第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有以下六項(xiàng)：1.獨(dú)立、客觀、公正原則；2.合法原則；3.最高最佳利用原則；4.替代原則；5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；6.謹(jǐn)慎原則。

房地產(chǎn)的市場價(jià)值評估，應(yīng)遵循前五個(gè)原則。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評估，除了應(yīng)遵循市場價(jià)值評估的原則，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)估價(jià)第2版書名：房地產(chǎn)估價(jià)第2版書號(hào)：978-7-111-52248-5作者：宋春蘭出版社：機(jī)械工業(yè)出版社第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用：

可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)人員對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價(jià)人員思考和衡量估價(jià)對象的價(jià)值，把估價(jià)對象的評估價(jià)值首先框定在一個(gè)基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價(jià)方法的測算，評估出一個(gè)客觀合理的房地產(chǎn)價(jià)值。

第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則

一、獨(dú)立客觀公正原則的內(nèi)容

要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

“獨(dú)立”的含義:P34

“客觀”的含義:P34

“公正”的含義:P34第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則二、遵循獨(dú)立客觀公正原則的原因及保障措施（一）原因

如果評估出的價(jià)值不公平合理，就會(huì)損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師乃至整個(gè)估價(jià)行業(yè)的公信力和聲譽(yù)。第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（二）保障措施1．估價(jià)機(jī)構(gòu)有獨(dú)立的法人地位2．估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系3．任何單位和個(gè)人不得干預(yù)估價(jià)活動(dòng)

案例分析

某人于2010年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價(jià)220萬元），并先后向開發(fā)商支付了200萬元。該別墅于2011年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。2012年1月為籌集資金，做其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2012年1月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價(jià)為230萬元，該人希望評估值為2012年1月同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即270萬元。估價(jià)人員可否承諾按照270萬元進(jìn)行估價(jià)？為什么？第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格?！耙婪ā笔侵腹纼r(jià)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須在符合國家和地方政府職能部門所制定的法律法規(guī)規(guī)定的前提條件下進(jìn)行。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義遵循合法原則，在估價(jià)對象權(quán)益狀況方面具體應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：1．在產(chǎn)權(quán)合法方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。2．在使用合法方面，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。3．在處分合法方面，應(yīng)以法律法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義4．依法判定的其他權(quán)益，包括評估出的價(jià)值應(yīng)符合國家的價(jià)格政策。如國有土地上房屋征收評估應(yīng)符合國有土地上房屋征收補(bǔ)償法律法規(guī)政策。5．還可以將合法原則拓展到對采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求。具體地說，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用國家和估價(jià)對象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，估價(jià)人員應(yīng)是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。案例分析

某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，兩幢房屋均為工業(yè)用途。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，兩幢房屋中，一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。（1）應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)？

A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)B．根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)案例分析（2）將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改為其他，應(yīng)通過下列途徑：

A．自行改變B．經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變C．經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)案例分析（3）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價(jià)值應(yīng)為：

A．該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)值之和

B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

C．該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)值之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格第三節(jié)最高最佳利用原則一、最高最佳利用原則的含義最高最佳利用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳利用狀況下的價(jià)值。二、遵循最高最佳利用原則的原因由于房地產(chǎn)可以有不同的用途，每一種用途為使用者帶來的收益可能不同，因此人們都期望選擇最佳用途，以達(dá)到獲取最大收益的目的。最高最佳利用原則要求在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效利用的方式為估價(jià)基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。

第三節(jié)最高最佳利用原則三、最高最佳利用需要滿足的條件（1）法律上是否允許。如果估價(jià)對象的利用方式不符合法律法規(guī)、政策或出讓合同等的要求，就應(yīng)被淘汰。（2）技術(shù)上是否可能。包括建筑材料的性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。（3）財(cái)務(wù)上是否可行。對于法律上允許且技術(shù)上可能的每一種利用方式，需要檢驗(yàn)其財(cái)務(wù)上的可行性，檢驗(yàn)的辦法主要是針對每一種利用方式判斷其未來收入現(xiàn)值是否大于等于未來支出現(xiàn)值。（4）價(jià)值是否最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的利用方式中，選擇能夠使估價(jià)對象價(jià)值最大的利用方式。

第三節(jié)最高最佳利用原則四、最高最佳利用的幾種情況當(dāng)估價(jià)對象已作了某種利用，在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則，對估價(jià)對象做以下的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：（1）維持現(xiàn)狀前提（2）更新改造前提（3）改變用途前提（4）改變規(guī)模前提

（5）重新開發(fā)前提（6）上述情形的某種組合案例分析

甲公司以8000元／㎡的價(jià)格從乙公司購得一棟建筑面積為5000㎡的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花了10萬元在該寫字樓外墻涂飾了本公司的標(biāo)志。之后，上級(jí)令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓市場價(jià)格沒有發(fā)生任何變化，設(shè)此時(shí)該寫字樓的售價(jià)為P，在正常市場條件下，P最高的取值為：

A.P﹤4000萬元B.P=4000萬元

C.4000萬元﹤P﹤4010萬元

D.P=4010萬元E.P﹥4010萬元第四節(jié)替代原則一、替代原則的內(nèi)容替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。二、替代原則的理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，在同一市場上效用相同或相似的商品，由于市場競爭的影響，必然使其價(jià)格趨于一致。第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則一、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的含義價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。二、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定

1.價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的。

2.如果是評估“現(xiàn)在”的價(jià)值，委托方如無特殊要求，選擇現(xiàn)場查勘日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則三、遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的原因1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的。2.房地產(chǎn)市場是不斷變化的。3.隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑物陳舊過時(shí)。4.估價(jià)既不可能也沒有必要評估估價(jià)對象在所有時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值，通常只是評估其在某個(gè)特點(diǎn)時(shí)間的價(jià)值。

價(jià)值時(shí)三點(diǎn)、估三價(jià)對象三狀況和三房地產(chǎn)三市場狀三況的關(guān)三系

估價(jià)對象狀況

房地產(chǎn)市場狀況

過去（回顧性估價(jià)）

過去

過去

現(xiàn)在

過去

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

未來

現(xiàn)在

未來（預(yù)測性估價(jià)）

未來

未來價(jià)值時(shí)三點(diǎn)第五節(jié)三價(jià)三值時(shí)點(diǎn)三原則第一種三情況大三多出現(xiàn)三在房地三產(chǎn)糾紛三案件中三。第二種三情況大三多出現(xiàn)三在房地三產(chǎn)損害三賠償和三保險(xiǎn)理三賠案件三中。第三種三情況是三估價(jià)中三最常見三、最大三量的。第四種三情況如三評估期三房的價(jià)三值。第五種三情況多三出現(xiàn)在三房地產(chǎn)三市場預(yù)三測、為三房地產(chǎn)三投資分三析提供三價(jià)值依三據(jù)的情三況下，三特別是三預(yù)測房三地產(chǎn)在三未來開三發(fā)完成三后的價(jià)三值。在上述三表格中三有以下三特點(diǎn)：不論是三哪一種三估價(jià)目三的，評三估估價(jià)三對象價(jià)三值所依三據(jù)的房三地產(chǎn)市三場狀況三始終是三估價(jià)時(shí)三點(diǎn)時(shí)的三狀況，但估價(jià)三對象狀三況不一三定是估三價(jià)時(shí)點(diǎn)三時(shí)的狀三況。案例分三析甲方于201三3年7月委托三乙方建三設(shè)兩幢三（A座和B座）8層共500三0㎡的商品三房，至201三3年12月止甲三方供支三付乙方三工程款150三0萬元，三此時(shí)A座建至三四層，B座建至三五層，三工程到三此停工三。甲乙三雙方此三后為工三程款發(fā)三生糾紛三，甲方三認(rèn)為工三程款實(shí)三際發(fā)生140三0萬元，三乙方尚三應(yīng)返還100萬元；三乙方則三認(rèn)為工三程款實(shí)三際發(fā)生158三0萬元，三甲方尚三應(yīng)再付80萬元。三雙方爭三執(zhí)不下三，至201三5年7月甲方三向法院三起訴，三法院委三托估價(jià)三機(jī)構(gòu)對三甲方實(shí)三際應(yīng)支三付給乙三方的工三程款進(jìn)三行評估三。案例分三析（1）確定三評估結(jié)三論的依三據(jù)應(yīng)該三是：A.以150三0萬元為三估價(jià)值B.以（140三0+1三500）／2=1三490萬元為三估價(jià)值C.以201三3年7月至12月的預(yù)三算定額三、材差三等資料三為依據(jù)三，按兩三幢商品三房到停三工之日三止實(shí)際三發(fā)生的三工程量三計(jì)算估三價(jià)值D.以201三5年7月的預(yù)三算定額三、材差三等資料三為依據(jù)三，按兩三幢商品三房到停三工之日三止實(shí)際三發(fā)生的三工程量三計(jì)算估三價(jià)值案例分三析（2）如果三該開發(fā)三公司擁三有全部三合法開三發(fā)手續(xù)三，欲將三整體項(xiàng)三目轉(zhuǎn)讓三，估價(jià)三時(shí)點(diǎn)應(yīng)三為：A.2三013年12月B.2三015年7月C.轉(zhuǎn)讓時(shí)三點(diǎn)D.項(xiàng)目建三成時(shí)點(diǎn)（3）該商三品房預(yù)三計(jì)201三8年5月建成三，要估三屆時(shí)的三售價(jià)，三估價(jià)對三象狀況三和房地三產(chǎn)市場三情況應(yīng)三該選擇三：A.估價(jià)對三象狀況三及房地三產(chǎn)市場三狀況均三為201三8年5月的狀三態(tài)B.估價(jià)對三象狀況三為201三8年5月、房三地產(chǎn)市三場狀況三為201三5年7月的狀三態(tài)C.估價(jià)對三象狀況三為201三5年7月、房三地產(chǎn)市三場狀況三為201三8年5月的狀三態(tài)D.估價(jià)對三象狀況三及房地三產(chǎn)市場三狀況均三為201三5年5月的狀三態(tài)第六節(jié)三謹(jǐn)慎三原則一、房三地產(chǎn)抵三押價(jià)值三的含義房地產(chǎn)三抵押價(jià)三值為抵押房三地產(chǎn)在三價(jià)值時(shí)三點(diǎn)的市三場價(jià)值三，等于三假定未三設(shè)立法三定優(yōu)先三受償權(quán)三利下的三市場價(jià)三值減去三房地產(chǎn)三估價(jià)師三知悉的三法定優(yōu)三先受償三款。法定優(yōu)三先受償三款是指假定在三價(jià)值時(shí)三點(diǎn)實(shí)現(xiàn)三抵押權(quán)三時(shí)，法三律規(guī)定三優(yōu)先與三本次抵三押貸款三受償?shù)娜铑~，包括發(fā)包人三拖欠承三包人的三建筑工三程款、已抵押三擔(dān)保的三債權(quán)數(shù)三額、其他法三定優(yōu)先三受償款。第六節(jié)三謹(jǐn)慎三原則二、謹(jǐn)三慎原則三的要求謹(jǐn)慎原三則要求在存在三不確定三性因素的情況三下作出三估價(jià)相三關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)三當(dāng)保持三必要的三謹(jǐn)慎，三充分估三計(jì)抵押三房地產(chǎn)三在抵押三權(quán)實(shí)現(xiàn)三時(shí)可能三受到的三限制、三未來可三能發(fā)生三的風(fēng)險(xiǎn)三和損失三，不高估三假定未三設(shè)定法三定優(yōu)先三受償權(quán)三利下的三市場價(jià)三值，不三低估房三地產(chǎn)估三價(jià)師知三悉的法三定優(yōu)先三受償款三。課堂練三習(xí)1．某房三屋被火三災(zāi)燒損三，現(xiàn)需三評估其三損失，三此時(shí)估三價(jià)對象三狀況應(yīng)三為（三）。A．被燒三損前的三狀況B．被燒三損后的三狀況C．被燒三損前與三被燒損三后的差三異狀況D．未來三修復(fù)或三重建后三的狀況2．某估三價(jià)機(jī)構(gòu)三于201三2年6月10日至20日為某三房地產(chǎn)三抵債進(jìn)三行了評三估，價(jià)三值時(shí)點(diǎn)三為201三2年6月15日。因三估價(jià)結(jié)三果有爭三議，201三2年8月15曰進(jìn)行三復(fù)估，三則復(fù)估三的價(jià)值三時(shí)點(diǎn)為三（三）三。A．201三2年6月15日B．201三2年8月15日C．簽訂三估價(jià)委三托臺(tái)同三之日D．估價(jià)三人員與三委托人三商定的三某日3．某工三廠經(jīng)所三在街道三負(fù)責(zé)人三同意，三將一幢三權(quán)屬登三記為工三業(yè)用途三的沿街三廠房改三造為若三干個(gè)小三商鋪出三租，某三估價(jià)機(jī)三構(gòu)接受三委托以三實(shí)際用三途為估三價(jià)前提三對該房三地產(chǎn)的三抵押價(jià)三值進(jìn)行三評估。三這種做三法忽略三了最高三最佳利三用應(yīng)滿三足條件三中的（三）三。A．技術(shù)三上可能B．財(cái)務(wù)三上可行C．價(jià)值三最大化D．法律三上允許課堂練三習(xí)4.（單選三）近三日出具三的一份三估價(jià)報(bào)三告中的三估價(jià)時(shí)三點(diǎn)、估三價(jià)對象三狀況和三房地產(chǎn)三市場狀三況所對三應(yīng)的時(shí)三間均為三一年前三的某個(gè)三日期，三其估價(jià)三類型可三能是（三）三。A．在建三工程抵三押估價(jià)B．房地三產(chǎn)損害三賠償估三價(jià)C．期房三市場價(jià)三值評估