PAGEPAGE16皇都廣場項(xiàng)目國際公寓概念及標(biāo)準(zhǔn)（一）國際公寓概念（1）市場背景（2）公寓類型（3）國際公寓調(diào)查（4）國際公寓戶型調(diào)查（5）國際公寓配套調(diào)查（6）國際公寓服務(wù)調(diào)查（7）國際公寓客戶調(diào)查（8）國際公寓定義（二）國際公寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一區(qū)位標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)二形象標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)三配套標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)四服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)疼標(biāo)準(zhǔn)五營報銷標(biāo)準(zhǔn)黎國際公寓概然念葛（1）市場訂背景依2001年客中國羊申奧成功、勒加入舞WTO，國白民經(jīng)濟(jì)持續(xù)奇高速增長揪，谷外國公司進(jìn)份入中國各大肌城市及沿海誦城市的已經(jīng)鳴形成熱潮。不如廣州，截塑至去年，廣間州共有１０銜０００家外更資企業(yè)，世套界５００強(qiáng)似的跨國公司趣已有９９家脂在廣州投資鍵，現(xiàn)有駐穗佩的外資機(jī)構(gòu)跳已達(dá)２６７附２家，比１泳９９９年增糟加了２７０做多家；常駐宿廣州工作的撞外籍人員超劃過３萬人，椒加上其家屬杠將近１０萬舒人。據(jù)預(yù)測攜，到２００湯３年外資企意業(yè)將達(dá)１５暫０００多家埋，駐穗的外兄籍人員將超更過６萬人，擋加上其家屬懲將組成一個慧達(dá)１５未—創(chuàng)２０萬人的跑住宅市場。獸這批人往往蜜都是高檔公友寓目標(biāo)對象凝。蝶外籍人士均譽(yù)享有高額住危房津貼和補(bǔ)怒助（通?？绫鎳镜目傖劜煤屯鈬I(lǐng)沈事高達(dá)筑5000~漆9000元捕美元興/月礙，一般的中服級管理人員寇也有200塊0~300系0元美元比/月醫(yī)以上），他頸們在租房時飄往往會選擇碗質(zhì)素高、服節(jié)務(wù)到位的高塞檔革公寓辯（實(shí)報實(shí)銷梅，或包干實(shí)業(yè)用歉——它前者會居住舉酒店，后者渣會注重高檔臂公寓）雄。兼越來越多的油外籍人士開妨始選擇入住敞具有酒店式政服務(wù)的高檔最公寓。病目前，在城早市中心商務(wù)隊(duì)區(qū)高檔寫字拼樓周邊的一歡些高檔公寓味，租賃行情法一直看漲，攀尤其是CB騎D周邊的高筐檔公寓，如嘗北京CBD限周邊的高檔抱公寓，是外犁籍人員居家截的首選之一棒。右目前高檔公奶寓的投資價三值已經(jīng)越來凍越明顯，投承資回報率也笨越來越高。伏以廣州白云兼堡豪苑的一究套哨220平方身米的豪華公喉寓為例，其蜘租金高續(xù)達(dá)2000室0元港幣陷/富月，業(yè)主投趙資額約為2翁00萬元港徐幣，年投資疑回報率高達(dá)毅11.25獅％。咬目前高檔公職寓不僅租金盛高，其出租嘗率也高，特歲別是其涉外濾租務(wù)市場已蠢經(jīng)供不應(yīng)求窯。而高檔果公寓的客戶鋪正由自住型幣轉(zhuǎn)向投資型燥發(fā)展，其租亮賃市場的空乒間也將隨著筑城市謙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展彩而出現(xiàn)質(zhì)的虜飛躍。艦高檔公寓已急經(jīng)成了高投評入高回報的鳳吸引人的投揚(yáng)資項(xiàng)目之一冊。弦（2）公寓掛類型行國內(nèi)目前的片公寓類型主斧要分成三類僻：陳１.國際值公寓（包括焦酒店式公寓耽）蕉如北京陽光匠100國際諷公寓、和喬脈麗晶、瑞城芹中心、旺座嫁等，香港會攪景閣等，深婦圳地王大廈滅配套公寓、稀波托菲諾國羅際公寓等，承廣州中信廣航場配套公寓乘、東湖御苑站、二沙島金娛亞花園、嶺四南會、棕櫚驅(qū)園、聚龍明條珠、富城花奧苑，珠江新像城新大廈、贊遠(yuǎn)洋明珠等翻，這類型公模寓屬于長住靈型，具備高遷素質(zhì)的酒店陡式服務(wù)，住左戶大多是外們國領(lǐng)事館工瓶作人員、外虜資機(jī)構(gòu)的高堅(jiān)級管理人員貴及其家屬。棒２.商務(wù)邊公寓（或商披住兩用、S跨OHO）牢主要有北京遭SOHO現(xiàn)帖代城等，深義圳國際文化朗大廈、中電秧信息大廈、者創(chuàng)展中心等辱，廣州新達(dá)專城、都市華駁庭、天文苑么、遠(yuǎn)洋賓館篩公寓等，這塔類型公寓由磨于位于或臨類近主要商務(wù)優(yōu)區(qū)，大部分牲被當(dāng)成寫字廣樓使用，租不戶多為一些鵲新興行業(yè)如盤ＩＴ、廣告裂、展覽、貿(mào)魄易等行業(yè)的旁小公司，也君有部分被白腥領(lǐng)階層租用趕長期居住。宣此類物業(yè)的跟投資回報率勾較高，特別覺是政府實(shí)施參“粗住宅禁商沉”折的政策后，納商住公寓發(fā)語展尤其迅猛嬸。尤其作為洋生活工作室歪的綜合功能拜符合新經(jīng)濟(jì)裁時代產(chǎn)品功鄭能多元化、現(xiàn)模糊化的趨曬勢，是今后就商務(wù)公寓發(fā)縫展的方向之訓(xùn)一。京３.居住慎式公寓朋主要分布在瞎交通便利、炸社區(qū)成熟的女區(qū)域，如深津圳都會10堅(jiān)0、麗陽天醫(yī)下、小小家飯等，如廣州枝新港城、明疤軒等。房居住式公寓算作為住宅的聞過渡用房，勵對置業(yè)能力森相對較弱的肺年輕人有較谷大的吸引力閥。同時由于貫市場需求較貍旺，也吸引欠了投資客的乘關(guān)注。沃4．各類物歷業(yè)綜合比較蘇表表（1）踩（3）國際均公寓調(diào)查奧目前，在國順內(nèi)各大城市久及沿海開放這城市，國際判公寓紛紛因芽運(yùn)而生。淘經(jīng)調(diào)查，國至內(nèi)目前冠以劉“黃國際公寓覺”澤及其分布如蜻下表（事實(shí)認(rèn)上，北京、燦上海、廣州惜、深圳諸多政的高檔涉外弟公寓并沒有嗽冠以攻“絹國際公寓逃”砌通名）。表（2）夠城市腎漆感察國際公寓莫名稱狼北京市懸陽光100莫國際公寓、災(zāi)世紀(jì)龍都國拌際公寓、元獨(dú)嘉國際公寓掃鋒尚國際公職寓、世貿(mào)國悼際公寓、光承彩國際公寓習(xí)、藍(lán)堡國際躁公寓凍豪柏國際公膜寓、匯園國析際公寓、海票潤國際公寓女、金菲國際撒公寓慣萬豪國際公刻寓、京貿(mào)國僑際公寓、新英新國際公寓緩、京達(dá)國際傷公寓誤銀海國際公杯寓、金地國戰(zhàn)際公寓、華潔辰國際公寓備、金橋國際休公寓起麗景國際公養(yǎng)寓、世紀(jì)金微源大酒店國再際公寓、雍億景臺國際公姨寓籮棕櫚泉國際圈公寓、東直悅門國際公寓聰、福景苑國俊際公寓院華世隆國際荒公寓、百吉毛名門國際公螺寓、華亭國錘際公寓晚天津市濤泉隆國際公飾寓、泰達(dá)國艇際公寓、中監(jiān)乒國際公寓秀陽光100王國際公寓、禾新業(yè)麗灣國瞇際公寓、佳諸怡國際公寓損環(huán)渤海國際出公寓匠上海市推虹口國際公總寓、湯臣高多爾夫國際公湯寓跟大連市戶國際公寓、攀亞太國際金球融中心國際盡公寓種廈門市倚遠(yuǎn)華國際公辨寓、經(jīng)典大湖第國際公寓亞、某重慶市薦云鼎國際公蜻寓股成都市即成都國際公詠寓罷南京市遮劍橋國際公掏寓益廣州市遙新大廈國際數(shù)公寓、星河翠灣國際公寓坐新珠江大酒雷店國際公寓幣、世貿(mào)國際阻公寓、柿深圳市凈匯展閣、名濃仕閣、波托嘗菲諾國際公篩寓、財富廣膜場足北方文化的漢地區(qū)采用半“背國際公寓舍”為通名者多，匠沿海地區(qū)采籃用者少。砌如深圳地王鳳商務(wù)公寓、強(qiáng)匯展閣等，魄廣州新大廈會、遠(yuǎn)洋明珠克大廈，天麒皮驛、新達(dá)誠迫廣場等涉外娛酒店式公寓園，都未采用雅“荷國際公寓開”蕉通名。攪（4）國際喇公寓戶型調(diào)順查葡目前，在國煉內(nèi)各大城市淡的國際公寓筍由于客戶定雞位的不同，鳴戶型間的差涼異較大。命一般而言，什越是真正為蝶外籍人士服蒙務(wù)的國際公伴寓，其戶型薄越接近外籍額人士的生活捆需求；而以炕本地客戶為瓣目標(biāo)客戶的封“括國際公寓照”阿，其戶型接恢近本地客戶另需求。表（3）陰城市裙國際公寓名永稱繞營頭戶型遞（綁㎡擱）懇備注分單間一衛(wèi)利一房一廳似一衛(wèi)起二房二廳零一衛(wèi)惕三房二廳迎一衛(wèi)爛深圳市盯明華國際會鬼議中心錫54粒70燃120妙196憑丹楓白露橡39忙59卻95誰嘉匯新城慎40曲后摧名仕閣養(yǎng)40吼50-60度況今90-12送3岡190駁（5）國際君公寓配套調(diào)襖查李國際公寓的牲配套往往按號酒店標(biāo)準(zhǔn)配角置。有的國美際公寓干脆雜用星級酒店輩的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)誼為泉“佳四星級國際啦公寓瞇”喘、香“買五星級國際臟公寓遇”清等。事實(shí)上蠻，國內(nèi)的國鉗際公寓相當(dāng)兵于沿海城市脊的急“械酒店式公寓評”吩，只是稱呼聞不同而已。晌由著名設(shè)計箏公司旗度身定造。勵聘請暫國外優(yōu)秀室謠內(nèi)設(shè)計雅公司總、園林景觀小公司幫擔(dān)綱室內(nèi)設(shè)拔計繩和園林設(shè)計雕。合酒店式外觀曾及公共空間汗。堤酒店式設(shè)備喪。進(jìn)口原裝聯(lián)電梯，中央宵空調(diào)等。巴超大規(guī)模的插豪華會所。秤會所中各種夫配套設(shè)施一欲應(yīng)俱全叔。如瘡按五星級標(biāo)頌準(zhǔn)設(shè)計建造斤的酒店式康凡樂中心及露莖天網(wǎng)球場等帳。輩建筑用料及頂配套全部采炊用國際一流開產(chǎn)品中一應(yīng)俱全的綠生活配套設(shè)劫施。鈔采用先進(jìn)的越酒店式物業(yè)紡管理。禁（6）國際摔公寓服務(wù)調(diào)條查悠國際公寓以遵居住為主。希在國際公寓絕中生活的人跪士，多為單厚身，或家庭銜臨時居住，添因此除在環(huán)倆境上，要求榆有酒店的配下套外，在生靠活服務(wù)上，炭甚至比酒店身更周到、更獲溫馨。仁國際公寓的榆住戶，相當(dāng)渴于酒店的長提包房住戶。材對于酒店的堤長包房顧客帽，一般酒店潤會給予一定榨的優(yōu)惠條件黃。綁私密安全，劣是家庭生活落的一大要素艱，因此國際嘗公寓大多采喪用棚國際酒店式間全封閉物業(yè)士管理不、剪24慈小時保安巡嫩邏等。表中央空調(diào)入量戶、全天候囑熱水供應(yīng)、嚴(yán)無微不至的指家政服務(wù)慢，即可以最大限零度的減輕叛住戶獻(xiàn)的生活負(fù)擔(dān)妻，道（7）國際編公寓客戶調(diào)臭查租賃客戶吐外資機(jī)構(gòu)外省籍人員。志這些客戶群白的特點(diǎn)是：次有較高的生售活補(bǔ)貼。在籠海外工作生禍活節(jié)奏快，摩生活起居多勸有不便而無愿暇打理。休俯閑時需有一駕定的社交及稅活動場所和胳空間。恒B．年輕白量領(lǐng)階層。聞這些客戶群叔的特點(diǎn)是：倚收入高、積窗蓄少、崇尚那自由、注重武生活品位，荒他們大多以則事業(yè)為重，沫多數(shù)在工作孟的寫字樓附立近租房住，避過著的程“視單身貴族新”臨的生活，喜羅歡跳槽和在助城市間移動察，被稱為紗“典飄一族?！甭Ｙ彿靠蛻敉顿Y客。炸隨著寫字樓帝市場復(fù)蘇，牲其周邊的公東寓樓市場也質(zhì)被看好，特每別是一些小伙戶型單位，萬因?yàn)榭們r低賢，相對投資頸風(fēng)險小，而恥具有良好的朱投資前景，插選準(zhǔn)恰當(dāng)機(jī)意會入市，能燦取得較好的疾投資回報。余B．溜自用客戶。紛白領(lǐng)一族有取很強(qiáng)的月供概能力，一旦舊其希望租賃訊住房的首期羽門檻較低，洽自然會得到雨其青睞。臉（8）國際栽公寓定義哥國際公寓的愿準(zhǔn)確定義應(yīng)霉為：尤國際化酒店惹式居住公寓國際化：專具有國際氣偷質(zhì)云——運(yùn)國際化城市眨（開放性大今都市）擊國際商務(wù)區(qū)頁域（大都市腹CBD）公國際設(shè)計水謙平（建筑、懲裝修、園林鏈）窮國際形象環(huán)棕境（大堂、鮮電梯廳、電家梯、會所、其園林等）飯國際品質(zhì)設(shè)哲備炮國外生活標(biāo)拐準(zhǔn)（開放式箏廚房）酒店式：撓酒店式標(biāo)準(zhǔn)巨（三星酒店麥以上）酒店式外觀酒店式環(huán)境個酒店式商務(wù)遍、生活配套居住公寓：槍臨時家庭（違配套簡單裝贊修、空調(diào)、挽一般家電、互家私）哈單身住宅（保配套簡單裝煮修、空調(diào)、烏一般家電、裂家私）草配套會所（心日常休閑娛始樂）陸配套服務(wù)（達(dá)生活起居無閘微不至）保安設(shè)施鄉(xiāng)國際公寓標(biāo)兵準(zhǔn)閱國際公寓在往該類物業(yè)形盜成的過程中翼，在市場導(dǎo)喊向下形成其縫固有的標(biāo)準(zhǔn)澡，或是模式棄。匙（1）區(qū)位援標(biāo)準(zhǔn)閃國際公寓必鑼須坐落于垂國際化大都屯市弓CBD及其傅周邊成熟區(qū)字域。鞋由于CBA芽的商貿(mào)人士并為國際公寓學(xué)直接提供了脾大量的客戶亮來源，榆這些公寓主忌要分布在寫駛字樓附近的躲區(qū)域。在北畝京、上海、兵廣州等地，盆國際公寓與犧高檔寫字樓善的發(fā)展幾乎卸同步。更國際公寓理主想?yún)^(qū)位上，蓄以商務(wù)人士優(yōu)的上班過程凡來度量：步步行在15桃分鐘以內(nèi)；菊地鐵在2站糞以內(nèi)；轉(zhuǎn)公交在3站也以內(nèi)；掩能夠順利坐惡出租車。劑（2）形象鴉標(biāo)準(zhǔn)睜國際公寓在云形象上一般怨走高端路線兼而吸引市場啞眼球。形烤象定位盡量譯拔高，價格載走高端路線勒。譽(yù)為了符合碰具朝有盆個性化特點(diǎn)睬的現(xiàn)代國際丈公寓碰，其躺無論在建筑疫、社區(qū)環(huán)境明、戶型設(shè)計御、材料使用蒸、物業(yè)管理睡等方面處處基體現(xiàn)販著國際化的馬潮濟(jì)流矛。如釘外觀的通透痛、硬朗、現(xiàn)殘代滑；惕綠化率勁高膀的生態(tài)步環(huán)境筒，落體現(xiàn)逗崇尚自頁然的國際潮修流改等寇。雹國際公寓在叮形象上一般偉為：童外立面具有寬酒店式風(fēng)格睛，如北京旺潮座中心采用牧全玻璃幕墻數(shù)的外觀；票公共空間酒碗店化，如大簽堂地面多采渠用花崗巖裝練修，北京瑞殖城中心的大閉堂挑高二層美達(dá)6.9米厘、近300篩0㎡自然園倚林大堂；繳聘請外國著步名設(shè)計公司蠶或設(shè)計大師止做建筑設(shè)計法、裝修設(shè)計塌和園林設(shè)計秘，使項(xiàng)目建銅成后會成為揉區(qū)域內(nèi)的標(biāo)椒志性建筑。小班（3）配套技標(biāo)準(zhǔn)翠為了符合國稍際潮流，滿墳足國際人士千審美及居住嚷要求，國際爽公寓在配套肯標(biāo)準(zhǔn)上向星族記酒店看齊逃。著在建筑及其立配套設(shè)備上荷精益求精：仇大量采用新我技術(shù)。如北刮京瑞城中心命的新風(fēng)系統(tǒng)齒(每個房間遺均有歐洲原紹裝進(jìn)口的新碎風(fēng)端口，使悲室內(nèi)空氣凈培度達(dá)一級標(biāo)耐準(zhǔn))；旺座瓶在國內(nèi)首家蜜采用雙層呼侍吸幕墻系統(tǒng)歉等。吵選用名牌材河料或設(shè)備。謠特別是電梯誕、中央空調(diào)妙，大多采用旗原裝進(jìn)口產(chǎn)箭品；盜衛(wèi)浴及廚房駐設(shè)施選用國仙際一流品牌道，以及享受廚性配置如按踢摩浴缸等；姨保證通訊設(shè)市備的完善。股如專線高速砍上網(wǎng)，光纖咱入戶，結(jié)構(gòu)驗(yàn)化綜合布線無；局域網(wǎng)服弱務(wù)；信息點(diǎn)買及數(shù)據(jù)傳輸?shù)溗俣染_(dá)到認(rèn)國內(nèi)先進(jìn)水讀平；暗提供生活便估利設(shè)備。如膛可接收國際清衛(wèi)星電視；取多個接懂口；24小腫時熱水系統(tǒng)啄；直飲水系西統(tǒng)；移動通奔信直放站等論；結(jié)提供功能齊挽全的會所配歐套。如北京蛇瑞城中心三吃層的獨(dú)立會爪所，面積1質(zhì)800平方戲米，設(shè)施有訂室內(nèi)恒溫泳帳池、水力按憑摩池、兒童筒戲水池、健舌身室、桑拿學(xué)浴室、兒童據(jù)游戲室、乒忘乓球室、多每功能集體活任動室、閱讀癥中心等。萌提供一步到績位的簡潔裝禁修。酒店式閘的標(biāo)準(zhǔn)是客員戶提著行李糾箱入住即可雙。大眾化的酒裝修，客戶酬的紅個性化、風(fēng)說格化由其裝修飾解決。河（4）服務(wù)插標(biāo)準(zhǔn)捐國際公寓以綱酒店式物業(yè)扒管理來打動臂市場，提供粗專業(yè)化的貼寶身管家，使仍居者享受周母到的私家服充務(wù)。酸干洗店、洗將衣；耕24胃小時熱水；蹄24興小時便利店秒；外賣送餐校服務(wù)；國際圓電視頻道；災(zāi)配置錄像機(jī)寧；充足、位籮置合理的電異源插座，考最慮制式轉(zhuǎn)換燦；尺寸稍大絕的家私、電稱器；考慮太飄太們的生活密需要；房間后清潔執(zhí)掃；起床單換洗、墳洗簌用品更峰換（可由租補(bǔ)客選擇并適紹當(dāng)收費(fèi)）；招電召的士；績代繳費(fèi)；叫法醒服務(wù)；家行政服務(wù)；代避復(fù)印、打字伯、；代還定機(jī)票、車宰船票；代訂密、送書報；尖會所設(shè)施使灰用（可適當(dāng)改收費(fèi)）；家腳電維修等。婆同時發(fā)展類堆似鼓“粉皇朝會敗”差之類的業(yè)主惹/住客俱樂晌部，為客戶價的休閑、溝樣通創(chuàng)造條件羅。疫（5）營銷剩標(biāo)準(zhǔn)頃國際公寓在魂?duì)I銷上往往著會一炮打響奴：精心設(shè)計倍、精心策劃怒、精心組織溪的結(jié)果必然詢會有回報。盜A.定位柔：騙檔次盡量拔鋪高，并與商捏務(wù)建立聯(lián)系朗。公寓與寫魯字樓和酒店凱的聯(lián)系提高尚了其價格的逢支撐。礎(chǔ)如北似京瑞城中心叫：公寓與哈“明國際貴族酒助店刺”嗎及需“毛智能化寫字溉樓齒”原共體；恭“麥第一世界名局人宅邸仗”館，踩“虜名人宅邸，埋貴族生活摘”荷。同時，強(qiáng)欣調(diào)同類身份糊聚集的溝通存效應(yīng)。餓B.價格犬：岔走頂級路線躺，價格最高頂(且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高擾于周邊)。孝價格本身即售是新聞追逐己和產(chǎn)生知名領(lǐng)度的原因；鬼營銷之中加龍強(qiáng)與世界上草各地最高貴凳物業(yè)的比較放。嫌如北京瑞城逐中心均價U魔S$275漏0元/㎡，頂而周邊內(nèi)銷學(xué)項(xiàng)目約在$究1300元炭/㎡左右；散和喬麗晶均秒價US$2攻300元/陰㎡，而該區(qū)饅域以前從來雪沒有這樣高飲端的價格。猜C．推廣孟：型借助大師們敏的光環(huán)，炒艷作國外建筑夠設(shè)計