謹(jǐn)呈：江西高新能源開發(fā)有限公司第一章南昌地產(chǎn)新政解讀最近新出臺(tái)的商品房預(yù)銷售管理辦法摘要(摘自南昌市人民政府辦公廳洪府廳發(fā)【】號(hào)印發(fā)《關(guān)于開為通知)多層結(jié)構(gòu)的房屋必須建到四層以上(四層以下的必須全部封頂)；小高層、高層結(jié)構(gòu)的房屋必須完成主題結(jié)構(gòu)三、(通知第二條)開發(fā)項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證之前，開發(fā)企業(yè)或銷售代理機(jī)構(gòu)不得以排號(hào)、定房、內(nèi)部行或中行某特定營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn))存—個(gè)月定期存單(存萬元)，獲購(gòu)房禮券方式(可獲得元購(gòu)房?jī)?yōu)惠)提前進(jìn)行市場(chǎng)推廣，稍延后取得號(hào)樓預(yù)售許可證的方法，在一定時(shí)間段內(nèi)爭(zhēng)取更多的有效客戶積累時(shí)間；在銷控上，對(duì)號(hào)樓所售房源采取多頻小幅調(diào)價(jià)技術(shù)手段進(jìn)行銷售節(jié)奏控制。由于我項(xiàng)目第二章南昌小戶型市場(chǎng)分析——右對(duì)外銷售預(yù)計(jì)十一開盤認(rèn)籌中預(yù)計(jì)十一開盤號(hào)洪城路與月池路交匯處洪城大市場(chǎng)建設(shè)西路解放西路天佑對(duì)面北京東路號(hào)天使領(lǐng)寓萊茵半島花園玉河明珠世紀(jì)風(fēng)情樓棟棟棟公寓棟高層平套套套—平方精裝修毛坯帶裝修帶裝修毛坯－——————卓品驕陽(yáng)撫生路高專旁棟高層套左右毛坯．％以上海航白金匯南昌紅谷灘中心區(qū)㎡套精裝修．．當(dāng)日推出套紅谷大道—平方銷售率四經(jīng)路與五緯路交棟共戶，毛坯年月下旬％匯處多平北京東路高新大道棟層平方，剩毛坯月底％可選套餐解放西路號(hào)㎡套－精裝修預(yù)計(jì)月％西湖區(qū)洪城路㎡套精裝修月號(hào)開盤％東湖區(qū)陽(yáng)明東路以㎡棟，套未定精裝修月底推出——南陽(yáng)明東路與文教路㎡棟，套未定精裝修月底開盤——青山湖區(qū)洪都北大㎡棟未定精裝修月底開盤——道號(hào)數(shù)占南昌公寓項(xiàng)目的。該區(qū)域公寓項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化。洪都大道、撫河等近城中心樓盤裝修價(jià)第三章項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)()核心地段項(xiàng)目離市中心僅幾分鐘，交通發(fā)達(dá)，購(gòu)物便利；大型社區(qū)項(xiàng)目規(guī)模萬㎡，綠化率高，會(huì)所、泳池等設(shè)施齊全；優(yōu)美景觀擁有青山湖、體育公園、玉帶河幾重景觀，風(fēng)景秀麗，空氣新鮮；完善配套大型主力店及街鋪帶來的商業(yè)氛圍能夠提高產(chǎn)品的使用價(jià)值及投資價(jià)值；創(chuàng)新概念南昌的同類產(chǎn)品中無一通過以概念面向市場(chǎng)，有利于體現(xiàn)項(xiàng)目的差異化。劣勢(shì)()緊靠北京東路和彭家橋立交橋，噪音大；部分戶型為東西朝向不利于銷售；機(jī)會(huì)()片區(qū)良好大環(huán)境成型帶來的利好條件；項(xiàng)目與南昌其他同類產(chǎn)品比較有較強(qiáng)的優(yōu)越性，如能較好引導(dǎo)可將其他項(xiàng)目的客戶進(jìn)行威脅()宏觀調(diào)控政策帶來的影響；南昌投資回落跡象給投資型產(chǎn)品帶來一定的壓力。小戶型增多給項(xiàng)目銷售帶來一定的影響。二、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析及應(yīng)對(duì)策略占地面積平方米總建筑面積平方米發(fā)有限責(zé)任公司較為成熟，但環(huán)境相對(duì)較雜亂總建筑面積：51335.31平方米、、體育公園對(duì)面—㎡單體樓(爛尾樓改造、歷史形象差)、開發(fā)商品牌度弱、規(guī)模小、無任何園林本項(xiàng)目相應(yīng)對(duì)策略：、強(qiáng)調(diào)金域名都大社區(qū)，豐富的項(xiàng)目園林景觀及內(nèi)部配套(會(huì)所、泳池、商業(yè))等、依托金域名都強(qiáng)大市場(chǎng)品牌號(hào)召力應(yīng)對(duì)其爛尾樓改造的歷史形象，迅速樹立新推時(shí)尚形象第四章小戶型客戶群體分析客客戶年齡450歲以上30歲以下30-45歲客客戶職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主金融政府公務(wù)員其他客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)圖40%投資客60%價(jià)價(jià)格戶型周邊環(huán)境地段建筑質(zhì)量小區(qū)環(huán)境生活配套物業(yè)管理整體規(guī)劃發(fā)展商實(shí)力影響購(gòu)房的因素中，價(jià)格因素在受訪過程中被選率最高，居。地段、周邊環(huán)境、戶型、建筑質(zhì)量也分居前不夠。通過科學(xué)的分析，我們可以對(duì)種影響因素按由主到次從調(diào)查的結(jié)果來看，客戶認(rèn)知項(xiàng)目有是從報(bào)紙上了解到的，其次是現(xiàn)場(chǎng)和戶外?？梢娫陧?xiàng)目除了報(bào)紙的廣表面誘因一個(gè)前衛(wèi)、時(shí)尚的現(xiàn)代生活空間深層誘因物質(zhì)需求個(gè)性需求理享受提供更為人性化的服務(wù)最少提供更為人性化的服務(wù)最少的錢買最“稱值”的房心與心的交匯和碰心與心的交匯和碰撞第五章項(xiàng)目定位建議小戶型銷售，因此，在此次推廣案名中，直接凸顯，明確告知產(chǎn)品小戶型特征，有利于名都，另立案名，一則要花費(fèi)更多的資金用于項(xiàng)目形象品牌地建立，事倍功半；二則由于新()目標(biāo)客源主要特征：◆收入穩(wěn)定或事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的青年人(年齡歲一下)為客戶主體◆自住客年齡多數(shù)在——?dú)q之間，多以首次置業(yè)為主◆投資客年齡多數(shù)在——?dú)q之間◆自住客家庭人口為—人，以單身白領(lǐng)和新婚夫婦為主()主要客源社會(huì)類型：()自住客戶及投資客戶分析●本項(xiàng)目投資客與自住客比例接近：●自住過渡的客戶的價(jià)格承受力相對(duì)投資客要低更高(金域名都)與青春有關(guān)的房子形象詮釋：、直指青春，形象富有活力與朝氣，同我們主要目標(biāo)客戶群年齡階段(歲以下)較為吻合，容易子子那條心事重重的老狗……SOHO”形象吸引沖動(dòng)型的過渡性彰顯項(xiàng)目大品牌、大社區(qū)、大配套、個(gè)性產(chǎn)品吸引觀望型的過渡性自住客戶落定吸引少量冒險(xiǎn)型的投資客吸引觀望型的投資客落定自住自住客戶基本消化完畢段吸引最后一部分投資客落定、活動(dòng)營(yíng)銷主線——體營(yíng)銷第一階營(yíng)銷第一階段客戶：過渡性自住型為主主推賣點(diǎn)：生活方式/概念營(yíng)銷第二階營(yíng)銷第二階段客戶：自住、投資并重主推賣點(diǎn)：品牌、配套、產(chǎn)品升值潛力營(yíng)銷第三階營(yíng)銷第三階段客戶：投資客為主主推賣點(diǎn)：升值潛力投資回報(bào)率標(biāo)客戶潮。令緊鄰大社區(qū)，視野開闊；部分單位為東西朝向。再推號(hào)樓；因號(hào)樓單位較多，有套，應(yīng)提前推廣，做好客戶儲(chǔ)備，引發(fā)開盤旺銷局面，促進(jìn)號(hào)樓的況分析，特制訂項(xiàng)目營(yíng)銷分期如下：時(shí)間時(shí)間——．——————————形象建立期市場(chǎng)預(yù)熱期強(qiáng)銷期號(hào)樓市場(chǎng)預(yù)熱期強(qiáng)銷期期號(hào)樓銷售率期號(hào)樓銷售率持銷期、尾盤期對(duì)話：健康對(duì)話：健康宣腦一起來運(yùn)動(dòng)樣板房開放“尋找活動(dòng)啟動(dòng)廣告宣傳啟動(dòng)展啟動(dòng)答謝暨圣誕假面舞會(huì)派籌0點(diǎn)15展開展節(jié)()工地現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目緊鄰城市兩大動(dòng)脈—北京路()樣板房包裝()售樓處包裝談處空()廣告推廣整體思路青山湖、體育公園等優(yōu)美景觀、創(chuàng)新產(chǎn)品等項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)宣泄，加強(qiáng)目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知與購(gòu)()不同銷售階段的媒體的組合決策受眾面狹窄(以白領(lǐng)族為主)。，信息駐留時(shí)間短以上各媒體的結(jié)合度分析他們大都年齡在歲以下，網(wǎng)絡(luò)使用頻率較高，也喜歡通過網(wǎng)絡(luò)來搜集購(gòu)房信息，可針對(duì)此特點(diǎn)較多采用網(wǎng)絡(luò)廣告(信息載量大)形式進(jìn)行項(xiàng)目信息傳播；網(wǎng)站可選取南昌搜房網(wǎng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)等；他們收入較高，手機(jī)持有率高、交通方式上打的或自駕頻率高，結(jié)合手機(jī)短信受眾可選擇性強(qiáng)、費(fèi)用臺(tái)準(zhǔn)(半)點(diǎn)報(bào)時(shí)或時(shí)尚娛樂節(jié)目時(shí)段；外()不同銷售階段的媒體策略()活動(dòng)營(yíng)銷整體思路()系列活動(dòng)具體安排同的空間，他或她正以一種什么樣的方式進(jìn)行著生活。用真實(shí)地獨(dú)特視野說出一系列的故事，引發(fā)與目標(biāo)消平洋百貨等大賣場(chǎng)進(jìn)行展覽?；顒?dòng)，引發(fā)社會(huì)特別是目標(biāo)客戶群的關(guān)注與參與，既促進(jìn)項(xiàng)目的建立；由于活動(dòng)直指目標(biāo)客戶群體，他們廣泛的參與及相互：今年是高能公司年大慶年，將企業(yè)的品牌活動(dòng)同目標(biāo)客戶群所熱衷的時(shí)尚圣誕假面舞會(huì)相結(jié)合，既將號(hào)樓在銷售中，價(jià)格采取按銷售率進(jìn)行爬坡提升原則，如在開盤時(shí)為一個(gè)價(jià)格，其銷售率達(dá)到時(shí)，價(jià)格提升—(根據(jù)銷售進(jìn)度及周邊樓盤因素確定)，待其銷售率達(dá)到時(shí)，價(jià)格再提升—，待其銷售率達(dá)到時(shí)，價(jià)