我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的前期研究主要內(nèi)容提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的基本概況及存在的主要問(wèn)題房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)改革的基本思路對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能影響提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景不動(dòng)產(chǎn)稅是完善我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代稅制的重要內(nèi)容我國(guó)現(xiàn)行稅制的主體框架確立于1994年，但那次改革沒(méi)有觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。目前的房地產(chǎn)相關(guān)稅制仍具有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，存在諸多問(wèn)題。推行不動(dòng)產(chǎn)稅不是簡(jiǎn)單地增加一個(gè)稅種，而是稅制的重新設(shè)計(jì)。提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景不動(dòng)產(chǎn)稅將對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響對(duì)企業(yè)與居民的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)稅，將有力地推動(dòng)各級(jí)政府加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，而這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石。不動(dòng)產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，有利于建立“與事權(quán)相匹配”的財(cái)政管理體制，理順各級(jí)政府間的關(guān)系，增強(qiáng)政府的執(zhí)政能力。不動(dòng)產(chǎn)稅可以實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)是居民財(cái)富最主要的形式，財(cái)富多的家庭多交稅，有利于調(diào)節(jié)社會(huì)收入差距。不動(dòng)產(chǎn)稅將提高不動(dòng)產(chǎn)閑置與投機(jī)的成本，有利于促進(jìn)土地與房屋資源的合理配置，提高資源的利用效率。開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅還能為將來(lái)開(kāi)征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅打下基礎(chǔ)。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本概況與存在的主要問(wèn)題現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)稅種，目前實(shí)際征收的有12種。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)，可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種，即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，但后者已暫停征收。針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對(duì)外商企業(yè)和外籍人員）。在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設(shè)置的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。直接針對(duì)房地產(chǎn)本身的稅收------城鎮(zhèn)土地使用稅------房產(chǎn)稅------土地增值稅------城市房地產(chǎn)稅------耕地占用稅------契稅城鎮(zhèn)土地使用稅：1988年開(kāi)征，為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差收入，對(duì)使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅。納稅人：在中國(guó)境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位和個(gè)人。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。稅額標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行等級(jí)幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)。按年計(jì)算，分期繳納。地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。房產(chǎn)稅：1986年開(kāi)征。納稅人包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人和使用人。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。計(jì)稅方法：分為兩種（1）以房產(chǎn)原值一次減除10%--30%以后的余值，按照1.2%稅率計(jì)算。（2）出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入，按照12%的稅率計(jì)算。按年征收，分期繳納由地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。城市房地產(chǎn)稅：1951年開(kāi)征適用于外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)，香港、澳門、臺(tái)灣和華僑興辦的企業(yè)，外國(guó)人和港澳臺(tái)同胞，在中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)。納稅人為產(chǎn)權(quán)所有人、承典人等。計(jì)稅方法和稅率：分為兩種：-----按照房產(chǎn)價(jià)值，適用稅率1.2%。-----按照房租收入，適用稅率18%。按年計(jì)征，分期繳納。地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府。土地增值稅：對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅。1994年開(kāi)征納稅人：在中國(guó)境內(nèi)以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。計(jì)稅方法：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目，稅率按照四級(jí)超率累進(jìn)計(jì)算。納稅人在房地產(chǎn)合同簽訂日起7日內(nèi)申報(bào)納稅，一次性繳納。地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。耕地占用稅：對(duì)占用耕地征收的一種稅。1987年開(kāi)征納稅人包括在中國(guó)境內(nèi)占用國(guó)有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的所有企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行有地區(qū)差別的幅度稅率。納稅人在土地管理部門批準(zhǔn)其占地之日起30日內(nèi)一次性繳納。地方財(cái)政稅務(wù)部門征收，收入歸地方政府所有。契稅：土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，向其承受者征收的稅收為地方稅，2004年契稅收入約占當(dāng)年中國(guó)稅收總額的2.3%。計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格，實(shí)行3%到5%的幅度比例稅率。省級(jí)政府在上述幅度內(nèi)自行確定。房地產(chǎn)收費(fèi)制度中國(guó)目前與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目繁多，且各地方的情況差異較大。就一般情況而言，收費(fèi)項(xiàng)目在數(shù)十種之多。收費(fèi)一般進(jìn)入地方財(cái)政的預(yù)算外資金，成為地方財(cái)政收入的重要補(bǔ)充。

從收費(fèi)環(huán)節(jié)看，可分為立項(xiàng)規(guī)劃（含報(bào)批）、征地拆遷、工程建筑、銷售（含交易、中介服務(wù)與物業(yè)管理）等，從費(fèi)項(xiàng)性質(zhì)看，可分為設(shè)施補(bǔ)償型、勞務(wù)補(bǔ)償型、工本補(bǔ)償型及其他?，F(xiàn)行房地產(chǎn)管理與稅費(fèi)制度

存在的主要問(wèn)題城市土地管理制度存在的主要問(wèn)題

土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題 城市土地使用制度方面的問(wèn)題農(nóng)地征用制度方面的問(wèn)題房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題城市土地所有者權(quán)能虛置

雖然《憲法》和有關(guān)法規(guī)明確規(guī)定城市土地國(guó)家所有，并且具體規(guī)定了各級(jí)政府對(duì)土地征用和土地出讓的行政審批權(quán)利，然而卻并未明確規(guī)定誰(shuí)是國(guó)有土地所有權(quán)的法定代表人，形成各級(jí)政府和各政府部門都是所有者代表，實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致所有者權(quán)能虛置。此外，國(guó)有土地缺乏人格化的產(chǎn)權(quán)代表，使得城市國(guó)有土地管理中政府部門職能交叉、政出多門、效率低下，而且還產(chǎn)生管理漏洞，城市土地使用與市場(chǎng)管理混亂。土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題城市土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊

現(xiàn)行法律雖然明確了國(guó)有土地所有權(quán)只能由中央政府即國(guó)務(wù)院代表行使，但實(shí)際上管理和支配城市的大部分職能是由地方政府具體承擔(dān)的。在現(xiàn)行土地制度下，地方政府在承擔(dān)土地資源公共管理職能的同時(shí)，也承擔(dān)著城鎮(zhèn)國(guó)有土地所有者的職能。此外，在部門與部門之間，由于土地所有者權(quán)能的虛置，在處理國(guó)有土地有關(guān)問(wèn)題時(shí)，各級(jí)政府之間，各政府部門之間存在矛盾。如城市政府、土地管理機(jī)構(gòu)、國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、城市建設(shè)管理部門、各專業(yè)管理部門等都有理由要求行使國(guó)有土地的所有和管理職能，由此表現(xiàn)為各級(jí)政府或政府部門對(duì)國(guó)有土地事實(shí)上的控制權(quán)之爭(zhēng)。土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題土地使用權(quán)和所有權(quán)邊界模糊

就城市土地所有權(quán)與使用權(quán)來(lái)說(shuō)，我國(guó)民法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)權(quán)是由若干權(quán)利組成的權(quán)利束，使用權(quán)只是所有權(quán)利束中的一項(xiàng)權(quán)利。而我國(guó)的《憲法》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都規(guī)定，土地使用權(quán)可以出售、交換、贈(zèng)予、出租和抵押。土地使用者在獲得土地使用權(quán)時(shí)，不僅獲得了對(duì)土地的一定處置權(quán)，而且還獲得了對(duì)土地的一定收益權(quán)和占有權(quán)。在這里，土地使用權(quán)和土地所有權(quán)就成了同義詞。尤其在地方保護(hù)主義激勵(lì)下，國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)形同虛設(shè)，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象也較為普遍，對(duì)國(guó)有土地的實(shí)際控制權(quán)逐漸演變成地方政府事實(shí)上的所有權(quán)。

城市土地使用制度方面的問(wèn)題土地市場(chǎng)不夠完善

目前，國(guó)有土地的出讓方式存在行政劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣等多種形式。其中招標(biāo)拍賣形式是市場(chǎng)化程度最高的出讓方式，但迄今為止這種方式所占的比重還比較低。根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)研究院的統(tǒng)計(jì)，2002年，全國(guó)土地使用權(quán)有償出讓的面積12.42萬(wàn)公頃，占出讓總面積的58.82%，比2001年增加37.43%，收入上升了86.5%。但其中招標(biāo)拍賣掛牌的為1.81萬(wàn)公頃，僅占總出讓土地面積的14.57%。這意味著在國(guó)有土地的出讓中協(xié)議出讓比重過(guò)大，缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。城市土地使用制度方面的問(wèn)題土地有償使用方式單一

目前出讓金償付方式是土地使用權(quán)受讓方一次性支付出讓金的單一形式。這種償付方式存在這樣一些問(wèn)題：首先，從土地所有者角度來(lái)看，出讓土地向用地者一次性收取數(shù)十年的土地出讓金，看起來(lái)可以一次性為政府帶來(lái)豐厚的收入，但實(shí)際運(yùn)行結(jié)果卻嚴(yán)重影響土地所有者的利益，也為未來(lái)政府帶來(lái)財(cái)政上的困難。其次，從用地者角度來(lái)看，不少用地者難以一次拿出大量資金購(gòu)買土地使用權(quán)，其結(jié)果是：要么拖欠土地出讓金，要么是政府低價(jià)出讓，甚至妨礙土地市場(chǎng)化進(jìn)程。

城市土地河使用制度常方面的問(wèn)仆題“雙軌制薦”用地榜制度導(dǎo)陷致的問(wèn)出題“雙軌制”用地制煌度造成躁大量不枯平等事取實(shí)：資雨格條件哪相同的矮土地使未用者，抗若以劃乓撥方式瓜取得土魚(yú)地使用私權(quán)的，痛無(wú)需支詠付土地壓出讓金爭(zhēng)，且使瓣用權(quán)是霜永久的師；而以男有償出什讓方式才取得土歡地使用路權(quán)的，剝使用期疊限有年楚限限制意，從40年到70年不等。近年來(lái)精許多經(jīng)嗎行政劃吊撥的土專地實(shí)際訓(xùn)已經(jīng)進(jìn)躁入市場(chǎng)柔，有的軍房地產(chǎn)追開(kāi)發(fā)公瓣司未補(bǔ)紙交土地頭使用權(quán)饞出讓金豈就私下膨與外商健進(jìn)行交疲易；有撫些利用俗無(wú)償劃拳撥的土迎地進(jìn)行直投機(jī)、須從事房縮慧地產(chǎn)開(kāi)撇發(fā)，使般國(guó)有土窩地收益添大量流堅(jiān)失。城市土地有使用制度姓方面的問(wèn)拍題土地使用褲?rùn)?quán)出讓年賊限相關(guān)法田律規(guī)定引嘆發(fā)問(wèn)題《城鎮(zhèn)國(guó)有學(xué)土地使用乏權(quán)出讓和扶轉(zhuǎn)讓暫行拼條例》規(guī)定了虎土地使占用權(quán)的綢年限，裝依該法戶，土地請(qǐng)使用權(quán)香出讓期柏滿產(chǎn)生問(wèn)兩項(xiàng)法瘋律后果活：一是榴土地使舍用權(quán)國(guó)饑家無(wú)償魯收回，砌二是地劍上物及每其他地射上附著掃物的所酒有權(quán)由鹽國(guó)家無(wú)曉償取得魂。其后溪果可能饞引發(fā)開(kāi)折發(fā)商的岔短期行遭為和投亭資購(gòu)房章者的顧夕慮，對(duì)栽于推進(jìn)曠住房商展品化和先建立完宴善的房清地產(chǎn)市醬場(chǎng)產(chǎn)生說(shuō)不利影堂響。農(nóng)地征用紋制度方面桌的問(wèn)題現(xiàn)行的趕征地制很度使農(nóng)鳳民集體暗的土地憑所有權(quán)喪成為殘存缺不全趴的權(quán)利在現(xiàn)行制叫度下，集體經(jīng)擱濟(jì)組織車只有土姻地占有播權(quán)、使而用權(quán)、單收益權(quán)材，而沒(méi)剃有處分?jǐn)倷?quán)，農(nóng)攤村土地悉只能通刻過(guò)國(guó)家雁的征用巨才能改摧變所有鋤權(quán)主體稠和所有魄權(quán)性質(zhì)每?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，“任何單肯位和個(gè)通人建設(shè)浪，需要殿使用土希地的，鴉必須依拐法申請(qǐng)袖使用國(guó)辨有土地”，“前款所稱住依法申請(qǐng)威使用的國(guó)秘有土地包呀括國(guó)家所裕有的土地白和國(guó)家征舍用的原屬告于農(nóng)民集貫體的土地”,“農(nóng)民集體隆所有的土翠地的使用痛權(quán)不得出澡讓、轉(zhuǎn)讓使或者出租室用于非農(nóng)謎業(yè)建設(shè)?！鞭r(nóng)地征用傳制度方面妖的問(wèn)題征地目領(lǐng)標(biāo)泛化奔且補(bǔ)償羨標(biāo)準(zhǔn)不虹合理憲法規(guī)定“國(guó)家為昂了公共遲利益的笑需要，?？梢砸莱稣辗砂梢?guī)定對(duì)業(yè)土地實(shí)寧行征收嚇或征用脆，并給評(píng)予補(bǔ)償瞇?！彪m然有腳關(guān)法律尾均規(guī)定舟為了公舍共利益圈的需要某可以征稈用土地委，但是批由于對(duì)“公共利益”尚無(wú)明確建的界定，感事實(shí)上征制地目的早第已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超匆過(guò)公共利卻益的需要悼。根據(jù)16個(gè)?。▍^(qū)俊市）國(guó)土被資源部門猛對(duì)200地0年至2001年各類建牌設(shè)項(xiàng)目用許地的調(diào)查爭(zhēng)，工商業(yè)哭、房地產(chǎn)娘等經(jīng)營(yíng)性許項(xiàng)目占了22%。即使顫在基礎(chǔ)掠設(shè)施項(xiàng)去目中，晝比如高溉速公路春已經(jīng)成糾為收費(fèi)觸的企業(yè)孝經(jīng)營(yíng)行淋為，卻禿以每畝兔幾千元瞞的地價(jià)絕征地，菠明顯不堅(jiān)合理。農(nóng)地征用游制度方面飲的問(wèn)題征地目標(biāo)穴泛化且補(bǔ)午償標(biāo)準(zhǔn)不扔合理根據(jù)現(xiàn)行《土地管枝理法》，對(duì)土地傾的補(bǔ)償和側(cè)對(duì)農(nóng)民的籍安置總計(jì)痕為該耕地稠征地前三華年平均產(chǎn)匯值的10-1揭6倍，最塵多不超忍過(guò)30倍?，F(xiàn)榮行補(bǔ)償酸制度無(wú)緞法與國(guó)罩家賦予鴉農(nóng)民的映長(zhǎng)期而急有保障程的使用量權(quán)、收柜益權(quán)和行轉(zhuǎn)讓權(quán)等相對(duì)等襯。而且盼，大部屢分地區(qū)戲采取一溜次性發(fā)網(wǎng)放安置洗補(bǔ)助費(fèi)懶，讓農(nóng)個(gè)民自謀趕職業(yè)的倉(cāng)安置方猶法。但自對(duì)農(nóng)民陣而言，刑土地被培征之后拔，基本藥處于“務(wù)農(nóng)無(wú)地俊，經(jīng)商無(wú)卻本，低保襖無(wú)份”的境地恒，生產(chǎn)眾和生活處失去保悶障，成堡為影響副社會(huì)穩(wěn)砌定的潛睬在因素洲。我國(guó)現(xiàn)返行房地邁產(chǎn)稅費(fèi)謎制度齒存在的村主要問(wèn)堡題1．稅費(fèi)種身類繁多，鉛稅租費(fèi)概寺念混淆不吸清目前我基國(guó)實(shí)際垃征收的眨與房地鼠產(chǎn)直接擾有關(guān)的礎(chǔ)稅種多宅達(dá)12種，占陷我國(guó)實(shí)煮際征收怎稅種數(shù)催量的一煩半。收愧費(fèi)項(xiàng)目芹就更加渾繁雜，林一般都鍵在幾十番種，多差的地方綢甚至超冶過(guò)百種伏。稅、租愈、費(fèi)性刷質(zhì)不同令。我國(guó)孫目前房沖地產(chǎn)稅去費(fèi)體系檔中租、畫(huà)稅、費(fèi)熔混雜，某三者之促間界限落混淆，雞降低了補(bǔ)稅收的蛙嚴(yán)肅性炊、規(guī)范劉性，滋敢長(zhǎng)了亂競(jìng)收費(fèi)的爽不良風(fēng)模氣，也再使得稅雄收的宏薯觀調(diào)控瘡功能受月到了限利制和削女弱。我國(guó)現(xiàn)姨行房地囑產(chǎn)稅費(fèi)增制度醬存在的惱主要問(wèn)尊題2．稅制懼結(jié)構(gòu)不貢合理，闊房地產(chǎn)鋼保有環(huán)酸節(jié)稅負(fù)拳畸輕而駐流轉(zhuǎn)環(huán)釋節(jié)稅負(fù)即畸重目前的稅兔制基本上綠是不賣不澇稅，不租艦不稅，一炒旦租售，吐則數(shù)稅并南課，造成拿房地產(chǎn)保醫(yī)有環(huán)節(jié)稅染負(fù)畸輕而籮流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)假稅負(fù)畸重怪。如對(duì)土摩地而言，傲取得環(huán)節(jié)衫的耕地占挖用稅和使漆用環(huán)節(jié)的孩城鎮(zhèn)土地竊使用稅稅炭額標(biāo)準(zhǔn)均醫(yī)較低，起永不到調(diào)節(jié)悲土地級(jí)差腹收益，促牧進(jìn)高效、停集約用地蕉的作用；陪對(duì)房產(chǎn)而稅言，保有厘環(huán)節(jié)的房局產(chǎn)稅對(duì)所熔有非營(yíng)業(yè)寇用房一律煉免稅，起既不到作為會(huì)財(cái)產(chǎn)稅對(duì)母收入分配鍵進(jìn)行調(diào)節(jié)浪的作用。我國(guó)現(xiàn)行構(gòu)房地產(chǎn)稅怕費(fèi)制度器存在的主宗要問(wèn)題在房地桐產(chǎn)的流別轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)傻，除了等稅費(fèi)種元類繁多自以外，程土地增棗值稅的到稅率高崗達(dá)30%衡-60茄%，若再加嘆上5%的營(yíng)業(yè)稅舅和33%的企業(yè)啟所得稅較，企業(yè)忍的實(shí)際跡平均稅漁負(fù)水平幣達(dá)到40%以上，高菊于世界多銹數(shù)國(guó)家和罷地區(qū)的水碼平。流轉(zhuǎn)居環(huán)節(jié)的稅揭負(fù)過(guò)高，剛不僅阻礙鄰了房地產(chǎn)弊市場(chǎng)的形辣成和發(fā)展撇，也使逃技稅等規(guī)避替和投機(jī)行屠為多發(fā)，辜使稅收的肅嚴(yán)肅性受渾到挑戰(zhàn)。我國(guó)現(xiàn)王行房地兄產(chǎn)稅費(fèi)咸制度拖存在的拉主要問(wèn)宣題3．稅制本帽身存在有駁欠公平之螞處主要體現(xiàn)饒?jiān)趦?nèi)外稅鄉(xiāng)豐制不統(tǒng)一綿和城鄉(xiāng)稅蹲制不統(tǒng)一予兩個(gè)方面鞠。內(nèi)外稅劉制的不統(tǒng)融一使內(nèi)資捷企業(yè)的稅睬負(fù)高于外尺資企業(yè)，冒有悖于WTO的國(guó)民到待遇原院則和公星平競(jìng)爭(zhēng)管的原則括。城鄉(xiāng)辮稅制的刻不統(tǒng)一慎指的是額城鎮(zhèn)企斤業(yè)的房滿地產(chǎn)征畫(huà)稅而農(nóng)幫村企業(yè)村的房地住產(chǎn)不征訴稅，同單樣造成解不公平寄競(jìng)爭(zhēng)，貧也不利鋼于促進(jìn)嬸農(nóng)村土衰地的集言約化利求用。我國(guó)現(xiàn)勤行房地李產(chǎn)稅費(fèi)狹制度節(jié)存在的扶主要問(wèn)思題4．計(jì)稅航依據(jù)不鄰科學(xué)，酒征管漏跌洞大由于我國(guó)苦尚未建立勻起房地產(chǎn)宋評(píng)估制度慈，使得房習(xí)地產(chǎn)的占曬有、使用插和轉(zhuǎn)讓交獻(xiàn)易等諸多許方面的計(jì)混稅依據(jù)難堪以合理確悄定。目前歇也還缺乏席對(duì)房地產(chǎn)憐的嚴(yán)格的播注冊(cè)登記肚制度，使業(yè)納稅人在使納稅申報(bào)夢(mèng)時(shí)有弄虛辜作假的機(jī)蓄會(huì)，而稅篩務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)沒(méi)此又無(wú)法輪查實(shí)。我國(guó)現(xiàn)幅行房地蓮產(chǎn)稅費(fèi)吉制度甩存在的挎主要問(wèn)思題5．房地冊(cè)產(chǎn)行政對(duì)事業(yè)收第費(fèi)體系頑混亂各地的行護(hù)政收費(fèi)不谷同程度地標(biāo)存在如下駛現(xiàn)象：（1）市政建桐設(shè)重復(fù)收喚費(fèi)，如企倦業(yè)繳付了瓜土地出讓焦金，還要儀繳納綜合贊性的市政美建設(shè)配套攜費(fèi)、單向善性的配套越設(shè)施建設(shè)敵費(fèi)，有的紋地方還要扶以實(shí)物向嚼有關(guān)部門歌提供居委胞會(huì)、派出爭(zhēng)所、中小崇學(xué)校舍等栗設(shè)施，類漏似的配套與設(shè)施費(fèi)用膨往往占繳鞠納總費(fèi)的70%稿-80刷%。（2）征地必費(fèi)與土霧地使用劑費(fèi)重疊多。（3）對(duì)土薯地轉(zhuǎn)讓身收益重眨復(fù)計(jì)征塘。（4）某些倦管理費(fèi)芒重復(fù)收純?nèi)?，部?jī)?cè)分收費(fèi)爽項(xiàng)目不省合理。房地產(chǎn)姥稅制的脹國(guó)際經(jīng)稀驗(yàn)土地稅昆收的設(shè)混置宗旨政策型：稅收的炊開(kāi)征目的重是通過(guò)征茫收保有稅有，提高占鴨有土地的嘆成本，從渴而促進(jìn)土涉地的流動(dòng)喪和更有效差的利用，餅預(yù)防和制矮止土地投蘭機(jī)。法國(guó)禮和我國(guó)臺(tái)吳灣省為代巡壽表。財(cái)政型：稅收開(kāi)雄征的目的素是保證地詳方政府的奏財(cái)政收入起，與國(guó)家凡的土地政收策基本無(wú)撿關(guān)。美國(guó)稻和加拿大深為代表?；旌闲停洪_(kāi)征說(shuō)目的兼椅顧滿足阻地方財(cái)波政收入略和推行串國(guó)家土叼地政策封的目標(biāo)氣，日本搖為代表擦。房地產(chǎn)忘稅制的傘國(guó)際經(jīng)姻驗(yàn)房地產(chǎn)劍稅在稅眨收體系碑中的地羊位財(cái)產(chǎn)課杰稅非主債體稅種房地產(chǎn)稅胞是財(cái)產(chǎn)稅執(zhí)的重要組費(fèi)成部分。嘗財(cái)產(chǎn)課稅窄曾是各國(guó)襲財(cái)政收入踢的主要來(lái)輪源，但目棋前財(cái)產(chǎn)課振稅的主體羽地位已被昆所得稅和梢商品稅所筑取代，在穩(wěn)全部財(cái)政星收入所占蓋的比重較蜓小。從長(zhǎng)險(xiǎn)遠(yuǎn)來(lái)看，辛由于財(cái)產(chǎn)組課稅在保合證地方政燙府收入，僻公平社會(huì)近財(cái)富分配隔，促使閑勝置財(cái)產(chǎn)投哭入使用，柜減少投機(jī)寄等方面，拔具有所得脆課稅和商謹(jǐn)品課稅所表沒(méi)有的功椅能和優(yōu)點(diǎn)屯，仍是一念國(guó)稅收制炸度的重要客組成部分猾。房地產(chǎn)溪稅制的桑國(guó)際經(jīng)展驗(yàn)房地產(chǎn)稅約在稅收體曲系中的地伸位在全部財(cái)蹄政收入中大所占的比低重發(fā)達(dá)國(guó)家鬼財(cái)產(chǎn)課稅賄收入約占桐全部財(cái)政賭收入的10%宮-12繩%。如美茅國(guó)財(cái)產(chǎn)御稅占稅趙收總額輸?shù)?1%左右，齡英國(guó)財(cái)煙產(chǎn)稅占余整個(gè)稅乘收收入招的8%左右。發(fā)必展中國(guó)家情平均僅為5%-6何%。房地產(chǎn)稅逆制的國(guó)際喝經(jīng)驗(yàn)稅收在各造級(jí)政府間抄的歸屬情菌況土地課稅浪由于其課拋稅對(duì)象的擴(kuò)位置固定旱不變，不參會(huì)發(fā)生稅唯基的地區(qū)碑轉(zhuǎn)移，而拍且稅源分簡(jiǎn)散和納稅越面寬等特叼點(diǎn)，由地培方征管便盜于掌握和蛇控制稅源忘。因此，施多數(shù)國(guó)家贈(zèng)將其作為嗓地方稅，央只有少數(shù)臉國(guó)家的少澡數(shù)稅種作棟為中央稅陪或中央、看地方共享臘稅。一般敗地，房地縫產(chǎn)稅屬于拋地方稅體學(xué)系，是地巧方財(cái)政收鬼入的主要召來(lái)源，且盜呈上升趨莖勢(shì)。房地產(chǎn)稅翻制的國(guó)際愿經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)古稅的征悔稅重點(diǎn)惹與配套居體系稅收的維分布結(jié)浴構(gòu)：各吃國(guó)重視狠對(duì)房地悶產(chǎn)保有嘴的征稅倡，而房租地產(chǎn)權(quán)竭屬轉(zhuǎn)讓江的稅收答則相對(duì)鵝較少?；◤?qiáng)化房蛾地產(chǎn)保排有課稅殖會(huì)刺激死土地、黃房屋的蝕經(jīng)濟(jì)供癢給和頻常繁的交坐易活動(dòng)叮發(fā)生，疾避免業(yè)賓主低效腫率使用室財(cái)產(chǎn)，膚推動(dòng)房太地產(chǎn)要嶺素的優(yōu)訴化配置宮。征收房地雁產(chǎn)稅所需違要的配套蓄體系：一濫是規(guī)范而妙嚴(yán)密的財(cái)睬產(chǎn)登記制喘度，以有稼效獲取財(cái)進(jìn)產(chǎn)信息和滑征管資料聾；二是完齊整而系統(tǒng)瞇的房地產(chǎn)授評(píng)估制度絮，包括建涌立專門機(jī)敵構(gòu)和專業(yè)萄人員以及洪完善的法另律體系，接并把計(jì)算險(xiǎn)機(jī)技術(shù)引速入估價(jià)管需理以提高紛估價(jià)質(zhì)量葵和效率。房地產(chǎn)馬稅制的恢國(guó)際經(jīng)通驗(yàn)各國(guó)房地轟產(chǎn)稅費(fèi)制騎度的共同躁點(diǎn)“正稅、覺(jué)少費(fèi)”是煩重要特征大多數(shù)摘國(guó)家都現(xiàn)以土地熄稅收作饅為房地群產(chǎn)稅費(fèi)拔制度的脾核心。斑對(duì)于房勺地產(chǎn)而營(yíng)言，無(wú)賢論它處鑒于社會(huì)兼再生產(chǎn)練任何環(huán)眉節(jié)，要鋸繳納的翅規(guī)費(fèi)種瞧類都很輩少且額花度很低色，一般患僅占房宰地產(chǎn)價(jià)斬值的2%左右。即鍵便如此，扒在西方許題多國(guó)家都慢把收繳的票規(guī)費(fèi)列入斗地方財(cái)政寇預(yù)算，明涂確它的使傅用方向和廉范圍，而斯不列入預(yù)癢算的規(guī)費(fèi)辮一般都被等設(shè)置特定財(cái)?shù)淖饔?，喉?duì)于使用治費(fèi)的征收裳，充分體辟現(xiàn)了“誰(shuí)受益，澆誰(shuí)納費(fèi)”的公平襯原則。各國(guó)房地挪產(chǎn)稅費(fèi)制下度的共同紫點(diǎn)土地稅收黨主要是地恐方稅種，軟并且是地啄方財(cái)政收咽入的主要民來(lái)源。這樣做的夢(mèng)目的是把府地方政府策的事權(quán)和到財(cái)權(quán)有效晨地結(jié)合起棄來(lái)，一方潛面激發(fā)地旦方政府征基收房地產(chǎn)誰(shuí)稅的積極旦性，另一氣方面擴(kuò)大滲地方基礎(chǔ)獎(jiǎng)設(shè)施和公舅用事業(yè)的濤投資規(guī)模椅，從而形稼成稅收收掉入增長(zhǎng)的譽(yù)良性循環(huán)土。這在美兩國(guó)體現(xiàn)的扶最為明顯墊，房地產(chǎn)趨稅由各市桐、鎮(zhèn)征收固，大多數(shù)涉收入歸地虜方政府所菌有，用于呈當(dāng)?shù)氐幕返A(chǔ)設(shè)施建允設(shè)，其房賠地產(chǎn)稅一滾般要占地哀方稅收收客入的50%—80%。各國(guó)房越地產(chǎn)稅嶼費(fèi)制度日的共同刷點(diǎn)從稅收析的總體場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)升看，各驕國(guó)的土艦地稅都獎(jiǎng)由土地災(zāi)保有課此稅、土傲地經(jīng)營(yíng)敘課稅、路土地取程得課稅徑三個(gè)環(huán)川節(jié)組成絡(luò)；從稅劈燕收的分武布結(jié)構(gòu)狹來(lái)看，揮各國(guó)重撒視對(duì)房散地產(chǎn)保惠有的征嚇稅，而爹房地產(chǎn)墳權(quán)屬轉(zhuǎn)樹(shù)讓的稅尤收則相恥對(duì)較少慌。各國(guó)房地酷產(chǎn)稅費(fèi)制吩度的共同苦點(diǎn)各國(guó)在巨調(diào)節(jié)土童地資源陽(yáng)配置過(guò)籍程中，滲都是運(yùn)涼用多種港稅、多誕次征的支復(fù)稅制持，而不豆是借助壤單一稅休種來(lái)實(shí)云施。在市場(chǎng)經(jīng)鈔濟(jì)條件下喬，土地作盼為生產(chǎn)要叢素運(yùn)用于妙社會(huì)再生泛產(chǎn)過(guò)程中邪，土地所秘有權(quán)、使箱用權(quán)等等許都是分離玻的，從而蘭土地運(yùn)用贏于社會(huì)再鎮(zhèn)生產(chǎn)過(guò)程敬中，會(huì)給鉆不同主體組帶來(lái)不同咬利益，只屆有對(duì)與土放地有關(guān)的銀不同主體換的收益都肯調(diào)節(jié)到了管，才能達(dá)估到合理利世用土地資處源之目的充。所以，全各國(guó)在土慈地稅制建贊設(shè)中，都搞是從宏觀則調(diào)節(jié)出發(fā)草，把土地晨作為生產(chǎn)漠要素看待稱，建立有慕關(guān)土地的冬復(fù)稅制體槐系。各國(guó)房地口產(chǎn)稅費(fèi)制嗎度的共同叼點(diǎn)從稅負(fù)水區(qū)平來(lái)看，姜國(guó)外房地秧產(chǎn)財(cái)稅政姓策堅(jiān)持“美寬稅基、缺少稅種、選低稅率”沖的基本原丑則。寬稅基，即對(duì)除雄公共、宗鼓教、慈善獻(xiàn)等機(jī)構(gòu)的折房地產(chǎn)實(shí)旁行免征外設(shè)，其余的蜜房地產(chǎn)所謎有者或占脫有者均為謀納稅對(duì)象顫。少稅種，即國(guó)飾外設(shè)置吧的有關(guān)股房地產(chǎn)矛的稅收挖種類較三少，避榴免因稅探種復(fù)雜泳而導(dǎo)致臨重復(fù)征恒稅等稅傍負(fù)不公饞現(xiàn)象發(fā)概生，降猶低稅收蹄征管成唱本。低稅率，能夠在屬稅基較寬拘、征收效別率較高的獻(xiàn)前提條件龜下，為地劑方財(cái)政創(chuàng)醉造相對(duì)充渠足和穩(wěn)定挖的收入來(lái)泄源。這樣譯的稅制設(shè)撕計(jì)可以說(shuō)謝代表了房代地產(chǎn)稅收創(chuàng)作為財(cái)產(chǎn)暈稅的未來(lái)碧發(fā)展方向液。改革的基勵(lì)本思路1．基本靠原則改革的基恭本原則應(yīng)威當(dāng)是“簡(jiǎn)化稅制風(fēng)、方便征崇管，有利絮于兼顧效傍率與公平”。改革的包基本思索路2．“明持租、正車稅、清罩費(fèi)”應(yīng)饞當(dāng)成為黨改革的防基本方胖向在目前的障房地產(chǎn)稅天費(fèi)制度與餓土地使用縮慧制度之下姜，與房地不產(chǎn)相關(guān)的遇稅、租、緞費(fèi)三者之騰間界限不檢清，利益曲相關(guān)者各佳方對(duì)于各癢自應(yīng)當(dāng)具嚼有的權(quán)利、責(zé)以任、義迫務(wù)亦缺吧乏明確注的認(rèn)識(shí)概。另外悶，當(dāng)前莊一個(gè)比顧較普遍汪的認(rèn)識(shí)泛誤區(qū)是悟，認(rèn)為蹲即將開(kāi)去征的物陶業(yè)稅是“把幾十年嶺土地出讓本費(fèi)用分年聽(tīng)收取”，這顯然苗是混淆了耳土地出讓談費(fèi)用的地酷租性質(zhì)與悶國(guó)家稅收盡之間的區(qū)凱別。改革的路基本思很路在考慮新孔的房地產(chǎn)真稅費(fèi)制度建設(shè)計(jì)時(shí)，獅以下幾點(diǎn)麥?zhǔn)侵档弥刎?fù)視的：一勺是土地出乓讓金收取糧方式的改來(lái)革應(yīng)同步趨進(jìn)行，從齡一次性收基取改為分匙年收取，籮使其作為登地租的性蠶質(zhì)更加明死確，此為“明租”；二是在贈(zèng)充分借鑒硬國(guó)際經(jīng)驗(yàn)葬和考慮國(guó)杜情的基礎(chǔ)貧上合理設(shè)村計(jì)新稅制鍬，統(tǒng)一內(nèi)貿(mào)外稅制，巾避免重復(fù)窗征稅，改咐變流轉(zhuǎn)環(huán)掩節(jié)畸重保蒙有環(huán)節(jié)畸栽輕的現(xiàn)狀殺，并盡量瞇向?qū)挾惢?、少稅種池、低稅率先的國(guó)際通底行方向上享靠攏，此夢(mèng)為“正稅”；三是迷對(duì)收費(fèi)嗽項(xiàng)目進(jìn)雪行嚴(yán)格杯清理，羞除少數(shù)殃確有必佳要的服嗽務(wù)性收偷費(fèi)項(xiàng)目棋以外，啞其他收陶費(fèi)項(xiàng)目摧或者取倆消，或貴