置業(yè)顧問培訓(xùn)資料

一、置業(yè)顧問的角色定位

1、什么是置業(yè)顧問；

a、公司的形象代表

b、經(jīng)營理念的傳遞者

c、客戶購房的引導(dǎo)者、專業(yè)顧問

d、將客戶意見傳遞給公司的媒介

e、市場信息的收集者

2、客戶需要什么樣的置業(yè)顧問；

a、傳遞公司的信息

b、了解客戶對樓盤的興趣和愛好

c、幫助客戶選擇最適合他們需求的房子

d、向客戶介紹樓盤的優(yōu)點

e、回答客戶的疑問

f、為客戶進行售后服務(wù)

g、讓客戶相信所購買商品是明智的選擇

3、置業(yè)顧問需要哪些素質(zhì)和技能；

a、了解并掌握房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)知識及政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)市場情況

b、了解并掌握項目的各項情況，做到了如指掌，忌一知半解

c、依照公司要求完成各階段銷售任務(wù)

d、依照銷售工作流程，負責(zé)接待、看樓、談判、簽約工作，能獨立完成整個業(yè)

務(wù)流程

e、催收成交客戶后期房款，辦理相關(guān)手續(xù)

f、及時反饋客戶情況及銷售中各種問題

g、配合銷售經(jīng)理完成市場調(diào)查及信息反饋工作

h、按照公司要求填寫相關(guān)表格，并建立客戶檔案

i、嚴格遵守公司和銷售部的各項規(guī)章制度及管理辦法

j、學(xué)習(xí)吸收新知識，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平，在工作中學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)中更好

的工作

k、做好保密工作，嚴格保護公司和銷售部的行業(yè)機密，以及客戶的資料信息

、房地產(chǎn)專業(yè)知識

1、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語：

房地產(chǎn)：

指土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物，是房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財產(chǎn)的總稱房地產(chǎn)又稱

為不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)市場：

房地產(chǎn)一級市場（土地市場、土地交易市場）

房地產(chǎn)二級市場（新建商品房的買賣市場）

房地產(chǎn)三級市場（二手房）

房地產(chǎn)的類型：

居住房地產(chǎn)：高層住宅（小高層）、多層住宅、別墅

商業(yè)房地產(chǎn)：臨街地鋪、裙樓商鋪、標準寫字樓、商住寫字樓

旅游房地產(chǎn)

農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

工業(yè)房地產(chǎn)。

2、土地知識：

土地：

狹義的指二級市場：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物

業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主的陸地表面；

土地的類型：

居住、商住、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。

土地使用權(quán)：

是指依法取得的對某一地塊的地上的經(jīng)營權(quán)和利用權(quán)，即具有使用土地的主體

資格的單位或個人，依照法定程序辦理土地使用權(quán)的申請登記，取得土地使用權(quán)證

書，被法律確認對土地享有的占有、使用和部分收益、處置的權(quán)利。

土地使用權(quán)年限的界定:

商業(yè)旅游娛樂用

純居住用地工業(yè)用地教科文衛(wèi)體用地綜合或其他用地

地

70年50年50年50年40年

使用用途需轉(zhuǎn)換的要補年限地價的差價，照國家指定的準則執(zhí)行。

土地使用權(quán)獲得的方式：

出讓拍賣（高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）

招標（適用于開發(fā)性用地或者有較高技術(shù)性要求的建設(shè)用地）

協(xié)議（一般多用于工業(yè)以及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)而給予優(yōu)惠政策的項目，如舊

城改造）

劃撥（無償使用，如醫(yī)用、軍用等市政建設(shè)工程）

土地使用出讓的價格包括土地使用出讓金，市政配套設(shè)施和土地開發(fā)費，簡稱地價。

土地狀況的劃分：

1）生地：指不具備開發(fā)使用條件的土地。

2）熟地：指已經(jīng)完成三通一平或是七通一平等工作，具備使用條件的土地。

*三通一平：通電、通水、通路、場地平整。

*七通一平：通電、通水、通路、通氣、通電訊、通排水、通排污、土地平整。

*土地使用年限到期后的處理方式：

1、國家有權(quán)無條件的收回該土地；

2、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗后不屬危房；項目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容,

只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。

（后兩條完全存在的情況下，以當時的地價購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則

無條件收回）

土地計量單位：

1平方公里=100萬平方米（km2）1公頃=1萬平方米（hm2）

1公頃=15畝1畝=667平方米

三、房地產(chǎn)的類型:

1、按照用途分：

1）居住房地產(chǎn)

2）商業(yè)房地產(chǎn)

3）旅游房地產(chǎn)

2、按照產(chǎn)權(quán)分：

商品房

開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)后進行開發(fā)建設(shè),并經(jīng)國土局批準在市場上流通的房

地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。商品

房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。

經(jīng)濟適用房

指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住

房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略

低于普通商品房，故又稱經(jīng)濟實用房。經(jīng)濟適用房包括安居房、解困房。濟適用房不是

人人都可以買的，購買經(jīng)濟適用房必須符合當?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號購買。

集資房

是改變住房建設(shè)有國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通

過籌集資金建造的房屋。職工個人可按照房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費

等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的,

擁有全部產(chǎn)權(quán)；個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

廉租房

廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出

租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

房改房

是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照

成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所

有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。

3、按銷售性質(zhì)分類：

期房

指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商

品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。價格低、選擇空間大、戶型

齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商

品房時應(yīng)簽出售合同。成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大。

準現(xiàn)房

準現(xiàn)房指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓

間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。但

是這種房產(chǎn)的性質(zhì)仍然屬于期房，政府按照期房進行管理，必須辦理商品房銷售許可證

才能銷售。

尾房

一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80%以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售

階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競

爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大

多不帶小花園且遮擋較嚴重。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供

大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的

積壓樓宇。

4、按戶型結(jié)構(gòu)分類

躍層式住宅

指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分

層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。

優(yōu)點是：每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好；戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；布局緊湊,

功能明確，相互干擾較小。

復(fù)式住宅

一般是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要

大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，

如炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高2米，上

層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。

錯層式住宅

戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為

沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而

且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。

5、按住宅的級別分類

單元式住宅

又稱梯間式住宅，是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一

個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28

戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

公寓式住宅

公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨

用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等。

住宅式公寓

商住公寓

即可辦公又可居住，為中小公司及在家辦公的自由者使用，接近寫字樓，在銷售價格和

按揭辦理較寫字樓有優(yōu)勢。

產(chǎn)權(quán)式公寓酒店

實質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所

銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購買者目的并非

自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店

管理公司贈送一定期限的免費入住權(quán)。

酒店式公寓

一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和

“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓，酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式

的管理”。

花園洋房

6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強調(diào)景觀均好，綠化率比較

高，普遍存在遠郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引

入室內(nèi)的情況。

別墅

指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅。按其所處的地理位置和功能的不

同，又分為：山地別墅（包括森林別墅）、臨水（江、湖、海）別墅、牧場（草原）別

型、莊園式別墅等。多建在城郊或風(fēng)景區(qū)。別墅設(shè)計要點是：因景、因地制宜，布局

靈活，體型輕巧，結(jié)構(gòu)簡潔。

聯(lián)排別墅

又稱TOWNHOUSE,有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有1至2個車位，還有地下室。它

是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾

個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左

右。

獨棟別墅

獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，

表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這--

類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。

雙拼別墅

它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅

疊拼別墅

Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生

的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般

為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度

上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。

建筑與城市規(guī)劃-城市的功能組織與功能區(qū)

常見的城市功能區(qū)

中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中央生活區(qū)（CLD）、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、文教區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉儲

區(qū)、風(fēng)景區(qū)、衛(wèi)星城、開發(fā)區(qū)。

五、建筑與規(guī)劃設(shè)計知識：

建設(shè)用地面積：

指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面

積。

建筑面積：

指各建筑物每層外墻線的水平投影面積之和，層高在2.2米以下的不計算建筑面積。

建筑基底面積：

指建筑物底層（首層）的建筑面積。

建筑覆蓋率：

指建筑基底面積占建設(shè)用地的面積的百分比。

建筑密度：

項目內(nèi)所有建筑基底面積和總用地面積之比。一般用百分比表示。

容積率：

項目總建筑面積與總用地面積之比，一般用小數(shù)表示。容積率越小舒適性越高。

綠化率：

項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃用地面積之比。對購房者而言，綠化率越高

越好。

綠化率=總綠化面積/規(guī)劃用地面積。

綠地率：

居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和與居住區(qū)用地的比率（％）

綠化覆蓋率〉綠化率〉綠地率

建筑高度：

建筑物室外地平面（水平面）至外墻面頂部的總高度。（煙囪、旗桿、避雷針、天線

等在屋頂?shù)耐怀龅臉?gòu)筑物不計入建筑高度）

紅線：

由政府部門規(guī)定的用地范圍。

1）;道路紅線：城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。

2）；建筑紅線：指城市的兩邊控制沿街建筑物或構(gòu)筑物靠臨界面的界線，又稱建筑

控制線。

樓間距：

指樓與樓之間的距離，對于購房者而言間距越大，居住越舒適。有關(guān)規(guī)定：南北朝

向排列的間距為樓高度的0.7倍，東西朝向的為0.5倍。（這個0.7倍是指首層的問

距標準）。

層高：

指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層樓面或地面的高度；

凈高：

指房間的凈空高度，及地面至天花板的高度。

開間：

指一間房屋的面寬，及兩條橫向軸線之間的距離。

進深：

指一間房屋的深度，及兩條縱向軸線之間的距離。

2、建筑面積計算規(guī)定知識；

使用面積：

一套房屋內(nèi)可供使用的空間面積。

使用率：

使用面積與建筑面積之比。用百分比表示。

套內(nèi)面積：

指一套房屋內(nèi)的外墻和分戶墻的中心線所圍成的面積以及陽臺面積之和。

即套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積。

套內(nèi)使用面積：

指一套房屋內(nèi)除外墻厚度外全部凈空面積的總和（及地毯面積）

套內(nèi)陽臺面積：

套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽

臺按水平投影全部計算建筑面積，為封閉的陽臺記一半的建筑面積。

公攤面積：住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓

梯、電梯井、水箱間、物管用房等所占面積的總和。

公攤率：

公攤面積與建筑面積之比。

建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積

應(yīng)分攤的公用面積：

1）、包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳。

2）、通道、電梯進、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、

消防控制室。

3）、為整棟樓層服務(wù)的值班警務(wù)室、建筑物內(nèi)的垃圾房及空出屋面有維護結(jié)構(gòu)的樓

梯間、電梯機房、水箱間等。

產(chǎn)權(quán)面積：

產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所以權(quán)的房屋建筑面積。

房屋預(yù)售面積：

在商品房期房銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管部門認定有測繪資質(zhì)的測量機

構(gòu)，根據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計

算的方式，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。

實測面積：

在商品房竣工后，主管部門審核合格，開發(fā)商委托有測繪資質(zhì)的機構(gòu)參考圖紙、預(yù)

測數(shù)據(jù)、對樓宇進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)、結(jié)算物管

費用的依據(jù)。

3、建筑工程知識；

建筑物的分類-按建筑物的層數(shù)

低層住宅

1-3層，主要的物業(yè)類型是平房或者別墅

多層住宅

4-7層，主要的物業(yè)類型是普通多層和花園洋房

小高層住宅

8-11層，主要是板式電梯公寓

高層住宅

12-30層，主要是塔式或板式電梯公寓

超高層

30層以上，主要是塔式或板式電梯公寓

低密度房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)，所以目前

低密低層建筑已經(jīng)限制開發(fā)。

小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，所以，近年來中心城區(qū)小高

層越來越來越多。

建筑物的分類-按建筑物的結(jié)構(gòu)

磚木結(jié)構(gòu)

這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平

承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房

屋。在農(nóng)村及城市舊區(qū)普遍存在，城市不提倡。

磚混結(jié)構(gòu)

建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚一鋼筋混

凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)在我國城市和廣大農(nóng)村應(yīng)用頗為廣泛。它多用于六層以下的住宅、

旅館、辦公樓、教學(xué)樓以及單層工業(yè)廠房中。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承

重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度

房屋建筑中。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)應(yīng)用范圍十分廣泛，除工業(yè)與民用建筑，如多層與高層住

宅、旅館、辦公樓、大跨度的大會堂、大劇院、展覽館和單層工業(yè)廠房等采用鋼筋混凝

土建造外，其它特種結(jié)構(gòu)，如煙囪、水塔、水池等、也多采用鋼筋混凝土建造。

鋼結(jié)構(gòu)

建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用

于大型工業(yè)建筑

建筑物的分類-按建筑施工方法

現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑

這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場澆筑和砌筑而成。

預(yù)制、裝配式建筑

這種建筑物主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場進行裝配而成。

部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑

這種建筑物的一部分構(gòu)件（如墻體）是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成，一部分構(gòu)件（如樓

板、樓梯）是采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件

預(yù)置板

預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候在直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價

低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚衛(wèi)一定不能用。

現(xiàn)澆板

指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗?jié)B性較好。

建筑形式

塔樓

現(xiàn)今商品房市場上采用得最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一

梯六到八戶，上到樓層之后，向四面走即進入各家戶內(nèi)。從塔樓的平面圖來看，塔樓的

平面長度和寬度大致相同。這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層

常見的布局：米字形平面布局、井字形平面布局、土字形平面布局、蝶式平面布局、風(fēng)

車式平面布局。

塔樓基本形式

傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓

改革的塔樓形式：蝶型塔樓

板樓

從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長、南北短的建筑，也就是說在板樓的平面圖上,

長度要明顯大于寬度，其外型為規(guī)則的條狀，就像一個規(guī)則的長方形，通常采用一梯兩

戶布局，上到樓層后，左右各只一戶。

主要類型

通廊式：各住戶靠長走廊連在一起

單元式：若干個單元連在一起就拼成一個板樓。。

基本形式

多層板樓：6層以下的

小高層板樓：9至12層左右的板樓

高層板樓：16層以上甚至更高的稱為高層板樓

建筑形式-塔樓與板樓的對比

比較角度板樓塔樓備注

建筑密度低高

不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢；但高層建筑

建筑平均

低高有利于觀景、不容易受遮擋，間

高度

接有利。

出入空間大小

容積率低高

通風(fēng)好不暢

朝向戶戶朝陽常有無采居室

戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位

之間互為遮擋對采光有負面影

采光高度問題較不容易受

高度問題較容易受遮擋響；戶型難以全面照顧每間居室

遮擋

的采光設(shè)置。

塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)

戶型靈活

低高承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都

程度

可以拆改。

塔樓戶型的使用率常

板樓戶型的使用率平均

不足70%；受不規(guī)則空使用率越高，空間使用程度越高，

使用率達到80%；最高可達

間局限很難設(shè)計高使價格成本越低。

90%

用率

塔樓的過道、電梯、不對稱戶型

銷售分攤低高

等因素，造成公攤面積高

犧牲了建筑密度與容積率的塔

單價IWJ低

樓，建筑成本遠遠低于板樓

建筑排列形式

圍合式

沿基地外圍周邊布置，建筑物中間被圍合成一個空間。

排列式

各建筑物成規(guī)律性的行、列布置，朝向一致，布局整齊，有可能都獲得較佳的朝向，布

局顯得單調(diào)、單板。

建筑工程知識-建筑物的形成

一幢建筑物基礎(chǔ)一般是由基礎(chǔ)、墻體、樓地層、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。

基礎(chǔ)

建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，他支撐著其上部建筑物的全部荷載,

并將這些荷載及自重傳給下面的地基。基礎(chǔ)必須堅固、穩(wěn)定而可靠。

地基

不是建筑物的組成部分，是承受由地基傳下來的荷載的土層或巖層。建筑物必須建造在

堅實的地基上。

墻體

承重墻

承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑