蘄春縣東方花園項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告2023年8月26日一、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目概況1）、位置本項(xiàng)目位于黃岡市蘄春縣繁華商貿(mào)街區(qū)，北靠紅旗一橋，東至漕河大道，西臨雷溪河，南接居民小區(qū)。距黃石市中心約34公里，距離武漢市中心區(qū)約120公里，距黃黃高速公路出口約14公里，出行比較方便。扔2）、龍項(xiàng)目周邊交窗通情況鼠項(xiàng)目東側(cè)為臺(tái)蘄春縣的漕橡河大道，是?？h區(qū)重要的禾主干道，商壺貿(mào)在此匯聚匆一堂，也是輔通往黃岡市融區(qū)和黃黃高刃速的主干道賊。同時(shí)漕河友大道目前正漸在進(jìn)行的雷叢溪河西段改炊造工程，其首區(qū)域要道的渠優(yōu)勢(shì)已經(jīng)具播備,同時(shí)為信日后本項(xiàng)目康的開發(fā)奠定柳優(yōu)勢(shì)。羨漕河大道路訓(xùn)面圖膀3）、項(xiàng)目盞地塊現(xiàn)狀秒項(xiàng)目地塊的理內(nèi)部基本平賀整，部分樓局棟已經(jīng)開始哪建設(shè)，臨街隱處尚需大量坐拆遷工作。部分在建樓棟地基部分在建樓棟地基尚需拆遷的房尚需拆遷的房逗二、放城市概況忽2殘.1現(xiàn)蘄春縣百基本情況抬1）、地理躬概況蘄春縣蘄春縣蝶——牲蘄春縣在達(dá)湖北省內(nèi)位處置圖油蘄春縣地處政鄂東邊陲，哭大別山南麓僵，長江中下榨游北岸，素娃有“吳頭楚仗尾”之稱，脖歷為水陸交警通要沖，商若品集散中心意。今日蘄春睛南臨長江“債黃金水道”懼，京九鐵路飛、滬蓉高速射公路、鄂皖犯等級(jí)公路均梯穿境而過，民乘車一小時(shí)辜可抵達(dá)武漢盞天河機(jī)場(chǎng)，貪交通區(qū)位優(yōu)倘勢(shì)極其明顯召。縣內(nèi)交通到發(fā)達(dá)，形成忙了“兩縱五敞橫五循環(huán)”酸的干線公路提網(wǎng)絡(luò)，支線胃公路實(shí)現(xiàn)村女村通.腐京九鐵福路穿境而過叔，在本縣設(shè)決有三級(jí)客運(yùn)蝶站和貨運(yùn)站遙各一個(gè)，客符運(yùn)站位于京疲九鐵路正中梁點(diǎn)，正處縣京城中心，站比前廣場(chǎng)（人卵民廣場(chǎng)）為曬埠九段最大劇的廣場(chǎng)。洞2）、行政泥區(qū)劃、人口森概況雙蘄春縣版圖槽面積239擁8平方公里挨，總?cè)丝?和4.97萬棉人（第5贊次全國人口莊普查數(shù)據(jù)）獅?，F(xiàn)轄13腫鎮(zhèn)1鄉(xiāng)1場(chǎng)肚，分別是漕殲河鎮(zhèn)、赤東羨鎮(zhèn)、蘄州鎮(zhèn)化（含原黃土咬嶺鄉(xiāng)）、管控窯鎮(zhèn)、彭思手鎮(zhèn)、橫車鎮(zhèn)止、株林鎮(zhèn)、痕劉河鎮(zhèn)、獅練子鎮(zhèn)、青石漏鎮(zhèn)（含原桐坐梓鄉(xiāng)）、向倘橋鄉(xiāng)、張榜嫩鎮(zhèn)（含原孫座沖鄉(xiāng)）、大秩同鎮(zhèn)、檀林砍鎮(zhèn)（含原田愈橋鄉(xiāng)），八辯里湖農(nóng)場(chǎng)。壘全縣579鈴個(gè)村委會(huì)（阿居委會(huì)、大廁隊(duì)），共5交105個(gè)驕村民小組（團(tuán)小隊(duì)）偵。紐——泄蘄春縣行愉政區(qū)劃圖松3）自然資位源漢土地資源到——瘡總面積23案.98萬公控頃(359復(fù).7萬畝)迫，其中耕地月5.6萬公籃頃(84.鬼02萬畝)杯，林地10廁.39公頃器(155.榜8萬畝)，畏水域3.1住1萬公頃(匯46.62叔萬畝)。卸礦產(chǎn)資源穿——泛已探明礦產(chǎn)高資源39種由，鐮金屬礦產(chǎn)1盜5種。其中露劉河鎮(zhèn)石鼓通沖釩鈦磁鐵爭(zhēng)礦工業(yè)儲(chǔ)量幣95萬噸，初石人寨金礦拆工業(yè)儲(chǔ)量5賢00公斤。葡非金屬礦產(chǎn)爬23種。其板中石英石儲(chǔ)輔量過1億噸喜，含硅量達(dá)建99.98扎%以上，品主位居全國之紀(jì)冠；花崗石誰儲(chǔ)量30多倡億立方米，巴花色品種獨(dú)縣特，已進(jìn)入理大量開采和摘加工階段。幅此外，還有公大量的優(yōu)質(zhì)坊礦泉水資源瓦；商水利資源植——耀縣內(nèi)5公里粘以上河流7悶5條，總長叔973.7掌公里，流域錢面積268愛2.2平方飄公里。境內(nèi)鬧主要湖泊有過赤東湖、赤能西湖和雨湖味等。有各類勤水庫158村座，總庫容檔5.7億立安方米。全縣誘水力電能5沉.24萬千化瓦，已開發(fā)應(yīng)利用1.9局5萬千瓦。夠蘄春縣豐富此的自然資源盤為該地居民敵提供了有利窄的經(jīng)濟(jì)發(fā)展所動(dòng)力，未來繳區(qū)域經(jīng)濟(jì)將默有較大的發(fā)吹展勢(shì)頭，這熊也為蘄春縣摔房地產(chǎn)發(fā)展芒奠定了堅(jiān)實(shí)睬的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)齊。導(dǎo)2守.2雁蘄春縣經(jīng)潑濟(jì)發(fā)展概況父1）制蘄春縣

寨國內(nèi)生產(chǎn)總砍值

統(tǒng)計(jì)吉表百200誕5踏蘄春縣潔完成43.尋3億元喇2005年飽，全縣完成亡國內(nèi)生產(chǎn)總左值43.3循億元，同比鎮(zhèn)增長9.3惡%。伐2006鑄蘄春縣黃43.37危億元暮200邊6傍年，全徹縣國內(nèi)生產(chǎn)沖總值43.茶37起億元(當(dāng)年三價(jià))，比上社年增長5.帆8%;農(nóng)業(yè)易總產(chǎn)值20爸.25億元少，增長8.獅5%。唯200怨7議蘄春縣傘比上年增長匙5.8%肺200有7圾年，全陷縣國內(nèi)生產(chǎn)帽總值揉4持4相.乏1單7億元(當(dāng)阻年價(jià))，比光上年增長叔6馳.8灘%;農(nóng)業(yè)總允產(chǎn)值2吸1哨.25億元寄，增長秘9辛.選6芬%。效進(jìn)入十一五言期間第一年詳，蘄春縣的定經(jīng)濟(jì)依然保楚持穩(wěn)定的發(fā)憲展勢(shì)頭。2瘡007年，秒蘄春全縣實(shí)幅現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)寸總值44.弟17億元，沉按可比價(jià)格肢計(jì)算，比上必年增長9.乏6%，發(fā)展迎潛力巨大。皆2）蘄春縣初近兩年人均佳可支配收入錦情況(單位澡：元)剪年份旺2006現(xiàn)2007啦人均可支配此收入乒5729俘6384灣2007年礙蘄春縣人均攝可支配收入蠻增長比例為筐11.4%遇，介于80拔0照—語4000U用S$之間，絡(luò)因而可以初命步判定蘄春遣縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)骨展目前正處嚴(yán)于快速上升殖階段。票3）、接蘄春縣財(cái)政概收入統(tǒng)計(jì)表掉發(fā)表年份掘統(tǒng)計(jì)對(duì)象枯數(shù)字槳全文快照慧2003階蘄春縣話2.32億蘆元虧財(cái)政收入2禍.32胸億元。冊(cè)2003-更2005販漕河鎮(zhèn)瓦1386萬立元扒財(cái)政收入1宗386稿萬元。布200柏6旗蘄春縣友2.54億妙元據(jù)財(cái)政收入2窄.54閥億元，同比炒增長16%譽(yù)，直接利用赴外資987威萬美元，外珍貿(mào)出口39伯73萬美元惱，被黃岡市它委市政府評(píng)令為出口創(chuàng)匯兇先進(jìn)縣。查200談7緞蘄春縣馬2.87芬億元內(nèi)財(cái)政收入2躲.弱87公億元吐.纏近年來，蘄斜春縣固定資嫌產(chǎn)投資保持勝較快的增長健速度，尤其傍是房地產(chǎn)業(yè)罰，今年來發(fā)壺展迅速,呈可現(xiàn)高速增長捕的勢(shì)頭,并惡漸漸成為全軌縣的投資亮架點(diǎn)，取得了誓較好的成效牧。但是從經(jīng)爆濟(jì)稅收可持礙續(xù)發(fā)展的角黨度分析,近纖幾年全縣的式投資狀況還幕存在一些問的題：借（一）投資估總量偏小;漁（二）公共她投資不足;栽（三）融資栗渠道相對(duì)單風(fēng)一。扎但我們必須誼看到目前蘄鐵春整個(gè)房地酷產(chǎn)業(yè)的發(fā)展弱前景,我們異有理由相信母蘄春明天的黑房地產(chǎn)業(yè)值泥得期待。聽按07年人斷均可支配收芬入6384盜元/年竟·繁人、一戶3閉.5人口計(jì)訪算，一戶家肢庭的年均收丸入為223催44元。罩按目前本項(xiàng)岔目的高檔樓領(lǐng)盤均價(jià)20爛00元姿/㎡便左右，痕那么一戶家掌庭購買一棟筋120㎡的懂住宅，住房網(wǎng)收入比為1數(shù)0.7，對(duì)肺于一戶中等井平均收入家慘庭來說，如鬼此高的住房遺收入比可以河說已經(jīng)超出傲目前蘄春縣搏的房?jī)r(jià)，已才超出市民的鬼平均承受能晌力范圍。因背此建議項(xiàng)目蹄推廣價(jià)不宜敬過高，可起國步價(jià)稍低，找根據(jù)市場(chǎng)反公映情況慢慢制調(diào)整漲幅。亮三、城市發(fā)耐展總體規(guī)劃喪3.1城市紗區(qū)域新規(guī)劃笨今年醫(yī)蘄春縣政府堵邀請(qǐng)武漢市變政工程設(shè)計(jì)辨院專家一行導(dǎo)4人到達(dá)蘄日春，著手對(duì)開漕河老城區(qū)合8條道路進(jìn)口行精心勾勒薦，描繪蘄春票縣老城改造宜新城建設(shè)的續(xù)藍(lán)圖，拉開礎(chǔ)了城區(qū)規(guī)劃羅建設(shè)發(fā)展的羽新序幕。祝該娘縣近年來經(jīng)躍濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭針強(qiáng)勁，20伍08年，滾該奶縣重點(diǎn)抓住訊“兩區(qū)戰(zhàn)略濤”即抓好城孔東新區(qū)和李您時(shí)珍國際健汗康文化旅游邊區(qū)建設(shè)，打血造新的經(jīng)濟(jì)切增長點(diǎn)。為從此，著力從奪四個(gè)方面精宣心架筑規(guī)劃尾建設(shè)發(fā)展的襲新骨架。一援是投入20益0萬元聘請(qǐng)篇武漢市政工雀程設(shè)計(jì)院的階專家對(duì)漕河懂老城區(qū)8條伸路改造進(jìn)行件施工設(shè)計(jì)；軌二是投入7慮0萬元聘請(qǐng)撲華中科技大盆學(xué)的專家對(duì)柜蘄州進(jìn)行總恒體規(guī)劃修編倦。三是投入苗210萬元獸聘請(qǐng)華中科拾技大學(xué)的專體家編制新城幕區(qū)（漕河）蟻詳細(xì)規(guī)劃；針?biāo)氖峭度?陡00萬元聘冷請(qǐng)湖南大學(xué)逗的專家展開蘋新城區(qū)8條叔路設(shè)計(jì)。友據(jù)悉，撐該千縣力爭(zhēng)用2逼～3年的時(shí)帆間完成老城刷區(qū)“四縱四柄橫”道路改即造和配套工梳程，拉通新驅(qū)城區(qū)骨架，敏總投資將近絨2億元，這葡是罵該塞縣首次大規(guī)攏模、全范圍簡(jiǎn)、高層次的有改造和建設(shè)舍工程，并把標(biāo)蘄州鎮(zhèn)納入北該縣的副中宮心城市建設(shè)喇范圍。目前境各項(xiàng)工程規(guī)職劃工作正在票緊鑼密鼓設(shè)咬計(jì)當(dāng)中。程四、蘄春縣昂房地產(chǎn)市場(chǎng)倉發(fā)展分析泛4.1蘄春蹲縣房地產(chǎn)市縮場(chǎng)總體分析士1）、房地沉產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀包及發(fā)展趨勢(shì)仙目前，蘄春貨縣商品房開夕發(fā)與銷售呈撕現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)城展勢(shì)頭，空雨房率極低。茄與此同時(shí)，愛商品房?jī)r(jià)格液也是一路飚剪升，呈現(xiàn)跳渴躍式增長。六本項(xiàng)目所在麻區(qū)域的高端累品質(zhì)商品房影到今年8月待底已升至1喪600元/頌平方米左右敵。勞目前武漢市勺的城鎮(zhèn)人口摧年均可支配懶收入為15霸100元，季蘄春縣人均己可支配收入犁達(dá)到卷6384好元，目前武役漢市的平均醋房?jī)r(jià)為46匆00元每平萌方米，依照婆人均可支配礦收入與平均農(nóng)房?jī)r(jià)比例武潮漢為3.3仗:1,根據(jù)播了解目前全惹國大中型城農(nóng)市房?jī)r(jià)與城黑鎮(zhèn)人口年均匹可支配收入騰比例均在此興水平，按此載推算蘄春縣犯應(yīng)該達(dá)到的歷標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)為狠1934元編每平方米，福由此看來，滾蘄春縣房?jī)r(jià)誦尚有一定上隊(duì)升空間。盤蘄春縣房地患產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)蕩展趨勢(shì)乘居住舒適化僚、現(xiàn)代化的覆趨勢(shì)開始出缸現(xiàn)崇項(xiàng)目所在區(qū)翠域?qū)⑹欠康馗女a(chǎn)發(fā)展的熱仿點(diǎn)店區(qū)位和投資架概念將是住奏宅物業(yè)銷售譜的主流切武漢大都市奧城市圈觸發(fā)鏡新一輪開發(fā)肯潮鞋蘄春縣房?jī)r(jià)繭進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)刮控，步入上賣升通道如房地產(chǎn)商正電規(guī)化，引領(lǐng)玩蘄春房地產(chǎn)司發(fā)展進(jìn)入規(guī)燭?；F(xiàn)代疼化辰進(jìn)入大力推拘行集中成片篇開發(fā)、結(jié)構(gòu)暑豐富、環(huán)境絲優(yōu)良、配套纏設(shè)施齊全的守小區(qū)宗2）、蘄春好縣政府對(duì)房螞地產(chǎn)的總體制發(fā)展規(guī)劃：叉通過未來住俯房開發(fā)建設(shè)伍，達(dá)到住房摩需求者盡其體能，購其房姨，形成各類個(gè)住房需求穩(wěn)村定，良好的前住房供需體灰系績(jī)大力推行集士中成片開發(fā)蒙、結(jié)構(gòu)豐富被、環(huán)境優(yōu)良蜂、配套設(shè)施仿齊全的小區(qū)元建設(shè)通推動(dòng)城市化躺建設(shè)，根據(jù)炸黃岡市城市秧規(guī)劃發(fā)展要鑼求，合理分寒布商品住宅只建設(shè)窗小區(qū)建設(shè)應(yīng)壽充分利用現(xiàn)借有的山水布倘局，建造別倆致優(yōu)雅的人戴文景觀，合乓理體現(xiàn)風(fēng)景村商業(yè)街的特盼色，為城市吃發(fā)展增添了逐一道亮麗的少風(fēng)景狐3)、房地兄產(chǎn)消費(fèi)群體漏、消費(fèi)特征均及消費(fèi)水平錢蘄春縣目前幅購房者主要擔(dān)是轄區(qū)內(nèi)的疲居民，部分忘打工者人群胃及其他購房者者,值得注閃意的是由于亞本地房?jī)r(jià)目連前還處于一漁個(gè)較低的水似平,有相當(dāng)衣數(shù)量的臨近威區(qū)域的置業(yè)遷人群不可忽光視。筒隨著居民生尿活條件的提攤高、居民收虛入的增加，描蘄春縣購房嘉者已經(jīng)不滿季足于最初的鄉(xiāng)置地建房和賢價(jià)格便宜、沒配套設(shè)施簡(jiǎn)勉單的普通住椒宅。如今的功蘄春人民，查越來越注重旋房屋的整體甚品質(zhì)，考量霸購房因素更循多的是地理森區(qū)位、戶型習(xí)設(shè)計(jì)、周邊樹環(huán)境、使用傭功能、配套冠設(shè)施、社區(qū)類文化、物業(yè)岡配套等一系厘綜合條件，穩(wěn)蘄春縣的購科房者的消費(fèi)尼觀念正發(fā)生稼著巨大的變默化，理性化盈消費(fèi)正在逐統(tǒng)步形成。窄4)、蘄春床縣住宅發(fā)展眠總體分析蔥通過對(duì)蘄春恰縣房地產(chǎn)業(yè)奇的調(diào)查及蘄獲春縣對(duì)未來安房地產(chǎn)市場(chǎng)間的發(fā)展規(guī)劃浪分析，我們恢認(rèn)為蘄春縣史房地產(chǎn)業(yè)目被前已經(jīng)進(jìn)入膨快速發(fā)展的媽時(shí)期，房地疲產(chǎn)開發(fā)規(guī)模嚇不斷增大，籍房地產(chǎn)交易勞日益活躍，燭房地產(chǎn)業(yè)對(duì)冷財(cái)政收入的鞏貢獻(xiàn)將逐年僻提高。使蘄春縣房地沃產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)腎現(xiàn)供求基本憑平衡，就要四改變目前市督場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)疾單一的局面古，著力推進(jìn)芬環(huán)境優(yōu)雅、丘舒適休閑型企住宅商品；跳住宅結(jié)構(gòu)合塘理，實(shí)現(xiàn)高吉檔商品房，粘普通商品房蒙和經(jīng)濟(jì)適用挖房及廉租住呆房比例協(xié)調(diào)諒發(fā)展，實(shí)現(xiàn)茄“植戶均一套、尸人均一間、圾功能配套、們?cè)O(shè)備齊全鐵”探的發(fā)展目標(biāo)乏。鴨目前，蘄春冰縣中心區(qū)域此人口約1臨0矛萬左右。隨選著城市化建井設(shè)不斷發(fā)展淚，自然人口跑不斷增加，襯城中村的逐礦步消除，舊鎖城改造、周潔邊縣、市人踏口的進(jìn)入、慰外來投資者稅的增加，無貢疑會(huì)擴(kuò)大蘄抄春縣住宅需叛求。加之現(xiàn)守在蘄春縣近餅?zāi)陙碜≌_言發(fā)面積每年秘逐步增長，促投入市場(chǎng)的允住宅基本上臨被市場(chǎng)消化偶，顯現(xiàn)出住被宅需求大且衫具備強(qiáng)勁的扎消費(fèi)能力。仆我方項(xiàng)目建從議：孝項(xiàng)目地塊所截處屬蘄春縣立商業(yè)街中心小區(qū)域，政府院規(guī)劃扶持的駛各類產(chǎn)業(yè)在糊地塊周邊蓬塑勃發(fā)展，前柏景利好，地捉塊具開發(fā)價(jià)職值，同時(shí)地草塊面積使開辛發(fā)項(xiàng)目成為難蘄春市場(chǎng)內(nèi)型獨(dú)一無二的明大型規(guī)模項(xiàng)夏目，促進(jìn)了虜檔次的提升芹，拳我方項(xiàng)目應(yīng)及在此基礎(chǔ)上報(bào)合理利用各瞞項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源凳，同時(shí)進(jìn)行祝合理規(guī)劃，謝以自身的規(guī)臣模和項(xiàng)目本滔身地段的優(yōu)饞勢(shì)，弱化項(xiàng)塌目的高價(jià)劣廣勢(shì)。在概念絞的推廣上則辨應(yīng)適度超前呢，在傳統(tǒng)營莫銷推廣方式劍基礎(chǔ)之上多旱加一些例如蛛活動(dòng)營衡銷、概念營美銷等新型營工銷手法，慕以蛋規(guī)模和價(jià)值競(jìng)投資為其主溉打概念，走族價(jià)值化道路極。笑五、項(xiàng)目頭SWOT分膜析言5.1優(yōu)勢(shì)武（S）周（1）、景覽觀資源優(yōu)勢(shì)昌本項(xiàng)目西面慎緊鄰區(qū)域中濁心的雷溪河掘，建議加強(qiáng)醬河道內(nèi)的景軍觀建造。遠(yuǎn)（2）、項(xiàng)艙目規(guī)模大，詞有發(fā)展空間舉本項(xiàng)目占地快面積達(dá)40票649平方膏米，位于縣膊區(qū)中心，緊廟鄰漕河大道挎，項(xiàng)目的交盟通優(yōu)勢(shì)非常總明顯，為發(fā)目展商提供了譽(yù)可持續(xù)發(fā)展扔的空間矮。?。?）、蘄幣春縣經(jīng)濟(jì)發(fā)窗展速度快稠目前，蘄春量縣在武漢城伸市圈中處于腿發(fā)展和增長巡速度名列前價(jià)茅的縣城，仍具有較大發(fā)贈(zèng)展空間，為吵項(xiàng)目的建設(shè)君及發(fā)展前景唉奠定了基礎(chǔ)膝。頁（4）、蘄造春縣收入水警平和貨幣儲(chǔ)舞蓄增長快請(qǐng)?zhí)I春縣人均斗收入水平和怨貨幣儲(chǔ)蓄增熟長較快，有青潛在的消費(fèi)謝需求，為我扮們項(xiàng)目的銷喊售提供了強(qiáng)魄大的客源。碼（5）、政膚府給予較大投支持竄項(xiàng)目所處的極區(qū)域?yàn)檎酪?guī)劃發(fā)展的蠢重點(diǎn)，未來寇幾年將是區(qū)漫域經(jīng)濟(jì)發(fā)展送的晴雨表。瓶在項(xiàng)目開發(fā)烏的各方面，浙可以爭(zhēng)取一冬些政府的扶煮持。救5.2劣勢(shì)障（W）縣總投資額高儀、開發(fā)面積霸大：菌整個(gè)項(xiàng)目占防地和開發(fā)面徒積都非常大添，這樣一方巖面要求總投統(tǒng)資資金量大者，增加了投旗資風(fēng)險(xiǎn)；另豎一方面開發(fā)怒面積大，對(duì)歸市場(chǎng)的承受妥力必須認(rèn)真忙研究。謎5.3機(jī)會(huì)橋（O）鏡土地和房屋呆升值空間較董大：倚區(qū)域交通將熔迅速成為蘄的春縣新的地耕標(biāo)方位，其眉所在地塊的夸價(jià)值空間必藍(lán)將加速攀升憶，因整體形放勢(shì)的高速發(fā)殲展必定帶動(dòng)渠該區(qū)域內(nèi)的鉛房產(chǎn)價(jià)格，敞成為引領(lǐng)蘄經(jīng)春縣房地產(chǎn)焦市場(chǎng)的風(fēng)向燙標(biāo)。慚5.4威脅必（T）享據(jù)調(diào)查，目住前蘄春縣很禾少有成規(guī)模并的房地產(chǎn)開虹發(fā)項(xiàng)目，在紫項(xiàng)目周邊具謎有競(jìng)爭(zhēng)性的宵樓盤也寥寥滴無幾，其他滑項(xiàng)目未來都拼不會(huì)對(duì)本項(xiàng)姑目構(gòu)成大的縫威脅，唯一竟可構(gòu)成威脅進(jìn)的就是區(qū)域開內(nèi)的價(jià)格競(jìng)革爭(zhēng)。規(guī)六、林項(xiàng)目定位及害開發(fā)模式錯(cuò)6.1項(xiàng)術(shù)目定位低定位1足：齊蘄春縣?！敖闵虡I(yè)街新城厘”雪蘄春縣目前戶商業(yè)街距離劫狹長，這也喇是商業(yè)街形麥成的最有利上要素，本項(xiàng)趴目位于商業(yè)坐街中間區(qū)域隔，目前正處抗于開發(fā)黃金布地段。設(shè)建議，將本叫項(xiàng)目定義為嬸蘄春縣彼“收居住圣地計(jì)臺(tái)劃艷”輝，引領(lǐng)縣城規(guī)發(fā)展方向。果定位2：中登、高檔住宅驗(yàn)建議以中、悲高端住宅為涼前期主要的橋開發(fā)項(xiàng)目，乳原因在于猜1：蘄春縣算目前對(duì)住宅落的消化能力壘還是很強(qiáng)的捕階段；是2：項(xiàng)目應(yīng)責(zé)將客戶群瞄鑰準(zhǔn)兩個(gè)方向篩：中高階層袋的公務(wù)員人續(xù)群與原有本燈地私營生意決人群；杰3：蘄春縣水居民對(duì)居住牢環(huán)境要求逐鏡漸提升。悠從這些方面怖考量，擬將方本區(qū)域建設(shè)瓜為中高端品勻質(zhì)，以小高倉層成就項(xiàng)目徹亮點(diǎn)，帶動(dòng)琴項(xiàng)目品質(zhì)的逃提升，從而養(yǎng)提高人們對(duì)女本項(xiàng)目的心墨理價(jià)位。航6.2項(xiàng)目你客戶群體定憤位：王分析要素離客戶層描述拍年齡疲28欲－果45爽職業(yè)他公司普通主騙管、個(gè)體經(jīng)速營者、公務(wù)降員、政府部采門人員及有深隱形收入人降群勒區(qū)域械蘄春縣區(qū)和茂轄區(qū)及含家絨在蘄春縣人證在武漢或者設(shè)外地工作人伏員窗收入搶家庭月收入蝴3000宋元奮——項(xiàng)5000元坡6.3價(jià)格教定位亞根據(jù)市場(chǎng)調(diào)高研情況分析照，蘄春縣同湊一區(qū)域不同災(zāi)物業(yè)、不同鑄區(qū)域相同物雜業(yè)的價(jià)格差坐異性較大。息由于本項(xiàng)目般具有較長的父開發(fā)周期，揀價(jià)格會(huì)受到盈市場(chǎng)供求、折宏觀經(jīng)濟(jì)等秩因素的影響拴。價(jià)格定位騰主要參照各乳板塊類似項(xiàng)廢目物業(yè)價(jià)格帽以及充分考鉆慮了縣城發(fā)奪展前景、城薯市規(guī)劃、房臣地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)擠展趨勢(shì)、土勵(lì)地供求等因疾素而制定。幣1）、定價(jià)煮依據(jù)早蘄春縣目前膠一些高檔產(chǎn)禁品均價(jià)已超孩過1700錯(cuò)元/㎡錘蘄春經(jīng)濟(jì)發(fā)釣展穩(wěn)健，經(jīng)常濟(jì)發(fā)展呈加榜速增長的態(tài)錘勢(shì)螺，進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)辱域?yàn)槌鞘幸?guī)火劃發(fā)展的重構(gòu)心。告前期入市，梨價(jià)格不宜過慧高，以聚集濕客戶為主，遷首期開發(fā)以房其高性價(jià)比工引起客戶關(guān)準(zhǔn)注度和銷售紫數(shù)量非常重閘要。價(jià)格應(yīng)搞隨著社區(qū)的游成熟和品牌螞知名度的不錢斷積累而持傳續(xù)上升。渡2）、本項(xiàng)乞目銷售價(jià)格杯參考價(jià)斷本項(xiàng)目銷售癥價(jià)格參考：溉建議項(xiàng)目入脫市價(jià)格采取追低開高走戰(zhàn)置略，以18點(diǎn)50筑元/㎡均價(jià)匹入市，稍后焰根據(jù)市場(chǎng)反亮映情況逐步緒提高。點(diǎn)價(jià)格敏感性肯分析：克因子火敏感因素暫敏感度暢調(diào)整價(jià)格（每元/㎡）乓入市時(shí)機(jī)兄2023年丑下半年源0％演1850盜2023年電上半年幅＋3％約1905聯(lián)項(xiàng)目自身品鏡質(zhì)營造電開放觀景并傭選用高檔墻療面材料鉗＋3％屠1962津普通標(biāo)準(zhǔn)蒸－3％橡1905密政策柔加強(qiáng)調(diào)控住加宅價(jià)格刺－2％交1813好政策平穩(wěn)默＋2％刊1887撿七、項(xiàng)目沸開發(fā)的戰(zhàn)略封意義待我們?cè)诔浞众A考慮蘄春縣批發(fā)展前景、幕城市規(guī)劃動(dòng)暮態(tài)、城市房