重慶東和灣項目市場定位報告帝前良言望房地產(chǎn)項目摸的定位應(yīng)該魂依據(jù)房地產(chǎn)坑市場運作規(guī)輸律，并結(jié)合轟區(qū)域市場特泉征和房地產(chǎn)露開發(fā)公司的刑經(jīng)營理念進(jìn)車行深入論證見，才能給房尾地產(chǎn)項目一語個明確的、妨科學(xué)的定位棵。它包括項按目的市場定少位、產(chǎn)品定詞位、總體定喊位等方面的夏內(nèi)容。房地雅產(chǎn)的項目定什位也是一個膜系統(tǒng)工程。梅它涉及到房膠地產(chǎn)全程運孝作過程中的越工地形象包像裝、營銷中扒心包裝、產(chǎn)妄品包裝、目踢標(biāo)客戶群、掘價格策略、晝營銷推廣等包各個方面，鍬并與區(qū)域宏歌觀和微觀的培市場環(huán)境密揭切聯(lián)系。鹿《東和灣項聲目定位報告便》是基于瑞武爾特調(diào)研小弦組市場實態(tài)固分析結(jié)論，智通過對東和囑灣項目所在著地的特點進(jìn)根行分析論證列后，瑞爾特銜依據(jù)全程營高銷系統(tǒng)的要才求，從項目洋持續(xù)銷售和讀公司發(fā)展戰(zhàn)友略的角度擬常定本報告。傾東和灣項目存定位報告否浙東和灣項目吩定位考慮的怒因素輪項目所在地詢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展脹狀況，項目功所在地的房幻地產(chǎn)發(fā)展水穩(wěn)平?？椖克诘刂{的消費者心瀉理和特征在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)絡(luò)發(fā)展的市場失研究，市場改發(fā)展方向。企項目的初步勸設(shè)計規(guī)劃，稅目標(biāo)客戶的巨需求心理和續(xù)消費特征。罰項目地塊價拳值：地塊價瑞值才是最終池決定價格的撿根本所在，頸只有充分發(fā)坑掘地塊的價舊值，才能實給現(xiàn)項目的價蝶值最大化。特開發(fā)商的資門源整合:開蔥發(fā)商在人力吃，物力，財寺力資源上的償有效整合利積用.柜東和灣項目撈定位背景分慢析析對重慶東和心灣項目予以毫明確、科學(xué)發(fā)的定位，應(yīng)其充分考慮重勵慶房地產(chǎn)市第場的狀況。幟重慶房地產(chǎn)寄發(fā)展?fàn)顩r來重慶房地產(chǎn)常供應(yīng)量呈高鉤位增長態(tài)勢僵。近年來重杜慶致力于商偷品住宅建設(shè)茶，房地產(chǎn)投彩資繼續(xù)保持縣較快幅度增們長，在20豈02年1-刑5月份，重植慶房地產(chǎn)完寨成開發(fā)投資充57.29明億元，同比桿增長19%賺，施工面積常2643.捕81萬平方婦米，同比增選長32%，忌其中住宅面瞇積2508捆3.職3萬平方米慮，同比增長甚32.3%左，可見重慶降房地產(chǎn)供應(yīng)瞇量呈高位增厘長態(tài)勢。菜重慶房地產(chǎn)兔市場的競爭獅越來越激烈患。隨著重慶爪房地產(chǎn)市場當(dāng)?shù)牟粩嘌葑儼毯桶l(fā)展，許叮多開發(fā)商都堪放慢了開發(fā)崗節(jié)奏，要么眠推出少量產(chǎn)貢品試探市場特，要么圈地棟以觀望。因遣此在200嚼2年1-5壟月份，重慶問商品房竣工稱89.紋2萬平方米呆，同比下降慰23.1%夜，其中住宅跨竣工71.佩59萬平方矮米，同比下沫降6.7%洽，但是仍然因阻擋不了房夸地產(chǎn)價格下北滑的趨勢，癥今年1-5群月份，商品挎房平均銷售們價格僅為1屋850元/懇平方米，同益比下降了1江5.6個百朝分點?？梢妴柗康禺a(chǎn)市場鐘的競爭將越紹來越激烈全住宅消費主蕩體和二手房曠市場進(jìn)一步繼發(fā)展。割重慶房地產(chǎn)伶住宅消費主尸體97.6撲%為個人。和另外重慶主脾城區(qū)二手房手成交面積和勒金額較20糞01年同期餓均出現(xiàn)了大劇幅度增長，陷2002年尾1-5月份大，二手房市行場成交71督.81萬平吳方米，交易砌金額達(dá)5.謝9億元，同就比增長30加.6%和1旦9.9%。裝這從側(cè)面反米映出重慶房阿地產(chǎn)的良性辱發(fā)展態(tài)勢。[附]珠重慶市20床02年上半與年房地產(chǎn)開購發(fā)投資完成扇情況落1-6月獄同比增長升（%）積比重（%滔）病投資額溪住宅姻49.70盟億條30.2復(fù)60.5侍辦公樓頸3.24億條-4.0呆3.9型其它麥14.98眾億直36.80遞17.4逗土地責(zé)土地購置量然160.0期7平米惑6.7跌開發(fā)土地量省95.05健平米葡19.2菠重慶市20逮02年1-弓6月商品住傷宅開發(fā)銷售正情況做1-6月伏同比增長準(zhǔn)（%）慌比重（%食）賭住宅施工（熔M2）裙2194.問38酬41.4稼69.6蘇新開工面積懲（M2）惹612.4比6售24.3山77.0祖住宅竣工面逝積（M2）攤162.7波9栗22.6家78.9薄住宅銷售面據(jù)積（M2）砍189.7富8伴28.9培85.9篩住宅空置面邊積（M2）艱189.2已8印4.1憤41.2板住宅銷售金座額（M2）概21.72嗽21.0析68.5亂銷售價格（城元/M2）拌1144雨-6.1半近期重慶房剃地產(chǎn)市場景胳氣指數(shù)（搜菠房網(wǎng)）邀重慶五月房燭產(chǎn)綜合指數(shù)愧：497點改；重慶五月沿住宅指數(shù)：援300點。登重慶六月房引產(chǎn)綜合指數(shù)悠：496點滋；重慶六月瀉住宅指數(shù)：仁298點。爺重慶七月房醫(yī)產(chǎn)綜合指數(shù)墳：496點礦；重慶七月學(xué)住宅指數(shù)：怒297點。州重慶八月房愧產(chǎn)綜合指數(shù)歪：496點按；重慶八月連住宅指數(shù)：班298點。與渝中區(qū)及房賠地產(chǎn)消費特絹征獨重慶市主城符區(qū)十二組團(tuán)墳的總體規(guī)劃沙中，渝中組煉團(tuán)規(guī)劃定位亂如下：東起蛙朝天門，西間至鵝嶺、佛販圖關(guān)一帶的蒼半島地區(qū)，扔規(guī)劃建成區(qū)學(xué)域面積約役12平方米樣，人口近6尿0萬，是全下市的政治、雕金融、商貿(mào)辯中心和水陸冠客運交通樞辮紐。個作為重慶演“藥母城差”川的渝中半島規(guī)，在何“災(zāi)城市空心論黎”膝和環(huán)保綠化孩概念等因素遮影響下，隨論著重慶城市挎化擴(kuò)張和城冶市規(guī)劃引導(dǎo)鑄，商業(yè)功能川日益突出，網(wǎng)居住功能相鼻對淡化，住嶼宅土地供應(yīng)懂也將越來越墾少，特別是為解放碑、朝粘天門片區(qū)出搞現(xiàn)大規(guī)模住酬宅開發(fā)已不勻大可能，但顛是都市的霓屢虹以及中心傷商業(yè)區(qū)的繁臺華便捷仍然趕令市民難以駁割舍，流“快永遠(yuǎn)的渝中末”閣仍然散發(fā)著柄“濟(jì)永遠(yuǎn)的魅力劇”淘?？∮逯袇^(qū)與其脆他主城區(qū)房勻地產(chǎn)消費相伶比，具有明畫顯的洗“尸包容性監(jiān)”毅特征：雖然碎消費者群體蜓一部分來自蠻本區(qū)域，有恥一定程度的皆地域識別征伐。但是渝中乒區(qū)是各主城章區(qū)的中心，卡其它消費群般體不斷的涌捉向渝中區(qū)購容房，體現(xiàn)了慣渝中區(qū)敞“跑兼容并包上”伯的特點。主喘要是因為重菌慶市民有濃燕濃的母城情弟結(jié)。譜“好只有去了解由解放碑，才尋算是進(jìn)城毛”恰的心理影響孕甚大。一旦燦事業(yè)有成，范資金寬裕，搞不少人就想痕在解放碑附銀近置業(yè)安家除。不但享受婦物質(zhì)的豐富豈，精神上也飛有滿足感。的并且渝中區(qū)厚萬商云集，騙吸引各區(qū)英植才，人才高悠度集。而不按少外資、合采資及外地來淹渝企業(yè)也都柴在渝中室“殺安營扎寨后”神，招賢納士弱，這些企業(yè)魚職工也因工情作之便就近紛購房。因此瘋，渝中區(qū)住撲宅消費群范橡圍廣泛，包屬容性強(qiáng)和消瞎費能力都比饅較強(qiáng)。結(jié)論筆東和灣的項趕目定位應(yīng)適彼應(yīng)重慶房地蝶產(chǎn)市場現(xiàn)狀誦，在產(chǎn)品定禿位設(shè)計上具桿有一定的超傷前性，并保勻持與重慶房蛛地產(chǎn)發(fā)展趨淚勢相吻合，虎符合重慶市丸民的房地產(chǎn)臺消費心理和宴消費行為特伏征。這樣的程定位才將會駐對項目后續(xù)敘的營銷工作問起到強(qiáng)有力宵的指導(dǎo)作用炒。滅三、項目地育塊調(diào)研及S利WOT分析難（一）東和版灣項目地塊拔分析需項目地塊地谷理形態(tài)概況滋東和灣項目膝地塊位于重禽慶市渝中區(qū)饞嘉陵江畔千剛廝門。緊鄰笑棉花街農(nóng)貿(mào)槽市場，北為城嘉陵江高架朱的濱江路，琴其下面為重往慶二碼頭，秤南為朝干路園，西南為本掠項目二期工廈程用地，東員端為朝干路雅與濱江路的眉交會點。整助個用地呈條啊形狀，東西希長約異110米飽，南北寬約咱40米型，總面積孕4673.線00平方米植。該項目集沫停車,商貿(mào)廚和居住建筑膏與一體.地員下四層為裙斥房,一層平鏟朝千路,為只架空景觀平際臺,場地地搏面南高北低祝，臨江面最舟低標(biāo)高柿182米某，南面最高答處為歪200米鎖。目前場地于已基本平整態(tài)，在用地范陸圍內(nèi)路面標(biāo)起高西端為挺208.0截9米伸，東端為吵203.6偽0米滲，路面坡度漸約5%。慕東和灣術(shù)經(jīng)流濟(jì)指標(biāo)列表比如下：普名侍稱間單昂位寧數(shù)魔量葡總用地面積志M2隊4673.東0鏡總建筑面積樸(含架空層顆)省M2躁69625洽.2倆總建筑面積舉(不含架空哄層)夠M2撕67962勻.2迅地上建筑面匠積(不含架魚空層)邁M2劣56468貪.6運其中：A座消住宅劈M2住28306蚊.1拔B座住宅表M2咱28162師.5獲車庫及設(shè)備佛用房建筑面產(chǎn)積柜M2寨9983.夏6負(fù)商業(yè)網(wǎng)點建委筑面積略M2感1510.宵0其架空層鍛M2滔1663.槐0慮建筑占地面隱積宏M2垮1663.陜9志容積率丘1：鵲12.1停覆蓋率高%起31.5礙綠地率丘%抽30.2礙住宅總戶數(shù)悟個舌512究住宅人口(餅3.8人/飽戶)飯戶蔑1945飾定內(nèi)停車位樹人與124盼工程地質(zhì)條現(xiàn)件本東和灣項目洋地塊朝干路刻北側(cè)，嘉陵討江南岸，場解區(qū)內(nèi)為河谷催岸坡地貌，齒經(jīng)人工改造蓄后現(xiàn)為一階睜狀斜坡。場戶區(qū)內(nèi)年平均祖氣溫17-芒18.8度清，最高氣溫?fù)?dān)43度，最豆低氣溫-3擇.8度。場增內(nèi)地層結(jié)構(gòu)束較為簡單，咐基巖為侏羅姐系中統(tǒng)上沙悅溪組（J2敵SZ），斜僻坡頂路（朝答干路外側(cè)陡道崖）為一巨僻厚層狀長石戀石英砂巖，合其下以紫紅督色粉砂質(zhì)泥咽巖，泥質(zhì)粉背沙巖為主夾凈二層厚層狀餅長石石英砂唉巖，上覆第逮四系全新統(tǒng)透人工填土層貢及沖洪積土屬層。人工填說土層以雜填役土為主，沖怖洪積土層位跡于人工填土疊層下部，基興層之上，其邁厚度為2家-11米食。學(xué)場區(qū)地質(zhì)構(gòu)悉造位于江北術(shù)向斜的南東液翼，巖層單堡斜產(chǎn)出，產(chǎn)勺狀平緩，傾聯(lián)向220度潑，傾角為8摸-20度。股構(gòu)造裂隙主禁要見于邊坡玻頂部的厚層爬砂巖中，僅催一組裂隙較數(shù)為發(fā)育。但紡是該組裂隙辟規(guī)模小，與鞠邊斜坡交，墓對巖質(zhì)邊坡社的穩(wěn)定性不聲構(gòu)成重大影拉響。場區(qū)之羨內(nèi)未發(fā)現(xiàn)崩突潰、滑坡及愧邊坡失穩(wěn)等吊不良地質(zhì)現(xiàn)反象。且?guī)r土各富水性差，統(tǒng)含水極微，掛地下水對混巷凝土無侵蝕搶性。宣3．項目周姐邊狀況衡（一）購物城場所扶東和灣項目獲周邊有家樂燃福倉儲超市圖，萬鞋服等虧大型購物場泊所，雖項目焰與渝中區(qū)解抗放碑商業(yè)中詞心十分繁榮如，但業(yè)主到雖解放碑尚有禾一段路程，判但行走該道揉路有不夠整劇潔和舒爽的裳遺憾。傳（二）文化狠教育離該項目與2擦9中、實驗巾小學(xué)、大同衫路小學(xué)、新謊華路小學(xué)、喇八一路小學(xué)璃等教育配套頭設(shè)施相對較嘗近，若能利仔用專車把與取皇冠東和實日驗中學(xué)與東廢和灣業(yè)主子則女就讀互動校起來，對項書目的推廣也昌是有極大促皺進(jìn)作用的。恩（三）醫(yī)療考衛(wèi)生柜項目與周邊暮醫(yī)療點和藥央店的距離不疊遠(yuǎn)，但是步龜行起來總顯灘不便，因此餅建議項目物看管能把附近替的醫(yī)療設(shè)施繭或銷售點聯(lián)川動應(yīng)用，能牧為業(yè)主提供蓮更好的更快狼捷的貼心醫(yī)仙療衛(wèi)生服務(wù)窄，減少項目踏業(yè)主的后顧完之憂。依（四）餐飲疤娛樂木項目附近步匹行幾分鐘就捏有豐富多樣霉的餐飲配套薄，但是如果械會所用引進(jìn)預(yù)特色餐飲、感娛樂休閑等靜設(shè)施，力爭禾讓業(yè)主產(chǎn)生賽居家便捷舒耀適、尊于外典貴于內(nèi)的享桂受。另外緊海鄰項目地塊貝要規(guī)建火鍋縱休閑文化長設(shè)廊，將大大脫提升項目的肥人氣、附加隱值與文化底吩蘊(yùn)。燃（二）東和坡灣項目SW蛾OT分析巾項目優(yōu)勢分配析拍東和灣項目塑發(fā)展商開發(fā)辣經(jīng)驗豐富，栽具有一定的澆品牌積淀，賢在重慶市民混心理具扛燒有很高的美仔譽(yù)度，所開茅發(fā)的項目具隔有先天的號姜召力。降東和灣項目既地理位置好超,與渝中區(qū)斥中心解放碑孤等繁華區(qū)域犁僅5分鐘步冠程。聲東和灣項目妻周邊具有成撤熟的市政和斧生活配套，熊如棉花街農(nóng)昏貿(mào)市場、家桿樂福超市、淺萬鞋服商城攀等。鎖地塊位于嘉狹陵江邊，周阿邊無高層建啊筑阻擋，視淡野開闊、兩允江美景盡收罩眼簾。頸地塊周邊建訓(xùn)筑不密集，莖活動空間較怒大。無碼“循鋼筋水泥森頃林余”串淹沒之苦。綁地塊悠久的棕歷史文化和曉濃厚的人文青底蘊(yùn)將提升犬項目的文化逢內(nèi)涵及綜合軋品質(zhì)。廢項目臨江而朵建，距嘉陵希江最近，不吸會有建筑遮騾掩，是永恒笑的扛“廣絕版江景仰”駛。澇項目劣勢分樸析疊朝干路目前日缺乏公交線也路，故出門窮乘車須步行忙幾分鐘，稍膽顯不便。掛項目地塊目由前的認(rèn)知度象不夠，凝聚詳人氣具有先然天不足的遺沖憾。需江邊船只汽慚笛聲和公路碌汽車會對項胸目造成較大鞏的噪音污染可。完地塊周邊破撓舊建筑物較環(huán)多，視覺效鬼果差，有損用項目整體的艦檔次與形象屯。燒二碼頭江岸甲邊垃圾眾多絲，臟、亂、附差現(xiàn)象嚴(yán)重安，為一大隱魚患植嘉陵江高駕埋濱江路之下曉面破敗不堪排，環(huán)境惡劣限，讓人不忍撕目睹。成項目戶型面靠積設(shè)置以及屆跨度太小，淚戶型面積可翻供選擇的余筆地不大。目項目機(jī)會分匙析畜項目位于重腳慶最具號召肆力的愚“上永遠(yuǎn)的賀”待渝中，對于制具有濃厚嗚“亮渝中情結(jié)這”環(huán)重慶人來講秒，具有與生月俱來的影響哲力。死重慶及渝中旦區(qū)正以有效畫的房地產(chǎn)促距進(jìn)措施，項睛目開發(fā)環(huán)境做大好。詠“造賞江景、品嶺生活匠”媽已成為房地徐產(chǎn)消費的一管種時尚與潮而流，面向市叫場的江景樓尺盤得到市民閥的極大認(rèn)同脅，東和灣恰及逢其時。爽千廝門地區(qū)顧城市面貌較場差，正進(jìn)行蠟舊城改造，耽東和灣將有凈望成為該地絞的標(biāo)志性建惰筑或燥“副舊貌換新顏刺”笛的代表。譜渝中區(qū)、解徐放碑、朝天景門沿嘉陵江崗濱江地塊資陡源的稀缺性著使東和灣地軟塊更顯珍貴躲，更有開發(fā)疑潛力。忌隨著市政配獸套的成熟，拘消費能力的受增強(qiáng)，東和迅灣將更加私“額奇貨可居悅”統(tǒng)。站項目威脅分肅析綁項目描-4F惹室內(nèi)地面標(biāo)霧高為鑼192.4鄉(xiāng)0米忌，若遇嘉陵久江洪水發(fā)作矩，有被淹之你嫌。曠周邊居民生竹活條件較差典，個人素質(zhì)膜堪憂，與本伴項目的檔次禾格格不入。瞧區(qū)域內(nèi)不少素高檔江景樓鍵盤的開發(fā)對遞本項目造成竭極大的競爭挨壓力。交千廝門屬下部半城，其臟癢、亂、差現(xiàn)脫象在不少市排民心中已產(chǎn)網(wǎng)生一定的負(fù)話面影響。談?wù)畬τ逯姓弲^(qū)高層住宅分密度及容積蛾率等指標(biāo)要垮素政策的變珍化，在投資飄回報率不變晨的情況下，候會對東和灣滋的開發(fā)帶來平一定難度。什項目二期開廟發(fā)涉及30映余戶拆遷安采置，若處理熊不當(dāng)會滋生豐一些不必要采的是非。涉嘉陵江水質(zhì)鍋目前不佳，淘若繼續(xù)受到成污染，江景長優(yōu)勢將大打煌折扣。倡項目戶型配勤比、布局設(shè)丙計、通風(fēng)采飲光、層高設(shè)東計等人性化恰尚待提高。銜項目與小區(qū)賄的部分硬件監(jiān)優(yōu)勢如容積芽率、綠化、吃園林等是不牢可比擬的。知室內(nèi)停車位笨僅124個顆,而總戶數(shù)贊為512戶絨,停車位偏背少。近東和灣項目潔定位分析俗項目總體定辯位隊根據(jù)礙重慶市政規(guī)洗劃和瑞爾特違市場實態(tài)調(diào)摟研結(jié)論，結(jié)乎合東和灣的割特征，瑞爾范特項目組認(rèn)膜為東和灣的壟總體定位應(yīng)耳是：初“鈔重慶中心商召務(wù)區(qū)的中高肚檔精品水岸療住宅，具有藍(lán)濃厚的特色徒文化底蘊(yùn)，薦提供星級酒剝店的物業(yè)管僑理服務(wù)，讓啦消費者以尊執(zhí)榮享受的心碼理感受柏”鼠。該項目定匯位為中高檔轟主要是指價妻格而言，東緒和灣在推廣包時以京“俘高檔形象面菠市，價格為畝中高檔推出賀”射給人以實惠紡的心理感受唉。如果東和茄灣申請涉外產(chǎn)樓盤成功，貝項目可以定材位爛“升渝中區(qū)（中劇）高檔的精憲品國際水岸抄住宅插”抱。東和物業(yè)贊集團(tuán)的大力刊打造，物業(yè)滋管理引進(jìn)酒口店式服務(wù)理家念，力圖讓松該項目變?yōu)榫佑逯袇^(qū)舊城偉改造的帝“質(zhì)示范工程妹”鄉(xiāng)和物“傷形象工程跳”向，力爭獲得糊政府的大力尤支持。并以抬此提升東和仆灣的區(qū)域形喚象與重慶東灣和物業(yè)（集據(jù)團(tuán)）的品牌汽價值，為公絹司可持續(xù)性內(nèi)經(jīng)營開發(fā)盈僅利作好鋪墊襖。劍項目產(chǎn)品定毅位叛鑒于東和灣淚項目設(shè)計方梅案已報批通批過，不亦做浮太多改動。民瑞爾特將站刷在市場營銷邀的角度在如壩下方面提出躺建議（僅供趙參考）勉建筑風(fēng)格定家位演東和灣值得線居住的現(xiàn)代電高尚住宅社港區(qū)，其建筑土風(fēng)格必須是隔經(jīng)得起時間張檢驗的，樓部盤造型經(jīng)典家而又不失個山性。考慮到血香格里拉的泊文化特征，益建議項目整秀個建筑設(shè)計毯應(yīng)簡略、明串快、亮麗，皮尤其在外立勺面面色彩、盆窗戶及屋頂之造型等方面曾下工夫，力密圖體現(xiàn)作家谷詹姆斯希爾約頓所描繪的壽香格里拉那偽“汪遙遠(yuǎn)而美好碼的藍(lán)月亮夢榮境糖”矮。逮建議請專業(yè)敞的設(shè)計師對扶建筑外立面苦顏色、建筑屑造型和燈光炊進(jìn)行設(shè)計。莫功能設(shè)計定安位傷由于目前項持目周邊的商化業(yè)配套非常剩完善，東和拐灣作為商務(wù)跨中心區(qū)的一奇?zhèn)€高檔的高別層物業(yè)，其蛾功能選擇和回布局一般考簡慮在項目會艘所里?？紤]覺到東和灣總主戶數(shù)及居住模總?cè)丝诘臄?shù)僵量，結(jié)合東貪和灣的總體違定位，會所各功能設(shè)置可局選擇如下內(nèi)緒容：（僅供意參考選擇）慌1、商品供執(zhí)應(yīng)系統(tǒng)：生偵活小超市拖2、餐飲服蛙務(wù)系統(tǒng)：咖莊啡廳、特色棗餐飲、品牌姓連鎖快餐店答。慘3、醫(yī)療服難務(wù)系統(tǒng)：藥俱店、保健中秒心。述4、郵政金何融等服務(wù)系帶統(tǒng)：不考慮渣，但提供相槐關(guān)物管服務(wù)兼。糾5、文化教宏育系統(tǒng)：網(wǎng)溜上圖書館、疑閱覽室。鞠6、市政服詢務(wù)系統(tǒng)：不美考慮，但提確供相關(guān)物管語服務(wù)。痕7、休閑運此動系統(tǒng)：游吸泳池、健身撒室、棋牌室眨、桌球室、茅乒乓球室。8、其它劉環(huán)境設(shè)計定腫位災(zāi)該項目作為上中高檔高層田物業(yè)，其環(huán)伸藝景觀設(shè)計胞應(yīng)考慮到重堂慶市民偏愛陡綠化的習(xí)慣霧，在樓盤合幣適的位置設(shè)罵置精品綠化罷，并貫徹芒“啞藝術(shù)性、觀返賞性相融合盼”拋的原則，強(qiáng)遲調(diào)景觀的均率好性。使人倍與建筑、建瞎筑與環(huán)境、京人與環(huán)境和板諧、統(tǒng)一。戶型設(shè)計阿東和灣的房冒型設(shè)計應(yīng)是留：房間采光掙通風(fēng)良好，京明廚、明廁喚、明衛(wèi)，明宏臥；朝向風(fēng)待水等不犯當(dāng)筋地風(fēng)俗大忌廢，且充分考武慮觀江因素床；空調(diào)機(jī)位羞隱蔽處理，丙不影響建筑鴨外立面的美論觀；房間面做積適度，總陸價款適度；戶房屋方正實倆用，使用率教高，浪費不伯大。由于該女項目的部分染戶型的設(shè)計省未滿足以上誤的部分條件嫂，瑞爾特項牽目組認(rèn)為應(yīng)論在局部設(shè)計顆和營銷推廣慎方面下功夫廳來彌補(bǔ)。僅（三）、物旬業(yè)管理定位及物業(yè)管理是悅提升項目品表質(zhì)的有力保擦障，也是項男目保值升值等的重要因素祖。作為重慶晶商務(wù)中心區(qū)廁的中高檔物記業(yè)，其物業(yè)漫管理的定位量就顯得更加鍛重要。根據(jù)侍瑞爾特項目灣組討論認(rèn)為祝，東和灣的聾物業(yè)管理應(yīng)勾注重以下五牧方面：尸【服務(wù)理念鳴】歷結(jié)合東和灣稅的窮“答香格里拉表”咸文化內(nèi)涵，同瑞爾特東和暫灣物業(yè)管理淘應(yīng)引進(jìn)酒店距式服務(wù)理念削，以沈“貨業(yè)主為尊、哈貼心關(guān)懷偷”襲服務(wù)理念為款引導(dǎo)。根據(jù)瓶業(yè)主需要，刃為業(yè)主提供吧舒適、優(yōu)雅職、安全的各蕩項服務(wù)，實狠行全天候、踩深層次、多穿元化的專業(yè)粱物管服務(wù)。藝營造現(xiàn)代文網(wǎng)明的親情、園倡導(dǎo)濃厚人各文情懷的居掘住文化，引寫導(dǎo)和諧居家敘的生活方式崇。?！局悄芑锢斯芘浜稀克馉柼仨椖颗薪M根據(jù)項目脹的特征，結(jié)素合目標(biāo)客戶貝群的購房心插態(tài)和經(jīng)濟(jì)收裁入等情況，芒認(rèn)為東和灣宵至少應(yīng)有如鵲下智能化設(shè)套備內(nèi)容：赤1、物業(yè)管柜理智能化系灑統(tǒng)：樓宇自資控系統(tǒng)，背紛景音樂系統(tǒng)廉，IC卡三懇表出戶系統(tǒng)摩，車庫智能壤化管理系統(tǒng)掃。諸2、電子安脫防系統(tǒng)：閉樣路監(jiān)控系統(tǒng)耕，紅外防盜上報警系統(tǒng)，故瓦斯火警系姓統(tǒng)，IC門糖禁系統(tǒng)或指衰紋密碼鎖。孤3、信息網(wǎng)瞇絡(luò)系統(tǒng)：緊互急廣播系統(tǒng)弦，有線電視盛通迅系統(tǒng)。銅4、家居智播能化管理系捆統(tǒng)：因特網(wǎng)頭，室內(nèi)網(wǎng)控逼系統(tǒng)。銜（三）、項畫目市場定位刷目標(biāo)客戶群央定位弊根據(jù)瑞爾特瓶市場調(diào)研和重產(chǎn)品定位情回況，東和灣襪目標(biāo)客戶群海如下：?。?）、一拐般生意人(貸個體工商戶創(chuàng))：約33燃%弱購房目的：村置業(yè)定居,遣居家.生意蹤兼顧崇客戶特征：僚此類消費者炸主要分布于堆解放碑,渝鍋中區(qū)下半城賽,尤其集中世與朝天門區(qū)搬域.他們經(jīng)確過多年的打斯拼積累了不勇少資金，想費就近購置居科所享受生活瓣,舒緩自己儲一直緊繃的營神經(jīng)。其中族不乏不是朝雄天門區(qū)域的辭常住戶口，宣父母家人,宏老婆孩子也他多不在本地課。這部分群桐體購房遷來得家人,從此惰在朝天門商甚圈安家樂業(yè)弄,居家與生塔意兩不誤,墓置業(yè)偏好：捐因生意需要藏希望就近置割業(yè),同時戶巖型面積要求稠寬大一些.腥并喜歡大客敘廳,大衛(wèi)生產(chǎn)間,大主臥滔,大陽臺.鑒對生活及服靜務(wù)配套設(shè)施皆也有較高要憑求。再（2）、私續(xù)營企業(yè)主：震約23%拉購房目的繡：休閑放松貴,過有品味縣的生活次客戶特征圣：此類客戶耀基本上事業(yè)走有成,無其殖它隱憂。要敏求自己的居宇家之所有特氧色,體現(xiàn)一頭種尊榮與格奉調(diào),能從中怨感到一種成憤就感。這部釀分群體不想器遠(yuǎn)離渝中區(qū)右的繁華,自榴己的住家之舍地不會對事粗業(yè)的經(jīng)營與為發(fā)展帶來不升便.對心目巨中的理想住胞宅,他們一成直在尋覓,嘉若一旦發(fā)現(xiàn)稠令他們眼前查一亮的樓盤拐,他們會毫沾不猶豫地下渡單買下。逗置業(yè)偏好予：樓盤品質(zhì)惱的特色與地腫理位置的稀員缺性,樓盤勾附加值、物項管服務(wù)水平預(yù)。牧（3岔）、企業(yè)高子級白領(lǐng)：約性20%棕購房目的：擁工作便捷,搏居家工作兩爸不誤?？h客戶特征：御這部分人士須消費能力較肢強(qiáng)，消費意丸識超前，容的易接受新生蹲事物。年齡怎一般在30士-45歲之眠間，學(xué)歷較旺高，屬于高抬級知識分子夫，講究生活慕品位，注重諒生活質(zhì)素。誰因為平時工恩作節(jié)奏快，搶他們追求時卻尚、簡單、抗輕松、隨意凱的生活。他僻們對渝中區(qū)泄樓盤的交通壞以及惑“錯軟件嫩”農(nóng)資源有一定曠要求。冠置業(yè)偏好：敲地段,配套感服務(wù),景觀逮,休閑設(shè)施假,生活品味撒。求（4）、火政府公務(wù)員夫：約14%禾購房目瓦的：置業(yè)住面家,提高生飽活品質(zhì)。襲客戶特倍征：選擇購武買東和灣住看宅的公務(wù)員謠應(yīng)屬于仕途被得意者,處殘于人生一個牧較美好的階按段。他們有蛋物質(zhì)與精神鐮兩方面的追圖求,渴望高鋼品質(zhì)住宅給脾全家生活帶暫來更大的滿吸足.而尖”秀渝中情結(jié)、誰無敵江景曉”躲對他們心理顯有深深的烙頸印，同時閘“企高性價比玉”童也是他們賊選擇住宅的摔重要因素.蠶其次，隨微著住房制度旗的改革，年廈輕的政府官蒸員福利分房益的機(jī)會越來擴(kuò)越少，而隨懇著公務(wù)員的虜薪水不斷上臨升和他們職促務(wù)的上升、視灰色收入的您增加，他們格的購買力越啦來越強(qiáng)，他閘們將選擇三零房或更大的班用于居家。階有些身居要密職的政府官椒員，急需換盤房，他們會儉為子女交納火首期款，或態(tài)者有人替他具們的子女交轟納。因此項混目的品牌實藏力,特色創(chuàng)褲新,項目文奉化氛圍對他后們有莫大的籌吸引力。傳置業(yè)偏好：特區(qū)位優(yōu)勢,絲物有所值,柔住宅文化,種生活品味。稈（5）、自因由置業(yè)者：輸約5%聾購房目的：侵居家、辦公劃客戶特征：襖自由職業(yè)人式士，如律師協(xié)、建筑師、嫩證券從業(yè)人肅士、獨立策版劃人、藝術(shù)禽從業(yè)人士等莖，他們工作聞不受嚴(yán)格的運作息時間的找影響，思想尊較為前衛(wèi)，儲對精品的東曾西占有欲特遼別強(qiáng)，有一趟定的獵奇心露理。鐮置業(yè)偏好：袖本項目與其鞠他房地產(chǎn)項胡目是否真有剖差別，家庭床辦公環(huán)境能霜否滿足他們粉的要求，如既有沒有寬帶仇等現(xiàn)代通信店網(wǎng)絡(luò)，委托摟性特約服務(wù)邪和經(jīng)營性多另種服務(wù)能否繼滿足他們隨均意的生活等價。洲（6）、外柜地在渝人員?。杭s3%這購房目膠的：工作需游要,居家休兼閑。適客戶特億征：這部分森人士在重慶坦的時間相對蕉較長,對重禍慶也漸漸有股了感情,乖但因為工作菌性質(zhì)或出于呆對東和灣特扭有魅力的喜蠶愛或出于公序司長期發(fā)展散的需要,有幫的由公司購杰買房產(chǎn)作為鍋員工住宿之聚用,也有的王由部分高級間管理人員自進(jìn)己購房居住乞他們看中了抱東和灣項目手的品質(zhì)與品思味,也認(rèn)為色它有保值升灰值的潛力,寺即使買下來路做為自有資泛產(chǎn)也物有所紫值.殿置業(yè)偏好：迎工作便利,煎特色文化的肆建筑,天然證江景,高性凈價比,完善速的配套服務(wù)拉。霉（7）、撤房地產(chǎn)職業(yè)全投資者：約偵2%虛購房目的：呀投資購買,餓出租獲利倦客戶特征：靜解放碑,朝棉天門的商住青物業(yè)都有很督強(qiáng)的投資性永.而不少職掠業(yè)投資者更老把此區(qū)域的尺物業(yè)作為他快們投資獲利飯的刻”障聚寶盆齡”價，這些人經(jīng)政驗豐富,看瞎得準(zhǔn),出手候快,對風(fēng)險臭與收益的對梢比認(rèn)識把握鍵得比較好.獎他們在買下青看好物業(yè)之我后,一般是延將之出租,劫以租金支付舍按揭利息,減還略有盈余勝,同時自己斃又坐等房產(chǎn)誘升值,當(dāng)其認(rèn)增值達(dá)到自末己預(yù)定期望嬌時,就會馬督上轉(zhuǎn)手獲利包.而東和灣嚷因為自己的大地塊價值,且軟硬件素質(zhì)瓶的優(yōu)勢,液置業(yè)偏好：棗性價比、交差通、小戶型喜。肥項目價格定利位慢瑞爾特根據(jù)澇重慶房產(chǎn)市真場狀況和該備項目的產(chǎn)品隱設(shè)計狀況，歐結(jié)合競爭性倘樓盤銷售價方格狀況，瑞聾爾特項目組盟認(rèn)為東和公這司若依照瑞肌爾特營銷推奴廣方案和建新筑產(chǎn)品設(shè)計泄建議，可參覽考瑞爾特提屬出的建議均味價：360龜0元/平方兇米（建筑面肺積，以下同恒），銷售價每格范圍28葵00-52諸00元/平烘方米。總體露價格策略實滴行架“氏低開高走柳”元，開盤初期口低價聚集人羅氣，然后價母格逐漸攀高疾。因此建議菠開盤時期，巾住房銷售均因價控制在3美500元/憲平方米。球市場形象定婚位緊項目通過鮮圓明的賣點提防煉、有效營狂銷策略和創(chuàng)微新的廣告策海略塑造項目抽高貴、精致追、文化的樓軟盤形象，全橋新演繹香格添里拉的深厚渡文化底蘊(yùn)和吹朝天門及三殼峽的悠久文村化，并與項志目倡導(dǎo)的水華（江景）文敞化、建筑文針化和居家文段化充分融合土；力爭把東做和灣打造成鉤朝天門地區(qū)驕的形象工程墓尊重傳統(tǒng)文托化的示范工健程，以此全慰面提升發(fā)展芳商東和物業(yè)役（集團(tuán)）公澤司的品牌形嘆象。垂?fàn)I銷總體定途位防在對項目元策劃實施工閣作中,推廣作總體定位是蔬戰(zhàn)略構(gòu)想,喇是統(tǒng)籌全局激的根本,有桐了準(zhǔn)確的戰(zhàn)編略定位,接世下來的戰(zhàn)術(shù)朽實