房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研展工作——研展部的工作要點(diǎn)及方法研展部的角色是什么？研展部是市場(chǎng)的觀察員和分析員！研展部作為觀察員與分析員需要作哪些工作？房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境監(jiān)控與分析。國家宏觀經(jīng)濟(jì)、金融、政策等環(huán)境的監(jiān)控與分析。定點(diǎn)樓市動(dòng)態(tài)的監(jiān)控與分析。專題的編制及提案工作。開展專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研工作。編制市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告。研展部還是項(xiàng)目運(yùn)作的先頭戰(zhàn)略部隊(duì)！研展部還應(yīng)該是什么？通過定向的市場(chǎng)、產(chǎn)品、政策、金融、經(jīng)濟(jì)、典型案例等研究，為項(xiàng)目的投資決策、產(chǎn)品開發(fā)、項(xiàng)目推廣等提供市場(chǎng)指導(dǎo)。通過地塊的可行性研究，編制可行性報(bào)告，指導(dǎo)最有價(jià)值的投資決策。為項(xiàng)目定位以及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提供市場(chǎng)化建議，并編制項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議方案。為整合營銷方案提供市場(chǎng)化數(shù)據(jù)支持及建議。研展部作為戰(zhàn)略成員需要作哪些工作？研展人員需要具備怎樣的素質(zhì)條件？研展具備的素質(zhì)要求研展需要有敏銳的市場(chǎng)洞察能力。研展需要有較強(qiáng)的判斷力。研展需要有較強(qiáng)的邏輯思維及分析能力。研展需要有較強(qiáng)的心理承受能力。研展需要有敢于接受挑戰(zhàn)的能力。研展需要有一定的語言組織與表達(dá)能力。

研展還需要有一定的策劃能力。只有真正懂策劃的人，才能將“決策問題”轉(zhuǎn)化為“研究問題”只有真正懂策劃的人，才能合理地根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性及市場(chǎng)特性制定相應(yīng)的研究執(zhí)行方案只有真正懂策劃的人，才能站在項(xiàng)目全程的高度，設(shè)計(jì)出結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴(yán)密、針對(duì)性強(qiáng)的研究方案只有真正懂策劃的人，才能在實(shí)際研究的調(diào)查中更有效地進(jìn)行數(shù)據(jù)方面的調(diào)查、整理及分析用策劃的頭腦思考市場(chǎng)研究研展人員為什么強(qiáng)調(diào)需要有策劃頭腦呢？今天我們將圍繞項(xiàng)目前期提案階段的工作來與大家分享一下，研展部從項(xiàng)目運(yùn)作前期所介入的相關(guān)工作，根據(jù)不同的階段所開展的項(xiàng)目可行性研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目定位以及規(guī)劃建議等工作。前期策劃的三個(gè)階段工作第一階段可行性研究第二階段市場(chǎng)研究第三階段項(xiàng)目定位第四階段市場(chǎng)推廣可行性研究價(jià)格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析推廣方案市場(chǎng)研究市場(chǎng)定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化產(chǎn)品方案微調(diào)第一階段可行性研究通過市場(chǎng)分析確定項(xiàng)目的可行性——是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定項(xiàng)目的可行性——是籌集建設(shè)資金的依據(jù)是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)及其它整合營銷方案的依據(jù)可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。其作用在于：市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集分析市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)分析宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)可行性研究的工作內(nèi)容項(xiàng)目地塊調(diào)查分析項(xiàng)目地塊價(jià)值分析、SWOT分析宏觀經(jīng)濟(jì)了解分析人口、經(jīng)濟(jì)、政策、城市結(jié)構(gòu)及規(guī)劃等分析第一部分市場(chǎng)調(diào)查分析工作盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)，敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷收入、成本、費(fèi)用計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)估銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期第二部分投資分析工作第三部分提案及投資決策工作提案根據(jù)可行性研究分析明確項(xiàng)目地塊的可行性，并且根據(jù)分析理論，給服務(wù)客戶提出在不同情況下如何作出決策以及后續(xù)相關(guān)的開發(fā)建議。協(xié)助開發(fā)商作出決策開發(fā)商根據(jù)可行性分析理論結(jié)合自身情況綜合分析后作出投資決策，是否開發(fā)該項(xiàng)目，以怎樣的條件開發(fā)等，我們針對(duì)該決策提出意見及想法，最終達(dá)成共識(shí)或促使開發(fā)商的決策更成熟。決策結(jié)果及后續(xù)準(zhǔn)備根據(jù)開發(fā)商最終作出的投資決策來考慮準(zhǔn)備后續(xù)公司間可能的合作所產(chǎn)生的工作。第二階段項(xiàng)目市場(chǎng)研究以地塊為核心出發(fā)點(diǎn)，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過系統(tǒng)的研究市場(chǎng)的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)依據(jù)。此階段市場(chǎng)研究工作的目的：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r可能的客戶可能的產(chǎn)品地塊宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭環(huán)境分析項(xiàng)目價(jià)值分析潛在客戶分析項(xiàng)目SWOT分析1、宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)分析國民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)格局以及未來預(yù)測(cè)。宏觀政策與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策環(huán)境。城市經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均收入等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運(yùn)會(huì)、上海2010年世博會(huì)）城市建設(shè)與市政規(guī)劃（固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃、城市發(fā)展規(guī)劃、未來區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)、項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r及前景等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等）宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、規(guī)劃數(shù)據(jù)的收集渠道地方政府官方網(wǎng)站（**人民政府網(wǎng)、統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)局、規(guī)劃局、房管局、地方新聞與房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站等）購買最新統(tǒng)計(jì)年鑒。實(shí)地訪問。土地開發(fā)投資情況一、二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展結(jié)構(gòu)、規(guī)模、特征、趨勢(shì)等，其中包含項(xiàng)目供應(yīng)分布、銷售情況、價(jià)格走勢(shì)、產(chǎn)品趨勢(shì)等方面。板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域）競(jìng)爭程度（外來開發(fā)商的進(jìn)入程度）結(jié)論：

——房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)以及未來預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境數(shù)據(jù)收集渠道地方政府官方網(wǎng)站（建設(shè)局、房管局、國土資源局、地方新聞與專業(yè)網(wǎng)站等）購買最新統(tǒng)計(jì)年鑒。實(shí)地訪問。2、區(qū)域競(jìng)爭市場(chǎng)研究1）、區(qū)域競(jìng)爭項(xiàng)目分析本部分是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行縱向比較分析，首先解決供應(yīng)市場(chǎng)“是什么”的問題，然后深入分析“為什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。分析區(qū)域市場(chǎng)上產(chǎn)品的特征、價(jià)格、宣傳推廣、客戶群、銷售情況以及相互間的關(guān)系，弄清楚區(qū)域市場(chǎng)的整體情況，通過對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成直接競(jìng)爭或者潛在競(jìng)爭的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有力的支撐。同區(qū)位三：包含三同一地三段或同三等地段三兩個(gè)方三面。同類型三：指在產(chǎn)三品上具三有相同三的屬性三。如同三為郊區(qū)三大盤、三同為小三戶型等三。同價(jià)格三：包含同三單價(jià)和三同總價(jià)三兩個(gè)方三面。研究內(nèi)三容：同質(zhì)產(chǎn)三品供應(yīng)三總量、三產(chǎn)品特三點(diǎn)、價(jià)三格、客三戶。研究方三法：踩盤、三數(shù)據(jù)收三集、小三組討論三、問卷三等。區(qū)域競(jìng)?cè)隣幨袌?chǎng)三調(diào)查項(xiàng)三目的選三擇與分三析方法樣本選三擇說明調(diào)三研項(xiàng)目三選取的三依據(jù)，三數(shù)據(jù)分三析的原三則和方三法。為三保證數(shù)三據(jù)的全三面性，區(qū)三域市場(chǎng)三分析采三用普查三法，根三據(jù)開發(fā)三商項(xiàng)目三開發(fā)的三不同階三段和甲三方的具體的要三求，設(shè)三定調(diào)查三范圍（三同區(qū)位三、同價(jià)三格、同三類型）三。在調(diào)查三范圍確三定后，三制定具三體的數(shù)三據(jù)分析三方案，三并對(duì)數(shù)三據(jù)分析三的方法三進(jìn)行說三明。根據(jù)對(duì)三樣本項(xiàng)三目調(diào)研三取得詳三細(xì)的資三料，首三先從供三應(yīng)、產(chǎn)三品、價(jià)三格、銷三售等方三面對(duì)區(qū)三域市場(chǎng)三作縱向三的分析三，明確三以下的三幾個(gè)問三題：1、區(qū)三域市場(chǎng)三的總體三供應(yīng)量2、產(chǎn)三品特點(diǎn)3、產(chǎn)三品價(jià)格三情況4、產(chǎn)三品銷售三情況然后對(duì)三有借鑒三意義的三項(xiàng)目從三位置交三通、社三區(qū)規(guī)劃三、建筑三設(shè)計(jì)、三項(xiàng)目特三色、銷三售策略三等方面三進(jìn)行橫三向點(diǎn)評(píng)三分析，三更清楚三地明確三競(jìng)爭對(duì)三手的情三況，找三出成功三項(xiàng)目對(duì)三本案的三借鑒之三處。通過上三述分析三，提出三本案的三初步市三場(chǎng)定位三。分析方三法本部分三重點(diǎn)分三析主要三競(jìng)爭個(gè)三案的產(chǎn)三品、價(jià)三格、推三廣及銷三售等，通過對(duì)三競(jìng)爭個(gè)案三以及經(jīng)三典樓盤三的分析三，為本項(xiàng)三目提供三競(jìng)爭對(duì)三手的詳三細(xì)情況三，借鑒三成功的經(jīng)三驗(yàn)，汲三取失敗三的教訓(xùn)三。研究內(nèi)三容：開發(fā)策三略產(chǎn)品特三色——產(chǎn)品理三念、建三筑風(fēng)格三、產(chǎn)品三組合、三面積配三比、戶三型特點(diǎn)三等推廣手三法——廣告訴三求、媒三體運(yùn)用三、推廣三節(jié)奏等銷售策三略——營銷模三式、價(jià)三格策略三、開盤三方式、三促銷活三動(dòng)等其他成三功因素研究方三法：現(xiàn)場(chǎng)考三察+三小組三座談+三物料及三資料分三析2）競(jìng)?cè)隣巶€(gè)案三與經(jīng)典三樓盤分三析3、項(xiàng)三目價(jià)值三分析產(chǎn)業(yè)分三布（第三三產(chǎn)業(yè)三、旅游三經(jīng)濟(jì)、三高新技三術(shù)產(chǎn)業(yè)三、物流三等）街區(qū)價(jià)三值（土三地級(jí)別三，區(qū)域三功能定三位、特三定的人三文歷史三價(jià)值等三）未來發(fā)三展?jié)摿?）區(qū)三位價(jià)值三分析自然（三山景、三海景、三湖景等三）、人三文景觀交通資三源（公三交、軌三道交通三、高速三路、機(jī)三場(chǎng)、火三車站、三口岸、三港口等三）配套資三源（購三物、教三育、醫(yī)三療、文三化、娛三樂等）2）項(xiàng)三目外在三資源條三件分析土地成三本地塊地三形、地三貌及內(nèi)三在資源三（植被三、河流三等景觀三資源）項(xiàng)目指三標(biāo)（容三積率、三建筑密三度、綠三地率、三限高等三）3）項(xiàng)三目內(nèi)在三資源條三件分析4、S三WOT三分析str三eng三th（三優(yōu)勢(shì)）wea三kne三ss（三劣勢(shì)）opp三ort三uni三ty(三機(jī)會(huì))thr三eat三（威脅三）強(qiáng)化優(yōu)三勢(shì)轉(zhuǎn)化劣三勢(shì)把握機(jī)三會(huì)規(guī)避威三脅現(xiàn)狀未來5、潛三在客戶三群研究三——以三項(xiàng)目為三出發(fā)點(diǎn)三的定向三研究1）確三定研究三對(duì)象周邊客三群新生客三群投資客三群特有客三群歷史客三群項(xiàng)目2）確三定研究三內(nèi)容客戶基三本特征置業(yè)能三力需求特三點(diǎn)置業(yè)原三因需求特三點(diǎn)收入水三平、置三業(yè)計(jì)劃三等家庭結(jié)三構(gòu)、文三化背景三、職業(yè)三、區(qū)屬工作地三點(diǎn)、現(xiàn)三有居住三狀況等6、項(xiàng)三目市場(chǎng)三研究的三最終目三的市場(chǎng)研三究部分三的分析三，主要三是總體三把握從三宏觀到三區(qū)域，三再到個(gè)三案的市三場(chǎng)情況三，全面三了解項(xiàng)三目目前三所面對(duì)三的市場(chǎng)三情況。三然后是三在分析三結(jié)論的三基礎(chǔ)上三對(duì)項(xiàng)目三提出有三針對(duì)性三、可操三作性、三建設(shè)性三的市場(chǎng)三定位和三建議。三因此，三我們要三明確此三階段的三市場(chǎng)研三究的目三的是以三地塊為三核心出三發(fā)點(diǎn)，三在特定三的區(qū)位三和技術(shù)三參數(shù)下三，通過三系統(tǒng)的三研究市三場(chǎng)的供三給、需三求狀況三，為地三塊找到三適合的三產(chǎn)品，三挖掘潛三在的客三戶，并三為項(xiàng)目三定位提三供市場(chǎng)三依據(jù)。1)、三產(chǎn)品類三型2)、產(chǎn)品設(shè)三計(jì)創(chuàng)新三點(diǎn)3)、三可能的三價(jià)格（總價(jià)三、單價(jià)三）1)、三2-3三年片區(qū)三內(nèi)供應(yīng)三量預(yù)測(cè)2)、三價(jià)格走三勢(shì)預(yù)測(cè)3)、三需求趨三勢(shì)預(yù)測(cè)4)、三客戶消三費(fèi)趨勢(shì)三預(yù)測(cè)1)、三客戶可三能的區(qū)三域2)、三客戶層三面3)、三購買力三狀況未來的三市場(chǎng)狀三況可能的三客戶可能的三產(chǎn)品市場(chǎng)研三究部分三的分析三結(jié)論第三階三段三項(xiàng)目定三位定位（三Pos三iti三oni三ng)有史以三來對(duì)美三國營銷三影響最三大的觀三念！定位即預(yù)期三客戶頭三腦里已三有的想三法！[美]三艾·里斯三杰克·特勞特三/著◎王恩三冕三于少蔚三/譯市場(chǎng)研三究定位確定細(xì)三分市場(chǎng)產(chǎn)品定三位、客三戶定位三.價(jià)格定三位市場(chǎng)選三擇T市場(chǎng)細(xì)三分S市場(chǎng)調(diào)三研定位P一、項(xiàng)三目定位三階段二、項(xiàng)三目定位三的目的尋找均三衡點(diǎn)可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益本部分三結(jié)合市三場(chǎng)分析三的結(jié)論三及初步三建議（三初步市三場(chǎng)定位三），對(duì)三項(xiàng)目進(jìn)三行針對(duì)三性的三三大定位三（產(chǎn)品三、客戶三、價(jià)格三定位）三。項(xiàng)目客戶定位產(chǎn)品組合配套服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位房型面積三、項(xiàng)三目定位三具體內(nèi)三容項(xiàng)目定三位投資回報(bào)分析1、項(xiàng)三目市場(chǎng)三定位項(xiàng)目市三場(chǎng)定位三即確立三項(xiàng)目在三市場(chǎng)上三的合理三位置，三尋找到三一個(gè)細(xì)三分市場(chǎng)三，從而三指導(dǎo)項(xiàng)三目的其三它定位三。市場(chǎng)定三位的要三素目標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品類型項(xiàng)目概念項(xiàng)目檔次確定細(xì)分市場(chǎng)2、項(xiàng)三目客戶三定位項(xiàng)目客三戶定位三通常采三用歸納三法或目三標(biāo)客戶三分析（ST三P）進(jìn)行項(xiàng)三目客戶三定位。其目的三就是要三尋找到三對(duì)項(xiàng)目三既有購買意三愿、又三有購買三能力的客戶三群。是誰？三需要什三么樣的三產(chǎn)品？三怎樣進(jìn)三行決策三？對(duì)目標(biāo)三物業(yè)的三接受度三分析原有及三潛在消三費(fèi)者需三求特征三變化市場(chǎng)調(diào)三查出來三有購買三意愿的三客戶目標(biāo)客三戶定位三描述結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行延展形成項(xiàng)目的客戶定位描述基本特三點(diǎn)描述三：區(qū)域收入職業(yè)置業(yè)特三點(diǎn)家庭結(jié)三構(gòu)……價(jià)值觀三描述：生命發(fā)三展階段事業(yè)發(fā)三展階段價(jià)值傾三向……3、項(xiàng)三目產(chǎn)品三定位本部分三通常采三用歸納三法分析三進(jìn)行項(xiàng)三目產(chǎn)品三定位，三并提出三建筑產(chǎn)三品規(guī)劃三設(shè)計(jì)建三議，產(chǎn)品概三念：即體現(xiàn)三產(chǎn)品特三點(diǎn)，并三充分引三導(dǎo)客戶三需求的三產(chǎn)品概三念、建三筑理念三或生活三理念。如三生態(tài)、三養(yǎng)生、三智能、三節(jié)能等三。1）、三領(lǐng)先型三定位策三略2）、三模仿定三位策略3）、三差異化三定位策三略4）、三創(chuàng)新定三位策略產(chǎn)品定三位策略三：定位描三述內(nèi)容三：區(qū)位市場(chǎng)地三位產(chǎn)品概三念檔次物業(yè)類三型產(chǎn)品線三的組合戶型（三業(yè)態(tài)）三及面積三配比……例如：福州融三匯江山三“北江三濱*金三牛山*三鼎級(jí)觀三江尊宅三”產(chǎn)品定三位描述三：即對(duì)項(xiàng)三目資源三的組合三，形成三對(duì)項(xiàng)目三核心特三點(diǎn)的精三煉和直三白的描三述。產(chǎn)品功三能及產(chǎn)三品設(shè)計(jì)三要點(diǎn)建三議——從三項(xiàng)目資三源及特三點(diǎn)出發(fā)規(guī)劃設(shè)三計(jì)建議總體規(guī)三劃建議建筑風(fēng)三格建議園林設(shè)三計(jì)建議產(chǎn)品建三議建筑單三體建議戶型、三面積建三議戶型配三比建議戶型設(shè)三計(jì)細(xì)節(jié)三建議裝修標(biāo)三準(zhǔn)建議社區(qū)服三務(wù)建議物業(yè)管三理公司三建議物業(yè)服三務(wù)內(nèi)容三建議配套設(shè)三施建議功能配三套建議智能化三建議會(huì)所設(shè)三施建議定價(jià)原三則上市價(jià)三格現(xiàn)實(shí)價(jià)三格整體發(fā)展原則成本加成原則市場(chǎng)比較原則定價(jià)方法的選取價(jià)格影響因素分析比較法三、成本三法、收三益法、三假設(shè)開三發(fā)法、三長期趨三勢(shì)法市場(chǎng)因三素調(diào)整三;通脹因三素調(diào)整4、項(xiàng)三目價(jià)格三定位5、經(jīng)三濟(jì)收益三分析即在價(jià)三格定位三的基礎(chǔ)三上，結(jié)三合項(xiàng)目三的投資三開發(fā)周三期、銷三售周期三等，運(yùn)三用經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)檢三驗(yàn)以上三定位的三經(jīng)濟(jì)收三益，并三根據(jù)檢三驗(yàn)出來三的經(jīng)濟(jì)三收益重三新調(diào)整三定位，三使客戶三和產(chǎn)品三達(dá)到新三的均衡三點(diǎn)。開發(fā)商內(nèi)部收三益率（三IRR三）凈現(xiàn)值三（NP三V）小業(yè)主投資回三報(bào)率接下來三是案例三分享部三分…松原濱三江一號(hào)三前期研三展工作案例討三論情景一三：吉林省三松原市三10月三底將有三一幅沿三松花江三600三畝的地三塊要上三市掛牌三出讓，三福清三三建公司三在朋友三的介紹三下前往三考察，三由于三三建公司三目前運(yùn)三作的項(xiàng)三目即將三結(jié)束，三有意拓三展新的三項(xiàng)目，三而該地三塊在初三步考察三后其優(yōu)三勢(shì)條件三吸引了三開發(fā)商三，并有三意向開三發(fā)，聯(lián)三系我們?nèi)?lián)眾機(jī)三構(gòu)前往三當(dāng)?shù)貙?duì)三項(xiàng)目地三塊進(jìn)行三可行性三研究—三—案例討三論情景二三：聯(lián)眾機(jī)三構(gòu)在對(duì)三宏觀市三場(chǎng)環(huán)境三、區(qū)域三房地產(chǎn)三市場(chǎng)環(huán)三境、項(xiàng)三目地塊三等分析三后，給三福清三三建公司三提出了三項(xiàng)目的三利弊以三及風(fēng)險(xiǎn)三與利潤三空間所三在，最三終開發(fā)三商經(jīng)過三權(quán)衡多三方的幫三助下順三利摘得三了這塊三土地，三但同時(shí)三開發(fā)商三也陷入三了迷茫三，面對(duì)三如此大三的地塊三，開發(fā)三經(jīng)驗(yàn)是三一種考三驗(yàn)，并三且未來三的市場(chǎng)三環(huán)境會(huì)三怎么變?nèi)宽?xiàng)三目應(yīng)該三如何開三發(fā)？開三發(fā)什么三樣的產(chǎn)三品？項(xiàng)三目的客三戶在哪三？……聯(lián)眾機(jī)三構(gòu)在開三發(fā)商獲三得土地三后又進(jìn)三行了深三入細(xì)致三的市場(chǎng)三研究，三幫助開三發(fā)商消三除了種三種的疑三問與難三題。案例討三論案例討三論情景三三：聯(lián)眾機(jī)三構(gòu)先后三多次派三團(tuán)隊(duì)前三往松原三市進(jìn)行三深入的三市場(chǎng)研三究，并三且通過三市場(chǎng)研三究，我三們得到三了如下三的結(jié)論三：1、市三場(chǎng)土地三放量過三大，達(dá)三到40三0萬平三方米，三而目前三市場(chǎng)上三每年的三去化總?cè)娣e只有6三0萬左三右。未三來市場(chǎng)三競(jìng)爭危三脅非常三大，并三且未來三的同質(zhì)三化競(jìng)爭三較激烈三。2、市三場(chǎng)以多三層為主三，高層三處于起三步發(fā)展三期，戶三型面積三呈兩極三分化，三特征明三顯。3、目三前市場(chǎng)三上的銷三售均價(jià)三在24三00左三右，已三有大開三發(fā)商進(jìn)三入，預(yù)三期未來三市場(chǎng)因三此將會(huì)有三一定的三發(fā)展與三上升，三價(jià)格也三將會(huì)有三所帶動(dòng)三。4、目三前消費(fèi)三群體以三城區(qū)為三主，外三圍的消三群體相三對(duì)較少三，多以三公務(wù)員三、油田三系統(tǒng)、個(gè)三體經(jīng)營三戶等群三體為主三，其主三要自住三型需求三為主，三更新?lián)Q三代的消三費(fèi)需求較旺盛三，較多三消費(fèi)者三已擁有三多套住三房。5、當(dāng)三地油田三系統(tǒng)的三住房保三障政策三非常完三善，極三大的沖三擊商品三房市場(chǎng)三的需求。地三塊周邊三配套設(shè)三施比較三缺乏，三特別是三中檔商三業(yè)及優(yōu)三秀的教三育資源三。6、當(dāng)三地的開三發(fā)水平三相對(duì)較三弱，產(chǎn)三品品質(zhì)三較差，三并且沒三有別墅三等高端三產(chǎn)品面市，結(jié)三合當(dāng)?shù)厝蚴腿偈谷?jīng)濟(jì)得三到快速三發(fā)展的三考慮，三其高品三質(zhì)項(xiàng)目三具有一定三的空間三。7、東三北特殊三氣候條三件的影三響較大三，每年三的動(dòng)工三時(shí)間只三有7個(gè)三月左右三，促使項(xiàng)目開三發(fā)周期三較長，三未來市三場(chǎng)投放三的直接三競(jìng)爭與三市場(chǎng)的三不定性三都給項(xiàng)三目帶來較三大的影三響。8、項(xiàng)三目地塊三沿江線三長達(dá)1三000三多米，三擁有江三灘濕地三公園，三外圍市三政環(huán)境三建設(shè)相對(duì)完三善，并三且地塊三內(nèi)部擁三有大量三的原生三樹種，三其地塊三的條件三較優(yōu)勢(shì)三，可操作三的空間三相對(duì)較三大。9、……三…三……案例討三論基于上三述市場(chǎng)三研究分三析，我三們得出三的結(jié)論三是…案例討三論從目前三競(jìng)爭產(chǎn)三品市場(chǎng)三看，未三來普通三產(chǎn)品市三場(chǎng)競(jìng)爭三巨大，三高品質(zhì)三項(xiàng)目暫三缺，三具有一定三的空間三。從當(dāng)?shù)厝暧^環(huán)三境看，三當(dāng)?shù)匾蛉投偈菇?jīng)三濟(jì)得到三快速發(fā)三展，高三消費(fèi)力三促其對(duì)高端產(chǎn)三品的需三求，高三端消費(fèi)三市場(chǎng)存三在較大三機(jī)會(huì)。從消費(fèi)三需求看三，消費(fèi)三者二次三及多次三置業(yè)的三欲望較三強(qiáng)，對(duì)三于居住三品質(zhì)的三追求較強(qiáng)烈，三因此高三品質(zhì)項(xiàng)三目存在三較大的三空間。從項(xiàng)目三地塊的三條件看三，資源三優(yōu)勢(shì)明三顯，具三備打造三高品質(zhì)三樓盤的三機(jī)會(huì)。未來市三場(chǎng)存在三變數(shù)與三競(jìng)爭較三威脅較三多，必三須要盡三早開發(fā)三并且要三搶占市三場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，從三市場(chǎng)定三位上要三撥高，三從產(chǎn)品三與客戶三定位上三要實(shí)現(xiàn)三包融性三。案例討三論市場(chǎng)研三究分析三結(jié)論：基于上三述分析三，我們?nèi)_定了三項(xiàng)目的三市場(chǎng)定三位：案例討三論松原第三一樓盤不作比三較級(jí)三只作三最高級(jí)濱江1三號(hào)，創(chuàng)三造從未三有過的三生活項(xiàng)目市三場(chǎng)定位三：案例討三論案例討三論目標(biāo)客三戶定位三依據(jù)：情景四三：基于上三述市場(chǎng)三研究結(jié)三論及市三場(chǎng)定位三，我們?nèi)_定了三項(xiàng)目的三目標(biāo)客三戶…案例討三論根據(jù)前三述消費(fèi)三者分析三結(jié)論，三本項(xiàng)目三目標(biāo)客三戶可以三概括為三兩種人三：財(cái)富階三層，新三興階層三。財(cái)富階三層：在松原三已經(jīng)聚三集了大三量的財(cái)三富，由三于社會(huì)三的進(jìn)步三有改變?nèi)幼l三件的需求，三現(xiàn)有優(yōu)三越的住三房條件三；新興階三層：城市的三新生代三，自己三的職業(yè)三生涯處三于上升三階段，三有比較三明朗的三未來，對(duì)三城市生三活有很三好的憧三憬和向三往。目標(biāo)客三戶定位三：財(cái)富階三層三新三興階層案例討三論產(chǎn)品品三質(zhì)：注重人三性化、三講究舒三適性，三從追求三生活空三間的寬三大轉(zhuǎn)向三追求精三致生活三。環(huán)境品三質(zhì)：從傳統(tǒng)三的景觀三走向立三體化的三景觀環(huán)三境，讓三超越期三望的景三色在家三門口變?nèi)涩F(xiàn)實(shí)。文化品三質(zhì)：注重社三區(qū)文化三環(huán)境建三設(shè)和教三育配套三設(shè)施齊三全。項(xiàng)目形三象：尊貴的三外立面三以及高三品位的三宣傳訴三求，讓三居者稱三為別人三艷羨的三對(duì)象。精神品三質(zhì)：從小城三市到大三城市，三滿足人三們對(duì)居三住環(huán)境三的渴求三，對(duì)現(xiàn)三代都市三絢麗生三活的向往三。分析以三上客戶三的特征三可以充三分了解三客戶對(duì)三產(chǎn)品的三外在需三求與隱三性需求三，多次三置業(yè)的三成功人三士，對(duì)三住宅的三需求已三不是僅三停留在三產(chǎn)品表三面上。三置業(yè)對(duì)三他們而三言不是三簡單的三停留在三物質(zhì)層三面的滿三足，他三們因擁三有多套三住宅大三多數(shù)都三不急于三買房，三如能讓三他們快三速做出三決定的三，一定三是不但三能打動(dòng)三他們的三眼球，三更是能三滿足內(nèi)三在心理三需求的三產(chǎn)品。也就是三說，依三托本項(xiàng)三目的資三源，在三松原建三立城市三第一名三宅的形三象，滿三足目標(biāo)三客戶對(duì)三美好生三活的向三往。目標(biāo)客三戶產(chǎn)品三需求的三特征：案例討三論案例討三論情景五三：項(xiàng)目S三WOT三分析：項(xiàng)目S三WOT三分析：案例討三論案例討三論

突出江景資源優(yōu)勢(shì)、做到江景價(jià)值最大化突出項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過自身配套彌補(bǔ)周邊不足注重項(xiàng)目品質(zhì)和品位的打造體現(xiàn)對(duì)客戶的關(guān)懷……根據(jù)S三WOT三分析的三結(jié)果和三“強(qiáng)化三優(yōu)勢(shì)、三轉(zhuǎn)化劣三勢(shì)、把三握機(jī)會(huì)三、規(guī)避三威脅”三的定位三策略，三確定項(xiàng)三目的產(chǎn)三品定位三要點(diǎn)：聯(lián)眾機(jī)三構(gòu)多次三派團(tuán)隊(duì)三前往松三原市以三及東北三三省主三要城市三進(jìn)行考三察，三其目的三主要是三通過對(duì)三松原當(dāng)三地房地三產(chǎn)市場(chǎng)三及項(xiàng)目三地塊的三深入研三究的基三礎(chǔ)上，三再結(jié)合三對(duì)東北三特殊區(qū)三域氣候三條件下三所開發(fā)三的成功三項(xiàng)目及三產(chǎn)品的三充分了三解下，三有效的三提出支三撐起定三位的產(chǎn)三品，在三我們經(jīng)三過對(duì)長三春、大三連、沈三陽、哈三爾濱等三城市房三地產(chǎn)的三考查過三程中發(fā)三現(xiàn)，在三東北特三殊氣候三條件下三其產(chǎn)品三的開發(fā)三已大大三轉(zhuǎn)變，三在思想三上受到三了一次三洗理，三目前東三北的建三筑產(chǎn)品三在保留三其特性三的情況三下，已三引入了三許多南三方建筑三開發(fā)的三理念與三手法，三并且我三們也深三刻的了三解到市三場(chǎng)上所三熱銷的三高品質(zhì)三產(chǎn)品型三狀以及三特性，三比如別三墅、類三別墅產(chǎn)三品（情三景洋房三）等作三為高品三質(zhì)居住三