房地產(chǎn)整體開發(fā)流程簡(jiǎn)析講師：尹利華目錄一、房地產(chǎn)發(fā)展歷程二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)三、房地產(chǎn)開發(fā)概述四、房地產(chǎn)開發(fā)流程19791991199920072010第一階段：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段①深圳、廣州搞商品房開發(fā)的試點(diǎn)，在這以前，國(guó)內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒(méi)有商品房開發(fā)。②事業(yè)單位、企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)。③試點(diǎn)比較成功后，小范圍的開始試點(diǎn)開發(fā)。④1992年鄧小平同志南巡深圳，其中房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得向全國(guó)推廣，吹響了中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的號(hào)角。⑤沿海城市開始展開，但時(shí)間不長(zhǎng)，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了嚴(yán)重的泡沫。一、房地產(chǎn)發(fā)展歷程19781991199920072010第二階段：探索階段：炒作與調(diào)整①1993年朱镕基海南視察，發(fā)現(xiàn)土地市場(chǎng)迅速形成了非常嚴(yán)重的泡沫。②停止銀行貸款，銀根收緊使房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到重創(chuàng)。③1993年下半年到1998年上半年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)始終波瀾不興。房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072010第三階段：①住房制度、居民收入水平提高，商品房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。②1998以后，住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段1978199119992007今第四階段：①2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)②大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。③隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。④2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布“新國(guó)十條”⑤2011年“新國(guó)八條”⑥2013年“新國(guó)五條”類別代號(hào)類別名稱（代表顏色）范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W物流倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場(chǎng)用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)等用地U市政公用設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地1.用地類術(shù)語(yǔ)二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)格的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格÷建筑總面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格水平的高低按照可售建筑面積的單方土地成本。例如：一塊地每畝500萬(wàn)，容積率為2.5，請(qǐng)計(jì)算一下此地塊的可售樓面地價(jià)是多少？500萬(wàn)/666.7/2.5=2999.8元/平方米2.土地交易術(shù)語(yǔ)溢價(jià)率（土地拍賣或是掛牌成交價(jià)—土地掛牌或是拍賣起始價(jià)）/土地掛牌或是拍賣起始價(jià)*100%3.建筑術(shù)語(yǔ)建筑用地面積

建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。總建筑面積

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。容積率

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆蓋率）

用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。道路紅線

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。用地紅線

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

低層建筑

高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。多層建筑

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。高層建筑

高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。小高層建筑（非規(guī)范性）

介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。點(diǎn)式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比小于2的建筑。板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長(zhǎng)度小于或等于16米。4.報(bào)批及配套術(shù)語(yǔ)一書五證

“一書”指：選址意見書；“五證”分別指：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。《建筑工程施工許可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一?！渡唐贩款A(yù)銷售許可證》商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源品牌勞動(dòng)力土地專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)涵義：通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。三、開發(fā)概述土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；

中期(實(shí)施期)——由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行；

后期(運(yùn)營(yíng)期)——入伙后到房屋拆除——重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程項(xiàng)目論證產(chǎn)品策劃營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五書八證”的取得來(lái)貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證國(guó)有土地使用證房屋所有權(quán)證土地使用權(quán)證建設(shè)用地批準(zhǔn)證書選址意見書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑類建設(shè)工程規(guī)劃許可證市政類房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書港澳臺(tái)僑外資企業(yè)批準(zhǔn)證書住宅質(zhì)量保證書住宅使用說(shuō)明書一二三四五七六十四十三十二十一十八九整體開發(fā)流程項(xiàng)目啟動(dòng)國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成方案設(shè)計(jì)完成(方案評(píng)審會(huì)）方案圖報(bào)建樁基施工圖完成主體施工圖完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板項(xiàng)目開工施工許可證主體開工預(yù)售證開盤主體封頂竣工驗(yàn)收入伙四、開發(fā)流程項(xiàng)目知啟動(dòng)米會(huì)（即裁項(xiàng)目剃啟動(dòng)北時(shí)間才，取雙得設(shè)撫計(jì)要害點(diǎn)后撿經(jīng)集襪團(tuán)評(píng)薪審?fù)ū踢^(guò)的聞時(shí)間抽）；國(guó)有土鮮地使用離證(指國(guó)完有土記地使美用證讀的簽方發(fā)時(shí)皇間)；建設(shè)旗用地便規(guī)劃奔許可吉證（指建舟設(shè)用地膀規(guī)劃許蛇可證的園簽發(fā)時(shí)浙間）；總平圖結(jié)規(guī)劃設(shè)驅(qū)計(jì)完成（指規(guī)派劃設(shè)計(jì)帖完成時(shí)犧間，以匪上報(bào)規(guī)秘劃局的薄簽收時(shí)煌間為準(zhǔn)糖）；方案設(shè)劑計(jì)完成（指允方案剃通過(guò)群集團(tuán)叼董事訂會(huì)批百準(zhǔn)的以時(shí)間戰(zhàn)）；方案圖閱報(bào)建（指愿取得皆政府流相關(guān)泰部門際批文朽時(shí)間掙，以猶最后扶部門禁的批守文時(shí)源間為摘準(zhǔn)）歡；樁基真施工同圖完宇成（指可斥用于招來(lái)標(biāo)及施產(chǎn)工的樁更基施工疏圖完成軋時(shí)間）皂；主體施集工圖完膛成（指可督用于招萬(wàn)標(biāo)及施堡工的施百工圖完岸成時(shí)間釀）；建設(shè)很工程看規(guī)劃蠅許可痕證（指滔建設(shè)靈工程屈規(guī)劃咸許可爭(zhēng)證的貼簽發(fā)制時(shí)間崗）；精裝籍交樓綢標(biāo)準(zhǔn)泊施工麻圖及疲材料蘿定板（指蛋擬批掙量精狼裝交鏡樓項(xiàng)圍目可絹用于成招標(biāo)邁及施言工的番施工碌圖完份成時(shí)晚間）瓦；項(xiàng)目為開工（指臟項(xiàng)目羊動(dòng)土故時(shí)間畜，以拌土方雷開挖垂或樁費(fèi)基施跳工的桑開始斷時(shí)間錯(cuò)為準(zhǔn)越）；施工許尼可證（指哨施工廈許可滿證的則簽發(fā)怪時(shí)間駱）；主體開都工（指總破包單位裝進(jìn)場(chǎng)，禿以地下術(shù)室底板家或者承叛臺(tái)基礎(chǔ)死施工開夕始時(shí)間卷為準(zhǔn)）職；預(yù)售碼證（指預(yù)侄售許可躁證的簽占發(fā)時(shí)間蝕）；開盤（指椒取得括預(yù)售平證后腎，正栽式開擇盤銷槍售的鋸時(shí)間隊(duì)）；主體封誘頂（指苗主體僅屋面誼結(jié)構(gòu)混的完輕成時(shí)爸間）梁；竣工驗(yàn)源收（指竣筐工驗(yàn)收傾備案證溪明的簽日發(fā)時(shí)間扇）；入伙（指第就一批辦謊理集中擦交付的窩時(shí)間,不指蛾與小踩業(yè)主巴簽訂補(bǔ)購(gòu)房奧合同園上的圓交樓宿時(shí)間開）。土地獲夠取定位決命策產(chǎn)品設(shè)封計(jì)項(xiàng)目躲報(bào)建施工建口設(shè)推廣刮銷售入伙辛交付企業(yè)獲將得土地隆的方式行政命腰令式：劃撥/協(xié)議出叼讓。危穿改項(xiàng)目貼、工商灶企業(yè)改氧造、經(jīng)挺濟(jì)適用壓房和基圖礎(chǔ)設(shè)施普建設(shè)中畜的建設(shè)神用地分肝配基本揮上是控哪制在政及府手里壺。資本筐市場(chǎng):1、投資參罪股：用資憲金入潮股或縣用土欄地入娃股，骨通過(guò)括土地咸與資探金的糖互換房誠(chéng)共同乖組成獻(xiàn)項(xiàng)目底開發(fā)稍公司;2、土地收怕購(gòu)：直接追收購(gòu)訴獲得向土地歷，這禿種直蚊接收傘購(gòu)按等國(guó)家螞規(guī)定擠要繳糖納營(yíng)照業(yè)稅痕、土幅地增砌值稅涂、所諸得稅因、印膏花稅鍵、契率稅等鞠稅費(fèi);3、收購(gòu)平有土管地的隆公司：為了朵避免財(cái)繳納兩契稅嘗與營(yíng)漿業(yè)稅銜等，芬一般養(yǎng)都通共過(guò)直劉接收豬購(gòu)公謹(jǐn)司的補(bǔ)股權(quán)刃，這眉種收抓購(gòu)公航司的表形式測(cè)現(xiàn)階悄段主御要涉元及企綁業(yè)所杰得稅格或個(gè)崗人所隆得稅沿等稅訓(xùn)費(fèi)，蝴不用帥繳納磨營(yíng)業(yè)妙稅、紐奉土地冤增值豆稅、頸契稅松。這躲是近環(huán)年來(lái)礎(chǔ)比較零紅火虎的一殘種方膏式，毒比如胡萬(wàn)科挨收購(gòu)鵝浙江湯南都濾，香墾港路動(dòng)勁收耍購(gòu)順端馳。土地市給場(chǎng)：通過(guò)尾在土只地市低場(chǎng)進(jìn)碌行招胳標(biāo)、牛拍賣創(chuàng)、掛掀牌公賽開獲敲得土技地，而這也悅是自20燙02年7月以來(lái)鴿，獲取洲土地的葛主要方壯式。通罷常的情所況下是區(qū)以“價(jià)高波者得”為唯錫一的備衡量脾標(biāo)準(zhǔn)閘。房地產(chǎn)漆開發(fā)流棟程土地羅獲取定位岸決策產(chǎn)品茄設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)娃建施工疊建設(shè)推廣銷星售入伙交謝付拿地與炊否及拿鑰地價(jià)格窄應(yīng)該考闊慮哪些贏因素？市場(chǎng)未碼來(lái)預(yù)期尖；項(xiàng)目或個(gè)區(qū)域發(fā)夫展預(yù)期魂；規(guī)劃鋼條件釀的市煤場(chǎng)實(shí)誓現(xiàn)及變經(jīng)濟(jì)求實(shí)現(xiàn)捐；企業(yè)發(fā)沒(méi)展戰(zhàn)略挺和機(jī)會(huì)演成本；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)學(xué)手的情悟況分析氣。各部門鹽職責(zé)：開發(fā)部業(yè)：收集棄土地信乳息——項(xiàng)目可站研報(bào)告宿（集團(tuán)倉(cāng)）——項(xiàng)目攜投資肆決策羞（董攔事會(huì)倆）——項(xiàng)目獲進(jìn)取（招果牌掛、割股權(quán)收痕購(gòu)）——成交寫確認(rèn)宰書移爐交給波項(xiàng)目鵲公司提。營(yíng)銷部美：初步務(wù)市場(chǎng)調(diào)獵研及定汪位草案邪。設(shè)計(jì)爬部：層概念繼規(guī)劃圣設(shè)計(jì)高方案犧。工程著部：棋現(xiàn)場(chǎng)蒼踏勘昏。財(cái)務(wù)部先：投資隙收益、僚初步籌資方案班。成本仗部：耽控制觀性成撇本目都標(biāo)（拳限額衛(wèi)指標(biāo)樸、成峽本控佛制系浮統(tǒng)規(guī)錯(cuò)范）狐、可榨研版外成本剪。（敵根據(jù)飯?jiān)O(shè)計(jì)斃部提癥供的瓜規(guī)劃絮要點(diǎn)畫進(jìn)行鼻估算擠）關(guān)鍵剖要素洪：項(xiàng)泊目可標(biāo)研報(bào)搖告。土地冶獲取定位決鎖策產(chǎn)品設(shè)酬計(jì)項(xiàng)目報(bào)傍建施工鄙建設(shè)推廣賠銷售入伙交師付土地墾獲取定位估決策產(chǎn)品描設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)楊建施工冤建設(shè)推廣銷場(chǎng)售入伙交滑付決策授資金蒼：如確何使改用、裁如何迫平衡京、盈報(bào)利期割望、更融資蛾渠道怨。決策項(xiàng)偽目：發(fā)魚展方向鄭、盈利暮模式、控承擔(dān)功洽能、實(shí)至施進(jìn)度爆。決策人肆力：團(tuán)鐮隊(duì)運(yùn)作備能力和名執(zhí)行能瘡力、合飯作團(tuán)隊(duì)肯、主管揪部門。地產(chǎn)揮項(xiàng)目喜開發(fā)濕三大究核心隔要素女：錢變、地蟲、人憑！土地獲火取定位決霞策產(chǎn)品破設(shè)計(jì)項(xiàng)目基報(bào)建施工喇建設(shè)推廣嗓銷售物業(yè)屈管理項(xiàng)目定位決策三大要素定位——項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！定價(jià)——銷售均價(jià)、價(jià)格聽證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤(rùn)指標(biāo)等！各部門乖職責(zé)：開發(fā)售部：趣建設(shè)蔥規(guī)劃轎許可藥證——國(guó)有后土地仰使用臭證。營(yíng)銷部蜂：編制援項(xiàng)目經(jīng)劉營(yíng)策劃驗(yàn)書（包彎括市場(chǎng)悠調(diào)研深勻化、項(xiàng)巡壽目定位芳報(bào)告、猜定價(jià)方脅案）。設(shè)計(jì)磨部：耐概念銳設(shè)計(jì)賺任務(wù)椒書——概念設(shè)吉計(jì)深化既方案。工程稠部：參編制束項(xiàng)目悲工程機(jī)節(jié)點(diǎn)石計(jì)劃費(fèi)。財(cái)務(wù)章部：活概念飄版投斷資收襯益。成本部沈：可研晉版成本錯(cuò)。（根住據(jù)設(shè)計(jì)吐部提供閉的規(guī)劃全要點(diǎn)進(jìn)較行估算艷）關(guān)鍵要柔素：項(xiàng)迷目策劃量書、概利念設(shè)計(jì)豆深化方新案。土地獲抹取定位決述策產(chǎn)品設(shè)腿計(jì)項(xiàng)目碎報(bào)建施工建吉設(shè)推廣巷銷售物業(yè)管渠理土地獲泡取定位存決策產(chǎn)品假設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)亂建施工建更設(shè)推廣桶銷售入伙交找付地產(chǎn)項(xiàng)施目標(biāo)準(zhǔn)依設(shè)計(jì)周村期5個(gè)月實(shí)施方案2個(gè)月施工圖3個(gè)月設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)牙周期3：5：2土地起獲取定位膛決策產(chǎn)品設(shè)蛛計(jì)項(xiàng)目報(bào)施建施工熱建設(shè)推廣銷謹(jǐn)售入伙劈燕交付包含的孝主要設(shè)拿計(jì)階段團(tuán)：概念設(shè)丙計(jì)：大莫概6周；詳規(guī)設(shè)元計(jì)：大產(chǎn)概6周；單體旬方案汪：大兇概12周；擴(kuò)初業(yè)方案績(jī)：大畝概6周；施工滔圖設(shè)庭計(jì)：忍施工色標(biāo)準(zhǔn)助和結(jié)劈燕構(gòu)形酸式，喊大概10周；景觀設(shè)洞計(jì)：大閥概5-6周；樣板房環(huán)及會(huì)所建設(shè)計(jì)：逐大概4周。關(guān)鍵霉要素千：各沾階段淚方案宋評(píng)審乎。常見盯的問(wèn)梨題：進(jìn)度喇問(wèn)題游：進(jìn)面度難至以控私制、愉各專佩業(yè)公澤司難脹以銜角接。質(zhì)量問(wèn)濾題：評(píng)鋤價(jià)體系豎和評(píng)價(jià)貪經(jīng)驗(yàn)的耽缺失。土地獲蘋取定位決決策產(chǎn)品設(shè)我計(jì)項(xiàng)目墳報(bào)建施工建無(wú)設(shè)推廣銷玩售入伙交套付詳規(guī)報(bào)知建方案報(bào)落建初步設(shè)六計(jì)報(bào)建施工圖居報(bào)建開工屑時(shí)間開盤時(shí)坦間設(shè)計(jì)句控制洽點(diǎn)項(xiàng)目奇重要盯節(jié)點(diǎn)概念設(shè)晚計(jì)研究區(qū)域微確認(rèn)瓦概念炮設(shè)計(jì)判研究鴿結(jié)論規(guī)劃少方案拉設(shè)計(jì)區(qū)域疫規(guī)劃糖設(shè)計(jì)群評(píng)審修會(huì)區(qū)域貢單體保確認(rèn)實(shí)施方滲案完成基礎(chǔ)施悉工圖全套施犬工圖完雷成景觀霜設(shè)計(jì)銷售聯(lián)包裝躍設(shè)計(jì)方案潑文本樓中，稼最重晚要兩巡壽張圖——項(xiàng)目以總平闊面圖是、標(biāo)在準(zhǔn)層兩平面知圖！土地獲胳取定位決晝策產(chǎn)品按設(shè)計(jì)項(xiàng)目登報(bào)建施工里建設(shè)推廣盟銷售入伙交封付最優(yōu)陸化的模設(shè)計(jì)黃階段痰流程啦參考公：時(shí)間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì)規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì)景觀公司樣板房及會(huì)所裝飾設(shè)計(jì)規(guī)劃漲單位竊與施姐工圖栽：初堆步設(shè)勒計(jì)、封施工逆圖把鼓控；規(guī)劃單嬸位與景謊觀：完當(dāng)善、技袍術(shù)交底筐；施工植圖與前景觀蚊：隱飽蔽管懇線工戚程設(shè)狂計(jì)。最優(yōu)秀武的設(shè)計(jì)睛成果是灰最能體診現(xiàn)開發(fā)光商開發(fā)擾思維和悲開發(fā)意房誠(chéng)識(shí)的成芽果，而衡非作品爬。各部克門職禍責(zé)：開發(fā)狐部：鄭方案祝設(shè)計(jì)而報(bào)批服批復(fù)唱意見浩書——建設(shè)由工程誓規(guī)劃像許可歡證——施工薦許可珍證。營(yíng)銷儀部：忽編制駐營(yíng)銷僅總綱嚼及評(píng)況審、犧組建棋營(yíng)銷蟲團(tuán)隊(duì)柄。設(shè)計(jì)久部：扶編制艱方案芳設(shè)計(jì)肯任務(wù)柔書——規(guī)劃設(shè)爆計(jì)方案繪評(píng)審（惜含單體站設(shè)計(jì)方處案）——景觀影方案轟評(píng)審——初步設(shè)戒計(jì)成果——建筑施崖工圖——正式施獸工圖。工程部撕：地質(zhì)弦初堪——地質(zhì)詳邀堪——土方烤開挖斥及邊鋤坡支懶護(hù)——基礎(chǔ)吃施工跪。成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營(yíng)銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。土地獲認(rèn)取定位決妹策產(chǎn)品設(shè)涉計(jì)項(xiàng)目報(bào)功建施工易建設(shè)推廣銷政售入伙工交付土地獲癥取定位候決策產(chǎn)品設(shè)植計(jì)項(xiàng)目報(bào)悟建施工扛建設(shè)推廣鏡銷售入伙交嫁付關(guān)注風(fēng)筒險(xiǎn)點(diǎn)：工程把部、資開發(fā)輝部、閣設(shè)計(jì)堤部關(guān)源工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷及客服部、開發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！土地并獲取定位決稱策產(chǎn)品礎(chǔ)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)宅建施工亡建設(shè)推廣銷葉售入伙交茅付開發(fā)歲辦開發(fā)經(jīng)卵營(yíng)許可姨證項(xiàng)目略手冊(cè)經(jīng)發(fā)凝局固定資爆產(chǎn)投資衰計(jì)劃項(xiàng)目立休項(xiàng)規(guī)劃畜局建設(shè)用誓地規(guī)劃弟許可土地測(cè)提量、評(píng)洪估國(guó)土久資源走局國(guó)有土濟(jì)地使用投權(quán)證土地確客認(rèn)、報(bào)弟批土地棋交易開發(fā)辦人防害辦墻改當(dāng)辦消防支彎隊(duì)環(huán)保唯局基礎(chǔ)設(shè)雜施牌套卷費(fèi)開發(fā)管催理費(fèi)人防異情地建設(shè)離費(fèi)墻改勺基金環(huán)境評(píng)通估及排稀污費(fèi)規(guī)劃常局建設(shè)配工程唯規(guī)劃城許可方案審速批規(guī)劃蘆局中標(biāo)拾通知回書質(zhì)檢站散水港辦勞保該辦定額站安檢站安全許姨可定額屑鑒別勞保統(tǒng)偉籌散水押光金質(zhì)檢委圈托城管大罷隊(duì)執(zhí)法敗大隊(duì)規(guī)劃道局開發(fā)辦建設(shè)局施工篇許可漆證預(yù)售許筋可證放線唐管理土地腥獲取定位難決策產(chǎn)品設(shè)途計(jì)項(xiàng)目報(bào)孤建施工建錯(cuò)設(shè)推廣銷蔑售入伙制交付如何貢加快武項(xiàng)目溪報(bào)批鹽報(bào)建戒進(jìn)程柳？?jī)?nèi)部患控制扁：設(shè)計(jì)右圖紙真的圖覽紙質(zhì)求量、名出妙圖時(shí)憂間、娃圖紙位變更肚（報(bào)賓建圖烏紙的狼變更疊）等乓；現(xiàn)場(chǎng)配琴合：項(xiàng)目況現(xiàn)場(chǎng)牙現(xiàn)狀腫、項(xiàng)薦目現(xiàn)羅場(chǎng)接歌待；外部協(xié)嘗調(diào)：當(dāng)?shù)卦~各級(jí)乎政府棕包括距規(guī)劃院局、規(guī)建設(shè)洞局、尤國(guó)土浮局、脫城管陪、質(zhì)羊檢站慢、消捕防等酷各類洲工作遮協(xié)調(diào)剪；合作方貿(mào)的協(xié)調(diào)前：合作癥方報(bào)甲建資步料、聰合作寧方工偏程配玩合（息主要請(qǐng)是現(xiàn)奸場(chǎng)）梯、合作方梁報(bào)建工震作（勞逼保金、痕中標(biāo)備圖案、淤誓泥證等鼓）、合抽作方的乒資源配廈合（尤拜其是專舍業(yè)部門目）。如何處龍理無(wú)證劍施工？1、技術(shù)處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？2、協(xié)調(diào)關(guān)系城管和質(zhì)監(jiān)站是主要查處的單位，和城管及質(zhì)監(jiān)站關(guān)系好可避免很多麻煩。3、處理技巧以有替無(wú)，以小替大；（以小施工證開大標(biāo)段的工）減免申請(qǐng)，考慮天氣及形象／影響等因素。土地拴獲取定位醫(yī)決策產(chǎn)品設(shè)枝計(jì)項(xiàng)目報(bào)部建施工恢建設(shè)推廣辮銷售入伙交慣付土地臺(tái)獲取定位用決策產(chǎn)品悼設(shè)計(jì)項(xiàng)目悶報(bào)建施工建窩設(shè)推廣銷抬售入伙廢交付工程砍建設(shè)劇的相約關(guān)知疾識(shí)1：整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線；建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）：多層及低密度：9—12個(gè)月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；施工組織次序：基礎(chǔ)部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗(yàn)收。`土地獲辣取定位決極策產(chǎn)品畜設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)環(huán)建施工建供設(shè)推廣銷葵售入伙交刺付工程壞建設(shè)餡的相竟關(guān)知無(wú)識(shí)2：影響工挖程造價(jià)紋的主要膜因素：建筑結(jié)永構(gòu)形式帝及建筑堪形態(tài)：嚼鋼結(jié)構(gòu)域＞框剪描＞框架娛＞磚混間；外立面路材質(zhì)及搶設(shè)備等伏級(jí)：是毫否玻璃拳幕墻、施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地；抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價(jià)。土地獲揉定位并決策產(chǎn)品感設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)氏建施工建襯設(shè)推廣銷經(jīng)售入伙交趁付配套姨工作后九塑通：公雨水跡，污悲水，汗自來(lái)柜水，受供電業(yè)，燃南氣，直通信煩，有繡線電再視，驚路燈敢，智左能化勿?；究缌鞒唐玻汗茏x線規(guī)辜劃設(shè)香計(jì)博管線賢協(xié)調(diào)沈會(huì)臣專業(yè)韻管線山設(shè)計(jì)梅委托合同繳湖費(fèi)慶專業(yè)戲管線設(shè)薪計(jì)，偏出圖摔進(jìn)狗場(chǎng)施工竣工驗(yàn)隆收柿專項(xiàng)意拳見關(guān)鍵要氏點(diǎn)：管韻線管位先協(xié)調(diào)各部黃門職秘責(zé)：開發(fā)部輔：建設(shè)球工程施裁工許可杯證。營(yíng)銷部胖：示范娘區(qū)開放桌（含售園樓處、撥樣板房灘）、客嫁戶積累靜。設(shè)計(jì)窄部：暢配套浸工程別圖紙釋（水綁、電由、燃忍氣、紫排污頓）、秋配合分銷售截的設(shè)閉計(jì)輸晝?nèi)耄绾贤綀D旺、?？中汀⒕G交樓如標(biāo)準(zhǔn)等）。工程部挺：主體介結(jié)構(gòu)施膊工（示蛙范區(qū)施薦工）。財(cái)務(wù)部傲：方案拼版投資斧收益。煙（三個(gè)折指標(biāo)）成本部略：項(xiàng)目煩動(dòng)態(tài)成準(zhǔn)本。分包犁工程附及材榴料設(shè)汪備采謙購(gòu)。繩（主袋要包程括消正防、鉆人防融、永豈久水壤電、僅燃?xì)馐贰X老合金目門窗宏、幕第墻、礙精裝五修等念）客服附、物壘業(yè)部悶：物慕業(yè)公無(wú)司招丹投標(biāo)涌（取洪得預(yù)英售證石的必道要條埋件）仇。關(guān)鍵要計(jì)素：建曠設(shè)工程襲施工許艷可證、邁示范區(qū)櫻開放、框主體結(jié)北構(gòu)施工青、物業(yè)框公司招鬧投標(biāo)。土地笨獲取定位決秋策產(chǎn)品錫設(shè)計(jì)項(xiàng)目武報(bào)建施工在建設(shè)推廣與銷售入伙張交付土地糕獲取定位禁決策產(chǎn)品歌設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)知建施工紋建設(shè)推廣作銷售入伙交號(hào)付關(guān)鍵要般點(diǎn)：質(zhì)量涌控制升！進(jìn)度控她制！成本控妹制！協(xié)調(diào)管籮理！土地獲宵取定位決令策產(chǎn)品設(shè)蠟計(jì)項(xiàng)目渾報(bào)建施工宣建設(shè)推廣積銷售入伙烏交付售前階化段售中階牲段售后塘階段市場(chǎng)、熄客戶、邪產(chǎn)品客戶、斯傳播、眠銷售服竟務(wù)、價(jià)現(xiàn)格、促役銷風(fēng)險(xiǎn)控犯制策劃咨倡詢、代償理公司銷售保代理聞、廣朽告代蜓理、析媒體律師、象銀行、斃房管部瀉門三個(gè)階宋段組建賀銷售碗團(tuán)隊(duì)鏈；豬（鳥銷售撞經(jīng)理欣、銷掌售員護(hù)、策招劃經(jīng)略理、惡策劃抓師）項(xiàng)目形茂象定位記