房地產(chǎn)成本控制管理

講義提綱一、房地產(chǎn)成本管理的范圍和職責(zé)二、房地產(chǎn)成本管理的重要性三、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)四、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念五、房地產(chǎn)成本管理體系的建立六、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累一、房地產(chǎn)成本管理的范圍和職責(zé)成本控制：

是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。顧名思義，成本控制部門就是控制企業(yè)成本的一個(gè)職能部門，房地產(chǎn)成本控制部崗位職責(zé)就是科學(xué)組織實(shí)施成本控制，促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營體制，全面提高企業(yè)的素質(zhì)，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下生存、發(fā)展和壯大。二、房地產(chǎn)成本管理的重要性1、形勢(shì)回顧——我們?cè)趺礃右宦纷邅黻P(guān)鍵詞：

溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓

火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包

轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房

嚴(yán)冬的到來：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤、利潤下降2、房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了利潤=收入-成本結(jié)論：項(xiàng)目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！未來一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而降低成本的公司將成為未來的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！

三、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)1、從生產(chǎn)周期來看（時(shí)間周期長）2、從銷售形態(tài)來看（日益緊張的銷售）3、從產(chǎn)品形態(tài)來看（單一性、獨(dú)立性）4、從地域來看（受地域影響）5、從財(cái)務(wù)角度來看（簡單來說成本就是財(cái)務(wù)下屬單位，為財(cái)務(wù)做準(zhǔn)備）6、從價(jià)值鏈來看四、做好房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念1、全員全程成本控制觀念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識(shí)，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視計(jì)劃管理的觀念公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計(jì)。3、要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。4、賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀念。站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。五、房地產(chǎn)成本管理體系的建立1、房地產(chǎn)成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。2、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容：成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作；每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理）目標(biāo)成本管理體系動(dòng)態(tài)成本管理體系責(zé)任成本管理體系成本后評(píng)估關(guān)于成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對(duì)開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承。如：對(duì)規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招投標(biāo)的控制、售樓價(jià)格的審定、成本利潤的考核等等。從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團(tuán)戰(zhàn)略采購等等。3、如何建立成本管理體系（1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀：成本目標(biāo)管理較粗放；責(zé)任體系不完善；成本績效考核力度不夠；動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法：

制定目標(biāo)→明確崗位職責(zé)→跟蹤執(zhí)行→業(yè)績?cè)u(píng)估第一步：如何建立目標(biāo)成本體系（制定目標(biāo)）1、目標(biāo)成本的定義

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的，在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。目標(biāo)成本的形成1、投資決策《項(xiàng)目投資可行性報(bào)告》目標(biāo)成本測(cè)算1（立項(xiàng)成本）2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算2（定位成本）3、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算34、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算44、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約《立項(xiàng)成本審批表》《定位成本審批表》《價(jià)格材料成本合理性評(píng)估》《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》《部品標(biāo)準(zhǔn)選擇審批表》

2、目標(biāo)成本的管理

偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA3、目標(biāo)成拖本建立的頓難點(diǎn)目標(biāo)成本廣編不準(zhǔn)怎丈么辦？相關(guān)部門黑參加了嗎腥？——全成本求！目標(biāo)成本民規(guī)劃深度鋤夠嗎？各項(xiàng)成咸本有依權(quán)據(jù)嗎？——標(biāo)準(zhǔn)、辛市場(chǎng)、溉測(cè)算能釣力數(shù)據(jù)庫建節(jié)立起來了椒嗎？目標(biāo)成顆本夠深朽度嗎？專業(yè)端口差成本清單（政府收鞋費(fèi)/營銷費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用索。。。）建造成曬本清單扁及依據(jù)——合同清單弄：合同范向圍與技術(shù)刺標(biāo)準(zhǔn)——部品清障單：標(biāo)描準(zhǔn)/（材料表麗）設(shè)計(jì)委托馬與設(shè)計(jì)深栗度（任務(wù)雞書）設(shè)計(jì)能做兵什么？合同分策判的策教劃第二步：匠明確崗位鏟職責(zé)1、建立竿責(zé)任體津系。責(zé)任成本豆體系目標(biāo)屑是明確專響業(yè)職能部沸門的成本訓(xùn)管理職責(zé)宏，并借助毛技術(shù)經(jīng)濟(jì)戚指標(biāo)反饋好，考核評(píng)垮價(jià)各職能便履行情況肚。“責(zé)任推成本”回架答的是在調(diào)成本管理不相關(guān)業(yè)務(wù)婦中誰來做擊？做什純么的問瘋題。我們囑有哪些乳崗位與婦成本控蠟制有關(guān)貞？做什謝么？這掩些崗位氏分別對(duì)抱哪些成聯(lián)本控制營指標(biāo)負(fù)追責(zé)？怎仔么負(fù)責(zé)枯？如何牌評(píng)價(jià)？欄責(zé)任成曠本體系澡包含四侮大要素尺：即責(zé)任洪范圍、脾責(zé)任部霉門/相關(guān)部禍門、評(píng)蜻價(jià)指標(biāo)謎、評(píng)價(jià)粱部門。完成羞上述要炊素的定影義，我餐們就可心以建立大起責(zé)任汗成本體顧系的基獸本框架遭，從而及在組織見架構(gòu)的壩層面保鹽證目標(biāo)戒成本的僑準(zhǔn)確執(zhí)俊行。落富實(shí)責(zé)任斤到崗位抗，落實(shí)棉到責(zé)任陷人，最甜大程度蔬的減少呀目標(biāo)與戴執(zhí)行脫爹鉤的現(xiàn)傻象，真凡正做到休“權(quán)責(zé)顫明晰”緒有據(jù)可租依。責(zé)任成筋本的分桃解思路各部門各棋司其職1、本部嫌門費(fèi)用2、本專稍業(yè)端口熟成本----土地成勺本----投資管姥理中心----政府收費(fèi)---打-開發(fā)部----設(shè)計(jì)費(fèi)---籍-技術(shù)部---漸-營銷費(fèi)----營銷中腦心----財(cái)務(wù)費(fèi)用---漸-財(cái)務(wù)部---觀-建造成本----技術(shù)部+采購部+工程部成本數(shù)者字是目呢標(biāo)，是途結(jié)果，加關(guān)鍵的低是工作雪質(zhì)量2、作業(yè)過消程管理——我們需謀要什么稻樣的制箏度流程丙？明確了“辜責(zé)任成本富體系”，客按部門/崗位對(duì)俘其負(fù)責(zé)植的責(zé)任毒范圍進(jìn)瞎行合并崇，我們跳就可以萄得到部駕門/崗位的成按本、目標(biāo)印集合。但汽如何保證言部門/崗位的掀成本目肅標(biāo)能夠捏順利完聾成呢？端為此我發(fā)們要定網(wǎng)義一整特套完善捉的“作縱業(yè)過程浙指導(dǎo)書眉”來對(duì)思部門/崗位的本行為進(jìn)廳行規(guī)范閣，也就核是說必畫須從“觸制度流用程”的碧層面保牧證對(duì)目祖標(biāo)成本菌的執(zhí)行燈，保證培對(duì)成本么的控制用，這就耽是“作卸業(yè)過程汗管理”朵。房地灰產(chǎn)開發(fā)儲(chǔ)全過程姨中的成跳本管理抱分為若晶干個(gè)相棵對(duì)獨(dú)立婚的作業(yè)只過程，醒并為每頃個(gè)作業(yè)拉過程定蠢義相應(yīng)民的流程雜制度規(guī)急范，同貍時(shí)定義碗每個(gè)作題業(yè)過程木中與成之本控制絹相關(guān)的貌要點(diǎn)，跡包括量沾化的經(jīng)露濟(jì)技術(shù)阻評(píng)價(jià)指喇標(biāo)，這年樣我們倚就可以壩在日常肺業(yè)務(wù)這叉?zhèn)€層面術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)魂成本過佩程控制遮，真正弄將成本潮控制的蛇執(zhí)行力己滲透到句基層一綱線。制度流斗程體系---船--專業(yè)集毀成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測(cè)算3、策劃團(tuán)隊(duì)建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項(xiàng)目管理3、成本信息披露評(píng)估與考核：事前/事中控制1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具2、績效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計(jì)任務(wù)書---成本控制要求2、設(shè)計(jì)評(píng)審—成本校核3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)---成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)第三步：茫跟蹤執(zhí)行——即動(dòng)態(tài)成秩本體系經(jīng)過前后兩個(gè)步扭驟，“箏目標(biāo)明飄確，責(zé)裳任清晰陵”之后遮，我們這便進(jìn)入追：目標(biāo)成本獨(dú)執(zhí)行過程栗跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成野本是項(xiàng)目鄰實(shí)施過程遼中的預(yù)期鑼成本，通捏過實(shí)時(shí)反桑映目標(biāo)成騾本與動(dòng)態(tài)母成本的差宴異，幫助戚有關(guān)部門露及時(shí)發(fā)現(xiàn)寧問題并解芬決問題，創(chuàng)實(shí)現(xiàn)對(duì)成辰本的控制暖。動(dòng)態(tài)成涌本的核心澤是“實(shí)時(shí)叼性”，動(dòng)家態(tài)指的是驅(qū)在整個(gè)過句程中每一僚點(diǎn)都能實(shí)陶時(shí)掌握項(xiàng)口目最新成允本狀態(tài)。我們強(qiáng)弓調(diào)在項(xiàng)醉目執(zhí)行慈過程中誼，能對(duì)矮項(xiàng)目的導(dǎo)全成本杜進(jìn)行實(shí)門時(shí)測(cè)算刃，只有妨這樣才旱能控制陣成本，慨幫助決碑策。如軍果只能鐵在項(xiàng)目綠結(jié)束時(shí)侮才得到搶數(shù)據(jù)，你實(shí)際上身只有基旨本的成長本核算然功能，朝對(duì)成本暖控制都駱沒有任債何幫助房誠。木已殘成舟，饞談控制牽都晚了峽。如何實(shí)沫現(xiàn)動(dòng)態(tài)虜成本監(jiān)電控？概括為種：“一杜個(gè)中心棉，三條說線”。一個(gè)中絨心——以合同逝為中心三條線——?jiǎng)討B(tài)成本實(shí)際發(fā)生孕成本實(shí)付成本動(dòng)態(tài)成暴本=合同成蹲本+非合同計(jì)性成本+待發(fā)生成尊本合同性成屋本是動(dòng)態(tài)凡成本中變嘴動(dòng)性最大語的部分。椒其“高變建性”決定脾了它是成撈本控制的滾重中之重且。而非合命同性成本葡，如政府貌收費(fèi)等則涉容易控制胞。合同不碗確定性表誤現(xiàn)為“變腸更黑洞”傲、“款項(xiàng)智超付”等北成本失控厚現(xiàn)象頻現(xiàn)區(qū)。必須要編以合同為釋中心。把相目標(biāo)成本摟分解到合攀同中去，喂形成合同暴目標(biāo)成本縣。三條線脫：“動(dòng)態(tài)武成本”日反映任我意時(shí)段閃項(xiàng)目的益綜合成款本及結(jié)滑構(gòu)分布范?！皩?shí)糞際發(fā)生分成本”芽指的是抹項(xiàng)目當(dāng)鋒前已審朋定的工醉程量與梁動(dòng)態(tài)成驅(qū)本對(duì)比脅，可反籮映出項(xiàng)巡壽目整體愧進(jìn)度。橡“實(shí)付席成本”挪指實(shí)際裁已支付弄的款項(xiàng)友與實(shí)際紙發(fā)生成搭本對(duì)比依，反映形出款項(xiàng)嗚的支付付進(jìn)度。坦做到動(dòng)使態(tài)成本戀一月一婦清，設(shè)彼計(jì)變更站、工程佛簽證均彈當(dāng)月結(jié)魔清，填擾報(bào)成本槳月報(bào)表數(shù)，形成幫動(dòng)態(tài)管凝理的好緞習(xí)慣。用工具管霉人：成本管理訓(xùn)涉及領(lǐng)域蠻多，管理僵環(huán)節(jié)復(fù)雜填，通過信拍息化手段略將投資測(cè)宅算目標(biāo)、幟合同預(yù)算籌、合同結(jié)能算、付款慈等業(yè)務(wù)集棄合在一起摩進(jìn)行預(yù)算諒控制、全義程預(yù)警、犯匯總分析販。并且通聲過多個(gè)項(xiàng)聯(lián)目積累，高形成企業(yè)貍成本管理涂知識(shí)庫沉銷淀下來，敲不因人員封的流動(dòng)而羽流失。成本數(shù)螺據(jù)庫建湯立方法揉與意義合同執(zhí)行與后評(píng)估資源調(diào)假研標(biāo)準(zhǔn)定位數(shù)據(jù)積束累成果應(yīng)貝用成本數(shù)據(jù)匹庫的數(shù)據(jù)卡標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)倡據(jù)引用與瞎置換。成本數(shù)據(jù)祖積累，是長反擊串標(biāo)看的有力武替器，是各飼部門成本總控制溝通與的平臺(tái)，累是對(duì)手研誘究的執(zhí)行天沉淀。成本數(shù)據(jù)燈庫是一個(gè)冬企業(yè)的財(cái)工富。第四步嚷：成本珠業(yè)績?cè)u(píng)梯估（績陜效考核狐）制定了目顛標(biāo)成本，哀明確了責(zé)欲任體系，跌同時(shí)對(duì)作掀業(yè)過程進(jìn)浴行了實(shí)際銅的跟蹤控顛制，在完壞成了前面奪三個(gè)步驟畢后，最后胳我們就可坑以根據(jù)執(zhí)倍行結(jié)果對(duì)稼相關(guān)業(yè)績堡進(jìn)行評(píng)估債和考核。成本管漸理體系沉的梳理王圖1作業(yè)過泛程成本儉控制（日常工作的成本管理）成本管理竟體系的建灘立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售/客服建造過撥程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建胸立成本管幅理之基恥礎(chǔ)成本管保理之實(shí)創(chuàng)現(xiàn)成本管訂理體系腹的梳理娘圖2成本管聽理之目麗標(biāo)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品品瞧質(zhì)開發(fā)進(jìn)好度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范/細(xì)則流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)績效考核管控體六系流程績效崗位績效業(yè)務(wù)績效盈利實(shí)玩現(xiàn)六、房地淘產(chǎn)成本管依理每個(gè)階初段控制要箱點(diǎn)成本控制最終達(dá)到膏利潤最大昂化交付階段絞服務(wù)立項(xiàng)階轉(zhuǎn)段設(shè)計(jì)階掩段招標(biāo)階架段采購階段施工階嚷段管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)開發(fā)間接朝費(fèi)營銷費(fèi)（一）屢對(duì)房地夜產(chǎn)投資滋影響最出大的階慮段（二）找關(guān)于設(shè)乳計(jì)階段眾的成本托控制（三）工番程招標(biāo)階尖段的成本捆控制（四）固材料采飄購成本熔控制（五）筐施工階鋼段的成年本控制嗓策略（六）關(guān)結(jié)于營銷費(fèi)傳用的成本虎控制策略（七）管島理費(fèi)用控好制（八）幫財(cái)務(wù)費(fèi)嘴用控制（一）誰海是對(duì)房地脊產(chǎn)投資影殺響最大的臺(tái)階段——結(jié)論：非項(xiàng)目立館項(xiàng)決策翻是主要持因素，桑設(shè)計(jì)方您案優(yōu)化欣是關(guān)鍵懶因素！項(xiàng)目立項(xiàng)翅決策階段貪需要注意篇的問題：1、定位是需關(guān)鍵。不要為立攏項(xiàng)而立項(xiàng)組，應(yīng)建立拌在認(rèn)真、熱客觀的調(diào)制研和分析省之上，選誦擇有優(yōu)勢(shì)書的項(xiàng)目；重點(diǎn)對(duì)次市場(chǎng)現(xiàn)柔行售價(jià)紹和預(yù)期得走勢(shì)進(jìn)乖行準(zhǔn)確緩的調(diào)查道判斷，贊確定目顏標(biāo)售價(jià)多。2、技術(shù)斜可行性皆分析是居前提。對(duì)產(chǎn)品定拒位要建立英在技術(shù)方快案可行的村基礎(chǔ)之上暢。3、土地獲忽取成本優(yōu)略勢(shì)是項(xiàng)目飾成功之本膏。土地價(jià)格齡無論以何股種方式取仙得，均應(yīng)怨事先做到火心中有數(shù)夸。（二）關(guān)陽于設(shè)計(jì)階惠段的成本演控制科學(xué)合貌理的設(shè)完計(jì)可以問降低10%的工程病造價(jià)，腿以下是悉控制設(shè)皮計(jì)的五姨大策略季：1、實(shí)行彈設(shè)計(jì)方棋案的招苗投標(biāo)，貴優(yōu)化設(shè)奮計(jì)。2、實(shí)行限綱額設(shè)計(jì)，茅有效控制椅造價(jià)。3、加強(qiáng)對(duì)國設(shè)計(jì)圖紙插的會(huì)審與氣審查。4、深入待應(yīng)用價(jià)荒值工程嬸原理。5、采用翻合同措天施，有怒效控制潔造價(jià)。這個(gè)階宣段要特碗別注意停以下幾炎點(diǎn)：房地產(chǎn)拐首先是婚做產(chǎn)品昌，不是輝做作品汁，要以瘦掙錢為軟目的。杜克服重床技術(shù)、爛輕經(jīng)濟(jì)鄙的思想貞。成本型市城市（肉如武漢斧、長沙勸、南昌風(fēng)等）要被永遠(yuǎn)關(guān)湊注核算衡和控制清，對(duì)設(shè)處計(jì)成本生優(yōu)化要喬放在第蛾一位。產(chǎn)品型柄城市（模如北京脆、上海坊、廣州菊、深圳援等）在贏關(guān)注核壺算和控撇制的前寨提下，樸可以進(jìn)垮行價(jià)值防創(chuàng)新。在同一城數(shù)市也應(yīng)特負(fù)別注意產(chǎn)柱品型地塊甲（如珠江山新城）和刷成本型地飲塊（如西乞子灣）的志差別。正確運(yùn)膚用限額秘設(shè)計(jì)所謂限額養(yǎng)設(shè)計(jì)，就再是按照批真準(zhǔn)的可行釘性研究報(bào)張告的投資挨估算控制捷初步設(shè)計(jì)無。按照批娃準(zhǔn)的初步炭設(shè)計(jì)概算鑰控制技術(shù)焰設(shè)計(jì)和施替工圖設(shè)計(jì)誤，同時(shí)各逝專業(yè)在保擔(dān)證達(dá)到使程用功能的谷前提下按墨分配的投富資限額控廣制設(shè)計(jì)，躬嚴(yán)格控制兔不合理變影更，保證眼總投資不徑突破。限額設(shè)計(jì)蝴的對(duì)象：想它可將上歐階段的設(shè)睛計(jì)審定的際投資額和仍工程量先膀分解到各娘專業(yè)，后師分解到各悉單位工程渣和分部分趴項(xiàng)工程，猾通過層層確分解，實(shí)渣現(xiàn)對(duì)投資黑限額的控絮制管理。跳同時(shí)也實(shí)皆現(xiàn)了對(duì)設(shè)工計(jì)規(guī)模、旬設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)票、工程量伶與概算指塌標(biāo)等各方嶺面的控制悉。正確認(rèn)識(shí)粉設(shè)計(jì)階段秤成本優(yōu)化傳統(tǒng)建筑支設(shè)計(jì)院，擺并不能幫督助房地產(chǎn)棉企業(yè)全面彩控制設(shè)計(jì)裝階段的成添本！中國蒜大陸設(shè)計(jì)伯管理?xiàng)l塊屆分割嚴(yán)重額，房地產(chǎn)慰設(shè)計(jì)管理摸范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)盟大于傳統(tǒng)拌的建筑設(shè)言計(jì)院。房地產(chǎn)設(shè)甜計(jì)管理思遮路：作為榆房地產(chǎn)公蘇司從事規(guī)想劃設(shè)計(jì)管滾理的工程宿師，除了興要完成傳每統(tǒng)規(guī)劃、豆設(shè)計(jì)管理驗(yàn)的工作外穴，還要向犯二個(gè)方向證延伸，一需是土地規(guī)睛劃、設(shè)計(jì)英性質(zhì)的整灶合，二是勾甲方另行狠委托的二循次設(shè)計(jì)和晴選材用料犯。房地產(chǎn)歡企業(yè)現(xiàn)奴在需要節(jié)的是精百細(xì)的設(shè)趨計(jì)管理袖優(yōu)化。（三）諒工程招籠標(biāo)階段度的成本罵控制1、項(xiàng)目哥建設(shè)階佳段控制飼的六大捆渠道：通過招標(biāo)晉方式選擇騰好施工隊(duì)辰伍。加強(qiáng)合規(guī)同管理紗，完善紛合同條謊款。對(duì)大宗材基料和大型瘡設(shè)備實(shí)行晌單獨(dú)招標(biāo)灘采購。嚴(yán)格履行鼻工程發(fā)包香合同。按合同誘約定實(shí)敞際完成乎工作量繭支付工煎程進(jìn)度滑款。加強(qiáng)對(duì)車監(jiān)理單谷位的管秘理，主忽動(dòng)防范哨施工單干位索賠廁。2、如暢何在招云標(biāo)階段摔有效控冒制工程鋒造價(jià)①形成有炊效競(jìng)爭(zhēng)牲。保持帶良好的姥付款信垃譽(yù)和社馬會(huì)聲譽(yù)楚，使絕吐大多數(shù)鹽企業(yè)愿暖意與我旱們合作你。保證足夠圖數(shù)量，新喝增合格供御方保持適恒當(dāng)比例。年度標(biāo)絞因使用娛方便、司工程量雕增加可紡以有效蟻提高效輛率，降明低成本旋。若受市場(chǎng)歇變化影響要較大的材鵝料設(shè)備，蔑注意招標(biāo)挎時(shí)間的確裂定并關(guān)注吹市場(chǎng)變化健。②管理程序灰到位選擇彩有實(shí)力守饑信用的施別工或供貨嘉單位。組織對(duì)匙施工及敘供貨單國位考察題，填寫破合格供優(yōu)方考察祝表（公花司IS梨O文件達(dá)）。同記時(shí)認(rèn)真良組織考省察評(píng)審艱，以項(xiàng)找目管理尸組織認(rèn)臉定為主睬，公司耗資質(zhì)為照次的考巴察觀念鈔。③標(biāo)底是痕對(duì)擬招蠻標(biāo)項(xiàng)目挖造價(jià)的碌預(yù)期，淺標(biāo)底的喊準(zhǔn)確確齡定需要號(hào)對(duì)設(shè)計(jì)澡和現(xiàn)場(chǎng)抵條件準(zhǔn)貴確把握瓦，通過顆標(biāo)底的狠編制還耐可以提撓前發(fā)現(xiàn)勺設(shè)計(jì)不翠足，防派止施工那單位串?dāng)n標(biāo)。使用經(jīng)驗(yàn)糟數(shù)據(jù)作為蘇標(biāo)底。需要重新柔編制標(biāo)底犧的情況。對(duì)于經(jīng)驗(yàn)盾不足的項(xiàng)尊目情況，捏或者各家痰報(bào)價(jià)與經(jīng)專驗(yàn)數(shù)據(jù)相龜比有較大拿差異，可覆以請(qǐng)專業(yè)陽公司做標(biāo)泛底，保證趨公司的利搶益不受損備害。④根據(jù)各種企承包方式櫻的優(yōu)缺點(diǎn)隸和項(xiàng)目的攔具體情況個(gè)合理選擇肚承包方式矮，重點(diǎn)考貍慮施工推象進(jìn)和成本灰控制之間雁的矛盾和飽平衡。按定額（定標(biāo)最未快、不需府要完善的來圖紙、增對(duì)加工程施祥工單位易貝于接受，刪缺點(diǎn)是實(shí)盲際施工時(shí)萄需定價(jià)材楊料較多，雀結(jié)算最復(fù)軟雜，造價(jià)每受政府政耗策文件影房誠響）、總價(jià)包干（定標(biāo)阿最慢，饞但造價(jià)紙明確，犧施工期胖長時(shí)雙跟方風(fēng)險(xiǎn)圓大，特托別是施售工方）柔、綜合單價(jià)冒包干（有施工協(xié)圖，但工峽程量無法紫準(zhǔn)確計(jì)算且或變更較爆大時(shí)可采迅用，例如章涂料、鋁記合金門窗陜等，或總跑價(jià)包干的蟻項(xiàng)目采用道綜合單價(jià)勝報(bào)價(jià)，設(shè)解計(jì)變更時(shí)疲采用報(bào)價(jià)郵單價(jià)，此額時(shí)需防止臥不平衡報(bào)救價(jià)，損害告公司利益呢，結(jié)算較麥簡單，無等施工圖且堆清單項(xiàng)目貿(mào)多時(shí)不易顛評(píng)標(biāo)）條件具備核時(shí)盡量總近價(jià)包干。可防止鐵其提出叫我們不蛋了解的巾理由在決施工過摸程中要糕求增加腥造價(jià)。總價(jià)包囑干但留蔑個(gè)別活挨口。例如鉆蹈孔樁中肥的鋼筋袋價(jià)格漲森跌超過10％后，超瞇出（或低吩于）10％部分篇由甲方膠承擔(dān)（救或退還推甲方）押。按定額對(duì)報(bào)下浮炸率。對(duì)于沒逢有圖紙袖或預(yù)計(jì)恩圖紙變?；^大結(jié)的工程掙，為趕絡(luò)工程進(jìn)飾度，建衣議承包川方式選謠擇社會(huì)散公認(rèn)的壓計(jì)算方菜法，例酒如按定然額，投引標(biāo)時(shí)報(bào)少下浮比蠢例。每種方式捎均有利有暖弊，一旦雙確定，就腸應(yīng)該揚(yáng)長惕避短，精查心組織和獵管理，減末少不必要啟的費(fèi)用發(fā)棋生，可以往工程使甲族乙雙方得楚到雙贏。⑤合同條折款：嚴(yán)軋格、準(zhǔn)觸確、嚴(yán)遍謹(jǐn)、保沖護(hù)公司宵利益要求使用墾公司標(biāo)準(zhǔn)岔文本合同旋，補(bǔ)充條忍款盡量自貪己編寫。合同中懲對(duì)價(jià)格允組成及露風(fēng)險(xiǎn)的輛約定應(yīng)膝全面，偶防止施宴工或結(jié)逢算時(shí)要集求調(diào)價(jià)宿，同時(shí)累為防止世因風(fēng)險(xiǎn)暑考慮過篇高致使戀造價(jià)增除高，需滿要認(rèn)真某分析報(bào)吼價(jià)，核矩定施工礎(chǔ)單位所昨報(bào)措施誓及風(fēng)險(xiǎn)虹費(fèi)的合趨理性。例如基坑苗支護(hù)及土臨石方工程美合同：乙方已泊清楚并司考慮工周地現(xiàn)場(chǎng)融條件，克包括周飄圍環(huán)境郵、交通役道路、緒現(xiàn)場(chǎng)地售質(zhì)條件腥、施工敗水電、鬧施工場(chǎng)用地及周凳圍地下蕉管網(wǎng)、鮮承包范浪圍、施放工圖紙皆、施工脂組織設(shè)落計(jì)，并收已考慮斧施工技鑼術(shù)措施雹、文明哀施工、纖安全生田產(chǎn)維護(hù)印、工期慮內(nèi)趕工賺等因素給。乙方墊為完成城本合同收規(guī)定的驕工作所膠需考慮賭上述費(fèi)史用及施耗工組織狡中的所營有費(fèi)用景均已在振本合同婆價(jià)款內(nèi)留，不再承另外計(jì)禾取。對(duì)于招標(biāo)租文件和圖勢(shì)紙以外的晚特殊地質(zhì)澇條件和公枯用管線的質(zhì)維護(hù)，反炕映在施工畝措施費(fèi)和腐搶險(xiǎn)費(fèi)中狗。付款方式倚：為調(diào)動(dòng)憂施工單悅位的工廊作積極三性，建店議工程襯進(jìn)度達(dá)久到雙方液約定的跑形象時(shí)翅支付工躬程款，礦而不是貢按每月賠完成工孝作量的85%支付。對(duì)增加醉零星工兄程結(jié)算頁方法的炊約定，窄參考行井業(yè)情況凳在招標(biāo)輩文件中場(chǎng)直接寫德明，避近免施工澆和結(jié)算據(jù)時(shí)扯皮乖。合同在執(zhí)訊行過程中蛙任何不完刃善的地方竹，或同行請(qǐng)合同中有塔值得借鑒采的地方，吸及時(shí)迅速陪修改反映撕到新的招鳳標(biāo)文件和襪合同中。⑥招標(biāo)組見織中的態(tài)重要環(huán)練節(jié)招標(biāo)方毅式和范拘圍的確冬定千變狠萬化，漆建議認(rèn)蹤蝶真思考扶，制定活利于我量司的游競(jìng)戲規(guī)則靜。重視鳳和珍惜航游戲規(guī)像則的制襯定權(quán)，似保護(hù)公俗司利益育。評(píng)標(biāo)：技何術(shù)標(biāo)和經(jīng)忘濟(jì)標(biāo)分步編評(píng)審。技術(shù)標(biāo)注暴重技術(shù)標(biāo)戴準(zhǔn)、施工傅措施、施羽工組織、統(tǒng)管理班組冬、制度等蓋的評(píng)定。碧經(jīng)濟(jì)標(biāo)注娃重工程數(shù)捷量是否合余理，材料佳價(jià)格是否勒合理等。中標(biāo)通知熱書是否一塔定要發(fā)。向擬定績中標(biāo)單避位發(fā)中長標(biāo)通知傲?xí)?，意睜味著在曉法律上桃認(rèn)可其霧為中標(biāo)么單位，序其余投配標(biāo)單位辛未中標(biāo)勿，若合奮同尚未銳簽訂，重特別是釣招標(biāo)文邊件中未度附合同檔的項(xiàng)目魯，在簽蒼訂合同血時(shí)擬定露中標(biāo)單廟位往往盛會(huì)提出牽一些困召難，增哄加合同矛簽訂的哥難度，蝴影響工裂程付款鏟和進(jìn)展呈。⑦合理低吸價(jià)中標(biāo)慨如何執(zhí)耳行：先霞評(píng)技術(shù)段標(biāo)，可煤修改完充善，標(biāo)革準(zhǔn)一致謙技術(shù)標(biāo)匠均合格衡后再開琴經(jīng)濟(jì)標(biāo)竊，是對(duì)機(jī)低價(jià)中喘標(biāo)的改汁進(jìn)。普通項(xiàng)艷目應(yīng)嚴(yán)擱格執(zhí)行循。綜合衡評(píng)分法掌也有缺纏陷，評(píng)它價(jià)體系嗚的科學(xué)刑性和合到理性無沾標(biāo)準(zhǔn)。定標(biāo)報(bào)如告隱藏湊次低價(jià)勞，但投謊標(biāo)資料庸應(yīng)完整兆存放至艱資料室移備查。對(duì)于擬定開中標(biāo)價(jià)低坑于或接近占經(jīng)驗(yàn)值的柔項(xiàng)目，認(rèn)腳真分析投作標(biāo)報(bào)價(jià)，呈工程數(shù)量宣統(tǒng)一的基仿礎(chǔ)上，分翁析其材料廣、人工及比管理費(fèi)水沸平。避免渠報(bào)價(jià)中不縮慧合理的地遭方，例如債數(shù)量少報(bào)慶，價(jià)格偏庭高。分析項(xiàng)殿目情況符（包含知現(xiàn)場(chǎng)環(huán)養(yǎng)境、施摩工條件撫、地質(zhì)弟條件等骨）是否烏有特殊撿性，市些場(chǎng)價(jià)格榮水平是里否與經(jīng)循驗(yàn)值相宅符（包陣含市場(chǎng)過人工、粗材料、航機(jī)械等怨的價(jià)格禾水平）紹，擬定課中標(biāo)人君的任務(wù)奔飽滿度味等。（四）材膜料采購成浩本控制1、加緩強(qiáng)項(xiàng)目濃采購計(jì)馳劃管理洗。及時(shí)登填報(bào)《繩項(xiàng)目材己料設(shè)備初一覽表鼻》，招誤標(biāo)前明與確采購腸標(biāo)準(zhǔn)。烘對(duì)技術(shù)憑含量高秤的要盡軍早落實(shí)億評(píng)標(biāo)標(biāo)搶準(zhǔn)，充岔分了解夠市場(chǎng)和夢(mèng)行業(yè)特結(jié)性，做鄰到心中庭有數(shù)。2、供墻應(yīng)商的欄選擇，托選擇5竄-6家拳供應(yīng)商徹，貨比苗三家、渴低價(jià)中雖標(biāo)，集蝦中采購燥、批量躍供貨，似降低價(jià)唇格和采闖購成本吼。3、選啟擇供應(yīng)居商的四嗚種方式號(hào)：公開競(jìng)良爭(zhēng)性招泊標(biāo)采購有限競(jìng)謹(jǐn)爭(zhēng)性招務(wù)標(biāo)采購詢價(jià)采起購直接簽訂舞合同采購4、供應(yīng)秤商的管鳴理建立直接踩伙伴戰(zhàn)略頸關(guān)系?！笆坷婀蚕硪?，風(fēng)險(xiǎn)共今擔(dān)”例：藥科勒、歐店派對(duì)供應(yīng)觀商行為壘進(jìn)行績恐效管理氣。評(píng)級(jí)浴、建立歸量化指仁標(biāo)。5、供應(yīng)方流式探討哪些材恭料乙供忽？哪些材右料甲限研乙供（貝甲方限擾價(jià)）？哪些材料月甲定乙供褲？哪些材獎(jiǎng)料甲供抖？6、加強(qiáng)采躲購合同管心理（五）牲施工階榆段的成音本控制連策略施工階段撓由于設(shè)計(jì)跨已完成，成工程量已飾完全具體趕化，因而圓影響工程登投資的可碰能性只有5%-昌10%，節(jié)約投婆資的可能怖性已經(jīng)很唐小，但工鑰程投資都秧主要發(fā)生延在這一階鋒段，浪費(fèi)冊(cè)投資的可申能性很大羅。主要從爺以下五個(gè)拾方面進(jìn)行鞠成本控制主。加強(qiáng)