商丘市惠民住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告某某市惠民住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告分院：土木工程學(xué)院專業(yè)：土木工程班級(jí):土木工程某班學(xué)號(hào);20167160姓名:某某完成時(shí)間：2016.1.1目錄超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房500平方米（物業(yè)管理辦公200平方米，活動(dòng)中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。1.5投資估算與融資方案1.5.1投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為6400萬(wàn)元，其中：開(kāi)發(fā)投資2000萬(wàn)元。1.5.2融資方案根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》精神，本項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。本項(xiàng)目建設(shè)單位自有資金2000萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款4400萬(wàn)元。1.6社會(huì)效益分析1、本項(xiàng)目的實(shí)施有利于促進(jìn)商丘市和諧社會(huì)的發(fā)展。2、本項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)商丘市經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。1.7研究結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施，不僅符合“構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)”的需要，更是順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢(shì)，提升商丘市的住宅品質(zhì)。項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)商丘市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快商丘市城市改造步伐，改善居民生活環(huán)境，確保居住環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平穩(wěn)步提高，推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。經(jīng)分析論證，項(xiàng)目建成后具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和顯著的社會(huì)效益，項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件基本具備，因此，本項(xiàng)目是必要的、可行的。經(jīng)過(guò)以上分析計(jì)算，可以得出結(jié)論，即本項(xiàng)目是可行的，建議加快實(shí)施。第二章房地產(chǎn)需求分析2.1城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)本項(xiàng)目的需求分析由于商丘市住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過(guò)于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在三原投資置業(yè)的人員為主。近年來(lái)，商丘市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展很快，致力于改善民生，群眾生活質(zhì)量提高。財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng)，確保了全市干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補(bǔ)貼及事業(yè)單位過(guò)渡性補(bǔ)貼的及時(shí)兌現(xiàn)。2.2營(yíng)銷策略當(dāng)今的消費(fèi)者買(mǎi)房，不僅僅是為了解決“居住”問(wèn)題，同時(shí)是追求一種精神的享受和自我個(gè)性的表現(xiàn)。因此作為營(yíng)銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項(xiàng)目才能占領(lǐng)市場(chǎng)。2.21價(jià)格策略在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，價(jià)格策略是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營(yíng)銷目標(biāo)不同而調(diào)整。好的開(kāi)端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤(pán)價(jià)格策略中，開(kāi)盤(pán)定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。本項(xiàng)目采用“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略。采用該策略有以下優(yōu)勢(shì)：1、低價(jià)開(kāi)盤(pán)，發(fā)展商可根據(jù)市場(chǎng)反映靈活操控價(jià)格，掌握主動(dòng)權(quán)。2、資金回籠迅速，有利于項(xiàng)目后期建設(shè)。3、迎合了消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理。根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)時(shí)期，制定不同的價(jià)格策略，大致分為銷售初期、項(xiàng)目強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期。具體實(shí)施策略如下：銷售初期：在這一時(shí)期內(nèi)，小區(qū)形象尚無(wú)法充分展示，周邊的服務(wù)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步地完善，廣大購(gòu)房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價(jià)銷售策略。措施如下：1）以低于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格出售，吸引廣大購(gòu)房者；2）對(duì)一定數(shù)量的最先期購(gòu)房者采用成本價(jià)出售；3）財(cái)購(gòu)房者采用簽名活動(dòng)、買(mǎi)房送物活動(dòng)；4）保證購(gòu)房者不滿意可退房。2.22促銷策略好的營(yíng)銷離不開(kāi)好的促銷策略，針對(duì)本項(xiàng)目自己的特色和主題概念，在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期間，運(yùn)用廣告、人員推銷、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)售樓等促銷策略來(lái)打開(kāi)市場(chǎng)，做好銷售。廣告：在廣告促銷中，為了更好的贏得消費(fèi)者的信任，突出小區(qū)的主題概念，廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。銷售準(zhǔn)備期與初銷期：在這個(gè)階段，工程施工剛剛開(kāi)始，銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段，由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還沒(méi)有具備展開(kāi)的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報(bào)紙、廣播、電視等等。廣告應(yīng)著重賣(mài)點(diǎn)的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費(fèi)者的好奇心理，達(dá)到讓消費(fèi)者認(rèn)同該項(xiàng)目的主題理念，愿意等待該樓盤(pán)推出的效果。項(xiàng)目強(qiáng)銷期：這時(shí)的項(xiàng)目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強(qiáng)烈的廣告功勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來(lái)。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項(xiàng)目自身自然、環(huán)保、時(shí)尚優(yōu)勢(shì)，使客戶對(duì)項(xiàng)目加深了解并產(chǎn)生依賴。銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費(fèi)者的搶購(gòu)心理，內(nèi)容上可以感謝消費(fèi)者支持、項(xiàng)目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售快結(jié)束時(shí)，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤(pán)尾房。因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤(pán)為主，廣告創(chuàng)意也無(wú)須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。2.23人員促銷選取有經(jīng)驗(yàn)有能力的促銷人員，措施如下：在銷售前期，做好促銷人員的培訓(xùn)工作，掌握一定的促銷手段；在銷售期間，做到重點(diǎn)回訪，促售人員要加強(qiáng)與重點(diǎn)客戶的回訪。2.2.4銷售促進(jìn)價(jià)格折扣和變相折扣：對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，價(jià)格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房?jī)r(jià)降低，提高購(gòu)買(mǎi)欲望?，F(xiàn)場(chǎng)售樓：在開(kāi)盤(pán)時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)售樓活動(dòng)，邀請(qǐng)各界知名人士到場(chǎng)指導(dǎo)參觀，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度。2.2.5公共關(guān)系借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。2.2.6調(diào)研活動(dòng)可以通過(guò)民意調(diào)查等多種方式來(lái)收集信息，了解消費(fèi)者對(duì)公司，對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)格、質(zhì)量、功能、房型等諸方面的意見(jiàn)或建議，并及時(shí)將改進(jìn)后的情況告辭消費(fèi)者，以跟蹤消費(fèi)者的需求趨勢(shì)，盡力滿足消費(fèi)者的要第三章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容3.1建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按410戶（每戶按4人計(jì)算1640人）考慮，住宅建筑面積40000平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房900平方米，總建筑面積40000平方米，需新征建設(shè)用地面積20000平方米（大約30畝）。3.2建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)5棟四層住宅樓，建筑面積為80平方米的單元房200戶；建筑面積為90平方米的單元房100戶；建筑面積為120平方米的單元房110戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房900平方米，其中:商業(yè)用房400平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房500平方米（物業(yè)管理辦公200平方米，活動(dòng)中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。3.3功能設(shè)置本項(xiàng)目是以居住為主兼容購(gòu)物休閑為一體的居民住宅小區(qū)。功能設(shè)置以創(chuàng)造一個(gè)方便、完善、和諧的生活居住環(huán)境為主導(dǎo)思想。建筑風(fēng)格本著“求實(shí)創(chuàng)新”原則，單體建筑采取以多層為主進(jìn)行合理組合，力求簡(jiǎn)潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識(shí)?？傮w布局在滿足城市規(guī)劃的前提下，更著重于整體環(huán)境效果，合理進(jìn)行功能劃分，進(jìn)行小區(qū)的道路及景點(diǎn)綠化設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成一個(gè)舒適安逸的整體環(huán)境。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有商業(yè)用房、活動(dòng)用房，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車(chē)場(chǎng)等，以滿足小區(qū)的服務(wù)功能需求。第四章項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件4.1建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于商丘市神火大道與凱四街交叉口東北角，場(chǎng)地北臨火車(chē)站、東面臨中州路，西面臨平原路，南面臨市政府。地勢(shì)較為平坦，周?chē)h(huán)境狀況良好。4.1.1氣象條件本項(xiàng)目地處暖溫帶半濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季冷暖分明，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。4.2外部配套條件1、交通商丘交通便利，城市發(fā)達(dá)。京九鐵路橫穿東西，廣濟(jì)一級(jí)公路縱貫?zāi)媳保胤降缆匪耐ò诉_(dá)，城區(qū)建設(shè)日新月異，主干道路網(wǎng)已經(jīng)形成。2、其他配套條件1）、給、排水目前商丘市的自來(lái)水供水總供給能力基本能夠滿足需要。排水采用雨、污分流制。2）、電力該區(qū)域用電由城市15KV高壓電源公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有20MVA的電源開(kāi)閉所。3）、天然氣氣源為商丘市農(nóng)機(jī)液化天然氣中壓管網(wǎng)提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入?？蓾M足本項(xiàng)目用氣需要。4）、通信中國(guó)電信、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)移動(dòng)等通訊服務(wù)商已將電纜接至城區(qū)各處。通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)已實(shí)現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商已將光纜接至縣內(nèi)。第五章建設(shè)方案5.1設(shè)計(jì)原則以商丘城市總體規(guī)劃為設(shè)計(jì)依據(jù)，改善城市居民的居住條件和美化商丘市環(huán)境為設(shè)計(jì)主題?？傮w設(shè)計(jì)應(yīng)具有超前意識(shí)，高起點(diǎn)、新理念、高標(biāo)準(zhǔn)，既體現(xiàn)歷史文化傳統(tǒng)、當(dāng)?shù)氐淖匀慌c人文景觀特色，又要反映現(xiàn)代城市風(fēng)貌，因地制宜、科學(xué)規(guī)劃，合理布局。功能設(shè)置上則應(yīng)以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分體現(xiàn)以人為本的思想理念，最大限度的創(chuàng)造一個(gè)生活方便、居住安逸、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全的居民住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)理念：以“現(xiàn)代化、智能化、園林化、生態(tài)化”為設(shè)計(jì)原則，體現(xiàn)現(xiàn)代住宅區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。（1）以綠色作鋪墊，道路作構(gòu)架鋪敘全區(qū)的空間秩序。（2）結(jié)合基地現(xiàn)狀和周邊情況，做足綠色住宅區(qū)環(huán)境的文章，融入商丘城市開(kāi)發(fā)的時(shí)代節(jié)奏，使之成為地域標(biāo)志性地標(biāo)景觀。（3）“家是男人的港灣”是本設(shè)計(jì)的構(gòu)思點(diǎn)，在規(guī)劃的各個(gè)系統(tǒng)層面上重點(diǎn)刻畫(huà)這一生動(dòng)的結(jié)構(gòu)構(gòu)思，展示自由舒展的空間形態(tài)，張馳得宜的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和優(yōu)美宜人的居住環(huán)境，表達(dá)了對(duì)完美居住理想的憧憬。（4）技術(shù)的集成應(yīng)用，提高住宅設(shè)計(jì)的科技含量，全面提升住宅整體性能。設(shè)計(jì)特點(diǎn)：注重空間環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境和地形地貌的配合，努力創(chuàng)造人與人、人與自然交融的場(chǎng)景，充分體現(xiàn)人和自然和揩共存的可持續(xù)發(fā)展的設(shè)想。整個(gè)小區(qū)總體空間形態(tài)規(guī)劃上，因地制宜，外緊內(nèi)松，以圍合式組團(tuán)為基本模塊構(gòu)造園內(nèi)的空間形態(tài)。圍合式的組團(tuán)，使居住者充分享受到社區(qū)大部廣闊空間的同時(shí)，寓休閑、娛樂(lè)、健身、賞景為一體，既保證了住房的獨(dú)立性和私密性，又增強(qiáng)了彼此的鄰里和安全感，造就多姿多彩的具有文化內(nèi)涵的人居環(huán)境。道路系統(tǒng)的骨架順應(yīng)地形，有曲有直，干道環(huán)小區(qū)構(gòu)架輔設(shè)貫徹各組團(tuán)，交通簡(jiǎn)潔通暢。重點(diǎn)處理各道路交匯節(jié)點(diǎn)，融入交往和景觀標(biāo)志功能。5.2總體布局本著合理利用土地資源的原則，本項(xiàng)目用地面積20000平方米（大約30畝）。根據(jù)商丘市地理文化背景，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)外城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以綠化，花卉景觀的概念順應(yīng)當(dāng)今人文生活環(huán)境主題。即具備完整協(xié)調(diào)的環(huán)境因素，住宅，街道，花園之間又有親切和諧的氣氛和自成一體的配套服務(wù)設(shè)施。居住區(qū)的出入口設(shè)在南面規(guī)劃路上，便于人流集散。商丘市惠民住宅小區(qū)項(xiàng)目為多層建筑形式，層數(shù)為四層，為方便小區(qū)居民生活，小區(qū)內(nèi)部設(shè)施完善，設(shè)有活動(dòng)中心，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車(chē)場(chǎng)等。在設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)小區(qū)的人性化，多樣性，溫馨人文，融通地理，從而將其規(guī)劃成有機(jī)整體的組團(tuán)，便于長(zhǎng)期的居住和管理等。區(qū)內(nèi)主干環(huán)道，主要做為區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)道和消防通道，主干道12m寬，次干道分別為3.5m-9m寬，防火間距與宅前，宅間小道均滿足消防規(guī)范要求。綠化分為公共綠化區(qū)域，組團(tuán)綠化區(qū)域。著力創(chuàng)造出良好的環(huán)境空間，可謂戶戶開(kāi)窗見(jiàn)景，處處林蔭小徑。小區(qū)內(nèi)地面停車(chē)以分散式停車(chē)為主。5.3建筑工程5.3.1建筑戶型設(shè)計(jì)原則：住宅戶型設(shè)計(jì)堅(jiān)持多樣化與標(biāo)準(zhǔn)化相結(jié)合的原則，既有利于住宅的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，又能充分適應(yīng)市場(chǎng)的多樣性，為不同需求和不同經(jīng)濟(jì)能力的住宅用戶提供相應(yīng)的住宅戶型。戶型的內(nèi)部設(shè)計(jì)以布局合理、功能分區(qū)明確為基本原則，強(qiáng)調(diào)動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)；強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間的采光與通風(fēng)的質(zhì)量，從而有效地提高住宅的居住質(zhì)量。建筑造型：小區(qū)建筑形體設(shè)計(jì)突出表現(xiàn)三原傳統(tǒng)建筑文化和人文特征，屋頂采用青灰色瓦屋面及高低錯(cuò)落的坡屋面和屋頂花園平臺(tái)，使建筑群體格調(diào)典雅別致，富于居住建筑的人情味，讓居民體會(huì)到歷史文脈的傳承滲透和親切和諧的居住氣氛，使具有現(xiàn)代功能的住宅建筑群與古樸典雅的城市文化融為一體。建筑細(xì)部處理通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、容楣、線角、入口的精心設(shè)計(jì)和傳統(tǒng)建筑符號(hào)的運(yùn)用以及屋頂和外表色彩的合理運(yùn)用，使建筑形象既莊重典雅又親切宜人。結(jié)構(gòu)型式各層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)；抗震設(shè)防烈度：6度（查抗震設(shè)防烈度）?；A(chǔ)型式：暫按鋼筋砼條形基礎(chǔ)考慮，待進(jìn)行工程地質(zhì)勘察后，再進(jìn)行調(diào)整。樓面板：住宅的衛(wèi)生間，廚房，陽(yáng)臺(tái)及框架結(jié)構(gòu)的所有樓面為現(xiàn)澆混凝土板，住宅的會(huì)客廳（開(kāi)間不大于4.2M）、臥室為多孔板。墻體材料，采用節(jié)能新材料。5.3.2建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目建設(shè)主要以經(jīng)濟(jì)型為主，80平方米戶型占到總戶數(shù)的48.78%，戶型為二室一廳。90平方米戶型占到總戶數(shù)的24.39%，戶型為二室二廳。120平方米戶型占到總戶數(shù)的26.83%，120平方米戶型為三室二廳一衛(wèi)。第六章環(huán)境保護(hù)6.1項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況商丘市惠民住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于神火大道與凱四街東北角。擬建場(chǎng)地地勢(shì)基本平坦，地形大體呈矩形。該區(qū)域環(huán)境舒適，無(wú)大的污染源，適宜居住。6.2主要污染源本項(xiàng)目住宅建設(shè)項(xiàng)目。環(huán)境保護(hù)方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過(guò)程沖洗車(chē)輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。6.3環(huán)境保護(hù)措施1、廢棄物建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點(diǎn)排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一堆放，由社會(huì)環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一送市垃圾處理場(chǎng)填埋。2、廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。3、廢氣針對(duì)居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型油漆和涂料。粉刷過(guò)程中保持房間通風(fēng)。4、噪音建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門(mén)窗等措施，降低噪聲。第七章組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置7.1組織機(jī)構(gòu)合理確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)，科學(xué)配置人力資源是項(xiàng)目建設(shè)能否順利進(jìn)行和提高效率的重要條件，尤其是關(guān)鍵崗位人員的素質(zhì)是保證項(xiàng)目成功實(shí)施和運(yùn)作的先決條件。項(xiàng)目的實(shí)施是否成功，不僅受到組織內(nèi)部能力的制約，也受到組織外部環(huán)境的影響。只有建立一個(gè)科學(xué)合理、職能明確、人員素質(zhì)高、辦事效率高的項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，才能很好的完成本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。因此，本項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)和建設(shè)期而確定的。7.1.1機(jī)構(gòu)配置及職能為使本項(xiàng)目順利推進(jìn)，確保工程質(zhì)量以及工作進(jìn)度，同時(shí)結(jié)合商丘市的具體實(shí)際情況，本著“精簡(jiǎn)、節(jié)約、高效”的原則，集中人力、物力、財(cái)力，設(shè)立項(xiàng)目部。項(xiàng)目部下設(shè)項(xiàng)目辦公室(文秘組、考評(píng)組、協(xié)調(diào)組、后勤組)、法規(guī)合同組、招投標(biāo)組、現(xiàn)場(chǎng)管理組、銷售組。7.2勞動(dòng)制度根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》，本項(xiàng)目所有人員實(shí)行勞動(dòng)聘用合同制，公司和員工簽定勞動(dòng)聘用合同。工作制度一般每周5天，每天工作8小時(shí)工作制度。7.3人員培訓(xùn)與管理根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際要求，全部上崗人員均需進(jìn)行崗前培訓(xùn)，實(shí)行年度考核管理制度，考核不合格者要求離崗。7.4勞動(dòng)力來(lái)源本項(xiàng)目所需的人員，均從社會(huì)公開(kāi)進(jìn)行招聘。技術(shù)和管理人員考慮從大專院校等各種技術(shù)職業(yè)學(xué)院中或社會(huì)閑散技術(shù)人才中擇優(yōu)選擇；維修和保衛(wèi)人員考慮解決社會(huì)弱勢(shì)群體，為構(gòu)建和諧社會(huì)做出企業(yè)的貢獻(xiàn)。第八章項(xiàng)目管理及實(shí)施進(jìn)度安排8.1項(xiàng)目管理8.1.1項(xiàng)目實(shí)施在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，要遵照國(guó)家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)程序辦理，實(shí)行工程質(zhì)量責(zé)任制度、招標(biāo)投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗(yàn)收制度，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和工程質(zhì)量。本項(xiàng)目建設(shè)完成后嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的內(nèi)容進(jìn)行竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收合格后才能交付使用。此外，在項(xiàng)目改造過(guò)程中要加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作，從項(xiàng)目改造籌劃到工程驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的資料都要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收集、整理和歸檔。8.1.2項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和河南省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》辦法的規(guī)定，如果施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元以上的工程；重要設(shè)備、材料等貨物的單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元以上的采購(gòu)；勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單項(xiàng)合同價(jià)在30萬(wàn)元以上的服務(wù)；項(xiàng)目投資在500萬(wàn)元以上的建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。招標(biāo)形式可采用委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理或自行招標(biāo)，自行招標(biāo)時(shí)，必須達(dá)到國(guó)家關(guān)于自行招標(biāo)對(duì)于招標(biāo)單位的相關(guān)要求。在招標(biāo)過(guò)程中，一定要嚴(yán)格遵守國(guó)家和河南省的有關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，自覺(jué)接受政府職能部門(mén)的檢查、監(jiān)督，杜絕各種違紀(jì)、違法行為的發(fā)生。8.2項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度根據(jù)國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)工期定額指標(biāo)規(guī)定，考慮到本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的實(shí)施情況，項(xiàng)目工期安排為36個(gè)月。1、第1-9個(gè)月，完成前期準(zhǔn)備工作。2、第9-35個(gè)月，開(kāi)工建設(shè)并完成全部建安工程。3、第35-36個(gè)月，竣工驗(yàn)收以及業(yè)主驗(yàn)收、入戶。第九章社會(huì)效益分析9.1社會(huì)影響分析9.1.1本項(xiàng)目的實(shí)施有利于促進(jìn)商丘市和諧社會(huì)的發(fā)展和諧社會(huì)是人類先進(jìn)文明的標(biāo)志。和諧社會(huì)的核心思想是一種民主法制、公平正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。在我國(guó)，縣和縣級(jí)城市人口占全國(guó)人口的絕大多數(shù)，縣和縣級(jí)城市的房地產(chǎn)業(yè)隨著城市化進(jìn)程的加快，也在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例也越來(lái)越大。房地產(chǎn)業(yè)涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的眾多產(chǎn)業(yè)?？芍^牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行與健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。是促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的重要保障。本項(xiàng)目的建設(shè)是改善商丘市人居環(huán)境，促進(jìn)構(gòu)建和諧社會(huì)的發(fā)展。9.1.2本項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)商丘市經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定