識(shí)和了解，我國(guó)信托業(yè)雖然在改革開(kāi)放初期就成立了，從國(guó)外引進(jìn)這樣一個(gè)信托制度，但是我們國(guó)家相應(yīng)法律法規(guī)一直沒(méi)有建立和健全，一直到前年我們國(guó)家才公布了信托法，央行公布了信托公司管理方法和信托資金的管理方法，信托才有了自己的法律法規(guī)，才能夠按照國(guó)家的法律法規(guī)來(lái)辦理一些信托業(yè)務(wù)，所以信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展應(yīng)該說(shuō)剛剛兩年的時(shí)間，時(shí)間很短，可能有一些人對(duì)于信托并不是十分了解，在這里我想先介紹一下信托。一、信托根本知識(shí)信托的起源信托植根于私有財(cái)產(chǎn)制度的土壤，信托的起源于古希臘或古羅馬的遺囑之執(zhí)行。遺產(chǎn)的繼承與管理，其關(guān)系之密切，是公認(rèn)無(wú)疑的。當(dāng)人類的勞動(dòng)力還不能產(chǎn)生超出維持其本身生命的物質(zhì)財(cái)富，新增加的物質(zhì)財(cái)富還歸希臘氏族或羅馬氏族公有的時(shí)候，并無(wú)遺產(chǎn)的繼承與財(cái)產(chǎn)的保存問(wèn)題的發(fā)生。只有當(dāng)財(cái)富的迅速增加并變?yōu)閭€(gè)別家庭私有時(shí)，財(cái)產(chǎn)的保存與繼承才開(kāi)展起來(lái)，才有存立遺囑以分配和處理財(cái)產(chǎn)的需要。所以，遺囑托孤實(shí)為“信托之起源〞〔朱斯煌：？信托總論？第３頁(yè)〕。私有財(cái)產(chǎn)要做到代代相傳，遺囑是最適用的手段。而這種手段就已內(nèi)涵信托的萌芽。現(xiàn)代信托及其含義隨著人們生活水平的提高和個(gè)人財(cái)產(chǎn)的不斷積累，人們?cè)谌粘ＯM(fèi)之余開(kāi)場(chǎng)追求財(cái)產(chǎn)的保值增值，考慮養(yǎng)老和子女撫養(yǎng)等問(wèn)題。但并不是每一個(gè)人都有能力和專業(yè)知識(shí)去管理自己的財(cái)產(chǎn)，即使有也不見(jiàn)得有足夠的時(shí)間和精力，這就需要托付一個(gè)值得信賴的個(gè)人或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)為他們提供理財(cái)效勞，這就是信托。信托是建立在信任根底上的一種財(cái)產(chǎn)管理制度，也就是我們通常所說(shuō)的“受人之托，代人理財(cái)〞。信托的定義依照我國(guó)信托法第二條的規(guī)定，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)展管理或者處分的行為。簡(jiǎn)而言之，信托為一種財(cái)產(chǎn)管理制度，是由財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)或設(shè)定于管理人，使管理人為一定之人之利益或目的，來(lái)管理或處分財(cái)產(chǎn)。因此，信托定義主要包括四方面的含義：委托人信任受托人。委托人對(duì)受托人的信任，是信托關(guān)系成立的根底。委托人將財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人。信托是一種以信托財(cái)產(chǎn)為中心的法律關(guān)系，信托財(cái)產(chǎn)是成立信托的第一要素，沒(méi)有特定的信托財(cái)產(chǎn)，信托就無(wú)法成立。所以，委托人在信托受托人的根底上，必須將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人。受托人以自己的名義管理、處分信托財(cái)產(chǎn)。委托人將信托財(cái)產(chǎn)委托給受托人后，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)沒(méi)有直接控制權(quán)，受托人完全以自己的名義對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)展管理或者處分，不需要借助于委托人、受益人的名義，這是信托的一個(gè)重要特征。

〔４〕受托人為受益人的最大利益管理信托事務(wù)。正是因?yàn)槭芡腥耸艿轿腥说男湃?，一旦受托人承受信托，就?yīng)當(dāng)忠誠(chéng)、慎重、盡職地處理信托事務(wù)，管理、處分信托財(cái)產(chǎn)，即所謂的受人之托，忠人之事。對(duì)于違背這種信任的受托人，信托法規(guī)定了嚴(yán)格的責(zé)任。信托關(guān)系的當(dāng)事人根據(jù)我國(guó)信托法第三條的規(guī)定，信托關(guān)系的當(dāng)事人應(yīng)包括委托人、受托人和受益人。相關(guān)信托關(guān)系中的角色定義及權(quán)利和義務(wù)：〔１〕委托人：是信托的創(chuàng)設(shè)者，他應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人、法人或者依法成立的其他組織。委托人提供信托財(cái)產(chǎn)，確定誰(shuí)是受益人以及受益人享有的受益權(quán)，指定受托人，并有權(quán)監(jiān)視受托人實(shí)施信托。

我國(guó)信托法特別強(qiáng)調(diào)委托人的監(jiān)視權(quán)，明確規(guī)定：委托人有權(quán)了解信托財(cái)產(chǎn)的管理、處分及收支情況，必要時(shí)有權(quán)要求受托人做出說(shuō)明；有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制與信托財(cái)產(chǎn)有關(guān)的信托賬目和處理信托事務(wù)的其他文件；受托人違反信托目的處分信托財(cái)產(chǎn)或者因違背職責(zé)、處理信托事務(wù)不當(dāng)致使信托財(cái)產(chǎn)遭受損失的，委托人有權(quán)申請(qǐng)人民法院撤消該處分行為，并有權(quán)要求受托人恢復(fù)信托財(cái)產(chǎn)的原狀或者予以賠償；受托人違反信托目的處分信托財(cái)產(chǎn)或者管理、處分信托財(cái)產(chǎn)有重大過(guò)失的，委托人有權(quán)依照信托文件的規(guī)定解任受托人，或者申請(qǐng)人民法院解任受托人等?！玻病呈芡腥耍撼袚?dān)著管理和處分信托財(cái)產(chǎn)的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人或者法人。受托人必須恪盡職守，履行老實(shí)、信用、慎重、有效管理的義務(wù)；必須為受托人的最大利益，依照信托文件和法律的規(guī)定管理和處分信托事務(wù)。

由于受托人實(shí)際地控制著信托財(cái)產(chǎn)，很容易利用信托財(cái)產(chǎn)謀取私利，所以，信托法既賦予受托人相應(yīng)的職權(quán)，更著重對(duì)受托人施加了嚴(yán)格的義務(wù)：受托人除依信托文件的約定收取報(bào)酬外，不能從信托財(cái)產(chǎn)上獲得其他任何利益；必須將信托財(cái)產(chǎn)與其固有財(cái)產(chǎn)分開(kāi)；除信托文件另有規(guī)定或者不得己事由外，必須親自處理信托事務(wù)；必須保存處理信托事務(wù)的完整記錄，定期將信托財(cái)產(chǎn)的管理、處分及收支情況報(bào)告委托人、受益人，并依法予以保密；受托人違反信托目的處分信托財(cái)產(chǎn)或者因違背職責(zé)、管理信托事務(wù)不當(dāng)致使信托財(cái)產(chǎn)受到損失的，必須恢復(fù)信托財(cái)產(chǎn)原狀或者予以賠償?shù)取?/p>

〔３〕受益人：是在信托中享有信托受益權(quán)的人，可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織，也可以是未出生的胎兒。公益信托的受益人那么是社會(huì)公眾或者一定范圍內(nèi)的社會(huì)公眾。受益人按照信托文件的規(guī)定享有信托利益，有權(quán)放棄其信托受益權(quán)。除法律、行政法規(guī)和信托文件有限制性規(guī)定外，信托受益權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓和繼承；受益人同委托人一樣，對(duì)受托人實(shí)施信托享有監(jiān)視權(quán)。信托財(cái)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)就是信托關(guān)系中，由委托人移轉(zhuǎn)所有權(quán)予受托人的財(cái)產(chǎn)。信托財(cái)產(chǎn)種類繁多，可以是動(dòng)產(chǎn)〔如：金錢、有價(jià)證券等〕，也可以是不動(dòng)產(chǎn)〔如：土地、房屋等〕，甚至也可以是無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)〔如：專利權(quán)、著作權(quán)等〕，但如果是專屬于委托人一身之權(quán)利者〔如：繼承權(quán)〕；或受托人依法不得受讓該財(cái)產(chǎn)之所有權(quán)時(shí)，該財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)就不能作為信托財(cái)產(chǎn)了?！玻薄承磐胸?cái)產(chǎn)的范圍：受托人因承諾信托而取得的財(cái)產(chǎn)是信托財(cái)產(chǎn)。受托人因信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用、處分或者其他情形而取得的財(cái)產(chǎn)，也歸入信托財(cái)產(chǎn)。法律、行政法規(guī)制止流通的財(cái)產(chǎn)，不得作為信托財(cái)產(chǎn)。法律、行政法規(guī)限制流通的財(cái)產(chǎn)，依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后，可以作為信托財(cái)產(chǎn)?！玻病承磐胸?cái)產(chǎn)與委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)相區(qū)別：在設(shè)立信托后，委托人死亡或者依法解散、被依法撤銷、被宣告破產(chǎn)時(shí)，委托人是唯一受益人的，信托終止，信托財(cái)產(chǎn)作為其遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)；委托人不是唯一受益人的，信托存續(xù)，信托財(cái)產(chǎn)不作為其遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)；但作為共同受益人的委托人死亡或者依法解散、被依法撤銷、被宣告破產(chǎn)時(shí)，其信托受益權(quán)作為其遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)。〔３〕信托財(cái)產(chǎn)與屬于受托人所有的財(cái)產(chǎn)相區(qū)別：信托財(cái)產(chǎn)與屬于受托人所有的財(cái)產(chǎn)〔以下簡(jiǎn)稱固有財(cái)產(chǎn)〕相區(qū)別，不得歸入受托人的固有財(cái)產(chǎn)或者成為固有財(cái)產(chǎn)的一局部。受托人死亡或者依法解散、被依法撤銷、被宣告破產(chǎn)而終止，信托財(cái)產(chǎn)不屬于其遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)。

〔４〕信托財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的限制：除因以下情形之一外，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)不得強(qiáng)制執(zhí)行：設(shè)立信托前債權(quán)人已對(duì)該信托財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先償?shù)臋?quán)利，并依法行使該權(quán)利的；受托人處理信托事務(wù)所產(chǎn)生債務(wù)，債權(quán)人要求清償該債務(wù)的；信托財(cái)產(chǎn)本身應(yīng)擔(dān)負(fù)的稅款；法律規(guī)定的其他情形?！玻怠硨?duì)于違反前款規(guī)定而強(qiáng)制執(zhí)行信托財(cái)產(chǎn)，委托人、受托人或者受益人有權(quán)向人民法院提出異議。〔６〕信托財(cái)產(chǎn)抵消的限制：受托人管理運(yùn)用、處分信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)，不得與其固有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)相抵消。受托人管理運(yùn)用、處分不同委托人的信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，不得相互抵消。５．信托的特性〔１〕所有權(quán)與利益權(quán)相別離。即受托人享有信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，而受益人享有受托人經(jīng)營(yíng)信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的利益?！玻病承磐胸?cái)產(chǎn)的獨(dú)立性。信托一經(jīng)有效成立，信托財(cái)產(chǎn)即從委托人、受托人和受益人的自有財(cái)產(chǎn)中別離出來(lái)，而成為一獨(dú)立運(yùn)作的財(cái)產(chǎn)。委托人一旦將財(cái)產(chǎn)交付信托，便喪失對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)；受托人雖取得信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但這僅是形式上、名義上的所有權(quán)，因?yàn)槠洳荒芟碛行磐欣?；受益人固然享有受益?quán)，但這主要是一種信托利益的請(qǐng)求權(quán)，在信托存續(xù)期間，其不得行使對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。即便信托終止后，信托人也可通過(guò)信托條款將信托財(cái)產(chǎn)本金歸屬于自己或第三人。

信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(a)信托財(cái)產(chǎn)與受托人〔信托機(jī)構(gòu)〕的固有財(cái)產(chǎn)相區(qū)別。因此，受托人解散、被撤消或破產(chǎn)，信托財(cái)產(chǎn)不屬于其清算或破產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)。

(b)信托財(cái)產(chǎn)與委托人或收益人的其他財(cái)產(chǎn)相區(qū)別。受益人〔可以是委托人自己〕對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的享有不因委托人破產(chǎn)或發(fā)生債務(wù)而失去，同時(shí)信托財(cái)產(chǎn)也不因受益人的債務(wù)而被處理掉。

(c)不同委托人的信托財(cái)產(chǎn)或同一委托人的不同類別的信托財(cái)產(chǎn)相區(qū)別。這是為了保障每一個(gè)委托人的利益，不致使一委托人獲得不當(dāng)之利而使其他委托人蒙受損失，保障同一委托人的不同類別的信托財(cái)產(chǎn)的利益，不致使一種信托財(cái)產(chǎn)受損失而危及他的其他信托財(cái)產(chǎn)?！舶咐潮确秸f(shuō)民營(yíng)企業(yè)的業(yè)主經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的原始積累，有百萬(wàn)身價(jià)、千萬(wàn)身價(jià)，但是他肯定還要繼續(xù)開(kāi)展，他為了自己的子女、家屬有很好的生活安排，可以把其中一局部財(cái)產(chǎn)設(shè)置成為信托財(cái)產(chǎn)，這局部財(cái)產(chǎn)指定受益人就是你的子女或者是親屬，剩余的財(cái)產(chǎn)指定用于管理投資等等，一旦由于你剩余的財(cái)產(chǎn)投資失誤等等財(cái)產(chǎn)會(huì)喪失，但是你設(shè)定為信托財(cái)產(chǎn)這一塊可以充分保障你的家人和你的子女衣食住行和保證起碼的高水平的一個(gè)生活條件不會(huì)受到損害，因?yàn)檫@一塊財(cái)產(chǎn)即使你作為委托人已經(jīng)破產(chǎn)了，但是這一塊財(cái)產(chǎn)設(shè)為信托財(cái)產(chǎn)之后，是獨(dú)立于委托人其他財(cái)產(chǎn)，它也是受到法律保護(hù)，也就是說(shuō)你的債權(quán)人是沒(méi)有權(quán)利追索這一塊信托財(cái)產(chǎn)，在信托合理合法存續(xù)期間內(nèi)這一塊財(cái)產(chǎn)是獨(dú)立的，不屬于委托人自己的，所以債權(quán)人對(duì)這一塊財(cái)產(chǎn)沒(méi)有權(quán)利追償，這也是很大的特點(diǎn)，也就是說(shuō)它既獨(dú)立于信托投資公司，同時(shí)又獨(dú)立于委托人，這一點(diǎn)是很重要的一個(gè)特點(diǎn)。

(３)有限責(zé)任。主要表達(dá)兩方面：一是受托人以信托財(cái)產(chǎn)為限對(duì)受益人負(fù)有限清償責(zé)任，也就是說(shuō)，信托財(cái)產(chǎn)有損失的，在信托終止時(shí)，只將剩余財(cái)產(chǎn)交給受益人即可。但是，受托人違反信托目的或者因違背管理職責(zé)、管理信托事務(wù)不當(dāng)致使信托財(cái)產(chǎn)受到損失的，受托人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償、賠償或恢復(fù)原狀。二是受托人因信托事務(wù)處理而對(duì)外發(fā)生的債務(wù)只以信托財(cái)產(chǎn)為限負(fù)有限清償責(zé)任，即債務(wù)人無(wú)權(quán)追溯受托人的其他財(cái)產(chǎn)。但受托人違背管理職責(zé)或者管理信托事務(wù)不當(dāng)所負(fù)債務(wù)及所受到的損害，要以受托人的自有財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。(４)信托管理的連續(xù)性。信托一經(jīng)設(shè)立，信托人除事先保存撤消權(quán)外不得廢止、撤銷信托；受托人承受信托后，不得隨意辭任；信托的存續(xù)不因受托人一方的更迭而中斷。６．信托的目的和功能〔１〕財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性

信托財(cái)產(chǎn)是將權(quán)利名義人與享受利益人分為不同的權(quán)利主體，換言之，信托財(cái)產(chǎn)雖以受托人之名義登記，實(shí)質(zhì)上，并非受托人之自由財(cái)產(chǎn)，是為信托財(cái)產(chǎn)具獨(dú)立性?！玻病池?cái)產(chǎn)的平安性

保障財(cái)產(chǎn)不受政治、經(jīng)濟(jì)、外匯管制、債權(quán)訴訟、子女或收益人管理不善等因素影響，免于財(cái)產(chǎn)被沒(méi)收。信托財(cái)產(chǎn)的債權(quán)人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)不得請(qǐng)求強(qiáng)制執(zhí)行或拍賣；再者，信托財(cái)產(chǎn)不屬于受托人破產(chǎn)財(cái)團(tuán)的范圍。另外，信托財(cái)產(chǎn)的債權(quán)，不得主張與不屬于信托財(cái)產(chǎn)的債務(wù)抵消?！玻场硰椥造`活運(yùn)用

信托設(shè)計(jì)可依據(jù)委托人的不同要求和目的來(lái)設(shè)計(jì)。信托如同一個(gè)法人，可延續(xù)至身故為止，也可隨時(shí)要求終止；可將信托的財(cái)產(chǎn)重新分配，也可更換受益人，可作任何投資其中包括不動(dòng)產(chǎn)買賣，可將原資本財(cái)產(chǎn)重新分配，也可更換受益人，可作任何投資其中包括不動(dòng)產(chǎn)買賣，可將原資本部份提出，且可因政治變化的需求轉(zhuǎn)移至另一國(guó)家。〔４〕公益目的

有些特殊的家庭，希望設(shè)立慈善基金，而達(dá)成此目的最理想的方式即是成立信托。〔５〕節(jié)稅

遺產(chǎn)的移轉(zhuǎn)在很多國(guó)家均須課征遺產(chǎn)稅，如美國(guó)、加拿大、香港、英國(guó)等，稅率一般都在５０%左右，而且此稅必須在財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)前付清。因此，財(cái)產(chǎn)所有人防止被課稅最理想的方式便是一成立信托，透過(guò)信托的設(shè)立信托財(cái)產(chǎn)不受信托人的死亡影響，并可在合法管道下，省下可觀的費(fèi)用。７．信托的優(yōu)越性與類似的法律制度相比較，信托是一項(xiàng)更為有效的進(jìn)展財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理的制度設(shè)計(jì)。在國(guó)外的實(shí)踐中，信托顯示了自己獨(dú)特的優(yōu)越性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：〔１〕家族保障。信托可對(duì)家庭提供保障，并保護(hù)資產(chǎn)不受侵害：

·使資產(chǎn)不會(huì)落入揮霍無(wú)度的后代手中

·使資產(chǎn)不會(huì)被為了財(cái)產(chǎn)而與家庭成員結(jié)婚之人士有機(jī)可乘

·使資產(chǎn)不會(huì)落入可能將家庭財(cái)富揮霍殆盡之無(wú)能后嗣之手〔２〕繼承安排。信托是安排財(cái)產(chǎn)繼承的有效方法，讓您可依照心愿，預(yù)先安排資產(chǎn)分配與各家庭成員、親友、慈善團(tuán)體及其它機(jī)構(gòu)。在一些有繼承限制的國(guó)家，信托可助您彈性安排資產(chǎn)繼承，您的財(cái)富更毋須受到復(fù)雜冗長(zhǎng)的遺囑認(rèn)證程序影響，讓您指定的受益人能盡快繼承應(yīng)得資產(chǎn)。〔３〕絕對(duì)保密。由于您的資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移至受托人名下，大多數(shù)的法定管轄區(qū)域均無(wú)關(guān)于公開(kāi)披露的規(guī)定，而且信托契約無(wú)須任何政府機(jī)構(gòu)登記，亦不公開(kāi)供公眾人士查詢，因此受益人的個(gè)人數(shù)據(jù)及利益均絕對(duì)保密，直至信托終止為止。此外，信托通常具有可充當(dāng)公司股東之用，更可進(jìn)一步隱藏公司實(shí)益擁有人的身分?！舶咐承磐泄粳F(xiàn)在做了很多股權(quán)信托業(yè)務(wù)，充分利用這樣產(chǎn)品的特點(diǎn)，比方說(shuō)大家現(xiàn)在可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)在并購(gòu)、重組或者說(shuō)作MBO的過(guò)程中，由于各種各樣的原因不便于把真正的股東暴露出來(lái)，在一段時(shí)間內(nèi)可能需要隱藏在幕后，可以利用保密條款，利用信托公司做一個(gè)股權(quán)信托，名義上是某一家信托投資公司是這家公司的股東，第一大股東或者是控股人等等，實(shí)際上在信托的背后是真正的投資人，而這個(gè)投資人簽訂保密協(xié)議不披露出來(lái)，這樣既控制一家公司，又可以隱藏在信托公司的身后?！玻础迟Y產(chǎn)保障。在法律許可的情況下，成立信托可使您的資產(chǎn)獲得長(zhǎng)期保障，此資產(chǎn)在法律上登記于受托人或指定人名下，而非您居住或設(shè)籍的國(guó)家，因此亦可保障您的資產(chǎn)免受債權(quán)人索償?！玻怠迟Y產(chǎn)統(tǒng)籌及管理。信托可助您將遍布全球的資產(chǎn)歸納入同一個(gè)架構(gòu)之下，簡(jiǎn)化資產(chǎn)管理及統(tǒng)一財(cái)務(wù)匯報(bào)?！玻丁扯悇?wù)規(guī)劃。成立信托可減輕甚至豁免以下稅務(wù)負(fù)擔(dān)：

·所得稅

·資本利得稅

·贈(zèng)與稅

·財(cái)產(chǎn)稅

·遺產(chǎn)稅就規(guī)劃的角度而言，此項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)正可提供您處理家族之全球稅務(wù)的考量。當(dāng)信托對(duì)受益人執(zhí)行資產(chǎn)分配時(shí)，受益人所在地的稅法將決定此等分配是否應(yīng)課稅。建議您于資產(chǎn)分配前，事先尋求適當(dāng)之稅務(wù)咨詢?！玻贰踌`活運(yùn)用。信托契約中可保有適度的彈性〔尤其是全權(quán)委托信托〕，以確保受托人隨外在環(huán)境的變遷，仍能為受益人謀求最正確的福利。以以下舉的方式，皆可讓信托本身具有相當(dāng)?shù)撵`活度：

·信托是可被撤銷的

·受托人可以辭職〔或被撤換〕

·假設(shè)基于政治或其它情勢(shì)之考量，而有較為慎重之必要，信托設(shè)立及執(zhí)行之地點(diǎn)可以移轉(zhuǎn)至其它法定管轄區(qū)域

·信托財(cái)產(chǎn)的行政管理及操作、分配可隨時(shí)更改契約中與您切身相關(guān)的條款，常會(huì)受不同因素影響，其中包括您財(cái)產(chǎn)規(guī)劃的目標(biāo)、您所選擇的信托法定管轄區(qū)域與居住國(guó)之法律，以及您所要求的信托靈活度等。二、信托業(yè)信托機(jī)構(gòu)與信托從業(yè)人員合法的信托機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件：

設(shè)立信托投資公司，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，并領(lǐng)??？信托機(jī)構(gòu)法人許可證？。申請(qǐng)?jiān)O(shè)立信托投資公司應(yīng)當(dāng)具備以下條件：〔a〕有符合？中華人民共和國(guó)公司法？和中國(guó)人民銀行規(guī)定的公司章程；〔b〕有具備中國(guó)人民銀行規(guī)定的入股資格的股東；〔c〕具有信托投資管理公司規(guī)定的最低限額的注冊(cè)資本〔不少于三億人民幣，經(jīng)營(yíng)外匯業(yè)務(wù)的不少于１５００萬(wàn)美元〕；〔d〕有具備中國(guó)人民銀行規(guī)定任職資格的高級(jí)管理人員和與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的信托從業(yè)人員；

〔e〕具有健全的組織機(jī)構(gòu)、信托業(yè)務(wù)操作規(guī)那么和風(fēng)險(xiǎn)控制制度；〔f〕有符合要求的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、平安防范措施和與業(yè)務(wù)有關(guān)的其他設(shè)施；〔g〕中國(guó)人民銀行規(guī)定的其他條件。設(shè)立的信托投資公司應(yīng)當(dāng)承受中國(guó)人民銀行根據(jù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展需要和信托市場(chǎng)狀況對(duì)申請(qǐng)進(jìn)展審查。〔２〕合法的信托從業(yè)人員應(yīng)具備以下條件：

中國(guó)人民銀行對(duì)信托投資公司的信托從業(yè)人員實(shí)行信托業(yè)務(wù)資格考試制度?？荚嚭细竦模芍袊?guó)人民銀行頒發(fā)信托從業(yè)人員資格證書(shū)；未經(jīng)考試或者考試不合格的，不得經(jīng)辦信托業(yè)務(wù)。２．信托業(yè)的根本功能〔１〕財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理功能。財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理功能亦稱財(cái)務(wù)管理功能，是指信托業(yè)受委托人之托，為之經(jīng)營(yíng)管理或處理財(cái)產(chǎn)的功能，即“受人之托、為人管業(yè)、代人理財(cái)〞，這是信托業(yè)的根本功能?，F(xiàn)代信托業(yè)所從事的無(wú)論是金錢信托還是實(shí)物信托，都屬于財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理功能的運(yùn)用，其理論支持是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論。在該功能下，信托業(yè)作為受托入，必須按委托人的要求或其指定的具體工程，發(fā)放貸款或進(jìn)展投資，為委托人或受益人謀利，而不能自主決策，背棄契約約定追求自我行為目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！玻病橙谕ㄙY金功能。是指信托業(yè)作為金融業(yè)的一個(gè)重要組成局部，本身就賦有調(diào)劑資金余缺之功能，并作為信用中介為一國(guó)經(jīng)濟(jì)建立籌集資金，調(diào)劑供求。由于在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下，財(cái)產(chǎn)有相當(dāng)一局部以貨幣資金形態(tài)存在，因此對(duì)這些信托財(cái)產(chǎn)的管理和運(yùn)用就必然伴隨著貨幣資金的融通。該功能主要反映在長(zhǎng)期資金營(yíng)運(yùn)上，同時(shí)也表現(xiàn)在對(duì)外引進(jìn)資金、先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備上?！玻场硡f(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)關(guān)系功能。它是指信托業(yè)處理和協(xié)調(diào)交易主體間經(jīng)濟(jì)關(guān)系和為之提供信任與咨詢事務(wù)的功能。因其不存在所有權(quán)的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，所以有別于前二種功能形式。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中固有的信息不完備和交易主體內(nèi)存的時(shí)機(jī)主義行為傾向，使得交易費(fèi)用越發(fā)昂貴。因此，為降低交易費(fèi)用，弱化交易對(duì)方的時(shí)機(jī)主義行為，交易主體通常都要了解與之經(jīng)營(yíng)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)信息，如經(jīng)濟(jì)政策、技術(shù)可行性、交易對(duì)方資信、經(jīng)營(yíng)能力、付款能力、經(jīng)營(yíng)作風(fēng)、市場(chǎng)價(jià)格、利率、匯率以至生活習(xí)俗等。信托機(jī)構(gòu)通過(guò)其業(yè)務(wù)活動(dòng)而充當(dāng)“擔(dān)保人〞、“見(jiàn)證人〞、“咨詢?nèi)栓?、“中介人〞，為交易主體提供經(jīng)濟(jì)信息和經(jīng)濟(jì)保障?！玻础成鐣?huì)投資功能。是指信托業(yè)運(yùn)用信托業(yè)務(wù)手段參與社會(huì)投資活動(dòng)的功能。信托業(yè)務(wù)的開(kāi)拓和延伸，必然伴隨著投資行為的出現(xiàn)，也只有信托機(jī)構(gòu)享有投資權(quán)和具有適當(dāng)?shù)耐顿Y方式的條件下，其財(cái)務(wù)管理功能的發(fā)揮才具有了可靠的根底，因此，信托機(jī)構(gòu)開(kāi)辦投資業(yè)務(wù)是世界上許多國(guó)家的信托機(jī)構(gòu)的普遍做法。信托業(yè)的社會(huì)投資職能，可以通過(guò)信托投資業(yè)務(wù)和證券投資業(yè)務(wù)得到表達(dá)?！玻怠碁樯鐣?huì)公益事業(yè)效勞的功能。是指信托業(yè)可以為欲捐款或資助社會(huì)公益事業(yè)的委托人效勞，以實(shí)現(xiàn)其特定目的的功能。隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和社會(huì)文明程度的提高，越來(lái)越多的人熱心于學(xué)術(shù)、科研、教育、慈善、宗教等公益事業(yè)，紛紛捐款或者設(shè)立基金會(huì)，但他們一般對(duì)捐助或募集的資金缺乏管理經(jīng)歷，并且又希望所熱心支持的公益事業(yè)能持續(xù)下去，于是就有了與信托機(jī)構(gòu)合作辦理公益事業(yè)的愿望。３．信托機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)規(guī)那么根據(jù)我國(guó)？信托投資公司管理方法？,信托投資公司承受信托，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面的形式。書(shū)面形式包括信托合同、遺囑或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他書(shū)面文件。

信托投資公司承受信托的書(shū)面文件，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)：

〔１〕委托人、受托人及受益人的姓名或者名稱、住所；〔２〕信托目的；〔３〕信托財(cái)產(chǎn)的范圍、種類及狀況；〔４〕信托當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；〔５〕信托財(cái)產(chǎn)管理中風(fēng)險(xiǎn)的提醒和承擔(dān)；〔６〕信托財(cái)產(chǎn)的管理方式及信托利益的分配方式；〔７〕信托投資公司的報(bào)酬；〔８〕信托財(cái)產(chǎn)稅費(fèi)的繳納和有關(guān)管理費(fèi)用的核算；〔９〕信托期限和信托的終止；〔１０〕信托終止時(shí)信托財(cái)產(chǎn)的歸屬；〔１１〕信托當(dāng)事人的違約責(zé)任及糾紛仲裁方式；〔１２〕委托人和受托人認(rèn)為需要載明的其他事項(xiàng)。信托投資公司應(yīng)當(dāng)以受益人的最大利益為宗旨處理信托事務(wù)，并慎重管理信托財(cái)產(chǎn)。信托投資公司不得以經(jīng)營(yíng)資金信托或者其他業(yè)務(wù)的名義吸收存款。信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有以下行為：〔１〕利用受托人地位謀取不當(dāng)利益；〔２〕將信托財(cái)產(chǎn)挪用于非信托目的的用途；〔３〕承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；〔４〕以信托財(cái)產(chǎn)為自己或他人債務(wù)提供擔(dān)保；〔５〕將信托資金投資于自己或者關(guān)系人發(fā)行的有價(jià)證券；〔６〕將信托資金貸放給自己或者關(guān)系人；〔７〕將不同信托賬戶下的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)展相互交易；〔８〕以信托資金購(gòu)置自有財(cái)產(chǎn)或者以自有資金購(gòu)置信托財(cái)產(chǎn)；〔９〕法律、法規(guī)和中國(guó)人民銀行制止的其他行為。信托投資公司依據(jù)信托文件的約定，并以公平的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)展交易的，不受前款第〔７〕至〔８〕項(xiàng)的限制。個(gè)人財(cái)產(chǎn)交付信托的目的以財(cái)產(chǎn)管理為目的：委托人經(jīng)由訂立信托契約將財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)予受托人，為藉重受托人之專業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)能力管理其財(cái)產(chǎn)。以資產(chǎn)增值為目的：經(jīng)由信托契約將財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)專業(yè)受托機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員依契約做投資管理以達(dá)致富目的。以稅賦考慮、照顧遺族或頤養(yǎng)天年為目的：我國(guó)贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅雖然還沒(méi)有，但遲早會(huì)制定，根據(jù)國(guó)外相關(guān)法律，兩者稅率最高均達(dá)５０%，假設(shè)能利用信托規(guī)劃，受益人享有信托利益，就能達(dá)成合法節(jié)省贈(zèng)與稅及遺產(chǎn)稅之目的；財(cái)產(chǎn)交付信托后可防止因繼承而強(qiáng)制分割，遺產(chǎn)亦得以委托人之意思分配給繼承人，繼承人無(wú)須為爭(zhēng)奪遺產(chǎn)而傷和氣，而能有效照顧遺族；而將現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)或退休金經(jīng)過(guò)信托規(guī)劃亦可為頤養(yǎng)天年作準(zhǔn)備。以公益為目的：信托法第六十條：為了以下公共利益目的之一而設(shè)立的信托，屬于公益信托：救濟(jì)貧困；救助災(zāi)民；扶助殘疾人；開(kāi)展教育、科技、文化、藝術(shù)、體育事業(yè)；開(kāi)展醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)；開(kāi)展環(huán)境保護(hù)事業(yè)，維護(hù)生態(tài)環(huán)境；開(kāi)展其他社會(huì)公益事業(yè)。個(gè)人或法人得經(jīng)目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)之許可設(shè)立以公益為目的之公益信托。其目的在依賴信托業(yè)專業(yè)之運(yùn)作能力及信托監(jiān)察制度，保障公益信托財(cái)產(chǎn)之永續(xù)性。成立信托的優(yōu)點(diǎn)一個(gè)妥善成立的信托是公認(rèn)為保障財(cái)產(chǎn)的最有效方法。整體而言，成立的優(yōu)點(diǎn)可概括如下：·減少或延遲稅務(wù)責(zé)任；·簡(jiǎn)化或省卻委托人或受益人逝世后分配遺產(chǎn)時(shí)所牽涉的法律手續(xù)；·受托人假設(shè)被賦予適當(dāng)程度的酌情處理權(quán)，那么該信托可因應(yīng)環(huán)境的變化作出調(diào)整；·提高私隱程度：信托與遺囑不同，它是一種私人文件，由財(cái)產(chǎn)授與者在世時(shí)所訂立的信托純屬一項(xiàng)私人安排；·享有貫徹性的優(yōu)良管理：機(jī)構(gòu)信托人并不會(huì)受疾病、年老、逝世或其他個(gè)人因素所影響；·加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)免受社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的保障，防止資產(chǎn)被臨時(shí)凍結(jié)，限制使用或甚至被充公；·在資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移地域時(shí)，財(cái)產(chǎn)可以獲從新分配及得到保障。信托的理財(cái)優(yōu)勢(shì)作為金融業(yè)四大支柱之一的信托業(yè)，與銀行、保險(xiǎn)、證券相比，與個(gè)人單獨(dú)理財(cái)相比，在個(gè)人理財(cái)方面有著其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。第一，當(dāng)前我國(guó)對(duì)銀行、保險(xiǎn)、證券實(shí)行的是分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管的制度，三者之間有著嚴(yán)格的政策約束。而信托投資的經(jīng)營(yíng)范圍卻較為廣泛，可以涉足資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，是目前惟一準(zhǔn)許同時(shí)在證券市場(chǎng)和實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資的金融機(jī)構(gòu)，投資領(lǐng)域的多元化可以在一定程度上有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。第二，信托公司可以根據(jù)客戶的喜好和特性，度身定做非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，通過(guò)專家理財(cái)最大限度地滿足委托人的要求。這種投資方式和產(chǎn)品的靈活性是券商和基金公司所缺乏的，也是目前所無(wú)法提供的。第三，信托財(cái)產(chǎn)把委托人、受托人和收益人的權(quán)力和義務(wù)、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展了嚴(yán)格別離。信托契約一經(jīng)簽訂，就把收益權(quán)別離給收益人，而把運(yùn)用、處分、管理權(quán)別離給了受托人。信托契約對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用、管理、處分有著嚴(yán)格的現(xiàn)定，委托人只能按照契約圈定的范圍和方式進(jìn)展運(yùn)作。這種機(jī)制固定了當(dāng)事人各方的責(zé)任和義務(wù)，確保了信托財(cái)產(chǎn)沿著特定的目的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，與公司制相比，是一種更為科學(xué)的制度安排。第四，與個(gè)人單獨(dú)理財(cái)相比，專家理財(cái)，省時(shí)省心，風(fēng)險(xiǎn)低收益高。通過(guò)信托集中起來(lái)的個(gè)人資金，由專業(yè)人才進(jìn)展操作，他們可以憑借專業(yè)知識(shí)和經(jīng)歷技能進(jìn)展組合投資，從而防止個(gè)人投資的盲目性，以到達(dá)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資收益的目的。三、房地產(chǎn)信托１．概念房地產(chǎn)信信托，一般是指信托投資公司以發(fā)行信托受益憑證的形式向投資者募集資金，對(duì)募集資金實(shí)行多元投資組合策略，投資于不同類型的房地產(chǎn)工程和業(yè)務(wù)，獲得的凈收益分配給廣闊投資者，信托投資公司那么獲得相應(yīng)的管理費(fèi)的一種投資形式。房地產(chǎn)信托，可滿足房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的需要，為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道，同時(shí)，其作為金融產(chǎn)品，又為信托投資公司提供了新的業(yè)務(wù)方向；并且，依托房地產(chǎn)信托，投資者可以通過(guò)資本市場(chǎng)，投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，增加了新的投資渠道。所以，開(kāi)展房地產(chǎn)信托，可以形成房地產(chǎn)業(yè)﹑信托業(yè)和投資者多贏的局面。信托產(chǎn)品已成為我國(guó)房地產(chǎn)資金供給的重要渠道在銀行收緊房地產(chǎn)工程貸款的同時(shí)，房地產(chǎn)信托資金成為房地產(chǎn)行業(yè)資金供給的重要渠道。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的出臺(tái)使得房地產(chǎn)業(yè)和信托業(yè)互動(dòng)開(kāi)展，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，引入信托資金自然是一種進(jìn)步的表現(xiàn)。目前監(jiān)管層有意收緊銀行房地產(chǎn)信貸，給信托企業(yè)提供了一個(gè)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的好時(shí)機(jī)。２００２年以來(lái)，隨著重新獲準(zhǔn)登記的信托公司逐漸增多，信托產(chǎn)品創(chuàng)新逐漸進(jìn)入高潮，到２００３年５月份，重新獲準(zhǔn)登記的信托公司有５２家，已投向市場(chǎng)的信托產(chǎn)品有５７個(gè)，吸引了市場(chǎng)大批投資者。市場(chǎng)上５７個(gè)信托產(chǎn)品中募集資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的高達(dá)１９個(gè)，募資總額超過(guò)２７億元，其中２００２年發(fā)行的產(chǎn)品５個(gè)，募集資金１０.３億元。目前信托資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的比例不斷增加，據(jù)中國(guó)信托業(yè)２００４年第一季度報(bào)告稱，，與去年同期相比保持快速增長(zhǎng)，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的２９個(gè)，額度３２.４１億，資金比重已經(jīng)到達(dá)４９.７%。房地產(chǎn)新政的實(shí)施，加快了房地產(chǎn)信托的快速開(kāi)展。無(wú)疑意味著房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的廣闊前景。從長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展看，信托資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資需求是一個(gè)很好的補(bǔ)充：首先，相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資本錢，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)營(yíng)和持續(xù)開(kāi)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化公司構(gòu)造。其次，信托可以提供多種方式的資金供給，比方為房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求或工程針對(duì)性強(qiáng)的資金信托、以貸款模式介入房地產(chǎn)、以股權(quán)投資模式介入房地產(chǎn)，市場(chǎng)供需雙方的選擇空間較大。第三，信托產(chǎn)品的流動(dòng)性和證券化開(kāi)展空間大，可以在一定程度上緩解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為多類型投資者提供新的投資產(chǎn)品，并在貸款證券化上做有效嘗試。第四，信托產(chǎn)品集合的是民間資金，一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)展拆遷等前期投入，節(jié)約時(shí)間本錢，同時(shí)也可分流局部銀行儲(chǔ)蓄，減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)興盛的原因房地產(chǎn)信托之所以成為目前最主要的信托產(chǎn)品之一，主要因?yàn)橐韵略颍骸玻薄撤康禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)相對(duì)其他信托業(yè)務(wù)，是一項(xiàng)市場(chǎng)運(yùn)做比較成熟、本錢較低，同時(shí)需求市場(chǎng)旺盛的業(yè)務(wù)。一方面，舊信托公司由于股權(quán)投資導(dǎo)致房地產(chǎn)信托資產(chǎn)不良率過(guò)高的經(jīng)歷，給重新登記的信托公司一個(gè)很好的警示作用。目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)能夠在行業(yè)整頓以后迅速開(kāi)展起來(lái)，信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上積累的經(jīng)歷功不可沒(méi)。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)開(kāi)展預(yù)期也是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被重視的一個(gè)重要原因，據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，到２００２年底，全國(guó)累計(jì)收取土地出讓金達(dá)７３００多億元，個(gè)人購(gòu)房增長(zhǎng)了９３.６%，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售總額２００３年還將增長(zhǎng)２５%以上。目前開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)是北京、上海等中心城市，未來(lái)２０年，中國(guó)城市化水平要到達(dá)４７%的世界平均水平，需轉(zhuǎn)移１.５億農(nóng)村人口，到達(dá)與中國(guó)工業(yè)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展相應(yīng)的水平，那么要轉(zhuǎn)移２.５億農(nóng)村人口，需要建立１０００萬(wàn)人口的城市２０座(或１００萬(wàn)人口的城市２００座)。城市化建立伴隨的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱將逐步擴(kuò)散到以省會(huì)城市為主的二三線城市和地縣級(jí)城市，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)開(kāi)展動(dòng)力和增長(zhǎng)機(jī)遇將不斷吸引不同性質(zhì)資本的競(jìng)相介入?！玻病硰哪壳笆袌?chǎng)供給情況看，信托融資渠道面臨一個(gè)較好的開(kāi)展機(jī)遇。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展預(yù)期隱含房地產(chǎn)大量的融資需求短期內(nèi)不會(huì)減弱的信息；另一方面，央行２００３年６月發(fā)布的１２１號(hào)文及后來(lái)的一系列調(diào)控政策，對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸資金供給形成較大的負(fù)面影響，而房地產(chǎn)信托的融資門檻相對(duì)較低，很多達(dá)不到銀行要求的企業(yè)開(kāi)場(chǎng)轉(zhuǎn)向信托投資公司?！舶咐橙缰貞c國(guó)投“世紀(jì)星城股權(quán)投資信托方案〞，“世紀(jì)星城〞工程預(yù)計(jì)總投資８.９９億元，工程前期已經(jīng)投入２.８億元，并已取得一期土地證和建立用地規(guī)劃許可證，還需要取得開(kāi)工證和建立工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請(qǐng)貸款。但１２１號(hào)文的執(zhí)行，使得工程開(kāi)發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，憑借自身１.５億元的注冊(cè)資本，不能滿足３０%的最低限〔１.５/８.９９=１６%〈３０%〉)，這意味著工程將面臨著開(kāi)發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，重慶國(guó)投扮演了“白衣騎士〞的角色，通過(guò)股權(quán)信托的方式籌集２億元資金對(duì)北京順華進(jìn)展增資，使其自有資金到達(dá)３.５億元，并以此資金直接用于工程的開(kāi)發(fā)，保證工程順利獲得開(kāi)工證和建立工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的根底上獲得工程原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，實(shí)現(xiàn)２００５年工程竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)融資各方的利益。４．房地產(chǎn)信托融資現(xiàn)實(shí)運(yùn)作模式房地產(chǎn)信托投資運(yùn)作模式圖〔１〕傳統(tǒng)的貸款方式。這種方式和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開(kāi)發(fā)整理工程，北京經(jīng)濟(jì)適用房工程三環(huán)新城。這種方式的具體操作方式可分為以下操作步驟：第一步，房地產(chǎn)公司就工程融資與信托投資公司達(dá)成一致；第二步，就信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批；第三步，面向廣闊投資者公開(kāi)發(fā)行信托憑證；第四步，信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)工程；第五步，信托公司回收資金。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是，管理比較簡(jiǎn)單，收益比較穩(wěn)定，其主要問(wèn)題是，由于信托公司對(duì)信用貸款本身有較大的風(fēng)險(xiǎn)，而總體上看信托公司對(duì)房地產(chǎn)工程的評(píng)估能力還不如銀行，因此，使信托公司面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)格對(duì)工程的根本素質(zhì)的要求?！玻病承磐泄疽怨蓹?quán)的形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。這種方式是信托公司在集合資金后，以增資的方式，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)局部股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)，這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色，是銀行所不能做的〔因?yàn)殂y行不能進(jìn)展實(shí)業(yè)投資〕。在這方面最早做的是重慶國(guó)投，例如其所運(yùn)作的世紀(jì)星城工程。這種方式的一般運(yùn)作模式是：第一步，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。第二步，信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。第三步，信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán)，但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股，即對(duì)于公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)〔可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利〕。第四步，信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理，同時(shí)，與原股東或關(guān)聯(lián)方〔最好是關(guān)聯(lián)方〕簽署股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。為了確?；刭?gòu)協(xié)議的履行，雙方可能需要有一些擔(dān)保條件〔例如，重慶國(guó)投的世紀(jì)星城工程是使用開(kāi)發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押；杭州工商信托所運(yùn)作的浙江水泥工程，是由第三方提供擔(dān)?！?。第五步，房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)工程，獲得現(xiàn)金流。第六步，關(guān)聯(lián)方〔或原股東〕從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金，回購(gòu)股權(quán)，信托融資過(guò)程完畢?！策@種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)到達(dá)銀行融資的條件。最新的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金必須到達(dá)３５%，銀行才能給予貸款。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的資本金比例都非常小，很難到達(dá)３５%的要求。信托公司的信托方案募集的資金進(jìn)展股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商股本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)工程的實(shí)際控制權(quán)?！宠b于這種模式應(yīng)該說(shuō)是信托投資公司獨(dú)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，因?yàn)殂y行是不能夠做的，所以在這里想重點(diǎn)談?wù)?。這種模式的特點(diǎn)就是這樣，開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托融資之后，不是以貸款的方式，而是以股權(quán)的方式來(lái)進(jìn)入，也就是說(shuō)信托投資公司以增資擴(kuò)股的方式變成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其中一個(gè)股東，充實(shí)企業(yè)的資本金，實(shí)際上這種模式就是最大限度滿足新政對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金比例的硬性要求，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)已經(jīng)拿到了四證，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資金就是１０００萬(wàn)、２０００萬(wàn)、３０００萬(wàn)、５０００萬(wàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程月來(lái)大，以前２０、３０萬(wàn)平米就算一個(gè)大工程，現(xiàn)在涌現(xiàn)出很多上百萬(wàn)的工程，其投資總投資怎么也得１０個(gè)億。這種情況下，如果按照投資規(guī)模的３５％的資本金，很多開(kāi)發(fā)商達(dá)不到這個(gè)要求，達(dá)不到這個(gè)要求就不可能從銀行拿到開(kāi)發(fā)貸款，而如果你不能從銀行拿到開(kāi)發(fā)貸款的話，我相信很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是沒(méi)有能力獨(dú)立用自有資金建這么大的工程，這肯定不太現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)一定是短時(shí)間內(nèi)運(yùn)用大量資金，一定要有一個(gè)資金的融通，完全用自有資金做是少數(shù)，也不能說(shuō)沒(méi)有，但是肯定是非常少的。因?yàn)檎怯捎谒幸粋€(gè)硬性的規(guī)定之后，很多企業(yè)達(dá)不到這個(gè)要求怎么辦？就通過(guò)利用股權(quán)信托的方式，通過(guò)信托投資公司募集資金之后，以增資擴(kuò)股的方式作為房地產(chǎn)企業(yè)股東的方式，往往都是開(kāi)發(fā)公司的第一大股東，因?yàn)楸旧碜?cè)資本金不是很大，如果增資擴(kuò)股１億的話，信托公司就會(huì)是第一大股東，這樣其就保持對(duì)這個(gè)工程的實(shí)際控股權(quán)。這樣一種方式之后，就符合新政的要求，你就到達(dá)３５％的要求，這樣銀行的開(kāi)發(fā)貸款就可以進(jìn)來(lái)，而且股權(quán)融資這一塊資金可以定向交納土地出讓金，這樣土地證就拿到了，３５％的資本金也符合了，你的地段比較好，產(chǎn)品不錯(cuò)，銷售前景比較好，很多銀行就會(huì)搶著給你貸款，因?yàn)槟惴纤械臈l件要求，同時(shí)你工程前景很好的話，現(xiàn)在大家知道很多銀行在搶按揭業(yè)務(wù)，只要你工程銷售好的話，按揭業(yè)務(wù)銀行都在搶這個(gè)業(yè)務(wù)，因?yàn)檫@一塊是屬于比較好的業(yè)務(wù)，只要你的開(kāi)發(fā)條件比較好的話，銀行也會(huì)搶著給你貸款，通過(guò)這個(gè)方法為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一開(kāi)場(chǎng)并不認(rèn)可這個(gè)方法，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于高盈利行業(yè)，雖然不能叫做暴利，但是社會(huì)平均回報(bào)率是非常高的，尤其按照自有資金這樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量的話，回報(bào)率非常高，所以很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿意讓別人以增資擴(kuò)股的方式進(jìn)去分享投資回報(bào)。因?yàn)榇蠹叶贾烙绕湓谝郧白龇康禺a(chǎn)的時(shí)候，拿到一個(gè)工程是非常困難的，可能前期工作要花費(fèi)８０％的精力，一旦工程確定下來(lái)，按照以往的開(kāi)發(fā)模式，后續(xù)就是怎么把資金從銀行拿來(lái)之后，順利開(kāi)發(fā)銷售，后面的工作可能就是２０％，但是這一塊投資回報(bào)是很可觀的，所以很多開(kāi)發(fā)公司不愿意讓你增資擴(kuò)股進(jìn)去分享這一塊利潤(rùn)，如果你愿意的話，很多社會(huì)個(gè)人機(jī)構(gòu)也愿意進(jìn)去，他也知道這一塊投資回報(bào)很好，但是原因在于兩者很難真正協(xié)調(diào)起來(lái)。因?yàn)槟惚旧砟眠@個(gè)工程，這個(gè)工程怎么運(yùn)作，怎么開(kāi)發(fā)，怎么運(yùn)作你有一套很好的思路，如果別人拿來(lái)資金進(jìn)來(lái)之后，可能是會(huì)有問(wèn)題的。這樣人家要是變成第一大股東，可能就按照他的思路操盤，對(duì)你來(lái)說(shuō)你是非常不愿意的，一個(gè)是本身大家知道房地產(chǎn)操盤非常重要，即使同一塊地，由于不同的職業(yè)經(jīng)理來(lái)操盤的話這一塊地產(chǎn)工程將來(lái)的盈利以及銷售情況也會(huì)大不一樣。一塊地同樣的，比方萬(wàn)科或者順馳來(lái)做，可能會(huì)賣得很好，價(jià)格也高些。而同樣在它邊上，比它的位置相對(duì)要好一些，幾乎就挨著同樣一塊地，給一家不知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做的，可能就會(huì)做的相對(duì)差一些，所以同樣的地盤由于不同的操盤手操作效果是不一樣的，你好不容易拿到一塊地，按照別人的思路去做你肯定不愿意的，你如果愿意的話通過(guò)這種融資方式是很容易的，但是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是不愿意的。利用信托可以做到這一點(diǎn)，因?yàn)樾磐泄臼且患医鹑谄髽I(yè)，對(duì)房地產(chǎn)本身的開(kāi)發(fā)并不在行，它畢竟是一個(gè)金融企業(yè)，你說(shuō)融通資金，資金的運(yùn)作可能要比開(kāi)發(fā)企業(yè)要好一些，但是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，肯定不是一個(gè)專家，是一個(gè)外行。那么他進(jìn)入之后，又是第一大股東，但是它在這里面第一大股東和真正拿自己錢進(jìn)來(lái)當(dāng)?shù)谝淮蠊蓶|是不一樣的。所以一般來(lái)講信托公司只要求對(duì)工程掌控幾點(diǎn)就可以，一個(gè)是對(duì)工程的融資信托一定要進(jìn)展掌控，比方說(shuō)我作為第一大股東