永威翰林居價值整合及入世策略Integratedpromotionconcept?我是誰??我在哪里??我要到那里去??我如何到達??我的工具是什么?.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?我是誰??我在哪里??我要去那里?項目價值體系分析消費群定位產(chǎn)品定位項目總推廣定位營銷傳播戰(zhàn)略營銷傳播目標(biāo)市場目標(biāo)案名廣告總精神推廣姿態(tài)及風(fēng)格階段性廣告語推廣節(jié)奏及戰(zhàn)術(shù)入市背景及分析?我如何到達?我是誰項目核心價值區(qū)域：鄭東CBD龍湖外環(huán)地段：CBD東運河畔第一排配套：共享千億配套、四大學(xué)府圍合產(chǎn)品：8層電梯洋房，配套性項目建筑：現(xiàn)代簡歐風(fēng)格.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料我是誰項目價值分析高區(qū)域價值————————————低姿態(tài)高配套價值————————————低認(rèn)知高產(chǎn)品價值————————————低形象高品質(zhì)——————————————低價格為什么我們的優(yōu)勢放在同區(qū)域市場乃至整個鄭州市場，無論是地段、景觀、產(chǎn)品和品質(zhì)都十分鮮明，而心理預(yù)期價格卻低于同區(qū)域?qū)κ郑课覀兛偨Y(jié)出本項目的————“四高四低”我是誰定位論所以，本項目如果在開盤想要達到高形象、高價格，需要改變現(xiàn)有的定位——翰林居，需要擺脫依靠簡單的學(xué)校定位和產(chǎn)品描述，重新定義市場，轉(zhuǎn)向訴求為能夠購買本項目并承擔(dān)高價格的目標(biāo)群體生活方式。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料我是誰鎖定客層我們必須清楚的認(rèn)識到雖然我們的產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，稀缺程度突出,但是價格預(yù)期仍然位于市場第二陣營,同時市場遭遇冰河期,需要我們重新審視自己的做事方式和態(tài)度,正確認(rèn)識市場與目標(biāo)客戶群體.關(guān)注營銷關(guān)注品牌關(guān)注形象1）客戶年齡主要集中在30~45歲之間；2）他們對戶型面積需求主要集中在120～150㎡；3）客戶中私營企業(yè)主（生意人）、個體商戶、企業(yè)高層占主流（90%以上）；原因：1）投資市場冷淡，自住需求主要為青年置業(yè)者和剛性需所以本項目的目標(biāo)鎖定為鄭州東區(qū)或者地市私營業(yè)主。2）有強烈的躋身上流社會和被認(rèn)同的愿望。3）對財富的流傳和下一代的培養(yǎng)非常關(guān)注4）置業(yè)考慮因素：區(qū)域、教育、面積、圈子新豫商我是誰鎖定客層客層特點：1）具有事業(yè)打拼精神2）致力于財富數(shù)字的增長3）有事業(yè)沒生活4）有財富渴望被認(rèn)同5）社交圈子廣泛客層描述：.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料客層關(guān)鍵詞：我是誰鎖定客層不可復(fù)制的市場稀缺電梯豪宅地位戰(zhàn)新豫商頂端生活方式需求建筑、戶型、景觀、物業(yè)等產(chǎn)品本身價值商業(yè)、酒店、商務(wù)、醫(yī)療等城市千億配套價值運河畔第一排60米市政景觀新東區(qū)學(xué)府重地奢華生活圈帶來的身份、圈子、教育、文化等精神需求滿足城市千億精華配套價值為新豫商帶來的事業(yè)生活兩相宜的價值需求滿足電梯洋房品質(zhì)豪宅空間帶來的居住品質(zhì)需求滿足身份和圈子精神需求生活和事業(yè)的價值需求居住品質(zhì)的需求不可復(fù)制的城市價值無與倫比的配套價值產(chǎn)品自身價值我是誰生活方式營造為了家族榮譽的安全更迭給“富二代”選擇一所純正的貴族學(xué)府人居生活2008，福布斯榜單如約而來。除了世界首富易主之外，最觸目驚心的不是他們的財產(chǎn)，而是他們的年齡，李嘉誠和李兆基也年近耄耋。無論我們承認(rèn)與否，二十一世紀(jì)的第一個十年，亞洲家族企業(yè)開始了權(quán)力的更迭。而我國的500萬個家族企業(yè)中，有60%將在這一時期交班——富二代能否撐起父輩的家業(yè)？翰林居在鄭東高端住區(qū)中為商政巨子打造一處百年學(xué)府生活，完成對圈層、教育、基業(yè)的再提升.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?我是誰??我在哪里??我要去那里?產(chǎn)品定位消費群定位項目價值體系分析項目總推廣定位營銷傳播戰(zhàn)略營銷傳播目標(biāo)市場目標(biāo)案名廣告總精神推廣姿態(tài)及風(fēng)格階段性廣告語推廣節(jié)奏及戰(zhàn)術(shù)入市背景及分析?我如何到達?入市背景及分析?我在哪里?價格市場將呈現(xiàn)兩極分化的狀態(tài)。第一：廉租房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房等一系列社會保障性住房的大量出臺將滿足大部分的剛性需求，同時將中低檔次的地產(chǎn)市場拖向價格下浮購買減緩的走勢。第二：盡管剛性需求得到滿足，隨著經(jīng)濟的發(fā)展社會富裕人群比例將增大，高端住房需求也將擴大，占有優(yōu)勢資源（土地、產(chǎn)品、品牌資源為主）的高端地產(chǎn)項目將持續(xù)上浮并銷售步伐加快。市場均價高檔住宅豪宅中檔住宅經(jīng)濟適用住宅市場適用住宅政策頂級豪宅翰林居要達到的市場地位.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?我是誰??我在哪里??我要去那里?產(chǎn)品定位消費群定位項目價值體系分析項目總推廣定位營銷傳播目標(biāo)營銷傳播戰(zhàn)略定位策略案名廣告總精神推廣姿態(tài)及風(fēng)格階段性廣告語推廣節(jié)奏及戰(zhàn)術(shù)入市背景及分析?我如何到達?營銷傳播目標(biāo)?我要去那里?改變中國式的儒雅、安靜的視覺形象——打造有市場打擊力和厚重感的豪宅形象改變緊鄰學(xué)校電梯洋房的訴求——打造高端人群傳承家業(yè)培養(yǎng)接班人享受高尚生活改變對于產(chǎn)品設(shè)計理念的漠視——打造產(chǎn)品精神相關(guān)的統(tǒng)一氣質(zhì)樹立鄭東稀缺高端產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)者的形象、市場跟隨者的價格突出性價比.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料營銷傳播目標(biāo)?我要去那里?競爭目標(biāo)區(qū)域市場競爭對手?jǐn)?shù)據(jù)分析溫哥華廣場中凱鉑宮聯(lián)盟新城綠城百合龍騰盛世德國印象鄭東新區(qū)回遷安置區(qū)住宅及行政單位定向社區(qū)本項目應(yīng)該占距哪個陣營?并以怎樣的戰(zhàn)略贏得競爭?第一陣營第二陣營第三陣營營銷傳播目標(biāo)?我要去那里?高度躋身鄭東新區(qū)一線開發(fā)陣營，均價突破7000元/平米競爭對比：同樣的產(chǎn)品競爭——溫哥華：特點，1、品牌包裝

2、高端大客戶資源營銷

3、土地價值及展示系統(tǒng)的奢侈品戰(zhàn)略

——聯(lián)盟新城：特點：1、客戶資源平臺

2、產(chǎn)品創(chuàng)新

3、品牌及團隊優(yōu)勢同樣的區(qū)域競爭——中凱鉑宮：特點：1、大客戶營銷

2、產(chǎn)品創(chuàng)新

3、特權(quán)營銷本項目應(yīng)該學(xué)習(xí)的方面.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料營銷傳播戰(zhàn)術(shù)分析?我要去那里?如何進駐第一陣營高端項目的成功取決于三個必要層面：1、充分大客戶資源的整合和準(zhǔn)確客戶的把握2、項目核心價值的充分認(rèn)知3、體驗系統(tǒng)和展示空間的感染力和殺客能力如果我們9月份在市場情況不明朗，客戶基數(shù)和把握不足，現(xiàn)場無法達到足夠的殺傷力，品牌形象和項目價值沒有的到大范圍的市場認(rèn)知，倉促開盤，無疑把自己避上絕路，我們預(yù)測其弊端有：1、市場觀望嚴(yán)重客戶數(shù)量少，給買方強大的侃價和猶豫空間2、不能一次性消化高端客戶，直接損失3、市場認(rèn)知不足就倉促開盤，仍然無法解決后期提價和剩余產(chǎn)品銷售的銜接問題事倍功半。營銷傳播定位?我要去那里?學(xué)·院·派1、學(xué)：區(qū)域價值——百年學(xué)府重地2、派：階層、氣派、派別、派場、圈子、形象3、院：將產(chǎn)品電梯多層的心理預(yù)期提高為院，突出大景觀和電梯帶來的高舒適度，以別墅的心里預(yù)期販賣項目。4、學(xué)院派：產(chǎn)品價值——現(xiàn)代簡歐風(fēng)格建筑三段式學(xué)院派風(fēng)格，打造百年學(xué)府重地厚重人文建筑5、以一種由歐洲城堡建筑和學(xué)院建筑風(fēng)格形成流派為項目的分案名，將教師配套房和商品住宅做有效區(qū)分，緊扣中原消費者喜新厭舊、喜國外厭本土的特征，突出本身建筑風(fēng)格的淵源，營造一種貴族、內(nèi)斂、厚重的豪宅氣質(zhì)。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料

學(xué)院派，以高尚品質(zhì)的生活意識，卓越的品質(zhì)，實現(xiàn)繁華與知性的稀有交融，打造CBD內(nèi)學(xué)院區(qū)地標(biāo)型綜合建筑樣本。學(xué)院派，坐享中央商務(wù)區(qū)地脈與學(xué)院區(qū)最和諧匯點，便捷連通農(nóng)業(yè)路、鄭開大道、CBD與老城市核心，以其稀缺的地緣價值、復(fù)合業(yè)態(tài)、高尚品質(zhì)，成為學(xué)院精神與城市理想的交融價值核心所在，并最終達到財富價值觀與學(xué)院精神的共贏價值演繹?我要去那里?.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料百年基三業(yè)贏人三生打天下三后坐天三下的進三取精神三和人性三光芒，三改觀腐三朽的奢三華享受獻給事三業(yè)與生三活共贏三的商務(wù)三行政人三士獻給注三重基業(yè)三傳承關(guān)三注下一三代的高三端人群城市高三尚人文三地段、三百年學(xué)三府、建三筑成就三基業(yè)常三青基業(yè)、三根基SLOGN?我要去三那里?CBD僅有書三香門第專署電三梯疊院交代一三期為定三向開發(fā)三，二期三升級產(chǎn)三品全面三升級交代一三期長時三間未有三銷售動三作的市三場猜疑三，加強三信心交代專三署，提三升稀缺三度和唯三一性營銷傳播口徑調(diào)整?我要去三那里?我們的三戰(zhàn)術(shù)建三議.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料全面改三變核心三總精神三：價格750三0元總價100萬，我三們的客三層不可三能僅鎖三定所謂三的高知三階層而應(yīng)該三鎖定于三能夠支三撐高價三格的高三端客層三需求,改變單三一的學(xué)三院訴求改為對三豪宅客三層家族\基業(yè)\圈層\高尚生三活的需三求全面聚三焦市場三影響力三：變少有三所聞到三路人皆三知,滿足奢三侈品營三造精髓,多數(shù)人三敬仰\極少數(shù)三人擁有,潛策略三是給足三高端客三層精神三需求的三滿足全面鎖三定高端三圈層營三銷：變售樓三部坐等三客戶到三瞄準(zhǔn)大三客戶，三通過細三分渠道三事半功三倍贏得三競爭營銷傳播三大戰(zhàn)術(shù)?我要去三那里?營銷傳播戰(zhàn)術(shù)?我要去三那里?三大戰(zhàn)三術(shù)步驟給項目三一個華三麗的轉(zhuǎn)三身價格預(yù)三期升踞三鄭東第三一陣營.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料營銷傳播戰(zhàn)術(shù)?我要去三那里?第一戰(zhàn)三術(shù)步驟三，如何三入世密境解三密200三8年8月28日——9月10日為什么三一個上三佳地段三、上佳三配套、三上佳產(chǎn)三品的上三佳項目三，在鄭三東新區(qū)三神秘的三安靜了2年？是什么三力量將300三0多位社三會頂級三名流在三等待了2年之后三仍然對三一個項三目契而三不舍？是什么三背景上三一個開三發(fā)商放三棄鄭東三開發(fā)大三潮的好三機會而三將一個三項目雪三藏了720個晝夜三？我們的三出場要三早足氣三氛，短三時間讓三項目成三為焦點三，正如奧三運會點三火儀式三，我們?nèi)谶@三個冰河三時期制三造一個三大大的三包袱。營銷傳播戰(zhàn)術(shù)?我要去三那里?第二戰(zhàn)三術(shù)步驟三，如何三爆發(fā)一代天三驕200三8年9月10日——1三0月10日在高容三積率、三高密度三、高層三集中爆三發(fā)的年三代，開三闊靜謐三的生活三成為永三遠不再三的夢想三！在都市三村莊集三中開發(fā)三、城鄉(xiāng)三結(jié)合部三開發(fā)集三中的年三代，高三品質(zhì)的三居住成三為一種三不可能三！鄭東新三區(qū)還有三么？多三層還有三么？電三梯多層三還有么三？真正三的豪宅三還有么三？鄭東CBD的偉大三發(fā)現(xiàn)，三書香門三第專署三電梯疊三園多層三，驕?zhǔn)廊媸?。書香門三第專署三電梯疊三院多層.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料營銷傳播戰(zhàn)術(shù)?我要去三那里?第三戰(zhàn)三術(shù)步驟三，核爆三開盤現(xiàn)房、三限房、三羨房百年基三業(yè)贏人三生200三8年10月10日——1三1月8日對前期三客戶進三行梳理三；對產(chǎn)三品核心三價值的三生活方三式演義三；對稀三缺價值三和高附三加值的三營造11月是我三們有備三而來，三真正應(yīng)三該爆發(fā)三的時間三。因為三：市場三觀望結(jié)三束，逐三步回暖三，各市三區(qū)高層入三世，東三區(qū)項目三消化接三近尾聲三，項目三價值得三到認(rèn)知三，有效三客戶積三累達到三預(yù)期。三我們的三口號是三：現(xiàn)房三、限房三、羨房三，限量三推盤聚三焦稀缺三程度完三成全面三轉(zhuǎn)化。營銷傳播戰(zhàn)術(shù)分解?我要去三那里?建立品三牌美譽建立區(qū)三域認(rèn)同建立品三牌高度絕對的三品牌高三度絕對的三項目高三度絕對的三圈子高三度建立產(chǎn)三品標(biāo)桿建立項三目品質(zhì)使命/目標(biāo)策略/方向鄭東偉三大發(fā)現(xiàn)三密三境解密最后人三居密境三、不可三復(fù)制的三超越手段/利益百年基三業(yè)贏人三生新豫商·你的接三班人準(zhǔn)三備好了三么新豫商三家族教三育俱樂三部百年學(xué)三府重地三新三貴生長三基地現(xiàn)房限三房開盤.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料第一階段8月-9月?我要去三那里?三大傳三播手段公關(guān)傳三播四大傳三播手段媒介傳三播體驗傳三播特效傳三播階段關(guān)三鍵詞：三傳播A、渠道三傳播針對項三目目標(biāo)三客層高三端稀薄三的特性三，項目三的營銷三手段不三能采取三一般項三目常規(guī)三的媒介三選擇，三下面我三們根據(jù)三客層的三閱讀習(xí)三慣以及三經(jīng)常到三達的場三所提出三幾種特三效營銷三渠道。1、大眾三媒體的三信息到三達憑借大三眾媒體三的覆蓋三力，在三市場廣三泛認(rèn)知三中樹立三項目卓三越的品三牌形象三。使三用報紙三和戶外三兩種方三式。媒介選三擇：經(jīng)三濟觀察三報2、航空三雜志的三信息到三達由于目三標(biāo)客群三長途出三行的主三要交通三工具是三飛機，三并且在三旅途中,航空雜三志基本三成為強三迫性的三閱讀刊三物，信三息傳達三項目較三佳。媒介選三擇：南三航\海航等3、一對三一精確三媒介——直郵對于客三層稀薄三的高端三客戶，三使用印三刷精美三的直郵三宣傳冊三，具有三比較高三的信息三傳達精三確度。4、高端三場所POP展示系三統(tǒng)第一階段8月-9月?我要去三那里?.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料B、細分三傳播對于高三端客群三來說，三圈層的三口碑傳三播十分三具有有三效性。三能夠依三據(jù)各個三圈層的三特點，三利用他三們共同三的關(guān)注三點聚攏三他們，三目的明三確的傳三達項目三信息。1、根據(jù)三客層經(jīng)三濟屬性三細分學(xué)院派三河南三“家族三企業(yè)家三”俱樂三部，定三期舉行三奢侈品三展示、三經(jīng)濟論三壇、理三財論壇三等高端三公關(guān)活三動，進三行消費三群體的三目標(biāo)到三達。2、根據(jù)三客層的三社會屬三性細分學(xué)院派三新豫商三高峰會三談，以三經(jīng)濟、三休閑、三生活狀三態(tài)、企三業(yè)經(jīng)營三等角度三對項目三消化主三要來源——私營業(yè)三主進行三信息的三潛到達三，提高三準(zhǔn)確度三避免營三銷費用三的浪費三。3、根據(jù)三客層的三年齡階三層細分著名企三業(yè)家人三居形態(tài)三調(diào)查，三以產(chǎn)品三為主要三出發(fā)點三，提出三針對企三業(yè)家和三成功后三生活的三產(chǎn)品營三造理念三，突出三“三區(qū)三”的前三瞻性配三置。第一階段8月-9月?我要去三那里?.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料第一階段9月?我要去三那里?于丹大師現(xiàn)三場講壇學(xué)院派三真龍開三場緊貼奧三運大國三崛起之三勢,”三人行三必有我三師”、三“文化三的中國三人三文的豪三宅”……弘揚國三學(xué)精神,吸引中三原對于三國學(xué)、三家族傳三承、文三化之根三的熱點三關(guān)注，三突出項三目學(xué)院三派、書三香門第三生活的三特點，三短時間三引爆市三場關(guān)注三。時間：9月20日地點：三項目售三樓部媒體邀三請：河三南電視三臺經(jīng)濟三頻道、三大河報三、東方三今報、三商都網(wǎng)三等c、公關(guān)三傳播營銷中三心+示范區(qū)+樣板房營銷中三心：改觀三過于儒三雅的氣三氛，更三加具有三家族傳三承、望三族名門三的豪宅三特征。示范區(qū)：景觀三主題性三和城市三地標(biāo)性三沒有充三分建立三，通過三基業(yè)常三青門和三“學(xué)院三區(qū)”主三題改進三景觀示三范區(qū)。樣板房：樣板三間的細三節(jié)品質(zhì)三營造，三必須緊三緊圍繞三新的項三目精神三和主題三，增強三體驗客三戶體驗三感。體驗傳三播第一階段8月-9月?我要去三那里?.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料動作一三：圈子三營銷高端項三目的最三大特點三既是客三層以群三分，集三體性購三買和共三同價值三觀。使三用“小三團購特三惠”“三老帶新三大升值三”等營三銷政策三吸引和三鼓勵集三體購買三形成。通過密三集的社三會資源三整合運三動，執(zhí)三行“學(xué)三院派黃三金VIP增值計三劃”銀三行、停三車場、三商場、三聯(lián)盟商三家、娛三樂場所三的一卡三通價值三提升策三略。動作二三：渠道三營銷分眾客三層的直三銷公關(guān)三傳播，三針對各三個社會三團體、三經(jīng)濟組三織、企三事業(yè)單三位、集三團公司三進行小三范圍、三高層次三、多密三度的論三談、酒三會、par三ty等形式三的小眾三傳播。在國內(nèi)三專業(yè)雜三志、企三業(yè)家雜三志、經(jīng)三濟類雜三志、航三空雜志三等高端三媒介進三行分媒三體形象三宣傳。動作三三：特效三全員營三銷“客戶三老帶新08價值升三值戰(zhàn)略三”以強三效的業(yè)三務(wù)提成三獎勵等三刺激，三拉動公三司內(nèi)部三、翰林三居老客三戶、鄭三州高端三項目銷三售人員三、金融三機構(gòu)、三代理機三構(gòu)等資三源進行三價值回三饋，促三成特效三全員營三銷模式三。（詳三細執(zhí)行三方案待三定）第二階段10月?我要去三那里?階段關(guān)三鍵詞：三蓄水第三階段11月?我要去三那里?現(xiàn)房、三限房、三羨房三開盤階段關(guān)三鍵詞：三強銷十一月三中旬起三拋棄傳三統(tǒng)的集三中開盤三原則，三把開盤三活動擴三大為一三個月二期以三稀缺營三銷為主三題，銷三售上采