房地產(chǎn)作發(fā)種模式最近關(guān)于房企合作、出軌的新聞一直沒有停過，不過在白銀時(shí)代，單打獨(dú)斗確實(shí)已經(jīng)ut了有強(qiáng)聯(lián)合才能顯著增強(qiáng)爭能力開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)如兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛所言，“有錢的出錢，有地的出地，有管理經(jīng)驗(yàn)的出管理經(jīng)驗(yàn)，這樣企業(yè)才能繼續(xù)維持、發(fā)展，在房地產(chǎn)后半場繼續(xù)運(yùn)作?！泵鞔_合作略，制定合章程在選擇合作開發(fā)之前，房企務(wù)必要明確合作策略、制定合作規(guī)則，避免在合作過程中扯皮，錢沒賺到最鬧得不歡而散比如當(dāng)代置業(yè)與企業(yè)企業(yè)合作開發(fā)制定了自己的合作章程和合伙協(xié)議。其合作的基本要求如下：而進(jìn)行這種合作的理由和辦法有以下三點(diǎn)：（）色交換就有一種制衡。一定是我操盤一個(gè)你操盤一個(gè)才比較和諧一個(gè)合作就容易產(chǎn)生矛盾雙老有不同意見啊一旦有兩次合作，雙方就可以達(dá)成一個(gè)默契，誰操盤誰來決策，不為細(xì)節(jié)吵架。（）個(gè)項(xiàng)目可以一起談。談判的過程，一般是兩個(gè)合作項(xiàng)目同時(shí)談，一個(gè)戰(zhàn)略框架協(xié)議，再簽一個(gè)項(xiàng)目合作協(xié)議，兩個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)日期一次確定。

（）可以和供應(yīng)商合作乃至跨行業(yè)合作。合作不僅僅限于開發(fā)商，可和供應(yīng)商比如總包商合作?？偘牍删鸵獕|資，墊資后承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，工期、效率什么都上去了?？缧袠I(yè)合伙也有優(yōu)勢比當(dāng)代和金融構(gòu)合伙和個(gè)做智慧社區(qū)的軟件合伙成立并購綠色產(chǎn)業(yè)基金，都可以發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢。選擇合適合作模式合作開發(fā)的形式多種多樣家企都根據(jù)自身的需求選擇其中一種或幾種同房企自身的優(yōu)劣勢不同，合作開發(fā)對它們各自的作用自然有所差異。一土入合開以土地入股合作開發(fā)這目前主流的方式。該模式是A出地B企資的合作模式該模式需要注意的細(xì)節(jié)是開需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。同時(shí)雙方還需要到國土部門辦土地權(quán)屬的變更手續(xù)法將該宗土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到開發(fā)商的名下。項(xiàng)目開發(fā)完成后A企照獲得房屋的公允價(jià)值計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅B企照出的房屋公允價(jià)值計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價(jià)值。該方案合作雙方都要視同銷售沒有享受稅收優(yōu)惠土地費(fèi)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訠雙方合作名義上的開發(fā)主體符合開發(fā)資質(zhì)要求項(xiàng)目經(jīng)營核算以B企主項(xiàng)目設(shè)計(jì)的稅金也以企為主體計(jì)算繳納。避免了A企義開發(fā)帶來的一系列問題。二合建合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式分掛牌模式和協(xié)議式上通過掛牌或者協(xié)議模式受讓部分土地使用權(quán)。協(xié)方以深圳為例：原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價(jià)的10％可以合作建房。土地可以協(xié)議出讓。合作方可以協(xié)議合作建房，報(bào)主管部門審批。（）作方式：宗地屬于農(nóng)村征地返還用地，能夠以合作建房方式取得地。萬科深圳公司擬與土地方、中介方通過三方合作建房的形式進(jìn)行開發(fā)。（）作內(nèi)容：★土地方在項(xiàng)目中占20%權(quán)益，負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目土地使用權(quán)，完地塊紅線內(nèi)的清場，辦理相關(guān)手續(xù)，取得林業(yè)和環(huán)保部門的批文；★中介方在項(xiàng)目中占15%權(quán)益，負(fù)責(zé)繳納項(xiàng)目用地的政府地價(jià)以政府基準(zhǔn)地價(jià)的10%為基數(shù)計(jì)算，估計(jì)總額在2,000萬左右），負(fù)責(zé)按規(guī)定遷移高壓線，并負(fù)責(zé)相關(guān)手續(xù)的辦理；★萬科在項(xiàng)目中占65%權(quán)益，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)，承擔(dān)相應(yīng)的資金和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并以商議的價(jià)格收購?fù)恋胤健⒅薪榉皆陧?xiàng)目中的權(quán)益。

?掛方以深圳為例：對已繳清地價(jià)款的出地方（農(nóng)村征地返還用地除外地直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。合作建（農(nóng)村征地返還用地除須進(jìn)入土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行了前私下尋找合作方的途徑房視為土地使用權(quán)部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，以價(jià)高者得的原則確定合作方作發(fā)的事宜不作為交易條件成交后由合作雙方協(xié)商解決。基本模式如圖：?優(yōu)點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是二手地，但在合作方選擇上與一手地掛牌相似，而成交后，所依據(jù)是雙方的合作協(xié)議。?主風(fēng)控

三聯(lián)成項(xiàng)公該模式是開發(fā)商與土地方成立項(xiàng)目公司地將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下后項(xiàng)目公司具體開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的一種模式時(shí)被視同為土地轉(zhuǎn)讓要生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi)。這是萬科較常使用的一種模.在項(xiàng)目公司模式中，萬科求：?合原：（）對控股原則：萬科全資子公司及附屬公司在項(xiàng)目公司中絕對控股（）目公司全資化原則：項(xiàng)目分配利潤后，萬科要收購合作方的全部權(quán)，在與業(yè)主的買賣合同履行完畢后銷目司戶服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)轉(zhuǎn)由保留的客戶服務(wù)部門和物業(yè)管理公司承擔(dān)。（）權(quán)并購可控原則：萬科受讓對方在項(xiàng)目公司中股權(quán)可以控制，同事先需要對受讓股權(quán)及其條件、價(jià)格等約定清楚。（）制股權(quán)變更登記手續(xù)原則：股權(quán)變更手續(xù)由萬科辦理。?優(yōu)點(diǎn)該合作式的優(yōu)點(diǎn)是土地證落在項(xiàng)目公司名下方作關(guān)系比較密切點(diǎn)是涉及到項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或清算。?風(fēng)控：

四股收模股權(quán)收購模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下商項(xiàng)目公司的部分股權(quán)收購達(dá)間接取得土地使用權(quán)目的權(quán)收購后雙按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。（如下圖）。股權(quán)收購模式分為收購新設(shè)項(xiàng)目公司方式購現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式購有非項(xiàng)目公司方式種面上海金豐蘭喬圣菲項(xiàng)目為例看在采取收購新設(shè)項(xiàng)目公司方式使是如何進(jìn)行實(shí)操的?！锖享?xiàng)大情占地面積31.7萬米土地方為上海金豐房地產(chǎn)實(shí)有限公司屬于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)政府。公司注冊資本1000萬，資產(chǎn)總額9013萬元，負(fù)債8735元，所有者權(quán)益278萬元。土地方在簽約前已獲得A-1A-3地的建設(shè)用地批準(zhǔn)書A-5地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。★股收操模①金豐公司與鎮(zhèn)屬企業(yè)上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司資金800萬元。②金豐公司將A-1A-3、A-5地塊相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益注入華歐司，所有前期證照也更名至華歐公司名下。③待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議得塊的土地權(quán)證后科收購華歐公司股，公司的運(yùn)轉(zhuǎn)及操作均由科進(jìn)行。需要注意的是三股權(quán)收購方的風(fēng)險(xiǎn)由低到高實(shí)際的合作開發(fā)中做選擇時(shí)應(yīng)當(dāng)按照風(fēng)險(xiǎn)由低到高的方式進(jìn)行。五聯(lián)競與合作方聯(lián)合參與土地部門的招拍掛買成功后雙方按份額繳交土地出讓金地按份額共有雙方共同出資開發(fā)建設(shè)享利潤的方式也采取雙方先合資成立公司然后參加競買的方式。

?合原（）賴原則：合作方準(zhǔn)入條件高，要誠信、具備資金實(shí)力。（）他伙伴原則：建立長期的排他的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。（）先設(shè)立公司原則：事先由雙方共同成立公司，由該公司負(fù)責(zé)競買（）對控股原則：在合作公司或項(xiàng)目公司中絕對控股。（）制競買原則：控制競買價(jià)、競買過程。（）密原則：嚴(yán)格保密。?優(yōu)點(diǎn)（）點(diǎn)：一手地，土地沒有債權(quán)債務(wù)，交地標(biāo)準(zhǔn)清楚，風(fēng)險(xiǎn)相對較?。ǎc(diǎn)：對合作方的要求嚴(yán)格，合作方要有信用、實(shí)力。雙方配合要契。合作條件應(yīng)事先明確。?主風(fēng)和制六代模開發(fā)商不作為股東是作為經(jīng)營管理者角色過專業(yè)素養(yǎng)和品牌號(hào)召力提供全流程的開發(fā)及銷售服務(wù)獲固定收益和額回報(bào)主操作模式是委托方負(fù)責(zé)提供資金及土地開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)即托方以約形式委托開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目部分前期管理劃計(jì)工

程營造、成本控制銷策劃竣工交付等環(huán)節(jié)的全過程開發(fā)管理，并根據(jù)代建合同使用開發(fā)商品牌。七技輸以向?qū)Ψ教峁╅_發(fā)商的技術(shù)與方合作包技術(shù)入股和固定收益兩種合作模式比如當(dāng)代置業(yè)就和其他企業(yè)合作，輸出自己的綠色節(jié)能技術(shù)，并從中獲取一定收益。八開商作補(bǔ)發(fā)價(jià)最化這個(gè)就不用說了，前段時(shí)間剛剛合體的萬科達(dá)，未來雙方主要通過聯(lián)合拿地作開發(fā)的形式來進(jìn)行，即由萬達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分。萬科擅長住宅，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)是龍頭這的合有利于開發(fā)商之間的互補(bǔ)打造出最優(yōu)產(chǎn)品實(shí)項(xiàng)目價(jià)值最大化。九HI合作式HI作模式是項(xiàng)目公司向外資銀行借外債、償還本息，目由開發(fā)商開發(fā)并享有利潤，但接受HI監(jiān)的模式。?優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：降低了資金成本，萬科獨(dú)立開發(fā)獨(dú)享收益，合作關(guān)系相對單純，風(fēng)險(xiǎn)相對較低。缺點(diǎn)：操作模式復(fù)雜，手續(xù)煩瑣，項(xiàng)目開發(fā)周期要求更為嚴(yán)格，借款額度受到一定限制。?主風(fēng)和制（股運(yùn)作該式需要經(jīng)過一系列的股權(quán)運(yùn)作制權(quán)運(yùn)作是控制風(fēng)險(xiǎn)的首要因素，控制方法是事先進(jìn)行可行性調(diào)查論證。（）目操作周期：該模式對項(xiàng)目操作周期的要求比較嚴(yán)格，對項(xiàng)目各階段操作周期的準(zhǔn)確性提出更高要求?？刂品椒ㄒ皇鞘孪纫袦?zhǔn)確周密的計(jì)劃、二是計(jì)劃要留有一定余地。（）策及國際金融市場：該模式受國內(nèi)外匯政策和國際金融市場、匯等影響比較大，需要時(shí)刻關(guān)注政策面的變化。十信民眾或企業(yè)、團(tuán)體（統(tǒng)稱委托人）將資金委托給信托公司，由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目或貸款給房地產(chǎn)公司投回報(bào)或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)。?優(yōu)相對于銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式期限彈性較大。一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)行相關(guān)前期投入，節(jié)約時(shí)間成本。?缺目前由于信托投資門檻高贖回期限長等特點(diǎn)方面使信托公司很難開展大型項(xiàng)目一方面私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主。

可能涉及眾多委托人的利益，一旦出現(xiàn)問題，影響波及面廣。合原（）賴原則：要精選信托人，雙方要相互信賴，信托方要誠信、有資實(shí)力，有規(guī)范的信托制度