發(fā)展綠城·留莊項(xiàng)目后評估報告、總包管理2006年8月，經(jīng)公開招標(biāo)，確定中天建設(shè)二分公司為總包單位。該施工項(xiàng)目部經(jīng)理主要管理人員的到位率基本能夠保證每周5天以上，機(jī)械設(shè)備的到位率100%。6、外立面裝飾工程管理會所連廊透過嚴(yán)格的立面色差和細(xì)部管理，留莊外墻石材工程獲08年浙江省優(yōu)秀建筑裝飾工程獎。7、室內(nèi)精裝修管理留莊的官邸大宅硬裝飾按照裝修風(fēng)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)定為四種做法，制作了四套樣板戶型。最終確定大戶型采用B和H風(fēng)格，小戶型統(tǒng)一一種風(fēng)格。1）留莊大戶型硬質(zhì)裝修主要用材：主臥地毯，書房及客臥為黑胡桃或沙比利地暖實(shí)木復(fù)合地板，墻面均為藝優(yōu)墻紙，紅沙尼絲、麥丹娜木門套線及踢腳線；廚房部分為冠軍牌墻地磚，其它為大理石墻面地面；室內(nèi)客廳餐廳等公共區(qū)域地面H風(fēng)格為諾亞米黃大理石、啡網(wǎng)紋走邊，B風(fēng)格為白宮米黃大理石、啡網(wǎng)紋走邊，墻面均為墻紙，白沙石材門套線、踢腳線及實(shí)心柱；2）精裝修設(shè)施設(shè)備的選擇和管理廚柜、廚房器具、潔具、龍頭花灑、人造石臺板、地板、開關(guān)插座等是目標(biāo)客戶除精裝修風(fēng)格外關(guān)注的焦點(diǎn)。留莊項(xiàng)目平層官邸部品及一次裝修的應(yīng)用情況序號部品情況應(yīng)用情況1門窗、墻體材料高級鋁包木美式門窗、蒸壓加氣混凝土砌塊、干掛天然石材；2保溫、防水材料硬泡聚氨脂噴涂保溫層、擠塑板、合成高分子JS防水、高聚物改性瀝青卷材、聚氨酯防水涂料；3廚衛(wèi)設(shè)備每戶設(shè)有一～二個廚房（中廚或中、西廚）和四～六個衛(wèi)生間，均裝修到位；櫥體：德國POGGENPOHL成品廚房櫥柜，帶靜音阻尼回吸金屬抽屜軌道；德國GAGGENAU及SIEMENS品牌組合廚房電器（包括抽油煙機(jī)、微波爐、洗碗機(jī)、冰箱等）：留莊配置的Gaggenau電器都是最新最先進(jìn)的產(chǎn)品；多米諾灶組合（包括燃?xì)庠睢㈦姶艩t），既美觀時尚，又充分滿足中國爆炒的火力要求。有微波爐、烤箱等多種靈活組合；廚房洗滌槽、龍頭：德國BLANCO（德國“鉑浪高”）；衛(wèi)生間臺盆：德國唯寶；座便器：德國唯寶；浴缸：德國唯寶；衛(wèi)生間龍頭及花灑：德國漢斯格雅品牌；熱水器：菲斯曼品牌燃?xì)獗趻鞝t及水箱；專用洗衣間：配送洗衣機(jī)和干衣機(jī)；4住宅內(nèi)外裝修材料1、公共空間（1）單元門廳：石材地面，墻紙及木飾面、石材組合墻面；（2）電梯門廳及轎廂：石材地面，木飾面、不銹鋼鏡面、石材組合墻面；（3）樓梯間：地面地磚與石材，墻面、頂棚為乳膠漆；2、戶內(nèi)空間（1）入戶門：高級防火防盜門；采用韓國“技高KEICO”進(jìn)戶門指紋、密碼、IC卡、緊急鑰匙四合一鎖；（2）室內(nèi)門：黑胡桃或影木飾面成品定制門；（3）墻面開關(guān)與插座：德國吉徠；（4）各功能區(qū)裝修用材：室內(nèi)頂棚:輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，乳膠漆飾面；墻面:石材、墻磚和墻紙；地面：石材、地板和地毯；地面：地板或地毯；5供熱、采暖、制冷設(shè)備大金VRVⅢ中央空調(diào)系統(tǒng)；霍尼韋爾全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)；低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)；BEAM中央吸塵系統(tǒng)；戶內(nèi)燈光控制系統(tǒng)：可對照明燈進(jìn)行開關(guān)控制，對部分燈具進(jìn)行調(diào)光控制，主臥內(nèi)還可以對電動窗簾進(jìn)行控制，并可實(shí)現(xiàn)出門“一鍵總關(guān)”功能，避免了離家時要每個房間逐一檢查是否關(guān)燈的麻煩；6消防、報警保安裝置消防：設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)和防排煙系統(tǒng)；報警安防：室內(nèi)一層設(shè)置紅外線防護(hù)裝置，周界圍墻、主要出入口等部位設(shè)置紅外報警及視頻監(jiān)控系統(tǒng)。每戶設(shè)置可視對講及門禁系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)采用國際標(biāo)準(zhǔn)的TCP/IP網(wǎng)絡(luò)接口，能夠適應(yīng)以太網(wǎng)傳輸，便于管理。室內(nèi)機(jī)與單元門口機(jī)、消控中心管理機(jī)等可視通話；室內(nèi)機(jī)可連接緊急求助按鈕、煤氣泄漏報警器、門磁、窗戶紅外幕簾等線路，住戶能對報警防區(qū)進(jìn)行布、撤防操作；7給排水管材及設(shè)備排水管道采用同層排水方式：排水管材管件均為吉博力HDPE優(yōu)質(zhì)材料，給水管道采用國標(biāo)304不銹鋼水管，強(qiáng)度高，延展性和韌性好，抗沖撞、抗震和抗沖擊性能強(qiáng)。并可保持水質(zhì)純凈衛(wèi)生，杜絕管路二次污染和“紅水”，“綠水”問題，衛(wèi)生安全性得到有效保護(hù)；8進(jìn)戶門鎖韓國技高“KEICO”進(jìn)戶門鎖：該鎖可采用密碼、IC卡、指紋、緊急鑰匙四種方式開啟入戶門，除應(yīng)急鑰匙外，其他三種開門方式可以自行組合，以選擇合適的開門方式。該鎖具有劫持報警功能；9供配電線路及設(shè)備每戶進(jìn)戶電線≥16mm2，空調(diào)設(shè)備獨(dú)立線路≥10mm2；“順特”干式變壓器、施耐德開關(guān)；10電梯及室內(nèi)外公共活動設(shè)施各單元均配備一臺日立無機(jī)房電梯，該無機(jī)房電梯采用日立全新的無機(jī)房產(chǎn)品技術(shù)，安全可靠、平穩(wěn)舒適、節(jié)能高效。小區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童游樂設(shè)施和健身設(shè)施（包括室內(nèi)外泳池、室內(nèi)健身房等）；留莊的廚房電器是在杭城樓盤首次使用嘉格納（GAGGENAU），從性價比角度選擇嘉格納+西門子組合（洗衣機(jī)、干衣機(jī)、洗碗機(jī)、冰箱為SIEMENS，其它為GAGGENAU），也帶動了杭州頂級精裝樓盤選用嘉格納奢侈品牌的風(fēng)潮。8、安裝設(shè)施設(shè)備管理1）電梯工程采用廣州“日立”無機(jī)房電梯，總計28臺電梯，其中1-9#樓平層公寓為單梯，10-13#單身公寓為并聯(lián)梯，梯速均為1m/s。根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，在條件允許的前提下選擇凈高較高、面積較大的電梯轎廂，留莊的電梯轎廂在裝修完成后仍保證凈高達(dá)到2.6米，提升了空間感。2）會所區(qū)域中央空調(diào)工程留莊會所中央空調(diào)系統(tǒng)，冷熱源選用2臺100冷噸的“特靈”螺桿式風(fēng)冷熱泵機(jī)組,室內(nèi)末端采用“特靈”風(fēng)機(jī)盤管及吊裝式空調(diào)機(jī)組。大堂、餐廳、室內(nèi)泳池等大空間采用吊裝式空調(diào)機(jī)組送風(fēng)形式，其余區(qū)域設(shè)計為風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)的空調(diào)送風(fēng)形式。中央空調(diào)水系統(tǒng)設(shè)計為兩管制供、回水方式，立管設(shè)計為異程式系統(tǒng)。3）戶式中央空調(diào)工程留莊官邸大宅共每戶均配置大金VRVⅢ空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)機(jī)選擇吊頂內(nèi)暗藏式風(fēng)管機(jī)，空調(diào)外機(jī)安裝位置經(jīng)過專門設(shè)計，統(tǒng)一安裝在設(shè)備陽臺，室內(nèi)末端均采用線控方式控制。4）新風(fēng)工程采用霍尼韋爾全熱交換系統(tǒng)。每戶配置2臺，室內(nèi)采用集中回風(fēng)方式，送風(fēng)口單獨(dú)送入各功能區(qū)域；風(fēng)量保證室內(nèi)每小時換氣一次。5）中央吸塵系統(tǒng)官邸大宅每戶在洗衣房或設(shè)備陽臺位置安裝1臺美國原裝進(jìn)口“BEAM”中央吸塵主機(jī)，通過由DN50UPVC管材及彎頭組成的管網(wǎng)在各分隔區(qū)域設(shè)置吸塵閥門。6）地板采暖系統(tǒng)官邸大宅采用低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)，配置德國“菲斯曼”壁掛鍋爐，“沃茨”地暖溫控中心、分集水器及室內(nèi)溫控面板，同時配置德國菲斯曼150L換熱水箱，兼顧室內(nèi)生活熱水系統(tǒng)。室內(nèi)地暖盤管采用喬治.費(fèi)歇爾的PB管(聚丁烯)。酒店式公寓衛(wèi)生間采用電地暖，配置芬蘭恩斯托進(jìn)口發(fā)熱電纜，電地?zé)岬臏囟瓤刂破鬟x用北京”高標(biāo)”智能化溫控器，這種溫控器可以根據(jù)業(yè)主需要分四個時段進(jìn)行不同溫度設(shè)定。7）給水系統(tǒng)采用市政直供水，室內(nèi)管道采用溫州正康不銹管管材和管件，并采用卡凸連接方式，施工相對比較簡便。采用不銹鋼管件卡凸式連接，支架固定顯的尤為重要8）排水系統(tǒng)室內(nèi)排水采用污、廢水分流，且采用同層排水的形式，材料采用瑞士吉博力HDPE管，室外雨水管同樣采用瑞士吉博力HDPE管。9、室外景觀管理留莊景觀工程做工精細(xì)，特點(diǎn)突出，突出歐式園林的規(guī)整和儀式感，在業(yè)界受到高度評價。1）、硬質(zhì)部分A、欄桿、景觀擋墻、花壇小品飾面材料與建筑一體化，都采用砂巖。B、地面鋪裝主要是黃、棕、灰、黑和綠5個系列。主要用材為黃銹、加州金麻、將軍紅、貴妃紅、魯灰、福鼎黑和承德綠。石材表面分火燒面、荔枝面和粗糙面三種。C、水景石材選用的是黃銹定加工，采用噴砂面。D、水景馬賽克采用了陶瓷馬賽克與玻璃馬賽克，都采用藍(lán)色系列進(jìn)行組合。E、地面鋪裝控制根據(jù)不同部位有密縫與離縫兩種形式，一般關(guān)鍵部位采用密縫鋪設(shè)，次要部位采用離縫鋪設(shè)。局部位置采用水刀切割，提高加工質(zhì)量。會所內(nèi)庭院水刀切割拼花效果1）、水景：留莊水景是一大特色，水景都形成水幕效果。會所東面水景效果會所內(nèi)庭院水景效果游泳池邊海螺噴水效果8#北面噴水獅子效果1#北面水幕效果2）、臺階做法：留莊臺階是一大特色，采用黃銹切割成席紋狀，很精致。臺階效果1#、2#、3#大臺階效果2）、水電安裝部分（1）、七頭特色燈具景觀燈效果3）、綠化部分留莊灌木種植，主要規(guī)則式種植，局部空間相對較大部位采用了規(guī)則式與自由式相結(jié)合的形式，如游泳池周邊。草皮采用果嶺草，是黑麥草和百慕大混播性草皮。六、項(xiàng)目成本管理留莊項(xiàng)目在成本方面是一個先天不足的項(xiàng)目：首先是地價較高，其次是由于要提升項(xiàng)目自身的生活配套，同時解決地塊規(guī)劃條件中公建面積不低于25%的限制，會所面積配置比例較高，導(dǎo)致成本投入增加。最后,由于西溪濕地限高的原因，規(guī)劃上只能向下拓展建筑空間，衍生了大量的土方工程及與周邊交界處的擋墻工程，而擋墻工程又引申出了高壓電纜移位、雨水污水管移位、與周邊單位的交涉等費(fèi)用。留莊項(xiàng)目含稅費(fèi)的實(shí)際總成本控制在13億范圍內(nèi)，未突破目標(biāo)成本。由于銷售回籠資金迅速，財務(wù)成本節(jié)余50%。相比之下，精裝修工程成本和前期費(fèi)用增加較大。但通過投資增量效益的分析，成本的增加，對項(xiàng)目效益的增加起到了正向杠桿的撬動作用。建議在要在后續(xù)項(xiàng)目策劃階段提前做好總成本的剛性控制和設(shè)計整體評估和優(yōu)化，爭取在產(chǎn)品準(zhǔn)確定位的前提下獲得成本及品質(zhì)雙贏的結(jié)果。1、項(xiàng)目整體成本控制留莊項(xiàng)目總成本為129807萬元，含營業(yè)稅及附加，整體受控情況良好。大戶型官邸可售面積完全單方成本25537元/平米，單方收益為8103元/平米；酒店式公寓可售面積完全單方成本19158元/平米,單方收益590元/平米。土地成本52572萬元，占項(xiàng)目總成本129807萬元的40.5%；其中實(shí)際支付土地出讓金總額50100萬元，土地契稅1503萬元及延付土地款利息等費(fèi)用969.11萬元。實(shí)施階段成本控制時間金額（萬元）與前階段的差值差異比例項(xiàng)目立項(xiàng)決策批復(fù)投資2006130100項(xiàng)目總預(yù)算2008.6128705實(shí)際完成投資2010.612987610980.86%整體成本變化情況1）由于07年一期官邸大宅銷售時點(diǎn)把握準(zhǔn)確，資金回籠及時，降低原預(yù)算的正常財務(wù)利息1650萬元。2）因銷售收入逐步攀升，從預(yù)算的15.68億提高到16.69億，按銷售收入的5.6%計，營業(yè)稅繳納較原預(yù)算高560萬元。3）項(xiàng)目公司作為雙方股東的資金平臺，委貸綠城的貸款利息支出4500萬元應(yīng)予以扣減；4)由于留莊項(xiàng)目配置定位高，為樹立了市場標(biāo)桿的高檔精裝修樓盤，由于選擇了優(yōu)質(zhì)高檔的材料設(shè)備和諸多住宅功能技術(shù)，相應(yīng)的工程成本定位較高，相應(yīng)也推動了銷售率。2、規(guī)劃指標(biāo)變動評估可研指標(biāo)

（平方米）實(shí)際指標(biāo)

（平方米）指標(biāo)變化

（平方米）變動率

（％）凈用地面積510625106200.00%容積率1.31.160-10.8%總?cè)莘e率面積66231586237608-11.5%總建筑面積77567781385710.7%■可售面積67917686587411.1%官邸大宅4173241619-1130.3%酒店式公寓1245211559-893-7.2%車庫1376015480172012.5%■不可售面積96509480-1701.8%留莊項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)同可研階段相比，其主要變動體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：(1)不可售面積減少1.8%，但占總建筑面積比例偏大。項(xiàng)目總建筑面積增加571平方米，增幅0.7%：其中可售面積增加了741平方米，增幅1.1％；不可售面積減少了170平方米，降幅高達(dá)1.8％，不可售部分面積侵占了部分地上容積率面積，不但將對實(shí)際樓面地價產(chǎn)生不利影響，且影響了工程成本及最終盈利。(2)可售面積總量變化不大雖有所增加，但經(jīng)濟(jì)效益不佳。其中：車位面積總量增加1720平方米，但總車位數(shù)量不變，對車位銷售收入無貢獻(xiàn)；而酒店式公寓和官邸面積變化幅度最大，分別減少了893平米和113平米，按各自均價3.3萬元和2萬元計，減少銷售收入2159萬元。銷售價格（元/平方米或元）銷售面積（平方米或個）可研階段實(shí)際銷售增幅可研階段實(shí)際建設(shè)銷售率■可售6791768658官邸大宅265003360026.8%4173241619100%酒店式公寓120002000066.7%1245211559100%車庫18000022000022.2%34434485.5%留莊住宅部分目前基本銷售完畢，實(shí)際銷售價格與可研相比增幅較大，達(dá)到26.8％-66.7%，而實(shí)際銷售額16.56億元僅比可研13.41億元增長23.5％，主要原因?yàn)榈厣峡墒蹨p少幅度較大，并未使售價提升的收益達(dá)到最大化。3、項(xiàng)目合同執(zhí)行和管理留莊工程合同管理做到了數(shù)據(jù)化、信息化動態(tài)管理，所有合同均按專業(yè)分類錄入合同金額、供方單位、付款條件、結(jié)算方式、工期、項(xiàng)目經(jīng)理、聯(lián)系單變更、付款記錄等信息內(nèi)容，是項(xiàng)目成本、進(jìn)度、結(jié)算、資金管理的信息管理主線。合同條款設(shè)計詳盡，注重風(fēng)險的適度轉(zhuǎn)移和控制。工程類別合同數(shù)量（份）合同金額（萬元）超合同金額（萬元）超合同比例建安工程5214006.17152129.225815.20%精裝修工程9124832.37376064.324524.42%設(shè)備工程2796.20007.21270.09%室外工程71387.9141263.162418.96%環(huán)境工程232619.3281586.897622.41%弱電工程61024.811520.65522.02%在合同簽訂時應(yīng)盡量準(zhǔn)確的統(tǒng)計工程量，避免事后增加造成合同價的突破，如有超過合同價一定比例的變更出現(xiàn)時，應(yīng)及時簽訂補(bǔ)充協(xié)議，作為今后決算的依據(jù)。4、項(xiàng)目招投標(biāo)管理留莊工程類招標(biāo)方式比例一覽表招標(biāo)方式留莊合同數(shù)量比例按合同數(shù)量費(fèi)率招標(biāo)712%工程量清單招標(biāo)2035%施工圖預(yù)算包干59%議標(biāo)2544%合計5788%留莊材料設(shè)備類招標(biāo)方式比例一覽表招標(biāo)方式留莊合同數(shù)量比例按合同數(shù)量工程量清單招標(biāo)3024%議標(biāo)5947%直接采購3629%合計125100%住宅精裝修工程，材料設(shè)備的比重在整個項(xiàng)目中占有40%左右的比重，因此高度重視各種材料設(shè)備的采購工作。在參考綠城集團(tuán)的戰(zhàn)略合作價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行工程材料設(shè)備的招標(biāo)采購。通過充分的市場競爭和科學(xué)的控制措施，既保證質(zhì)量，又能達(dá)到最大限度的降低成本。除總包單位選擇，采取了杭州市公開招標(biāo)程序外，其余招投標(biāo)工作，均采用內(nèi)部邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行。3）政府壟斷行業(yè)均采取定向議標(biāo)方式。通過類似項(xiàng)目的費(fèi)率橫向比較，按公司壟斷行業(yè)定向議標(biāo)流程，確定了留莊項(xiàng)目綜合管線相關(guān)工程的中標(biāo)單位:工程名稱中標(biāo)施工單位名稱內(nèi)部供水環(huán)網(wǎng)工程杭州市自來水經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司電力工程杭州市大達(dá)電力安裝有限公司消防水環(huán)網(wǎng)工程杭州市博凱自來水有限公司供熱工程杭州市熱力有限公司燃?xì)夤芫W(wǎng)工程杭州市燃?xì)饧瘓F(tuán)有限公司管網(wǎng)建設(shè)分公司5、工程成本管理留莊項(xiàng)目按公司成本管理規(guī)定，在一期平層官邸銷售前即組織總師辦、工程部、精裝修部、成本部和銷售部研究部品部件的材質(zhì)、品牌和檔次，編制工程成本預(yù)算表，并召開公司經(jīng)營班子層面的評審會審議，并報綠城集團(tuán)工程成本管理部審核備案。工程成本預(yù)算表和項(xiàng)目成本跟蹤表作為項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施過程的經(jīng)濟(jì)性綱領(lǐng)文件，開展目標(biāo)成本管理和資金計劃管理。1）留莊工程成本預(yù)算由于留莊項(xiàng)目的土地成本較高，為取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，留莊項(xiàng)目的工程成本管控成為了項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)注重點(diǎn)之一。留莊2007年3月經(jīng)董事會評審?fù)ㄟ^的工程總成本預(yù)算為50064萬元，地下室建安單方造價2249元/平米，地上建安工程單方造價1873元/平米，平均單方造價1986元/平米。留莊項(xiàng)目的公共配套與住宅地上面積配置比為5.8%，會所工程單方造價8230元/平米，折合建筑面積單方造價為446元，經(jīng)橫向比較，留莊項(xiàng)目的公共配套面積配置比和工程成本均略高于杭州市區(qū)綠城其它項(xiàng)目。與當(dāng)時最接近于留莊的北京御園各專業(yè)工程項(xiàng)目同口徑綜合比較，本項(xiàng)目工程成本預(yù)算表目標(biāo)控制合理且偏緊。2）工程實(shí)際成本留莊項(xiàng)目的工程接近實(shí)際成本為53603萬元（含整改費(fèi)用），目前總包建安、精裝修和景觀工程結(jié)算仍在審計過程中，預(yù)計超預(yù)算成本7%。成本變更比較如下：目標(biāo)成本實(shí)際成本實(shí)際成本與目標(biāo)成本差額總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本變更比例建安工程15404187616324208716536%精裝修工程225883098273573498312821%設(shè)備工程14749578010040-47%室外工程26961801367175-37-49%環(huán)境工程36293283037388469-16%弱電工程812998851131129%公共配套工程3460459385453755811%成本合計50064.1853603.473539.37%留莊建安成本原預(yù)算14670.76萬元，實(shí)際成本16323.51萬元，增加11.3％。留莊土建總成本變更一覽表項(xiàng)目接近實(shí)際價格占總造價比例原預(yù)算價實(shí)際與原價差實(shí)際與原價差百分比結(jié)構(gòu)8227790753.36%7723724950406586.53%屋面7216600.47%690000316604.59%外墻3918542625.41%34273547491187914.33%門窗1888076112.24%17163891171687010.00%其他68060914.41%62770305290618.43%圍墻63346564.11%58806764539807.72%成本合計（元）154206501100.00%141522393126841088.96%但過程中由于項(xiàng)目售價攀升導(dǎo)致精裝修定位隨之攀升；另為解決小戶型配置比例不足的問題，酒店式公寓的戶型大量拆分成90平米以下的一室戶，導(dǎo)致精裝修工程成本的增加。3）留莊項(xiàng)目所采用技術(shù)和部品的經(jīng)濟(jì)評價工程項(xiàng)目單位材料設(shè)備單價（元）經(jīng)濟(jì)評價外墻保溫系統(tǒng)進(jìn)戶門平米6290規(guī)格1200*2200木質(zhì)進(jìn)戶門中間襯保溫棉和鋼板，防火、防盜、隔聲，并提高保溫性能硬泡聚氨酯保溫層平米5130mm厚鋁包木門窗平米1900中空5+12A+5雙層玻璃屋面聚苯乙烯擠塑保溫板立米90050mm厚歐文斯科寧整體保溫系統(tǒng)平米55建筑節(jié)能50%以上戶式中央空調(diào)系統(tǒng)品牌：大金戶10675地?zé)嵯到y(tǒng)品牌：菲斯曼鍋爐，喬治費(fèi)歇爾管道戶39083減少空調(diào)能耗，增加舒適度新風(fēng)系統(tǒng)品牌：霍尼韋爾戶13036全熱交換，減少能源損失中央吸塵系統(tǒng)品牌：美國BEAM戶4680集中吸塵，減少污染可視對講系統(tǒng)品牌：貝爾戶9100液晶觸屏，方便使用燈光控制系統(tǒng)戶16710景觀系統(tǒng)景觀整體工程平米921.15成本按景觀面積；在樓宇間設(shè)置地下車庫，地下車位配置率達(dá)到200%以上，做到節(jié)約用地，人車分流太陽能熱水系統(tǒng)套855906、成本管理前置，做好設(shè)計階段的優(yōu)化控制1）優(yōu)選基礎(chǔ)類型利用留莊的土質(zhì)堅(jiān)實(shí)的特點(diǎn)，基礎(chǔ)工程未設(shè)樁基，直接為獨(dú)立基礎(chǔ)，人防地下室采用素土回填夯實(shí)上澆混凝土，節(jié)約投資。2）施工圖限額設(shè)計，控制結(jié)構(gòu)鋼筋和砼的單方指標(biāo)留莊結(jié)構(gòu)單方鋼筋和混凝土含量，包括定額損耗房屋類型建筑面積（m2）砼含量鋼筋含量大戶型1#～3#樓（獨(dú)立基礎(chǔ)與A區(qū)地下室有交接）74220.4666.26大戶型4#～9#樓（獨(dú)立基礎(chǔ)與地下室無交接）393590.4157.30小戶型10#、11#樓（獨(dú)立基礎(chǔ)與D區(qū)地下室有交接）114020.6584.96小戶型12#、13#樓（無基礎(chǔ)坐落于D區(qū)地下室上）64290.2436.90會所（獨(dú)立基礎(chǔ)含一層地下室）45210.72127.43B、C區(qū)地下室（人防地下室，回填采用土方）81851.44177.21B、C區(qū)地下室（人防地下室，回填采用素混凝土）40751.88199.36項(xiàng)目平均787180.6586.28因留莊的土質(zhì)堅(jiān)實(shí)，基礎(chǔ)工程未設(shè)樁基，層數(shù)僅為3-4層，且是坡屋面設(shè)計，故地上結(jié)構(gòu)鋼筋和砼含量合理，地下室部分略有偏高。4）建安設(shè)計優(yōu)化為降低建安成本，在留莊的平面布置中盡量縮小外墻周長系數(shù)和結(jié)構(gòu)面積系數(shù)。在滿足住宅的基本功能，保證居住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進(jìn)深，采取了大進(jìn)深戶型設(shè)計，平均進(jìn)深達(dá)到24米，對降低造價有明顯的效果。5）室內(nèi)精裝飾成本管理留莊大小戶型精裝修成本分析工程項(xiàng)目單位平層官邸大宅酒店式公寓按銷售面積41619平米按套內(nèi)面積36911平米成本比例按套內(nèi)面積9263平米成本比例硬裝工程元/m23060368062%226050%設(shè)施設(shè)備工程元/m21835207037%158235%軟裝工程元/m260771%67315%合計元/m249555827100%4515100%留莊官邸工程項(xiàng)目目標(biāo)成本實(shí)際成本總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)硬裝121453290135843680設(shè)施設(shè)備7495203176402070軟裝94725728377小計205885578215075827平層官邸大宅減少客廳的白砂米黃整體石柱、大理石壁爐、更換壁爐石材品種、取消書房護(hù)墻板、替換國產(chǎn)墻紙等等設(shè)計優(yōu)化手段，方便施工降低成本225萬元。樓梯、電梯廳等公共部位裝修單方造價1632元/平方米，總結(jié)：精裝修工程應(yīng)在選材上多做質(zhì)地性能價格顏色的比較，尤其是石材，廚房的地面鋪裝材料可以選擇高檔拋光磚適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，突出抬高門廳和客廳、衛(wèi)生間等重點(diǎn)部位的標(biāo)準(zhǔn)，土建基層不到位或尺寸不規(guī)范都會在精裝修階段極大地浪費(fèi)成本。由于銷售需要，開放的樣板房是作為展示，而非交付樣板，較為遺憾的是因進(jìn)度緊張未能充分發(fā)揮其質(zhì)量樣板、成本樣板、工法樣板和工期樣板的作用。6）外墻砂巖工程成本優(yōu)化鑒于留莊的成本控制壓力，在留莊外立面石材的選擇上傾向于國產(chǎn)石材。在考察學(xué)習(xí)了北京御園、上海玫瑰園以及杭州上海的一些樓盤之后，初步選定了湖北恩施砂巖。07年4月，完成了恩施砂巖樣板小樓、德國萊姆士樣板墻和四川砂巖樣板墻。先后邀請了設(shè)計師、公司領(lǐng)導(dǎo)、綠城集團(tuán)宋衛(wèi)平董事長對樣板小樓和樣板墻進(jìn)行評定,評定的結(jié)果是選定恩施砂巖作為留莊建筑外立面石材。留莊外立面石材幕墻招標(biāo)方式為內(nèi)部邀請招標(biāo)，邀請了上虞康利裝飾有限公司、浙江亞廈幕墻有限公司、上海福泉石業(yè)有限公司、上海南盛石材有限公司、上海華壘石材有限公司參與競爭。采用深化設(shè)計、石材供應(yīng)、鋼架石材安裝統(tǒng)一招標(biāo)，統(tǒng)一工程量清單子目，由施工單位自行計算工程量包干的方式，取得較好的效果。2007年7月26日外墻石材工程開標(biāo)，各投標(biāo)單位報價如下：開標(biāo)報價記錄投標(biāo)單位上虞康利亞廈福泉南盛華壘開標(biāo)報價(元)3377600033222347.3325625895608358141139569.9五家單位中，上海南盛為最高標(biāo)，故直接被淘汰掉，未進(jìn)入下一輪詢標(biāo)。開標(biāo)之后，工程部和成本部對三家報價較低的單位上虞康利、浙江亞廈、上海福泉進(jìn)行了評標(biāo)、詢標(biāo)以及工期和商務(wù)談判，進(jìn)一步明確了留莊外墻石材工程的石材單價和安裝單價，對深化設(shè)計中不合理的節(jié)點(diǎn)提出了更正要求，并使上虞康利和浙江亞廈對留莊樣板區(qū)4幢樓的工程進(jìn)度作出了承諾。最終報價見下表：最終報價投標(biāo)單位上虞康利亞廈福泉最終報價(元)3260000032258727.3737520400.94結(jié)合商務(wù)和技術(shù)優(yōu)勢，最終確定上虞康利和浙江亞廈為中標(biāo)單位，有效鎖定造價風(fēng)險，在綠城集團(tuán)范圍內(nèi)是最低的招標(biāo)價格外立面上，留莊從以下幾方面進(jìn)行成本控制：（一）采用國產(chǎn)石材。（二）由施工單位自己進(jìn)行深化設(shè)計，優(yōu)化設(shè)計中的成本控制。（三）采用總價包干的形式，避免了日后的費(fèi)用開口。北京御園的外墻石材造價按地上建筑面積算約1200元/㎡，按立面投影面積算約2940元/㎡。將留莊的地上建筑面積（約59961㎡）及立面投影面積(約30000㎡)代入，取兩者平均值，則若采用北京御園的石材和施工價，留莊的外墻石材工程成本將增加約4750萬的成本。石材品種3cm平板單方造價鋼架單方造價按立面投影綜合單方造價北京御園德國萊姆石6003952940留莊湖北和四川砂巖210280-36512057）景觀工程留莊景觀成本單方不低，與同類項(xiàng)目比較，成本仍控制較好。景觀成本按環(huán)境面積單方造價為959元,其中綠化工程單方造價為447元，綠化面積中草坪占25％，灌木面積占75％，每百平米環(huán)境面積喬木17棵。硬質(zhì)景觀單方造價為971元。而同期北京御園的景觀成本為1799元/平米，綠化430元/平米，其綠化面積中草坪占42％，灌木面積占58％，每百平米環(huán)境面積喬木21棵；硬質(zhì)景觀單方造價為4411元（含庭院分戶墻），雙面石材圍墻的每米造價為8714元，石材平均單價320元/平米。苗木方面，原設(shè)計中加拿利海棗及銀海棗因單株價格過高，不適宜杭州的氣候環(huán)境較難種植且維護(hù)成本較高，通過取消大量熱帶棕櫚類植物，調(diào)整為香樟、銀桂等本土常規(guī)喬木，相比預(yù)算減少377萬元。導(dǎo)致結(jié)算成本較預(yù)算突破較多的主要原因是留莊的硬質(zhì)景觀比重較高達(dá)到環(huán)境總面積的50%，設(shè)計變更主要是為提升產(chǎn)品價值感，將原設(shè)計的而大量GRC水景欄桿均調(diào)整為石材，地面鋪裝采用水刀切割工藝且石材材質(zhì)顏色做了較多調(diào)整，加之特殊的地理環(huán)境增加了毛石擋墻設(shè)計，這也是日后景觀設(shè)計管理的重點(diǎn)內(nèi)容。會所東廣場硬質(zhì)比例較高，親和力不夠留莊中心水景及綠化7、預(yù)結(jié)算管理留莊工程在成本預(yù)結(jié)算管控上注重對成本的總體預(yù)估、方案經(jīng)濟(jì)性評價比較、工程預(yù)算表的評審，和結(jié)算成本變更的原因分析和總結(jié)。在招標(biāo)工作中重視工程量清單的編制審核，在結(jié)算環(huán)節(jié)嚴(yán)格按合同條款、招標(biāo)文件、詢標(biāo)紀(jì)要精神執(zhí)行費(fèi)用核定，預(yù)算包干的工程仔細(xì)核對施工圖紙和竣工圖紙的量差比較，凡是結(jié)算資料送審后施工單位不得后補(bǔ)資料，實(shí)行結(jié)算二次復(fù)核制度，為公司的投資控制把好最后一道關(guān)。留莊涉及甲供材料設(shè)備結(jié)算工作，均按要求做好書面的結(jié)算評審，由材料專員、現(xiàn)場工程管理人員和成本管理部三方會簽，核查施工單位領(lǐng)用量和庫存量，盡可能做到零庫存管理。8、工程資金支付和管理情況房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金密集型管理特點(diǎn)，決定了項(xiàng)目開發(fā)期間資金計劃編制的重要性，資金計劃管理對合理的資金運(yùn)籌，減低財務(wù)性費(fèi)用支出起到了整體平衡和預(yù)控的作用。留莊工程資金支付和管理，按月度、季度、半年度和年度4個時間跨度做好計劃和動態(tài)修正，嚴(yán)格按公司財務(wù)規(guī)定和集團(tuán)資金管理辦法執(zhí)行，履約保證金繳納以及進(jìn)度款、結(jié)算款支付均按合同執(zhí)行，做到大額資金和計劃外付款由董事長簽批。七、客戶服務(wù)管理1、交付前客戶敏感度調(diào)研在銷售過程中，通過核心客戶的調(diào)研，以及與客戶的交流溝通，得出客戶認(rèn)同留莊項(xiàng)目在市場的稀缺性和產(chǎn)品高附加值的結(jié)論。但客戶最關(guān)心精裝修的裝修檔次和質(zhì)量，配置是否上乘；其次是園區(qū)環(huán)境和生活配套。對此，項(xiàng)目公司著重加強(qiáng)了十字戶型大量暗衛(wèi)的通風(fēng)除濕，提升大堂、樓梯間以及地下室人行走道的裝修感觀，通過充分征求客戶意見，調(diào)整了廚房的色彩體系，以米色和白色作為主要基調(diào)，提亮廚房空間感受。展示樣板房櫥柜調(diào)整后B風(fēng)格中廚在園區(qū)安全方面，每戶設(shè)置紅外線幕簾；進(jìn)戶門鎖采用指紋加密碼加IC卡三合一技術(shù)，可防劫持；每個單元的地上地下門廳入口均設(shè)IC卡門禁，地下車庫增加24小時監(jiān)控，確保停車和晚歸的安全。此外客戶室內(nèi)的主人衛(wèi)生間設(shè)緊急呼喚鈴和物管相連，確?？蛻舭踩?。3、物業(yè)后期服務(wù)和及時維修評價1）園區(qū)交付后的維護(hù)客戶投訴主要集中在因一層和地下車庫較為潮濕引起的墻紙、家具發(fā)霉、大理石地面泛堿、結(jié)露、空氣不潔、地面濕滑等普遍問題。接到客戶服務(wù)需求或投訴，客戶服務(wù)部及時組織交付后整改，保證在接到客戶保修通知后有客服專員和物管與客戶落實(shí)整改完成時間，對維修人員的著裝、言行和成品保護(hù)做出詳細(xì)的要求，并督查整改工作按時保質(zhì)地完成，并根據(jù)保修部位的嚴(yán)重性，區(qū)分黃橙紅三級預(yù)警日報表，報相關(guān)工程部門、分管副總和總經(jīng)理動態(tài)跟蹤，整改完成的效率較高。針對客戶提出地下室在梅雨季節(jié)環(huán)氧樹脂地面濕滑的問題，公司借鑒九樹等類似高端物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，采取了兩個有力措施來降低室內(nèi)空氣濕度：1、在地下車庫和地下侯梯廳加裝導(dǎo)流風(fēng)機(jī)加強(qiáng)空氣對流；2、在地下車位、室內(nèi)泳池、空關(guān)房增加較大功率的除濕機(jī)，降低室內(nèi)濕度。通過這兩項(xiàng)措施，取得了理想的效果。2）保修統(tǒng)計和維修及時率留莊客戶報修統(tǒng)計報修內(nèi)容報修數(shù)量所占比例戶均保修維修及時率備注土建582%0.171-2天內(nèi)室內(nèi)精裝修226582%6.81周內(nèi)進(jìn)戶門及門鎖1064%0.88門鎖及時率差官邸大宅外墻門窗201%0.059半月內(nèi)設(shè)備1606%0.471周內(nèi)給排水管道120%0.0351周內(nèi)空調(diào)機(jī)位60%0.01791周內(nèi)電梯151%當(dāng)天架空層50%1周內(nèi)公共景觀452%1周內(nèi)私家花園70%0.021周內(nèi)地下室301%1周內(nèi)溝通類211%0.0621天內(nèi)保潔類30%0.0089當(dāng)天其他151%0.0451-2天內(nèi)合計2768100%4、客戶滿意度和忠誠度留莊官邸大宅的客戶滿意度為90%，酒店式公寓的客戶滿意度為92%。留莊官邸大宅一期的客戶51%均是綠城老客戶，平均官邸的老客戶比例也高達(dá)42%，其中以深藍(lán)廣場居多。酒店式公寓的老客戶比例就明顯降低，僅為29%。官邸酒店式公寓是否老客戶是否合計是否合計人數(shù)（位）466310948117165比例（%）42%58%100%29%71%100%5、客戶對項(xiàng)目整體評價1）對規(guī)劃設(shè)計的建議A由于項(xiàng)目與周邊環(huán)境相比地勢較低，應(yīng)在結(jié)構(gòu)、防水和裝飾材料選擇上充分考慮江南梅雨季節(jié)的底層潮濕問題。B生活設(shè)備的安裝位置要合理、充分且易于檢修，尤其要關(guān)注空調(diào)室外機(jī)位置不要影響客戶的陽臺使用；C部分戶型未設(shè)陽臺或露臺，影響日常生活。D鋁木復(fù)合門窗的室內(nèi)門窗框木飾面、特別是客廳門框下框經(jīng)常踩踏，破損較多；陽臺門不裝紗門和定位器造成業(yè)主實(shí)際生活的不便。E在室內(nèi)精裝修設(shè)計上要契合客戶的傳統(tǒng)習(xí)慣：F精裝交付的室內(nèi)設(shè)計應(yīng)設(shè)置儲藏空間：可考慮將部分衛(wèi)生間是改為衣柜或儲藏間。2)對物業(yè)服務(wù)的評價留莊項(xiàng)目占地小，項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)較高，而綠城物管實(shí)際提供給業(yè)主的物業(yè)服務(wù)又很難有突破，成為客戶反應(yīng)較多的問題。業(yè)主對留莊8元的物管費(fèi)，希望服務(wù)上體現(xiàn)其價值。6、項(xiàng)目入住率2009年6月，在交付1個月內(nèi)，大宅共計入住9戶，酒店式公寓共計入住25戶。截止2010年5月31日，留莊官邸大宅入住59戶，入住率59%；留莊小軒酒店式公寓入住92戶，入住率43%。八、項(xiàng)目竣工交付銷售合同約定留莊精裝修住宅需在2009年5月31日前交付。留莊作為高端的精裝修住宅產(chǎn)品，為充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份，同時也為公司在交付期間的各項(xiàng)服務(wù)工作更加從容、周到、細(xì)致、完美，決定留莊交付采用VIP式預(yù)約、分批次、分時段交付方式。1、交付準(zhǔn)備1）成立留莊交付領(lǐng)導(dǎo)小組，精心組織交付方案。為使留莊項(xiàng)目順利交付，公司成立交付領(lǐng)導(dǎo)小組，以銷售部為核心成立交房工作小組，設(shè)計交房流程和交房方案。交付準(zhǔn)備工作一覽表序號工作內(nèi)容1完成交付用《產(chǎn)品手冊》、《業(yè)主手冊》的評審、設(shè)計、印刷工作。2完成交付用包、禮品（綠城紅酒、銀鑰匙扣）的制作3完成園區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)的制作、安裝4完成《交付方案》、《入伙通知書》、《答客問》等的編制及評審工作5協(xié)助物管公司完成戶內(nèi)贈送物品的選擇6完成留莊交付晚會活動方案和晚會準(zhǔn)備工作7完成交付前的現(xiàn)場布置工作8交付前針對交付工作人員進(jìn)行交付系統(tǒng)培訓(xùn)9完成《入伙通知書》及交付晚會邀請函等的寄發(fā)工作10完成《質(zhì)量合格證》的設(shè)計、制作和簽字工作留莊產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證贈送業(yè)主禮品--綠城紅酒、銀鑰匙扣事項(xiàng)主辦部門流程一業(yè)主資料復(fù)核業(yè)主身份確認(rèn)營銷策劃部資料復(fù)核營銷策劃部流程二財務(wù)結(jié)算結(jié)清房款、物業(yè)維修基金財務(wù)部流程三驗(yàn)房房屋、車位查驗(yàn)營銷策劃部、物管公司、精裝修、工程相關(guān)人員流程四物業(yè)接待處填寫《業(yè)主基本情況登記表》營銷策劃部、物管公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議和業(yè)主臨時公約物管公司健康服務(wù)登記健康公司繳交物業(yè)管理費(fèi)物管公司流程五領(lǐng)取鑰匙及相關(guān)資料領(lǐng)取房屋鑰匙、《業(yè)主手冊》、《產(chǎn)品手冊》禮品等交付物品物管公司交房流程結(jié)束交付流程2）全員動員多輪驗(yàn)房，確保工程質(zhì)量精益求精。3）充分協(xié)調(diào)多次預(yù)演，確保項(xiàng)目順利交付。09年5月15日交付動員會2、創(chuàng)新VIP預(yù)約交房策略業(yè)主在交付小組的陪同下驗(yàn)房3、交房效果令人滿意，至合同約定的交付日整體交付率達(dá)到75%。通過提前預(yù)約領(lǐng)房,留莊項(xiàng)目到合同約定的交付時間已完成交付任務(wù)的72%。2009年5月29日-5月31日公司再次針對仍未前來領(lǐng)房的業(yè)主安排集中領(lǐng)房，通過這三天的集中領(lǐng)房安排，有效的提高了留莊項(xiàng)目的領(lǐng)房率。留莊集中交付入口布置至5月31日合同交付日，大戶型實(shí)現(xiàn)交付66套，交付率62%；小戶型實(shí)現(xiàn)交付129套，交付率為83%；總計實(shí)現(xiàn)交付195套，交付率為75%。其余尚未交付房源主要由于客戶個人時間原因。截至2009年6月3０日，留莊實(shí)際交付共計239套，其中官邸大宅88套，領(lǐng)房率81％；酒店式公寓151套，領(lǐng)房率92％。4、交付答謝晚會圓滿謝幕與其他項(xiàng)目不同，留莊將通常的集中交付晚會調(diào)整創(chuàng)新為交付后的業(yè)主答謝晚會。09年6月6日晚，留莊在項(xiàng)目現(xiàn)場舉辦了交付答謝晚會。當(dāng)天共邀請300交付晚會的主會場搭建在會所西側(cè)的泳池上，公司邀請了杭州愛樂樂團(tuán)的40多位樂手演奏交響樂，用音樂祝賀留莊的盛大交付。此外，還安排了充滿異國風(fēng)情的西班牙舞，小提琴樂手，魔術(shù)師，七彩小丑以及原汁原味的中國民族音樂等，為晚會增添色彩和熱烈的氣氛。九、項(xiàng)目財務(wù)管理1、項(xiàng)目財務(wù)經(jīng)濟(jì)效益評價留莊項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入16.6999億元，凈利潤約2.538億元（含出借投資收益5967萬元）。留莊項(xiàng)目的各項(xiàng)投入、資產(chǎn)、負(fù)債總額及預(yù)收收入、利潤等情況分年度列表如下（單位萬元）：項(xiàng)目2005年2006年2007年2008年2009年2010年合計土地費(fèi)用3006018,521.433,965.1525.5352,572.11前期費(fèi)用1,028.85714.9867.54510.5413.563,135.39土建安裝2.045,124.635,958.962,336.94649.6314,072.20裝修成本570.9516,288.256,677.06279.5523,815.81其他工程276.998,488.542,743.42464.0311,972.98小計3006019,552.3210,652.6231,628.8212,267.961,406.77105,568.49營業(yè)稅4,062.742,786.731,263.80236.668,349.93土地增值稅406.52850.85195.181875.913,328.46城建稅284.39195.0788.4716.58584.51教育費(fèi)附加203.13139.3363.211.83417.49企業(yè)所得稅1.45-205.559,683.39814.5510,293.84稅金小計1.454,956.783,766.4311,294.042,955.5322,974.23管理費(fèi)用21.964.18249.75377.22670.17-387.03996.19營銷費(fèi)用307.09309.59188.630.64835.92利息支出1,027.822,461.094,323.522,384.7810,197.21小計1,049.722,525.274,880.363,071.59858.77-356.3912,029.32年末資產(chǎn)總額36,044.9859,623.45128,012.75182,474.6018,327.485,415.41429,898.67其中:貨幣資金余額4,930.626,444.6557,510.246,319.087,815.484,182.2987,202.36年末負(fù)債總額31,044.9854,623.45123,012.42179,336.8815,067.83205.35403,290.91賬面預(yù)收收入81,254.7955,734.6725,275.984,733.22166,998.66賬面結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入162,082.314,916.35166,998.66賬面利潤總額-6.54-36.51-701.39-1,322.0035,805.311,938.3135,677.25減:所得稅1.45205.559,683.39804.5510,293.84賬面凈利潤-6.54-37.97-701.39-1,116.3926,121.921,123.7625,383.41從項(xiàng)目資金投入的時間和內(nèi)容上看，2005年及2006年主要是支付土地出讓金及籌措資金所支付的利息；2007年到2009年主要是建安工程及裝修工程支出。年份工程和三項(xiàng)費(fèi)用投入（萬元）占總投入比例20053111026.45%20062207818.77%20071553313.21%20083470029.51%20091312711.16%2、財務(wù)評價指標(biāo)1）投資回收期留莊項(xiàng)目投資回收期比原計劃的2008年4月提前4個月，于2007年第4季度已回收前期所有投資成本。2）項(xiàng)目利潤率留莊項(xiàng)目的土地利潤率為6987元/平方米，銷售利潤率為21.36%，土地成本占總成本的44.71%，裝修成本占總成本的20.25%，利息費(fèi)用占總成本的8.67%。3）各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)：項(xiàng)目比率說明銷售利潤率21.36%銷售凈利潤率15.20%銷售成本比率70.42%土地銷售比率31.48%成本利潤率30.34%成本凈利潤率21.58%土地成本率44.71%出讓土地成本較高建安工程成本率22.15%裝修工程成本率20.25%三項(xiàng)費(fèi)用成本率10.23%主要是利息支出其中:利息費(fèi)用成本率8.67%建安工程銷售比率15.60%裝修工程銷售比率14.26%土地利潤率(元/㎡)6987土地凈利潤率(元/㎡)4917從上表可以看出成本方面的幾個問題：1）由于土地取得方式是掛牌競拍，土地成本占總成本的44.71%，說明土地成本相對偏高；2）由于留莊項(xiàng)目為高檔精裝修樓盤，裝修成本定位較高，裝修成本占總成本的比重也相對較大，達(dá)到20.25%;3）從項(xiàng)目資金平衡周期及當(dāng)時的市場利率水平來看，項(xiàng)目的利息費(fèi)用成本率不符合實(shí)際情況，主要原因是項(xiàng)目公司作為集團(tuán)的資金平臺，委貸給綠城集團(tuán)，從中產(chǎn)生的收益記入投資收益，產(chǎn)生的利息記入了費(fèi)用所致。公司實(shí)際的利息費(fèi)用成本率應(yīng)不高于5%。5、資金籌措情況項(xiàng)目公司注冊資金為5000萬元，在公司2005年設(shè)立時投入，另由省鐵路投資集團(tuán)通過委托貸款20000萬元及翡翠城公司投入26200萬元支付項(xiàng)目土地款50100萬元及契稅，通過華廈銀行取得項(xiàng)目貸款8000萬元作為項(xiàng)目建設(shè)的周轉(zhuǎn)資金。項(xiàng)目2007年開始預(yù)售，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)預(yù)收收入81255萬元，已超過前幾年累計總支出68077萬元的19.36%，達(dá)到收支平衡后有結(jié)余。5、稅務(wù)籌劃和清算稅收籌劃主要做好土地增值稅清算工作和企業(yè)所得稅的籌劃兩方面工作，通過運(yùn)籌項(xiàng)目清算，合理降低土地增值稅征繳額度。1）留莊項(xiàng)目自2009年10月起開始籌備項(xiàng)目清算。由于留莊的酒店式公寓售價僅1.8萬元/平米，按平均地價計算，遠(yuǎn)低于成本價；而為了達(dá)到項(xiàng)目盈利，官邸公寓的售價在3.3萬元左右，又將交高額的營業(yè)稅和所得稅。按地上建筑面積計算，留莊土地成本平均為8988元/平米，故在項(xiàng)目清算時，將項(xiàng)目土地按地上面積均分后，按土地不同性質(zhì)和使用年限合理切分計算酒店式公寓和官邸大宅的土地成本，將原來的土地均價，分解為官邸土地成本9833元/平米，酒店式公寓6473元/平米；同時將平層大宅與單身公寓的土地增值稅合并清算而不是分列清算，節(jié)約土地增值稅支出460萬元。土地增值稅的清算方面取得西湖地稅局的初步認(rèn)可，按實(shí)際測算的稅賦在銷售總額的5%以上（含會所、酒店的成本），目前的稅賦為銷售總額的2%；2）企業(yè)所得稅的籌劃工作，主要是將項(xiàng)目的會所、酒店成本計入總體成本，可減少企業(yè)所得稅支出約2000萬元。留莊項(xiàng)目綜合銷售稅金率為15.05%，其中：營業(yè)稅率為5%，土地增值稅率為2%，銷售所得稅率為6.16%。項(xiàng)目2005年2006年2007年2008年2009年2010年合計營業(yè)稅4,062.742,786.731,263.80236.668,349.93土地增值稅406.52850.85195.181875.913,328.46城建稅284.39195.0788.4716.58584.51教育費(fèi)附加203.13139.3363.211.83417.49企業(yè)所得稅1.45-205.559,683.39814.5510,293.84契稅15031,503.00土地使用稅5.115.115.115.115.115.1130.66印花稅2.645.5235.6219.202.37105.31個人所得稅1.8449.12162.1741.0520.13274.31水利基金162.084.92167.00稅金小計7.711511.45056.533,969.3311,521.482,988.0625,054.51養(yǎng)老保險金0.4710.2615.1612.072.1240.08醫(yī)療保險金0.216.169.189.261.7426.55失業(yè)基金1.071.601.610.154.43基金小計0.6817.4925.9422.944.0171.06稅及基金合計7.711512.15074.023,995.2711,544.422,992.0725,125.576、項(xiàng)目財務(wù)總體評價1、在資金平衡方面，項(xiàng)目公司利用集團(tuán)的資金優(yōu)勢和翡翠城公司的周轉(zhuǎn)資金支付了全額土地費(fèi)用52572.11萬元，并利用銀行貸款8000萬元用于支付部分建安工程，在2007年10月樓盤開始預(yù)售后，即達(dá)到自身的資金收支平衡節(jié)點(diǎn)。從2005年9月設(shè)立項(xiàng)目公司，到2007年10月開始預(yù)售，項(xiàng)目公司資金收支平衡總周期為26個月。項(xiàng)目公司實(shí)際融資額度為25000萬元，實(shí)際利用融資資金14000萬元（其中6000萬元應(yīng)土地抵押問題貸款后即時歸還），節(jié)余融資額度11000萬元，并做到2006年貸款，2007年全部還清銀行貸款。2、利用公司平臺，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體經(jīng)濟(jì)利益的最大化。集團(tuán)公司一方面通過項(xiàng)目公司的資金平臺，轉(zhuǎn)委貸給綠城集團(tuán)的資金3000萬元，公司另增委貸稅金254萬元，另一方面，在項(xiàng)目公司資金收支平衡后，集團(tuán)將暫時盈余資金繼續(xù)委貸給項(xiàng)目公司，使項(xiàng)目公司起到了資金儲水池的作用，為集團(tuán)公司的經(jīng)濟(jì)利益最大化創(chuàng)造了條件。3、利用翡翠城公司的管理團(tuán)隊(duì)管理留莊項(xiàng)目開發(fā)，降低了項(xiàng)目的管理費(fèi)用。由于項(xiàng)目公司通過二塊牌子，一個班子的管理模式，使得項(xiàng)目開發(fā)的管理費(fèi)用大大降低，項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生管理費(fèi)用734.19萬元(賬面發(fā)生996.19萬元,扣除集團(tuán)費(fèi)用262萬元),實(shí)際管理費(fèi)用銷售率僅為0.4%。4、雖然土地成本相對偏高，但通過項(xiàng)目的高端定位，精心施工，適時推出預(yù)售，降低管理成本，最終取得了25383.41萬元凈利潤這樣的經(jīng)濟(jì)效益。從項(xiàng)目開發(fā)初期要求實(shí)現(xiàn)盈虧基本平衡的目標(biāo)，到實(shí)際取得2.5億元凈利潤，是留莊項(xiàng)目開發(fā)成功的最好注解。十、項(xiàng)目經(jīng)營管理1、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置為鍛煉隊(duì)伍，降低管理成本，留莊的項(xiàng)目管理人員除工程部、銷售部、前期部單獨(dú)設(shè)立外，其他如財務(wù)、綜管、精裝修和成本等部門設(shè)置均納入翡翠城項(xiàng)目統(tǒng)一管理。但由于精裝修和工程隸屬不同的分管副總，在整體配合的細(xì)節(jié)方面仍有待提高。項(xiàng)目公司目標(biāo)明確，積極與綠城集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計部、營銷策劃部、總師辦和成本管理部等職能部門保持緊密聯(lián)系，及時溝通和充分交流，利用綠城集團(tuán)優(yōu)勢資源，整合并借鑒其已有的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，積極探討項(xiàng)目自身的創(chuàng)新，在確保產(chǎn)品品質(zhì)和工作品質(zhì)的前提下，提高工作效率和公司經(jīng)營效益。留莊項(xiàng)目的內(nèi)業(yè)管理能力，團(tuán)隊(duì)的凝聚力、產(chǎn)品的核心競爭力以及盈利能力都達(dá)到較高的管理水平，項(xiàng)目品牌塑造成功，是多層精裝修和法式官邸等高檔房產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿之一。2、項(xiàng)目管理體制機(jī)制與創(chuàng)新留莊項(xiàng)目的營造是翡翠城團(tuán)隊(duì)從單一項(xiàng)目管理向集團(tuán)化管控的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和契機(jī)；從留莊的成功運(yùn)作來看，翡翠城團(tuán)隊(duì)已經(jīng)具備獨(dú)立經(jīng)營拓展的基本條件，因此，以翡翠城房地產(chǎn)公司為依托的“母體公司”的組織機(jī)構(gòu)管理模式已經(jīng)形成，可下轄多個項(xiàng)目開發(fā)平行推進(jìn)的管理理念已經(jīng)基本形成?；竟芾頇C(jī)構(gòu)框架如下：翡翠城母體公司翡翠城母體公司（管理本部）翡翠城項(xiàng)目公司（翡翠城項(xiàng)目部）發(fā)展綠城項(xiàng)目公司（留莊項(xiàng)目部）西溪誠園項(xiàng)目公司（誠園項(xiàng)目部）3、團(tuán)隊(duì)建設(shè)情況留莊人員較為精干，項(xiàng)目建設(shè)期間工程部從設(shè)計啟動的3人逐步增加到9人，留莊銷售部8人和藍(lán)色錢江項(xiàng)目共用，前期部1人，共計編制20人。建設(shè)期間，通過對年輕員工壓擔(dān)子等方法，雖然面對繁重而緊迫的交付任務(wù)，工程一線的員工們斗志昂揚(yáng)，具有高度的敬業(yè)精神，精誠團(tuán)結(jié)，克服連續(xù)加班3個月未休的身心疲憊，舍小家顧大家，保證項(xiàng)目的順利交付。通過項(xiàng)目的錘煉，提拔總經(jīng)理助理2人，工程部經(jīng)理1人，精裝修副經(jīng)理1人，安裝及精裝修主管3人。留莊項(xiàng)目營造團(tuán)隊(duì)留影紀(jì)念第三章、項(xiàng)目總結(jié)評價項(xiàng)目營造的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績回顧留莊自05年9月發(fā)展綠城公司成立至09年6月交付晚會這45個月的經(jīng)營建設(shè)歷程，規(guī)劃設(shè)計、銷售策劃、工程營造、財務(wù)管控、成本控制等界面值得總結(jié)的地方很多，主要有以下5個方面:1、留莊作為綠城在華東地區(qū)首個建成交付的高端精裝法式官邸物業(yè)，成為業(yè)界標(biāo)桿，樹立了項(xiàng)目品牌優(yōu)勢。留莊品牌的成功塑造是項(xiàng)目公司堅(jiān)定不移地推行精品戰(zhàn)略的結(jié)果，是對品質(zhì)的不懈追求的結(jié)果，也是鐵路集團(tuán)和綠城集團(tuán)的無形資產(chǎn)和形象展示。2、留莊項(xiàng)目通過精英團(tuán)隊(duì)的不懈努力，通過前期調(diào)整規(guī)劃限高條件、控制總投資等多種經(jīng)營手段，挖掘項(xiàng)目價值，提升售價，實(shí)現(xiàn)了超股東預(yù)期的良好經(jīng)濟(jì)效益。3、留莊的項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，建筑風(fēng)格的創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)了滿足容積率和產(chǎn)品差異化的要求，帶動了行業(yè)法式風(fēng)潮，成為經(jīng)典標(biāo)桿樓盤，；重要的是產(chǎn)品創(chuàng)新帶來了項(xiàng)目成功溢價的能力；4、留莊項(xiàng)目銷售節(jié)奏把握精準(zhǔn)，提前開盤形成熱銷，快速回籠資金，收回投入成本，按原計劃的3年內(nèi)基本售罄，而銷售模式的創(chuàng)新充分調(diào)動了銷售團(tuán)隊(duì)的主觀能動性；在交付前認(rèn)真執(zhí)行了一房一驗(yàn)工作，首創(chuàng)房屋質(zhì)量保證書，VIP交付模式的創(chuàng)新符合項(xiàng)目實(shí)際和特定的客戶要求，可供后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)借鑒。5、留莊項(xiàng)目鍛煉打造了一支具備高規(guī)格精裝修營造經(jīng)驗(yàn)，執(zhí)行力強(qiáng)能打硬仗的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，在產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、前期公關(guān)報建、進(jìn)度管控、工程營造、稅務(wù)清算等方面積累了寶貴的工作經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)類似工程的綜合設(shè)計統(tǒng)籌，交付樣板房管理、成本合理配置和有效管控起到了樣本作用。二、存在不足分析1、由于產(chǎn)品類型開創(chuàng)先河，設(shè)計對本地氣候的考慮不到位。由于留莊平層官邸大宅是由于要做足平面容積率，必須采用大進(jìn)深大面積的戶型，因此借鑒北京御園的項(xiàng)目設(shè)計做法，當(dāng)整體建筑設(shè)計從氣候干燥的北方移植到多雨潮濕的南方時，主要的檐口、架空層、外墻防水和門窗構(gòu)造節(jié)點(diǎn)并未做針對性的修改和完善，加之留莊南鄰山體挖地三尺的客觀不利環(huán)境，地處山體局部開挖后的洼地，微環(huán)境相對潮濕，局部樓幢空氣流動性不夠，導(dǎo)致交付后的針對防潮防水的室內(nèi)外整改工作較多。2、會所等公共配套工程配置面積過大，造成資產(chǎn)處理難點(diǎn)為了彌補(bǔ)留莊項(xiàng)目周邊生活配套不足的短板，同時為滿足地塊出讓規(guī)劃條件中公建面積不得小于16%的要求，在規(guī)劃設(shè)計和策劃定位環(huán)節(jié)，將留莊的會所功能設(shè)計得較為完善，包含了室內(nèi)泳池、餐飲、咖啡廳和書吧、桌球室、乒乓球室、超市、洗衣房、棋牌室、豪華影院、多功能廳、酒店客房等多種生活配套功能、力求在項(xiàng)目內(nèi)部達(dá)到五星級會所標(biāo)準(zhǔn)，故留莊的公共配套工程的配置面積過大，造成地上不可售的建筑面積達(dá)到5445平米，而政府明文要求配置的物管經(jīng)營用房、物管辦公用房和社區(qū)用房的總面積僅515平米，其余4930平米本屬可售面積，減少了極為可觀的銷售收入。最終為了客戶園區(qū)生活服務(wù)和提升項(xiàng)目檔次而投資千萬的豪華會所，要成為公司和雙方股東集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存在，是擺在雙方股東面前的新課題，是項(xiàng)目清算資產(chǎn)處置的難點(diǎn)。三、項(xiàng)目完成效果1、項(xiàng)目成功度評價雖然在接受項(xiàng)目運(yùn)營任務(wù)時面臨著重重困難，但整個團(tuán)隊(duì)勇挑重?fù)?dān)，從規(guī)劃設(shè)計初期開始，到項(xiàng)目建造過程，直至正式交付，始終秉持“真誠、善意、精致、完美”八字理念方針，加強(qiáng)管理，樹立信心、定位創(chuàng)新，在項(xiàng)目初期就以高品質(zhì)高要求來實(shí)施過程管控，將留莊項(xiàng)目按雙方股東的預(yù)期目標(biāo)完成，無論是項(xiàng)目影響力、品牌塑造、投資效益、利潤實(shí)現(xiàn)和目標(biāo)成本管控、建設(shè)進(jìn)度、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等方面都取得了出色的業(yè)績。回顧留莊項(xiàng)目的經(jīng)過的歷程，充滿了挑戰(zhàn)、艱辛和矛盾，仿佛在懸崖深谷間走鋼絲，經(jīng)營決策每一步都是必由之路：因?yàn)橐?guī)劃限高只能不得已整體開挖降低自然地坪平均3米，最深處5米，調(diào)整限高控制線自屋脊最高點(diǎn)到檐口，爭取到極為寶貴的3米高度。因?yàn)橄薷吆蛨龅仄矫鏋樽鲎闳莘e率只能選擇大面積大進(jìn)深的戶型做高成本的豪宅項(xiàng)目，確保利潤實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樽≌h(huán)評無法通過，只能通過再三協(xié)調(diào)將原設(shè)計的輕軌2號線調(diào)整入地。因?yàn)楣ㄅ涮酌娣e不得少于25%，只能做無經(jīng)濟(jì)效益可言的酒店式公寓和大面積會所，從而解決項(xiàng)目原本欠缺的生活配套和園區(qū)服務(wù)體系。因?yàn)檎蛔鳛橐?guī)劃主入口的3#路遲遲不能建設(shè)，只能項(xiàng)目公司來多方苦苦協(xié)調(diào)，做完半幅路實(shí)現(xiàn)按期交付。因?yàn)橥诘厝咧蟪霈F(xiàn)大量擋墻，只能艱巨協(xié)調(diào)留下部隊(duì)同意超紅線施工；因?yàn)閳龅鬲M小，只能向大自然公司借地解決精裝修施工階段的民工住宿；最后這樣一個危機(jī)重重的高成本項(xiàng)目開發(fā)，要實(shí)現(xiàn)股東集團(tuán)預(yù)期利潤，只能所有的寶都押在了銷售上，如果沒有踏準(zhǔn)07年10月一期官邸大宅的開盤時點(diǎn)，一舉熱銷快速回籠資金的話，留莊就深陷失敗的泥沼，后果不堪設(shè)想。幸而，留莊項(xiàng)目在環(huán)環(huán)相扣的險境中通過經(jīng)營班子和全體員工的不懈努力下，作為浙鐵投資集團(tuán)和綠城集團(tuán)共同投資建造的華東地區(qū)首個低層圓廳電梯高檔精裝修項(xiàng)目，整體是成功的，翡翠城團(tuán)隊(duì)沒有辜負(fù)集團(tuán)的信任，圓滿完成了這項(xiàng)原本不可能完成任務(wù)。2、項(xiàng)目榮譽(yù)及獲獎情況1）2009年度第四屆”金盤獎”年度最佳樓盤獎2）2009年11月10日留莊獲得國家AAA住宅性能認(rèn)定證書。3）2009年度杭州市優(yōu)質(zhì)工程“西湖杯”4）2009年度杭州市優(yōu)秀建筑裝飾工程5）2008年度浙江省優(yōu)秀建筑幕墻、門窗工程6）2008年度浙江省優(yōu)秀建筑裝飾設(shè)計獎第四章、對類似項(xiàng)目開發(fā)和集團(tuán)后評估工作的建議一、對后續(xù)開發(fā)類似項(xiàng)目的建議1、決策拓展管理準(zhǔn)確把握城市發(fā)展趨勢，尋找恰當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)遇是集團(tuán)房地產(chǎn)板塊做強(qiáng)的本源。在項(xiàng)目拓展過程中，研究、把握房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)與重點(diǎn)城市發(fā)展演變的方向，在重點(diǎn)及熱點(diǎn)區(qū)域的起步階段乃至