第一部分房地產開發(fā)工程建設流程管理

第一章施工準備階段工作流程管理

房地產開發(fā)建設過程中，工程建設工作早在開發(fā)報建時即已展

開，在企業(yè)取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《國土證》后工程口即可

介入。

第一節(jié)施工準備階段工作流程

圖1-1施工準備階段工作流程

第二節(jié)施工準備階段主要節(jié)點工作內容詳述

一.圍蔽工程

1.圍蔽前應進行的準備工作：

(1)開發(fā)中心辦理齊全的收地手續(xù)后(取得國土證及建設用地

規(guī)劃許可證)，由工程部進行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程

的委托辦法委托施工單位施工。對征收地塊的圍蔽應做到圍蔽范圍準

確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當地群眾的糾紛。

(2)明確征地紅線。工程部根據國土局提供的紅線控制坐標點,

按征地紅線圖放出征地紅線，做好標記。若征地紅線圖中給出的坐標

點與國土局提供的紅線控制坐標點出入較大，應聯(lián)系開發(fā)部協(xié)調相關

部門解決。

(3)測算圍蔽工程量、辦理圍蔽工程委托、做好圍蔽工程的實

施方案、做好圍蔽工程的材料準備、做好圍蔽工程的人員準備、做好

機械設備的進場準備。

2.圍蔽工程注意事項

(1)積極與當地政府部門溝通，取得當地政府部門的支持。

(2)按已制定的實施方案組織施工。

(3)工程部應與企發(fā)部(開發(fā)部)、保安部等部門協(xié)同做好解決

突發(fā)事件的應急處理措施。

(4)圍蔽完成后，應安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破

壞。

申報臨水臨電

申報臨水臨電時.，應會同總工室確定臨水臨電的容量，同時了解申

報流程及辦理周期。臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的

情況下，應考慮首期交樓可能采用臨時供電的需要，根據廣州的經驗，

很多樓盤交樓后較長一段時間小業(yè)主的生活用電仍使用臨電系統(tǒng)供電。

三.現場查勘，進一步清理場地

收地后，工程部應對場地內的情況進行詳細的了解。正常情況下,

已收地塊內的拆遷、墳地遷移、青苗補償、高壓線的遷移等都應在企

發(fā)部的協(xié)調督促下由當地政府相關部門完成。然而往往因各種原因的

影響，收地后仍有部分遷移工作尚未完成，影響工程建設進度，因此,

工程部進場后，也應積極協(xié)助企發(fā)部（開發(fā)部）協(xié)調當地相關部門解

決，進一步清理場地。

企發(fā)部應向工程部通報原有地下管網的概況，工程部應探明地塊

內電信、煤氣、給排水管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影

響工程施工，應及時協(xié)調相關部門解決。

所收地塊內的林木砍伐，須協(xié)調開發(fā)部取得砍伐證后，根據總工

室下發(fā)的砍伐圖組織砍伐，并根據實際地形與總規(guī)進行比較，砍伐如

果對周邊環(huán)境破壞大，應及時反饋并進行調整后，再實施砍伐。

四.工程部組織詳勘

1.取得總規(guī)批復后，工程部可組織勘察單位進場，對阻礙詳勘鉆

孔的障礙物，工程部應提前組織清理。

2.勘察單位根據總工室提供的詳勘方案、總規(guī)圖上的坐標點定出

孔位，工程部應復核。

3.根據公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機進場。一般

一臺鉆機一個工作日可鉆一個孔（30米計）。

4.所有鉆孔工程量必須有兩名監(jiān)理人員進行驗收，并在驗收記錄

上簽字，及時存檔。

5.現場鉆孔取樣完成后，應督促勘察單位在詳勘開鉆后15天內出

柱狀圖并按合同要求提供勘察報告。

五.小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃

小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃，是小區(qū)開發(fā)、建設、銷售的總綱，須由各

外地公司總經理主持，召開由分管開發(fā)、招標、設計、工程、銷售、資

金、合同管理、物業(yè)管理的副總經理和各部門負責人參加的小區(qū)分區(qū)開

發(fā)綜合策劃會，策劃會討論和確定的內容包括：分區(qū)開發(fā)目標、融資目

標、銷售目標、工程建設目標，并根據這些目標制定招標計劃、圖紙需

求計劃、工程開工及竣工計劃、物業(yè)移交計劃。

六.綜合策劃方案編制

綜合策劃方案包含以下內容：

1.施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水

計量等。

2.施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。

3.施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總容量、用電計

量等。

4.施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)

劃路的關系等。

5.施工場地劃分、圍蔽及臨時設施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需

要、滿足銷售需要等。

6.施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標高協(xié)調、挖方

與填方盡量平衡等。（適當考慮分期開發(fā)之間的土方平衡）

7.小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、

污水處理等）的建設是否能滿足首期交樓的使用要求。

8.制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。

9.制定各期開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計劃。

10.制定圖紙需求計劃。

11.制定合同需求計劃，制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎檢

測等前期合同提交計劃。

其中除第8項和9項方案的內容外，其他的是屬于工程建設范疇,

具體由工程部負責編制。

七.綜合策劃方案會審

時間：新開發(fā)項目在詳規(guī)批復后的一周內

組織者：工程部

負責人：外地公司總經理

參加人員：建筑設計院（總工室）、工程部、招投標中心、開發(fā)中心、

合同管理部、營銷中心、物業(yè)公司部門負責人（項目負責人）。

內容：對各部門編制的綜合策劃方案進行審查，審定后明確落實時間。

八.±0.000以下圖紙會審

基礎開工5天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領導主

持的，由總工室、預決算部、開發(fā)部、工程部、質量監(jiān)督部、當地設

計院、施工單位參加的士0.000以下圖紙會審。工程部在圖紙會審7

天前通知參加會審的單位和工程管理中心，并收集和匯總各部門圖紙

審查意見，在圖紙會審24小時前將意見提交設計院。

九.“三通一平”的實施

1.“三通”

開發(fā)部應及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續(xù)，臨時道路出入口

報批手續(xù)（包括市政道路綠化遷移報批手續(xù)）、辦理余泥排放證等。工

程部應馬上組織場地平整、臨時道路的施工。

（1）場地平整的主要步驟：

a.場地標高根據審定后的綜合策劃方案確定。

b,場地及邊坡土方量計算

場地土方量計算的方法有兩種：方格網法和斷面法。場地比較平

坦時一，一般采用方格網法；場地地形較為復雜或挖填深度較大、斷面

不規(guī)則時，一般采用斷面法。

C.土方調配

對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關系進行綜合處理，

確定挖一填方區(qū)的調配方向和數量，使土方工程的施工費用最小、工

期短，施工方便。土方調配步驟包括：劃分調配區(qū)、計算土方調配區(qū)

之間的平均運距(或單位土方運價或單位土方施工費用)、確定土方

的最優(yōu)調配方案、繪制土方調配圖表。

(2)場地平整需注意的問題：

a.注意勘察地下已有給排水管道、電線電纜的情況。

b.場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內既有土方外運又要

土方外購。

c.根據總規(guī)進行放線，如存在開挖過大影響了周邊環(huán)境的情況，

應及時進行反饋并進行總規(guī)調整。

十.編制項目總進度節(jié)點控制計劃

綜合策劃會后一周內，工程部應編制項目總進度節(jié)點控制計劃，根

據該計劃編制圖紙需求計劃和合同需求計劃，并將綜合策劃會會議紀

要、總進度節(jié)點控制計劃報工程管理中心備案。

1.編制進度節(jié)點計劃需要收集的信息：

(1)收集圖紙信息。

(2)地下室層數、層高，裙樓層數、層高，總層數，屋面做法,

外墻做法，交樓標準(若主體圖

紙未下發(fā)，可向總工室了解)。

(3)現場已收圖紙，所欠圖紙種類。

(4)了解合同信息。

(5)主體合同范圍、工期(合同未下發(fā)時可向定標部了解)。

(6)現場已有合同，所欠合同。

(7)了解當地政府的驗收要求，如：基礎檢測、材料檢測、土

壤氫濃度檢測、防雷檢測、專項方案審查、中間驗收、竣

工驗收等。

(8)了解公司制度要求。

2.編制方法：

詳細列出工程從開工到完工的各項節(jié)點工作，結合圖紙要求、合

同需要、工序搭接、公司制度要求等編排節(jié)點開工、完工時間，從而

編制確保節(jié)點計劃實現的合同需求計劃、圖紙需求計劃和材料配送需

求計劃。合同需求計劃、圖紙需求計劃編制完成后，召集總工室、定

標部討論商定后執(zhí)行，并報綜合計劃部考核。

十一.編制審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則和旁站方案

詳見《監(jiān)理規(guī)劃編制規(guī)定》、《監(jiān)理實施細則編制規(guī)定》、《旁站監(jiān)

理規(guī)定》。

十二.審查施工組織設計和施工方案

項目主體開工前，工程部應督促施工單位提交施工組織設計，并

負責組織由建筑設計院(總工室)、工程部、營銷中心、施工單位等

參加的施工組織設計審查會。

施工組織設計審查應重點審查場地布置是否滿足安全文明施工、

銷售通道和銷售環(huán)境、后續(xù)工程的施工要求。審查總進度計劃的重大

節(jié)點是否滿足公司開發(fā)和銷售要求，總進度計劃應明確專業(yè)分包單位

的插入時間節(jié)點，審查時應充分考慮專業(yè)分包單位的合理施工工期。

施工組織設計的審查內容主要包括施工方案(技術工藝方法、手

段、流程)，施工進度計劃，施工平面圖，施工措施，各類材料采購

供應計劃，各類施工設備進場計劃。

施工組織設計的審查要點詳見《施工組織設計審核制度》。

專項施工方案的編制和審核應符合建設部建質[2004]213號《危

險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證審查辦法》的通知)

要求。

十三.前期的其他準備工作

1.督促施工單位按已審批的臨時設施搭設方案搭設臨設。

2.工程部辦公環(huán)境及辦公條件的規(guī)劃。

(1)資料文件柜標準統(tǒng)一，數量滿足全過程需要；柜內文件夾

應分階段，按類型分類。

(2)工程所需的各類表格應準備齊全，應配備本工程需要的工

程建設標準書籍或電子圖書。

(3)上墻文件應符合集團公司統(tǒng)一要求，內容包括：質量方針、

質量目標、質量體系認證、項目組織架構、崗位職責、規(guī)劃許可證、

施工許可證、規(guī)劃總平圖、綜合管線總平面圖、晴雨表等。

(4)應按公司制度設置樣板庫。

(5)辦公室周圍要做到美觀，整潔，有綠化。

3.工程監(jiān)理例會

詳見《工程例會規(guī)定》

4.熟悉工程圖紙、編制各種臺帳

在熟悉工程圖紙的基礎上，根據工程的構成事先編制好隱蔽驗收

臺帳和檢驗批驗收臺帳，這既是對施工驗收工作的規(guī)劃，也為施工階

段的工作做好了鋪墊，既減少了施工過程中臺帳登記的勞動，也使臺

帳一目了然，便于統(tǒng)計和檢查。

5.放線點的及時復核和保護

(1)對于規(guī)劃局提供或認可的建筑物定位放線點，工程部應進

行復核并做好保護措施。

(2)監(jiān)理工程師應要求施工承包單位，對建設單位給定的原始

基準點、基準線和標高等測量控制點進行復核，并將復測結果報監(jiān)理

工程師審核，經批準后施工承包單位方能進行準確的測量放線，建立

施工測量控制網，并應對其準確性負責，同時做好基樁的保護。

(3)復測施工測量控制網。抽檢建筑方格網、控制高程的水準

網點以及標樁埋設位置等。

6.審查施工單位的組織架構及質量保證體系、安全文明施工保證

體系。

7.審查施工單位人員資質及特種作業(yè)人員資格證，對于施工單位

的主要管理人員，應到其總公司進行核查，核查內容包括其工

資單、社保等。

8.審查施工單位進場設備

數量滿足施工組織設計及施工進度要求；性能滿足工程特點及地

質條件要求；設備狀況能滿足連續(xù)工作及施工安全要求。

9.驗收進場施工材料。（按公司的材料驗收制度）

10.了解當地政府及行業(yè)的相關要求，各分部分項工程的驗收

標準和驗收要求。

第二章施工階段工作流程管理

第一節(jié)施工階段總工作流程

施工階段工作流程（圖（以帶一層地下室32層的高層住宅為例）

群±

工

階-0

段0

施工準備f樁基礎施工_樁基礎檢測_＞土方開挖、基坑支護樁頭處理0

＞氏

下

地下室底板施工*底板防水施工*地下室墊層施工

裙

工

樓

階

地下室墻柱施工板施工一廣裙樓結構施工—*轉換層結構施工段

f±0.00轉

換

層

施

地下室外側壁防水施工—A回填-7＞場地硬化場區(qū)整理A外排柵搭設

板標

裝

準

修

層

施

結

工

構

階

及

段

樣

門窗欄桿安裝抹灰砌筑三層會驗完成三層砌體施工

砌

及

配

外墻裝修及排水水電消防燃氣電梯安裝體

套

毛

施

立管安裝坯

工

裝

階

V修

*段

外墻清洗排柵垂施

主體竣工豪華裝修施工工

設備拆除階

L

段

分戶驗收豪裝分戶驗收

屋面

室外V

防水

管網,竣工驗收豪裝竣工驗收

隔熱

施工

施工強弱穿線放線

安裝毛坯交樓豪裝交樓—

豪華裝修施工階段

r4'

豪裝驗收交樓階段

園林施工維修、備案、結算

____________________I維修備案結算階段

—

主體竣工驗收毛坯交樓階段

圖2-1施工階段工作流程圖

第二節(jié)施工階段主要節(jié)點工作要點

±0.00以下施工階段工作要點

1.施工準備

(1)放線、復核。對于規(guī)劃局提供或認可的建筑物定位放線點,

工程部應進行復核和做好保護措施。

(2)施工計劃編制。

(3)施工方案審查。

(4)質量、安全技術交底。

(5)檢查施工單位施工用電、機械、人員等的到位情況。

(6)了解當地政府及行業(yè)的要求：

(7)樁基礎檢測要求，鋼筋、混凝土、防水材料見證取樣送檢

和監(jiān)督檢驗要求，土壤氨濃度檢測要求，土壤承載力檢測要求，防雷

施工、檢測及驗收要求，士0.00以下部分中間驗收要求，資料整理歸

檔要求。

(8)需要簽訂的合同：

樁基礎檢測合同(含土壤承載力檢測合同)，土壤氫濃度檢測合

同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降觀察委托合同、消

防工程施工合同。

2.基礎施工

詳見《房地產開發(fā)建設管理流程》

3.基礎檢測

(1)檢測方案編制(應結合國家規(guī)范和當地政府文件要求進行

編制)。

(2)檢測方案審查。(建設、勘察、設計、監(jiān)理、施工等單位簽

字蓋章后報質監(jiān)站)

(3)簽訂檢測合同。

(4)檢測準備工作。

(5)檢測結果咨詢。

4.基坑開挖

(1)邊坡支護方案審批。

(2)基坑開挖時，應檢查土方開挖流程、邊坡支護及基坑觀測

是否按審批的專項方案進行施工。

5.地下室施工注意事項

(1)基坑土方開挖時，根據承臺的方量適當考慮超挖，以使承

臺土方開挖時不需外運，加快進度。

(2)地下室地板施工前應做好塔吊基礎的施工及塔吊安裝，并

取得準用證或辦理備案。塔吊的安裝位置應考慮銷售的要求，不應將

塔吊設置在樣板房所在的塔樓外。塔吊基礎面的標高應考慮室外管網

的敷設，塔吊基礎面或平地下室底板標高或低于附近室外管網標高。

(3)施工縫止水帶安裝、檢查。

(4)底板防爆地漏、預留孔洞預留、預埋、檢查。

(5)側壁鋼筋安裝：人防設備構件、給排水管、線管預留孔洞

預留、預埋、檢查。

(6)地下室頂板防水施工應在后澆帶完工后立即穿插進入。

(7)地下室頂板后澆帶完工模板拆除后，應穿插進入泵房、高

低壓房等土建的施工。

(8)化糞池的施工應在地下室頂板(±0.00)完工時同時完工。

(9)專業(yè)協(xié)調：

地下室施工完成后，應組織外電、外水、泵房設備、消防、人防、

發(fā)電機組設備、泳池設備、通風、空調、機械車庫設備等施工單位到

現場實地勘查，要求總工室與專業(yè)施工單位溝通，深化機房布置平面

設計，土建施工應以總工室審查的專業(yè)分包單位的圖紙為準，不可盲

目按照建筑圖施工，上述功能房的土建施工和場地移交應作為重要節(jié)

點加以控制。

6.基礎、地下室中間驗收

按公司制度要求在基礎、地下室實體施工完成后三個月內取得中

間驗收登記表。

裙樓結構施工階段工作要點

1.準備工作

(1)開工前組織±0.000以上大規(guī)模圖紙會審。

(2)涉及高支模施工的，督促施工單位提交高支模方案報審。

(3)督促施工單位外排柵搭設方案報審。

(4)協(xié)調總工室取得沉降觀測測點布置圖；了解當地沉降觀測

的具體規(guī)定，需實行第三方觀測的，應協(xié)調定標部簽訂沉降觀測合同。

(5)轉換梁厚大體積混凝土澆筑專項施工方案報審。

2.控制要點:

(1)首層墻、柱位置放線后，項目監(jiān)理部應組織測量工程師進

行復核，外邊線應符合規(guī)劃要求。

(2)首層墻柱搗碎前，聯(lián)系沉降觀測單位設置沉降觀測點。

(3)高支模搭設必須嚴格按照已審批的搭設方案進行。驗收時

視當地要求確定是否通知安監(jiān)人員進行驗收。

(4)二層樓面鋼筋經監(jiān)理工程師驗收合格后，應根據當地要求,

確定是否通知設計，質監(jiān)站監(jiān)督員參加驗收。

(5)模板、鋼筋、混凝土等分項工程驗收除應符合國家規(guī)范規(guī)

定外，還應符合集團公司的相關制度要求。

(6)首層施工的天數應控制在集團公司計劃管理要求的10天

以內。

(7)碎泵送管道立管的設置位置應考慮樣板房施工，宜設置在

塔樓建筑外圍位置，不得設置在擬設樣板房的塔樓內，不得已時一，應

在外圍繞開樣板房所在樓層。

(8)本階段安全文明施工控制要點：地下室外壁防水施工完成

后，應及時進行土方回填，后澆帶部位未進行回填的，應在坑邊做好

圍護措施；材料堆放，鋼筋加工場，施工道路等布置，場地硬化等應

根據施工組織設計方案進行完善，各種安全標牌應及時督促施工單位

掛設。外排柵的搭設應按已審批的搭設方案進行，外排柵內側立柱與

建筑物之間的距離應綜合考慮安全規(guī)范要求及裙樓外墻總裝飾工作

面預留位置的要求，在保證安全的前提下避免因外墻裝飾操作面不足

而重新搭設。

三.標準層結構施工階段工作要點

1.模板的安裝質量應能達到模板分項工程的驗收要求，若夾板模板

脫皮、疏松、變形嚴重，應督促施工單位及時更換新模板，以免

影響混凝土澆筑質量。

2.外排柵卸荷鋼絲的設置應盡量避開飄窗臺位置，以免影響以后飄

窗安裝，影響外墻收邊收口。

3.督促施工單位提交砌筑砂漿配合比，水泥、砂、砌塊檢驗報告。

4.為達到集團公司5.5天/層的進度要求，必須督促施工單位至少

準備三套模板。

5.7層樓面模板安裝完成時,應督促施工單位進行3層砌體施工，3

層室內給水管、電線管、開關底盒安裝，并按公司制度要求組織

3層會驗。

6.當主體結構上至5飛層時-，應督促施工單位安裝調試鋼井架或人

貨籠等垂直運輸設備，盡早驗收合格投入使用，以利拆模板的各

樓層清運建筑垃圾，運輸砌體材料，促進現場文明施工及砌體施

工進度。

7.電梯在主體結構封頂前三個月給電梯生產廠家下單排產。

8.主體結構的屋頂結構在主體結構完工后兩個月內完工。

9.市政管網（排污、排水、給水）應在主體結構至六層時穿插進入

施工，至單體時可預留接駁井，主體的外排柵應盡量避免市政管

網的位置。

10.外電（含高壓管網）的施工應在主體結構封頂前插入施工。

11.施工現場平面布置及文明施工管理必須完全達到施工組織設

計要求。

12.砂漿機、提升機、人貨梯、塔吊等機械設備的安全裝置維護、

保養(yǎng)，人員操作情況等的檢查。

13.三寶”的使用，“四口”“五臨邊”的防護，用電管理，防火器

材配置等。

四.砌體施工施工階段工作要點

1.準備工作

施工前應向當地有關部門了解以下事項：墻體材料的使用及施工

工藝、驗收標準，節(jié)能方面的要求、驗收標準。

2.應注意的事項

(1)根據主體施工進度，適時地安排施工單位完成三層(通

常是第二個標準層)砌體的施工，并通知總工室組織三層會驗，根

據三層會驗的決議進行大面積砌體的施工。

(2)混凝土小型空心砌塊特別容易出現裂縫現象，2004年

建設部新出了《混凝土小型空心砌塊建筑技術規(guī)程》JGJ/T14-2004,

工程管理中心編制了混凝土小型空心砌塊墻體防開裂措施，各公司

應認真組織學習并貫徹落實。

(3)門洞孔洞預留在以往的工程中常常出現問題，導致裝修

階段出現大面積打鑿。主要原因，一是各個階段施工圖紙門洞尺寸

矛盾，二是施工單位預留門洞時沒有準確放線。所以砌體施工時一,

一定要結合裝修施工圖進行。

五.樣板房及銷售環(huán)境施工工作要點

1.銷售環(huán)境策劃、樣板房位置的確定

完成±0.000前，落實綜合策劃和施工組織設計審查有關銷售

環(huán)境的內容，并聯(lián)系銷售策劃部進一步核實銷售環(huán)境及樣板房的希

置要求。

2.圖紙會審

3.材料定板

4.場地移交

5.樣板房的門窗、外墻磚的施工應考慮與上下樓層的對應，避免

樣板房使用完成后拆除重新裝修。

6.樣板房所在樓層的上一樓層的水電、衛(wèi)生間、廚房、內墻天花

批蕩等應在樣板房裝修完工前施工完畢，樓地面宜施工防水砂

漿，以免后續(xù)的施工影響樣板房的正常使用。

六.毛坯裝修施工階段工作要點

1.準備工作

施工前應向當地有關部門了解以下事項：外墻裝修有關節(jié)能方面

的要求，施工工藝、驗收標準，鋁合金門窗、陽臺欄桿安全及節(jié)能方

面的要求、驗收標準，防火門的驗收要求及驗收標準等，消防驗收要

求及驗收標準。

2.應注意的事項

(1)外墻飾面工程，應考慮鋁合金門窗安裝位置及門窗尺寸是

否與外墻磚的模數相匹配。事前應組織主體施工單位及鋁合金門窗安

裝單位召開專題會議，做到施工難點解決于施工前，施工質量問題解

決于施工中。

(2)室內各安裝和裝修分部分項工程(如電梯安裝、入戶門安

裝、陽臺門安裝、防火門安裝、消防栓安裝、電梯前室地面施工、戶

內地面施工、消防樓梯地面施工、電梯前室的各種強弱電及消防的開

關按鈕底盒安裝、戶內強弱電底盒安裝)施工前，應以統(tǒng)一的標高控

制線及相關圖紙確定各部位標高，并逐層以書面形式向各專業(yè)施工單

位進行交底。防止標高控制不準確，導致電梯門、入戶門、陽臺門、

防火門的標高及消防箱、開關插座的高度不符合要求。

(3)外墻飾面磚、鋁合金窗、攔桿等的施工應安排施工單位先

做樣板；

(4)外墻清洗時，應檢查清洗單位所使用的外墻清洗液，嚴禁

有腐蝕液體。清洗時，不得污染和腐蝕外墻上安裝的排水管道、煤氣

管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蝕鋁合金門窗、空調百葉

窗、陽臺欄桿。

(5)塔吊、提升機等垂直運輸設備拆除前，工程部應審批施工

單位的專項拆除方案及拆除計劃，拆除時應安排監(jiān)理人員對拆除施工

的安全措施進行檢查。

3.應協(xié)調的問題

(1)抹灰施工前應先進行打點、沖筋，水電專業(yè)根據打點、沖

筋在墻體內預埋線管和底盒。否則將造成：一來重新開槽，浪費了大

量的人工，也會導致現場文明施工搞不好；二來提前安裝線管和底盒,

會導致底盒突出墻面，或凹進去很深，不符合精品工程的要求。

(2)本階段涉及到的場地移交工作很多，一方面要了解后續(xù)安

裝專業(yè)的實際場地需求，另一方面要按計劃督促各施工單位按時移交

場地和施工作業(yè)面。涉及場地移交的主要有：電梯機房、發(fā)電機房、

高壓開關房、變壓器房、低壓配電房、水泵房、風機房、混凝土結構

水箱、消防控制中心(兼監(jiān)控中心)、電梯底坑、電梯井、水管井、

強電管井、弱電管井等。涉及到主體施工單位與其它專業(yè)分包單位進

行工作面移交的有：防火門安裝、鋁合金門窗安裝、陽臺欄桿安裝入

戶門安裝、銷售樣板房、電梯前室、首層大堂豪華裝修等。

七.裝修施工階段工作要點

1.準備工作

(1)豪華裝修開工前，項目監(jiān)理部應對室內部分土建交工質量

進行全數檢查驗收，并要求主體施工單位和豪裝施工單位辦理場地移

交手續(xù)。檢查內容包括混凝土結構外形質量，砌體質量，抹灰質量，

鋁合金門窗安裝和塞縫質量，預留門洞口尺寸及位置，陽臺欄桿的安

裝質量，電氣線管和底盒預埋質量，給排水管道安裝和保護質量，空

調套管安裝質量。避免裝修施工完成后或進行中，由于主體或毛坯的

施工質量問題，使裝修的觀感達不到要求，不得不對主體或毛坯進行

返工處理，這樣既對主體施工單位和豪裝施工單位造成了經濟損失，

也對豪裝工期產生影響。

(2)豪華裝修各工序施工前，工程部應向施工單位進行質量標

準交底。

(3)交接驗收時，應對已施工的給水管道重新試壓。

2.應注意的事項

(1)在豪華裝修中，實行樣板先行制度。樣板施工完畢，涉及

施工工藝做法、施工質量標準的，應報主管工程的公司領導審批。而

涉及外觀效果的，應報主管設計的公司領導審批，特殊部位報總裁審

批。未經批準不能大面積鋪開施工。

(2)項目監(jiān)理部應對所有進場的裝修及安裝材料進行質量驗收

和書面驗收，質量驗收包括檢查材料是否與樣板相符、板材和型材的

厚度(壁厚)是否與設計文件相符，書面驗收應檢查材料的檢驗報告

和出廠合格證，檢驗報告要求在有效期內，復印件復印后應蓋有材料

生產廠家的章印，必要時應做破壞性實驗。

(3)木門的入場驗收應檢查整體外觀質量、尺寸、厚度，骨架

的材質，飾面板的材質、厚度，制作工藝。

(4)衛(wèi)生間和廚房墻身和地面瓷片施工完成后應辦理工序驗收

手續(xù)。

(5)門套安裝木線前，應對門套的安裝質量和塞縫質量進行隱

蔽驗收。

(6)木地板飾面地面，在木地板施工前，應對地面找平層進行

隱蔽驗收。

(7)裝修施工期間應做好公共區(qū)域、電梯轎箱、入戶門、陽臺

鋁合金門及門框的成品保護工作。嚴禁在已裝修好的首層大堂、電梯

廳、電梯前室使用金屬輪轂的手推車，大堂及首層電梯廳通道應采用

夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護，電梯轎箱、電梯門套、入戶門

及門套應采用夾板包裹，陽臺鋁合金門及門下框應有保護措施。

(8)散體物料及垃圾應采用袋裝搬運，嚴禁高空拋物，施工污

水必須在塑料桶內靜置沉淀后方可通過地漏排放，嚴禁直接向排水管

道、排污(糞)管道傾倒施工污水。

(9)地面磚鋪貼完成后應立即采用夾板、紙板或石膏板等板材

覆蓋保護，嚴禁在鋪好磚的地面堆沙。

(10)木地板鋪貼完成后應立即用塑料薄膜或彩條布覆蓋，并在

四周用膠帶固定。

(11)油漆施工和焊接施工應有防止門套、鋁合金門窗、木地板、

窗臺石地面磚、開關面板、潔具、燈具等的污染措施。

八.配套施工主要控制要點

1.施工插入點

(1)靠近建筑物的化糞池、隔油池等地下構筑物宜在建筑物基

礎(地下室)的施工過程中插入，有利于節(jié)省工期和減少投資。

(2)在工期緊張的情況下，應注意路網施工后，種植土、大型

苗木運輸的需要。

2.工程部必須組織各安裝施工單位進行綜合管線平衡現場交底，并

形成書面記錄。

3.配套場地移交園林施工前，應完成室外給排水管道和燃氣管道安

裝及功能性試驗，完成強弱電套管敷設，并辦理場地移交手續(xù)，

做好地下管線成品保護交底工作。

九.竣工驗收及交樓階段主要工作要點

詳見《工程質量分戶驗收制度》

第二部分工程管理制度及標準匯編

房地產開發(fā)建設管理考核制度

（恒地司管字［2007］第063號，簽發(fā)人：蔡春萌，2007年6月22

日）

第一條公司各相關部門在每月27日17:00前（2月份相應提前

至25日），將下兩個月工作計劃經部門負責人簽字后，報綜合計劃部,

并在公司計劃例會上予以核定，否則，扣罰相關部門負責人100元。

第二條新開發(fā)項目在詳規(guī)批復一周內，由建筑設計院牽頭，主

管工程公司領導主持召開項目開發(fā)建設綜合策劃方案審查會，參加人

員為建筑設計院、工程技術部、招投標中心、開發(fā)中心、合同管理部、

營銷中心、物業(yè)公司部門負責人。未按時召開會議的，扣罰設計中心

總經理200元。

此綜合策劃方案未審定，不得開工。否則，扣罰工程部經理200

Ho

編制的綜合策劃方案出現漏編、錯編的，每項扣罰工程部經理100

元。

第三條工程部必須在每期地下室、主體工程、裝修及園林工程

開工前，組織召開由主管工程的公司領導主持的，由建筑設計院、設

計成本質量控制中心、工程技術部、招投標中心、預決算部、質量監(jiān)

督部參加的大規(guī)模圖紙會審，否則，扣罰工程部經理100元。

第四條自行設計圖紙進行施工圖會審時，單位工程中：建筑、

結構、園林、裝修專業(yè)錯誤數量各專業(yè)不得超過10處，其它專業(yè)錯

誤數量各專業(yè)不得超過5處。錯誤數量超過上述數量1?10處的，每

超一處，扣罰設計師月工資的1%、校對人月工資的0.5%。錯誤數量

超過上述數量10處以上的，每超一處，扣罰設計師月工資的2%、校

對人月工資的l%o

施工圖會審后，未經審批不得變更。因設計差錯確需變更的，經

審批后，每變更一次，扣罰設計師月工資的0.6%、校對人月工資的

0.3%,扣罰參加施工圖會審的相關責任部門工程師月工資的0.4%。

而應出設計變更，未出設計變更的，工程完工后，造成嚴重損失的，

每出現一次，扣罰設計師月工資的10%、校對人月工資的5%。未經審

批下發(fā)設計變更的，每單變更扣罰設計師1000元、校對人500元。

第五條建筑設計院下發(fā)的施工圖紙必須經設計成本質量控制

中心總經理審核、簽發(fā)，下發(fā)未經審核簽發(fā)的設計圖紙，每項扣罰設

計中心總經理200元。

第六條涉及總平面、單體外立面、單體平面功能調整、小區(qū)管

線及小區(qū)園林平面圖紙的設計變更下發(fā)前，建筑設計院應交給開發(fā)中

心會簽。已銷售部分的設計變更下發(fā)前，建筑設計院應交給開發(fā)中心

及營銷中心會簽。未經會簽的設計變更，不得施工。未經會簽下發(fā)設

計變更的，扣罰設計中心總經理200元，實施未經會簽的設計變更，

扣罰工程部經理200元。

第七條在不影響工程造價、美觀和使用功能的前提下，圖紙上

的錯誤和明顯不合理之處，由工程部經理現場處理解決。除此之外的

設計問題，工程部傳真至設計中心，設計中心按以下要求處理：

傳真時間起24小時內設計中心必須有明確的處理意見傳真至現

場，每超一小時，扣罰設計中心總經理15元。

傳真時間起48小時內設計中心必須下發(fā)變更圖紙或處理意見，

不得影響現場施工，每影響施工或下發(fā)每超一小時，扣罰設計中心總

經理15元。

傳真時間起7天內設計中心必須下發(fā)正式變更圖到現場，每延遲

一天，扣罰設計中心總經理15元。

第八條營銷中心銷售策劃部必須在項目開工前確定樣板房的

位置、數量及有關要求，否則，扣罰銷售策劃部經理100元。

第九條每期工程第三層磚砌體完成后兩天內，設計中心牽頭組

織營銷中心、開發(fā)中心、工程部、預決算中心進行綜合會驗，否則，

扣罰設計中心總經理100元。

第十條所有進場材料、設備、構配件均必須進行驗收并辦理《材

料使用許可證》后方可使用。辦理了《材料使用許可證》或工序驗收

后，如經檢查仍發(fā)現材料不符合要求的，屬工程部經理審核的材料，

給予工程部經理降一級工資的處罰；其他材料，給予相關責任人降一

級工資的處罰。

第十一條在三層會驗時，工程部必須建立材料樣板間，否則，

扣罰工程部經理100元?，F場樣板每丟失一件，扣罰當事人100元。

第十二條在工程建設中，實行樣板先行制度。樣板施工完畢，

有調整意見，涉及施工工藝做法、施工質量標準的，應報主管工程的

公司領導審批。而涉及外觀效果的，應報主管設計的公司領導審批，

特殊部位報總裁審批。

未經批準不能大面積鋪開施工，否則，降工程部經理一級工資。

第十三條在工程開工前及開工后，每月召開一次，由工程部經

理組織全體監(jiān)理人員和施工單位班組長以上參加的工程質量交流會。

未召開的，每次扣罰工程部經理100元。

第十四條工程部應嚴格按政府要求，確保工地安全文明施工達

標。工地因安全文明施工原因被政府每通報一次，降工程部經理一級

工資。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，降工程部經理兩

至三級工資。

第十五條工程雖經驗收，經抽檢仍不合格的，每項扣罰簽字人

50元、工程部經理20元。

第十六條隱蔽工程未辦理隱蔽驗收手續(xù)就進入下道工序的，每

項扣罰工程部經理200元。

第十七條工程實體經驗收后，仍發(fā)現未按圖施工并影響結構安

全的，每單扣罰工程部經理200元。

第十八條工程部在收到簽證單后2天內必須簽署完畢并在臺帳

上記錄，每違反一次，給予工程部經理降一級工資的處罰；一個月內

累計超過3次的，予以開除處分。

工程簽證的原始憑證，監(jiān)理工程師必須當天簽署完畢，并返回施

工單位，同時留存一份，上報工程部經理后存檔，每違反一次，給予

監(jiān)理工程師降一級工資的處罰；一個月內累計超過3次的，予以開除

處分。

第十九條由于設計、合同的漏項、差錯等原因造成多次簽證的,

由工程技術部每月1日前匯總反饋意見給相關部門及質量監(jiān)督部。未

按時反饋意見的，每次扣罰工程技術部責任人100元。

因合同原因造成簽證的，每項扣罰招標文件部經理200元。

因設計原因造成簽證的，每項扣罰設計師200元、校對人100元。

第二十條未按《房地產開發(fā)管理流程》要求時限完成工程結算

資料提交的，每延遲一次，扣罰相關部門負責人100元，并納入公司

計劃考核。

第二十一條預決算部、預決算審計部未按《房地產開發(fā)管理流

程》時限完成工程結算的，每延遲一單，扣罰相關部門經理100元，

并納入公司計劃考核。

第二十二條工程部必須在竣工前召集物業(yè)公司及施工單位進

行分戶驗收并整改完畢，否則，扣罰工程部經理200元。

第二十三條交樓后2個月內，工程實體質量出現《房地產開發(fā)

管理流程》中要求杜絕質量問題的，每項扣罰責任工程師50元、項

目經理20元、工程部經理20元。

第二十四條每項工程竣工驗收后10天內，工程部必須向資格

審查部提交參建施工單位評價意見，并將評定為不合格的單位報入管

理監(jiān)察中心備案，否則，扣罰工程部經理100元。

不合格單位經管理監(jiān)察中心審核后，確認屬實的，每單扣罰資格

審查部總經理200元。

如管理監(jiān)察中心檢查發(fā)現經備案的不合格單位仍被接受參加招

投標的，每發(fā)現一單，給予資格審查部總經理降一級工資的處罰。

不合格單位主要表現為：隊伍的資金實力、技術力量、或管理水

平等很差，造成工期嚴重延誤或被迫更換施工企業(yè)，以及經招投標程

序中標后所供的主要工程材料及設備，在同等價格下質量特別差的材

料供應商。

第二十五條每月工程部必須向資格審查部報送施工單位的履

約情況，遇不合格的單位未及時上報的，扣罰工程部經理100元。

第二十六條主體工程竣工后90天內，應達到公司要求的工程

竣工標準。否則，每超過一天，扣罰工程部經理100元、開發(fā)中心總

經理100元。

開發(fā)中心必須在工程竣工后30天內取得《規(guī)劃驗收合格證》，否

則，扣罰開發(fā)中心總經理100元。

工程部必須在工程竣工后60天內取得《質量驗收意見書》，否則,

扣罰工程部經理100元。

工程部必須在工程竣工后75天內取得《建設工程竣工驗收檔案

認可書》，否則，扣罰工程部經理100元。

開發(fā)中心必須在工程竣工后85天內取得《竣工驗收備案表》，否

則，扣罰開發(fā)中心總經理100元。

開發(fā)中心必須在工程竣工后90天內取得該期樓宇的《房地產權

屬證明書》及全部分戶圖，否則，扣罰開發(fā)中心總經理100元，并納

入公司計劃考核。

主體工程竣工后180天內，應達到公司要求的工程交樓標準。否

則，每超過一天，扣罰工程部經理100元、開發(fā)中心總經理100元。

第二十七條工程部應督促施工單位按時提交的工程資料，逾期

提交超過30天后，每超一天，扣罰工程部經理100元。

第二十八條銷售部必須在交樓30天前牽頭組織成立交樓領導

小組，并召開綜合協(xié)調會，否則，扣罰銷售部經理100元。

第二十九條工程部在交樓前，必須組織成立維修大隊，否則，

扣罰工程部經理100元。

交樓后2個月內，如因現場維修服務問題，造成業(yè)主投訴到集團

客戶服務部的，每項投訴扣罰工程部經理及物業(yè)公司負責人各20元。

第三十條交樓出現套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，每

期對設計中心、開發(fā)中心、預決算部、工程部中的責任部門負責人扣

罰200元（注：面積誤差比系指實測計價面積與合同約定計價面積之

差與合同約定計價面積之比）。

第三十一條營銷中心應在每月5日前召開會議，針對銷售過程

中工程部、建筑設計院、物業(yè)公司等部門存在的問題，提出書面意見,

反饋到相關部門，并報公司執(zhí)行總裁和董事局主席。未召開會議或未

將相關部門存在的問題反饋的，扣罰營銷中心總經理200元。

每月5日前，各部門應將營銷中心提出的相應問題整改完畢，并

將整改情況書面反饋營銷中心，同時報公司執(zhí)行總裁和董事局主席。

未將相應問題整改完畢或未將整改情況書面反饋營銷中心的，扣罰相

關部門經理200元。

第三十二條《房地產權屬證明書》出現錯誤或漏項的，每期扣

罰開發(fā)二部經理100元。

第三十三條商品房分戶圖出現錯誤或漏項的，每期扣罰開發(fā)二

部經理100元。

第三十四條財務總部、銷售部遺失購房發(fā)票（辦證聯(lián)），每遺

失一張，扣罰財務總部經理、銷售部經理200元。

第三十五條辦理完畢的《房地產權證》出現錯誤的，每戶扣罰

銷售部經理100元。

第三十六條銷售部辦證經辦人員未分類管理好業(yè)主資料、回

執(zhí)，出現《商品房買賣合同》、《抵押備案證明》等辦證資料遺失情況

的，每發(fā)現一宗，每宗扣罰銷售部經理100元。

第三十七條本制度由質量監(jiān)督部負責考核。

第三十八條公司員工違反本制度相關規(guī)定的，除依據本制度進

行考核外，根據情節(jié)嚴重程度，公司可依據相關獎懲制度給予相關責

任人行政及經濟處分，直至追究當事人的法律責任。

第三十九條本制度自文件下發(fā)之日起執(zhí)行。

恒大地產集團有限公司

二00七年六

月二十二日

房地產開發(fā)建設管理流程（2007.6修改版）

（恒地司管字［2007］第063號，簽發(fā)人：蔡春萌，2007年6

月22日）

第一章工程建設計劃管理

第一節(jié)總則

第一條建設工程的竣工標準：

主體工程全面完工（含外墻裝修），建設工程用地紅線（或

該棟建筑物相鄰30米）范圍內的道路、綠化（含天面）按照批復的

總規(guī)要求全面完工（含地下室），所有臨時建筑、構筑物拆除完畢。

第二條建設工程的交樓標準：

各項工程全面完工，在合同約定的交樓時間前完成相關驗收并

取得以下驗收合格證書或意見：

1、建設工程規(guī)劃驗收合格證；

2、質量監(jiān)督意見書；

3、人防驗收備案表；

4、消防驗收意見書；

5、環(huán)保驗收意見書；

6、建設工程竣工驗收備案表。

第二節(jié)工程建設過程管理

第三條新開發(fā)項目在詳規(guī)批復一周內，由建筑設計院牽頭，主

管工程公司領導主持召開項目開發(fā)建設綜合策劃方案審查會，參加人

員為建筑設計院、工程技術部、招投標中心、開發(fā)中心、合同管理部、

營銷中心、物業(yè)公司部門負責人。

項目開發(fā)建設綜合策劃方案審查會的內容（附：