第四章商圈及城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃主要內(nèi)容：商圈的含義影響商圈的因素現(xiàn)代商圈的特點商圈理論商圈測定的方法城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的原則和重點學(xué)習(xí)重點：商圈理論、商圈測定的方法。第一節(jié)商圈劃定一、商圈的含義及結(jié)構(gòu)

商圈是指零售企業(yè)經(jīng)營形式和服務(wù)能力所形成的銷售范圍。商圈既是地理概念，也是經(jīng)營概念。作為地理概念，指一定距離內(nèi)顧客積聚的程度，即人流狀況，完全取決于區(qū)域的選擇，所以也叫區(qū)域定位法；作為經(jīng)營概念，即取決于業(yè)態(tài)種類和經(jīng)營能力所煥發(fā)的內(nèi)聚力和輻射力大小作為劃分商圈的依據(jù)。商圈結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)商圈邊緣商圈異地商圈觀點對照：商圈的層次商圈可分為三個層次：核心商圈次級商圈邊緣商圈是指最接近店鋪的區(qū)域，在這個區(qū)域內(nèi)顧客來店購物最方便。一般來說，小型店鋪的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)。大型店鋪的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具，顧客來店時間在20分鐘以內(nèi)。核心商圈的顧客大約占55%-70%。核心商圈是指核心商圈的外圍區(qū)域，在這個區(qū)域內(nèi)顧客來店購物比較方便。一般來說，小型店鋪的次級商圈在1.5公里以內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型店鋪的次級商圈在8公里以內(nèi)，不論使用何種交通工具，顧客來店都不超過40分鐘。次級商圈的顧客大約占15%-25%。次級商圈是指次級商圈以外的區(qū)域，在這個區(qū)域內(nèi)顧客來店購物不夠方便。一般來說，小型店鋪的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型店鋪的邊緣商圈在8公里以外，不論使用何種交通工具，顧客來店都要在40分鐘以上。邊緣商圈的顧客大約占10%。邊緣商圈商圈層次距離時間顧客比例小型店鋪大型店鋪小型店鋪大型店鋪核心商圈0.8km以內(nèi)5km以內(nèi)10分鐘以內(nèi)20分鐘以內(nèi)55%-70%次級商圈1.5km以內(nèi)8km以內(nèi)20分鐘以內(nèi)40分鐘以內(nèi)15%-25%邊緣商圈1.5km以外8km以外20分鐘以上40分鐘以上約10%區(qū)位特點業(yè)態(tài)選擇經(jīng)營品種經(jīng)營規(guī)模競爭店鋪的位置顧客的流動性交通地理條件店鋪的促銷手段商業(yè)信譽二、影響商圈的因素電子商務(wù)條件零售業(yè)商圈：地理因素的影響大大降低；對零售企業(yè)的配送能力要求提高。三、零售商圈的測定方法（一）零售引力法則（雷利法則）

雷利認為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。在兩個城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。第一，兩個競爭的城市（A城與B城）在公路上有同等程度的靠近性；第二，兩城市可被利用的商品或者服務(wù)的多少以城市人口的多少為標志；第三，顧客只到一個城市購物。雷利法則的假設(shè)基礎(chǔ)：ｄＤab＝───────１＋√Ｐb/Ｐa

Ｄab:表示Ａ城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量）Ｐa:表示Ａ城鎮(zhèn)人口Ｐb:表示Ｂ城鎮(zhèn)人口ｄ:城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離案例:

假設(shè)：Ａ城鎮(zhèn)人口9萬人，Ｂ城鎮(zhèn)人口1萬人，Ａ距Ｂ20公里。20Ｄab＝──────＝15(公里)1＋√1/920Ｄba＝──────＝5(公里)1＋√9/115(公里)5(公里)Ａ***Ｂ中介點圖：A地區(qū)大概的商圈雷利法則的另一種數(shù)學(xué)等式：式中：Ba是A都市從中間地C都市吸引來的銷售額；Bb是B都市從中間地C都市吸引來的銷售額；Pa是A都市的人口；Pb是B都市的人口；Da是A都市與C都市的距離；Db是B都市與C都市的距離；N=1,n=2舉例該法則的優(yōu)點：計算簡便；缺點：考慮的是兩地的里程距離；忽略了經(jīng)營能力及商品本身的影響。所以該法則早期測定商圈的方法，雷利法則只適用于計算選購品的商圈分界點，而不太適用于計算方便品的商圈分界點。（二）阿普波姆法則Da為A都市到分界點的時間距離；Dab為A都市到B都市之間的時間距離；Pa為A都市的銷售場地面積；Pb為都市的銷售場地面積。（三）伽薩法則A店是位于A都市的商店；B店是位于B都市的商店；（四）赫夫法則赫夫法則欲是從不同港商業(yè)區(qū)的僑商店經(jīng)營戀面積、顧五客從住所慕到該商業(yè)區(qū)或商店幻玉所花的時白間及不同處類型顧客蹦對路途時鋪間不同的槳重視程度抵這三個方面輩出發(fā)，汽來對一浙個商業(yè)臨區(qū)或商煤店的商遭圈進行丟分析。Sj/TλijPij=n∑Sj/Tλijj=1式中：于Pij：i地導(dǎo)區(qū)的消費扎者在j商汪業(yè)區(qū)或商滲店購物的占概率；Sj：j榜商店的末規(guī)模（肆營業(yè)面煎積）或渾j商業(yè)筆區(qū)內(nèi)某宇類商品胃總營業(yè)竟面積；Tij：i地緣瑞區(qū)的消費恨者到j(luò)商廳店的時間鮮距離或空東間距離；λ：百通過實際窩調(diào)研或運蓬用計算機已程序計算址的消費者織對時間距運離或空間距省離敏感腸性的參電數(shù)；Sj/Tλij：j商運店或j得商業(yè)區(qū)客對i地內(nèi)區(qū)消費野者的吸癢引力；∑：銀同一唯區(qū)域內(nèi)持所有商袖業(yè)區(qū)或雙商店的紐奉吸引力羞。案例:一個消費漿者有機會榮在同一區(qū)比域內(nèi)3個掩超市中任興何一個超寶市購物，甜已知這3個噸超市的貨規(guī)模和橡3個超則市與該烘消費者增居住點山的時間屈距離如盟表所示保。表：暮三個匯超市的規(guī)拾模和與該鵲消費者居羞住點的時纖間距離商店時間距離（分鐘）規(guī)模（平方米）A4050000B6070000C3040000如果λ=譯1，每個親超市對這左個消費者蜂的吸引力詠是：A的吸引耕力是：5耗0000克/40=評1250B的吸評引力是可：70輸000園/60摸=11隆66.震67C的吸算引力是躲：40磁000匯/30志=13毯33.從33該消費者鑰到每個超花市購物的南概率分別陷是：到A的概秘率=處1250顆/（12矩50+1員166.楚67+1握333.碌33）=田0.3名33到B的飯概率猾=1查166貢.67嶺/（1逐250籍+11蕩66.序67+槍133妹3.3暑3）=落0.襖311到C的飲概率愁=1肚333欺.33宜/（1蜓250滋+11否66.疲67+味133屋3.3夢3）=罩0.鳥356Eij=Pij*CiE（Aij）=Pij*BiEij—i加地區(qū)的消念費者到j(luò)艘商店人數(shù)助的期望值務(wù)；Ci—i消地區(qū)的憶消費者鵲人口數(shù)妻；E（Aij）--i蠶地區(qū)的消稈費者在j遮商店購物巡壽（銷售額韻）的期望沿值；Bi—i地疤區(qū)的消費殘者平均沒報人在j商初店的購物籮金額。（五）實驗法?實地調(diào)查?電話詢問?郵寄問茶卷?提撞供服務(wù)（六）臣商圈飽悟和度式中：C為某地略區(qū)購買某策類商品的揮潛在顧客屋人數(shù)；RE為公某地區(qū)厘每一顧袖客平均旺購買額奸；RF為某隊地區(qū)經(jīng)營馳同類商品隊的商店營滋業(yè)總面積名；IRS蛇為某地區(qū)躬某類商品梢零售飽和屑指數(shù)。飽和度方實際上凡是單位范商業(yè)面怎積平均寺營業(yè)額搖。飽和度乖計算必串須基于撓同一個窩產(chǎn)品市瓦場或者能替代性芝很大的偉產(chǎn)品市李場。不達同產(chǎn)品窗的飽和艦度不具佛有可比上性。四、現(xiàn)代荷商圈的特漿點開放性層次性交叉性五、現(xiàn)代畫商圈理論（一）兼集聚理繁論商圈的閑大小取魄決于商晶業(yè)業(yè)態(tài)爐和功能碎的積聚勿程度。包括功能朗的積聚和掏同業(yè)種的煙積聚。（二）規(guī)穿模理論商圈的宋大小還未取決于準它的經(jīng)剝營規(guī)模雞的大小叔。銷售總輪量=商希圈人口仔×可投荒入購買臣力可投入購潔買力=收雀入水平×瘦消費系數(shù)規(guī)模=權(quán)銷售總向量/?？媳句N售樂額（三）都層次理服論多業(yè)態(tài)在賊地區(qū)的積派聚就構(gòu)成絹該地區(qū)商葬圈的多層壯次。計算基本栗商圈的購芽買力水平閑時，要研腥究對邊緣公商圈、異凝地商圈的防吸納能力劣。（四）碰鑄撞理論第二節(jié)醉城市俊商業(yè)網(wǎng)議點規(guī)劃城市商放業(yè)網(wǎng)點叮規(guī)劃是襪指在充疫分反映祖城市商稍業(yè)發(fā)展楚規(guī)律的沸基礎(chǔ)上鬧，對城逼市商業(yè)熄發(fā)展的總量、規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局進行宏觀陽指導(dǎo)和引棍導(dǎo)，以達壁到促進城頸市社會和干經(jīng)濟協(xié)調(diào)湖發(fā)展的目取的。一、城市億商業(yè)網(wǎng)點往規(guī)劃的目須的保護商陰業(yè)資源穩(wěn)，合理牧開發(fā)，砌有效利棒用；轉(zhuǎn)變商抵業(yè)管理福職能，致規(guī)范政貍府管理堅行為；發(fā)揮城衰市優(yōu)勢炒，突出夠特色經(jīng)悼營；完善商弓業(yè)功能衰，營造戶更佳的曬居住環(huán)蜘境和投鴨資環(huán)境竭；發(fā)揮流通堵產(chǎn)業(yè)的先市導(dǎo)作用，盲貫徹和落濁實商業(yè)科球?qū)W發(fā)展觀蝴。二、披城市商晴業(yè)網(wǎng)點爺規(guī)劃的匹原則商業(yè)網(wǎng)事點規(guī)劃首要與城市規(guī)伐劃相結(jié)合輔；商業(yè)網(wǎng)旁點規(guī)劃據(jù)要與當?shù)亟?jīng)濟嘉發(fā)展水平相結(jié)合拴；商業(yè)網(wǎng)廣點規(guī)劃程要與結(jié)構(gòu)調(diào)整鍛和布局優(yōu)當化相結(jié)合須；大型商業(yè)剝設(shè)施建設(shè)用和中小商蔥店的生存答發(fā)展相結(jié)嚷合；規(guī)劃的調(diào)棕節(jié)功能與寺市場機制違的基礎(chǔ)作茂用相結(jié)合僻。三、雨城市商敏業(yè)網(wǎng)點乒規(guī)劃的浮重點我國的魚《城市故商業(yè)網(wǎng)富點條例傷》從四四個方面多對商業(yè)贊地產(chǎn)的科開發(fā)進惠行規(guī)劃桌。首先是控制總量，即一個綢城市的商驢業(yè)網(wǎng)點比敵例及規(guī)模完要依據(jù)當奶地購買力域、人口及瓣經(jīng)濟發(fā)展期設(shè)定；第二是規(guī)劃增量，一些新綿開發(fā)的項醉目位置設(shè)腳在城市中囑心或是郊獵區(qū)、社區(qū)鮮及新開發(fā)興區(qū)，需要取進行科學(xué)耐論證。第三則是調(diào)節(jié)存融量。《條例》塑會對現(xiàn)有味的商業(yè)面騙積及商業(yè)仔結(jié)構(gòu)不合垂理的商業(yè)幻玉項目進行予調(diào)整，包煉括一些汽午車市場、票農(nóng)貿(mào)市場參及小商品榴市場進行郵搬遷或農(nóng)帳改超。第四是優(yōu)化質(zhì)量。規(guī)劃重點桑：市級商業(yè)箱中心；社區(qū)商業(yè)在；商業(yè)街高；專業(yè)市稍場；大型零