書Documentserialnumber【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】項 目 2500180004、給排水、通風(fēng)、消防宇監(jiān)控齊全。錄1.2頁2.4頁3.、職能分配、人員編制以及培訓(xùn)、7頁4.模式、工作計和物資裝備情況以及用房安排。16頁5.規(guī)章制度和物業(yè)檔案資料21頁6.各項指標(biāo)承諾及相關(guān)措施34頁7.經(jīng)費收支預(yù)算、費酬金標(biāo)準(zhǔn)。36頁日常物業(yè)。 44頁便民和社區(qū)文化活動 78頁簡介徐州**物業(yè)有限1999800物業(yè)之一完善物業(yè)形象，創(chuàng)立了具有**特色物業(yè)模式，也使擁有了一支有知識、懂技術(shù)、善復(fù)合型人才隊伍。一、主要優(yōu)勢及業(yè)績1、擁有高層次的管理層、高素質(zhì)的員工隊伍。公司部門經(jīng)理以上的管理人員均有大專以上學(xué)歷，擁有教授級高工、工程師、經(jīng)濟師、會計師、技師 20余人，是我公司的管理中堅。公司大部分管理人員及員工均接受過專業(yè)物業(yè)公司的培訓(xùn)帶管，為我公司物業(yè)管理奠定了扎實的基礎(chǔ)。2、目前本公司管理的聯(lián)通大廈是徐州市首家甲級涉外寫字樓，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、中央監(jiān)控、消防報警、聯(lián)動、門禁、供水、供電、電梯等智能化設(shè)備。由于公司具有成熟的高層建筑管理經(jīng)驗，4年來，大廈從未發(fā)生過任何消防、設(shè)備安全責(zé)任事故。3、公司部門經(jīng)理以上人員均擁有國家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理資格證書，過**高質(zhì)的經(jīng)驗。4、聯(lián)通大廈 2005年為徐州市首家涉外寫字樓，“徐州市物業(yè)管理大廈”、2005年“江蘇物且業(yè)管理大廈”。5標(biāo)志性信（28）面托得“管理獎”。**合同期主要項如下：二恩華總體策劃**著“至誠至盡善盡美”念始終誠信為根在客戶尊念主強理上升到文化管理。1、倡導(dǎo)“全員”的管理文化“人過地凈全”安全“全員防范全消防”等以多層共同參與和協(xié)來彌補缺項和漏項。推崇“為客戶節(jié)約每一讓客戶滿意多一”念實現(xiàn)“開放開放”。2、推廣“平等互動”服務(wù)文化服務(wù)文化涵義于把供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為自然重要規(guī)范服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)人對兩者關(guān)系定位是：建立權(quán)利與義務(wù)等之法契約關(guān)系。建立這種認(rèn)識能使真正尊重自服務(wù)，自識滿業(yè)主法供自“服務(wù)”。業(yè)主服務(wù)同意服務(wù)供和悅境服務(wù)水準(zhǔn)平等互動得以升。3、思路是成本控制意識和成本程序流程團隊有效運和服務(wù)流程續(xù)服務(wù)規(guī)范化與約服務(wù)化于共、和能升4“量成本雙否決”云做機制司每年通過處簽訂目標(biāo)責(zé)任書把量和成本控制作為考核處作績兩項最要指標(biāo)進一步特和把這一套運行機制用該踐中求在“量”和“成本控制”“”“”機制能制一“”應(yīng)該依據(jù)需求變斷調(diào)整即和方做中一在不踐中推出了“”系做崗前，層級標(biāo)標(biāo)每一能求“”“培”觀念，并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。構(gòu)建服務(wù)平臺一客戶服務(wù)中心強服務(wù)平臺和先進服務(wù)組織提供規(guī)范客戶服務(wù)前提。在幸家園服務(wù)形式上，我們擬建立客戶物業(yè)管理服務(wù)中心運作體系。即將管理處外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處外形象統(tǒng)一化。客戶物業(yè)管理服務(wù)中心管理處指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有服務(wù)需求和申請訴建議匯總客戶物業(yè)管理服務(wù)中心，由中心負責(zé)分類處理。而管理處所有布發(fā)管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主、住戶。通過管理服務(wù)中心運作，第一，可保證管理處外信息傳播統(tǒng)一化第，建立責(zé)任，所有業(yè)主、住戶投訴和需求有負責(zé)和業(yè)主意為??；第24工作將可保證業(yè)主、住戶需求到理及滿。共用設(shè)施、設(shè)備循環(huán)改進管理一要、管理和，、設(shè)備運行狀態(tài)良好程度將接影響到客戶和安保證等題。我們和管理，我們將、設(shè)管理分為進，即保證、處、運為管理及種運，保證、得以充分發(fā)揮為目定期維修養(yǎng)護（包括、中修）以提升設(shè)備性能、增強設(shè)、組織機構(gòu)、職分配、人員編制以及培訓(xùn)管理一、組織系統(tǒng)1、組織機構(gòu)

徐州**物業(yè)管理有限公司經(jīng)理班 潔2圖說明

人員 潔人員恩華大廈內(nèi)部管理機構(gòu)圖中可以看出，們將在甲方管理代表監(jiān)督和指導(dǎo)下實行公司導(dǎo)下經(jīng)理負責(zé)制，這是一種垂直導(dǎo)方式，其編制力精干，人員力一專多在擬制計劃、組織導(dǎo)和對各項作檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)方面由管理處經(jīng)理直接負責(zé)，總公司相關(guān)人員給予支持協(xié)助各項作在各職責(zé)內(nèi)由各管直接，各管下人員直接管負責(zé)，各管直接經(jīng)理負責(zé)這種構(gòu)力中，責(zé)明，統(tǒng)一，職系，作高。、作系統(tǒng)成立物業(yè)管理處1、作程擬管理方制管理接管人員培訓(xùn)考2、作說明1作圖中看，們計、面管理，各項作環(huán)節(jié)接，下，相制作潔2作各項環(huán)節(jié)們將嚴(yán)格按照 ISO9000質(zhì)量證系中各種系及作操做到論小每件事，一、環(huán)**、程序文件（目錄見第七節(jié)附件）并實際得到很好運用信恩華時只要繼續(xù)按照、程序文件運一定能夠取得良好處整體運過程將始終運用現(xiàn)代化電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實現(xiàn)智能化（可與**心計算機網(wǎng)絡(luò)聯(lián)網(wǎng)共用**軟件并將恩華關(guān)數(shù)據(jù)實時傳送至**心，使心各專人員參與輔助）。整體運過程始終堅持過程確指揮與監(jiān)管時到。、信系統(tǒng)1、信圖 監(jiān)機構(gòu)組織指揮機構(gòu)2、信

信渠道

執(zhí)行實施機構(gòu)信恩華信機監(jiān)機信渠道。處時運時處指揮員監(jiān)各指機始運時處、助可信取信指揮機各指令可實際確與取糾正錯誤地克目現(xiàn)象。監(jiān)機取激勵機制行監(jiān)控措施以預(yù)先控信控結(jié)合方式進行。四、激勵系統(tǒng)福1激勵系獎懲制培養(yǎng)提升機 文化活動機 思想2、激勵系統(tǒng)（1）激勵人化方式尊重個體權(quán)利持團隊精神主創(chuàng)造經(jīng)濟、社會雙重益權(quán)衡考核唯一（2） 思想工作機制重在激發(fā)潛能、形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重個人情感，并且針對個性心理做適時的思想工作。（3） 獎懲機制在實際工作中以獎勵為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎勵員工往前走，通過懲罰鞭策員工朝前走，做到人人有動力，人人有壓力。獎勵類型有物質(zhì)和精神獎勵等。（4） 性。有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、等。（5） 工機制重在，能力、工策。，引人才，激勵員工的工作效。（6） 增在一。動的有集體動、、等。一、物業(yè)理、理的，物業(yè)理的在發(fā),物業(yè)理人員的動集型集型，理人員是**“精干敬”用原則基礎(chǔ)確“重品德”用準(zhǔn)嚴(yán)選聘關(guān)層達水來源選送準(zhǔn)外聘保證隊素建設(shè)采用規(guī)范相運用調(diào)全嚴(yán)考，并實10%淘汰率，確保理目標(biāo)以實。1、恩華廈理人員圖經(jīng)理1人2、擬選派的理正、副經(jīng)理簡介經(jīng)電氣程師1996入**國房產(chǎn)限，負責(zé)**程組廈土建程各系統(tǒng)電設(shè)；1998安裝施年任**物業(yè)限1經(jīng)；2001理有限副總經(jīng)1人8**、弱電通訊、機械電氣、智能化）組織能力新意識開拓精神踏、善溝通廣泛而良好人際關(guān)系。副：專學(xué)歷 19992月進入*限公司曾擔(dān)任保安、保潔主任、勤務(wù)主任等職務(wù)現(xiàn)任勤務(wù)一職。員知識扎1999、2002兩次被公司選、等知公司進專學(xué)進20002002建2003單安全員。員專知識能力突出在日常安全方面細致、全面多次到等單表揚在治安方面積累人員現(xiàn)次安故人保潔化流程嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，雅清潔辦公環(huán)境一直是良好口碑力保障。3、其他人員標(biāo)準(zhǔn)助兼任財務(wù)、文員料員）：專以文化程度30歲以下三年以精通**所用軟件熟練作EXCEL、WORD系。25—40歲具有三有相關(guān)專業(yè)的操作崗證動手能力強能吃苦耐勞具有敬業(yè)精神。保潔身米45歲下初品德良好身體健康無不良習(xí)慣本地戶口。安保身米20~35歲退伍軍反應(yīng)靈敏無不良習(xí)慣。二、管理的培訓(xùn)培訓(xùn)是本公司內(nèi)部管理的一大特色也是一大優(yōu)勢不斷地對各級不同階段的在職培訓(xùn)也將是恩華大廈管理處能否圓滿完成合同期內(nèi)委托管理標(biāo)的重要保證。培訓(xùn)所要的目的是培一大能應(yīng)各不同的崗的在職培一大有專業(yè)能有管理的職業(yè)管理在安保、保潔的伍培一大有理、有、有能力、有合、有的是要依靠這樣一來成公司的事業(yè)來完成恩華大廈的物業(yè)管理工作。1、培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)的目標(biāo)是對管理的目標(biāo)目的是在、、能三、強進工的行管理的、能管理業(yè)的目標(biāo)。**公司培訓(xùn)的目標(biāo)是各級管理的專業(yè)管理內(nèi)一物業(yè)管理公司的要能大業(yè)主戶的。2、培訓(xùn)方式、管理處和公司三種。形及內(nèi)容入職：公司政部負責(zé),對新招員工進。主要內(nèi)容包括：a針、架構(gòu)及主要人員介紹；e)安全消防常識等；崗前：管理處負責(zé)，對新員工崗前進abcd舉止練。在職：主要是針對不同工作崗位進專題或進有計劃知識。側(cè)重在專業(yè)技能、工作技巧及敬業(yè)樂業(yè)教育等面。提高員工素質(zhì)：主要是在常規(guī)基礎(chǔ)，結(jié)公司業(yè)作要安專題，公司政負責(zé)。、、專職、公司人。三、管理人員管理管理人員是，人目標(biāo)優(yōu)先于財。，經(jīng)營業(yè)是人工作。人的、、用、留**公司觀運用壓機制激勵機制量錄用知任良好空間最終激勵心竭追求增值由五分組成：1、確定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格**公司實踐形成了己用標(biāo)準(zhǔn)比較突出做法重品、重求求用標(biāo)準(zhǔn)確定了標(biāo)：（1） 知識層次了符高品質(zhì)求層100%專求求軍、求。（2） 錄用、、心錄用知成格錄用要通技考試。（3） 配置配置比率符高科技、高智要求使實現(xiàn)由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變。30~4525~4020~3525~452“會好”思路。規(guī)定新錄后由帶領(lǐng)基試實習(xí)并實習(xí)定新有實。3規(guī)實施實規(guī)規(guī)規(guī)建立一套正規(guī)運約束協(xié)存著許多定因素管及采取同方法實定任意識。4“德勤鑒科學(xué)合作服務(wù)和綜合相合方案各級均有指綜合進進作有和。有和，持隊伍相穩(wěn)定根據(jù)情況及隊伍構(gòu)合未淘汰機這樣做既留住所需才又吸新生5激才有和奮作和“”公與與**精神“三大支柱”?！總€都為各崗位行里手倡導(dǎo)競爭崗線優(yōu)秀能脫穎而出最能能位能能能能。能能拘只最能全埋沒為此建議廣大定期開展調(diào)查動認(rèn)聽取析處反映意見和建議。物質(zhì)獎獎雙齊歸屬感懷人以為楷模風(fēng)尚為此除了委以之外還予物質(zhì)和雙獎文氛圍促進交流倡“每位”以為交流增集體協(xié)時也加集體位。四． 模式計劃和物裝備況以及房安排對恩華大廈這樣一個高水平、高素質(zhì)人群辦公的現(xiàn)代化大廈，選擇怎樣的管理模式才能達到最佳的管理效果，這是我們確定管理方式的重點，我們在經(jīng)過深入研究的基礎(chǔ)上確定了我們的基本思路：嚴(yán)格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)較高的各類技術(shù)人才，以嚴(yán)格的管理制度規(guī)范各類服務(wù)、運用電腦管理等現(xiàn)代化手段、實現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化管理。依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理和常規(guī)期管理兩部分，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃。一、前期管理工作計劃序項 目 內(nèi) 容 時 間號

經(jīng)驗1業(yè)管理人人1業(yè)管理人人的選拔的人的上崗**業(yè)管理度，合理化，擬定管理方案管理辦公條件 ①排管理用房配質(zhì)裝備制定管理規(guī)章制度 ①切合實際的各項制度引入ISO9000①據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項檢，發(fā)現(xiàn)問題業(yè)管理二、正常期管理工作計劃房屋

督促整改辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案①定房屋養(yǎng)護和維修計劃房屋的維修管理養(yǎng) 房屋的養(yǎng)護服務(wù)①設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理機電設(shè)備的維修養(yǎng)護

設(shè)備的運行管理設(shè)備的維保管理④ 設(shè)備的節(jié)能和安全管理①治安管理交通、車輛管理消防管理智能化設(shè)備管理 ①智能化設(shè)施的日常使用操作567金額16套2100…002文 件 柜 6個31套4電 話 3部51批合計13米人字梯2把2電錘1套3電焊機1套4砂輪切割機1臺51只62只71只81盤92只101只11一字起10只12十字起10只13試筆4只14老虎鉗5只15尖嘴鉗5只16斜口鉗5只17管道疏通機1套18梅花扳手1套19呆扳手1套20應(yīng)急燈2個21內(nèi)六角扳手1套22錘2把23管鉗1套24鋸弓2套251套262只275只281只計號稱 量 價 金額1榨水車102高壓沖水泵1臺價金額1橡皮警棍4支2強光4支3對講機10部4消防用計1套號 金額辦公設(shè)備設(shè)施設(shè)備維修機用類清潔保潔設(shè)備44計、章制度和檔案資料的第一項：基礎(chǔ)一、劃要求1、劃批文2、土地使證3、紅線圖4、外商投資企名稱登記核準(zhǔn)通知書5、外商投資企批準(zhǔn)證書6、驗資報告7、投入資金明細表8、驗資事項說明9、注冊資本投資證明10、企經(jīng)營場所證明二、接驗收手續(xù)1、徐州市消防支隊驗收格證2、電梯使許可證3、驗收移交檔案土施工圖紙電氣施工圖紙給排水施工圖紙中央空調(diào)施工圖紙工程施工檔案變電說明書發(fā)電機說明書消防系統(tǒng)使手冊中央空調(diào)系統(tǒng)使手冊4、交接續(xù)三、由專業(yè)物業(yè)管理公司管理1、物業(yè)管理委托合同2、關(guān)于徐州**物業(yè)管理有限公司章程的批復(fù)3、獨資企業(yè)徐州**物業(yè)管理有限公司章程4、物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照5、資企業(yè)**物業(yè)管理有限公司投資項目可行性報告6、物業(yè)管理公司稅務(wù)登記7、組織機構(gòu)代碼證8、關(guān)于辦理徐州**物業(yè)管理有限公司資質(zhì)的批復(fù)9、《租賃合同》10、物業(yè)管理協(xié)議四、房屋規(guī)定及公眾制度1、《業(yè)主/戶》前言物業(yè)、物業(yè)管理公司及管理服務(wù)人員物業(yè)服務(wù)施物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)項目管理費業(yè)主/戶的權(quán)益及責(zé)任物業(yè)守則戶查詢清潔安執(zhí)勤防指南緊急應(yīng)變措施停車庫/場規(guī)則公共關(guān)系戶簡訊徐州常服務(wù)話各類費忘裝須知1、爭創(chuàng)方案1、人事管理制度總則職能部門機構(gòu)設(shè)置崗位編制聘用員工守則考勤加班休假給假考核薪資獎懲條例培訓(xùn)出差、因公外出調(diào)職、升職、降職離職員工守則公司簡介機構(gòu)設(shè)置服務(wù)宗旨工作守則勞動條例獎懲條例休假給假培訓(xùn)考核安全保衛(wèi)和防火措施修訂與解釋2、行政管理制度簽報制度簽報制度補充規(guī)定公司行文管理制度3客戶工作1001入住工作2002二次裝修3003客戶投訴處工作4004客戶報修處工作5005客戶回訪工作6006共場地工作7007品遷出8008有償工作9009室用工作1010巡值工作1011地下停場月位工作1012房費催收工作1013退工作1014地面停場臨時停工作1015鑰匙相關(guān)表格101入住登記表202入住工作單303入住準(zhǔn)備登記404入住客戶登記表505客戶名稱登記表606水條信報箱作登記表707808909110111112113114115116117118119220221222223224、管費付款日期統(tǒng)計表225退作單226退情況統(tǒng)計227退房恢復(fù)228廣臨時放季卡發(fā)放4、計算機運及現(xiàn)代化管理電腦情況一覽表門禁系統(tǒng)程協(xié)書局域網(wǎng)程協(xié)書**大廈光纜接入合同書**INTERNET議恩華通訊信號覆蓋系統(tǒng)程協(xié)議對講機批復(fù)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備購5、檔案16、班制度電話一覽表、名稱流水條制作登記、裝1、《裝須知》2、《裝申請》3、《裝許可證》4、《裝登》三共用設(shè)備、供電系統(tǒng)綜合1、配電系統(tǒng)簡介2、供配電系統(tǒng)圖3、供用電協(xié)議4、**大廈變配電設(shè)備相關(guān)規(guī)程制度供配電設(shè)備設(shè)施運行規(guī)程供配電設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程供配電設(shè)備設(shè)施保規(guī)程柴油發(fā)電機運行規(guī)程柴油發(fā)電機操作規(guī)程柴油發(fā)電機保規(guī)程供電系統(tǒng)應(yīng)急處程序停電規(guī)程臨時用電規(guī)定變電所保衛(wèi)制度清潔衛(wèi)生制度變電所安全活動運行分析制度電工技術(shù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核制度變電所缺陷制度設(shè)備施工驗收定期試驗制度2、相關(guān)表格日用記錄月用情況匯總表記事設(shè)備視記錄出入記錄記錄倒閘操作記錄停作票樓層用3、器設(shè)備4、防雷設(shè)測報告5、相關(guān)證件高壓維修證高壓操作證技師證6、保養(yǎng)區(qū)劃分二、弱系統(tǒng)管理1、話房管理規(guī)定2、大廈三、消防系統(tǒng)1、中控室設(shè)備規(guī)程及中控室設(shè)備管理規(guī)程中控室設(shè)備操作規(guī)程中控室設(shè)備維修保2、相關(guān)表格消防設(shè)周維保記錄表消防設(shè)月維保記錄表消防設(shè)季維保記錄表消防設(shè)半年維保記錄表大廈消防設(shè)維保計劃表3、大廈消防驗收意見書4、大廈消防設(shè)施檢測報告5、消防管理制度消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組架構(gòu)義務(wù)消防隊組織架構(gòu)消防領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)義務(wù)消防隊長職責(zé)義務(wù)消防副隊長職責(zé)消防監(jiān)控值班員職責(zé)義務(wù)消防隊員職責(zé)消防管理規(guī)定消防器材管理規(guī)定消防器材安全使用規(guī)定動火安全管理規(guī)定消防系統(tǒng)檢查制度火警處理預(yù)案節(jié)日消防安全檢查規(guī)定節(jié)日消防安全檢查規(guī)定員工消防應(yīng)知應(yīng)會6、保養(yǎng)責(zé)任區(qū)劃分四、電梯系統(tǒng)1、電梯設(shè)備規(guī)程及制度電梯運行管理規(guī)程電梯操作規(guī)程電梯維修保養(yǎng)規(guī)程電梯安全操作規(guī)程電梯檢修安全規(guī)程電梯險情應(yīng)急處理措施電梯維修保養(yǎng)制度垂直電梯曳引機手動緊急操作裝置操作說明電梯機房管理規(guī)定2、垂直電梯檢測報告3、自動扶梯檢測報告4、垂直電梯保養(yǎng)維修合同5、自動扶梯保養(yǎng)維修合同6、垂直電梯保養(yǎng)記錄7、自動扶梯保養(yǎng)記錄8、電梯維修保養(yǎng)人員操作證9、保養(yǎng)責(zé)任區(qū)劃分五、給排水系統(tǒng)1、供水設(shè)備規(guī)程及制度給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程供水管理規(guī)定給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案水泵房管理規(guī)定2、相關(guān)表格（1）水泵運轉(zhuǎn)記錄表3、大廈儲水設(shè)施清洗驗收報告4、特種人員操作證5、保養(yǎng)責(zé)任區(qū)劃分六、空調(diào)系統(tǒng)1、空調(diào)設(shè)備規(guī)程及制度空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程中央空調(diào)操作規(guī)程中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程安全運行規(guī)程制冷作業(yè)規(guī)程供熱作業(yè)規(guī)程供熱切換規(guī)程緊急情況處理規(guī)程過濾器清理規(guī)程抽氣作業(yè)規(guī)程銅管清洗規(guī)程停機管理規(guī)程中央空調(diào)作業(yè)員值班制度巡視制度交接班制度機房安全制度隨機配件、備件、工具、文件保管制度機組維護制度機房輔助設(shè)備維護制度2、相關(guān)表格運轉(zhuǎn)記錄表月運行參數(shù)匯總表空調(diào)機房出入登記表3、污染物排放許可證4、中央空調(diào)作業(yè)員證5、保養(yǎng)責(zé)任區(qū)劃分七、其它1、機電設(shè)備臺帳2、設(shè)備維修記錄3、設(shè)備檢修保養(yǎng)記錄表4、設(shè)備大修、中修記錄表5、設(shè)備報修記錄表6、工作日報表7、設(shè)備故障報修記錄表8、重點部位借用封存鑰匙登記表9、設(shè)備巡檢記錄表10、工程資料借閱登記表第四項：保安及車輛管理一、規(guī)程及制度1、安保執(zhí)勤班長崗位職責(zé)2、大堂門崗崗位職責(zé)3、巡邏崗崗位職責(zé)4、車庫崗位工作職責(zé)5、監(jiān)控室監(jiān)控班員職員6、監(jiān)控室消防值班員職責(zé)7、車庫崗位制度8、執(zhí)勤專用鑰匙管理制度9、執(zhí)勤警用器械管理制度10、執(zhí)勤會議制度11、安保執(zhí)勤人員行為規(guī)范12、巡邏崗位工作規(guī)范及要求13、勤務(wù)部執(zhí)勤員日常設(shè)備開啟時間表14、突發(fā)事件、異常情況處理預(yù)案（失窈、水浸、用戶斗毆、酒醉、神經(jīng)病者進入大廈、電梯困人）15、勤務(wù)部執(zhí)勤防汛計劃16、保安工作考核標(biāo)準(zhǔn)17、評比優(yōu)秀班組細則二、相關(guān)表格1、執(zhí)勤班長交班記錄2、執(zhí)勤員巡邏登記表3、門崗工作記錄表4、車庫崗工作記錄5、電視監(jiān)控運行記錄6、郵件收發(fā)登記表7、訪客進出登記8、客戶加班登記9、退寄郵件記錄登記10、失物招領(lǐng)登記表、貨推車使用登記12、監(jiān)控室來訪人員登記13、治安案件報案登記表14、配鑰匙申請表15、提醒客戶關(guān)閉門鎖通知單16、提醒客戶領(lǐng)取郵件通知第五項：環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理一、職責(zé)1、 保潔組長工作職責(zé)2、 保潔員工作職責(zé)3、 大堂崗工作職責(zé)4、 巡邏崗工作職責(zé)二、制度1、 個人工具管理制度2、 崗位工具管理制度3、 大型工具管理制度4、 備用工具管理制度5、 垃圾袋管理制度6、 保潔工具檢查制度三、流程1、 A崗保潔工作流程2、 B崗保潔工作流程3、 C崗保潔工作流四、考核1、 保潔工作考核標(biāo)準(zhǔn)2、 垃圾房清理及檢驗標(biāo)準(zhǔn)五、規(guī)范1、 保潔員工作禮儀六、常用記錄表格1、 保潔員工作日報表2、 保潔工作巡檢記錄表3、 客戶無償保潔服務(wù)4、 續(xù)租客戶無償保潔服務(wù)5、 保潔工具、用品交接表6、 保潔垃圾袋領(lǐng)用分發(fā)表7、 保潔用品周消耗統(tǒng)計七、綠化管理規(guī)程1、綠化員工作職責(zé)2、綠化員工作流程3、綠化員工作標(biāo)準(zhǔn)4、植物移植記錄第六項：精神文明建設(shè)一、《業(yè)主/用戶手冊》二、企業(yè)公約1、神文明公約2、員工儀表、舉止公約3工作態(tài)度公約4服務(wù)態(tài)度公約5三、員工獎懲1、關(guān)于下發(fā)《人事規(guī)章》中員工獎懲條例的通知2、獎懲條例四、建設(shè)措施1、關(guān)于下發(fā)《徐州**物業(yè)管理有限公司精神文明建設(shè)管理辦法》、《徐州**物業(yè)管理有限公司文明職工活動管理辦法》的通知2、精神文明建設(shè)管理辦法30045672001820021231220013“生產(chǎn)月”的4貫徹落實公部“6152001團拜聯(lián)誼會62001客戶聯(lián)誼會72001首屆旅游82001秋季旅游9第屆乒乓球友誼賽10第屆撲克跳繩比賽11第屆乒乓球友誼檔案建立程序：物各項承諾及完成承諾指所采取的措施序號指國家投標(biāo)指標(biāo)指實施措施依照“國物優(yōu)秀大廈”及“江蘇物項”物的指公的物及公承諾大廈物優(yōu)秀大廈優(yōu)秀大廈過 ISO9002體系認(rèn)證。對“”的房屋序號指國家投標(biāo)指標(biāo)指實施措施率98% 99% 、整潔。加強及時發(fā)現(xiàn)問題及時處理或時率率機電設(shè)備率

598%100%100%100%99%100%95%98%100%100%100%99%100%95%98%理分項監(jiān)督工程組領(lǐng)班嚴(yán)格把關(guān)，按照程序一步到位杜絕返工。善機電設(shè)備的運作和維修養(yǎng)配備專業(yè)工程技術(shù)員所有維修、運員持證上崗24小時專值班出現(xiàn)故障及時排除5清潔潔99%100%分區(qū)、分塊潔領(lǐng)班查記并由管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)。6綠化95%95%98%進養(yǎng)護查制記并由管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)按照承諾及業(yè)主要求做做細各項工7 業(yè)主對物業(yè)管理的滿意

95% 95% 98%

作強化服務(wù)意識提高員工素質(zhì)，定期回訪反饋意見、議及時改進，以業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。七、經(jīng)費收支預(yù)算、管理費酬金標(biāo)準(zhǔn)恩華大廈項目支出預(yù)算表序目

號 式 出注*12、福利 合計資 *人數(shù) 詳見表一加班福利 總額的14％3各類保險養(yǎng)老3各類保險養(yǎng)老22％、醫(yī)療7％、失業(yè)2％、其他％二保潔費用1保潔具、耗材綜合2垃圾清運費綜合3消殺費綜合三安防費用1安防器材日常維護對講機、警棍等日常維護2監(jiān)控設(shè)日常維護綜合四辦費用包括通話、水電等五作服六共設(shè)施日常維護保養(yǎng)綜合七設(shè)施設(shè)運行維護綜合八化糞池清理綜合九低值易耗品包括各類表格、綜合舊算 詳） 附管理公共責(zé)任

綜合序管理位 人一至項月度工度成本二 和*經(jīng)理 1一至二項總?cè)?和*％合 計22維修工43配電工34空調(diào)工25安防主管16安防員87保潔主管18保潔員9合 計29門 價度備號 數(shù)1 工 4 4

套兩套2夏季44套3程99套兩4程夏季99套599套699套799套899套16套25部3、打印1套4多功能洗地15垃圾清運車26多功能吸水17高壓沖洗泵1881套2防雷檢2防雷檢測按估算3電能耗430%×24h×365天1200709560..334電維保46500/臺·26000序目 號/注/·1 電檢1800/臺·×472用005二次供水能耗2臺×25kw×30%×元/kwh×3h×365天6生活水箱清洗7500/次×2次/年 150007耗照明：3017×20w×24h×/kwh×365消防照明：16178w24h/kwh365天8配電檢15000/年 150009中央空調(diào)能耗40kw630%元93/kwh×8h×180天 312118000數(shù)2+=/·月八常一房屋交驗與入住驗收和入住環(huán)節(jié)的重點及攤點：1作一個規(guī)模較的綜性目多種現(xiàn)代化有較高的技術(shù)要求；2司與開發(fā)司工位主觀部門配部門的主要的作；3開發(fā)交房的現(xiàn)要。4一房屋工驗收規(guī)與開發(fā)和工接口以圖形形式只地表述：說明1從此流程圖可以看出驗收內(nèi)容規(guī)程工作接口等；2接驗收通常可和配綜驗收一道進行。主入住內(nèi)容規(guī)程流程“一條龍”的具體措“切讓從開始感受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。二裝修維護全體共同益和共同設(shè)房屋結(jié)構(gòu)安全及整體美觀和統(tǒng)現(xiàn)結(jié)合范設(shè)計際裝修裝和裝修1裝修裝修從優(yōu)裝修推薦批裝供。2裝修質(zhì)裝修。市宅市裝裝修》之。3裝修符合裝修只保證不發(fā)生違章裝修益。裝修同。二裝修申報裝修提前三天申報或提交裝圖紙等及安全先員行確。。審批管理處在接到遞交的方案兩天內(nèi)應(yīng)對方案進行審核皮膚確保不現(xiàn)違章。未獲得管理處書面認(rèn)可而擅自動的須將房屋恢復(fù)到原狀外一切費用由隊負責(zé)需到管理處辦理場手續(xù)為保業(yè)主的合法權(quán)益需由方交納保金三百元整后退還。獲準(zhǔn)后管理處簽定管理規(guī)定防火責(zé)任書并可后方可。管理須確保原的整須管理處審批的方案進行不得。需管理處審批管理處后方可。業(yè)主應(yīng)進行現(xiàn)場管理處以確保施。擅自承面權(quán)的責(zé)任將自負并承擔(dān)責(zé)任。為了維護全體業(yè)主的共同利益，裝修期間，管理處檢查發(fā)現(xiàn)有超出原審批范圍或違規(guī)裝修項目時，管理處有權(quán)停止該用戶，供電，責(zé)令暫時停工，待整改完畢，并承擔(dān)嚴(yán)格執(zhí)行裝修規(guī)定后，方可恢復(fù)施工。五 驗收裝修工程完畢，施工人員腿廠后，業(yè)主和施工隊負責(zé)人共同向管理處申請竣工檢查，并填寫《竣工檢查表》驗收欄內(nèi)鉗子。驗收不合格時，限期整改，再進行復(fù)驗。檢查合格并使用1個月后，若確認(rèn)無質(zhì)量問題，裝飾公司可向管理處申請，退還裝修保證金。六安防部日常管理內(nèi)容管理，為有業(yè)主供質(zhì)的、的安全防安保。、：為兩人，嚴(yán)禁脫和串。見客主動打招呼，問，做到文明禮貌待客。檢查帶出和運往本的各種物資及外來施工人員的出入政見。做信報收揀工作及來訪登記工作。：精神飽滿，堅守，執(zhí)行車場安全任。有進出車輛進行登記，核查。禮貌回答客人的詢問。、安全。隨時巡查注意停有特別變化情況防止盜竊生。執(zhí)行停守則中各項規(guī)定。維護養(yǎng)計劃一、設(shè)備基礎(chǔ)資料管理1.設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料、建設(shè)備卡、設(shè)備臺帳標(biāo)準(zhǔn)等強制性文1、設(shè)備技術(shù)運行管理2三、設(shè)備維護管理1、設(shè)備維護養(yǎng)維護養(yǎng)方式維護養(yǎng)工作實施設(shè)備點檢2、設(shè)備計劃檢修小修中修修系統(tǒng)修5,6①資料圖表竣相關(guān)資料隨機資料安裝成資料；②量檢查空載運轉(zhuǎn)試負荷實3合格后資料全部歸檔。三分類根據(jù)種類功能用途重性等因素對其實行分類A、BCA消防報警系統(tǒng)變中空機系統(tǒng)類。B；C。運行1對A類運行崗值班或巡回方式對進行234,1,23①要是巡視清潔方面；要是；要是面實1① 是指在沒有發(fā)生問題前,對其劣化先；② 是對受損其失效損壞部進行針對性維2采用種總中央值班調(diào)度室,24巡員操作人員申告,接,迅速通知有關(guān)人員在規(guī)定時間內(nèi)復(fù)。②工程組根據(jù)定期,按流程進行七及故1規(guī)程操作用發(fā)生損壞,達定時間損失,2損失及及程度其3發(fā)生種,組組迅速遇較大件,必須及時告經(jīng)協(xié)調(diào)置。4無論發(fā)生何種,主行值班人員人員必須作八相關(guān)記錄1、工程驗收記錄2、設(shè)備臺賬3、設(shè)備標(biāo)識卡4、運行記錄5、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項目及記錄6、設(shè)備定期維護保養(yǎng)項目及記錄九、附:設(shè)備設(shè)施管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（一）電梯運行管理規(guī)程4.1.14.1.1.14.1.24.1.2.14.1.2.24.1.2.

目的確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運行。適用范圍適用于恩華大廈電梯的運行管理。職責(zé)電梯維修工（或機電工值班工）負責(zé)電梯運行情況巡查和故障報告。中控室保安員負責(zé)監(jiān)控電梯的運行狀況。工程組主管責(zé)任人負責(zé)電梯的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。管理處主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。工作程序管理人員工作程序電梯維修工電梯保養(yǎng)公司維修工每周對電梯運行狀況進行一次檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，管理處機電維修工負責(zé)監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢期即將接近時，督促電梯公司作電梯年檢、年審。中控室保安員34.1.34.1.3.14.1.44.1.4.14.1.4.24.2.14.3.14.3.24.3.34.3.44.4.14.4.24.4.34.4.44.4.54.4.64.5.14.5.1.14.5.2

24、打斗或損壞部件用線話制止并錄像。生故障困人用線話慰被困人并知機值班工處理必要聯(lián)絡(luò)養(yǎng)公司處理。將每班情記錄于《交接班記錄》。管理處主管人員管理處主管人負責(zé)的綜合管理包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管設(shè)備臺賬管理同對機維修工、公司維修養(yǎng)工作進指導(dǎo)及檢查督管理處主管人進周檢、月檢每月最后一個星期對機房組織有關(guān)人進綜合檢查。審核《檢查養(yǎng)表》。使用管理工作程序不設(shè)司機操作由自操作按業(yè)主規(guī)定的間投入全工作程序24情異常知機值班工或公司維修制止的不文明為嚴(yán)禁易燃、易爆等危險品和超長超重等物品進入維修工每周按《檢查養(yǎng)表》進一次檢查養(yǎng)并做好記錄管理處管理人督促公司按規(guī)定進維修養(yǎng)工作按規(guī)定填寫維修養(yǎng)記錄。因維修、養(yǎng)等原因造成停應(yīng)在一層掛牌告示。任何人不得在機房、箱、井道機房管理工作程序機房任何設(shè)備非機維修工、公司專業(yè)人禁止操作。4.5.2.14.5.34.5.3.14.5.3.24.5.3.34.6.14.6.24.6.34.6.44.6.54.6.64.6.74.6.84.7.14.7.24.7.3

非工作人員進入電梯機房須經(jīng)工程組主管人員或管理處批準(zhǔn)后，由機電維修工陪同，方可進入。電梯機房應(yīng)保持良好照明及通風(fēng)，應(yīng)急照明設(shè)施完好，門窗開啟靈活無破損。機房應(yīng)保持干凈整潔，不準(zhǔn)堆放雜物。機房內(nèi)消防器材應(yīng)齊備良好，嚴(yán)禁吸煙。電梯機房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。運行異常當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時中控室值班保安員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動進入消防運行狀態(tài)，機電值班工迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時電當(dāng)電梯進時進，應(yīng)將電梯停，中運行電。當(dāng)樓或進，應(yīng)將電梯停進樓及時關(guān)閉電梯及電。電梯后，由電梯處理，應(yīng)作工作程序、卷引繩輪身傷亡和設(shè)備事故。因維修保養(yǎng)需停機時，須轎廂內(nèi)無乘客方可停機。在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，人協(xié)同工作時，行機、停機都必須揚聲，得到方的回答后方可作。在機頂作修、保養(yǎng)工作時，除判故障和調(diào)試需要外，禁行快車。下作時，禁關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防無關(guān)人員、道、因工需要進行動火種遵守大廈動火作規(guī)定指定專人監(jiān)視事后清理火種嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。維修保養(yǎng)結(jié)束認(rèn)真清理現(xiàn)場清點工具和物品。電梯困人故障救援程序轎廂停于接電梯口的位置高于或低于樓面不超過米：a）確定轎廂所位置（根據(jù)樓層指示或小心啟外門察看）；b）閉電源總；c）用專用外門鑰匙啟外門用人力啟轎廂門協(xié)助乘客離轎廂。轎車廂停于遠離廳門口的位置應(yīng)將電梯轎廂恩華至就的電梯外門口（以高于或低于樓面不超過米為合適）4.7.1列步驟救出乘客恩華轎廂的方法如：利用電話或其他方式通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜并說明轎廂可能華；不可將身體任何部位探出轎廂外以免發(fā)生危險；同如轎廂門處于半閉或啟狀態(tài)則應(yīng)行將其閉或啟；進入閉故障電梯的電源打曳引軸的后蓋上盤車搖柄；一人持住搖柄一人手持掣動釋桿輕輕松制動轎廂將會由于自重而恩華為避免轎廂上升或降太快發(fā)生危險操應(yīng)使轎廂慢慢恩華直至最接電梯門口為止操應(yīng)意如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯門口以位置不可只撬掣動使轎廂自行恩華而應(yīng)松掣動的同握緊搖柄并用力盤絞使轎廂向正確的方向恩華。遇到其他復(fù)雜情況應(yīng)及報告電梯公司及有領(lǐng)導(dǎo)。相文件和記錄《電梯保養(yǎng)合同》、（二）規(guī)程4.1.14.1.1.14.1.1.24.1.1.34.1.1.44.1.1.54.1.1.6

目的及時處理故障，確技術(shù)性能，證安全運行。適用范圍恩華廈的工作。職責(zé)公司工負責(zé)周，管理處值工督促并協(xié)助其。公司負責(zé)工程組主管對工作進行工作程序時一般須切斷源，以免觸、卷入引繩輪等造成人身傷亡和事故。因需停時，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停。在必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時，行、停機都必須揚聲，得到對方的回答后方可操作。在頂作、工作時，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車。下井坑作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺告示牌，防止無關(guān)人員靠近。4.1.1.74.1.24.1.34.1.4

“故障救援程15。程命適范圍適恩華消系統(tǒng)閉路系統(tǒng)職責(zé)員負責(zé)4.1.14.1.1.14.1.1.24.1.1.34.1.1.44.1.1.54.1.1.64.1.1.74.1.24.1.2.14.1.2.24.1.34.1.3.14.1.3.24.1.3.

24、、記錄顯示火警信號后，應(yīng)立即派前往觀察確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散并啟動相應(yīng)滅火每日火災(zāi)報警制器自功能、音復(fù)位功能、故障報警功能、火災(zāi)優(yōu)先功能、報警記憶功能和源自動轉(zhuǎn)換功能。每日制環(huán)境火災(zāi)報警制器、聯(lián)動控制器、全視是否于正常完好狀態(tài)巡視每日層顯、探測器、手動報警按鈕、排煙閥等是否于正常完好狀態(tài)。當(dāng)故障發(fā)生，通知或單位進將每班情況記錄于《交接班記錄》、《記錄》。在下，每月火災(zāi)報警系統(tǒng)進一次功能并啟動水泵一次，每季進一次用源充放試驗、火卷簾門啟閉試驗、廣播選層試驗、梯迫降試驗、非源切斷試驗，每半年進一次排煙風(fēng)啟動試驗，并將試驗結(jié)果記錄于《交接班記錄》在指導(dǎo)下，每周打掃房一次，每月清潔一次，持地面、墻壁、無積塵、水漬、油漬。或單位按《計劃表》、《閉路視計劃34.1.44.1.4.14.1.4.24.2.14.2.24.2.34.2.44.2.54.2.64.2.74.2.8

、要求按時進行中控室設(shè)備的維修保養(yǎng)，并記錄于《消防設(shè)備保養(yǎng)記錄、《消防設(shè)備維修記錄、《閉路電視設(shè)備保養(yǎng)記錄、《閉路電視設(shè)備維修記錄。負責(zé)向管理處主管申報備品、備件的采購計劃。工程組主管負責(zé)對大廈內(nèi)中控室的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購計劃的編制，對維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。12，其中公共天線設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃、保安閉路電視設(shè)保養(yǎng)、防盜報警對講設(shè)備保養(yǎng)，每季進行一次，并按運行情況制定中修、大修計劃。負責(zé)編制中控室設(shè)備臺帳、設(shè)備卡。管理處主管進行月檢。每月最后一個星期組織有關(guān)人員對中控室機電設(shè)備進行一次綜合檢查。審核中控室各項保養(yǎng)計劃及維修保養(yǎng)記錄，中修、大修計劃。中控室管理工作程序24非值班人員嚴(yán)禁操作。外來人員進入要經(jīng)管理處主管批準(zhǔn)。各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應(yīng)始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕手柄應(yīng)在規(guī)定位置。每班各檢查一次各類信號是否正常，并認(rèn)真記錄，如有異常要立即查清原因。中央控制室出現(xiàn)報警信號后，應(yīng)立即核實。屬誤報，應(yīng)消除信號并做好記錄；屬火災(zāi)報警，應(yīng)迅速報告當(dāng)班班長、管理處主管組織滅火。中控室內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路不得隨意更改。如有損壞，要4.1.14.1.24.1.34.1.44.1.54.1.7

、職責(zé)工或單位負責(zé)工組主管對工作進工作指、督與單位修理聯(lián)工作。工作序工作序由工或單位負責(zé)12、4.2.14.2.1.14.2.1.24.2.1.34.2.24.2.2.14.2.2.24.2.2.34.2.34.2.3.14.2.3.24.2.3.34.2.3.44.2.3.54.2.3.64.2.3.84.2.3.94.2.3.104.2.3.114.2.44.2.4.14.2.4.24.2.54.2.5.14.2.5.2

、大。機維工或單位各類的要求進維將維記錄于相應(yīng)記錄內(nèi)。消防維后必須恢復(fù)原來狀態(tài)不得隨意更改原器材、線?？厥夜收暇S88應(yīng)將故障原因、解決時間上報管理處限期解決。管理處主管對維提供工作指導(dǎo)及監(jiān)督?？厥蚁阑馂?zāi)報警的每日對消防火災(zāi)報警控器進自功能：a）自鍵讓報警控器進自功能；b）然后消聲鍵消去控器的聲音。月a）完成日全部內(nèi)容；b）控器主要工作壓測試；公共場所煙感器、溫感器45。與底座接觸是否良好外觀是否潔凈完好。5%的煙感器噴煙后報警是否正確；手動報警鈕裝是否牢固有無破損及丟失；任選兩個手動報警鈕進模擬報警測試報警功能是否正常；g）對樓層各分支箱進外觀外接線是否固定良好；h）對火災(zāi)報警控柜、聯(lián)動控柜等進清掃除塵。線松動應(yīng)進緊固。對自、消音、復(fù)位功能主源與用源切換、報警。年消防年記進消防泵的維護、補充、替換潤滑油，如油質(zhì)變色，有鐵屑應(yīng)全部替換；泄漏盤根良好，無滲水、溢水、砂眼，軸滲水無溢流到地面；轉(zhuǎn)動靈活，無卡殼，軸與電機軸在同一中心線，機座緊固，螺絲無銹（有防銹措施，墊片齊。外觀整潔，油漆完好，標(biāo)志清楚，銘牌字跡清晰。閥門、管道及附件：閥門開閉靈活、無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無漏水；閥、手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔；單向閥動作靈活，無漏水；壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確，表盤清晰，位置便于觀察，電機：外觀整潔，銘牌清晰，各部件緊固牢靠，聯(lián)軸器有保護罩；線耳聯(lián)接端緊密牢靠，無變色跡象，無裸露部分，接地良好。每半年進一次定期保養(yǎng)修，并記錄于《消防水半年保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。風(fēng)機保養(yǎng)斷開主電源，掛上標(biāo)示牌，電機接地是否良好。緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器。測電動機的絕緣電阻，主回路接觸點。調(diào)整皮帶松緊，手轉(zhuǎn)皮帶輪，觀察轉(zhuǎn)動是否良好。與更換各接合面間的墊片和密封填料。向轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性及穩(wěn)定性。調(diào)節(jié)閥的機械開閉動作、開閉角度標(biāo)志。手動開機測定三相電流值，指示燈、電壓、電流表，聽風(fēng)機各部件運行聲音。各遙控點控制箱（含箱內(nèi)元件）全面檢查。連續(xù)三次停開機檢查手動各點遙控的正確性、可靠性。連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時驗證風(fēng)機運轉(zhuǎn)正常。每半年進行一次定期保養(yǎng)檢修，并記錄。疏散指示燈的保養(yǎng)月保養(yǎng)內(nèi)容：檢查指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象；指示燈是否亮，如不亮，應(yīng)立即修理；檢查指示燈安裝是否牢固；燈箱外殼及面板擦抹干凈。每3個月進行一次備用電池亮燈（半個小時），使電池放電后再充電，延長電池壽命。滅火器使用及保養(yǎng)或受烈動。滅火器地點的1℃55℃。位明顯便于取且影響推車式滅火器與保護對象之間的通道應(yīng)暢通無阻。對滅火器要經(jīng)常進行檢查，檢查內(nèi)容：噴筒是否暢通（如堵塞要及時疏通）；壓力表針綠色區(qū)域（紅色區(qū)域要原因要重新灌裝）；零部件是否完整（有無松動、變形、銹蝕、損壞）；見部位防腐層完好（輕脫落要補好明顯腐蝕送專業(yè)部門維修及進行耐壓試驗）；鉛封完好（經(jīng)必須按規(guī)作密封試、保養(yǎng)：每半年一次噴嘴和噴射管有否堵塞、腐蝕損壞，剛性連接式噴筒是否能繞其軸線回轉(zhuǎn)，并可在任意位置停留，推車式滅火器的車機構(gòu)是否靈活，有否驗標(biāo)志。滅火器由消防部門灌裝。消火栓的保養(yǎng)每月逐個一次。栓外：栓門關(guān)閉是否良好，鎖、玻璃有無損壞，栓門條是否完好；10%測試，消火栓報警近鈕，消防中心應(yīng)有正確的報警顯示，箱內(nèi)元件是否良好、有無脫落，栓內(nèi)水龍頭有無滲漏；栓門條脫落破損的補貼條。每年逐個打開消火栓一次（與管道放水沖洗同步完成月中栓外部分；開栓門取出水帶，仔細有無破損，如有應(yīng)立即修補或替換；檢有無發(fā)黑、發(fā)霉，如有，應(yīng)取出刷凈、晾干；將水帶交換摺邊或翻動一次；水槍、水帶接頭聯(lián)接是否方便牢固、有無缺損，如有，立即修復(fù)然后擦凈在栓內(nèi)放好；接口墊圈是否完好無缺，替換閥上老化的皮墊，將閥桿修整全部支架，掉漆部位應(yīng)補刷，同油漆；將栓箱內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，鎖上栓門，貼上條。相關(guān)記錄《消防設(shè)備保養(yǎng)計劃表》《消防設(shè)備保養(yǎng)記錄表》《消防設(shè)備維修記錄表》、中（五）空調(diào)（施）運行管理規(guī)程4.1.14.1.1.14.1.1.24.1.1.34.1.24.1.2.14.1.2.24.1.2.34.1.2.44.1.34.1.3.14.1.3.24.2.1

目的確空調(diào)技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，證全運行。適用范圍廈內(nèi)空調(diào)（施）的運行管理。職責(zé)空調(diào)運行工負責(zé)空調(diào)（施）操作、巡、、清潔及異常情況報告、日常，工負責(zé)、。工程組主管負責(zé)空調(diào)綜合管理及上述工作的監(jiān)督。管理處主管負責(zé)上述工作的、監(jiān)督。工作程序管理人員工作程序空調(diào)運行工空調(diào)房內(nèi)由空調(diào)運行工負責(zé)操作、監(jiān)控，應(yīng)在空調(diào)（施）啟動時觀察流、溫度、壓力小，并傾聽有無異響，并于空調(diào)運行。工或單位依據(jù)空調(diào)計，按時進行?？照{(diào)11無積塵、水漬、油漬。工程組主管工程組主管負責(zé)空調(diào)的綜合管理。包括技術(shù)資料、檔案的收集、保4.2.24.3.14.3.24.3.34.3.44.3.54.3.64.3.74.4.14.1.14.1.24.1.34.1.4

126—9為冷12至次3為暖特殊天氣變化確定日7：00—19：00。非入須經(jīng)理處或廈領(lǐng)批準(zhǔn)由陪同方能入。內(nèi)電由操其他不得擅自操若出現(xiàn)停電等異常應(yīng)立即?！熬o急處理”操應(yīng)根據(jù)氣溫變化節(jié)荷以達到節(jié)能目應(yīng)持整潔無積塵不得堆放雜物。內(nèi)消防應(yīng)完嚴(yán)禁吸煙。持良好室內(nèi)照明通風(fēng)門窗開啟靈活無破損。停因等原因停應(yīng)由電填寫停通知單經(jīng)理處廈領(lǐng)批準(zhǔn)由理處24通知用戶因突4.1.54.1.74.2.14.2.1.14.2.1.24.2.1.34.2.1.44.2.1.54.2.1.64.2.1.74.2.1.84.2.1.94.2.24.2.2.14.2.2.24.2.2.34.2.2.44.2.2.54.2.2.64.2.2.74.2.2.84.2.2.94.2.2.104.2.34.2.3.14.2.3.2

124、或外委位負主管對進指導(dǎo)、監(jiān)督外委聯(lián)序序由、或外委位負12按情況制訂、或外委位按進將情況于空調(diào)設(shè)備維修后必須恢復(fù)原來狀態(tài)，不得隨意更改線路，器件?？照{(diào)設(shè)備故障維修一般不超過 8小時，若在 8小時內(nèi)無法解決的故障，應(yīng)將故障原因、解決時間上報管理處，限期解決。工程組主管對維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。中央空調(diào)設(shè)備檢查保養(yǎng)空調(diào)主機過濾器清理清理過濾器只能在機組溶液排盡，機內(nèi)氮氣壓力等于或略大于大氣壓力狀態(tài)下進行。揭開過濾器之前應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備：手電筒、全套工具、充足的水源、備用濾網(wǎng)、銅扎絲等。應(yīng)以最短的時間完成清理工作：揭開法蘭蓋、拆濾筒、清洗、濾筒，上、、法蘭蓋、充氮檢、空，機組必在 2小時內(nèi)完成。且。濾筒調(diào)，不應(yīng)更。保濾筒。法：用手電筒濾筒處濾筒能，好。保濾筒好，不能。下：濾筒不、好、濾網(wǎng)、濾筒不，將成機組。供氣，主氣，開氣，空氣。氣時間及指：氣，一，10分氣空≤50a止。二10達飽和為620“稀釋停”時或停時運行時不能利筒體不進入下筒體被除。時真空泵鎮(zhèn)微防油乳化。真空油被乳化或黑徹底排經(jīng)沉淀呈透明狀后再用即未乳化月必須將真空油徹底排便清除泵內(nèi)灰渣徹底排油方法油≥4時排油邊排油邊點動泵不,真空泵,泵內(nèi)。運行時進不，真空不時。測壓任何時候均不。落差式裝效果不明顯立即更換直接頭可真空狀下后除用銅管清洗不用不用或。內(nèi)或時清除行將或水垢擠時除不能除用除不能除再用化方除?；瘜W(xué)除垢格控除垢劑酸酸不超過頁H值2酸接觸銅管時間于 4小時將銅管薄或穿孔導(dǎo)致報廢。H≥7。化學(xué)除垢由除垢專業(yè)人員施行或由其監(jiān)督進行。實施除垢前將除垢劑配方通報（傳真）主機生產(chǎn)廠取得認(rèn)可。停機保養(yǎng)短期停機（指停機60天以內(nèi)）每周對機組抽真空一次。長期停機（指停機60天以上）對機組充高純氮氣。如高純氮來源不便可采真空保養(yǎng)。（注意：機組充氮保養(yǎng)嚴(yán)禁使的氮氣?。?。每周至少一次機組泄漏情況同時通過視鏡觀察機內(nèi)銹蝕狀況泄漏量≥105a/7充氮漏。相關(guān)記錄《中央空調(diào)設(shè)備查保養(yǎng)《中央空調(diào)設(shè)備查保養(yǎng)記錄《中央空調(diào)設(shè)備記錄《機設(shè)備中記錄（）配設(shè)備（設(shè)施）行的保配設(shè)備的行。于高配設(shè)備低配設(shè)備行。3.1 配員配設(shè)備行的視查記錄情況報配對設(shè)備保養(yǎng)。工組主負設(shè)備的綜合上述工作的查監(jiān)督。4.1.1.5“市”停應(yīng)急源自投帶負荷中柴油機組進監(jiān)氣按保養(yǎng)計劃表保養(yǎng)表保養(yǎng)表要求進保養(yǎng)保養(yǎng)表組負責(zé)技術(shù)資料檔案收集保負責(zé)零星件材料采購計劃編制外委聯(lián)系12年保養(yǎng)計劃表按情制訂中大計劃。保養(yǎng)提指導(dǎo)監(jiān)督。負責(zé)編制臺帳卡。 24、監(jiān)控、記錄，認(rèn)真交接制度，發(fā)現(xiàn)問題及解決或向主匯報，抄填《低壓運日記》，應(yīng)監(jiān)視氣的運情況，嚴(yán)禁不合的超負荷運。非人進入，須經(jīng)處主或大廈公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，人陪同下，方可入。保持良好通風(fēng)及照明，門應(yīng)開啟靈活。消防施完，禁止吸煙。保持清潔衛(wèi)生，地面、墻壁、門、無積塵、無水漬、油漬。不得擅自更改及，更改須經(jīng)公司同后，方可更改。交接接人員認(rèn)真交人的運報的《交接記錄》、《運日記》；c、、完好，《交接記錄》有下列情況之不準(zhǔn)交接班運情況交清，記錄不，、不清潔；接人未到崗，交人不準(zhǔn)下；嚴(yán)禁倒閘事故處過中交接；“有禁合”指示牌。禁帶緊急情況須帶有監(jiān)護和足夠空間并穿戴絕緣手套、絕緣鞋確認(rèn)才自動空氣熔器熔查明原。器器。帶絕緣。須戴絕緣手套、穿絕緣鞋。5.0記錄巡視查》機臺帳》日記》室記錄》查養(yǎng)計劃》養(yǎng)記錄》**、低、器附屬工作。職責(zé)工組氣工值班負責(zé)機3.2 工組主管負責(zé)對工作進指導(dǎo)監(jiān)督外委修試聯(lián)系工作。工作序工作序低柜器由氣工或外委單位器1。低柜器檢由氣工或外委單位和值班工負責(zé)柜面外部環(huán)境清潔由值班員負責(zé)。工12檢、計劃并按情況制訂中、計劃。過應(yīng)遵守操作序停管工作序。4.1.4氣工或外委單位值班工按檢查、計劃要求進檢并將檢情況、《供配電設(shè)備維修記，零部件更換及大中修情況記于《設(shè)備大修（中修）記。4.1.8 工程組主管提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。相關(guān)記錄《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃《供配電設(shè)備保養(yǎng)記《供配電設(shè)備維修記《變電所停電工作票》（九）給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程4.1.14.1.1.14.1.1.24.1.24.1.2.1

目的確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。適用范圍大廈給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行管理職責(zé)空調(diào)值班工負責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記及異常報告。給排水維修工負責(zé)給排水設(shè)備維修。工程組主管負責(zé)排水設(shè)備（設(shè)施）綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。管理處主管負責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。工作程序管理人員工作程序空調(diào)值班工空調(diào)值班工負責(zé)給排水設(shè)備運行的操作、監(jiān)控、記。在給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動時觀察電流、電壓，并傾聽有無異響，并記于《水泵運行記。4.1.34.1.3.14.1.3.24.1.3.34.1.44.1.4.14.1.4.24.2.14.2.24.2.34.2.44.2.54.2.64.2.7

水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次，設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬。給排水維修工按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》要求進行維修保養(yǎng)。工程組主管負責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購計劃的編制。對給排水維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。每年12月制訂下一年度《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計劃表》、并按運行情況制定中修、大修計劃。工程組主管進行周檢、月檢。每月最后一個星期組織有關(guān)人員對給排水設(shè)備（設(shè)施）進行一次綜合檢查。審核《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計劃表》、《給排水設(shè)備維修記錄表》、《給排水設(shè)備保養(yǎng)記錄表》、中修、大修計劃。水泵房管理工作程序工陪，進入。制“動”位置生活15天進行輪工作。水泵房保持良好通風(fēng)及照明，門窗啟靈活無破損。改動線路器若需改動部意方進行。水泵房消防設(shè)施完好，禁止吸煙。水泵房保持干凈、整潔、無積塵，堆放雜物。停水管理工作程序4.1.1.4.1.24.1.34.1.44.1.54.1.64.2.14.2.24.2.34.2.4

、證可靠適用范圍大廈內(nèi)職責(zé)工負責(zé)。工組主管負責(zé)工作指導(dǎo)、監(jiān)督外委聯(lián)絡(luò)工作。工作序工作序工負責(zé)。工組主管每年12月制訂下年度并按情況制訂中、大。工按要求并將情況于、零部更換大同于。88內(nèi)無法解決重要部位故應(yīng)將原因、解決方案、解決間書面上報管限期解決。工組主管提供工作指導(dǎo)監(jiān)督。需停進遵守停管工作序執(zhí)。一般工作序、雨堵塞造成下不暢、浸話疏疏相記錄《設(shè)保養(yǎng)計劃表》《設(shè)設(shè)記錄表》《設(shè)設(shè)保養(yǎng)記錄表》《設(shè)對外委托申請表》第二部分 治安理理處根據(jù)恩華大廈特點訂科學(xué)、合理、嚴(yán)密治安理,保、理保安、保大廈、對機大廈安性地采取防范措施。二、理流程、準(zhǔn)下：安保 容 項 次

準(zhǔn)目、、3、進行火災(zāi)報警位置的確認(rèn)，通知就近管理人員核實火情；、、6、巡查1、進行大廈滅火器壓力、水喉的檢查；2、進行大廈煙感、噴淋、報警器的檢查；3、進行大廈重點部位的檢查；4、進行大廈隱患的檢查；5、進行大廈隱患的整改督；6、進行違反大廈管理規(guī)范行為的制止；7、進行火警的現(xiàn)場勘察確定是否誤報，向值班員通報情況；8、進行初起火災(zāi)撲救及人員疏散預(yù)案1、進行火災(zāi)報警、火警誤報的情況演習(xí)；2、進行初起火災(zāi)撲救的演習(xí)；3、進行火警時人員疏散及人員救護演習(xí)；4、進行單層出現(xiàn)火警情況演習(xí)；5、進行大面積出現(xiàn)火警情況演習(xí)。門衛(wèi)崗1、進行進出人員身份核實檢查；治2、非時間對訪客的驗證；治3、進出車輛的檢查及核實；安4、接收信件、報刊、郵件；5、阻止閑散人員進入大廈；6、開啟、關(guān)閉大門；7、指揮車輛停如車位；8、維持進出口的安全及交通秩序

時一次一次24不間斷

1、準(zhǔn)確記錄設(shè)備運行情況，各類數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率達到100%；2、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、污50巾基本不被污染；3、三十秒內(nèi)準(zhǔn)確報出火警點位置及報警設(shè)備，通知人員現(xiàn)場勘察；4、設(shè)備出現(xiàn)故障兩分鐘內(nèi)通知專業(yè)設(shè)備維保人員處理，保障設(shè)備設(shè)施完好100%1、嚴(yán)格檢查器材，及時排除掉壓、銹蝕器材，保證消100%；2、檢查排除重點部位隱患，預(yù)事故發(fā)生；3、2展開勘察及現(xiàn)場撲救；4、對發(fā)現(xiàn)隱患及違反管理現(xiàn)象，及時跟近，保證隱患的整改率達到100%1、管理部全體人員熟悉各種火警狀況下預(yù)案的開展；2、2鐘內(nèi)趕到各自位置，有條不紊的展開撲救疏散。1、杜絕閑散人員進入大廈管理范圍；2、熟悉大廈人員，能正確區(qū)分人員及到訪客戶；3、正確區(qū)分內(nèi)部車輛及到訪客戶車輛；4、及時分撿整理信件、郵件、報刊，接收后一小時內(nèi)分發(fā)到各部門；5、保證出口處無阻塞交通現(xiàn)象1、徒步對大廈所有位置進行視巡查；2、檢查大廈各類設(shè)備完好情況；3、檢查大廈有無出現(xiàn)安全隱患；

1、視無盲點，各視人員嚴(yán)格執(zhí)行簽到制度，簽到時間準(zhǔn)確；2、及時反饋檢查出現(xiàn)的設(shè)備損4、檢查盤問可疑人員；5、檢查發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障、環(huán)境衛(wèi)生情況，聯(lián)系相關(guān)崗位人員處理；6、檢查各出口、安全重點部位、隱蔽處，預(yù)防安全事故發(fā)生；7、維持大廈管理范圍秩序，制止違反管理范圍的行為8、進行各類突發(fā)時間處理電視監(jiān)控1、24運行情況；2、時記錄各監(jiān)控點出現(xiàn)情況；3、人員通報情況，進行錄；4、不間斷的查各監(jiān)控點，預(yù)防安全事故發(fā)生；5、各重點部位、進出口等重點監(jiān)控位置；部分 通、管理管理通秩序管理有序

時一次24不間斷

壞問題，一小時內(nèi)通報相關(guān)部門進行處理；3、接到報警24、所有安保人員熟悉漏水、失盜、斗毆等各類突發(fā)事件的處理程序1、監(jiān)控人員記錄情況，準(zhǔn)確100%，2、監(jiān)控設(shè)備保完好有，完好100%；3、重點部位監(jiān)控記錄達到1次。1、**管理，熟的保安員員，進行疏導(dǎo)及通秩序維護；2、員每間分