“丹霞山1號(hào)”商業(yè)街招商策劃方案目 錄一、商業(yè)街基本情況：二、商業(yè)街的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及商鋪的基本數(shù)據(jù)：三、商業(yè)街位置示意圖：四、項(xiàng)目SWOT分析：五、項(xiàng)目對(duì)策；六、本項(xiàng)目的特點(diǎn)：七、商業(yè)招商總體目的；八、招商定位：九、招商目標(biāo)客戶區(qū)域：十、招商業(yè)態(tài)范圍：十一、招商規(guī)劃原則：十二、招商策略：十三、租金策略：十四、招商方式：十五、招商推廣策略；十六、廣告訴求：十七、招商準(zhǔn)備工作：十八、招商風(fēng)險(xiǎn)分析；十九、租賃商務(wù)條件：二十、招商目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃二十一、招商費(fèi)用一、商業(yè)街基本情況：“丹霞山1號(hào)”西班牙風(fēng)情商業(yè)街位于丹霞山旅游區(qū)正大門，作為“丹霞山1號(hào)”配套商業(yè)，是一個(gè)集休閑娛樂、精品購(gòu)物、生活服務(wù)于一體的特色休閑生活商業(yè)街區(qū)，商業(yè)總面積為10231㎡，規(guī)劃設(shè)計(jì)有204間沿街商鋪，層高4.8米---5.7米，全框架結(jié)構(gòu)，每間鋪位面積 30-700㎡。整個(gè)商業(yè)街沿 381戶高端別墅區(qū)和15000多㎡的休閑廣場(chǎng)圍合而成。目前可招商的商業(yè)主要是御和樓、 4#、5#樓的底商，共38間商鋪，合計(jì)約3000平米，所有商鋪依托溫泉大酒店，文化廣場(chǎng)圍合而成。二、商業(yè)街的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及商鋪的基本數(shù)據(jù)：所在位置單棟面積棟數(shù)間數(shù)單間面積建筑面積4#樓585.18112間48.8585.185#樓390.1218間48.8390.12G型653.34672間54.53920.04H2、H385024042.51700.8H1、H472123442.51443.3商務(wù)中心1382192合計(jì)20410231.44三、商業(yè)街位置示意圖：四、項(xiàng)目SWOT分析：我們分析項(xiàng)目商鋪的本身，就是希望從市場(chǎng)的角度、從經(jīng)營(yíng)者的角度，去發(fā)掘項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)與不足，為招商提純確定項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)、提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（一）優(yōu) 勢(shì)：1、項(xiàng)目位于世界自然遺產(chǎn)丹霞山風(fēng)景區(qū)正門口，聚客能力和昭示性強(qiáng)。2、106國(guó)道暨丹霞大道橫貫項(xiàng)目東西，交通通達(dá)性強(qiáng)。3、商業(yè)街鋪沿381戶高端別墅區(qū)和15000多㎡的休閑廣場(chǎng)圍合而成。間間沿街鋪，戶戶招牌店，全框架結(jié)構(gòu)。部分商鋪挑高5.7米，可以上下自由分割，也可以商住一體。4、中衍物業(yè)服務(wù)公司將為商業(yè)街商戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)， 利于商業(yè)街塑造高檔物業(yè)的形象。5、項(xiàng)目有較大的廣場(chǎng)，便于停車，停車位充足，容易匯聚人流。6、入駐“丹霞山1號(hào)”的商戶，享受丹霞公民特權(quán)，無限自由暢游丹霞山景區(qū)。（二）劣 勢(shì)：1、前期商業(yè)定位不到位，功能劃分不清晰，沒有根據(jù)商業(yè)功能與布局進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。2、項(xiàng)目的核心支撐---酒店工程未跟上，酒店工程進(jìn)度較慢。根據(jù)目前酒店工程進(jìn)展程度看，預(yù)計(jì)需要到2012年底，酒店主體才能完成。而酒店的投入使用即開業(yè)時(shí)間尚未有時(shí)間計(jì)劃。3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局處于初步成型階段，同時(shí)，商業(yè)氛圍還不成熟。投資者對(duì)于商業(yè)前景不明確的經(jīng)營(yíng)很謹(jǐn)慎。4、項(xiàng)目地處遠(yuǎn)離市區(qū)的旅游景區(qū)， 經(jīng)營(yíng)季節(jié)性很強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)時(shí)間主要集中在重要節(jié)假日和黃金周。5、項(xiàng)目臨106國(guó)道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。（三）機(jī)會(huì)：近幾年，我國(guó)的旅游業(yè)有了快速的發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫。無論是旅游人數(shù)還是旅游消費(fèi)額，或者從消費(fèi)需求來看，都呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。旅游業(yè)是充滿生機(jī)和活力的朝陽產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中已占據(jù)重要的地位，成為我國(guó)的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民可支配額收入的不斷增加，旅游消費(fèi)支出也將逐年增長(zhǎng)。丹霞山-----一座神奇瑰麗的山。丹霞山，以其獨(dú)特的地貌和神奇瑰麗的景色，于2010年榮膺聯(lián)合國(guó)“世界自然遺產(chǎn)”、“世界地質(zhì)公園”稱號(hào)，藉此蜚聲海內(nèi)外，成為世界級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。丹霞山是廣東省重要旅游景區(qū)，每年接待游客將近100萬人次，旅游年收入達(dá)近1.5億元人民幣，且呈逐年上升趨勢(shì)。其游客呈現(xiàn)出多元化、國(guó)際化、高端化的特點(diǎn)。從目前景區(qū)的商業(yè)格局看，除了經(jīng)營(yíng)低端的餐飲和土特產(chǎn)外，沒有高端商業(yè)。從景區(qū)商業(yè)配套看，除了KTV、小型酒店、招待所、小餐廳之外，缺乏具有休閑特色的消費(fèi)場(chǎng)所，不能體現(xiàn)品味和格調(diào)。休閑生活主題商業(yè)街在丹霞山旅游區(qū)還是空白，這在丹霞山旅游區(qū)無疑是個(gè)缺憾，但對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來講卻是巨大的商機(jī)?。ㄋ模┩?脅：1、地理位置較偏，遠(yuǎn)離韶關(guān)市區(qū)50公里，自然人流很少，商業(yè)消費(fèi)只能依靠丹霞山游客。同時(shí)由于旅游區(qū)的特點(diǎn)，平日游客稀少，只有在周末和節(jié)假日才有一定量的游客。2、項(xiàng)目距仁化縣6公里以外，仁化縣城常主人口只有4萬多，屬小縣城，人均收入較同類城市偏低，消費(fèi)能力偏小。項(xiàng)目離仁化縣中心商業(yè)區(qū)有五六公里之遙，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀，商業(yè)氛圍不足。3 、丹霞山風(fēng)景區(qū)規(guī)劃滯后，旅游產(chǎn)品吸引力不足，無法形式旅游目的地，留不住游客。4、項(xiàng)目位于丹霞大道南邊，雖然離丹霞山景區(qū)大門口很近，但由于丹霞山游客主要還是依托旅行社組織， 游客在旅行社的引導(dǎo)下，直接穿過項(xiàng)目地，造成項(xiàng)目未能充分地與丹霞山風(fēng)景區(qū)共享游客人流。5、經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)在未來需要多久才能形成一個(gè)成熟的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境持有顧慮態(tài)度，投資者及經(jīng)營(yíng)商家存在很大的信心問題，易產(chǎn)生持幣觀望心理。五、對(duì)策（放大優(yōu)勢(shì)、抓住機(jī)遇，減弱劣勢(shì)、規(guī)避威脅） ：突出項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，以韶關(guān)市的“大旅游、大丹霞”的發(fā)展規(guī)劃，來提升項(xiàng)目的市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值；突出休閑文化廣場(chǎng)的規(guī)模環(huán)境，以“15000平米的購(gòu)物、休閑、娛樂廣場(chǎng)”來突出其它商業(yè)無可媲美的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)規(guī)模；突出市場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，以“106國(guó)道邊、丹霞山景區(qū)正門”來定義市場(chǎng)的交通環(huán)境；加快酒店工程進(jìn)度，利用酒店開業(yè)“倒計(jì)時(shí)”概念，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的信心協(xié)助廣場(chǎng)臨街門面的經(jīng)營(yíng)推廣，努力營(yíng)造商業(yè)氛圍，以期帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的商業(yè)；合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)分區(qū)；制訂足以吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，達(dá)到快速招商的目的；制訂能確保市場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)措施。六、本項(xiàng)目的特點(diǎn)：A、消費(fèi)客戶是以丹霞山游客為主本項(xiàng)目定位為丹霞山旅游風(fēng)景區(qū)綜合配套項(xiàng)目，商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的最大價(jià)值點(diǎn)是丹霞山的游客。來丹霞山風(fēng)景區(qū)的游客作為商業(yè)的主流消費(fèi)群， 相對(duì)消費(fèi)能力強(qiáng)，群體具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，有經(jīng)常性的休閑娛樂（飲食、酒吧、 ）等的要求，并付以實(shí)施、購(gòu)買。由于旅游時(shí)間等客觀條件的影響，對(duì)配套商業(yè)，尤其是餐飲方面有更為強(qiáng)勁的訴求； 從目前市場(chǎng)情況來看，片區(qū)商業(yè)的消費(fèi)人群也是主要以丹霞山景區(qū)游客為主，所以能否吸引前來丹霞山旅游的游客到“丹霞山 1號(hào)”商鋪消費(fèi)，是商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功和商家獲得良好的經(jīng)營(yíng)收益的保證。B、溫泉大酒店的開業(yè)直接影響商鋪經(jīng)營(yíng)商業(yè)街的核心價(jià)值點(diǎn)是溫泉大酒店的成功運(yùn)營(yíng)。 目前可招商的商業(yè)主要是御和樓、4#、5#樓，依托溫泉大酒店，文化廣場(chǎng)圍合而成。溫泉大酒店的開業(yè)經(jīng)營(yíng)，將直接為商鋪帶來人流。但是溫泉大酒店目前正在施工中， 以酒店工程竣工為節(jié)點(diǎn)，根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)算，預(yù)計(jì)需要到 2012年底。七、商業(yè)招商總體目的1、促進(jìn)物業(yè)銷售：營(yíng)造項(xiàng)目商業(yè)氛圍，推動(dòng)并支持商鋪及住宅的銷售。2、保證持續(xù)經(jīng)營(yíng)：通過業(yè)態(tài)和商家的合理組合，確保商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。招商作為促進(jìn)銷售的最有效手段，在項(xiàng)目運(yùn)作中非常重要?！暗は忌?號(hào)”商業(yè)以招商為策略，以銷售為目的，租售并舉。八、招商定位：、主題概念提煉：集休閑娛樂、精品購(gòu)物、生活服務(wù)于一體的西班牙風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現(xiàn)出時(shí)尚主題。、商業(yè)定位：旅游休閑生活特區(qū)（休閑情調(diào)生活的國(guó)際街區(qū)）。以休閑、娛樂、生活的定位模式打造一條特色商業(yè)街。、市場(chǎng)定位：中高檔。就實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、進(jìn)而提升商鋪的價(jià)值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品定位為中、 高檔商品?；趯?duì)丹霞山片區(qū)商業(yè)檔次偏低， 我們認(rèn)為丹霞山 1號(hào)商業(yè)街定位：以中高檔商品為主，為高端人群提供休閑娛樂生活服務(wù)。、市場(chǎng)消費(fèi)客戶定位：第一圈層：旅游消費(fèi)人群。作為世界級(jí)風(fēng)景名勝，丹霞山是廣東省重要旅游目的地，每年接待游客超過300萬人次，旅游年收入達(dá)近3億元人民幣，且呈逐年上升趨勢(shì)。鑒于丹霞山的世界級(jí)的旅游地位，其游客呈現(xiàn)出多元化、國(guó)際化、高端化的特點(diǎn)，這無疑為丹霞山1號(hào)的商業(yè)提供了有力支撐！第二圈層：“丹霞山1號(hào)”381戶別墅住宅高端住戶，五星級(jí)中衍溫泉大酒店的入住客戶，強(qiáng)勁的消費(fèi)力將成為商業(yè)街的有力支撐！第三圈層：仁化縣高端消費(fèi)群體。“高端即是資本”，“丹霞山1號(hào)”作為仁化縣僅有的高端休閑生活街區(qū)，必將吸引仁化縣城及周邊的高端消費(fèi)群體光顧，并可能成為高端人士交友聚會(huì)、商務(wù)洽談的新場(chǎng)所。5、商業(yè)功能定位：休閑、觀光、購(gòu)物、娛樂、保健、餐飲、酒店等功能于一體6、業(yè)態(tài)功能劃分：商業(yè)街業(yè)態(tài)及功能劃分為六大區(qū)：A區(qū)為時(shí)尚精品觀光區(qū)、B區(qū)為休閑餐飲區(qū)、C區(qū)為主體餐飲區(qū)（暫定，因?yàn)楣δ芸赡芨淖儯?、D區(qū)為旅游產(chǎn)品購(gòu)物區(qū)、E區(qū)為社區(qū)生活配套服務(wù)區(qū)。商業(yè)街業(yè)態(tài)定位清晰，功能劃分明確，購(gòu)物、娛樂、休閑、旅游、餐飲五大商業(yè)主題。各大功能區(qū)融合一體，讓消費(fèi)者享受全方位的消費(fèi)樂趣和暢快。 豐富的業(yè)態(tài)，極大地提升了商業(yè)整體價(jià)值，營(yíng)造出獨(dú)具魅力的生活空間。7、價(jià)格定位：結(jié)合市場(chǎng)需求，評(píng)定本項(xiàng)目商鋪定價(jià)影響因素的權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)主要有：區(qū)域地段、交通狀況、周邊配套、人氣消費(fèi)、物業(yè)檔次、市場(chǎng)前景等。P’=PX1*權(quán)重+PX2*權(quán)重+。。。。。根據(jù)以上公式測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨鹨罁?jù)“市場(chǎng)比較”原理，對(duì)可比相關(guān)鋪位的價(jià)格經(jīng)過修正，加權(quán)后得出。丹霞山1號(hào)的商鋪?zhàn)饨鸹鶞?zhǔn)價(jià)格為 35.1元/㎡。以丹霞山1號(hào)整體租金基準(zhǔn)價(jià)35元/㎡為依據(jù)，根據(jù)御和樓、4、5號(hào)樓的商鋪層高、適用性、使用率、所在位置及朝向、商鋪的展示型等因素，結(jié)合權(quán)重比分析計(jì)算。御和樓、4號(hào)樓、5號(hào)樓的平均租金分別為： 33元/㎡、34.5/㎡、37.5元/㎡。關(guān)于丹霞山1號(hào)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的制定方案，詳見附件：九、招商目標(biāo)客戶區(qū)域：項(xiàng)目招商區(qū)域我們建議以韶關(guān)、 仁化本地客戶招商為主，以廣東省著名旅游區(qū)經(jīng)營(yíng)商戶為輔助。十、招商業(yè)態(tài)范圍：目前可供招商的商鋪主要集中在臨廣場(chǎng)的商鋪， 根據(jù)整體商業(yè)的功能分區(qū)規(guī)劃，業(yè)態(tài)主要以休閑餐飲、精品購(gòu)物為主。具體業(yè)態(tài)如下：中高檔西餐、特色餐飲、韓式燒烤、日本料理、茶餐廳、酒吧、西餐、咖啡、茶藝、休閑保健、精品、土特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品、生活配套等其它商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。根據(jù)餐飲功能呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)， 大型和小型餐飲在丹霞山都獲得了良性發(fā)展，相信在丹霞山1號(hào)商業(yè)項(xiàng)目中也將發(fā)揮出重要的作用。 因此休閑餐飲將占有較大比例。十一、招商規(guī)劃原則：1、符合整個(gè)商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體，業(yè)態(tài)的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)格局的原則， 精品購(gòu)物、社區(qū)配套服務(wù)等適合單層經(jīng)營(yíng)，餐飲、休閑娛樂可規(guī)劃于上下分層的商鋪經(jīng)營(yíng)，形成分區(qū)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)；3、尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則，經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；4、經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營(yíng)利益， 達(dá)成開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商戶雙贏的局面；5、關(guān)聯(lián)性原則，招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。不同的商品適合不同的經(jīng)營(yíng)組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)；6、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品牌，帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類客戶要優(yōu)先考慮；7、充分考慮經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)熱情，從而促進(jìn)市場(chǎng)快速形成；8、租賃經(jīng)營(yíng)采用“放水養(yǎng)魚”的原則。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。若不給予市場(chǎng)一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對(duì)商戶招商，對(duì)市場(chǎng)而言無異于“殺雞取卵” ，一方面商戶不愿意進(jìn)場(chǎng)，容易造成市場(chǎng)空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場(chǎng)，但由于市場(chǎng)人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場(chǎng)不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場(chǎng)，會(huì)造成惡性循環(huán)。十二、招商策略：任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開業(yè)——興旺——達(dá)到合理的租金水平， 均需要一定的時(shí)間來進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不同而有所不同。1、放水養(yǎng)魚，低價(jià)引進(jìn)鑒于項(xiàng)目所處區(qū)域，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不完善，人口密度很低，商業(yè)氛圍較差，市場(chǎng)環(huán)境與品牌商家的發(fā)展戰(zhàn)略存在差距，為了引進(jìn)好的品牌商家進(jìn)駐本項(xiàng)目，我們應(yīng)該運(yùn)用發(fā)展的思路，在招商策略上，采取“放水養(yǎng)魚”的方式，先請(qǐng)進(jìn)來，占據(jù)丹霞山景區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展先機(jī)， 隨著該區(qū)域配套的完善、整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的提高和發(fā)展，再謀求本市場(chǎng)的發(fā)展壯大，具體在招商條件上，靈活機(jī)動(dòng)。用“放水養(yǎng)魚”的理念獲得穩(wěn)定的人氣和商氣積淀，帶動(dòng)其他商戶進(jìn)入，逐步形成我們所期望的商業(yè)氛圍。2、主力店及強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)先考慮到主力店、品牌散戶招商的不同特點(diǎn)，采用"先確定主力店，再全面招商"的基本策略。在執(zhí)行過程中，旅游產(chǎn)品和餐飲主力店要提前招商，其它散戶隨后進(jìn)行；知名品牌的號(hào)召力極大，擁有強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，它的入駐，能極大提升項(xiàng)目的綜合商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，并將為下一步項(xiàng)目招商工作的展開，創(chuàng)造極為有利的條件，這類品牌應(yīng)在招商過程中優(yōu)先考慮， 在條件上給予最大優(yōu)惠，盡一切可能，創(chuàng)造條件招其入駐。3、人員、媒體、主題活動(dòng)立體化“整合宣傳推廣策略”在市場(chǎng)宣傳推廣方面，采用多種宣傳手段實(shí)行"整合推廣策略"，將招商信息進(jìn)行充分有效的傳達(dá)，使目標(biāo)商家比較詳細(xì)的了解我們的項(xiàng)目情況，同時(shí)通過這些專業(yè)性的宣傳，提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目檔次，塑造良好品牌形象，以便為招商實(shí)施提供有力支持和保障。4、招商進(jìn)度、質(zhì)量統(tǒng)一控制為把招商計(jì)劃落實(shí)到實(shí)處，達(dá)到多快好省的目標(biāo)。在招商進(jìn)度、質(zhì)量上嚴(yán)格把關(guān)，統(tǒng)一控制。采取用時(shí)間推動(dòng)表控制進(jìn)度；確定招商任務(wù)指標(biāo)，重視大客戶招商和關(guān)系招商。根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場(chǎng)定位對(duì)商家進(jìn)行品牌挑選，重點(diǎn)吸收品牌商、實(shí)力商和特色商來控制質(zhì)量。十三、租金策略：對(duì)于本項(xiàng)目而言，其招商策略，還要側(cè)重于價(jià)格的制訂與調(diào)整。 價(jià)格是一把雙刃劍，租金價(jià)格較高雖然發(fā)展商能獲取更大的利潤(rùn)， 但會(huì)影響商鋪的出租進(jìn)度，延長(zhǎng)招商時(shí)間。項(xiàng)目的租賃價(jià)格需要與招商手段進(jìn)行全盤考慮，不僅僅是價(jià)格調(diào)整的問題，而是如何適應(yīng)市場(chǎng)，達(dá)到直接促進(jìn)成交的目的。根據(jù)對(duì)區(qū)域商業(yè)調(diào)查，本區(qū)域商業(yè)臨街租金在20——50元/平米之間。本商業(yè)位置具有較大的升值空間，但目前商業(yè)環(huán)境尚不成熟，人流也不旺，整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的形成尚需時(shí)日。由于受建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)劃分因素限制，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)均沒有可比性商業(yè)物業(yè)。本項(xiàng)目御和樓商鋪進(jìn)深長(zhǎng)，面積較大，使用率底，租金總額相應(yīng)較大，由于目前一段時(shí)間人流不足，將導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)商家資金回收困難， 這會(huì)使許多商家會(huì)繼續(xù)觀望，影響項(xiàng)目的招商。建議廣場(chǎng)商鋪平均租金暫定為 25元/㎡/月。以市場(chǎng)較優(yōu)惠的租金吸引商家提早進(jìn)駐，隨著人流的激增和環(huán)境的成熟，逐漸提高租金。以“放水養(yǎng)魚，培育市場(chǎng)”的目的，采用低開高走和“免租 12個(gè)月”、“差異化租金”的租金策略，以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。為了達(dá)到快速招商的目的，吸引目標(biāo)商戶快速落定，我們建議招商部分商鋪實(shí)行先到先得，先到先挑好位置，在實(shí)際操作中對(duì)區(qū)域內(nèi)的一些核心龍頭鋪位實(shí)行控制，以便留給一些有影響力的商家。十四、招商方式：（1）點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商目前，丹霞山1號(hào)商業(yè)街可招商規(guī)模較小，根據(jù)現(xiàn)有的招商區(qū)域功能規(guī)劃和具體業(yè)態(tài)體量現(xiàn)狀，可主要進(jìn)行有針對(duì)性、有目標(biāo)的專向招商。招商人員在項(xiàng)目基礎(chǔ)資料及相關(guān)政策到位的基礎(chǔ)上可以展開全面的針對(duì)性。具體形式有通過電話、傳真、信件等方式來收集客戶資料，通過登門拜訪、電話、面對(duì)面溝通，進(jìn)一步談判。（2）通過人脈關(guān)系招商利用公司現(xiàn)有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和人際關(guān)系，進(jìn)行有針對(duì)性的招商，雖然圈子和招商面小，但成功率高。（3）活動(dòng)招商針對(duì)潛在目標(biāo)客戶比較集中行業(yè)、區(qū)域，通過舉辦招商說明會(huì)、推介會(huì)，有針對(duì)性地與潛在經(jīng)營(yíng)商家洽談。其特點(diǎn)是針對(duì)性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商。影響大，實(shí)效性好。（4）廣告招商廣告招商是常規(guī)的招商方式，它主要是通過各種廣告媒體將項(xiàng)目的招商信息傳播出去，通過電話、傳真、信件等方式來收集客戶資料，通過進(jìn)一步談判，引導(dǎo)投資者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣。對(duì)于招商團(tuán)隊(duì)不健全或者相關(guān)經(jīng)驗(yàn)尚不到位的情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開發(fā)市場(chǎng)。采用此種方式的關(guān)鍵在于，要選擇經(jīng)營(yíng)商關(guān)注的媒體發(fā)布招商廣告。廣告招商的形式主要有：利用短信、電視、網(wǎng)絡(luò)等傳媒發(fā)布招商信息。（5）代理招商：可以借助商業(yè)代理公司的客戶資源和專業(yè)招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。十五、招商推廣策略廣告招商的費(fèi)用較高，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目初期不適合用投放大量招商廣告的方式進(jìn)行招商。由于經(jīng)營(yíng)商戶者在選擇經(jīng)營(yíng)商鋪時(shí)往往比較謹(jǐn)慎，對(duì)于缺乏人流、商業(yè)氣氛不成熟的新商業(yè)缺乏信心， 因此廣告招商的效果不是很明顯。 廣告招商的優(yōu)點(diǎn)是傳播面廣，能夠找出很多招商人員無法找到的潛在投資者。 其缺點(diǎn)是費(fèi)用高，招商質(zhì)量低，針對(duì)性差。鑒于目前可供招商的商鋪不多，項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)氣氛不成熟，大規(guī)模的投放廣告宣傳會(huì)造成廣告費(fèi)用的浪費(fèi)，所以建議以低成本、實(shí)效性強(qiáng)的宣傳推廣方式進(jìn)行招商。1、現(xiàn)場(chǎng)包裝：通過商鋪門頭和外墻，噴繪和張貼具商業(yè)氣息的噴繪畫，營(yíng)造出一種濃烈的商業(yè)氣氛，以配合項(xiàng)目當(dāng)前階段的推廣工作。2、利用戶外移動(dòng)廣告牌，發(fā)布招商信息。3、在商鋪主樓外墻，懸掛現(xiàn)場(chǎng)招商條幅，發(fā)布招商信息。4、銷售中心展示設(shè)計(jì)印制一批招商手冊(cè)宣傳資料， 制作一些易拉寶宣傳商鋪的招商活動(dòng)， 放置在銷售中心，從所見、所聞全方位讓租家了解信息。 銷售人員也可向購(gòu)房戶進(jìn)行口頭宣傳，分發(fā)一些 DM宣傳資料。5、電視發(fā)布：通過仁化電視臺(tái)發(fā)布招商信息。6、短信推廣：短信內(nèi)容：（1）、丹霞山風(fēng)情商業(yè)街誠(chéng)招西餐、咖啡、酒吧、茶餐廳等休閑餐飲及土特產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品和其他商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)商家，共享年 300萬游客的消費(fèi)財(cái)富（2）、想開店做生意嗎？想掙丹霞山旅游區(qū)年 300萬游客的錢嗎？那就來看看丹霞山風(fēng)情商業(yè)街的商鋪吧！是機(jī)會(huì)！就看你能否把握了？！十六、廣告訴求：扼守世界旅游景區(qū)門戶，共享 300多萬高端旅游消費(fèi)群每一個(gè)市場(chǎng)空白，都會(huì)讓一部分人先富起來搶先他人未發(fā)現(xiàn)的商機(jī)，永遠(yuǎn)是投資致勝的法寶。臨街底商，挑高樓層，真正的財(cái)富搖錢樹。丹霞山旅游休閑生活特區(qū)十七、招商準(zhǔn)備工作：各商鋪所在位置的編號(hào)、面積數(shù)據(jù)的梳理、平面位置圖。項(xiàng)目商業(yè)的介紹。功能分區(qū)示意圖。招商宣傳手冊(cè)。租金價(jià)格表。商鋪?zhàn)赓U合同書。商鋪物業(yè)管理協(xié)議書。十八、招商風(fēng)險(xiǎn)分析1、商戶（租賃戶）風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目招商在開業(yè)前不能完成 80%以上或裝修未完成，項(xiàng)目不能如期集中開業(yè)，短期無法形式商業(yè)氣氛。由于招商管理沒有按照業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行控制， 導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)混亂無序，無法良性經(jīng)營(yíng)或者惡性競(jìng)爭(zhēng)。由于消費(fèi)人流很少，生意不理想或經(jīng)營(yíng)慘淡。2、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)分析投入大量招商推廣費(fèi)用后，招商效果不明顯或收效甚微。項(xiàng)目日后經(jīng)營(yíng)不是很理想或經(jīng)營(yíng)慘淡，則不利于項(xiàng)目的品牌樹立，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目將產(chǎn)生負(fù)面影響。十九、租賃商務(wù)條件：（一）租金方面：根據(jù)各商鋪所處位置制定一鋪一價(jià)租金表，并嚴(yán)格按租金表實(shí)施招商 ,價(jià)格體系與優(yōu)惠政策對(duì)所有客戶完全公開，實(shí)行全透明化招商。（二）租賃要素租 期：建議5年1簽。品牌客戶或者租賃面積較大的可延長(zhǎng)。免租期：鑒于項(xiàng)目特點(diǎn)，建議視行業(yè)，承租面積與開業(yè)時(shí)間協(xié)商。含裝修期一般在9個(gè)月—12個(gè)月。押 金：相當(dāng)于3個(gè)月的租金。遞 增：建議前兩年不遞增，第三年起遞。以后逐年遞增，遞增幅度根據(jù)雙方協(xié)商確定，在 6--10%左右。交 付：現(xiàn)狀交付。招牌位：品牌優(yōu)先、兼顧零散、統(tǒng)籌安排。費(fèi)用在租金上直接體現(xiàn)。物管費(fèi)：根據(jù)物業(yè)定位擬定為 2.5元/㎡，建議優(yōu)惠價(jià) 2元/㎡。租金收?。含F(xiàn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)下建議一季一收。備注：公共照明費(fèi)用由商家分擔(dān)，店內(nèi)的照明費(fèi)、水費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)由商戶自己承擔(dān)。以上租金均以建筑面積計(jì)算。（三）優(yōu)惠政策：2 間以上商鋪?zhàn)饨鹁盼逭郏?4間以上商鋪?zhàn)饨鹁耪郏?間以上商鋪?zhàn)饨鸢宋逭?。一次性支付前兩年租金九折，一次性支付前三年租金八五折。消費(fèi)保障購(gòu)物券：公司可以購(gòu)買（以抵扣房租的形式）經(jīng)營(yíng)商戶一定數(shù)額的代金券、購(gòu)物券、消費(fèi)卡等。數(shù)額控制在相當(dāng)于房屋 6個(gè)月租金的限度以內(nèi)；此購(gòu)物券可做為優(yōu)惠給予已購(gòu)房業(yè)主或新購(gòu)買客戶。 此項(xiàng)政策限定前5位簽訂租賃合同的客戶。入駐“丹霞山1號(hào)”，享受丹霞公民特權(quán)，無限自由暢游丹霞山景區(qū)。并給予2012年9月前開業(yè)的商家9至12個(gè)月的免租優(yōu)惠期。二十、招商目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃1、招商目標(biāo)：以酒店工程竣工為節(jié)點(diǎn)，根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)算，預(yù)計(jì)需要到 2012年底。考慮到實(shí)際工程進(jìn)度及招商、裝修、進(jìn)場(chǎng)等工作，暫定廣場(chǎng)商業(yè)于 2012年9月正式開業(yè)，需要保證在 8月底前完成可供招商面積的 80%，即30個(gè)門面左右。2、招商進(jìn)度計(jì)劃表招商階時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容任務(wù)完備注段成率招商籌2011.8.1--1、完成招商工作總體執(zhí)行方案已完備期2011.11.30成2、擬訂招商工作文件，建立招商運(yùn)作機(jī)制 （作業(yè)表單、招商引導(dǎo)期招商洽談期招商攻堅(jiān)期招商強(qiáng)勢(shì)期招商管理期

2011.12.1-2012.2.152012.2.16-2012.4.302012.5.1-2012.6.302012.7.1—2012.8.302012.9.1—2012.12.30

業(yè)務(wù)流程、有關(guān)合同文本、管理制度等）3、成立招商小組組織學(xué)習(xí)， 進(jìn)行區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及招商、租賃市場(chǎng)調(diào)研4、確定功能分區(qū)、招商平面圖及面積、招商形式及條件、具體招商指標(biāo)，編制租金表5、制定宣傳推廣計(jì)劃，完成招商手冊(cè)、宣傳單張等招商工具1、招商宣傳工作的初步展開、市場(chǎng)反映初探2、目標(biāo)客戶資料的收集、散戶目標(biāo)客戶群的初步拜訪3、與旅游產(chǎn)品及餐飲類主力商家取得聯(lián)系，向其遞交招商文件并進(jìn)行跟進(jìn)。1、通過與主辦商家、目標(biāo)品牌的合作意向談判，明確雙方合作意向、合作條件、基本需要。2、充分整和政府、行業(yè)協(xié)會(huì)等各方面資源，作好目標(biāo)客源的積累，對(duì)優(yōu)質(zhì)品牌及時(shí)跟進(jìn)。3、鎖定意向較強(qiáng)的主辦商家、目標(biāo)品牌，做出相關(guān)招商條件、策略、政策、談判程序的調(diào)整建議，報(bào)公司審核后跟進(jìn)。1、加強(qiáng)宣傳推廣工作，營(yíng)造招商氛圍，催進(jìn)招商執(zhí)行工作的開展。2、針對(duì)鎖定的主力商家、目標(biāo)品牌進(jìn)行深度、具體的合作談判，爭(zhēng)取與其簽訂合作意向協(xié)議。3、在主力商家、目標(biāo)品牌基本確定意向的基礎(chǔ)上鋪開散戶商家的招商。1、通過簽約儀式的隆重舉行，相關(guān)媒體的系列報(bào)道宣傳，提高項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度、影響力和號(hào)召力，進(jìn)一步推動(dòng)項(xiàng)目其他散鋪部分的全面招商工作。2、深度挖掘客戶資源，采用老客戶帶新客戶及進(jìn)行異地市場(chǎng)招商、現(xiàn)場(chǎng)客戶接待等方式強(qiáng)勢(shì)招商。1、保持招商節(jié)奏、試營(yíng)業(yè)儀式、總結(jié)前期招商經(jīng)驗(yàn)，關(guān)注已進(jìn)商家并繼續(xù)跟蹤較好商家，以便進(jìn)行后期的業(yè)態(tài)調(diào)整2、繼續(xù)進(jìn)行宣傳，打造品牌項(xiàng)目，促進(jìn)整體運(yùn)營(yíng)和后續(xù)招商。

10%30%60%80%100%以上招商進(jìn)度根據(jù)一般此規(guī)模商業(yè)街規(guī)律進(jìn)行初步估算， 后期將根據(jù)具體招商進(jìn)度來確定。二十一、招商費(fèi)用招商費(fèi)用預(yù)算表費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算招商手冊(cè)設(shè)計(jì)印刷50001萬冊(cè)短信推廣70萬條2萬現(xiàn)場(chǎng)包裝2-3次更換2萬推介活動(dòng)2-3次5萬電視廣告（仁化、韶關(guān)）5萬簽約、開業(yè)儀式3萬合計(jì)：15萬衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、溫馨的購(gòu)物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無