第二章房地產投資開發(fā)基本原理第二節(jié)房地產市場四象限模型

由于房地產是一種耐用商品，其生產價格是在資產或資本市場中決定的。在這種市場上，擁有房地產資產的需求必須等于供給，因此住宅價格在很大程度上取決于希望擁有住宅的家庭數量和可以被人們擁有的住宅數量。一、房地產資產市場和房地產使用市場1.房地產資產市場在房地產使用市場或空間市場上（這里是指物業(yè)市場），需求來源于物業(yè)的使用者，這些使用者既可以是租客或業(yè)主，也可以是企業(yè)或家庭。租金：與物業(yè)所有權相聯(lián)系的年度成本。一、房地產資產市場和房地產使用市場2.房地產使用市場把房地產市場劃分為使用市場和投資市場，利用使用市場中的市場供給量和市場需求量之間的平衡、投資市場中的市場轉讓價格和開發(fā)成本之間的平衡，建立房地產市場四象限模型。二、房地產市場的劃分及各內部因素之間的關系

1、四象限模型（1）房地產的交易實質上是房地產權益的交易；（2）房地產市場是一個地區(qū)性市場；（3）房地產市場易于出現(xiàn)不均衡和壟斷

2、房地產市場的特性D——房地產市場需求量R——房地產市場租金（用租金表示的房地產價格）C——房地產市場開發(fā)量S——房地產市場供給量（存量房地產）P——房地產市場轉讓價格f（c）——房地產市場開發(fā)成本它們之間相互作用相互影響，從而決定了整個房地產市場的運作過程。3、影響房地產市場運作的主要因素（1）房地產消費市場中，市場租金R與市場需求量D之間呈反方向變化，這種變化關系，同時也表明市場對房地產的需求量取決于房地產的市場租金（圖2-6-a）。（2）在房地產消費市場中，市場供給量與市場開發(fā)量之間呈同方向變化（圖2-6-b）。4、影響因素之間的關系（3）在房地產投資市場中，由于房地產的交易價格可表現(xiàn)為轉讓價格和租金兩種方式，在其他條件不變的情況下，房地產的市場租金越高，其轉讓價格也會隨之提高，兩者呈現(xiàn)同方向變化（圖2-6-c）。（4）在房地產投資市場中，隨著對土地需求量的增加，開發(fā)成本通常是隨著開發(fā)量的增加而增加的（圖2-6-d）。各個因素在資產市場和物業(yè)市場之間有兩個結合處:1、物業(yè)市場上形成的租金水平是決定房地產資產需求的關鍵因素。2、兩個市場在開發(fā)或者建設部分也有結合點。在解釋四象限模型時。右側的兩個象限（第一和第四）代表空間使用的物業(yè)市場，左側的兩個象限（第二和第三）則是對資產市場上的房地產所有權進行研究。三.用四象限模型說明房地產資產市場和房地產使用市場（一）第一象限有租金和存量兩個坐標軸：1、非彈性需求時，那么曲線則會幾乎變成一條完全垂直的直線；2、彈性需求時，則曲線就會變得更為水平。3、如果社會經濟狀況發(fā)生變化，則整個曲線就會移動。

物業(yè)市場上的存量供給是由資產市場給定，因此，在圖中，對于橫軸上的某一數量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直直線與需求曲線相交，然后從交點在畫一條水平線與縱軸相交，按照這種方法可以找出對應的租金標準。

（二）第二象限代表了資產市場的第一部分，有租金和價格（每單位空間）兩個坐標軸。以原點作為起點的這條射線，其斜率代表了房地產資產的資本化率，即租金和價格的比值。該象限的目的是對于租金水平R利用資本化率i來確定房地產資產的價格P：P=R/i房地產資產的價格也可以通過以下方式得出，對于第一象限中的某種租金水平，畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第二象限的射線相交，從交點再向下畫出一條垂直于橫軸的直線，該直線與橫軸的焦點便是資產的給定價格。（三）第三象限是房地產資產市場的一部分，在這個象限中，對房地產新資產的形成原因進行了解釋。這里的曲線f（C）代表房地產的重置成本。

從第二個象限某個給定的房地產資產價格，向下垂直畫出的一條直線，再從該直線與開發(fā)成本相交的這一點畫出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點便可以確定在此價格水平下的新開發(fā)建設量，此時開發(fā)商獲取超額利潤；反之，如果開發(fā)數量大于這個平衡數量，則開發(fā)商會無利可圖。所以新的房地產開發(fā)建設量C，應該保持在使物業(yè)價格P，等于房地產開發(fā)成本f（C）的水平上，即：P=f（C）

（四）在第四象限，年度新開發(fā)建設量（增量）C，被轉換成為房地產物業(yè)的長期存量。在一定時期內，存量變化ΔS，等于新建房地產數量減去由于房屋拆除（折舊）導致的存量損失。如果折舊率以δ表示，則：ΔS=C-δS以原點作為起點的這條射線代表了使每年的建設量正好等于縱軸上某一個存量水平（在水平軸上）。在這種存量水平和相應的建設量上，由于折舊率等于新竣工量，物業(yè)存量將不隨時間變化。因此，ΔS等于0，S=C/δ。在這里假設了某個給定數量的開發(fā)建設量，同時確定了假設在開發(fā)建設量永遠繼續(xù)的情況下導致了存量水平。

對四象限模型，當存量的開始水平和結束水平相同時，物業(yè)市場和資產市場達到均衡狀態(tài)。假如結束時的存量與開始時的存量之間有差異，那么圖中四個變量（租金、價格、新開發(fā)建設量和存量）的值將并不處于完全的均衡狀態(tài)。假如初始存量超過結束時的存量，租金、價格和新開發(fā)建設量必須增長以達到均衡。假如初始存量低于結束時的存量，租金、價格和新開發(fā)建設量必須減少，使其達到均衡

。

（五）小節(jié)租金對于需求是缺乏彈性的，開發(fā)成本對于新開發(fā)建設量是缺乏彈性的，所以經濟增長對需求和新開發(fā)建設量的影響相對較大，對價格的影響相對于開發(fā)建設量較小

。四、相關影響因素變化對房地產市場的影響（一）經濟增長對房地產市場的影響經濟增剪長對房筑地產市扔場的影呢響示意扒圖03趣-0雨4年的較土地隱政策委使土追地獲諒得難桂度加茶大和祖開發(fā)四項目膀融資籍難度撇的增挪加，脖從四攜象限饞模型悟分析賠，控貓制土赴地供寺給，撲會使媽開發(fā)臭成本婆增加感，在族四象坦限模之型中絹表現(xiàn)組在第檔三象妨限內羨的成蠅本曲夕線向遇左移論動；嚇在資籮產價雷格保膚持相膀對固債定的東情況瞞下，若新物希業(yè)供而應曲支線的嬸上移在（第爺三象虛限）崗將會陜降低心新項刑目開業(yè)發(fā)建積設的面數量僑，并敲最終射降低架物業(yè)打的存懷量（腹第四容象限頑）。辣隨著瓣第一還象限暑中物擠業(yè)數錫量的龜減少謊，租粘金水虹平將出不得嚷不提割升，粱進而捧在第辱二象理限中艙形成堅較高曠的資腫產價怠格。趣當資蛋產的委初始顆價格途和結繪束價菠格相甚等時京，就高達到堡了新率的平魚衡，察此時飽的均葡衡矩婚形將鵲嚴格拳位于診原矩伸形的細左上規(guī)方。紀租金翠和資借產價衫格將秤會上挪升，齡然而這同時壩新項梢目的流開發(fā)落建設突規(guī)模至和存讀量水或平將協(xié)會減們少。。（二摟）土戶地政焦策對糞房地死產市齒場的吸影響土地政使策對房流地產市碗場的影常響示意煩圖在四象敬限模型涼中，長趟期利率濱上調，德會提高尸開發(fā)商蠻的運營禾成本，曠會提高脅投資者恩對房地薄產投資侵的收益朵要求，央這種情攏況將會害使得以六原點作少為起點鉤、反映饅資本化尼率的射漏線沿著紛順時針算方向旋脆轉。對蝴物業(yè)市荷場上的撿某一相宣對固定還的租金殺水平，賞房地產普當前收度益或資杜本化率宣的提高軌，會降座低資產伙價格（狡第二象謠限），枯從而導屢致新開皇發(fā)建設歌量的減史少（第學三象限奪）。最陣終，這掀種情況爪會導致越物業(yè)存增量的減清少（第么四象限菜）和物級業(yè)市場遙上的租刪金上漲鵝（第一精象限）筒。只有經在初始茶租金水廚平與結恢束時的丹租金水乳平相等祖時，才希會達到凍平衡。膽這種新塔均衡狀擾態(tài)形成孤的矩形廁比初始夠矩形位籌置靠上桐，也要漠比初始石矩形更耀小一些。（三贈）利勁率調律整對這房地螺產市職場的凱影響利率育調整前對房叉地產垮市場胞的影腸響示闖意圖【思考題】列舉一鄭項近期讀推出的線房地產構市場調份控政策棗，用四那象限模稅型加以幫解釋，商并說明臭結果？第三節(jié)博弈論膏、資產樹定價與貝揭葉斯午決策一、博疲弈論博弈論緞，又稱千對策論灑，是研駐究決策兇主體的襲行為發(fā)黃生直接雪相互作擔用時的哪決策以月及這種舉決策的紫均衡問縮慧題。博弈網論研麗究的軋是在倡存在偽相互糧外部侮經濟趴條件敞下的三個人圣選擇水問題溪。1、概斥念博弈論棄的基本出概念包揀括參與巷人、行片動、信榨息、戰(zhàn)艙略、支恭付（效圍用）、狂結果和釀均衡。杠其中，聞參與人甲、行動矮和結果蝕統(tǒng)稱為御“博弈系規(guī)則”跟，博弈戀分析的吵目的就厚是使用婚博弈規(guī)醫(yī)則預測脖均衡。療在博弈拌論中有棒一個經侄典案例——囚徒困路境。2、博弈斷論基礎扣理論對于房碼地產開炸發(fā)商而究言合法烏合理開豆發(fā)新項識目，定攀價適中訊，滿足侄大部分混人的需肯求是收絨益最大宮的選擇眨。對于倡金融機缸構來說喬，根據吳國家宏刻觀政策窗的變更昨而改變蹤蝶貸款策細略是保腳持穩(wěn)定蔽發(fā)展的傅良好方豈法。想象皇一下沈在這僻種情巴況下針，在胞政府絡的有兩序管料理與捧金融偽機構異的大晴力支晴持下兩，開裹發(fā)商扣能夠惡充分搶洞察器購房感者的換消費迅需求即，科頂學規(guī)俱劃、腫設計騙、建街設、鏈銷售汗樓盤剩，消福費者慢安心即購買追。于芬是，熊開發(fā)通商順程利賺鬧取利享潤，天贏得逃越來貫越好蹲的市羅場信葉譽；跡消費予者購查得滿紀意的剩房屋露，安充居樂著業(yè)；沉市場植井然刮秩序德，國鴿家宏設觀經龜濟形弊勢良鑰好。騰這就卵是房勁地產溜市場稼的多般贏之孝局。3、房地哄產市場腹中的博相弈二、泄資本仆資產樂定價坊模型是第殼一個農關于輸資產暮定價壩的均劇衡模逆型，全也是櫻第一櫻個在鳥不確吹定條巾件下甘，使來投資浸者實硬現(xiàn)效棉用最碗大化苦的資塘產定禮價模賴型。意義：模型的先首要意貸義是建煩立了資填本風險捎與收益辱的關系喘，明確搶指明期異望收益正率就是奶無風險宴收益率化與風險宿補償兩醉者之和添，揭示溉了報酬栽的內部灘結構。減對資產叼定價模衣型進行鎖深入研勿究無疑歲在理論創(chuàng)上和實牙踐上都辱有著重蜻要的意初義。1、簡碎介2、資產怖定價模妨型第無風會險收斤益率斯；市場投聰資組合牢的預期春收益率嘆；第種投資臣的系數贈；種投衛(wèi)資的斷預期輩收益湊率；資產敞定價海模型諷認為窯：風險倒資產便的收槽益由漠兩部饞分組唱成，共一部鎮(zhèn)分是砌無風右險資弓產的濁收益撥由冰表示獎，另月一部晃分是牢市場禾風險綁補償濾，由表示補。其盜系數乏表示番系統(tǒng)鑼風險甚的大機小，女這就往意味真著高必風險惡資產錯必然僻伴隨經著高遞收益幟。并非可風險晴資產遼承擔認的風秤險都憶需要綁補償災，需畜要補伏償的傘只是鳴系統(tǒng)列風險蠶。由控于系接統(tǒng)風規(guī)險不緒能由趙分散輛化而借消除至，必河須伴德隨有粒相應壘的收覽益來縫吸引賭投資條者投瞎資，罪相反格，非豎系統(tǒng)施性風圣險由與于可大以分垂散掉潑，則條無需兔補償我。資本返資產僑定價打模型葉還指琴出最員佳的晴組合憤是市軌場組位合，荒市場糟組合丈的非獅系統(tǒng)趟風險景最小抵，所芳有的南風險棟投資酒者都緣瑞會持心有市奴場組干合。眠一個咳針對間實踐縱的推鈴論就寺是最樂優(yōu)的勸投資歌策略好是對愁全市羊場指靜數的在被動相投資恢。3、資產廚定價模含型的應互用（1）資產耕分類，湯優(yōu)化資賺源配置（2）資修產定炒價，購指導分投資受者的刷投資護行為（3）資叮產組違合管絡理的座業(yè)績隔評估杰依賴寫于資燦產定